小區(qū)項目營銷策劃初步建議

1、.：.；#小區(qū)工程營銷謀劃初步建議一、市場根底調(diào)查分析一梁平概略梁平縣位于重慶市東北部，地處重慶主城區(qū)與三峽庫區(qū)的中樞地段，是重慶主城區(qū)銜接三峽庫區(qū)的交通要塞。梁平東臨萬州，南接忠縣、墊江，西界大竹，北連開江、達縣，素有涪達萬“黃金三角區(qū)之稱，國道318線、省道渝巫路，廣彭路，正在建立的達萬鐵路，渝萬高速公路貫穿境內(nèi)，梁平機場開通了廣州、成都等地的航班，使梁平交通運輸四通八達，便利快捷，成為重要的中轉(zhuǎn)站物資集散地。梁平幅員面積1892平方公里，轄36個鎮(zhèn)鄉(xiāng)，全縣人口88萬人，縣城區(qū)面積4.8平方公里，總?cè)丝?.8萬人，常住人口6.8萬人。梁平縣城區(qū)規(guī)劃面積11平方公里，目前建立以“一主兩輔為主

2、，“一主是將重點放在主城區(qū)的舊城改造上，“兩輔是新建火車站和安寧小區(qū)占地1.7平方公里，估計在三年內(nèi)，舊城區(qū)改建投入量在8億元的根底上以每年3到5的幅度增長。二交通情況梁平縣城的交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成以“三縱四橫為主的城市格局，“三縱即以北外環(huán)路、梁柚大道、梁山路為主干的城市道路，“四橫為以一至四橫為支干的交通路網(wǎng)構(gòu)造，由東、西、南、北街，雙桂路，梁山路，北環(huán)路等組成。道路分布簡單，交通較為方便。交通工具主要有自行車、摩托車、三輪車、出租車及公交車1路、2路、3路、4路。三梁平的主要機構(gòu)及配套設(shè)備梁平的主要機構(gòu)有縣財政局、縣地稅局、縣國稅局、縣法院、縣檢察院、縣公安局、縣建委、縣房地產(chǎn)買賣所、縣郵政局、

3、縣交通局、縣水電局、縣電信局等。配套設(shè)備有以下幾方面的內(nèi)容：文化教育方面：南華幼兒園、南正待幼兒園、縣實驗小學(xué)、梁山小學(xué)、屏錦中學(xué)、縣紅旗中學(xué)、文華電腦職業(yè)學(xué)校等。醫(yī)療衛(wèi)生方面：縣人民醫(yī)院、縣中醫(yī)院、梁山中心醫(yī)院、婦幼保健院等。金融機構(gòu)方面：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及鄉(xiāng)村信譽社等。通訊設(shè)備方面：中國電信、中國聯(lián)通、中國挪動通訊等。文娛餐飲方面：雙桂大酒店、銀河酒樓、金海岸休閑城、金盾賓館、富都賓館、梁平影都等。運動方面：體育場二、商業(yè)網(wǎng)點及物價程度梁平城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點目前主要集中于群眾街、北正街、雙桂路及北外環(huán)路等位置，以服裝店、小型超市、餐館、電器、五金商店、美容美發(fā)廳、小型文娛場所等為主，

4、普遍規(guī)模較小，除位于人民廣場的名豪超市相對較大外，其他地域多為臨街店鋪，商業(yè)設(shè)備類別較為單一，短少支柱產(chǎn)業(yè)。從商業(yè)用房來看：梁平縣城區(qū)群眾街、北正街的商鋪面積大約在1530m2，年租金大約在800015000元。雙桂路的商鋪面積大約在2060m2，年租金大約在500016000元。北外環(huán)路的商鋪面積大約在2060m2，年租金大約在500010000元。其它非商業(yè)區(qū)的商鋪面積大約在1540m2，年租金大約在20004000元。群眾街、北正街等地域是梁平縣的原始商業(yè)中心，其商鋪的租金相對高，但由于該地域舊城改造的大量拆遷，讓商業(yè)區(qū)向周圍分散，從而提高了其他地域的商鋪租金。而離商業(yè)中心較遠的北外環(huán)路

5、已構(gòu)成一條裝飾建材街，這樣使其商鋪價錢相對較高且趨于穩(wěn)定。梁平城區(qū)的物價程度及居民收入情況較重慶相比，相對偏低，根據(jù)對居民家庭月總收入情況的調(diào)查顯示，高收入在每月20004000元左右，中等收入在每月10002000元左右，低收入在每月1000元以下，其中中等收入占主流。三、梁平房地產(chǎn)開發(fā)程度及市場前景目前梁平房地產(chǎn)市場開發(fā)程度根本介于重慶主城區(qū)9899年的程度，相比鄰縣墊江、萬州等都稍有滯后，在工程的運作、施工過程的控制、市場引導(dǎo)、開發(fā)融資等多方面都還有待提高，并且梁平寬廣的消費者越來越成熟，購房越來越理性，加之炒樓為主要概念的消費形為在梁平尚不流行，所以對期房的銷售有較大的抗性，沒有一套完

6、善的、合理的開發(fā)控制程序一定不行。而有鑒于開發(fā)程度不高，就需求引進外腦、外資，用先進的開發(fā)理念，豐富的市場運作閱歷，雄厚的資金后盾，對工程進展診斷、分析、提出符合市場情勢的開發(fā)方案，再加以金融機構(gòu)財力方面的大力支持，開發(fā)出市場需求的產(chǎn)品，為開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)預(yù)定目的，盡快回收資金，贏取最大的開發(fā)利潤等方面提供協(xié)助 和指點，以提高整個房地產(chǎn)市場的開發(fā)程度，造出更多人們喜歡的房子。雖然目前梁平房地產(chǎn)市場還顯得不夠成熟，諸多方面有待提高，但隨著城市的建立，大規(guī)模舊城改造，達萬鐵路、渝萬高速路等交通要道的逐漸開通，與重慶主城區(qū)，與周邊區(qū)縣市聯(lián)絡(luò)的加強，以及一些有較高程度的開發(fā)商、營銷商對市場的激活和引導(dǎo)，金

7、融機構(gòu)對開發(fā)融資的大力支持、人們生活程度的提高，梁平房地產(chǎn)市場的潛力是宏大的，房地產(chǎn)市場逐漸升溫，構(gòu)成消費高潮指日可待。隨著梁平縣城城市建立的進一步加速，其房地產(chǎn)市場正表現(xiàn)出良好的開展勢頭，市場消費力較強，一方面表達在縣城內(nèi)存在大量初次置業(yè)者與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者，以及打工回鄉(xiāng)置業(yè)者到縣城的購房群體；另一方面也表達在梁平縣城內(nèi)潛藏著二次購房改善居住條件的購房需求。如集團性購房電信、郵政、政府機構(gòu)等，因其普通沒有自建集資房，而是與開發(fā)小區(qū)接洽團體購房，有較大空間。四、梁平重點樓盤及潛在工程情況調(diào)查分析一梁平重點樓盤調(diào)查1、梁平名豪商貿(mào)區(qū)梁平名豪商貿(mào)區(qū)由重慶名豪集團梁平公司開發(fā)，曾經(jīng)由上?；膷u房產(chǎn)任務(wù)室

8、代理謀劃。名豪集團是集房地產(chǎn)開發(fā)、大型超市、星級酒店三大產(chǎn)業(yè)于一體的實力雄厚的綜合性民營企業(yè)集團，延續(xù)多年被政府授予“重合同、守信譽單位，先后被工行重慶市分行、農(nóng)行重慶市分行評定為AAA級特級資信企業(yè)，多次被重慶市評為“質(zhì)量信得過先進單位，被組委定為“定點示范單位。“名豪被評為重慶市企業(yè)法人知名字號。2001年被評為重慶市第二屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“五十強排名第13位。先后勝利開發(fā)了永川、璧山、大足等城區(qū)商貿(mào)中心，現(xiàn)正在開發(fā)梁平等城區(qū)商貿(mào)中心。梁平名豪商貿(mào)區(qū)是重慶市目前最大的舊城改造工程之一，位于梁平傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商貿(mào)區(qū)點地面積203畝，總建筑面積30余萬平方米，總投資2.93億元。擁有大小四十余

9、棟建筑，其中六棟小高層，兩棟高層住宅及商鋪銷售情況良好，其他多層住宅為回遷房，此外還有5000多平方米的名豪超市，18000平方米的超大休閑綠化廣場及17100平方米的名豪酒店等，是梁平未來集金融、休閑、購物、餐飲、文娛、電子通訊、酒店等多種功能于一體的標志性商貿(mào)中心。目前，該工程18000平方米的中心廣場主體及小高層A2、A3號樓主體施工已完工投入運用.名豪大酒店的河流改道任務(wù)也逐漸完成，至2003年底，除兩棟26層高層住宅和名豪大酒店外，其他近40棟房屋主體工程根天性完成封頂。名豪商貿(mào)區(qū)住宅價錢起價多層688元，電梯房750元左右起，目前住宅的銷售主要推出小高層，其總高12層，帶電梯一部，

10、四層以上為住宅，一梯四戶，戶型設(shè)計均為三房兩廳雙衛(wèi)，面積分別為130.63、133.088，現(xiàn)已銷售85，另外，26層高層住宅的戶型設(shè)計為106169的二房二廳、三房二廳、大戶型及躍層等還未推出。商鋪面積均在2035，價錢700016800元。付款方式靈敏，可選擇一次性付款9.5折，分期付款或銀行按揭付款。樓盤配套設(shè)備比較完善：入口大堂采用星級酒店式裝修，24小時保安效力，雙回路供電，配美國康明斯發(fā)電機，保證一級負荷供電需求，以及現(xiàn)代化智能系統(tǒng)智能火警，自動二次給水，寬帶網(wǎng)，可視監(jiān)控等。物業(yè)由該集團下屬物業(yè)公司管理，物業(yè)管理費為一月50元/戶，購房者無需交納任何稅費，只交納天燃氣布網(wǎng)費2500

11、元左右，此外為處理投資者的后顧之憂，由招商部為業(yè)主提供委托租售效力。2、祥和小區(qū)祥和小區(qū)由重慶榮譽房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，位于梁平縣城北部老商業(yè)區(qū)，建筑面積82000平方米，東鄰縣政府、南接北正街、西面體育場、北通一號公路，直至火車站，相鄰航空機場，汽車站僅一百米間隔 。小區(qū)內(nèi)設(shè)步行街、大型農(nóng)貿(mào)市場，地下停車場以及各種檔次商業(yè)、餐飲、文娛場所，陽光小學(xué)大門與步行街相接，整個小區(qū)地理位置優(yōu)越，人流非常集中，交通方便，商業(yè)底蘊大，文化氣氛濃重。小區(qū)整體展現(xiàn)現(xiàn)代化歐式風(fēng)格，環(huán)境設(shè)計新穎別致,簡 潔明快，建筑參差有序，顏色具有時代氣味，綠色園林遍及小區(qū)，小區(qū)內(nèi)景觀由街道景觀、內(nèi)院景觀、濱河景觀組成，改造后的北

12、沙河流水潺潺，兩岸綠樹成行。為求建筑體系的完好、一致、嚴肅。在設(shè)計、外型、構(gòu)造、用材等方面別具匠心，充分表達現(xiàn)代生活品味和消費追求。小區(qū)兩條主要街道交叉與縣城主街相通，步行街與商業(yè)廣場銜接，小區(qū)街道自成體系。住宅有十余種戶型可供選擇，面積在62.20.22，價錢660，商鋪面積2040，價錢5000-7000元/，現(xiàn)住宅和商鋪銷售都已近尾聲。周邊環(huán)境及道路系統(tǒng)整治尚欠佳，人氣也顯缺乏。付款方式有一次性付款9.5折，分期付款及銀行按揭付款。免交稅費，于今年六月交房。小區(qū)引進專業(yè)物業(yè)管理，提供專業(yè)化與一體化的物業(yè)管理和方式多樣的物業(yè)效力，園藝、綠地、廣場等公共設(shè)備全部指派專業(yè)人士維護和保養(yǎng)，24小

13、時晝夜綜合效力以及完善的平安效力。設(shè)置水、電、氣、訊、視進戶，開通寬帶網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)管理費約0.25元。3、三峽風(fēng)商業(yè)街三峽風(fēng)商業(yè)街是由重慶三峽風(fēng)企業(yè)集團萬州巨龍房地產(chǎn)開發(fā)公司梁平分公司開發(fā)，由重慶兆豐營銷謀劃代理謀劃銷售。重慶三峽風(fēng)企業(yè)集團是一家綜合性、跨地域、跨行業(yè)的民營公司。集團擁有固定資產(chǎn)近2個億，現(xiàn)有員工500多人，大專以上文化程度250人，專業(yè)技術(shù)人員150多人，其中有高、中級職稱的30多人。集團公司成立五年來，已開展成為一個集房地產(chǎn)開發(fā)、民用天燃氣運營、酒店運營和旅游工程開發(fā)為一體的產(chǎn)業(yè)集團公司，分別在重慶主城區(qū)、忠縣、梁平、云陽等地投資開發(fā)工程。這些工程規(guī)模宏大，立意新穎，文化內(nèi)涵

14、豐富，是現(xiàn)代理念與傳統(tǒng)文化精華的有機結(jié)合。三峽風(fēng)商業(yè)街總規(guī)劃面積3.4萬平方米約50畝總建筑面積近8萬平方米，擁有商鋪400余個，住宅400套，該工程地處梁平縣城傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)原五金小區(qū)，是縣城東北西南區(qū)域、西北東南區(qū)域之間人流、車流、物流交往的必經(jīng)地帶和交匯點，是將中心商貿(mào)區(qū)城內(nèi)各商業(yè)小區(qū)之間聯(lián)接成一個功能完好的城市商圈的商業(yè)橋梁。該工程整個工程完工近半，現(xiàn)部分多層建筑已封頂，正進展外立面裝飾和建立位于小區(qū)中心區(qū)域的15層高電梯房，電梯房1-4層為商鋪，5層住宅起價建筑面積820元/平米，套內(nèi)983元/平米，最高價建筑面積1200元/平米，套內(nèi)面積1410元。多層住宅起價630元，商鋪面積1

15、540，起價4000元，最高8000元。電梯房在打9折的根底上還可優(yōu)惠5-7，多層住宅9折優(yōu)惠,而商鋪那么可優(yōu)惠9.2折.三峽風(fēng)商業(yè)步行街銷售情況不理想 ，住宅銷售約50，商鋪銷售約30-40，據(jù)了解是運作上資金有問題，并且換遷房較多，宣傳包裝不到位，真正的銷售高潮還未到來。4、萬興花園萬興花園是由重慶萬興房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。該樓盤號稱梁平縣首家封鎖式住宅小區(qū)，位于二橫街與三橫街之間，建筑面積48000平方米，綠化面積到達38。物業(yè)管理提供24小時保安、社區(qū)清潔、代訂車票、醫(yī)務(wù)護理、上門維修等效力。戶型從兩室兩廳到四室兩廳，面積從105.48171.06可供選擇，價錢元520，現(xiàn)銷售已近尾聲。5、

16、石馬休閑廣場石馬休閑廣場是由梁平縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)，曾經(jīng)由成都匯豐營銷謀劃公司代理謀劃，該樓盤位于二橫街，緊鄰石馬山公園。石馬休閑廣場住宅總戶數(shù)400套，門面約120套，現(xiàn)住宅剩余60多套，商鋪余40多套，住宅價錢中間樓層600元左右，而較高樓層約530元/,在此根底上可優(yōu)惠7，每層價差約10元左右.商鋪主要為30-40，售價30005000元，現(xiàn)已入住，入住率達85以上。付款方式為一次性付款或6成1年按揭，按季15支付，無物業(yè)管理費，免稅費。6、鑫桂家園鑫桂家園是由重慶偉鑫房地開發(fā)公司開發(fā)，由重慶點金謀劃公司代理。鑫桂家園占地10畝，總建筑面積15500平方米，座落于雙桂路和十里長街交匯

17、處。戶型由二室一廳到三室三廳雙衛(wèi)，面積由96，起價498元。7、西池現(xiàn)代廣場西池現(xiàn)代廣場是由重慶西發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，該樓盤位于二橫街，東靠老城區(qū)、一橫街，西臨三橫街，南有石馬山公園，位居區(qū)域城區(qū)中心，工程占地100余畝。是集商住于一體的小區(qū)，小區(qū)設(shè)計建筑有近7000多平米的廣場。西池現(xiàn)代廣場有相當部分住宅為政府機關(guān)團購住宅房和換遷房，團購如蔭平鎮(zhèn)政府辦事處等?，F(xiàn)商品房僅剩少量頂樓戶型，主要有110多平米房，售價568元/平方米，門面地段不同價錢不同，位于現(xiàn)代廣場外側(cè)臨街面門面已無存量，內(nèi)側(cè)門面也僅剩少量，其中26平米門面售價約5280/平米，位于二橫街的臨街餐飲一條街門面，40平米以上較大面積

18、門面售價3900/平米，30平米左右及以下較小面積門面售價4200/平米。付款方式有一次性和按揭兩種，按揭付款國家公務(wù)員可辦理7成10年，其他居民只能辦理5成10年。8、恒泰小區(qū)位于北池，間隔 傳統(tǒng)商業(yè)街北正街及北門車站不遠，臨靠北外環(huán)路即一號公路和良種場，與梁平機場隔街相望，相距梁平火車站約兩公里左右。恒泰小區(qū)占地3萬多平米，全為多層建筑，總建面5萬多平米，回居面積約1萬多，銷售面積中門市約1.2萬平米，大多位于一層，約有9000多平米，余下位于二樓，住宅3萬多平米，戶型有建筑面積90-160平米的兩室兩廳到四室兩廳。因是開放式小區(qū)，所以在平安方面估計將在每棟樓設(shè)置非可視對講系統(tǒng)，以加強小區(qū)

19、的平安。目前工程部分拆遷已完成，北外環(huán)路臨街三層建筑已近封頂，估計下月開盤出賣。小區(qū)中部設(shè)計有一個約2000平米的中庭花園，以噴泉水景小橋為主題，軍事通道從中經(jīng)過。9、新華商業(yè)街新華商業(yè)街，由隸屬于新華書店集團的梁平縣新華房屋開發(fā)開發(fā)，總建面2.6萬，分1、2號樓，為框架和磚混構(gòu)造，中煤集團重慶設(shè)計院設(shè)計，重慶第八建筑工程公司施工建立，深藍置業(yè)營銷謀劃，千秋華章廣告代理。新華商業(yè)街住宅目前僅剩兩種，分別為1號樓159.49平米的四室三廳兩衛(wèi)和2號樓74.97平米的兩室兩廳一衛(wèi)，159.49平米房單價620元/平米，9.6折優(yōu)惠后為595元，而2號樓回居之后所余74.97平米房，單價550元，可

20、打9.2折優(yōu)惠，實踐單價為506元/平米。付款方式可采用一次性和按揭兩種，一次性付款可打9.2折優(yōu)惠，按揭7成10年，可打9.6折。該工程目前主推門市銷售，已售出約30，為吸引客戶，門面采用返租方式，可返租5年，并簽協(xié)議。門市位于2號樓，共兩層，作簡單裝修，地面鋪大理石，玻璃隔斷相隔，門市面積介于建面20-50平米之間，銷售單價最低6800元/平米，高那么達10000多元，據(jù)了解，重慶新世紀欲進駐此樓盤，詳細事宜正在進一步接觸中。其售房人員訓(xùn)練有素，熱情周到。10、魯班小區(qū)魯班小區(qū)由重慶建聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)，位于東正街，緊靠還未開通的26米寬的魯班路，魯班路將銜接一號公路至火車站，使其成為梁平縣

21、城又一個出入口。小區(qū)的建筑設(shè)計采用簡約精致、方正得體的傳統(tǒng)風(fēng)格，提供智能化的現(xiàn)代管理，是梁平的三低低密度、低樓層、低容積個性化樓盤。小區(qū)內(nèi)設(shè)東門農(nóng)貿(mào)市場，東門農(nóng)貿(mào)市場是梁平的主要農(nóng)貿(mào)市場之一，該市場運營種類齊全，給小區(qū)及周邊居民帶來極大方便?？偨ㄖ娣e57466平米，總戶數(shù)約350戶，預(yù)售面積47000平米，共分7個區(qū)，臨街門面夾層，層高5.7米。戶型面積有82-160平米兩室一廳至四室兩廳，單價7樓550元/平米，35樓600元/平米，一次性付款優(yōu)惠5，按揭首付40，6成10年按揭。而門面30.94平米為4180元/平米，一次性付款優(yōu)惠5，按揭提供5成10年。另五通費水、電、氣、加密、未定，

22、約4000元左右。11、青云商貿(mào)城位于安寧街,由重慶青云房地產(chǎn)公司開發(fā),許記集團順麗房地產(chǎn)營銷謀劃公司代理銷售, 目前正進展施工建立,設(shè)計有一條商業(yè)步行街,戶型面積最大130平米,單價660/平米,可打9.5折優(yōu)惠.門面售價步行街內(nèi)約8000-9000元/平米,而臨街門面那么為13000元/平米.12、文體廣電樓位于#側(cè)面，為框架構(gòu)造的15層建筑，現(xiàn)已修至12層，總建筑面積11592平米，于2002.10.18開工，工期450天。二潛在競爭工程情況調(diào)查1、世紀佳苑該工程位于石馬路二橫街，與“萬興花園和“西池現(xiàn)代廣場相鄰，開發(fā)商是墊江旭弘房地產(chǎn)開發(fā)公司。工程占地面積70畝，總建筑面積12萬平方米

23、。該開發(fā)商原是施工企業(yè)，曾經(jīng)以其它公司名義開發(fā)了一個建筑面積幾萬平方米的工程。此工程是該開發(fā)商以本人的名義開發(fā)的第一個工程，該樓盤規(guī)劃擬建梁平最好的封鎖式花園小區(qū)，全部設(shè)計為多層建筑。目前該工程尚未開工建筑。2、福建公司工程位于大河壩汽車站附近，現(xiàn)作前期任務(wù)，尚未進入正式啟動階段，詳細資料不詳。三梁平各工程宣傳推行情況初步分析梁平的廣告媒體主要有梁平電視臺、梁平報等，梁平報為縣委宣傳部發(fā)行的日報，發(fā)行量1000多份，每周三、周六發(fā)行，主要是企事業(yè)單位訂，廣告方面電視廣告效果不盡理想，而派單效果那么不錯，梁平樓盤推行闊多采用此種方法，另外也有一些樓盤采用戶外廣告，如名豪、三峽風(fēng)等就做有路牌廣告。

24、五、#工程概略1、區(qū)位優(yōu)勢本工程位于梁山路與南華路的交叉路口，緊鄰景觀大道，商業(yè)、居家皆宜，住戶購物、經(jīng)商都極為便利，區(qū)位商業(yè)優(yōu)勢尤為明顯。工程總建面3.1萬平米，換遷面積約5000平米左右，現(xiàn)正在進展拆遷。工程規(guī)劃大致是一塊成L型的中凹地塊，有一定的落差，工程反面有一座小山，規(guī)劃將建成生態(tài)公園。2、經(jīng)濟技術(shù)目的工程占地面積4089，實踐用地面積11479，總建筑面積3.1萬，住宅面積26184，門市建筑面積2985，車庫面積1931，道路、室外停車局面積2420，綠地面積3870，綠化率29.7，容積率2.71，建筑密度44.5。從經(jīng)濟目的上看，#體量較小，但其所處地段優(yōu)勢明顯，從一定程度上

25、彌補了這一缺乏，將其定位于商貿(mào)及生活小區(qū)較為準確，在不具規(guī)模優(yōu)勢的情況下仍可將其打呵斥梁平具有中高質(zhì)量的知名樓盤。3、產(chǎn)品戶型情況分析#設(shè)計了近20種戶型，包含平層、錯層、躍層等各種戶型，客戶選擇空間很大，貼近不同層次的需求，戶型、面積按照合文科學(xué)的比例進展了配比，如下表：80以下80100100120120以上7205330我們留意到了，#的戶型中有相當部分住宅為錯層構(gòu)造，這正應(yīng)了梁平消費者的需求，由于在梁平，錯層住宅很受歡迎，其住宅特征主要有兩個方面：一是錯層住宅突破了過去流行的平面規(guī)劃，獨立單元中多個互不重疊的平面不僅有高度上的變化，還可以很好的組織室內(nèi)功能空間，做到動靜分區(qū)，提高私密性

26、，使整套住宅的溫馨性、情趣感大為添加。二是錯層作為一種新型房型被購房者成認、喜歡，并不只靠方式上的出新，它真正的優(yōu)勢在于實真實在的功能提高，這種房型可以讓購房者，尤其是工薪階層花不多的錢得到奢華享用。錯層住宅被消費者接受的另一要素是人們對新事物有著極強的接受才干，追求新潮、強調(diào)私密性和功能性的愿望，使不少人對錯層情有獨鐘。六、競爭情勢1、主要競爭對手#主要競爭對手有名豪商貿(mào)區(qū)、祥和小區(qū)、三峽風(fēng)商業(yè)街、石馬休閑廣場、新華商業(yè)街、西池現(xiàn)代廣場、魯班小區(qū)等。2、競爭對手對比分析表稱號總建面()綠化配套物管建筑密度地段產(chǎn)品定位住宅價錢門市價錢名豪30萬普通完善較好較高商業(yè)中心商貿(mào)為主，居住為輔多668

27、電750起700016800祥和小區(qū)8.2萬較好較好較好普通商住一體商貿(mào)為主，居住為輔66050007000三峽風(fēng)7.6萬較少普通普通高商業(yè)中心商貿(mào)為主，居住為輔多630電820起40008000新華商業(yè)街2.6萬少較好未定較高商住一體商貿(mào)為主，居住為輔回550非6206800起恒泰小區(qū)5萬較好普通未定較高商住一體居住為主，商貿(mào)為輔 未定未定西池廣場10余萬少普通普通高商住一體商貿(mào)為主，居住為輔5683900起魯班小區(qū)5.7萬較少較好普通較高居住中心居家為主，商貿(mào)為輔550起4180安華小區(qū)3.1萬較好完善未定較低商住一體居家為主，商貿(mào)為輔待定待定闡明：價錢一欄中的“多多層住宅，“電電梯房，“

28、回回居房，“非非回居房，“起起始價錢。七、梁平消費者情況初步伐查為進一步了解梁平縣城區(qū)房地產(chǎn)的情況，將擬定的一些問題對消費者進展了抽樣調(diào)查，調(diào)查結(jié)果經(jīng)統(tǒng)計分析得出以下初步結(jié)論。1、梁平縣房地產(chǎn)消費市場的構(gòu)成是以住宅為主，商業(yè)性物業(yè)為輔的整體趨勢。緣由一：大多數(shù)消費者以為目前住宅比商業(yè)性物業(yè)更適宜他們的需求。緣由二：商業(yè)性物業(yè)價錢相對住宅高很多，大部分消費者無力購買。2、梁平消費者家庭構(gòu)造主要是三口之家為主，即夫妻和小孩。3、梁平消費者家庭月總收入以10002000元月為主。4、梁平消費者購房的目的大多數(shù)是自用，具有投資認識的消費者較少。5、梁平消費者多采取一次性付款方式，消費者也逐漸接受按揭的

29、方式，按揭多在10年以內(nèi)。6、大多數(shù)消費者選擇二室一廳、三室二廳雙衛(wèi)的戶型，面積在100130。7、大部分消費者都要求所購房屋有溫馨方便的小區(qū)生活環(huán)境，相對完善的配套設(shè)備及物業(yè)管理效力，并以為物業(yè)管理費不要收得太高。8、梁平的居民以為梁平的房子多，對購買樓盤持張望態(tài)度。喜歡現(xiàn)房，由于現(xiàn)房真實，并以為房子的價錢要降。另外對樓盤的宣傳包裝也不太看重，但較注重質(zhì)量和價錢。八、產(chǎn)品定位簡析本工程的市場應(yīng)定位于較低價錢的中高檔質(zhì)量樓盤，在產(chǎn)品質(zhì)量上有一定的要求，使建筑本錢在得到有效控制的根底上，提高其產(chǎn)品質(zhì)量，改動目前梁平房地產(chǎn)市場普遍低檔次的形狀。同時，本工程在價錢上面對中等偏上收入階層的需求，不脫離

30、區(qū)域開展情況，控制本錢，降低銷售價錢，以此使本工程成為具有較高性價比的樓盤，吸引消費者的留意力，構(gòu)成良好的銷售環(huán)境，縮短銷售周期，盡快實現(xiàn)資金回籠，價值變現(xiàn)的目的。九、價錢定位分析一住宅價錢定位1、定價闡明對于本工程住宅部分的價錢確定，我們主要按照市場比較法來對該工程住宅部分進展初步定位，重點思索地塊價值，市場中同類物業(yè)成交價，目的客戶的接受才干，工程產(chǎn)品力等方面的要素。2、住宅均價分析以魯班小區(qū)為比較對象，其均價按銷售面積計算為570元平方米。比較要素成交期區(qū)域繁華度交通便利度配套設(shè)備工程環(huán)境規(guī)劃區(qū)域潛力建筑效果戶型設(shè)計物業(yè)管理最終系數(shù)修正系數(shù)1.011.021.030.981.011.03

31、0.9710.981.028可比價錢：570元/平方米 1.028= 585.96元/平方米二商業(yè)用房價錢定位1、定價闡明在進展本工程商業(yè)用房的價錢定位時，我們同樣以“市場比較法對其進展價錢確定。在進展均價確定時，主要思索目前該區(qū)域的成交情況、區(qū)域的升值潛力以及整體商業(yè)用房的運營推行情況，從而最終構(gòu)成工程商業(yè)用房均價確定。2商業(yè)用房均價分析以名豪小區(qū)商業(yè)用房門面為可比對象，其成交均價為7000元m2左右。比較要素成交期區(qū)域繁華度價值潛力商業(yè)用房外形面積商業(yè)用房規(guī)劃規(guī)劃位置差別運營思緒最終系數(shù)修正系數(shù)1.01093095 09709208010637可比價錢為：7000元m20.6374459元

32、m2補充闡明：隨著附近名豪工程的進度，景觀大道轉(zhuǎn)盤的逐漸開通，人氣將會更旺，門市升值潛力宏大。十、本工程銷售方案1、第一階段強銷期：完成總銷售義務(wù)的45%時間：2003年 7月 至 10月以7月初作為正式開盤期 7 月 14% 8 月 9% 9 月 8%10 月 14%注：此階段屬傳統(tǒng)的銷售淡季天氣非常炎熱2、第二階段持銷期：完成總銷售義務(wù)的40%時間：2003年11月 至 2004年2月 11月 10% 12月 12% 1 月 12% 2月 6%3、第三階段尾盤期：完成總銷售義務(wù)的15%時間：2004年3月 至 2004年5月 3月 6% 4月 5% 5月 4%十一、營銷戰(zhàn)略想象根據(jù)以上調(diào)查

33、得來的情況，結(jié)合#工程本身，我們對工程的營銷戰(zhàn)略作一個初步的構(gòu)思。1、工程籠統(tǒng)提升在正式啟動時，著手樓盤的籠統(tǒng)包裝，對施工圍墻、售樓部、施工現(xiàn)場進展設(shè)計改良，并輔以直觀的工程籠統(tǒng)進度，使#工程的樓盤籠一致開場就與眾不同，營造出良好的現(xiàn)場氣氛。2、概念營銷加強營銷任務(wù)的力度，采用概念營銷非常必要。工程應(yīng)著力塑造三個方面的營銷概念。1增值概念由于#工程地段具有極大房地產(chǎn)價值，為居家福地，利用其周邊逐漸活潑的房地產(chǎn)市場，加上便利的交通優(yōu)勢，以構(gòu)成并展現(xiàn)出工程的增值概念。2居家方便概念充分利用工程周邊之良好的社區(qū)綜合配套設(shè)備，打好“居家方便牌，滿足人們居家對生活設(shè)備齊全的劇烈需求，從而表達#工程在這方

34、面所具有的優(yōu)勢。3投資概念在前面的增值概念的根底上，使具有投資意向的消費者對#工程的投資心態(tài)得到引導(dǎo)和強化，構(gòu)成具有明確投資取向的購房行為。3、產(chǎn)品營銷房地產(chǎn)營銷推行均是以產(chǎn)品為中心的；消費者采取購買行為，也是針對產(chǎn)品本身的。因此，產(chǎn)品的優(yōu)劣，是營銷成敗的關(guān)鍵。#工程所采用的產(chǎn)品營銷主要表達在：1工程的質(zhì)量及進度2戶型的合理性與適用性3建筑構(gòu)造及建筑資料4采光通風(fēng)情況5外立面外型6出入的方便程度7投資收益比在本工程產(chǎn)品營銷中，將從以上七個方面進展詳細論述，以表達#工程的綜合產(chǎn)品質(zhì)量。4、直銷戰(zhàn)略運用直銷戰(zhàn)略，一方面降低營銷本錢，另一方面，更直接地面對目的客戶群體。以此采取具針對性的產(chǎn)品推行戰(zhàn)略

35、，將促使本工程的銷售任務(wù)得以加速。在本工程的直銷戰(zhàn)略中，應(yīng)特別留意戰(zhàn)略的創(chuàng)新，以提高任務(wù)效率，拓寬銷售渠道。其詳細的方式方法我們將進展進一步的細化。5、公關(guān)促銷公關(guān)活動是現(xiàn)代營銷中常用的促銷手段，利用參與或舉行一系列的活動到達推行產(chǎn)品的目的。其有關(guān)內(nèi)容在后面論述。十二、宣傳推行建議一初步想象基于#工程體量不大，目的客戶群覆蓋面有一定的局限，工程的宣傳推行應(yīng)以此為根據(jù)進展相應(yīng)調(diào)整，不但要有效地控制好宣傳推行費用，而且要到達對目的客戶群構(gòu)成有效的宣傳告之效果。其宣傳推行初步想象如下：1、在#工程正式啟動的同時，利用梁平報對工程進展宣傳，突出工程所在地段的良好現(xiàn)狀和開展前景。2、在進展報紙廣通知求的

36、同時，對工程施工現(xiàn)場進展VI系統(tǒng)包裝，營造銷售氣氛。3、適當采用一定的路牌廣告宣傳方式，向群眾展現(xiàn)本工程所具有的一定產(chǎn)品質(zhì)量要求，使其具有外在附著力。4、可采用派單的方式，印制一些附帶小區(qū)產(chǎn)品稱號、標志的小禮品隨單派送，使#工程構(gòu)成更大的市場影響力。二工程相關(guān)初步建議一個工程的包裝方案，需求表達工程的功能和特征，突出亮點，此區(qū)別于其它工程的全方位包裝。吸引消費者認同，同時又不能偏離工程本身的市場營銷定位，使消費者獲得心思上的認同，引起共鳴，從而讓開展商和工程的籠統(tǒng)長久的烙在消費者的心中，為開展商開發(fā)以后的樓盤樹立良好的口碑籠統(tǒng)。1、初步思緒為了使整個宣傳推行任務(wù)具有一致性、銜接性和階段性，針對

37、工程的整體定位，我們以為工程的包裝推行應(yīng)該遵照這樣的順序：開發(fā)商、承建商、物管公司、物業(yè)前期認購者的包裝 工地現(xiàn)場環(huán)境、售樓部、相關(guān)人員的包裝工程的整體籠統(tǒng)宣傳 認購前公關(guān)活動舉行 認購系列廣告宣傳推出 正式開盤 繼續(xù)宣傳推行活動 銷售強期 清盤其中整個宣傳推行包括整體包裝、普通銷售、廣告宣傳、公關(guān)促銷四大部分。2、工程的整體包裝工程的整體包裝系列包括工程主要參與方的籠統(tǒng)包裝、工地現(xiàn)場環(huán)境、售樓部、相關(guān)人員等的包裝。1工程VI籠統(tǒng)識別系統(tǒng) A、根本運用部分a、本工程的標志標志的制造應(yīng)充分表達公司理念、工程稱號，富有動感，同時要具有一定的相關(guān)性。表達開放進取的精神和適宜居家的氣氛，要求簡約易記。

38、b、規(guī)范字體本工程的規(guī)范字體應(yīng)有兩種不同的字體：中性、嚴肅的字體和活潑的字體兩種。這樣便可以在不同場所滿足運用上的要求。c、規(guī)范色工程的規(guī)范顏色要適當運用公司的主顏色，由于工程應(yīng)該在公司的一致要求下?lián)碛斜救说念伾ＴO(shè)計時應(yīng)留意：適當突出公司的主顏色，但不能為主；工程主顏色要表達事業(yè)家庭的興隆，同時要略有些淡雅；顏色不能太多、太雜，不能超越四種，三種為宜；色與色之間能調(diào)和搭配，同時又要與其它工程相區(qū)別；d、標志的根底組合內(nèi)容包括標志稱號、字母中的三個或兩個組合方式。以橫式為主，豎式為輔；三個要素組合為主，其它為輔。B、運用部分a、證件類售樓部人員胸牌：27cm，字體用金色，底色待定。 內(nèi)容：標志

39、、職務(wù)稱號、編號。公司相關(guān)人員任務(wù)證：主要是物管人員、保安人員 69cm長方形。 內(nèi)容：照片、稱號、職務(wù)、編號。詳細顏色字體待定。胸徽：公司的一致胸徽，男職員、女職員統(tǒng)用的小型鋼制胸徽。建筑工地觀賞證：胸掛式1012cm，紅色或黃色帶子可掛在脖子上。質(zhì)量保證卡等其它證件。b、工具類公用筆：一致用同規(guī)格的簽字筆；筆記本：一致用32開筆記本，附帶#工程標志，字體等；檔案袋、信封一致用公司式，不另行制造；文件類：售樓人員文件類應(yīng)人手一冊，其中包括各種供客戶驗看的文件批文復(fù)印件，銷售資料等。每套均要進展編號；工地名片：也就是售樓人員名片，內(nèi)容：標志、稱號、置業(yè)顧問名字、地址，款式為豎式，詳細顏色、紙張

40、另定；意見本等其他工具。c、帳票類預(yù)定合同書，預(yù)售合同書；購房費用預(yù)算明細表；付款通知單；入住通知單；d、標識類售樓部、工地工程部掛牌；單元牌、門號牌建議采用黑色鐵藝制造，單元牌上要有工程標志稱號、拼音、單元號，門號牌可適當小些，用“151的方式表示；警示牌：工地有一致性的牌子，不另行表達；公告牌：工地上每天通報信息用的，專人擔任記錄， 6080cm鑲邊小黑板；指路牌；售樓部門外提示牌：座式不銹鋼牌。e、留念物 掛歷：內(nèi)容有#工程稱號、標志、開發(fā)商、建筑商稱號等；賀年卡：以2004年新年為目的，特制一定精巧別致的賀年卡，可以郵寄給消費者，也可由宣傳人員發(fā)放。手提袋：用來裝資料文件等，不要太大，

41、顏色，內(nèi)容待定；其他留念物：本、傘、匙扣、帽子、氣球等。f、服裝類售樓人員服裝：男裝，為深色西裝、白色襯衣2件人、藍色碎花深色領(lǐng)帶；女裝，女職員一致款式為小領(lǐng)西裝、西褲、白色料長領(lǐng)襯。保安人員服裝：詳細設(shè)計制造我們可參與。物管人員服裝：物管人員的服裝款式可以一致用綠色工裝。其它相關(guān)人員服裝暫不涉及。g、日常用品類飲水機：建議售樓部用純真水座式熱水機；水杯：用一次性紙杯和塑料杯兩種；袋裝渣滓桶：上印有物管公司稱號、和一致口號；煙灰缸等其它日常用品。2售樓部的包裝A、售樓部門前門前可放置一些花籃，以綠色植物及鮮花進展裝飾。B、籠統(tǒng)墻的設(shè)計籠統(tǒng)墻是售樓部的裝飾之一，建議貴公司設(shè)置一個籠統(tǒng)墻。墻上主要

42、掛有#工程的立面圖建議立面適當放大、工程簡介等。經(jīng)過燈光以黃色或紅紫色等暖色為宜、簡介進展渲染。辦公區(qū)：靠籠統(tǒng)墻左邊，桌子上放有，桌牌；洽談區(qū)：靠籠統(tǒng)墻右邊，桌子上放煙缸、桌牌、花瓶；展現(xiàn)區(qū)：除了墻上掛的各類圖片外，還應(yīng)有小塊地方進展某些重要建材的展現(xiàn)，例如鋼筋、隔斷墻板、門牌等，另外還要留意提供相關(guān)部門的檢驗闡明，還有區(qū)位圖的展現(xiàn)。區(qū)位圖最好要經(jīng)過電腦設(shè)計，經(jīng)過顏色、字體的渲染，構(gòu)成正式化，會給人一種較強視覺沖擊力和信任感。3工地環(huán)境包裝設(shè)計對于工地環(huán)境的包裝設(shè)計，一定要根據(jù)現(xiàn)場的詳細情況，充分利用可以利用的一切資源進展設(shè)計，包括強調(diào)工程的特征，使工程有一個整體良好的視覺籠統(tǒng)，提高檔次。同時

43、它最重要的是能給消費者質(zhì)量的自信心。A、工地大門的設(shè)計工地大門是整個工地的重要部分，也是消費者到工地最先看到的地方之一。建議將門垛的頂端進展一些處置，構(gòu)成美觀的垛帽。再加兩盞燈，同時，在兩個門垛上加一幅對聯(lián)，如“優(yōu)良施工，十項保證，成熟社區(qū)，五好人家“等。B、圍墻的包裝設(shè)計工地圍墻是一個最好的宣傳載體，建議貴方將圍墻刷上標語、口號，同時墻頂端也要進展處置，構(gòu)成一定的外型，并且在進展顏色處置時應(yīng)與工程根本性彩相配合，同時兼顧與售樓部的顏色構(gòu)成一個整體。C、工地現(xiàn)場施工工地現(xiàn)場是消費者到工地觀賞很注重的一個環(huán)節(jié)，從消費者角度來看，他們能夠?qū)κ┕し矫娴母黜椖康哪軌虿皇欠浅Ｔ谛?，他們對一個工程施工建立情況的評價很大一部分是對工地現(xiàn)場的評價，所以說假設(shè)工地現(xiàn)場給他們一個好印象的話，那么，他對該工程的質(zhì)量、進度控制等方面自然也予以信任。否那么，即使他工程的質(zhì)量等各