2022年土地增值稅

1、 土地增值稅 7/25/20221審計(jì)抽樣 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。7/25/20222審計(jì)抽樣地下建筑物也征稅集體土地轉(zhuǎn)讓是違法的，由國家征用后才可以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)出讓不納稅房地產(chǎn)抵押期間不納稅房屋交換納稅政府征用不納稅對實(shí)際占用房屋土地納稅轉(zhuǎn)讓過程中代收的各種費(fèi)用視情況定7/25/20223審計(jì)抽樣 （一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、

2、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。除上述兩種情況之外的捐贈行為都應(yīng)計(jì)入收入繳納土地增值稅，即僅在上述兩種情況下捐贈房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。7/25/20224審計(jì)抽樣 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 7/25/20225審計(jì)抽樣 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （一）取得土地使用權(quán)所支付

3、的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 7/25/20226審計(jì)抽樣 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。7/25/20227審計(jì)抽樣 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用

4、（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 7/25/20228審計(jì)抽樣 （四）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋

5、及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。 裝修費(fèi)用可作為成本扣除7/25/20229審計(jì)抽樣土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的部分，稅率為。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額、未超過扣除項(xiàng)目金額的部分，稅率為。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額、未超過扣除項(xiàng)

6、目金額的部分，稅率為。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額的部分，稅率為。 7/25/202210審計(jì)抽樣 土地增值稅稅額增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除率 、為速算扣除率。 7/25/202211審計(jì)抽樣 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的； （二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收： （一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； （二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 7/25/202212審計(jì)抽樣 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住

7、房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 7/25/202213審計(jì)抽樣舊房計(jì)算一、讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的確定（一）轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價(jià)格的。根據(jù)財(cái)稅字199548號文件的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項(xiàng)目金額包括三項(xiàng)：一是舊房及建筑物的評估價(jià)格（舊房及建筑物的評估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)）：二是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

8、此外，納稅人支付的評估費(fèi)用準(zhǔn)予在計(jì)算土地增值稅時扣除。7/25/202214審計(jì)抽樣（二）轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的。根據(jù)財(cái)稅200621號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地增值稅暫行條例第六條、第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5的計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額也包括三項(xiàng)：一是購房發(fā)票所載金額（實(shí)際上包含了條

9、例中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額以及“舊房及建筑物的評估價(jià)格”兩部分）：二是加計(jì)扣除金額（加計(jì)扣除金額=購房發(fā)票所載金額5購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）：三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。7/25/202215審計(jì)抽樣（三）轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的。根據(jù)財(cái)稅200621號文件的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。7/25/202216審計(jì)抽樣二、轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算

10、方法轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算，可按下列方法進(jìn)行：（一）確定轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)稅收入；（二）確定轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額；（三）計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值額；（四）計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數(shù)；（五）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅（應(yīng)納土地增值稅土地增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)、）7/25/202217審計(jì)抽樣現(xiàn)舉例說明如下：例1：某公司2006年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當(dāng)時的造價(jià)為1500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定，該公寓樓的重置成本價(jià)為3000萬元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為1200萬元（可提供支

11、付憑證），另支付房地產(chǎn)評估費(fèi)用3萬元，轉(zhuǎn)讓時取得轉(zhuǎn)讓收入6800萬元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）。該公司的評估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。則，該公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算如下：7/25/202218審計(jì)抽樣1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6800萬元2、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：（1）取得土地使用權(quán)支付的金額為1200萬元（2）房地產(chǎn)的評估價(jià)格3000702100（萬元）（3）房地產(chǎn)評估費(fèi)用為3萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：68005（173）68000.5377.4（萬元）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：120021003377.43680.4（萬元）3、土地增值額68003680.4311

12、9.6（萬元）4、土地增值率3119.63680.410084.765、應(yīng)納土地增值稅3119.6403680.451063.82（萬元）7/25/202219審計(jì)抽樣例2，某食品廠2002年1月購買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發(fā)票，注明購買金額為260萬元，購買時已按稅法規(guī)定繳納契稅13萬元（能提供契稅完稅憑證）。2006年8月，該食品廠因搬遷將購買的辦公樓轉(zhuǎn)讓給某商場，取得轉(zhuǎn)讓收入800萬元，轉(zhuǎn)讓時已按稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及印花稅（能提供已納稅費(fèi)完稅憑證）。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評估價(jià)格。7/25/202220審計(jì)抽樣該食品廠應(yīng)納土地增值稅為：1、轉(zhuǎn)讓辦公樓的收入為800萬元2、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：（1）購房發(fā)票金額為260萬元（2）加計(jì)扣除金額26054年52（萬元）（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：8005（173）8000.51357.4（萬元）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：2605257.4369.4（萬元）3、土地增值額800369.4430.6（