商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)知識(shí)專業(yè)培訓(xùn)講義（共116頁(yè)）

1、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)知識(shí)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)楊寶民 主講易家方略機(jī)構(gòu)董事深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理1總策劃師楊寶民介紹研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與策劃；商業(yè)地產(chǎn)與IT復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代批發(fā)與零售業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)研究現(xiàn)任西安易家房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事，商業(yè)總規(guī)劃師，深圳市摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，韓國(guó)Creative VMD Group中國(guó)業(yè)務(wù)代表 。曾任茂業(yè)百貨集團(tuán)公司副總經(jīng)理，新世界地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)，物業(yè)管理總公司總經(jīng)理，王志 綱工作室高級(jí)策劃師等高級(jí)職務(wù)。 解放軍測(cè)繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組老師 EMAIL:本人核心競(jìng)爭(zhēng)力：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)與策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃、營(yíng)銷與商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)高級(jí)職業(yè)經(jīng)

2、理人教程楊寶民 江禾 鄧力維著 清華大學(xué)出版社11月NEW MALL商業(yè)管理公司簡(jiǎn)介易家方略機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司是一家中日韓三國(guó)合作的專業(yè)商業(yè)管理公司，由楊寶民先生與日本及韓國(guó)商業(yè)專家共同創(chuàng)辦的專業(yè)購(gòu)物中心與商業(yè)步行街運(yùn)營(yíng)管理公司，擁有中日韓三國(guó)商業(yè)專家，在商業(yè)房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)策劃方面具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。與NEW MALL擁有一批多學(xué)科高級(jí)人材，注重學(xué)科雜交與實(shí)際策劃效果，在旅游房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)和大型千畝住宅區(qū)策劃方面，制定了專業(yè)流程。鄧力維與楊寶民先生研究商業(yè)地產(chǎn)人才培養(yǎng)西北業(yè)務(wù)總部韓國(guó)業(yè)務(wù)伙伴：Creative VMD Group(株式會(huì)社)簡(jiǎn)介公司名稱:(株式會(huì)社) Crea

3、tive VMD Group代表理事：尹載晰地址：漢城江南區(qū)農(nóng)峴洞濟(jì)玄大廈301號(hào)(135-816)成立日期：1997年1月17日顧問(wèn)/ Chief Consultant :青山 正人(Aoyama Masato)顧問(wèn)/ Chief Consultant :高見(jiàn)澤 忠興(Takamizawa Tadaoki)常務(wù)/ Chief Consultant : 許載寧研究員3名外聘顧問(wèn)(現(xiàn)行業(yè)韓,日專家)8名主營(yíng)業(yè)務(wù)商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)策劃，零售業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)市場(chǎng)調(diào)查,營(yíng)銷策劃及戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商品企劃及業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商業(yè)設(shè)施環(huán)境規(guī)劃及內(nèi)部設(shè)計(jì)商品陳列（VMD）策劃及實(shí)行韓國(guó)VMD公司辦公室2004- 2005

4、 漢城東大門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)VMD 及經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)2001 2002 三星TESCOHome Plus 購(gòu)物中心Tenant 標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃2001 Evergreen Project Shopping Mall策劃2000 九老洞Mario Outlet 開(kāi)發(fā)規(guī)劃2000 明洞CatS 服裝城開(kāi)發(fā)規(guī)劃2001 木浦玉巖洞商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)規(guī)劃1997 CITY 百貨商店RENEWAL規(guī)劃Creative VMD Group(株式會(huì)社)MALL及批發(fā)市場(chǎng)策劃案例日本著名業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家青山 正人(Aoyama Masato) Chief Consultant經(jīng)歷2002.11 至今(株) 新世界新規(guī)計(jì)劃M

5、D顧問(wèn)2001.4 至今 (株) CREATIVE VMD 顧問(wèn)/ Chief Consultant2001.4 2002.10 (株) Creative VMD 社長(zhǎng)2001.1 2001.3 (株) Creative VMD 駐日本顧問(wèn)CK PLANNING CHIEF CONSULTANT1998.199.10(株)DIAMOND CONSULTING 常務(wù) 三星物產(chǎn)流通部門(mén)顧問(wèn)1994.7 97.12 三星物產(chǎn)流通部門(mén)商品業(yè)務(wù)常務(wù)1994.7 97.3 (株) DIAMOND CONSULTING 常務(wù)1992.10 94.5 (株) BLOOM 21 (日本) 營(yíng)業(yè)擔(dān)當(dāng)業(yè)務(wù)1989.

6、11 90.11 (株) 新世界百貨商店商品總部顧問(wèn)/理事 (隨SEIBU百貨商店和新世界百貨商店合作簽約派遣當(dāng)?shù)毓ぷ?1987.3 89.11 (株) SEIBU 百貨商店總部婦人雜貨部部長(zhǎng) 高見(jiàn)澤 忠興(Takamizawa Tadaki)日本商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)專家商業(yè)室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)顧問(wèn)/Chief Director經(jīng)歷具有豐富購(gòu)物中心環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)2003.5 03.11 MARIO outlet 別館 商業(yè)環(huán)境開(kāi)發(fā)咨詢 進(jìn)行中2002.11 至今 (株)新世界百貨商店 新規(guī)計(jì)劃環(huán)境設(shè)計(jì) 顧問(wèn)2000.11 至今 (株) Creative VMD 顧問(wèn)/Chief Director韓國(guó)商業(yè)專

7、家：尹載晰Creative VMD公司董事長(zhǎng)，/Chief Consultant經(jīng)歷1997.2 至今 (株)Creative VMD 代表理事/ Chief Consultant2001.4 02.1 (株) ESKO International 代表理事1994.11 97.12 (株)DIAMOND CONSULTING Consultant1991.3 94.8 (株) CDM 代表理事 社長(zhǎng)1988.1 91.2 GALLERIA 百貨商店 企劃室 室長(zhǎng) GALLERIA 百貨商店RENEWAL計(jì)劃促進(jìn)組組長(zhǎng) 漢陽(yáng)流通大型店 事業(yè)本部 營(yíng)業(yè)總管室長(zhǎng)1983.4 87.6 新世界百貨商

8、店總店男裝采購(gòu)，總店服裝部 銷售業(yè)務(wù)韓國(guó)招商與經(jīng)營(yíng)專家許載寧VMD公司常務(wù)理事/MD Chief Consultant經(jīng)歷2000 至今 CREATIVE VMD GROUP 常務(wù)理事 MD Chief Consultant1999.01 02.10 (株) Mario Carte KniM.D &營(yíng)業(yè)本部長(zhǎng)1997.02 99.01 (株) DIAMOND CONSULTING Consultant (理事) 擁有韓國(guó)新世界百貨女裝經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，善于招商策劃工作商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的案例萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的連鎖開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)模式來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)訂單化、大型化、規(guī)范化三大趨勢(shì)。“訂單化”是指地產(chǎn)商開(kāi)始按商業(yè)訂

9、單開(kāi)發(fā)店鋪；“大型化”是指大型的摩爾商業(yè)城自國(guó)外引入后迅速成為潮流；“規(guī)范化”是指各地政府都在積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)立法進(jìn)程，以改變目前網(wǎng)點(diǎn)配置的不合理局面。萬(wàn)達(dá)與大型商家聯(lián)手進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)連鎖開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的弱點(diǎn)1.訂單模式優(yōu)點(diǎn)明顯，但是缺乏整體經(jīng)營(yíng)思考，弱勢(shì)群體的贏利模式2.商業(yè)管理的盲點(diǎn)業(yè)態(tài)調(diào)控，品牌與服務(wù)的淘汰機(jī)制，不能用物業(yè)管理代替商業(yè)經(jīng)營(yíng)。3.出現(xiàn)問(wèn)題的原因之一決策層知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)體系研究不夠，表現(xiàn)浮躁。奧龍計(jì)劃房地產(chǎn)大盤(pán)品牌連鎖開(kāi)發(fā)的案例“奧龍計(jì)劃”的最終目標(biāo)是要使奧林匹克花園成為中國(guó)零售業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)的第一品牌，使中奧公司成為中國(guó)社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者和第一品牌。我認(rèn)為

10、奧龍計(jì)劃的缺點(diǎn)是：支撐理論研究不夠深入，人材經(jīng)營(yíng)沒(méi)有提升到相應(yīng)高度，特別是缺乏無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)高級(jí)人材，因此奧龍計(jì)劃有待完善。提出看法的理由：奧林匹克花園質(zhì)量不過(guò)關(guān)，對(duì)投訴業(yè)主進(jìn)行威脅，反映出金業(yè)集團(tuán)的質(zhì)量管理基本功不過(guò)關(guān)，客戶營(yíng)銷的精髓沒(méi)有領(lǐng)悟。郭梓文團(tuán)隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)創(chuàng)新決策模型商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合點(diǎn)MALL購(gòu)物中心購(gòu)物中心投資巨大，投資回收期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，發(fā)展商作大型購(gòu)物中心決策必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)社會(huì)購(gòu)買力與城市商業(yè)環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真論證，超越社會(huì)購(gòu)買力要求，建設(shè)過(guò)多的商業(yè)中心勢(shì)必導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。 可行性研究包括如下內(nèi)容：1. 1用地選擇 （一）用地區(qū)位和交通人口狀況（二）用地經(jīng)濟(jì)狀況 ，此

11、外對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手需要進(jìn)行詳細(xì)分析。（三）用地物理狀況 重點(diǎn)考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進(jìn)入性。1.2類型和規(guī)模確定 根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，而后明確市場(chǎng)定位，最后考慮輻射半徑與社會(huì)購(gòu)買力1.3承租戶與制定承租政策 購(gòu)物中心交通組織購(gòu)物中心可行性研究1.4金融支持與財(cái)務(wù)分析（） 購(gòu)物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤(rùn)，在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力。（） 購(gòu)物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。（） 對(duì)資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營(yíng)成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評(píng)價(jià)。1.5 購(gòu)物中心人才需求分析與人才經(jīng)營(yíng)建議培育高級(jí)購(gòu)物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證

12、，由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，商業(yè)人材普遍出現(xiàn)短缺。 .6 購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購(gòu)物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長(zhǎng)期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營(yíng)上能夠長(zhǎng)期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開(kāi)業(yè)轟動(dòng)一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。 表1百貨店向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變策略模型 興業(yè)百貨和平百貨店 興業(yè)百貨和平購(gòu)物中心傳統(tǒng)百貨管理機(jī)制 百貨機(jī)制購(gòu)物中心物業(yè)管理機(jī)制傳統(tǒng)中庭連接而成購(gòu)物環(huán)境爲(wèi)主，娛樂(lè)內(nèi)容缺乏，有少量休閒內(nèi)容 購(gòu)物娛樂(lè)休閒一體化，增加購(gòu)物快樂(lè)與滿足感 營(yíng)銷模式，統(tǒng)一活動(dòng)爲(wèi)主 大型統(tǒng)一活動(dòng)

13、以及不同樓層經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的個(gè)性化促銷活動(dòng)相互結(jié)合 守株待兔式的等客上門(mén) 社區(qū)直銷，控制銷售終端，整合房地産公司的會(huì)員組織，採(cǎi)取聯(lián)動(dòng)方式，爲(wèi)業(yè)主提供服務(wù) ，社區(qū)商品服務(wù)與電子商務(wù)相結(jié)合 經(jīng)營(yíng)品種小而全 突出特色，減少經(jīng)營(yíng)種類，擴(kuò)大重點(diǎn)特色商品營(yíng)銷規(guī)模 購(gòu)物中心案例東方時(shí)代廣場(chǎng)位于深圳華強(qiáng)北路，北面為嘉華大廈以及女人世界，南面為深紡大廈，西面為規(guī)劃中的小學(xué)，路東是曼哈廣場(chǎng)。華強(qiáng)北作為深圳新興商圈，建筑密度極高，綠化面積少。東方時(shí)代廣場(chǎng)建筑策劃東方時(shí)代廣場(chǎng)一期占地6553.4平方米，建筑容積率7.5，總建筑面積66851平方米.二期商業(yè)建筑面積4萬(wàn)平方米，建成后成為8萬(wàn)平方米購(gòu)物中心。 在建筑策劃構(gòu)思中

14、，我們重點(diǎn)考慮東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心對(duì)人流的吸引和引導(dǎo)，要求減少對(duì)華強(qiáng)北路的壓迫感；由于建筑密度大，我們建議深圳建筑設(shè)計(jì)總院充分考慮高層住戶時(shí)局居住辦公的舒適感，建議設(shè)置空中花園，用于住戶休閑娛樂(lè)，同時(shí)考慮與商場(chǎng)的有機(jī)和諧銜接。根據(jù)華強(qiáng)北商業(yè)特點(diǎn)與市場(chǎng)調(diào)研分析，我們建議商業(yè)面積在3萬(wàn)平方米左右，基本與茂業(yè)百貨東門(mén)店相近，根據(jù)茂業(yè)百貨的主題購(gòu)物中心布局以及茂業(yè)百貨的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，預(yù)計(jì)年銷售額10億元左右，年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)1億元左右。 東方時(shí)代廣場(chǎng)二期東方時(shí)代廣場(chǎng)二期項(xiàng)目中，將有1.5萬(wàn)平方米屬于各類配套項(xiàng)目，其中包括電影院，兩到三家知名品牌酒樓，美食廣場(chǎng)，同時(shí)還將增設(shè)美容、美發(fā)、美體館，“二期與一期聯(lián)合，將

15、使華強(qiáng)北茂業(yè)真正成為一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的大型購(gòu)物中心。東方時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位在顧客消費(fèi)習(xí)性方面，我們發(fā)現(xiàn)：1、顧客來(lái)華強(qiáng)北的目的主要是購(gòu)物；2、商品質(zhì)量始終是顧客關(guān)心的首要因素；3、外在環(huán)境因素是吸引顧客來(lái)華強(qiáng)北購(gòu)物的主要原因；4、大型百貨商場(chǎng)仍為顧客購(gòu)物的主要場(chǎng)所。 東方時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，筆者組織茂業(yè)百貨市場(chǎng)部調(diào)研兩個(gè)月時(shí)間，對(duì)華強(qiáng)北商圈與東門(mén)商圈進(jìn)行了周密的調(diào)研，針對(duì)天虹商場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行專題分析和研討，通過(guò)投資可行性研究以及經(jīng)營(yíng)模擬分析，得出結(jié)論和定位： 東方時(shí)間廣場(chǎng)裙樓定位為服裝特色購(gòu)物中心，其中女裝占有較大比例，注重休閑娛樂(lè)一體化，注重提升該廣場(chǎng)居民生活便利，注重房地產(chǎn)總體增值。

16、考慮到華強(qiáng)北路的特點(diǎn)，目前購(gòu)買華強(qiáng)北路住宅的很多人將其用作小型辦公室，例如相鄰100米遠(yuǎn)的深圳群星廣場(chǎng)等95%以上住戶用于辦公出租，因此我們將住宅部分定位為小型SOH0，鑒于該地區(qū)住宅售價(jià)高特點(diǎn)，我們建議主要考慮小戶型SOHO,減輕置業(yè)者壓力.項(xiàng)目投資概況東方時(shí)代廣場(chǎng)原屬于東方時(shí)代廣場(chǎng)公司，因資金不足，后轉(zhuǎn)讓給深圳茂業(yè)集團(tuán)，商場(chǎng)由茂業(yè)百貨經(jīng)營(yíng)。茂業(yè)集團(tuán)收購(gòu)?fù)恋亟ㄔO(shè)東方廣場(chǎng)總投資6億元，前期開(kāi)發(fā)包括收購(gòu)?fù)恋氐韧顿Y3億元，其中建設(shè)投資2億元，裝修投資1個(gè)億。招商原則先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商工作。許多發(fā)展商沒(méi)有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過(guò)程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來(lái)的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)

17、計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬(wàn)佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬(wàn)，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)用也就是30萬(wàn)元以內(nèi)。在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國(guó)專家共同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國(guó)，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè)55：20：25的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。對(duì)于辦公區(qū)域

18、特別集中的shopping mall,可以加大餐飲比例。 大型MALL招商計(jì)劃大型MALL經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，營(yíng)銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。MALL運(yùn)營(yíng)公司要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用，并得到發(fā)展商的支持。開(kāi)展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。招商專家青山正人集中招商招商活動(dòng)策劃是招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整合與集中開(kāi)展活動(dòng)相結(jié)合的原則，優(yōu)化供應(yīng)鏈效率，通過(guò)商業(yè)信息與零售知識(shí)共享與聯(lián)合營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)雙贏。 核心主力百貨店核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好

19、委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。租賃原則租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用基本租金浮動(dòng)租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)購(gòu)物中心真正作旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間的原則。招商的出彩之處星巴克咖啡廳麥當(dāng)勞等全部入駐東方時(shí)代廣場(chǎng)成功開(kāi)業(yè) 炫彩開(kāi)幕10月1日，深圳茂業(yè)百貨國(guó)慶期間迎來(lái)發(fā)展六年來(lái)最大的盛事，茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店十一炫彩開(kāi)幕，當(dāng)天即接待客流20多萬(wàn)人次，真正實(shí)現(xiàn)火爆開(kāi)業(yè)，并為華

20、強(qiáng)北商圈帶來(lái)數(shù)十萬(wàn)的人流。茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店是目前深圳最大的綜合性百貨公司，建成后經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)到八萬(wàn)平方米，首期開(kāi)放四萬(wàn)平方米，二期將于明年五月開(kāi)放。開(kāi)業(yè)后的場(chǎng)景風(fēng)格優(yōu)雅，突出白領(lǐng)商場(chǎng)特色。扎根零售業(yè)知識(shí)的茂業(yè)商業(yè)地產(chǎn)贏利模式收取供應(yīng)商入場(chǎng)費(fèi)模式模型的應(yīng)用大連福佳廣場(chǎng)的兒童業(yè)態(tài)現(xiàn)狀調(diào)整后類似兒童主題商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運(yùn)用建筑策劃與NEW MALL購(gòu)物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：發(fā)展商委托了一般的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)成都商業(yè)進(jìn)行調(diào)查缺乏針對(duì)性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家，無(wú)法對(duì)成都商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，對(duì)消費(fèi)者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費(fèi)者的深入調(diào)查和分析不夠。通過(guò)我們的調(diào)查

21、分析，成都是四川省會(huì)，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區(qū)也集中了白領(lǐng)人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟(jì)收入較高的白領(lǐng)人群。投資回報(bào)是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團(tuán)前期要求整個(gè)購(gòu)物中心能夠吸引高中低全部人群，事實(shí)上存在困難。從長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和提升租金角度，我們認(rèn)為沃爾瑪大賣場(chǎng)適合各類人流，但是百貨等主力業(yè)態(tài)必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費(fèi)人群難以支撐13萬(wàn)多平方米的大型購(gòu)物中心規(guī)模，因此我們建議要重點(diǎn)吸引白領(lǐng)消費(fèi)者，所以SM城市廣場(chǎng)整個(gè)建筑風(fēng)格需要?jiǎng)?chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM

22、廈門(mén)城市廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格。從煙臺(tái)到沈陽(yáng)MALL策劃根據(jù)我們多年積累的shopping mall研究經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我們運(yùn)營(yíng)茂業(yè)百貨集團(tuán)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們首先根據(jù)九隆街MALL規(guī)劃特點(diǎn)，圍繞下沉廣場(chǎng)以及地下層和四層象一層一樣好用的特點(diǎn)，首先確定廣場(chǎng)文化定位，而后確定業(yè)態(tài)定位。業(yè)態(tài)理念設(shè)計(jì)創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問(wèn)題，而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問(wèn)題。尋求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客

23、戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。九隆街作為大型MALL購(gòu)物中心，面對(duì)全球的顧客開(kāi)放，不僅接納購(gòu)物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國(guó)外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以山東人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實(shí)到服務(wù)細(xì)節(jié)。大型MALL購(gòu)物中心的休閑娛樂(lè) 策劃21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，大海是人類的故鄉(xiāng)。海洋不僅有無(wú)窮無(wú)盡的保障，而且遠(yuǎn)古人類就知道海水具有保健功能，不論是海水沐浴，還是利用深層海水開(kāi)發(fā)健康食品，人類對(duì)海洋的合理利用與開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始，海水療法是人類提煉總結(jié)出來(lái)的有效健康保健方法。挖掘我國(guó)古老的海洋文化，提煉海洋保健的精華，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)設(shè)備與手段，策劃獨(dú)具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心

24、，讓“生命加油站，健康儲(chǔ)蓄所”成為現(xiàn)實(shí)。我們的策劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂(lè)項(xiàng)目吸引人流，形成購(gòu)物、旅游、休閑一體化的新型購(gòu)物中心。樓層業(yè)態(tài)分布紅色區(qū)域（家居區(qū)）5F大眾美食廣場(chǎng)，白領(lǐng)西餐廳、網(wǎng)巴、音樂(lè)吧，攝影藝術(shù)中心，空中停車場(chǎng)4F體育運(yùn)動(dòng)用品、休閑式書(shū)店、商店，成人玩具店美食娛樂(lè)廣場(chǎng)，薈萃印度、韓國(guó)等國(guó)外特色美食、中華特色美食、煙臺(tái)美食3F紳士流水線男士用品、男士休閑為主，設(shè)置特色婚禮廣場(chǎng)，大型皮鞋、皮具區(qū)；休閑部分除了設(shè)置休閑書(shū)店外，還設(shè)置咖啡廳與茶藝表演吧各式家具，家庭用家俱為主，辦公家俱，為輔助2F美女夢(mèng)工廠以女性用品、女性休閑、才藝表演為主題，劃分為少女區(qū)、淑女區(qū)；女性休閑區(qū)設(shè)置音樂(lè)表

25、演吧床上用品、布藝辦公文化用品，美術(shù)、藝術(shù)用品1F精品步行街名牌商品為主，金融服務(wù)區(qū)，著名快餐店燈飾用品、家庭裝飾用品，藥店負(fù)一層大型超市，西南部分設(shè)置兒童玩具天地，兒童歡樂(lè)廣場(chǎng)設(shè)置可拆裝兒童智力玩具， 彩擴(kuò)店，室內(nèi)攝影店，小象繪畫(huà)店，名煙、名酒、名茶專賣店；韓國(guó)、日本名牌食品專賣店、速食店家電大世界分為大家電及小家電區(qū)業(yè)態(tài)實(shí)例大連百年城白領(lǐng)風(fēng)格購(gòu)物中心大連百年城具體業(yè)態(tài)分布國(guó)際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方法根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與模擬分析進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)方法：商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)，市場(chǎng)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)消費(fèi)人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)需要豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)

26、計(jì)楊寶民青山正人許載寧模式業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)波浪型全接觸式動(dòng)線設(shè)計(jì)通過(guò)立體空中購(gòu)物走廊設(shè)計(jì)，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進(jìn)入二層以上商場(chǎng)象進(jìn)入一層商場(chǎng)一樣方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業(yè)價(jià)值平面動(dòng)線立體動(dòng)線地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃 深入黃石與北京參考同類項(xiàng)目，運(yùn)用自身經(jīng)驗(yàn)獨(dú)創(chuàng)購(gòu)物中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割圖 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割流程消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動(dòng)線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例不同分割方案銷售預(yù)測(cè)初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案通過(guò)合同委托測(cè)繪部門(mén)實(shí)際測(cè)繪確定分割方案商鋪分割原則 a)根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保

27、每個(gè)商鋪面向通道，沒(méi)有死角。b)根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買力與投資能力、愿望，對(duì)商鋪進(jìn)行多種規(guī)格、面積的分割,參考已經(jīng)購(gòu)買商鋪面積要求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。c)合理確定公共分?jǐn)偯娣e，確保用戶商鋪較高實(shí)用率，通過(guò)流線的合理設(shè)計(jì)最大限度分割出商鋪面積。d)合理確定動(dòng)態(tài)流線，有利于開(kāi)業(yè)后實(shí)際運(yùn)營(yíng)工作。對(duì)于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購(gòu)買多套組合。 在煙臺(tái)等地項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在設(shè)計(jì)方案完成后一定要首先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見(jiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進(jìn)行完善和修改，確保簡(jiǎn)單化以及可視化原則。銷售比例銷售部分面積（項(xiàng)目投資額30%收益）

28、%每平方米單價(jià)發(fā)展商要有能力開(kāi)發(fā)下一期項(xiàng)目。具體銷售要詳細(xì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行商鋪分割，詳細(xì)計(jì)算銷售哪些部分，制定價(jià)值策略，這是我們操作過(guò)的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問(wèn)題。 九隆街銷售模式通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升商鋪銷售價(jià)值河南中匯廣場(chǎng)的案例中匯廣場(chǎng)是NEW MALL商業(yè)管理公司全程參與的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于楊寶民董事長(zhǎng)前期在漯河先后為雙匯地產(chǎn)和華東地產(chǎn)公司講授商業(yè)房地產(chǎn)課程，華東房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)楊寶民先生擔(dān)任華東地產(chǎn)公司高級(jí)顧問(wèn)，從建筑規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃開(kāi)始，從頭參與河南南部在最大的shopping mall項(xiàng)目中匯廣場(chǎng)策劃與商鋪銷售及招商與商業(yè)經(jīng)營(yíng)工作。業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑規(guī)劃的指導(dǎo)價(jià)值鏈理論在地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)地

29、產(chǎn)限度中可以得到集中運(yùn)用,漯河華東集團(tuán)開(kāi)發(fā)中匯廣場(chǎng)項(xiàng)目就是一個(gè)很好的案例,首先我們對(duì)華東集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新專題培訓(xùn),首先輸入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)知識(shí),讓發(fā)展商對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程與價(jià)值增值環(huán)節(jié)達(dá)到一個(gè)較高的認(rèn)識(shí)水平. 其次要對(duì)華東集團(tuán)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行診斷,幫助企業(yè)對(duì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和變革，華東集團(tuán)采納建議主動(dòng)吸納商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)秀人才，積極組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司,從組織上保證項(xiàng)目順利運(yùn)行,我們的咨詢服務(wù)主要放在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上。中匯廣場(chǎng)是深圳NEW MALL公司參與咨詢服務(wù)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)目位于漯河交通路與人民路黃金地段.接觸該項(xiàng)目之前,我們對(duì)整個(gè)漯河商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀已經(jīng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查

30、,摸清漯河各個(gè)主要零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)種類和競(jìng)爭(zhēng)能力,事先分析出漯河零售業(yè)存在的空白,不僅精品百貨與大賣場(chǎng)是漯河空白,更缺乏能夠滿足消費(fèi)者購(gòu)物休閑娛樂(lè)的現(xiàn)代化購(gòu)物中心?？蛻魻I(yíng)銷的系統(tǒng)運(yùn)用2004年10月22日是華東集團(tuán)舉辦的中匯廣場(chǎng)華東房地產(chǎn)公司十周年慶典及中匯廣場(chǎng)公開(kāi)認(rèn)購(gòu)籌碼大型文藝演出，邀請(qǐng)主要明星：孫悅、李湘、江濤、范琳琳等，其中李湘作為文藝晚會(huì)主持人。為了促進(jìn)銷售，從幾個(gè)方面采取措施（1）.從新聞媒體宣傳方面將演出活動(dòng)與籌碼認(rèn)購(gòu)相互結(jié)合，通過(guò)軟文與新聞報(bào)道及廣告配合體現(xiàn)。（2）.利用演出活動(dòng)，取得明星與公司領(lǐng)導(dǎo)合影，將合影精心制作放大，作為售樓處布置內(nèi)容。（3）.邀請(qǐng)華東世紀(jì)城客戶（每戶一張

31、票），中匯廣場(chǎng)客戶每個(gè)鋪位兩張票，通過(guò)老客戶傳播信息。（4）.根據(jù)前期登記潛在客戶，采用優(yōu)惠一半價(jià)格購(gòu)票措施，邀請(qǐng)一批有誠(chéng)意的潛在客戶觀看演出。中匯廣場(chǎng)的招商與運(yùn)營(yíng)問(wèn)題中匯廣場(chǎng)項(xiàng)目存在問(wèn)題(1)公司治理機(jī)制，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)和約束問(wèn)題沒(méi)有解決。缺乏運(yùn)營(yíng)與招商和商業(yè)營(yíng)銷專業(yè)人才。需要一個(gè)形象比較鮮明，辦公環(huán)境優(yōu)雅的商業(yè)公司辦公場(chǎng)所。 (2)中匯廣場(chǎng)項(xiàng)目操作缺乏系統(tǒng)思考，沒(méi)有貫徹經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)思路，缺乏執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，表現(xiàn)在工作不到位，缺乏后備人才的培養(yǎng)機(jī)制，建議和顧問(wèn)公司建立利益共享的長(zhǎng)期合作關(guān)系。 (3).體把控能力不強(qiáng)，專業(yè)化程度不夠，表現(xiàn)在很多宣傳和招商活動(dòng)以及合作伙伴選擇的隨意性，帶來(lái)工作

32、的被動(dòng)和資源的浪費(fèi)。 (4)中匯廣場(chǎng)離開(kāi)業(yè)只有五個(gè)月時(shí)間，本項(xiàng)目操作到了關(guān)鍵時(shí)刻，必須采用專業(yè)化的操作手法及時(shí)完成招商與開(kāi)業(yè)工作。 按照目前的招商團(tuán)隊(duì)現(xiàn)狀，將出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，第一是不加大招商力度就無(wú)法按時(shí)開(kāi)業(yè)。第二是為招商而招商，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)績(jī)效難以達(dá)到預(yù)期效果中匯廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)前六個(gè)月總體工作思路（1） 形成商業(yè)管理公司的良性治理機(jī)制，是第一位的工作。 解決中匯商業(yè)公司經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)與約束問(wèn)題。(2) 理順公司機(jī)制后制定總體工作計(jì)劃，制定開(kāi)業(yè)前及第一年經(jīng)營(yíng)管理方案，根據(jù)開(kāi)業(yè)時(shí)間倒計(jì)時(shí)安排。通過(guò)雙方合作，形成結(jié)構(gòu)合理的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，補(bǔ)充招商總監(jiān)、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、商業(yè)營(yíng)銷經(jīng)理等專業(yè)人才。開(kāi)業(yè)前招商工作，建議集

33、中安排本地及深圳2005年11月份招商活動(dòng)。關(guān)于商業(yè)設(shè)施可以借鑒日本購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)，全面優(yōu)化中匯廣場(chǎng)商業(yè)設(shè)施方案。深圳濱海購(gòu)物中心案例占地面積20688平方米容積率為6?？偨ㄖ娣e14萬(wàn)平方米，配備車位1000個(gè)。公寓面積68271平方米,占55%左右，面積大于商業(yè)面積。公寓共計(jì)三棟，24層（不含商業(yè)裙樓），每層900平方米，每層15-18戶，小戶型為主。 地上商業(yè)五層：每層8000-10000平方米商業(yè)總建筑面積：8萬(wàn)平方米，配備車位446個(gè)。建筑策劃汲取日本和香港購(gòu)物中心特長(zhǎng)結(jié)合地鐵物業(yè)優(yōu)勢(shì)策劃無(wú)縫連接模式項(xiàng)目地理位置分析本項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)第一地鐵口業(yè)態(tài)構(gòu)思招商摸底與業(yè)態(tài)調(diào)整我們分別與太

34、平洋百貨、家樂(lè)福等主力商家溝通，初步確定與太平洋百貨進(jìn)行戰(zhàn)略合作，共同打造白領(lǐng)風(fēng)格的購(gòu)物中心。融資創(chuàng)新信托融資：以項(xiàng)目為杠桿招商主力店成功以后進(jìn)行信托融資香蜜湖水榭花都項(xiàng)目是深圳信托融資最成功的一個(gè)項(xiàng)目 盛世中華業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的初步建議第一 主要顧客群體以白領(lǐng)顧客為主。百貨業(yè)態(tài)建議引進(jìn)1萬(wàn)平方米高檔百貨，類似日本西武百貨。NEW MALL愿意與盛世公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)4萬(wàn)平方米白領(lǐng)風(fēng)格百貨，按照日本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。關(guān)于引進(jìn)并設(shè)置兒童翻斗城業(yè)態(tài)，建議達(dá)到1.5萬(wàn)平方米，形成長(zhǎng)春最強(qiáng)的兒童業(yè)態(tài)。關(guān)于美術(shù)館的設(shè)置高檔百貨的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析我們和他們的業(yè)態(tài)區(qū)別，高檔商品經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是卓展購(gòu)物中心。1.VMD商業(yè)形象區(qū)

35、別。2.總體項(xiàng)目品牌組合超越對(duì)方達(dá)到類似韓國(guó)Galleria的水平。韓國(guó)高檔購(gòu)物中心他山之石我們未來(lái)的高檔百貨和精品商業(yè)形象盛世中華廣場(chǎng)VS卓展購(gòu)物中心盛世中華廣場(chǎng)的女裝VMD卓展的女裝VMDGalleria 化妝品形象策劃與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)歐亞商都的化妝品盛世中華廣場(chǎng)的化妝品形象 及服務(wù)品牌組合的差異化引入商品群概念品牌適度差異化，突出為白領(lǐng)女性提出的服務(wù)兒童業(yè)態(tài)的思考長(zhǎng)春購(gòu)物中心的兒童業(yè)態(tài)存在空白，規(guī)模小檔次不高。長(zhǎng)春卓展購(gòu)物中心的兒童業(yè)態(tài)購(gòu)物中心主力店自主經(jīng)營(yíng)的典型投入產(chǎn)出模型按照銷售額億元計(jì)算，其中預(yù)計(jì)女裝1.4億元，男裝萬(wàn)元，精品化妝品萬(wàn)元，皮鞋皮具萬(wàn)元，體育運(yùn)動(dòng)用品2萬(wàn)元，家居、家俱廣場(chǎng)

36、銷售萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售萬(wàn)元，兒童世界7萬(wàn)元。毛利潤(rùn)萬(wàn)元開(kāi)店資金，第一年流動(dòng)資金萬(wàn)元，第二年流動(dòng)資金萬(wàn)元，知名度與品牌建立后只需依賴供應(yīng)商資金就可以了。成本預(yù)計(jì)如下：人力資源成本預(yù)計(jì)萬(wàn)元，招商投資宣傳經(jīng)費(fèi)萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用萬(wàn)元（含公益活動(dòng)），開(kāi)辦費(fèi)用萬(wàn)元（辦公車輛萬(wàn)元，電腦投入萬(wàn)元），電費(fèi)萬(wàn)元每年，小計(jì)萬(wàn)元。利潤(rùn)：3250萬(wàn)元，等于2750萬(wàn)元。預(yù)計(jì)解決普通員工就業(yè)人數(shù)人。盛世中華廣場(chǎng)商業(yè)建筑策劃的意見(jiàn)1.空中花園和餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的結(jié)合。2.空中步行街的設(shè)置建議。3.停車位的計(jì)算和建議，建議達(dá)到1000個(gè)停車位置。4.廣告位置的設(shè)置與導(dǎo)示系統(tǒng)建議。建議設(shè)置廣告塔空中花園與南湖公園的呼應(yīng)空中花園的實(shí)景效

37、果項(xiàng)目標(biāo)桿的選擇大阪難波城與我們的對(duì)比停車場(chǎng)的建議引進(jìn)女性停車場(chǎng)概念，立體化停車的構(gòu)思商業(yè)設(shè)施策劃通過(guò)細(xì)節(jié)體現(xiàn)人文關(guān)懷。VMD與內(nèi)部裝飾不同的VMD設(shè)計(jì)思想決定裝修的風(fēng)格，不同的業(yè)態(tài)決定了裝修的形式和檔次建筑裝飾與導(dǎo)示系統(tǒng)公園廣場(chǎng)核心導(dǎo)示標(biāo)志本館導(dǎo)示立面裝飾店面裝飾 外立面廣告的設(shè)計(jì)廣告設(shè)計(jì)是重要的收入來(lái)源盛世中華廣場(chǎng)贏利模式設(shè)計(jì)的思考廣告展示及策劃活動(dòng)收入租金收入自營(yíng)收入物業(yè)管理收入MALL收入組成MALL品牌輸出收入項(xiàng)目融資的思考1.營(yíng)造業(yè)態(tài)與建筑優(yōu)勢(shì)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理分析寫(xiě)出具有依據(jù)的可行性分析報(bào)告。2.積極采取信托等多種融資方式，吸引基金進(jìn)入長(zhǎng)春。3.通過(guò)合作，建立項(xiàng)目?jī)?yōu)秀高管團(tuán)隊(duì)。4.充

38、分發(fā)揮企業(yè)建立的品牌與住宅項(xiàng)目品牌，重視無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。清晰闡述企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。專業(yè)策劃的價(jià)值1。準(zhǔn)確市場(chǎng)定位奠定商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)。2。業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)科學(xué)，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理商業(yè)鋪位分割合理，能夠?yàn)榘l(fā)展商業(yè)帶來(lái)2000萬(wàn)元以上價(jià)值。3。采用不同商鋪銷售模式能夠?yàn)榘l(fā)展商業(yè)多創(chuàng)造價(jià)值400萬(wàn)元以上。4.商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式。NEW MALL項(xiàng)目系列策劃報(bào)告:挖掘商業(yè)價(jià)值輔助發(fā)展商決策幫助投資商與銀行判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值NEW MALL商業(yè)經(jīng)營(yíng)增值現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購(gòu)物、商業(yè)文化與休閑娛樂(lè)多種策劃的集成。運(yùn)用海洋的洋流理論對(duì)現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進(jìn)行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。法國(guó)巴黎 國(guó)

39、際一流的商業(yè)步行街具有特征：1、 硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、 它應(yīng)該是多功能的，比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲、旅游六個(gè)方面。3、 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題：1、經(jīng)營(yíng)序列矛盾。2、商業(yè)利潤(rùn)下滑。3、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。 王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。完善功能。從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購(gòu)物、

40、旅游、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變。調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國(guó)際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)占，餐飲企業(yè)占，休閑、娛樂(lè)、酒店、服務(wù)等占。 提升檔次。 營(yíng)造環(huán)境。 加快發(fā)展數(shù)字王府井。東門(mén)步行街改造措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機(jī)動(dòng)車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場(chǎng)、解放路等162、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施 3、注重文化設(shè)施建設(shè) 東門(mén)步行街未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見(jiàn)1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，不僅將東門(mén)市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開(kāi)放，而且通過(guò)政府政策調(diào)節(jié)，鼓

41、勵(lì)企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準(zhǔn)入門(mén)欄，將低素質(zhì)經(jīng)營(yíng)者淘汰出東門(mén)，讓優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)者近來(lái)，提升東門(mén)形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。 理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來(lái)發(fā)展。洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局 洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長(zhǎng)期定向風(fēng)的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的

42、關(guān)系，但洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場(chǎng)均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析1、 洋流流暢區(qū)資源流通過(guò)速，難以停留累積，成為魚(yú)類遷徙的路徑，無(wú)其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來(lái)大量浮游生物資源，那么會(huì)吸引魚(yú)類聚集。2、 反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚(yú)類；由此產(chǎn)生食物鏈，對(duì)各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場(chǎng)、海底礦藏?？梢?jiàn)回旋使資源和生物聚集。 精品百貨店中檔購(gòu)物中心文化娛樂(lè)休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購(gòu)物中心中低檔百貨店購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲理想的商業(yè)步行街與購(gòu)物中心布局模型MALL商業(yè)步行街的招商

43、策劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象嚴(yán)重，建議在差異化招商，不同品牌組合設(shè)計(jì)方面下功夫，實(shí)現(xiàn)招商創(chuàng)新，與商業(yè)文化主題相對(duì)應(yīng)，加大進(jìn)口品牌引進(jìn)的比例，與韓國(guó)日本及香港地區(qū)密切合作。招商代表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)月租金商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理 商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃好整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，運(yùn)用市場(chǎng)手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃，組織社會(huì)力量建設(shè)商業(yè)步行街。 商業(yè)街的具體管理工作如下：物業(yè)服務(wù) (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個(gè)建筑風(fēng)格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進(jìn)行整體比例調(diào)整。 黃石商業(yè)

44、步行街經(jīng)營(yíng)、主題商場(chǎng)采用百貨經(jīng)營(yíng)模式，由深圳NEW MALL公司控股經(jīng)營(yíng)。、組建華夏城商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。作用：負(fù)責(zé)承擔(dān)華夏置業(yè)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)工程顧問(wèn)、項(xiàng)目的商業(yè)招商、項(xiàng)目商鋪銷策劃、商業(yè)項(xiàng)目的裝修顧問(wèn)等。負(fù)責(zé)對(duì)華夏置業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理，包括：統(tǒng)一的商業(yè)城管理、為委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主進(jìn)行招商和返租、考核評(píng)估及監(jiān)督承租商戶的業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)情況、商業(yè)城的整體營(yíng)銷推廣、項(xiàng)目范圍內(nèi)的廣告位規(guī)劃和招商、項(xiàng)目的物業(yè)管理（包括對(duì)物業(yè)管理的招標(biāo)和考評(píng)即后期工作的監(jiān)督）。負(fù)責(zé)總公司管理及營(yíng)銷人員的培訓(xùn)，為總公司培養(yǎng)和選拔出色的商業(yè)地產(chǎn)人才和公司管理人才。負(fù)責(zé)項(xiàng)目范圍內(nèi)的二手房及鋪面的轉(zhuǎn)讓和買賣，同

45、時(shí)也承接其余的二手物業(yè)中介及投資服務(wù)。負(fù)責(zé)承接湖北其余的房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃和管理。1. 室外商業(yè)步行街- 南京路的優(yōu)勢(shì)1.高知名度 例如南京路有好八連2.人氣旺3.營(yíng)業(yè)額高支撐南京路優(yōu)勢(shì)的條件第一，悠久的歷史第二，獨(dú)特的風(fēng)景第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)第四，有知名的品牌第五，有完善的基礎(chǔ)設(shè)施第六，有一個(gè)科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)大型購(gòu)物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街 (1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。 (3)室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對(duì)體量的要求。以深圳海岸購(gòu)物廣場(chǎng)室內(nèi)步行街為例，進(jìn)行創(chuàng)新策劃1. 室內(nèi)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2. 以巴黎步行街風(fēng)情設(shè)置5個(gè)主題區(qū)域。3. 設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換社區(qū)商業(yè)步行街 四季花城商業(yè)步行街是一個(gè)比較成功的實(shí)例，四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開(kāi)放式商場(chǎng)先河。以個(gè)性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。目前已吸引了華潤(rùn)萬(wàn)方超市、民潤(rùn)超市、中國(guó)銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書(shū)吧、純凈