32套養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)合集（一鍵下載）

1、旅游地產(chǎn)與高端養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理策略前言旅游地產(chǎn)由旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合而來，有其不一樣的運(yùn)作管理模式，不能簡單套用旅游業(yè)或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一般管理模式。下面從四個方面對旅游地產(chǎn)從項(xiàng)目投資開發(fā)到項(xiàng)目經(jīng)營過程中應(yīng)采取的管理策略進(jìn)行闡述。Part1 啟動策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)Part2 投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)Part3 經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展Part4 避險(xiǎn)策略：以防治推進(jìn)成熟重點(diǎn)案例分析目錄四大原則：堅(jiān)持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的原則堅(jiān)持公共利益導(dǎo)向的原則堅(jiān)持“旅游堅(jiān)旗、地產(chǎn)筑基”的原則堅(jiān)持“先策劃、后規(guī)劃”的原則Part1 啟動策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)1、堅(jiān)持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)需要更

2、嚴(yán)格的環(huán)境影響評估。關(guān)注資源環(huán)境的恰當(dāng)保護(hù)開放性保護(hù)，保持資源利用的協(xié)調(diào)性。項(xiàng)目用地及周邊地區(qū)的資源旅游地產(chǎn)項(xiàng)目竭澤而漁人文遺存溫泉濕地鄉(xiāng)村田園森林山地濱海沙灘河流湖泊2、堅(jiān)持公共利益導(dǎo)向原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的公共利益取向非常鮮明旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往占地較大，常在比較偏僻、落后地方改變該地區(qū)資源沉淀、發(fā)展落后的局面，保護(hù)好環(huán)境；對當(dāng)?shù)嘏f村、舊城、舊工業(yè)等改造，安置原住民；提供高品質(zhì)旅游度假區(qū)，增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會，增加稅收；增加住宅供應(yīng)量。目的3、堅(jiān)持“旅游堅(jiān)旗、地產(chǎn)筑基”的原則旅游堅(jiān)旗：確立旅游業(yè)的品牌理念和主流地位，要以旅游項(xiàng)目為核心依托，讓旅游文化滲透到主題空間中去，以此來保持旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該有

3、的公共品牌價(jià)值和形象。地產(chǎn)筑基：要秉持可持續(xù)發(fā)展和可行性理念，保障投資的規(guī)模性、連續(xù)性和穩(wěn)健性，在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，給投資商相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地指標(biāo)，讓投資者能夠通過相對較快的房地產(chǎn)收益通道回籠資金，再滾動投入到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，形成項(xiàng)目的良性開發(fā)態(tài)勢。4、堅(jiān)持“先策劃、后規(guī)劃”的原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于有大量旅游文化內(nèi)涵，這決定了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃非常重要。重規(guī)劃、輕策劃的現(xiàn)象對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目深入拓展構(gòu)成了不小風(fēng)險(xiǎn)。許多大項(xiàng)目之所以后來出現(xiàn)開發(fā)和運(yùn)營問題，關(guān)鍵先期的策劃工作沒有做好?？偨Y(jié)：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目，涉及幾億元、十幾億元、幾十億元甚至上百億元的投資，必須在最初階段進(jìn)行高水平

4、的、深度的策劃，提出有針對性的、高屋建瓴的戰(zhàn)略思路和定位，提出一系列符合國際國內(nèi)一流水平的、符合當(dāng)?shù)貙?shí)際需要的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃和運(yùn)營策略，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行以布局空間為主導(dǎo)的項(xiàng)目規(guī)劃。Part2 投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目投資要從未來的收益和效益入手，反向推進(jìn)投資策略，這樣的策略才是可靠的。四種方法：盡可能實(shí)施集群化開發(fā)的模式制訂項(xiàng)目合理的分期投資開發(fā)計(jì)劃貫徹“全方位精品”的投資理念吸引旅游高端人才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營1、盡可能實(shí)施集群化開發(fā)的模式在相應(yīng)的開發(fā)范圍內(nèi)合理配置產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)施集群化的開發(fā)模式。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目城市型：如深圳歡樂谷旅游區(qū)，其開發(fā)空間有限，城市特征突出，因此，旅游項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)都市娛樂性

5、，整體項(xiàng)目的集群化偏重城市功能配套。包括公寓、區(qū)域的交通、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目和公共設(shè)施，還有旅游區(qū)專門為游客服務(wù)的餐飲、購物、娛樂等。郊野型：如深圳東部華僑城，空間大，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，因此，這里的集群化開發(fā)主要表現(xiàn)在以度假產(chǎn)品為核心的產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)上。例如主題性的觀光、休閑、度假、娛樂、表演、購物、餐飲、會議等。2、制訂項(xiàng)目合理的分期投資開發(fā)計(jì)劃投資額很大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，要求制訂詳細(xì)的投資計(jì)劃實(shí)施分期開發(fā)。通常把投資分為三期，每期的投資大體分類如下：投資分三期第一期：投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右，主要投資方向有：必要的土石方工程；內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；原住民拆遷安置項(xiàng)

6、目；旅游區(qū)大門部分；主要標(biāo)志性旅游景點(diǎn)；第一期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。主要投資方向有：必要的土石方工程；內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；原住民拆遷安置項(xiàng)目；旅游區(qū)大門部分；主要標(biāo)志性旅游景點(diǎn)；第一期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。第一期投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右主要投資方向有：第一期未完成的工程；約60%70%的旅游項(xiàng)目；第二期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。主要投資方向有：第二期未完成的工程；剩余的旅游項(xiàng)目；第三期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。注：在整體開發(fā)中，旅游部分和住宅部分應(yīng)交替投資開發(fā)。其中住宅部分還應(yīng)再細(xì)分投資步驟，以保證資金回籠的合理節(jié)奏以及住宅價(jià)格的合理上升。投資分三期第二期投資額一般占總投資規(guī)模的50%

7、左右第三期投資額一般占總投資規(guī)模的30%左右3、貫徹“全方位精品”的投資理念旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入精品時(shí)代。精品至上是項(xiàng)目投資收益的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)旅游房地產(chǎn)部分、旅游部分全方位精品4、吸引旅游高端人才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營從旅游地產(chǎn)項(xiàng)目啟動的時(shí)候，就應(yīng)該明確一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大策略，即大量引進(jìn)高端型的旅游開發(fā)和經(jīng)營管理人才。保證重大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資沿著專業(yè)的、符合市場需要的、良性的軌道推進(jìn)，才能最大限度地保證把投資開發(fā)轉(zhuǎn)入正常收益的通道上去。Part3 經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展四種方式：保持項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r(jià)值和優(yōu)勢保持項(xiàng)目必要的規(guī)模和市場影響力以整合營銷策略推進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績借助資本

8、運(yùn)營推動項(xiàng)目升級1、保持項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r(jià)值和優(yōu)勢每一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)該從戰(zhàn)略高度充分估量自身在一個城市的特殊地位、價(jià)值和優(yōu)勢，只有差異化和特色才能立足，才能在較短時(shí)間內(nèi)形成其住宅產(chǎn)品的理想升值，才能保障其旅游產(chǎn)品長期良性發(fā)展。項(xiàng)目的特色化經(jīng)營應(yīng)該在項(xiàng)目開發(fā)初期就確定下來。案例分析例如一個以山地藥材資源為依托開發(fā)的大型養(yǎng)生度假旅游區(qū)項(xiàng)目，其特色和優(yōu)勢主題顯然是養(yǎng)生。要長期保持特色和優(yōu)勢，必須關(guān)注兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目的品牌化操作；二是項(xiàng)目的更新創(chuàng)新。靜態(tài)養(yǎng)生單一養(yǎng)生常態(tài)養(yǎng)生動態(tài)養(yǎng)生多元養(yǎng)生特色養(yǎng)生2、保持項(xiàng)目必要的規(guī)模和市場影響力規(guī)模占地面積大投資規(guī)模市場影響力推進(jìn)業(yè)務(wù)量的擴(kuò)張3、以整合營銷策略推進(jìn)

9、品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績整合營銷表現(xiàn)在：1）旅游項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策略整合； 房地產(chǎn)項(xiàng)目 旅游項(xiàng)目2）各種營銷策略和手段的靈活組合運(yùn)用上。反哺式營銷4、借助資本運(yùn)營推動項(xiàng)目升級例如，當(dāng)項(xiàng)目急需擴(kuò)張而又缺乏投資時(shí)，可以采取抵押貸款的方式，或引入合資人，或引入風(fēng)險(xiǎn)投資、社會基金等形式，解決發(fā)展資金不足的問題。再如，在項(xiàng)目發(fā)展良好的態(tài)勢下，可以整合相關(guān)資產(chǎn)，形成融資平臺，為項(xiàng)目的長遠(yuǎn)擴(kuò)張發(fā)展創(chuàng)造必要的資金條件。又如，在項(xiàng)目發(fā)展良好的態(tài)勢下，可以整合相關(guān)資產(chǎn)，創(chuàng)造上市條件，積極爭取成為上市公司。Part4 避險(xiǎn)策略：以防治推進(jìn)成熟五大方法：巧借政策扶持，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)深研需求競爭，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)堅(jiān)持高端策

10、劃，規(guī)避定位風(fēng)險(xiǎn)掌握開發(fā)策略，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)全程品質(zhì)管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)1、巧借政策扶持，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)幾種政策扶持可能：1）制訂有關(guān)該項(xiàng)目的專項(xiàng)政策，為項(xiàng)目較快推進(jìn)提供政策保障。2）政府為該項(xiàng)目成立專門的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，以配合投資商的項(xiàng)目開發(fā)。3）政府低地價(jià)、零地價(jià)出讓土地。4）政府專門為項(xiàng)目用地周邊地區(qū)實(shí)施或完善專項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。5）政府為投資商做一定程度的財(cái)政補(bǔ)貼，以扶持投資商盡快完善開發(fā)片區(qū)的相關(guān)道路、水、電、通信以及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。6）政府為該項(xiàng)目提供一定額度的宣傳推廣經(jīng)費(fèi)，以及在若干公共會議等場合為該項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能受到政策風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響例如，不少政策具有階段性特點(diǎn)（政府換屆）

11、；再如，高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，常常受到國家政策變動的影響；又如，政策的執(zhí)行層面復(fù)雜，各種干擾因素等。2、深研需求競爭，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)市場需求的風(fēng)險(xiǎn)市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)這兩種市場風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)該在項(xiàng)目投資開發(fā)前就有足夠的研究，并尋找到應(yīng)對的策略。3、堅(jiān)持高端策劃，規(guī)避定位風(fēng)險(xiǎn)先策劃，后規(guī)劃。一個項(xiàng)目開發(fā)的失敗，往往并不是缺乏資源，也不是缺錢、缺管理，而是缺乏準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和策劃思路。只有做好前期定位策劃，才能最大限度避免項(xiàng)目偏離正確的投資開發(fā)軌道。積極引進(jìn)高端策劃力量，以高超的創(chuàng)意策劃找出適合項(xiàng)目生長的市場化路線。4、掌握開發(fā)策略，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)制訂周密的開發(fā)監(jiān)管策略性方

12、案：包括決策系統(tǒng)的運(yùn)行模式、市場的研究、策劃規(guī)劃的執(zhí)行、投資開發(fā)的流程作業(yè)、投資及財(cái)務(wù)的監(jiān)管、人才團(tuán)隊(duì)的導(dǎo)入和壯大、整合營銷的推進(jìn)、公共關(guān)系的發(fā)展、開發(fā)管理規(guī)章的制定和落實(shí)等。5、全程品質(zhì)管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)指的是由投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商的行為共同構(gòu)成的操作性風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)要防止出現(xiàn)“一流規(guī)劃、二流開發(fā)、三流經(jīng)營”的局面，必須在開發(fā)階段就開始著手建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，塑造一流的管理和經(jīng)營隊(duì)伍。旅游地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)旅游地產(chǎn)開發(fā)往往投資較大，開發(fā)和經(jīng)營過程很長，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)還常常表現(xiàn)在不恰當(dāng)?shù)亟槿氲缴形闯墒旎蛭匆?guī)則化的運(yùn)營項(xiàng)目中，運(yùn)營中可能出現(xiàn)重大問題而給市場和企業(yè)帶來很大的危害。例如，

13、時(shí)權(quán)酒店，是承載國際上流行的分時(shí)度假活動的場所。分時(shí)度假是一項(xiàng)很有創(chuàng)意的度假方式，它的關(guān)鍵在于要納入一個龐大的國際分時(shí)度假交換系統(tǒng)，但在我國還是新事物，介入分時(shí)度假業(yè)務(wù)，中介商和經(jīng)營商很難保證客戶真正在這個交換系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)自己應(yīng)有的權(quán)益。因此，目前這種經(jīng)營的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)實(shí)中也出現(xiàn)過多起有關(guān)某某分時(shí)度假公司欺騙消費(fèi)者而引起法律訴訟的案例，旅游地產(chǎn)投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商應(yīng)該引以為戒。重點(diǎn)案例分析雅樂居海南清水灣項(xiàng)目海南東方花梨灣項(xiàng)目雅樂居海南清水灣項(xiàng)目項(xiàng)目位于海南省環(huán)島東線、陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，占地約1.5萬畝，總建筑面積約986萬平米，沿12公里海岸線分布，海水清澈、透明，沙灘開闊、無

14、污染，是一處難得的海濱旅游休閑之所。區(qū)內(nèi)設(shè)有三個國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場、6家超五星級國際酒店、多國風(fēng)情溫泉谷、游艇會、海洋體驗(yàn)展覽館、民族風(fēng)情村等，總投資預(yù)計(jì)超200億元，總開發(fā)期十年。2006年6月與政府簽約土地一級開發(fā)協(xié)議，2006年底組隊(duì)進(jìn)入實(shí)操，2009年3月28日開盤，推出兩個現(xiàn)樓組團(tuán)和一個樓花組團(tuán)，至今累計(jì)銷售額42億元。清水灣控制性詳細(xì)規(guī)劃總圖海濱銷售中心前景5170平米海濱銷售中心海濱銷售中心前沙灘一景“金色果嶺”組團(tuán)實(shí)景鳥瞰圖“金色果嶺”組團(tuán)高爾夫景觀獨(dú)棟別墅“金色果嶺”組團(tuán)高爾夫景觀獨(dú)棟別墅近景“金色果嶺”樓王（建面567平米，花園1412平米）客廳一景8700平米的高

15、爾夫會所雅樂居海南清水灣項(xiàng)目土地一級開發(fā)利潤按該項(xiàng)目土地一級開發(fā)框架協(xié)議規(guī)定，土地整理上市的條件是七通一平，但實(shí)際上市狀態(tài)屬于毛地狀態(tài)。按雅居樂公開資料介紹，該項(xiàng)目土地分三批摘牌，地價(jià)款總投入24.18億元，獲取約13650畝土地，平均地價(jià)為16.12萬元/畝，折合樓面價(jià)為245元/平米。結(jié)合內(nèi)幕資料保守估計(jì)，其一、二級聯(lián)動的毛利潤最低值是71%，最高值為242%。雅樂居海南清水灣項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其獲利情況2008年7月雅居樂發(fā)布公告稱，旗下項(xiàng)目公司譽(yù)永已于6月27日與摩根士丹利全資公司CrystalI訂立協(xié)議，以約7億美元（約52.83億元）出售清水灣項(xiàng)目公司冠金30股權(quán)。瑞銀的研究報(bào)告顯示，

16、CrystalI占296萬平米，折合樓面成本1785元/平米。按照2008年1月雅居樂月報(bào)顯示的245元/平米的樓面價(jià)計(jì)算，雅居樂以7.29倍的價(jià)格將股權(quán)出售給大摩，直接產(chǎn)生41.45億凈利潤。2008年雅居樂凈利潤為54.67億，同比增加160%。萬科則是40.3億元，同比下降16.7%。中海發(fā)展50.5億港元，同比增長20.8%雅樂居清水灣項(xiàng)目推貨及銷售情況首推“金色果嶺”、“蔚藍(lán)海岸”和“瀚海銀灘”三個組團(tuán)?？倯魯?shù)：398戶，別墅：254戶，高層住宅：144戶；別 墅：171棟，高層：2棟18層洋房；總用地面積：350畝（232038）；總建筑面積：93564.23，中心會所面積：234

17、1；容積率：0.4，綠化率：46.5；停車位：626個（地面）；別墅戶型：共21種戶型，面積從179567；獨(dú)棟別墅112棟共112戶，雙拼別墅47棟94戶，四拼別墅12棟48戶，其中三房兩廳共108戶，占總比的42.51%，四房兩廳共141戶，占總比的55.51%,五房兩廳共5戶,占總比的1.98%；高層洋房：有三種戶型,面積從132-286不等；K1幢共72戶,K2幢共70戶，其中兩房兩廳共71戶，占總比的50%,三房兩廳共67戶,占總比的47.1%，四房兩廳共4戶，占總比2.9%。別墅開盤均價(jià)：折后1.8萬元/平方米（精裝修）254套別墅，去化率約92%，目前已提價(jià)6%；公寓開盤均價(jià)：折

18、后8500元/平方米（精裝修）142套，已經(jīng)售罄；開盤期間最低享受8折優(yōu)惠，公寓8.5折；別墅交樓標(biāo)準(zhǔn)：送價(jià)值4000元/平方米的裝修（不含家私電器）； 高層洋房（K1、K2）標(biāo)準(zhǔn)：送價(jià)值2000元/平方米的裝修（不包括家私電器）；客戶除了東北三省和北京為主力軍外，四川、重慶在該項(xiàng)目的客戶中異軍突出，占了較大的比例?？倯魯?shù)：847戶（一期664戶）；棟數(shù)：35棟 商業(yè)配套部分：7棟，住宅部分：28棟電梯洋房（一期22棟）；總用地面積：270畝（176682），總建筑面積：141395.38；商業(yè)配套7棟總面積：28028.81，住宅首層商鋪總面積: 7620.4；容積率：0.726，綠化率：4

19、0；停車位：770個（地上：573個 地下：197個）；一期22棟共664戶,有一梯兩戶，一梯三戶，一梯四戶,和一梯六戶四種類型,面積從80.63-208.93不等,其中兩房兩廳共448戶，面積從80.63-161.98，占總比的67.46%，三房兩廳共216戶，面積從118.72-207.3，占總比的32.54%。公寓開盤均價(jià)：折后8800元/平方米（精裝修），去化率達(dá)85%以上，目前已提價(jià)6%；開盤期間最低享受8折優(yōu)惠，公寓8.5折；主力戶型是104160平方米的兩房和122-208平方米的三房；據(jù)銷售人員透露，180208平米的大三房銷售火爆；裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修出售。酒店式公寓： (精裝修

20、、拎包入住) 面積約：77.2-175.3平方米 海景高層洋房： 面積約：131.8-332.4平方米高層園景洋房： 面積約：97-111平方米泰式獨(dú)立別墅： 面積約：154.16-1411平方米花園面積：390-1770平方米高層海景洋房均價(jià)：折后2萬元/平方米（毛坯）?，F(xiàn)階段收取50萬定金，預(yù)計(jì)在09年第三季度開盤，定金不退?，F(xiàn)階段推出3棟23層26層，已定2棟，預(yù)定率達(dá)85%以上。酒店式公寓均價(jià)：折后1.8萬元/平方米（精裝），現(xiàn)階段收取50萬定金，預(yù)計(jì)在09年第三季度開盤，定金不退。泰式別墅價(jià)格：折后3-5萬元/平方米（毛坯），現(xiàn)階段收取100萬定金，預(yù)計(jì)在09年第三季度開盤，定金不退

21、?，F(xiàn)場為樁機(jī)剛進(jìn)場狀態(tài)，典型的“賣樓花”現(xiàn)象重演。目前已調(diào)價(jià)6%。以上為2009年10月前數(shù)據(jù)。64億99億72億60億雅樂居清水灣項(xiàng)目合約銷售額情況2009年2010年2011年人民幣2012年2013年78億雅居樂2012年的低迷表現(xiàn)部分緣于對清水灣這單一項(xiàng)目的過分依賴，而希望在全國其他地區(qū)復(fù)制清水灣奇跡，又導(dǎo)致雅居樂看似擁有超3000萬平方米的土地儲備和廣泛的布局，但在短期內(nèi)，能提供真金白銀銷售收入的并不多。 2013年的中國大面積霧霾天氣有利于海南度假房銷售.清水灣項(xiàng)目的啟示12345678土地一、二級聯(lián)動開發(fā)，高收益、高風(fēng)險(xiǎn)，值得探討；隨著“海南島國際旅游特區(qū)”概念的逐步落地，意味著

22、能在海南島旅游開發(fā)熱中取得先機(jī)的企業(yè)將有更多發(fā)展會；在海南大盤積聚、競爭激烈的環(huán)境下，以絕對的規(guī)模優(yōu)勢首戰(zhàn)成功，靠的是大盤運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)積累、產(chǎn)品復(fù)制、國際化視野及國際化資源整合；與大摩的成功握手，不但讓雅居樂擺脫資金困擾，解決運(yùn)營障礙，同時(shí)也讓大摩以不低于35%并有望繼續(xù)拉高的毛利率，實(shí)現(xiàn)雙贏局面；蔚藍(lán)的天空、清潔的空氣和藍(lán)得令人感動的大海成為海南島最令人向往的度假、休閑、旅游之地，也讓更多開發(fā)商看到了希望和突破紅海的途徑；海南島可能是目前唯一一個具有土地一、二級聯(lián)動開發(fā)空間的市場，機(jī)不可失，但決策確實(shí)應(yīng)該慎而又慎；不但對其它已經(jīng)介入或蠢蠢欲動的開發(fā)商構(gòu)成巨大壓力，對雅居樂清水灣項(xiàng)目本身，也構(gòu)成巨

23、大挑戰(zhàn)。差異化、充分的產(chǎn)品研究和市場判斷，以及對后市政策走向、國際經(jīng)濟(jì)形勢的準(zhǔn)確把握，決定著項(xiàng)目生死；大盤，意味著巨大的風(fēng)險(xiǎn)與高額的利潤共存！海南東方花梨灣項(xiàng)目“東方花梨灣”，旅游與養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目。位于海南省東方市區(qū)頻海地段，海域面寬近一公里，項(xiàng)目占地面積36.7萬平方米，建成總規(guī)模為80萬平方米，目前為東方市最大的地產(chǎn)項(xiàng)目?！皷|方花梨灣”項(xiàng)目面臨湛藍(lán)無際、碧波萬頃的北部灣藍(lán)色海域，經(jīng)開發(fā)商的精雕細(xì)琢，勢必會以其優(yōu)良的品質(zhì)、得天獨(dú)厚的優(yōu)越環(huán)境與旅游勝地北美夏威夷同一緯度的優(yōu)勢，騰空出世、顯露出卓爾不群的超凡品質(zhì)?！皷|方花梨灣”因所在地盛產(chǎn)奇珍海南黃花梨故得名?！皷|方花梨灣”項(xiàng)目由海南東方東方房地

24、產(chǎn)公司投資開發(fā)建設(shè)。“東方花梨灣”項(xiàng)目，將會是一座在湛藍(lán)海灣的懷抱里，建設(shè)具有熱帶風(fēng)情勝景的風(fēng)格獨(dú)特的海景別墅、間插有面海遠(yuǎn)眺、面面觀海的海景高層的住宅小區(qū)。本項(xiàng)目還包括音樂主題五星酒店和漁人碼頭商業(yè)街區(qū)配套,讓您體驗(yàn)北部灣漁場的海洋文化特色。項(xiàng)目總體定位“東方花梨灣”完全符合好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)：有獨(dú)占性資源和知名度；具有較大客流量；具有較好的交通條件；開發(fā)用地景觀環(huán)境好。 我們采用一種環(huán)境，兩種顧客的思想指導(dǎo)海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目定位。建議東方花梨灣項(xiàng)目總體定位為旅游度假與養(yǎng)生綜合體 產(chǎn)品組合:音樂主題文化酒店+度假養(yǎng)生公寓和別墅產(chǎn)品+免稅商品等休閑商業(yè) 我們深知顧客需要的不是一間房子，而是需要

25、一種高雅的度假與娛樂休閑環(huán)境。在北方和南方大多數(shù)城市發(fā)生嚴(yán)重霧霾的時(shí)候，我們才突然明白，海南潔凈的空氣和碧海藍(lán)天是多么重要，我們需要呼吁海南要更好保護(hù)生態(tài)環(huán)境，讓海南作為國際旅游島成為世界度假人群的后花園。東方花梨灣主題音樂酒店建議做成音樂主題酒店,帶動更多金領(lǐng)和白領(lǐng)前來度假,一種高雅的濱海度假環(huán)境,容納兩種顧客群體,度假旅客和高收入養(yǎng)老群體。建議濱海配套婚紗攝影基地，在餐飲酒吧街區(qū)配備不同音樂風(fēng)格咖啡廳。對于免稅商品部分如果一下不能進(jìn)駐，可以考慮引進(jìn)奧特萊斯品牌店進(jìn)駐。圖一“披頭士”樂團(tuán)誕生在利物浦 Hard Days Night hotel 的這間名為“麥卡尼”的酒店套房 圖二在價(jià)格較高的

26、“列儂”套房中配備著一架鋼琴和些“披頭士”樂團(tuán)的藝術(shù)藏品圖三孟菲斯“貓王”主題酒店中，坐落著田納西州非常著名的游泳池 以搖滾音樂為主題的硬石酒店 亞洲第一家以搖滾音樂為主題的 Hard Rock Hotel落戶美麗的巴厘島，占地3公頃，有418間客房。所有房間，都提供互動式影音娛樂系統(tǒng)；酒店內(nèi)展出音樂文物、音樂家手稿、老唱片封面、歌唱家用過的服飾，處處有音樂的影子，儼然是一座音樂博物館。真正人性化的酒店不僅是提供給人睡覺的棲息之地，更能與人達(dá)到心靈上的相通。迄今為止，遍布全球各大旅游勝地的十家硬石酒店早已名聲赫赫。巴厘島的明珠在全球赫赫有名的十家硬石酒店中，盡管Hard Rock Hotels

27、 bali已經(jīng)不像剛開業(yè)時(shí)帶給人們那么多的驚喜和震撼，但對于那些如我一般熱愛音樂并有些懷舊情結(jié)的人來說，似乎對它有著莫名的偏愛，更何況，還有風(fēng)景秀麗的巴厘島為它的魅力“添磚加瓦”。硬石集團(tuán)獨(dú)到的選址眼光向來青睞全球旅游勝地，這才有了Hard Rock Hotels Bali。1998年它在世界知名旅游島嶼太平洋上的巴厘島落戶，酒店位于巴厘島最熱鬧的海灘區(qū)，總占地 3 公頃， 有418 間客房。酒店大門外那個20多米的大電吉他既是Hard Rock Hotel的顯著標(biāo)志，也儼然是酒店的形象代言人。 主題文化酒店策劃濱海鄉(xiāng)村音樂主題文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村音樂節(jié)?？梢越梃b美國鄉(xiāng)村音樂節(jié)和拉斯維加斯相關(guān)主題文化酒店。項(xiàng)目三萬平米商業(yè)規(guī)劃建議 本項(xiàng)目商業(yè)定位海南島漁人碼頭,包括一流的文化表演,新鮮的北部灣海鮮和一流的音樂主題文化酒店。業(yè)態(tài)類別面積備注餐飲東北特色中餐2000平方米可以放在二期海鮮超市和餐廳8000平方米一期引進(jìn)業(yè)態(tài),突出北部灣漁場文化特色,自選海鮮市場規(guī)模建議在2000平方米,以活鮮為主,以漁民生活體驗(yàn)和銷售結(jié)合品牌服飾和化妝品(免稅商品為主)3000平方米二