成本持續(xù)優(yōu)化可能性的探討(修)新

1、主標(biāo)題(biot)：黑體、40號(hào)字、加粗副標(biāo)題：黑體、24號(hào)字(此處為講師姓名(xngmng)：黑體、24號(hào)字）2022年7月27日持續(xù)提升成本競(jìng)爭(zhēng)力成本持續(xù)優(yōu)化可能性的探討(講師：馬靜）2022年7月27日共五十一頁(yè)第三部分第四部分第二部分第一部分2014年華東成本對(duì)標(biāo)現(xiàn)狀成本持續(xù)優(yōu)化的可能性建立全員成本的意識(shí)形態(tài)目 錄房地產(chǎn)行業(yè)及成本管理趨勢(shì)共五十一頁(yè)第一部分：房地產(chǎn)行業(yè)(hngy)及成本管理趨勢(shì) 國(guó)家宏觀調(diào)控政策的常態(tài)化: 政策調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)的最大改變是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，除了供需因素之外，也在于市場(chǎng)預(yù)期下降，使得一些剛需客戶(hù)也推遲購(gòu)房。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，

2、房地產(chǎn)調(diào)控思路也正在(zhngzi)發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無(wú)疑是大方向，取消限購(gòu)等手段只是時(shí)間問(wèn)題，而全面取消限購(gòu)后房地產(chǎn)市 場(chǎng)必須建立起適應(yīng)新常態(tài)的長(zhǎng)效機(jī)制。 行業(yè)趨勢(shì) 粗放式開(kāi)發(fā)管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧s式管理: 粗放式管理有其弊端，導(dǎo)致管理效率低下，成本較高，收益小，同時(shí)，也增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使公司管理層不能很好的了解自身的問(wèn)題；集約型正好可以彌補(bǔ)上面的問(wèn)題。 房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。房地產(chǎn)公司的成本控制能力，必將和資金籌措能力、社會(huì)資源整合能，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力等一樣成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。 共五十一頁(yè)第一部分：房地產(chǎn)行業(yè)及成本

3、(chngbn)管理趨勢(shì) 精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化分工合作： 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)想要成為一個(gè)優(yōu)秀和卓越的企業(yè)(qy)，就必須在管理的專(zhuān)業(yè)化、多專(zhuān)業(yè)運(yùn)作的協(xié)同化，產(chǎn)品與專(zhuān)業(yè)管理的一體化方面苦練內(nèi)功，堅(jiān)持不懈，方能取得良好的效果。 為了有效的整合各個(gè)專(zhuān)業(yè)并形成合力，需要結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃節(jié)點(diǎn)管理、專(zhuān)業(yè)成果標(biāo)準(zhǔn)和決策會(huì)議，協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)輸入輸出成果的接口和匹配性，專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成果與計(jì)劃管理結(jié)合應(yīng)用，推動(dòng)專(zhuān)業(yè)化成果的實(shí)施，并形成聚合效應(yīng)。有效的成本控制是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功與否的基本要素。但成本管理控制絕對(duì)不僅僅是單純的壓縮控制成本費(fèi)用，需要建立起科學(xué)合理的成本分析與成本控制系統(tǒng)，讓企業(yè)的管理者清楚地掌握公司的成本構(gòu)架

4、、盈利情況和決策的正確方向，成為企業(yè)內(nèi)部決策的關(guān)鍵支持，從根本上改善企業(yè)成本狀況，從而真正實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。 有效的成本控制是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功與否的基本要素。但成本管理控制絕對(duì)不僅僅是單純的壓縮控制成本費(fèi)用，需要建立起科學(xué)合理的成本分析與成本控制系統(tǒng)，讓企業(yè)的管理者清楚地掌握公司的成本構(gòu)架、盈利情況和決策的正確方向，成為企業(yè)內(nèi)部決策的關(guān)鍵支持，從根本上改善企業(yè)成本狀況，從而真正實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。 全面成本管理： 近年來(lái)由于融資成本的上升、稅負(fù)的加重、以及營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)用的全面提高，工程類(lèi)成本占開(kāi)發(fā)總成本的比例呈下降趨勢(shì)。成本管理不單是以建安成本為重點(diǎn)，還應(yīng)將土地成本、營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)用、融

5、資成本和政府稅收全面納入成本管理范圍進(jìn)行統(tǒng)籌策劃、精心管理。 成本管理趨勢(shì) 行業(yè)趨勢(shì)（續(xù)） 共五十一頁(yè)第一部分：房地產(chǎn)行業(yè)及成本(chngbn)管理趨勢(shì) 成本(chngbn)管理趨勢(shì)（續(xù)） 低成本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略： 有效的成本控制絕對(duì)不僅僅是單純的壓縮控制成本費(fèi)用，需要建立起科學(xué)合理的成本分析 與成本控制系統(tǒng)，讓企業(yè)的管理者清楚地掌握公司的成本構(gòu)架、盈利情況和決策的正確方向，成為企業(yè)內(nèi)部決策的關(guān)鍵支持，從根本上改善企業(yè)成本狀況，從而真正實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上

6、述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制。項(xiàng)目低成本運(yùn)作是用來(lái)保證項(xiàng)目在可行的同時(shí)也有價(jià)值可言。管理者的任務(wù)是盡可能地在完成目標(biāo)的前提下節(jié)省資源，這樣才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。共五十一頁(yè)第二部分(b fen)：2014年華東成本對(duì)標(biāo)現(xiàn)狀 對(duì)標(biāo)結(jié)果統(tǒng)計(jì)(tngj) 單方建面成本（元/m2建面）單方建面成本：反映項(xiàng)目實(shí)際的成本水平金地平均線：2857元/m2建面中海平均 線：2616元/m2建面平均差距：313元/m2建面共五十一頁(yè)單方銷(xiāo)面成本：反映項(xiàng)目方案(fng n)整體經(jīng)濟(jì)性 對(duì)標(biāo)結(jié)果(ji gu)統(tǒng)計(jì) 單方銷(xiāo)面成本（元/m2銷(xiāo)面）金地平均線：3621元/m2銷(xiāo)面中海平均

7、線：3360元/m2銷(xiāo)面平均差距：261元/m2銷(xiāo)面共五十一頁(yè)內(nèi)容上海南京蘇州揚(yáng)州金地泗涇-龍湖紫都城金地榮樂(lè)西路-保利葉之林金地仙林湖-中海國(guó)際社區(qū)金地仙林湖-保利羅蘭春天金地寶帶路-中海8號(hào)公館金地寶帶路-新城石湖公館金地酩悅-中海璽園金地酩悅-景瑞望府建面差額（元/m2）4-33317-307233-212174-215銷(xiāo)面差額（元/m2）362-70579-607-3-160207-352項(xiàng)目泗涇項(xiàng)目2B龍湖紫都城可售比76%83%總車(chē)位配比76%72%地下車(chē)位配比69%59%Q1：泗涇項(xiàng)目與龍湖紫都城，單方(dnfng)建面持平、單方(dnfng)銷(xiāo)面卻差異巨大？我司項(xiàng)目 不可售面積

8、較大！項(xiàng)目金地項(xiàng)目中海8號(hào)公館可售比84%74%總車(chē)位配比91%81%地下車(chē)位配比70%90%Q2：寶帶路項(xiàng)目與中海8號(hào)公館，單方銷(xiāo)面持平(chpng)、單方建面成本水平差異巨大？ 我司項(xiàng)目可售比較高，單方銷(xiāo)面成本較優(yōu)；但商業(yè)面積占比較大，中海無(wú)商業(yè)，因此整體拉高成本。 對(duì)標(biāo)結(jié)果統(tǒng)計(jì) 差異說(shuō)明共五十一頁(yè)內(nèi)容金地仙林湖-中海國(guó)際社區(qū)金地酩悅-中海璽園建面差額 （元/m2）317174差異說(shuō)明 （根據(jù)排序）A、地庫(kù)鋼砼差異32，地庫(kù)面積比例大89，地上鋼砼差異結(jié)構(gòu)40(鋼筋高6kg，砼高0.01m3)； B、土方因場(chǎng)地高差影響28，基坑支護(hù)34.8,樁基67； C、我司地下車(chē)位戶(hù)配比1.03，中海

9、地下戶(hù)配比為0.65,我司通過(guò)配置機(jī)械車(chē)位提高可售比。A、總包100，防水4，保溫27； B、外立面28，門(mén)窗1，欄桿10，百葉6，入戶(hù)門(mén)2.5、公共部位裝修-5，電梯-20，園林景觀8等； C、結(jié)構(gòu)8，電梯-20 對(duì)標(biāo)結(jié)果統(tǒng)計(jì) 差異(chy)說(shuō)明（續(xù)）共五十一頁(yè)利潤(rùn)(lrn)成本(chngbn)降成本出利潤(rùn)項(xiàng)目研發(fā)階段抓關(guān)鍵指標(biāo)“好鋼用在刀刃上”1 可售比2 體型系數(shù)3 車(chē)庫(kù)單位車(chē)位面積4 層高5 含鋼量提高1個(gè)百分點(diǎn)，建安造價(jià)節(jié)約55元/平米降低1平米，建安造價(jià)節(jié)約17元/平米住宅層高降低10厘米，結(jié)構(gòu)造價(jià)節(jié)約5元/平米，綜合造價(jià)節(jié)約30元/平米地下室層高降低10厘米，結(jié)構(gòu)造價(jià)節(jié)約5元/平

10、米，綜合造價(jià)節(jié)約18元/平米降低1個(gè)百分點(diǎn)，建安造價(jià)節(jié)約23元/平米提高1個(gè)百分點(diǎn)，建安造價(jià)節(jié)約55元/平米降成本第三部分：成本持續(xù)優(yōu)化的可能性？ 那些年， 我們做過(guò)的優(yōu)化共五十一頁(yè)施工管理前期籌備規(guī)范要求材料選型設(shè)計(jì)方案產(chǎn)品(chnpn)定位 還有哪些，我們沒(méi)有(mi yu)關(guān)注過(guò)？銷(xiāo)售承諾由一系列案例引發(fā)的思考共五十一頁(yè)案例：某項(xiàng)目在地塊的南側(cè)有一條貫穿地塊的泄洪河道。拿地期間政府承諾此河道改造在2013年年中由政府完成，費(fèi)用按此類(lèi)推也應(yīng)由政府承擔(dān)。但是我司拿地之后，政府對(duì)于河道改造的時(shí)間一推再推，耽誤了我司工期，而且遲遲沒(méi)有改造的跡象。由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏和回款壓力，我司不得以自行對(duì)河道進(jìn)行了填

11、充，并發(fā)生了直接(zhji)簽證80萬(wàn)。另外由于該河道沒(méi)有按照承諾時(shí)間改造，導(dǎo)致遭遇10月份暴雨而產(chǎn)生的相關(guān)排泄費(fèi)用18萬(wàn)。解決之道： 地塊直觀條件勿遺漏：拆遷建筑物、須遷移或入地高壓線、堆土、明暗浜及河道； 地塊地下條件須勘測(cè)：地下管線、地下障礙物、地基情況、土質(zhì)環(huán)境； 地塊周邊情況可調(diào)研：基礎(chǔ)設(shè)施，如市政道路/市政景觀是否須代建，水電煤接駁口位置的遠(yuǎn)近；高架、高速、鐵路對(duì)項(xiàng)目的噪聲(zoshng)影響；待建軌道交通對(duì)支護(hù)的影響；地處城區(qū)中心對(duì)安全文明施工費(fèi)用的影響；緊鄰老式小區(qū)，可能引發(fā)的日照、沉降、結(jié)構(gòu)監(jiān)測(cè)、安全、擾民等投訴問(wèn)題。前期籌備深度思考：臨時(shí)工程費(fèi)往往難以預(yù)控，拿地前對(duì)于土地的

12、了解不夠，對(duì)于應(yīng)該交付的邊界條件概念模糊，后期清表土、額外施工措施等費(fèi)用較高。 土地交付真的達(dá)到了承諾要求嗎？共五十一頁(yè) 采用標(biāo)準(zhǔn)化系列產(chǎn)品后的設(shè)計(jì)費(fèi)能否下降？ 案例：某項(xiàng)目與當(dāng)?shù)貥?biāo)桿企業(yè)同等(tngdng)定位、檔次的產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)標(biāo)時(shí)的發(fā)現(xiàn)前期(qinq)籌備深度思考：同樣定位、檔次的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，為何設(shè)計(jì)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)有差異？解決之道： 設(shè)計(jì)單位本地化，本地單位費(fèi)用低且配合及時(shí)； 集團(tuán)及區(qū)域設(shè)計(jì)組織設(shè)計(jì)單位選擇及價(jià)格行業(yè)對(duì)標(biāo)； 剛需類(lèi)、標(biāo)準(zhǔn)系列化項(xiàng)目，方案、施工圖等設(shè)計(jì)費(fèi)用應(yīng)與設(shè)計(jì)單位協(xié)商優(yōu)惠下浮。 共五十一頁(yè) 案例一：某毛坯項(xiàng)目(xingm)贈(zèng)送面積比為8%，主要為入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等，項(xiàng)目的

13、贈(zèng)送面積控制在集團(tuán)10%的限額范圍內(nèi)。該項(xiàng)目2012年9月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)均價(jià)為7487元/m2，2013年年底均價(jià)為7718元/m2，漲幅為3%。計(jì)劃年漲幅率：高層5%，洋房8%。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)2012年均價(jià)為8316元/m2，2013年均價(jià)為8210元，同比下跌1%。產(chǎn)品(chnpn)定位 對(duì)銷(xiāo)售的影響：項(xiàng)目的贈(zèng)送面積并沒(méi)有給銷(xiāo)售帶來(lái)預(yù)期溢價(jià)，但是由于項(xiàng)目的地理位置偏僻，與周邊競(jìng)品相比，贈(zèng)送面積是一個(gè)較大優(yōu)勢(shì)，一定程度上可以提高項(xiàng)目的銷(xiāo)售量。 對(duì)其他方面的影響：A、成本方面：增加改造費(fèi)用，高層50元/m2、多層67元/m2，全項(xiàng)目改造費(fèi)用約1200萬(wàn)元。B、工期方面：需要充分考慮改造的時(shí)間，一期住宅建

14、面10.5萬(wàn)平米，大約在3個(gè)月改造時(shí)間。C、質(zhì)量方面：會(huì)出現(xiàn)后改建部分的門(mén)窗、露臺(tái)等滲漏、保溫等情況，有質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。D、政策方面：政府規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)的驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)因素。 贈(zèng)送面積真的帶來(lái)了附加值嗎？共五十一頁(yè) 金地：高層(o cn)戶(hù)型 118+97+97(3+1房2廳2衛(wèi))+118（3+1房2廳2衛(wèi)），2梯4戶(hù)湖城藝境：明廚、明衛(wèi)，；1、單元平面417.12m2，結(jié)構(gòu)面積(min j)502.22m2，結(jié)構(gòu)面積/建筑面積=1.2，2、外立面系數(shù)：1.45；3、鋼筋含量：48kg（第25層）花池花池贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送固定遮陽(yáng) 案例二：金地與標(biāo)桿企業(yè)贈(zèng)送面積的對(duì)比共五十一頁(yè)金地贈(zèng)送(zn sn)方

15、式1：陽(yáng)臺(tái)211 方式(fngsh)2：陽(yáng)臺(tái)+花池 方式3：飄窗 案例二：金地與標(biāo)桿企業(yè)贈(zèng)送面積的對(duì)比（續(xù)）共五十一頁(yè)中海：國(guó)際社區(qū)：全明衛(wèi)生間、戶(hù)內(nèi)走道少，面積實(shí)用率高，戶(hù)型排布方正，鋼砼指標(biāo)低。1、單元(dnyun)平面366m2，結(jié)構(gòu)面積421.06m2，結(jié)構(gòu)面積/建筑面積=1.15；2、立面系數(shù)：1.33、鋼筋含量：44kg(第25層)陽(yáng)臺(tái)(yngti)贈(zèng)送 案例二：金地與標(biāo)桿企業(yè)贈(zèng)送面積的對(duì)比（續(xù)）高層，95(2+1房2廳1衛(wèi))+80 (1+1房2廳1衛(wèi))+80+115(2+1房2廳2衛(wèi))，2梯4戶(hù)共五十一頁(yè)中海贈(zèng)送方式(fngsh)：陽(yáng)臺(tái)+儲(chǔ)藏室21深度思考：我們(w men)并不

16、認(rèn)為贈(zèng)送都是沒(méi)有價(jià)值的，但是我們(w men)要權(quán)衡贈(zèng)送的投入與產(chǎn)出！解決之道： 加建項(xiàng)目須提供詳細(xì)的加建方案和預(yù)控措施，由區(qū)域運(yùn)營(yíng)部匯總各專(zhuān)業(yè)（包括運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、成本、客服）意見(jiàn)并一致同意后，組織有集團(tuán)運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)、成本、工程、客服專(zhuān)業(yè)參加的加建方案評(píng)審會(huì)；論證贈(zèng)送及加建時(shí)，應(yīng)將結(jié)構(gòu)加建的可行性、加建施工難度、對(duì)既有結(jié)構(gòu)的安全威脅等考慮周詳，衡量投入產(chǎn)出比及制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控措施（滲漏、驗(yàn)收等）。 整體評(píng)估含“贈(zèng)送面積”的戶(hù)型內(nèi)部格局如何？贈(zèng)送面積到底是“雞肋”還是“增值”，是否影響整個(gè)戶(hù)型的合理性？ 案例二：金地與標(biāo)桿企業(yè)贈(zèng)送面積的對(duì)比（續(xù)）共五十一頁(yè) 產(chǎn)品定位與配置標(biāo)準(zhǔn)匹配了嗎？

17、 案例：某褐石三檔項(xiàng)目公共(gnggng)部位采用材料替換、規(guī)格調(diào)整等優(yōu)化手段，共節(jié)約324萬(wàn)，優(yōu)化37.64元/m2的銷(xiāo)面成本。電梯(dint)廳奧特曼石材電梯廳木飾面防腐木條狀仿古磚（100*600）新西米石材電梯廳墻磚實(shí)木復(fù)合地板方形仿古磚（600*600）深度思考：客戶(hù)定位、產(chǎn)品檔次、配置需求，三者之間匹配了嗎？解決之道： 需求調(diào)研，須迎合剛需、首改人群的特點(diǎn)，適配為上，避免超配，避免價(jià)值樹(shù)的堆砌，選擇滿(mǎn)足定位的配置； 應(yīng)在選擇材料前充分比選（種類(lèi)、規(guī)格、產(chǎn)地等），能夠低配之處不高配，盡可能節(jié)約成本。共五十一頁(yè)案例一：安裝點(diǎn)位方面的差異A、江蘇住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定戶(hù)內(nèi)給水管應(yīng)設(shè)計(jì)到到位。B

18、、交付標(biāo)準(zhǔn)與銷(xiāo)售合同(h tong)的約定有關(guān)，最節(jié)省的是只提供一個(gè)用水點(diǎn)（普通毛坯交房的，住戶(hù)一般會(huì)把實(shí)施到位的給水管作廢掉的)。C、成本：僅提供一個(gè)供水點(diǎn)的造價(jià)為每戶(hù)造價(jià)可省800元，一個(gè)小區(qū)總計(jì)800*2170元173萬(wàn)元。規(guī)范要求毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)?shù)匾?guī)范(gufn)要求的關(guān)系？共五十一頁(yè)金地中海連廊兩邊(lingbin)分別為雙管雙栓及單管單栓，高區(qū)立管3根，低區(qū)5根。 案例二：金地與標(biāo)桿企業(yè)(qy)的消防配置對(duì)比連廊兩邊均為雙管雙栓，高區(qū)立管4根，低區(qū)8根。共五十一頁(yè)金地中海圖中涉及廣播系統(tǒng)、警鈴、聲光系統(tǒng)功能重復(fù)導(dǎo)致管線翻倍（多一組廣播(gungb)線，增加警鈴模塊等）圖中僅涉及聲光

19、系統(tǒng)，已滿(mǎn)足(mnz)規(guī)范要求廣播警鈴聲光聲光 案例二：金地與標(biāo)桿企業(yè)的消防配置對(duì)比（續(xù)）共五十一頁(yè) 案例(n l)三：普通住宅的公共部位可不設(shè)置滅火器！A、江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定住宅每層的公共部位不大于100平米可不設(shè)滅火器。B、方案不同的造價(jià)對(duì)比(dub)：設(shè)滅火器消防箱采用組合式，較單栓消火栓的消防箱貴300元，兩具滅火器60元。共五十一頁(yè) 某毛坯項(xiàng)目與周邊競(jìng)品做了對(duì)標(biāo)，屋面、樓地面、內(nèi)墻、頂棚構(gòu)造做法與周邊樓盤(pán)差異不大，主要為防水差異，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中按照周邊項(xiàng)目做法對(duì)防水進(jìn)行(jnxng)優(yōu)化后，節(jié)約成本800余萬(wàn)元。案例三：防水做法(zuf)差異共五十一頁(yè) 如何兼顧地方性規(guī)范要求與性

20、價(jià)比？ 案例一：上海、江蘇的地方規(guī)范均對(duì)太陽(yáng)能的配置有一定的要求，不同區(qū)域的不同項(xiàng)目對(duì)于太陽(yáng)能設(shè)備的選擇也要經(jīng)過(guò)推敲(tuqio)。 A、從集熱部分來(lái)分：玻璃真空管&平板型；從結(jié)構(gòu)來(lái)分類(lèi)：緊湊式&分體式；從水箱受壓來(lái)分：承壓式&非承壓式。我們平常多數(shù)都是按照集熱部分來(lái)分的。 B、玻璃真空管太陽(yáng)能：適用于經(jīng)適房或我們的中檔普通住宅，以150L水量的使用居多（100-120平米戶(hù)型），這種熱水器經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，每戶(hù)僅需3000元左右，就可以解決熱水及地方強(qiáng)制使用太陽(yáng)能規(guī)范的問(wèn)題；平板太陽(yáng)能：適用于別墅類(lèi)型或洋房，但是造價(jià)較高，往往是建筑設(shè)計(jì)對(duì)屋面及外立面要求較高，平均每戶(hù)在13000-14000元左右；

21、需要設(shè)備陽(yáng)臺(tái)空間放置熱水罐。深度思考：規(guī)范要求于細(xì)微處的變化，對(duì)成本均有影響，只要有心，也能聚少成多。解決之道： 調(diào)研各地區(qū)規(guī)范要求：包括建筑構(gòu)造做法、點(diǎn)位接駁要求、消防(xiofng)配置要求、保溫節(jié)能規(guī)范等；了解地方規(guī)范對(duì)于配置的影響，研究不同的設(shè)備品類(lèi)適用的條件。 滿(mǎn)足規(guī)范要求即可，可以選擇達(dá)到政府基本需求的設(shè)備，如電梯、太陽(yáng)能、消防、通風(fēng)等工程設(shè)備，避免超標(biāo)準(zhǔn)配置，節(jié)省了開(kāi)發(fā)造價(jià)，也為社會(huì)節(jié)省了資源！共五十一頁(yè) 各類(lèi)政府收費(fèi)項(xiàng)目，有沒(méi)有可以談判的空間？ 案例：南京市壟斷性基礎(chǔ)設(shè)施工程均需委托指定單位施工，一般按照相關(guān)(xinggun)收費(fèi)文件收取，供電工程、煤氣工程均嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)收取，

22、沒(méi)有談判空間。但并非所有壟斷性基礎(chǔ)設(shè)施工程都沒(méi)有降低成本的空間，供水工程的收費(fèi)由自來(lái)水公司按照江蘇省定額計(jì)算，然后建設(shè)方可以與指定施工單位進(jìn)行商談，南京各項(xiàng)目也進(jìn)行了談判，具體各期談判情況如下表，經(jīng)談判，降幅近20%。項(xiàng)目名稱(chēng)自來(lái)水公司原報(bào)價(jià)（萬(wàn)）談判后合同價(jià)（萬(wàn)）自在城七期自來(lái)水供水工程517462自在城五期自來(lái)水供水工程326280新堯掛自來(lái)水表工程255149自在城八期自來(lái)水供水工程602520自在城八期掛水表工程212195自在城二期自來(lái)水供水工程359305自在城六期掛水表工程185146自在城六期自來(lái)水供水工程446379合計(jì)29022436深度思考：壟斷性質(zhì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在地

23、方標(biāo)準(zhǔn)與口徑的不同？解決之道： 保持階段性的市場(chǎng)調(diào)研和同行交流； 關(guān)注各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化，尋找(xnzho)可能的彈性尺度； 尋找2-3家配套三產(chǎn)單位進(jìn)行價(jià)格比對(duì)和談判，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性。共五十一頁(yè) 項(xiàng)目總包招標(biāo)采用模擬清單招標(biāo)，模擬清單按照以往同系列項(xiàng)目進(jìn)行擬編，而以往項(xiàng)目中無(wú)此屋面構(gòu)架造型，正式施工圖出圖后，對(duì)屋面構(gòu)架有了進(jìn)一步的深化設(shè)計(jì)。 此屋面構(gòu)架設(shè)計(jì)在90米以上，并且外挑4.3米，其跨度(kud)達(dá)12米，采用懸挑工字鋼系統(tǒng)作為支撐措施：懸挑工字鋼，并在懸挑部位與上層框架間增加鋼絲繩形成簡(jiǎn)易三角形平面桁架。利用槽鋼將工字鋼之間的空洞縱向連接，上鋪3mm厚的鋼板作為防護(hù)等。滿(mǎn)堂腳手架支撐，支

24、點(diǎn)全部設(shè)在懸挑工字鋼上，在工字鋼上做兩層腳手架支模。 造型(zoxng)效果 ？ 案例一：某項(xiàng)目的屋面構(gòu)架設(shè)計(jì)方案共五十一頁(yè) 此屋面(wmin)構(gòu)架高度高，跨度大、實(shí)際施工難度極大，該項(xiàng)目共11棟高層，此屋面構(gòu)架支撐體系計(jì)16個(gè)，費(fèi)用達(dá)250萬(wàn)元。案例一：某項(xiàng)目的屋面(wmin)構(gòu)架(續(xù)) 共五十一頁(yè)某項(xiàng)目典型樓號(hào)平面布置圖：A、圖示云線部位增加外墻墻體約952立方米，增加費(fèi)用64萬(wàn)。B、由于(yuy)增加外墻墻體，每層需外挑150寬鋼砼板，增加鋼砼線條約143立方米，增加費(fèi)用21萬(wàn)。案例二：這真的(zhn de)只是造型需要？ 項(xiàng)目巡檢后，設(shè)計(jì)公司重新審視后下發(fā)了修改通知單，部分部位的墻體取

25、消。 但已實(shí)施的墻體、鋼砼線條需要返工，初步估算返工金額達(dá)30萬(wàn)（無(wú)效成本）。 共五十一頁(yè)深度思考：我們不是反對(duì)新的創(chuàng)意，但是我們知道好鋼應(yīng)該用在刀刃上，我們做的是產(chǎn)品，不是作品！不賣(mài)我們喜歡的，應(yīng)該要賣(mài)客戶(hù)需要的！解決之道： 施工(sh gng)前關(guān)注審圖環(huán)節(jié)，組織各相關(guān)專(zhuān)業(yè)聯(lián)合會(huì)審把關(guān)，多問(wèn)一個(gè)為什么？也許可以省下非?？捎^的費(fèi)用投入！ 評(píng)估深化圖紙的合理性與經(jīng)濟(jì)性，進(jìn)行多方案比對(duì)，及時(shí)優(yōu)化。案例(n l)二：這真的只是造型需要？（續(xù)）共五十一頁(yè) 這樣的隱性成本，你注意到了嗎？ 案例一：管線綜合(zngh)設(shè)計(jì)與地庫(kù)頂板覆土的關(guān)系？這也能省錢(qián)？是的，答案正確。 非重力流的管線在地下室頂板的覆

26、土層內(nèi)敷設(shè)。重力流的干線管線避開(kāi)地下室沿場(chǎng)地周邊敷設(shè)。地下室的頂板覆土每增加0.1米，地庫(kù)的頂板荷載和基礎(chǔ)(jch)埋深的造價(jià)每平米增加50元。共五十一頁(yè) 這是最優(yōu)方案嗎？ 案例一：某項(xiàng)目水泵房方案引發(fā)(yn f)的思考。該項(xiàng)目分兩個(gè)地塊，總體平面布置圖請(qǐng)見(jiàn)下圖 ： 因部分樓棟與大地庫(kù)不相連（10#、11#、13#等），根據(jù)自來(lái)水公司要求，供水壓力大于45米，給水管道不允許埋地敷設(shè)，本項(xiàng)目由于有幾棟樓與地庫(kù)不連通，而水泵房子地下(dxi)車(chē)庫(kù)，因此自來(lái)水公司要求做能夠供人通行的管溝連廊，以供檢修。此項(xiàng)增設(shè)連廊增加土建成本約150萬(wàn)（共約120米連廊,高度可供人行走）。共五十一頁(yè)解決之道： 覆土

27、厚度對(duì)于綜合管線排布、地庫(kù)荷載等均有影響，前期設(shè)計(jì)方案需要結(jié)合這些技術(shù)參數(shù)進(jìn)行合理布置。關(guān)于重力流非重力流管道：首選避開(kāi)地下室頂板，如果實(shí)在無(wú)法避讓?zhuān)x擇非重力流管道通過(guò)，重力流必須饒地庫(kù)周邊敷設(shè)。因?yàn)楣艿辣旧?bnshn)對(duì)覆土厚度就有要求，同時(shí)考慮到防凍、行車(chē)要求、重力標(biāo)高等，否則只能增加地下室頂板的覆土，導(dǎo)致增加結(jié)構(gòu)造價(jià)。 規(guī)劃方案的排布對(duì)給水方案的影響：如果當(dāng)初地庫(kù)與所有單體（主要是小高層）聯(lián)通，不但可以解決自來(lái)水管道敷設(shè)的問(wèn)題，同時(shí)可以提高單體的售價(jià)。深度(shnd)思考：如何設(shè)計(jì)才最合理？共五十一頁(yè)案例(n l)二：雙層地庫(kù)&單層地庫(kù)的方案比選 南京某項(xiàng)目地庫(kù)因投資階段未考慮(ko

28、l)場(chǎng)地因素，致使車(chē)位在一層車(chē)庫(kù)內(nèi)不能全部全部排布，經(jīng)方案比選最終確定為雙層地庫(kù)：A、成本增減帳：B、綜上所述，設(shè)雙層地庫(kù)解決了地庫(kù)車(chē)位排布問(wèn)題，雙層地庫(kù)的方案在結(jié)構(gòu)方面節(jié)約3088萬(wàn)元，但是在基坑圍護(hù)、抗拔樁和塔樓地下結(jié)構(gòu)方面增加約1900萬(wàn)元，綜合各方面因素雙層地庫(kù)方案優(yōu)化成本1188萬(wàn)元。共五十一頁(yè)深度思考：雙層地庫(kù)雖然結(jié)構(gòu)成本較經(jīng)濟(jì)，但其基坑支護(hù)、抗拔樁成本受地質(zhì)影響較大，不同的地域及方案，帶來(lái)的成本效益也會(huì)不同，因此需要(xyo)根據(jù)項(xiàng)目具體情況，做好方案比選，采取最優(yōu)地庫(kù)。解決之道： 地庫(kù)布置形式的選擇：進(jìn)行單、雙、機(jī)械車(chē)庫(kù)的多方案比選及組合測(cè)算，選擇最優(yōu)性?xún)r(jià)比方案； 合理規(guī)劃面積

29、：如連通口與地下大堂的取舍、單雙排停車(chē)的有效利用、合理選擇停車(chē)方式、減少外墻長(zhǎng)度、配套用房設(shè)置在停車(chē)低效區(qū)等； 塔樓間距的影響：控制水平間距（ 13.2m 模數(shù)16.1m）與前后間距（ 32.2m 模數(shù)48.25m）模數(shù)，使得停車(chē)效率最高； 柱網(wǎng)模式的選擇：大、小柱網(wǎng)，水平與豎向間距的排布，可進(jìn)行多種比對(duì)。案例(n l)二：雙層地庫(kù)&單層地庫(kù)的方案比選（續(xù)）共五十一頁(yè) 土建、精裝、水電圖紙之間是否交圈？ 案例：某項(xiàng)目臥室中土建柱子突出墻面，而精裝修圖紙?jiān)撝趬?nèi)，最終額外增加輕鋼龍骨隔墻拉平墻面，費(fèi)用(fi yong)共計(jì)增加55萬(wàn)。深度思考：施工圖深度對(duì)招標(biāo)質(zhì)量有很重要(zhngyo)的影

30、響，應(yīng)盡可能避免圖紙的錯(cuò)漏碰缺。解決之道： 注重各專(zhuān)業(yè)間整版圖紙間的比對(duì)，降后期的改造成本。 采用施工圖招標(biāo)，招標(biāo)過(guò)程中給予一定的報(bào)價(jià)空間，預(yù)留投標(biāo)方在檢查圖紙過(guò)程中的增減工程量及報(bào)價(jià)，并包干計(jì)取，以免后續(xù)扯皮。共五十一頁(yè) 案例一：耐普黑泡EPS復(fù)合(fh)保溫板的使用后效。A、耐普黑泡EPS復(fù)合保溫板：德國(guó)巴斯夫原材，A2級(jí)防火等級(jí)不需做內(nèi)保溫導(dǎo)熱系數(shù)：0.032W/（m.k）吸水率：3.6V/V（%）抗拉強(qiáng)度：0.24（Mpa）B、招標(biāo)結(jié)果：材料+施工30厚每平米綜合(zngh)成本72元；60厚每平米綜合成本95元；整個(gè)項(xiàng)目降低成本1021萬(wàn)。材料選型 材料部品具有可替代性嗎？共五十一頁(yè)

31、案例二：仿石保溫(bown)復(fù)合板代替?zhèn)鹘y(tǒng)石材干掛的可能性？A、仿石保溫復(fù)合板是一種集保溫裝飾于一體的節(jié)能板材，以各類(lèi)保溫板為保溫芯材，飾面采用無(wú)機(jī)板材，是一種新型節(jié)能幕墻裝飾板。與傳統(tǒng)石材干掛幕墻相比，是一種性?xún)r(jià)比較高的保溫裝飾材料。詢(xún)價(jià)結(jié)果預(yù)計(jì)在450元/m2，相較于傳統(tǒng)的石材干掛+保溫（綜合單價(jià)約720元/m2）節(jié)約270元/m2，節(jié)約比例約37.5%，成本節(jié)約非常(fichng)的可觀。B、調(diào)研該材料的使用情況，目前僅有商業(yè)項(xiàng)目，整體外立面效果還是比較理想的，但是石材局部也是有些許的色差，而且轉(zhuǎn)角處無(wú)石材切割的拼縫，與石材干掛相比缺少了些硬朗感。C、暫無(wú)住宅項(xiàng)目采用，能否能通過(guò)質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)

32、收目前尚未可知，使用存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。共五十一頁(yè) 因地制宜選材(xun ci)的優(yōu)勢(shì) 案例：城市成本調(diào)研的小發(fā)現(xiàn) 近些年，進(jìn)行徐州的城市成本調(diào)研時(shí)，發(fā)現(xiàn)周邊煤炭基地遍布，該地區(qū)建筑市場(chǎng)普遍選用的砌體材料是煤矸石燒結(jié)磚（材料價(jià)270-300元/m3）。深度思考(sko)：我們項(xiàng)目上所使用的材料只有目前這個(gè)選擇嗎？解決之道： 奉行“有原則、無(wú)底線”，只要是符合項(xiàng)目定位、質(zhì)量可靠穩(wěn)定的，無(wú)價(jià)格底線、無(wú)品牌底線，都可以嘗試去了解； 積極發(fā)掘、研究新材料、新工藝。 所謂“靠山吃山、靠水吃水”，根據(jù)城市特點(diǎn)，巧妙選擇具有本地優(yōu)勢(shì)的建材，減少運(yùn)輸成本。共五十一頁(yè) 案例二：某項(xiàng)目體量較大，為避免各期總包單位臨時(shí)

33、設(shè)施不斷的搬遷，經(jīng)過(guò)與管委會(huì)協(xié)商，將兩家總包單位的臨時(shí)設(shè)施統(tǒng)一(tngy)搭建在道路東側(cè)的綠化帶中，另一家總包的臨時(shí)設(shè)施搭建在地塊西南角。后項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，因政府進(jìn)行道路建設(shè)施工，同時(shí)市國(guó)土局也展開(kāi)臨時(shí)土地的清理行動(dòng)，臨時(shí)設(shè)施需全部拆除并轉(zhuǎn)移后重新搭建，額外增加臨設(shè)搭拆成本600多萬(wàn)。 施工管理施工組織方案(fng n)合理嗎？ 案例一：某項(xiàng)目電梯廳消防管井砌筑方案。分判給精裝修單位施工，兩個(gè)標(biāo)段施工單位分別提出的砌塊砌筑、角鋼+TK板隔墻做法均予以認(rèn)可，兩方案的價(jià)差達(dá)到16.4萬(wàn)。共五十一頁(yè)深度思考：我們?cè)陧?xiàng)目前期往往缺乏先想后做，總是邊干邊想。解決之道： 參考優(yōu)秀的工程管理經(jīng)驗(yàn)，在施工中對(duì)

34、進(jìn)行工程方案的比選，選取成本最優(yōu)的施工方案，防止不考慮成本差異的低效管理模式。 項(xiàng)目前期的臨設(shè)選址、土地的租借，需要根據(jù)項(xiàng)目周期考慮可持續(xù)性，避免二次搭拆產(chǎn)生(chnshng)的無(wú)效成本。因此，也應(yīng)重視前期工程策劃工作，提前布局、制定合理的施工方案。施工(sh gng)組織方案合理嗎？（續(xù)）共五十一頁(yè)案例一：某項(xiàng)目洋房無(wú)地下室，但有較深的基礎(chǔ)。原設(shè)計(jì)方案為節(jié)約成本沒(méi)有設(shè)計(jì)基礎(chǔ)擋土墻，要求基礎(chǔ)完成后先回土再澆筑一層樓板。由于該項(xiàng)目工期(gngq)較為緊張，在沒(méi)有回土的情況下，就開(kāi)始澆筑一層底板，導(dǎo)致洋房基礎(chǔ)后期無(wú)法回土。后經(jīng)項(xiàng)目中心確認(rèn)，增加擋土墻以抵擋土的側(cè)壓力，新增費(fèi)用預(yù)估為180萬(wàn)左右。另

35、外，由于項(xiàng)目工期較為緊張，且該區(qū)域土質(zhì)較軟，項(xiàng)目中心要求滿(mǎn)打墊層混凝土，新增費(fèi)用35萬(wàn)。上部結(jié)構(gòu)已澆洋房(yn fn)基礎(chǔ)尚未回土水底清晰可見(jiàn)的滿(mǎn)澆墊層施工節(jié)奏是否得當(dāng)？共五十一頁(yè)案例(n l)二：室外雨污、配套管線、景觀工程交叉作業(yè) 某項(xiàng)目為保證項(xiàng)目驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)，室外雨污、配套管線、景觀工程交叉作業(yè)，由于地方規(guī)定(gudng)造成綠化驗(yàn)收要前置、規(guī)劃突破部位較多造成規(guī)劃驗(yàn)收需前置、宅間先天道路狹窄等原因，精裝修材料運(yùn)輸不得已采取人工搬運(yùn)等臨時(shí)措施，導(dǎo)致費(fèi)用增加50.7萬(wàn)。共五十一頁(yè) 某項(xiàng)目為縮減工期，將2棟樓地下室?jiàn)A層甩開(kāi)不做，后期采用植筋加板；3棟樓板筋采用綁扎，原為螺紋連接。A、增加費(fèi)用：植

36、筋費(fèi)用，綁扎搭接鋼筋量增加，拉拔費(fèi)用及技術(shù)措施費(fèi)等，共計(jì)約25萬(wàn)。B、另，因?yàn)槲曳讲扇〈胧┮鸬墓て诳s減，可能會(huì)變相成為施工單位趕工進(jìn)度獎(jiǎng)金(jingjn)申請(qǐng)理由。C、實(shí)際效果：工期未能達(dá)到預(yù)期效果，工程合理籌劃，不采用此措施也能滿(mǎn)足工期要求。案例三：縮減(sujin)工期了嗎？深度思考：合理的把握施工節(jié)奏，進(jìn)行工序的搭接，避免前松后緊的情況出現(xiàn)。解決之道： 編制合理的招標(biāo)計(jì)劃，并關(guān)注執(zhí)行情況；關(guān)注合同進(jìn)度要求，月度跟蹤進(jìn)度對(duì)比情況，防止前期誤工，后期趕工的情況出現(xiàn)，及時(shí)預(yù)警。 防止施工界面交叉導(dǎo)致的額外費(fèi)用增加，特別是人工費(fèi)用的增加。共五十一頁(yè) 案例：某項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)門(mén)窗含玻璃(b l)格條和

37、鋼副框，施工中變更取消，結(jié)算時(shí)施工單位未提報(bào)相關(guān)負(fù)帳，且項(xiàng)目人員變動(dòng)較大，若無(wú)清晰的變更臺(tái)賬，則可能造成約92萬(wàn)元的費(fèi)用損失。變更(bingng)簽證的時(shí)效性？深度思考：變更簽證的發(fā)生，需要提前知會(huì)成本人員，以便及時(shí)登錄臺(tái)賬，而且最終的簽發(fā)人應(yīng)該設(shè)定為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，必須嚴(yán)肅對(duì)待。解決之道： 實(shí)行變更簽證月清季結(jié)，保障不遺漏單據(jù)，尤其是負(fù)變更及優(yōu)化項(xiàng)。共五十一頁(yè)深度思考：銷(xiāo)售合同是否經(jīng)過(guò)各部門(mén)(bmn)會(huì)簽，交付標(biāo)準(zhǔn)細(xì)節(jié)的信息是否對(duì)等？解決之道： 樣板區(qū)開(kāi)放前應(yīng)該重視各專(zhuān)業(yè)口聯(lián)合巡檢，提前規(guī)避后期大批量工程中成本有可能大額突破的子項(xiàng)，及時(shí)完成整改，若無(wú)法整改的，注意在展示時(shí)提示客戶(hù)，并在銷(xiāo)售合同中加以說(shuō)明，防止后期為保持樣板一致而付出巨額代價(jià)。還有很多很多地方(dfng)，有待我們?nèi)ジ倪M(jìn) 案例一：某項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)展示為防水石膏板吊頂，因未標(biāo)注“非交付標(biāo)準(zhǔn)”，后期統(tǒng)一為此做法，增加費(fèi)用108萬(wàn)。 案例二：某項(xiàng)目門(mén)洞高度原定為2.3m，因樣板房展示門(mén)洞為2.4m，后期統(tǒng)一將已施工完成的梁底鑿除并進(jìn)行相應(yīng)改造，累計(jì)增加費(fèi)用30萬(wàn)。銷(xiāo)售承諾 規(guī)避承諾風(fēng)險(xiǎn)了嗎？共五十一頁(yè) 投