珍珠海岸椰林濱海新區(qū)控制性詳細規(guī)劃

1、陵水珍珠海岸椰林濱海新區(qū)控制性詳細規(guī)劃1、規(guī)劃范圍：椰林濱海新區(qū)位于陵水縣東部的珍珠海岸中部，東臨南海，南抵黎安鎮(zhèn)區(qū)， 西至縣級公路，北至陵水河入海口以南500米?？偯娣e6.70平方公里。2、規(guī)劃依據(jù)1、城鄉(xiāng)規(guī)劃法2、環(huán)境保護法3、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準4、城市規(guī)劃編制辦法實施細則5、基本農(nóng)田保護條例6、城市綠地分類標準7、海南生態(tài)省建設(shè)規(guī)劃綱要(20012020)8、海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20052020)9、海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃(20032020)10、陵水縣城市總體規(guī)劃(20012020)11、陵水海濱風景名勝區(qū)總體規(guī)劃(20052020)3、規(guī)劃指導(dǎo)思想：依據(jù)陵水海濱風景名勝區(qū)總

2、體規(guī)劃(20052020)以及海南省、 陵水縣的發(fā)展戰(zhàn)略要求，充分發(fā)揮獨特的資源優(yōu)勢，在保護生態(tài)環(huán)境，堅持可持續(xù)發(fā)展原則 的基礎(chǔ)上，高標準開發(fā)建設(shè)，發(fā)展以“自然生態(tài)、養(yǎng)生休閑”為主題的旅游度假休閑勝地，為 國內(nèi)外游客提供高品質(zhì)的養(yǎng)生休閑體驗。4、規(guī)劃原則：生態(tài)優(yōu)先、資源保護原則；因地制宜、綜合利用原則；體現(xiàn)地方文化內(nèi)涵 原則；提供多樣化的高檔次旅游產(chǎn)品原則。5、功能定位：依托區(qū)域內(nèi)得天獨厚的自然資源和區(qū)位優(yōu)勢，以碧海、青山、沙灘、田園、 溪流等熱帶原生態(tài)自然風光為景觀主體，依據(jù)旅游市場發(fā)展分析及國際旅游島的旅游發(fā)展趨 勢，椰林濱海新區(qū)最終將建成：以旅游度假、時尚運動、休閑娛樂為主導(dǎo)功能的熱帶濱

3、海國際旅游休閑目的地；陵水海濱風 景名勝區(qū)最重要的功能板塊。6、 核心功能：1、旅游接待功能：主題度假酒店、體育休閑會所，會議接待。2、旅游社區(qū)功能：中長期度假居住。3、休閑運動功能：高爾夫運動、自行車運動、海上運動、潛水、海上垂釣、沙灘休閑 活動。4、參與娛樂功能：商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑娛樂、特色餐飲。7、本規(guī)劃涉及的土地使用性質(zhì)分類和代碼均參照國標GBJ13790城市用地分類和規(guī)劃 建設(shè)用地標準確定本次的用地分類。根據(jù)有關(guān)規(guī)范和本次規(guī)劃的規(guī)劃原則、功能布局和設(shè) 施的要求，區(qū)內(nèi)用地分為五大類。以總體布局規(guī)劃為依據(jù)，原則上各大類用地不宜變化；同 時，通過用地適建性規(guī)定使規(guī)劃具有一定彈性。本次

4、規(guī)劃涉及的建設(shè)用地類型主要是居住用 地、公共設(shè)施用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地以及綠地等。8、一類居住用地R1：指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的用 地。包括獨立或聯(lián)排度假屋、住宅及其附屬設(shè)施等用地。主要分布在規(guī)劃區(qū)的濱海一線地段。9、二類居住用地R2：指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅 為主的用地。包括度假公寓、情景洋房及其附屬設(shè)施等用地。主要分布在規(guī)劃區(qū)的中部、濱 海縱深腹地。10、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地C24：用于建設(shè)特色商品購物街、特色餐飲街、飯館、酒吧、 娛樂設(shè)施等的用地。本次規(guī)劃按照服務(wù)半徑均衡布置3處商業(yè)服務(wù)設(shè)施，設(shè)置特色娛樂、餐 飲

5、、物業(yè)管理、組團會所、商店、安全保衛(wèi)等。11、酒店用地C25:用于建設(shè)旅游賓館、度假酒店、度假村及其附屬設(shè)施等的用地。 服務(wù)對象是短、中期游客。根據(jù)熱帶濱海環(huán)境特點，酒店用地主要分布在沙灘寬闊平緩的沿 海地帶。12、配套教育用地R22:用于建設(shè)小學、幼兒園等居住區(qū)配套公共設(shè)施的用地。規(guī) 劃區(qū)居住人口約3.3萬人，應(yīng)獨立配套教育設(shè)施用地，考慮到規(guī)劃區(qū)大部分人口為度假休閑 型居住人口，因此規(guī)劃區(qū)內(nèi)只配套小學用地，選址在規(guī)劃區(qū)南部。13、道路交通用地S：用于建設(shè)道路、廣場和停車場的用地。在酒店和商業(yè)服務(wù)設(shè) 施用地里配套停車場。14、綠地G：本次規(guī)劃的綠地主要包括體育綠地、公園綠地、街頭綠地、環(huán)境綠地

6、 和防護綠地。體育綠地是用于建設(shè)高爾夫球場的用地。公園綠地是為保證椰林新區(qū)景觀環(huán)境 的一流品質(zhì)和景觀需要，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)部度假設(shè)施用地較為集中的地段設(shè)置中心公園和景觀綠 地。街頭綠地是在規(guī)劃區(qū)主要出入口，主路交叉口以及濱海視線通廊地段，設(shè)置帶狀或集中 形狀的街頭景觀綠地。環(huán)境綠地是保留自然環(huán)境中的林地、草地和農(nóng)田。防護綠地是沿主要 道路兩側(cè)各30米和次要道路兩側(cè)各10米的道路綠化帶。15、規(guī)劃區(qū)規(guī)劃地塊劃分為獨立地塊，原則上按用地功能劃分地塊，獨立地塊不包 括主次道路以及道路兩旁的綠化帶，此類用地面積另計。16、以地塊為整體成片開發(fā)時，地塊界線及地塊內(nèi)的小區(qū)道路可根據(jù)實際開發(fā)建設(shè) 需要在修建性詳細

7、規(guī)劃中適當調(diào)整，但其建設(shè)規(guī)模必須符合分圖則中提出的控制指標要求。17、規(guī)劃確定每個地塊的用地性質(zhì)，并按照陵水珍珠海岸椰林濱海新區(qū)控制性詳 細規(guī)劃控制指標一覽表執(zhí)行。地塊的用地性質(zhì)原則上不得改變。圖則中所規(guī)定的土地使用 性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模需做變更時，可在中類范圍內(nèi)變動，但必須經(jīng)過相應(yīng)的程序，在規(guī)劃主管部 門的嚴格審批、監(jiān)督下進行。18、建筑的改建、擴建和新建，其使用性質(zhì)應(yīng)同所在地塊的土地使用性質(zhì)相符。19、建筑物使用性質(zhì)的變更及建筑的改建、擴建和新建后使用性質(zhì)與所在地塊的土 地使用性質(zhì)不符時，必須經(jīng)過規(guī)劃管理部門核準。20、規(guī)劃范圍內(nèi)所有建筑物、構(gòu)筑物改建、擴建和新建后的絕對高度，建筑密度和 容積率

8、不得超過分圖則中規(guī)定的建筑限高、建筑密度、容積率的限制。建筑容積率：規(guī)劃地塊容積率為地塊的平均容積率及用地開發(fā)控制的上限指標，如地塊內(nèi)局 部開發(fā)，須按照修建性詳細規(guī)劃確定的容積率進行設(shè)計和開發(fā)建設(shè)。建筑密度：所確定的建筑密度為地塊建筑凈密度，是上限控制指標。建筑限高：規(guī)劃地塊內(nèi)建筑允許建造的最大高度，即從地面到建筑主體部分的高度，對于突 出主體部分或其他桿塔的高度限制須遵循其他行業(yè)的規(guī)定。綠地率：綠地占地塊用地的比例，按下限控制。21、建筑的形式與色彩應(yīng)結(jié)合不同地段的使用功能和景觀要求進行綜合設(shè)計，以規(guī) 劃分圖則的相關(guān)規(guī)定為參考。22、建筑后退紅線：指建筑沿道路部分（整體或局部）的建筑外邊界后

9、退道路紅線 的距離。對于大型的公共建筑除了要滿足后退紅線的一般要求外，還應(yīng)根據(jù)建筑性質(zhì)、景觀 要求、環(huán)境保護要求及其交通要求在修建性詳細規(guī)劃中留出廣場和配建停車場。23、任何建筑的間距必須符合國家有關(guān)日照、消防、衛(wèi)生、管線埋設(shè)和建筑設(shè)計規(guī) 范的要求。無論是新建、改建、保留的，其建筑間距不得小于6米。24、相鄰地塊之間建筑后退紅線距離必須滿足相鄰建筑的間距要求外，其最小后退 紅線距離不小于4米。25、布局構(gòu)思1、兩軸統(tǒng)領(lǐng)由區(qū)域性陵水濱海旅游交通軸線和一條區(qū)內(nèi)生活軸線統(tǒng)領(lǐng)整個規(guī)劃區(qū)，將規(guī)劃區(qū)分成沿海一 線以海洋為主體景觀的熱帶濱海度假組團，以及腹地以高爾夫、田園、中央公園為主體景觀 的二線時尚運動

10、休閑組團和田園農(nóng)莊休閑組團。交通軸線使規(guī)劃區(qū)與陵水其他旅游區(qū)保持便 捷聯(lián)系。區(qū)內(nèi)生活軸線串聯(lián)了規(guī)劃區(qū)內(nèi)的酒店、居住社區(qū)、配套設(shè)施，是展現(xiàn)規(guī)劃區(qū)自身形 象的極佳區(qū)域。2、優(yōu)地優(yōu)用熱帶濱海海岸資源是規(guī)劃區(qū)的最優(yōu)資源，規(guī)劃充分利用沿海一線地段布置酒店和低密度居住 社區(qū)。腹地以高爾夫綠地、中心綠地提升景觀品質(zhì)，提升開發(fā)價值，周邊相應(yīng)布局度假公寓。3、多廊通海規(guī)劃多條通海綠化廊道，使山、海、綠心等開放空間相互融合、相互滲透，并且在增加綠色 景觀界面的同時，也增強通海的可達性，滿足人們親水的需求。4、配套互補規(guī)劃區(qū)距離陵水縣城不到4公里，在公共設(shè)施配套上充分考慮縣城的醫(yī)療、教育等公共設(shè)施 建設(shè)對本規(guī)劃區(qū)的

11、輻射影響。同時，規(guī)劃區(qū)的酒店設(shè)施也可為縣城提供大中型商務(wù)會議接待 和娛樂休閑場所。26、功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃區(qū)的用地空間結(jié)構(gòu)可概況為一帶、兩軸、三組團”一帶：熱帶海岸風光帶。兩軸：兩條軸線，即：陵水濱海旅游干線兩側(cè)綠化長廊組成的區(qū)域旅游交通軸、規(guī)劃區(qū)內(nèi)部 串聯(lián)各個用地的主路與兩側(cè)度假設(shè)施構(gòu)成的休閑生活軸線。三組團：熱帶濱海度假組團、時尚運動休閑組團、田園農(nóng)莊休閑組團。27、熱帶濱海度假組團位置面積：位于規(guī)劃區(qū)東部，面積234.31公頃，瀕臨浩瀚的南海，擁有4.6公里的海岸線。 該組團是規(guī)劃區(qū)自然景觀環(huán)境價值最高的地段。這里海水湛藍、沙灘如銀，是旅游度假的理 想之所。規(guī)劃布局：該區(qū)的核心功能是高端旅游接

12、待和休閑養(yǎng)生。充分利用得天獨厚的濱海一線優(yōu)質(zhì) 資源，旅游度假設(shè)施沿海岸呈帶狀布局，各項用地通過腹地距海邊500米的南北向主路串聯(lián)， 主要布置熱帶濱海主題度假酒店、濱海低密度休閑養(yǎng)生社區(qū)等項目。各用地之間留有40-80 米的綠色通廊（生物通道），維護海灘生態(tài)環(huán)境，設(shè)置游覽步道，增強腹地至海灘的可達性， 同時，強調(diào)濱海岸線的多樣化和公眾化。主要設(shè)施：5座濱海主題酒店、濱海低密度度假社區(qū)。28、時尚運動休閑組團位置面積：位于規(guī)劃區(qū)西側(cè)腹地，屬于濱海二線地段，面積330.25公頃，距海灘約500-1000 米，西側(cè)是雋秀的東高嶺。規(guī)劃布局：該區(qū)的核心功能是高爾夫運動及休閑養(yǎng)生。區(qū)域旅游交通干線從該組團

13、經(jīng)過，交 通十分便利。高爾夫球場布置在東高嶺山坡地段，風景別具一格。高爾夫球場不僅提升腹地 景觀價值，也為高端客戶提供戶外健康時尚的有氧運動場所，周邊配套高爾夫景觀度假居住 社區(qū)。在該組團中心位置布置熱帶植物中央公園，強調(diào)居住社區(qū)環(huán)境的幽靜和私密，增加綠 色景觀面。沿生活軸線配套公共服務(wù)設(shè)施，方便地為人們提供休閑娛樂體驗及服務(wù)。主要設(shè)施：高爾夫球場、度假居住公寓、配套服務(wù)設(shè)施、中央公園。29、田園農(nóng)莊休閑組團位置面積：位于規(guī)劃區(qū)北部，面積106.09公頃，主要由大畝村村莊建設(shè)用地、農(nóng)田和水系 組成。根據(jù)2009年編制完成的陵水縣土地利用總體規(guī)劃，大畝村周邊的農(nóng)田被劃定為基 本農(nóng)田保護區(qū)。規(guī)劃布

14、局：本次規(guī)劃保留基本農(nóng)田保護區(qū)和大畝村村莊用地，整治村莊環(huán)境，使自然淳樸的 田園風光成為規(guī)劃區(qū)的一道風景線，周邊靠近田園地段安排度假公寓。主要設(shè)施：田園農(nóng)莊、度假公寓。30、建設(shè)用地規(guī)模本次控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃范圍總面積為670.65公頃。主要建設(shè)用地包括：居住用地185.70公頃、酒店用地61.42公頃、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地21.75公頃、小學用地2.02 公頃。主要建設(shè)用地共計270.89公頃。高爾夫球場用地99.77公頃。31、常住人口規(guī)模本次椰林濱海新區(qū)控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃常住人口包括三個部分：旅游度假人口、服務(wù)人員 和當?shù)鼐用瘛?、旅游度假人口旅游度假人口包括短期旅游過夜人口和中長期度假

15、居住人口。酒店過夜人口：接待過夜旅客約1500人。度假居住人口： 一類居住用地67.86公頃，可容納高端度假居住人口約2800人。二類居住 用地117.84公頃，可容納度假居住人口 2.3萬人。因此，規(guī)劃區(qū)內(nèi)度假居住人口共計約2.6 萬人。2、管理服務(wù)人員：管理服務(wù)人口約3500人。3、當?shù)鼐用瘢罕敬我?guī)劃村莊人口按2000人估算。32、環(huán)境容量：考慮到本地區(qū)環(huán)境容量和發(fā)展前景綜合估算，規(guī)劃區(qū)最高日環(huán)境容量 為3.41萬人次。陵水珍珠海岸椰林濱海新區(qū)規(guī)劃用地統(tǒng)計表分類代碼用地名稱用地面積（公頃）占地比例（）居住用地185.7033.39%RR1 一類居住用地67.8612.20%R2 二類居住用地117.8421.19%公共設(shè)施用地85.1915.32%CC25 酒店用地61.4211.04%C24 服務(wù)業(yè)用地21.753.91%C6 學校2.020.