外商投資企業(yè)用地管理

1、第九章 外商投資企業(yè)用地管理第九章 外商投資企業(yè)用地管理第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述第二節(jié) 外商成片開發(fā)土地管理第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述一、外商投資企業(yè)用地的概念二、外商投資企業(yè)用地的取得方式三、外商投資企業(yè)用地的審批程序 四、外商投資企業(yè)用地限制五、外商投資企業(yè)的場(chǎng)地使用費(fèi)第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述一、外商投資企業(yè)用地的概念二、外商投資企業(yè)用地的取得方式三、外商投資企業(yè)用地的審批程序四、外商投資企業(yè)用地限制五、外商投資企業(yè)的場(chǎng)地使用費(fèi)一、外商投資企業(yè)用地的概念1. 外商投資企業(yè)外商投資企業(yè)，是指外國(guó)的投資者在我國(guó)境內(nèi)直接投資，并參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)管理，按投資比例或合同規(guī)

2、定擔(dān)負(fù)企業(yè)的部分或全部風(fēng)險(xiǎn)，并分享企業(yè)所得的部分或全部利潤(rùn)的企業(yè)。包括中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè) 一、外商投資企業(yè)用地的概念2. 外商投資企業(yè)用地外商投資企業(yè)用地是指外商投資企業(yè)依照我國(guó)法律規(guī)定，取得的用于開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和工程建設(shè)的土地。這里的外商投資企業(yè)不包括以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的外商投資企業(yè)。第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述一、外商投資企業(yè)用地的概念二、外商投資企業(yè)用地的取得方式三、外商投資企業(yè)用地的審批程序 四、外商投資企業(yè)用地限制五、外商投資企業(yè)的場(chǎng)地使用費(fèi)二、外商投資企業(yè)用地的取得方式（一）通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)（二）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)（三）通

3、過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（四）通過(guò)出租方式取得土地使用權(quán) （一）通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，所在地市、縣土地管理部門與外商投資企業(yè)簽定土地使用合同，并按規(guī)定繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，辦理登記手續(xù)，頒發(fā)土地使用證，外商投資企業(yè)即取得土地使用權(quán)。但不得轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。（二）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)是指國(guó)家土地管理部門按照規(guī)定的條件、年限和用途，與外商投資企業(yè)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，外商投資企業(yè)向國(guó)家支付一定年限的土地使用權(quán)出讓金，并獲得一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)的行為。（三）通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用

4、權(quán)，是指土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給外商投資企業(yè)的行為。其主要方式包括出售、交換與贈(zèng)與。（四）通過(guò)出租方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過(guò)出租方式獲得土地使用權(quán)，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物及其他附著物租賃給外商投資企業(yè)使用，由外商投資企業(yè)向出租人支付租金的行為。第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述一、外商投資企業(yè)用地的概念二、外商投資企業(yè)用地的取得方式三、外商投資企業(yè)用地的審批程序 四、外商投資企業(yè)用地限制五、外商投資企業(yè)的場(chǎng)地使用費(fèi)三、外商投資企業(yè)用地的審批程序1申請(qǐng)合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，應(yīng)由中方合營(yíng)者提出用地申請(qǐng)報(bào)告，外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)的對(duì)外

5、咨詢代理機(jī)構(gòu)提出用地申請(qǐng)報(bào)告?？h級(jí)以上人民政府土地主管部門進(jìn)行初審，符合用地條件的，發(fā)給建設(shè)用地計(jì)劃通知書。2批準(zhǔn)土地主管部門接到外商投資企業(yè)的用地申請(qǐng)后，應(yīng)邀請(qǐng)城市規(guī)劃部門選址定點(diǎn)，審核用地規(guī)劃布局，確定用地范圍。批準(zhǔn)后，領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)三、外商投資企業(yè)用地的審批程序4方案報(bào)批中方合營(yíng)者按照我國(guó)關(guān)于基本建設(shè)程序的規(guī)定辦理外商投資企業(yè)工程設(shè)計(jì)方案（初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)）的報(bào)批手續(xù)。外商投資企業(yè)的工程設(shè)計(jì)，必須接受各級(jí)建設(shè)主管部門的檢查和監(jiān)督。 5正式報(bào)批投資企業(yè)提交下列文件到土地管理部門正式申報(bào)建設(shè)用地：三、外商投資企業(yè)用地的審批程序6批準(zhǔn)用地外商投資企業(yè)用地經(jīng)審查正式

6、批準(zhǔn)后，由土地管理部門與外商投資企業(yè)簽訂國(guó)有土地使用合同。外商按國(guó)有土地使用合同，向土地管理部門支付有關(guān)費(fèi)用。領(lǐng)取建設(shè)用地許可證。7土地登記領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。四、外商投資企業(yè)用地限制1.外商投資企業(yè)取得的是土地使用權(quán)，而不是土地所有權(quán)2.外商投資企業(yè)用地年限與企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限相同3.外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途4.外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的城市建設(shè)規(guī)劃5.外商投資企業(yè)使用土地必須保護(hù)用地范圍內(nèi)的水資源、礦產(chǎn)資源或其他資源不受污染和破壞。五、外商投資企業(yè)的場(chǎng)地使用費(fèi)（一）場(chǎng)地使用費(fèi)的概念（二）場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)（三）土地使用費(fèi)（一）場(chǎng)地使用費(fèi)的概念場(chǎng)地使用費(fèi)是指我國(guó)政府對(duì)外商投資企業(yè)建

7、設(shè)用地和使用中方場(chǎng)地所征收的費(fèi)用。場(chǎng)地使用費(fèi)包括場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)。（二）場(chǎng)地開發(fā)費(fèi) 1. 概念：場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)（土地開發(fā)費(fèi)）是外商投資企業(yè)必須支付的一次性繳納的土地開發(fā)費(fèi)用，征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用、原有建筑物的拆遷費(fèi)用、人員安置費(fèi)用，以及為中外合營(yíng)企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y等。中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則外資企業(yè)使用經(jīng)過(guò)開發(fā)的土地，應(yīng)當(dāng)繳付土地開發(fā)費(fèi)。前款所指土地開發(fā)費(fèi)包括征地拆遷安置費(fèi)用和為外資企業(yè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)可由土地開發(fā)單位一次性計(jì)收或者分年計(jì)收。2 .場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)的征收對(duì)象國(guó)務(wù)院關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定 中外合資經(jīng)營(yíng)的工業(yè)、旅游業(yè)、

8、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)牧業(yè)及合資建設(shè)的住宅公寓等所需的建設(shè)用地；與國(guó)外華僑、港澳同胞合資經(jīng)營(yíng)建設(shè)的企業(yè)和工程用地。外商、國(guó)外華僑、港澳臺(tái)同胞在我國(guó)單獨(dú)投資建設(shè)的企業(yè)和工程用地。3. 場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)從原則上講，沿海地區(qū)應(yīng)高于內(nèi)地，大中城市應(yīng)高于中小城市，城市中心、繁華地段應(yīng)高于其他地段和郊區(qū)，老工業(yè)區(qū)應(yīng)高于新開辟的工業(yè)區(qū)，利用原有企業(yè)進(jìn)行改造應(yīng)高于新建工廠等。具體標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)先由各省、直轄市、自治區(qū)根據(jù)上述原則，結(jié)合本地區(qū)的具體情況研究制定，然后報(bào)國(guó)家建設(shè)部、外國(guó)投資管理委員會(huì)審查備案。 國(guó)務(wù)院關(guān)于中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定 總的水平每年每平方米最低不少于5元，最高不超過(guò)300元。其中大中城市的

9、市區(qū)和近郊區(qū)最低不少于10元。以后隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以逐步調(diào)整。資金利潤(rùn)率過(guò)低，而產(chǎn)品又確屬急需的中外合營(yíng)企業(yè)，可以經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，適當(dāng)降低場(chǎng)地使用費(fèi)。關(guān)于鼓勵(lì)外商投資的規(guī)定對(duì)產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的場(chǎng)地使用費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ：開發(fā)費(fèi)和使用費(fèi)綜合計(jì)收的地區(qū)，為每年每平方米5-20元。開發(fā)費(fèi)一次性計(jì)算收費(fèi)的地區(qū)或者上述企業(yè)自行開發(fā)的場(chǎng)地，使用費(fèi)最高為每年每平方3元。前款規(guī)定的費(fèi)用，地方人民政府可以酌情在一定期限內(nèi)免收 （三）土地使用費(fèi)1. 概念土地使用費(fèi)是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營(yíng)期內(nèi)向地方政府繳納的用地費(fèi), 不包括征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例 外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則 2. 征

10、收主體地方人民政府土地使用費(fèi)由縣、市土地管理局負(fù)責(zé)代征，全額上繳地方財(cái)政。 3. 土地使用費(fèi)的征收對(duì)象中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)，除依法經(jīng)出讓方式取得土地使用權(quán)者外征收土地使用費(fèi)。 土地使用費(fèi)由外商投資企業(yè)按期繳納，但土地使用權(quán)作為中國(guó)合營(yíng)者、中國(guó)合作者投資或合作條件，由中方合營(yíng)者、中方合作者繳納；租賃房屋或通用廠房的，由出租者繳納。 4. 征收標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。市、區(qū)、縣財(cái)政局( 以下簡(jiǎn)稱財(cái)政部門) 根據(jù)使用土地合同確定的用地面積、土地等級(jí)征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。5. 征收期限外商投資企業(yè)從批準(zhǔn)成立之日起繳納土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)按季征收。關(guān)于場(chǎng)地

11、使用費(fèi)的補(bǔ)充規(guī)定財(cái)政部關(guān)于外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用費(fèi)征收問(wèn)題的意見以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，外商投資企業(yè)由于沒有支付土地出讓金，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，外商投資企業(yè)由于已支付了土地出讓金，不再繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。以租賃方式取得土地使用權(quán)的，如租金計(jì)算時(shí)已考慮場(chǎng)地開發(fā)和土地使用費(fèi)因素，則不需繳納場(chǎng)地使用費(fèi)；如租金中未予考慮場(chǎng)地開發(fā)和土地使用費(fèi)因素，則由承租人即外商投資企業(yè)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。在中外合資合作經(jīng)營(yíng)中，外商投資企業(yè)的中方以土地使用權(quán)作價(jià)出資或提供合作條件的，應(yīng)當(dāng)由中方投資者區(qū)別以上情況繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。第九章 外商投資企業(yè)用地管理第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述第二節(jié)

12、外商成片開發(fā)土地管理第二節(jié) 外商成片開發(fā)土地管理一、外商成片開發(fā)的含義二、外商投資開發(fā)成片土地的限制三、外商成片開發(fā)土地的審批程序四、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、外商成片開發(fā)的含義外商成片開發(fā)是指外商在取得土地使用權(quán)之后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)，或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二、外商投資開發(fā)成片土地的限制1. 開發(fā)企業(yè)受中國(guó)法律的管轄和保護(hù)，其一切活動(dòng)應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)的法律、法

13、規(guī)。2.向外商出售的只是土地使用權(quán)，而不是土地所有權(quán)。3.出讓的土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，而不包括地下資源和埋葬物。4.開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在開發(fā)區(qū)內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。5.開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的，各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，服從城市規(guī)劃管理。6.開發(fā)企業(yè)必須在實(shí)施成片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。7.開發(fā)區(qū)域內(nèi)不得從事國(guó)家法律和行政法規(guī)禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)。三、外商成片開發(fā)土地的審批程序（一）項(xiàng)目建議書的編制和審批外商投資成片開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)由市縣人民政府組織編制成片開發(fā)項(xiàng)目建議書，并經(jīng)由

14、批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)。其中，使用耕地66.7公頃以下，綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限內(nèi)的成片開發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書應(yīng)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。使用耕地超過(guò)66.7公頃、其他土地超過(guò)133.34公頃，或者綜合開發(fā)投資超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報(bào)國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)審核和綜合平衡后，由國(guó)務(wù)院審批。（二）設(shè)立開發(fā)企業(yè)的審批審批權(quán)限在經(jīng)貿(mào)部和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。（三）土地使用權(quán)的取得外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的土地使用權(quán)一般采用出讓方式取得。國(guó)有土地使用權(quán)由開發(fā)區(qū)域所在的市縣人民政府出讓。市縣人民政府

15、應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家的有關(guān)政策和法規(guī)，確定地塊范圍、土地用途、使用年限、出讓金和其他條件，與外商投資企業(yè)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓國(guó)有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。（四）成片開發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報(bào)告，明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)和分期目標(biāo)，實(shí)施開發(fā)的具體內(nèi)容和要求，以及開發(fā)后土地利用方案等。成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報(bào)告，經(jīng)市縣人民政府審核后，報(bào)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。四、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)（一）開發(fā)企業(yè)的權(quán)利1.開發(fā)企業(yè)依法享有對(duì)獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。2.開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)投資，受讓國(guó)有土地使用權(quán)，開辦企業(yè)。3.開發(fā)

16、企業(yè)在實(shí)施成片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，可以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。4.在經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市郵電主管部門批準(zhǔn)的前提下，開發(fā)企業(yè)可以投資建設(shè)，或者與郵電部門合資建設(shè)郵電通信設(shè)施，建成后移交郵電部門經(jīng)營(yíng)，雙方根據(jù)簽訂的合同，對(duì)開發(fā)企業(yè)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。5.開發(fā)企業(yè)可以投資建設(shè)區(qū)域內(nèi)自備電站、熱力站、水廠等生產(chǎn)性公用設(shè)施，經(jīng)營(yíng)開發(fā)區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱等業(yè)務(wù)，或者將建成的開發(fā)區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性公用設(shè)施交地方公用事業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。6.開發(fā)企業(yè)可以按照國(guó)家交通部門的規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營(yíng)專用港區(qū)和碼頭。（二）開發(fā)企業(yè)的義務(wù)1.開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，向政府支付土地出讓金。這是開發(fā)

17、企業(yè)最基本的義務(wù)。2.開發(fā)企業(yè)必須依照出讓合同的規(guī)定對(duì)取得的土地進(jìn)行綜合開發(fā)。3.如果開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)服從城市規(guī)劃管理部門的管理，其各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求。4.開發(fā)企業(yè)的一切活動(dòng)應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)的法律法規(guī)。復(fù)習(xí)思考題名詞解釋：外商投資企業(yè)用地；場(chǎng)地使用費(fèi)；場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)；土地使用費(fèi)；簡(jiǎn)答：1.外商投資企業(yè)用地的取得方式有哪些？2.外商投資企業(yè)用地限制有哪些？3.簡(jiǎn)述外商成片開發(fā)土地的限制。4.簡(jiǎn)述外商成片開發(fā)土地的審批程序。國(guó)家土地管理局關(guān)于繳納土地使用費(fèi)問(wèn)題的批復(fù)廣州市國(guó)土局：你局與廣州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于三資企業(yè)在交納了土地出讓金后是否應(yīng)繳納土地使用費(fèi)問(wèn)題的請(qǐng)示(穗國(guó)房字199488號(hào))收悉，經(jīng)研究批復(fù)如下：依據(jù)中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)外商投資的規(guī)定