房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全全功虐

1、.：.；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全適用手冊(cè)(已整理成冊(cè)，大雪)滯銷(xiāo)樓盤(pán)問(wèn)題小析-戶(hù)型設(shè)計(jì)隨著人們住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)的加強(qiáng)，在位置、環(huán)境等要素不可改動(dòng)的情況下，房型越來(lái)越成為人們挑剔的焦點(diǎn)。一個(gè)勝利的樓盤(pán)，設(shè)計(jì)是重中之重。 目前的滯銷(xiāo)住宅，房型設(shè)計(jì)不合理是空置的主要緣由之一。當(dāng)前滯銷(xiāo)戶(hù)型設(shè)計(jì)上的缺陷主要有以下幾種： 1. 客廳大而不當(dāng)，對(duì)著客廳的門(mén)多，無(wú)隱蔽空間；2. 客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗；3. 客廳視野差，窗不應(yīng)正對(duì)墻面；4. 客廳的外形不好或尺度不合理；5. 入戶(hù)無(wú)過(guò)渡空間；6. 餐廳面積過(guò)大或過(guò)??；7. 主臥室的寬度小于3米或面積過(guò)小；8. 戶(hù)內(nèi)交通線(xiàn)長(zhǎng)；9. 衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ?/p>

2、客廳的衛(wèi)生間無(wú)前室；10. 四居室的戶(hù)型，主臥室不帶公用衛(wèi)生間以及無(wú)貯藏空間；11. 功能分區(qū)不合理；12. 各功能空間面積比例不當(dāng)；13. 躍層戶(hù)型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；14. 衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。 好房型，是消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商共同追求的目的。 首先，房型設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)溫馨性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的房型在規(guī)劃上，社交、功能、私人空間應(yīng)有效分隔。 普通說(shuō)來(lái)，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)接近入戶(hù)門(mén)設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深化；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便運(yùn)用。 采光口與地面比例不應(yīng)小于17；寬度不應(yīng)小于33米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積

3、大于10平方米；餐廳應(yīng)是明間，凈寬度不宜小于24 米；廚房?jī)魧挾炔粦?yīng)小于15米，宜帶一效力陽(yáng)臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于16 米，如為淋浴那么凈寬度不得小于12米。 其次，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)思索住房的“時(shí)期消費(fèi)特點(diǎn)，即針對(duì)不同的家庭構(gòu)造、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出適宜的住宅生活空間。年輕人組織家庭，這是小家庭的時(shí)期消費(fèi)；當(dāng)孩子長(zhǎng)大，有分室要求了，又是一種時(shí)期消費(fèi)；小孩子成家了，老夫妻需求順應(yīng)老年生活的住宅，這又是一種時(shí)期消費(fèi)。根據(jù)滿(mǎn)足適時(shí)、實(shí)踐的需求，設(shè)計(jì)出不同功能或互有兼顧的房型，是開(kāi)發(fā)商努力的目的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全適用手冊(cè)2價(jià)錢(qián)定位分析概述 在市場(chǎng)環(huán)境下開(kāi)發(fā)商怎樣為商品房定價(jià)才屬合理，是根據(jù)商

4、品房建立本錢(qián)加方案利潤(rùn)的本錢(qián)導(dǎo)向定價(jià)較好，還是視市場(chǎng)供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價(jià)為佳?下文對(duì)此作一些分析。 一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的真實(shí)面目 房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)與普通物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價(jià)錢(qián)，都用貨幣表示；其次是都有動(dòng)搖，受供求等要素的影響；第三，按質(zhì)論價(jià)；優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。而房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)與普通物價(jià)相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)不同的特征： 第一，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)既可表示為交換代價(jià)的價(jià)錢(qián)，同時(shí)也可表示為運(yùn)用和收益代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)VS租金本金VS利息。 其實(shí)，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實(shí)踐價(jià)錢(qián)，由于真正需求房地產(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的運(yùn)用價(jià)值，而購(gòu)買(mǎi)者那么不

5、一定真正運(yùn)用，他能夠是作為一種投資去購(gòu)買(mǎi)商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價(jià)值最終是表達(dá)在運(yùn)用者身上。 第二，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)本質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益利益的價(jià)錢(qián)。房地產(chǎn)自然地理位置不可挪動(dòng)，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)。 第三，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)是在長(zhǎng)期思索下構(gòu)成的。一宗房地產(chǎn)通常與周?chē)渌诜康禺a(chǎn)構(gòu)成某一地域，這個(gè)地域并非固定不變的，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)是在思索該房產(chǎn)過(guò)去如何運(yùn)用，未來(lái)能作何種運(yùn)用，總結(jié)這些思索結(jié)果后才干構(gòu)成房地產(chǎn)的今日價(jià)錢(qián)。 第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)錢(qián)普通隨著買(mǎi)賣(mài)的必要而個(gè)別構(gòu)成，買(mǎi)賣(mài)主體之間的個(gè)別

6、要素容易起作用。這是由于不可挪動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于普通物品。沒(méi)有一個(gè)一致價(jià)錢(qián)，或指點(diǎn)價(jià)錢(qián)，買(mǎi)賣(mài)主領(lǐng)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的本身?xiàng)l件，供求情況而接受不同的價(jià)錢(qián)。 房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的構(gòu)造包括消費(fèi)本錢(qián)、銷(xiāo)售本錢(qián)、利潤(rùn)和稅金等工程略。 二、制定房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)合理的定價(jià)目的 首先，對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，追求最大利潤(rùn)是自然的，這便是定價(jià)目的。不少開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將價(jià)錢(qián)盡量定高以獲取高額利潤(rùn)，這在90年代初賣(mài)方市場(chǎng)下，能夠是行得通的。如今在市場(chǎng)日益成熟的情況下，價(jià)錢(qián)的高企只是開(kāi)發(fā)商一廂情愿而已?，F(xiàn)實(shí)上，追求最大利潤(rùn)并不等于定高價(jià)錢(qián)，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目的的最大利潤(rùn)，高價(jià)帶來(lái)的高額利潤(rùn)只是短期的，逐漸

7、會(huì)遭到消費(fèi)者的不滿(mǎn)而回絕購(gòu)買(mǎi)，反而讓競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)得市場(chǎng)。以低價(jià)入市爭(zhēng)取顧客，擁有消費(fèi)者，才干給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)久的利潤(rùn)。 房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)一直是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問(wèn)題。當(dāng)同地域有多個(gè)樓盤(pán)參與銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在樓盤(pán)素質(zhì)相近的情況下，價(jià)錢(qián)較低者往往能獲得良好的銷(xiāo)售成果。在定價(jià)之前，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研討同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑資料、銷(xiāo)售手段等方面資料，以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)錢(qián)。普通可以同地域同類(lèi)房屋市場(chǎng)占有率最高的樓盤(pán)價(jià)錢(qián)為根底價(jià)錢(qián)，思索本身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)程度、配套設(shè)備等不可或缺的要素，或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)錢(qián)出賣(mài)，如高于根底價(jià)錢(qián)，必需具備超越競(jìng)爭(zhēng)者的有利條件，使顧客情愿支付較高

8、的價(jià)錢(qián)。 以獲得最大利潤(rùn)作為定價(jià)目的，是個(gè)籠統(tǒng)的數(shù)字，是大前提。假設(shè)要將目的詳細(xì)化，也可將投資利潤(rùn)率作為定價(jià)目的。即在總體投資根底上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出賣(mài)樓的價(jià)錢(qián)。但是投資利潤(rùn)率為多少才合理呢？在房地產(chǎn)熱火朝天的90年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益率可高達(dá)40。當(dāng)市場(chǎng)趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)仍能夠高于社會(huì)平均利潤(rùn)，以高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)答為特征的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)將可在10到20之間。 三、房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的合理定位 現(xiàn)房地產(chǎn)定價(jià)通用的定價(jià)方法有本錢(qián)導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。 本錢(qián)導(dǎo)向，顧名思義是以總本錢(qián)為中心來(lái)制定價(jià)錢(qián)。 即：價(jià)錢(qián)本錢(qián)利潤(rùn)稅金其中利潤(rùn)可用銷(xiāo)售利潤(rùn)率計(jì)算也可用投資利潤(rùn)率計(jì)算 本錢(qián)導(dǎo)

9、向法緊緊圍繞著開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)目的，有利于最大限制地控制本錢(qián)，而目的利潤(rùn)也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率，視本人工程的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等要素相應(yīng)制定合理的目的利潤(rùn)，這種方法無(wú)疑是比較簡(jiǎn)便。但由于開(kāi)發(fā)商獲得地塊的途徑不同，運(yùn)營(yíng)管理程度不同，同等樓宇本錢(qián)的差別也比較大，假設(shè)僅以本人的目的本錢(qián)加目的利潤(rùn)制定價(jià)錢(qián)，這個(gè)價(jià)錢(qián)不免是一廂情愿，市場(chǎng)是不論他本錢(qián)，不論他利潤(rùn)的，市場(chǎng)能接受的價(jià)錢(qián)才是合理的價(jià)錢(qián)，只需接受他的價(jià)錢(qián)他的房子才干賣(mài)出去。況且假設(shè)市場(chǎng)能接受的價(jià)錢(qián)高于原來(lái)目的本錢(qián)加目的利潤(rùn)制定的價(jià)錢(qián)，使他能多賺錢(qián)，那么何樂(lè)而不為呢？ 歸根究竟，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)主要是取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。

10、以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開(kāi)發(fā)商運(yùn)用的較科學(xué)合理的方法。 需求導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法是根據(jù)買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的了解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，不是根據(jù)賣(mài)方的本錢(qián)定價(jià)。是根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)錢(qián)觀念，以較好的房屋設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)備、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)效力等條件來(lái)影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。根據(jù)不同地域的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不同的時(shí)間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價(jià)錢(qián)。 要根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系定價(jià)，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種要素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價(jià)，熟練分析了這些要素對(duì)合理定價(jià)獲得最大利潤(rùn)很有協(xié)助 。 在這些要素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響要素。供應(yīng)和需求是價(jià)錢(qián)程度構(gòu)成的兩個(gè)最終要素，

11、其他一切要素要么經(jīng)過(guò)影響供應(yīng)，要么經(jīng)過(guò)影響需求來(lái)影響價(jià)錢(qián)。 供求關(guān)系要素；房地產(chǎn)的價(jià)錢(qián)普通來(lái)說(shuō)也是由供應(yīng)和需求決議的，與需求成正相關(guān)，與供應(yīng)成負(fù)相關(guān)。房地產(chǎn)的供求情況可分為如下4種類(lèi)型： 1全國(guó)房地產(chǎn)總的供求情況； 2本地域房地產(chǎn)的供求情況； 3全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求情況； 4本地域本類(lèi)房地產(chǎn)的供求情況。 還有影響房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的其他要素： 經(jīng)濟(jì)要素：包含物價(jià)、土地價(jià)錢(qián)、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等內(nèi)容。物價(jià)和土地價(jià)錢(qián)上漲會(huì)呵斥價(jià)錢(qián)上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房?jī)r(jià)錢(qián)也會(huì)上漲。銀行利率提高會(huì)減少買(mǎi)方市場(chǎng)，利率降低刺激購(gòu)房。貨幣供應(yīng)量添加時(shí)，其代表的土地價(jià)錢(qián)相對(duì)減少，即提高價(jià)錢(qián)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)，房

12、地產(chǎn)價(jià)錢(qián)上漲。 社會(huì)要素：人口要素的影響表現(xiàn)為人口增長(zhǎng)率或人口集中地域，對(duì)房地產(chǎn)的需求添加，房?jī)r(jià)自然提高；家庭構(gòu)造可影響購(gòu)房目的、購(gòu)買(mǎi)力；福利性實(shí)物分房的停頓，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購(gòu)房需求。 行政及法律要素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造直接影響經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣(mài)掉。 本身要素：所謂本身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性情況的要素。這些要素如下： 1、位置：房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。普通來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要看周?chē)h(huán)境情況、安寧程度、交通能否方便，以及與市場(chǎng)中心的遠(yuǎn)近。 2、地質(zhì)：地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響很大，地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)。地質(zhì)條件的好壞決議著

13、建立費(fèi)用的大小。 3、土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封鎖式物業(yè)管理，完善的配套設(shè)備，大面積的花園總能令消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)稱(chēng)心，增進(jìn)需求。 4、日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向等。 5、建筑物的外觀：建筑款式、風(fēng)格和顏色。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們溫馨的感受，價(jià)錢(qián)就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們劇烈的享用愿望，甚至令人壓制、厭惡，價(jià)錢(qián)就低。 6、心思要素：當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境暫時(shí)不佳，前景不明朗時(shí)，購(gòu)房者持幣張望。隨著樓市的逐漸成熟，購(gòu)房者已不再是盲目跟風(fēng)的一族，而且各種渠道涌進(jìn)的信息均可提高他們的分析和判別才干。 分析過(guò)各種影響要素后，價(jià)錢(qián)的定位是講究技巧的。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，普通先行設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的價(jià)錢(qián)，目的

14、是摸清樓盤(pán)由價(jià)錢(qián)表現(xiàn)的各項(xiàng)條件的市場(chǎng)接受程度。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)可根據(jù)本錢(qián)加成法，并參照附近地域樓盤(pán)價(jià)，以較低為好。假設(shè)市場(chǎng)表現(xiàn)積極，可在公開(kāi)出賣(mài)時(shí)作向上調(diào)整，幅度不可太大。假設(shè)市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，闡明內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)錢(qián)定高了，可以采取提高裝修規(guī)范，或添加提供優(yōu)質(zhì)效力，或送管理費(fèi)及其他附加費(fèi)等措施吸引客戶(hù)，爭(zhēng)取公開(kāi)出賣(mài)勝利?？傊畱?yīng)使樓盤(pán)開(kāi)售后，價(jià)錢(qián)只升不跌，給予客戶(hù)自信心，使?jié)撛诳蛻?hù)遭到刺激，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的愿望。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全適用手冊(cè)3在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、資料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)錢(qián)向非價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

15、營(yíng)銷(xiāo)信息的需求比過(guò)去任何時(shí)候都更為劇烈。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。實(shí)際證明，在非常復(fù)雜、猛烈競(jìng)爭(zhēng)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境中，只需經(jīng)過(guò)仔細(xì)細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才干制定出真實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)展系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展研討與預(yù)檢驗(yàn)。由于土地和房屋位置的固定性不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣根據(jù)地域形狀，由單個(gè)樓盤(pán)到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤(pán)、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)

16、貫穿，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法搜集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)和運(yùn)用商品的動(dòng)機(jī)、現(xiàn)實(shí)、意見(jiàn)等有關(guān)資料，并予以研討。例如進(jìn)展住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的調(diào)查，只需經(jīng)過(guò)一定數(shù)量的各種年齡構(gòu)造的人員進(jìn)展抽樣調(diào)查，才干分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的情況。廣義的市場(chǎng)調(diào)查那么是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從消費(fèi)者到達(dá)消費(fèi)者這一過(guò)程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的搜集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是 1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性 我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)開(kāi)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的要挾。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企

17、業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，躲避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新，即死亡當(dāng)作本人的座右銘，以鼓勵(lì)本人不斷進(jìn)取。根據(jù)馬斯洛的“需求層次論的實(shí)際，人們的需求也是不斷改動(dòng)的，剛開(kāi)場(chǎng)人們對(duì)住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺(jué)、休憩就心滿(mǎn)足了，然而隨著生活程度的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對(duì)住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間規(guī)劃合理，朝向位置較好等等。隨著科技的開(kāi)展、新資料的誕生，人口、家庭構(gòu)造及人們的活動(dòng)范圍也都發(fā)生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、溫馨，而且還著重思索空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的調(diào)和一體化等。最近我國(guó)住宅設(shè)計(jì)和建造的一項(xiàng)艱苦改革-新的

18、支撐體方式出現(xiàn)，便是在消費(fèi)者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的，并在江蘇無(wú)錫市完成試點(diǎn)工程，且經(jīng)過(guò)了有關(guān)部門(mén)鑒定。所以企業(yè)必需經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見(jiàn)，以引找住房開(kāi)發(fā)的最正確市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開(kāi)辟市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。 現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際以為，企業(yè)在制定消費(fèi)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略、營(yíng)銷(xiāo)渠道戰(zhàn)略、促銷(xiāo)戰(zhàn)略時(shí)，必需在仔細(xì)搞好市場(chǎng)調(diào)查的根底上進(jìn)展。只需經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才干了解消費(fèi)者需求什么樣的住房，需求多少住房，進(jìn)而組織消費(fèi)運(yùn)營(yíng)。建造好的房屋由于符合消費(fèi)者的需求，銷(xiāo)路暢通，也就能夠到達(dá)企業(yè)預(yù)先制定的效益目的。 2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容主要

19、包括以下幾個(gè)方面。 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。 1 政治法律環(huán)境調(diào)查 1 國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)開(kāi)展政策、稅收政策等。 2 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的法律規(guī)定。如、。 3 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展方案、開(kāi)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建立規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市開(kāi)展戰(zhàn)略等。 2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 1 國(guó)家、地域或城市的經(jīng)濟(jì)特性， 2 包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。 3 工程所在地域的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、人口及其就業(yè)情況、就學(xué)條件、根底設(shè)備情況、地域內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供應(yīng)情況。

20、4 普通利率程度，獲取貸款的能夠性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 5 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 6 居民收入程度、消費(fèi)構(gòu)造和消費(fèi)程度。 7 工程所在地域的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)協(xié)作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的開(kāi)展情況。 8 與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)要素的調(diào)查。 9 財(cái)政收支。 對(duì)于不同的物業(yè)類(lèi)型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合詳細(xì)工程情況展開(kāi)有針對(duì)性的調(diào)查。這部分可以參考“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一章。 3 社區(qū)環(huán)境調(diào)查。 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)錢(qián)，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揚(yáng)房地產(chǎn)商品的效能，提高其運(yùn)用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社

21、區(qū)昌盛程度、購(gòu)物條件、文化氣氛、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、平安保證程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 1 消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求開(kāi)展趨勢(shì)。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響要素調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次情況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買(mǎi)才干與投向。 3 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的要素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。 4 購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買(mǎi)行為，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)方式，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)要素及心思要素

22、等。 3 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、構(gòu)造、性能、市場(chǎng)生命周期。 2 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶(hù)和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后效力的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 3 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新資料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上運(yùn)用情況。 “ 4 本企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售潛力及市場(chǎng)占有率。 5 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 4 房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格查。 1 影響房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)變化的要素，特別是政府價(jià)錢(qián)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化經(jīng)趨勢(shì)。 3 房地產(chǎn)商品價(jià)錢(qián)需求彈性和供應(yīng)彈性的大小。 4 開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。 5 國(guó)際、國(guó)內(nèi)

23、相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)錢(qián)。 6 開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)。 7 價(jià)錢(qián)變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反響。 5 房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查。 1 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。 2 房地產(chǎn)廣告媒體運(yùn)用情況的調(diào)查。 3 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 4 人員促銷(xiāo)的配備情況。 5 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。 6 各種營(yíng)業(yè)推行活動(dòng)的租售績(jī)效。 6 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查。 1 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、開(kāi)展趨勢(shì)及其緣由。 3 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 4 房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企

24、業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策之前，必需仔細(xì)調(diào)查和研討競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能夠作出的種種反響，并時(shí)辰留意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： 1 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者以下統(tǒng)稱(chēng)競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)優(yōu)勢(shì)調(diào)查。 2 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、效力優(yōu)缺陷的調(diào)查與分析。 3 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)錢(qián)的調(diào)查和定價(jià)情況的研討。 4 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告戰(zhàn)略的研討。 5 對(duì)兌爭(zhēng)情況銷(xiāo)售渠道運(yùn)用情況的調(diào)查和分析。 6 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。 7 整個(gè)城市，尤其是同類(lèi)街區(qū)同類(lèi)型產(chǎn)品的供應(yīng)量和在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售量， 本企業(yè)和競(jìng)

25、爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。 8 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其開(kāi)展動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全適用手冊(cè)4第二節(jié) 調(diào)查方法與條件 1、 調(diào)查方法 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員可根據(jù)詳細(xì)情況選擇不同的方法。市場(chǎng)調(diào)查方法可分為兩大類(lèi)，第一類(lèi)按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類(lèi)是按調(diào)查對(duì)象所采用的詳細(xì)方法來(lái)劃分，有訪(fǎng)問(wèn)法、察看法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查方法特征。 1 按調(diào)查對(duì)象劃分。 1 全面普查。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)展調(diào)查?？梢哉f(shuō)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展全面普查，能夠獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實(shí)踐，效果明顯。假設(shè)把一個(gè)城市的人口、年

26、齡、家庭構(gòu)造、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是非常有利的。由于全面普查任務(wù)量大很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長(zhǎng)，普通只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國(guó)人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。 2 重點(diǎn)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出普通結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶(hù)對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔

27、住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引起高度注重，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象能夠不具有代表性了。例如，1993年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款遭到限制，資金缺乏，開(kāi)工不正常，水泥等資料需求量急劇減少。在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)查對(duì)象，并對(duì)調(diào)查結(jié)果仔細(xì)分析，只需這樣的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果才干為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供有用的根據(jù)。 3 隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)恣意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)展調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)調(diào)查中占有重要位置，在實(shí)踐任務(wù)中運(yùn)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中恣意抽取樣

28、本，每一樣本有相等的時(shí)機(jī)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的時(shí)機(jī)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。它又可以分為三種：一是簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，即整體中一切個(gè)體都有相等的時(shí)機(jī)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體中一切個(gè)體都有相等的時(shí)機(jī)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征如年齡、性別、職業(yè)等分組織分層，然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成假設(shè)干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為假設(shè)干不同群體，這些群體間的性質(zhì)一樣，然后將每個(gè)群體進(jìn)展隨機(jī)抽樣

29、，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類(lèi)，這幾大類(lèi)間是有差別的，而每一類(lèi)那么是由性質(zhì)一樣的樣本構(gòu)成的。 4 非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指68 市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不69 是隨機(jī)選取，70 而71 是先確定某個(gè)標(biāo)72 準(zhǔn)，73 然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的時(shí)機(jī)并不74 是相等的，75 非隨機(jī)抽樣也分為三種詳細(xì)方法。 1 就便抽樣。 也稱(chēng)為隨意抽樣調(diào)查法，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)恣意選擇樣本，如在街頭恣意找一些行人訊問(wèn)其以其對(duì)某產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。 2 判別抽樣。 即經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查人員，根據(jù)本人的以往閱歷來(lái)判別由

30、哪些個(gè)體來(lái)作為樣本的一種方法。當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間的差別又較為明顯時(shí)，采用此方法能起到一定效果。 3 配額抽樣。 即市場(chǎng)調(diào)查人員經(jīng)過(guò)一些控制特征，將樣本空間進(jìn)展分類(lèi)，然后由調(diào)查人員從各組中恣意抽取一定數(shù)量的樣本。例如某房地產(chǎn)公司需求調(diào)查消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費(fèi)者購(gòu)房的愿望，以便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資的預(yù)備?，F(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)展分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為27歲以下和28歲35歲、36歲55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對(duì)每個(gè)規(guī)范分配不同比例后，得出每個(gè)類(lèi)別的樣數(shù)。詳見(jiàn)表41 表41 不同年齡收入情況% 2 按照調(diào)查方法劃分。

31、 1 訪(fǎng)問(wèn)法。 這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法。科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪(fǎng)問(wèn)技巧是此方法勝利的關(guān)鍵。 1 設(shè)計(jì)調(diào)查表。 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)最關(guān)懷、最想得到的重要信息來(lái)源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必需設(shè)計(jì)好調(diào)查表。 設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟： 一是根據(jù)整個(gè)研討方案的目的，明確列出調(diào)查表所需搜集的信息是什么。例如對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，它需求得到在它所投資的地域消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購(gòu)房的接受才干，還有消費(fèi)者對(duì)住房的規(guī)范要求等等。 二是按照所需搜集的信息，寫(xiě)出一連串問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類(lèi)型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場(chǎng)，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭構(gòu)造、住房面

32、積、消費(fèi)者擁有房子的情況，又要了解居民的收入程度根本工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)生活必需品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少，還要了解消費(fèi)者目前能否有存款，并要了解消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、愿望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要求設(shè)計(jì)方案、周?chē)h(huán)境、建筑套型等和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的有關(guān)政策等。 三是按照問(wèn)題的類(lèi)型、難易程度，題型單項(xiàng)選擇填充，多項(xiàng)選擇填充，是非判別，多項(xiàng)選擇題并安排好訊問(wèn)問(wèn)題的次序。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開(kāi)座談會(huì)或個(gè)別說(shuō)話(huà)征求意見(jiàn)。五是按照測(cè)試結(jié)果，再對(duì)調(diào)查表作必需修正，最后得出正式調(diào)查表。 設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)留意的事項(xiàng)：首

33、先，問(wèn)題要短。由于較長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問(wèn)題中不要運(yùn)用專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)，比如容積率、框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造、筒中筒構(gòu)造等。普通消費(fèi)者是搞不清楚這些專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)的。 第四，問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事。最后，要留意問(wèn)問(wèn)題的方式。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見(jiàn)得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷(xiāo)售某一處商品房做了不少?gòu)V告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接訊問(wèn)被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。 訪(fǎng)問(wèn)法的方式。 調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人

34、員的接觸方式不同，可將訪(fǎng)問(wèn)法劃分為三種方式。 答卷法。 調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一同，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見(jiàn)，使個(gè)人意見(jiàn)充分表達(dá)出來(lái)。 說(shuō)話(huà)法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)展面對(duì)面說(shuō)話(huà)，如召開(kāi)座談會(huì)，大家暢所欲言。然后還可針對(duì)某種重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)展個(gè)別說(shuō)話(huà)，深化調(diào)查。這種方法的最大特點(diǎn)是非常靈敏，可以調(diào)查許多問(wèn)題，包括一些看上去與事先預(yù)備好的問(wèn)題不太相關(guān)的問(wèn)題，可以彌補(bǔ)調(diào)查表所漏掉的一些重要問(wèn)題，說(shuō)話(huà)氣氛好，不受拘謹(jǐn)。 調(diào)查。 這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助來(lái)了解消費(fèi)者的意見(jiàn)的一種方法。如定期訊問(wèn)重點(diǎn)住戶(hù)對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、效力的覺(jué)得如何，

35、有什么想法并請(qǐng)他們提出一些改良措施等。 察看法。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊察看。這樣被調(diào)查者無(wú)壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。 察看法有三種方式。 直接察看法。 派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)展察看。例如可派人到房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)所或工地察看消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)本公司的信任程度。 實(shí)踐痕跡丈量法。 調(diào)查人員不是親身察看購(gòu)買(mǎi)者的行為，而是察看行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果較好。 行為記錄法。 在獲得被調(diào)查贊同之后。 用一定安裝記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪

36、一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以協(xié)助 營(yíng)銷(xiāo)管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。 調(diào)查人員采用察看法，主要是為了獲得那些被察看者不愿或不能提供的信息。有些購(gòu)買(mǎi)者不愿泄漏他們某些方面的行為，經(jīng)過(guò)察看法便可以較容易地了解到，但察看事物的外表景象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將察看法與其他方法組合起來(lái)運(yùn)用。 實(shí)驗(yàn)法。 實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍減少到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)展實(shí)驗(yàn)后獲得一定結(jié)果，然后再推斷出總體能夠的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)展廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改良廣告詞語(yǔ)、聲像等。實(shí)驗(yàn)法是研討因

37、果關(guān)系的一種重要方法。例如研討廣告對(duì)銷(xiāo)售的影響，在其他要素不變的情況下，銷(xiāo)售量添加就可以看成完全是廣告原影響呵斥的。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種要素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略，都能夠有所改動(dòng)，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對(duì)于研討因果關(guān)系，能提供訪(fǎng)頭號(hào)法、察看法所不能提供的資料，運(yùn)用范圍較為廣泛。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買(mǎi)行為的調(diào)查，其規(guī)模截止大，結(jié)果也就越令人服氣。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)思索調(diào)查的規(guī)模。 1 樣本的數(shù)量。 普通而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，由于根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可

38、以降低誤差。但是，大樣本不可防止地要大量添加調(diào)查本錢(qián)，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差要素，諸如調(diào)查員的疲憊、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。 2 樣本涵蓋面的廣度。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，假設(shè)樣本數(shù)不是隨著增大，那么屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對(duì)于各抽樣樣本來(lái)說(shuō)，依然不具有代表性。 3 問(wèn)題涵蓋面的廣度。 假設(shè)調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，假設(shè)盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。此外，極能夠由于一部分調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。此外，極能夠由于一部分調(diào)查者

39、回絕協(xié)作，呵斥嚴(yán)重的抽樣偏向。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了量變，使調(diào)查失去了意義。 4 調(diào)查的深度。 普通而言，深與廣二者就猶如魚(yú)和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。 第三節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的程序 經(jīng)過(guò)上面兩節(jié)論述，曾經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容非常豐富，方法雙多種多樣。為了使市場(chǎng)調(diào)查任務(wù)順利進(jìn)展，保證其質(zhì)量，在進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)展。 通常有七個(gè)方面，確定問(wèn)題及調(diào)研目的、搜集信息資料、初步伐查、調(diào)查設(shè)計(jì)、制定調(diào)查方案、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告。 一、 確定調(diào)查目的 這是進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。目確實(shí)定以后，市場(chǎng)調(diào)

40、查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。也就是說(shuō)，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)過(guò)調(diào)查要處理哪些問(wèn)題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用。假設(shè)開(kāi)場(chǎng)抓的問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場(chǎng)調(diào)查任務(wù)成為浪費(fèi)，呵斥損失。普通來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，一下子是確定不下來(lái)的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用控測(cè)性調(diào)查、描畫(huà)性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。 探測(cè)性調(diào)查。 當(dāng)企業(yè)對(duì)需求研討的問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研討。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷(xiāo)售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么緣由，是宏觀經(jīng)濟(jì)情勢(shì)不好所致？還是廣告支出減少或是銷(xiāo)售代理效率低呵斥

41、的？還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的緣由等等。在這種情況下，可以采用探測(cè)性調(diào)查，從中間商或者消費(fèi)者那里搜集資料，以便找出最有能夠的緣由。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)查只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問(wèn)題所在。至于問(wèn)題應(yīng)如何處理，那么有待于進(jìn)一步伐查研討。 描畫(huà)性調(diào)查。 描畫(huà)性調(diào)查只是從外部聯(lián)絡(luò)上找出各種相關(guān)要素，并不回答因果關(guān)系問(wèn)題。例如在銷(xiāo)售過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售量和廣告有關(guān)，并不闡明何者為因，何者為果。也就是說(shuō)描畫(huà)性調(diào)查旨在闡明什么、何時(shí)、如何等問(wèn)題，并不解釋為何的問(wèn)題。與探測(cè)性調(diào)查比較，描畫(huà)性質(zhì)調(diào)查需求有一事先擬定的方案，需求確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需求對(duì)某一專(zhuān)門(mén)問(wèn)題提出答案。 因果性調(diào)查。 這種調(diào)查是要

42、找出事情的緣由和結(jié)果。例如價(jià)錢(qián)和銷(xiāo)售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷(xiāo)售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售、本錢(qián)、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類(lèi)是企業(yè)本人本身可以加以控制的變量，又稱(chēng)內(nèi)生變量，例如價(jià)錢(qián)、廣告支出等；另一類(lèi)是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱(chēng)外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價(jià)錢(qián)和銷(xiāo)售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷(xiāo)售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售、本錢(qián)、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類(lèi)是企業(yè)本人本身可以加以控制的變量，又稱(chēng)內(nèi)生變量，

43、例如價(jià)錢(qián)、廣告支出等；另一類(lèi)是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱(chēng)外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)者的廣告支出與價(jià)錢(qián)讓利等。因果關(guān)系研討的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量例如對(duì)本錢(qián)的關(guān)系。 預(yù)測(cè)性調(diào)查。 預(yù)測(cè)性調(diào)查是經(jīng)過(guò)搜集、分析、研討過(guò)去和如今的各種市場(chǎng)情報(bào)資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來(lái)王碼電腦公司軟件中心定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。由于市場(chǎng)情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題。因此，在確定研討目的的階段，可進(jìn)展一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近的廣告沒(méi)有做好，呵斥消費(fèi)者視野轉(zhuǎn)移。為此便可做假設(shè)干假設(shè)，例如：“消費(fèi)者以為該公司房屋設(shè)計(jì)方安較差，

44、不如其他房地產(chǎn)公司廣告所講的方案?！笆鄯康膹V告設(shè)計(jì)太普通“消費(fèi)者以為該房屋的周?chē)h(huán)境不夠理想。等等。擬定假設(shè)的主要目的是限制研討或調(diào)查的范圍，以便運(yùn)用今后搜集到的資料來(lái)檢驗(yàn)所作的假設(shè)能否成立。 二、搜集信息資料 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)查需求搜集大量的信息資料，其中有些資料需求經(jīng)常不斷地搜集，有些需求定期搜集，大多數(shù)是需求時(shí)才進(jìn)展搜集。這可以參見(jiàn)本章第五節(jié)“資料搜集與運(yùn)用？的表達(dá)。 三、初步伐查 初步伐查的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些緣由，通常有三個(gè)過(guò)程。 一研討搜集的信息資料。 1 研討企業(yè)外部資料。從各種信息資料中，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概略，從中了解目前市場(chǎng)上哪類(lèi)房產(chǎn)最好銷(xiāo)？其價(jià)錢(qián)如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有

45、什么偏愛(ài)？ 2 分析企業(yè)內(nèi)部資料。對(duì)公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)展分析、從而找出產(chǎn)生問(wèn)題的緣由的線(xiàn)索。 二與企業(yè)有關(guān)指點(diǎn)進(jìn)展非正式說(shuō)話(huà)。 從這些指點(diǎn)人的說(shuō)話(huà)中，尋覓市場(chǎng)占有率下降的緣由，如市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理能夠以為房產(chǎn)價(jià)錢(qián)訂得太高；工程部經(jīng)理能夠以為設(shè)計(jì)并不非常合理，資料供應(yīng)質(zhì)量不高；資料部經(jīng)理能夠以為，物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各種名牌資料等等。 三了解市場(chǎng)情況。 市場(chǎng)是無(wú)情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)程度的重要標(biāo)志，也是初步伐查的關(guān)鍵內(nèi)容。如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買(mǎi)本公司商品房，就需求對(duì)用戶(hù)進(jìn)展調(diào)查研討。 四、調(diào)查設(shè)計(jì) 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步伐查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的方案。比如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過(guò)多，建造好的房子銷(xiāo)售不暢，什么緣由呢？經(jīng)過(guò)分析先擬定問(wèn)題產(chǎn)生的緣由有