假設(shè)開發(fā)法(剩余法)

1、 假設(shè)開發(fā)法I、基本原理預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基本公式如下：假設(shè)開發(fā)法價格二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤投資者購買的待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)II、測算過程（一）估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算估價對象規(guī)劃總建筑面積為平方米，其中住宅平方米，辦公平方米，商鋪平方米，車庫平方米。住宅、辦公、商鋪部分開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值采用市場比較法、收益法等測算住宅、辦公、商鋪、車庫部分續(xù)建完成后的價值。（二）開發(fā)成本的測算至年月日估價人員現(xiàn)場勘察時，估價對象狀況為：主體框架結(jié)構(gòu)封

2、頂，砌筑部分隔墻，外墻側(cè)面少部分貼有白色面磚，其他部分內(nèi)外均為進(jìn)行初次粉刷，未安裝門窗工程及水電工程。建筑安裝工程形象進(jìn)度約為70。續(xù)建工程包括等。1、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)對武漢市房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及同一供需圈建筑市場的調(diào)查與分析，該項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)為建安工程費(fèi)的5.5。（2詳%見表1）表1勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)一覽表序號項(xiàng)目名稱文件依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)城市建設(shè)工程招（投）標(biāo)服務(wù)費(fèi)鄂價費(fèi)地字（9號中標(biāo)價的。標(biāo)底審查費(fèi)鄂價費(fèi)地字（9號中標(biāo)價的%o工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)武政（9號工程造價的%8安全監(jiān)督費(fèi)鄂財綜發(fā)（）號工程造價的%8工程預(yù)算定額測

3、定費(fèi)武政辦（）號工程造價的%6技術(shù)審查費(fèi)鄂價房地字（）號工程造價的%4勘探設(shè)計(jì)費(fèi)國家計(jì)委計(jì)（）號工程造價的工程質(zhì)量監(jiān)量費(fèi)工程造價的工程預(yù)決算編制費(fèi)鄂價房地字（）號工程造價的%o合計(jì)工程造價的房屋建筑安裝工程費(fèi)X二（萬元）2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用（詳見表）,按建筑面積計(jì)為元平方米。表基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一覽表序號項(xiàng)目名稱文件依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)武政（9號元公共消防設(shè)施配套費(fèi)鄂價費(fèi)字（9號多層元高層元人防易地建設(shè)費(fèi)武政（9號以下元以上元垃圾處理費(fèi)武政辦（9號元白蟻防治費(fèi)武政辦（）號元抗震設(shè)防審查費(fèi)鄂價房地字（）號元合計(jì)元X建筑面積X二（

4、萬元）3房屋建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。估價對象擬建為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共12層，帶電梯，現(xiàn)工程進(jìn)度為：探（1）土建工程費(fèi)用武漢市造價管理站發(fā)布的關(guān)于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程200年筑第一期造價指數(shù)的通知（武建價字200筑號）1，9估價對象土建工程費(fèi)用包括樁基礎(chǔ)工程造價（10元0/平方米）、建筑工程造價（80元0/平方米），共計(jì)為元/平方米。（2）安裝工程費(fèi)用武漢市造價管理站發(fā)布的關(guān)于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程200年筑第一期造價指數(shù)的通知（武建價字200筑號）1，9估價對象安裝工程費(fèi)用包括水電安裝工程（元平方米）、煤氣管道安裝工程（元平方米），共計(jì)元

5、平方米。刀（）（）=元平方米孤X建筑面積X二（萬元）4設(shè)備設(shè)施費(fèi)估價對象安裝有電梯、中央空調(diào)等，參考武漢市同類檔次設(shè)備設(shè)施費(fèi)造價水平，取元平方米（按建筑面積計(jì)）。乂建筑面積X二（萬元）5、裝修工程費(fèi)估價對象裝修情況為：外墻：內(nèi)墻：地面：吊頂：門窗：參考武漢市同類檔次裝修造價水平，取元平方米（按建筑面積計(jì)）。乂建筑面積X二（萬元）6、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。刀（）二萬元（三）管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，按開發(fā)成本的3計(jì)%取。開發(fā)成本X=（萬元）（四）投資利息由于估價人員在評估計(jì)算過程中均以估價時點(diǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行測算，故不考慮利

6、息。（五）銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（作為賣方）繳納的稅費(fèi)，通常是售價的一定比率，包括（詳見表3）：1、銷售費(fèi)用，包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi)等2、銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加3、其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費(fèi)等表3賣方銷售稅費(fèi)一覽表序號項(xiàng)目名稱文件依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1廣告宣傳費(fèi)銷售收入的2%2銷售代理費(fèi)銷售收入的2%3營業(yè)稅市房地局、市稅務(wù)局武房市（93）64號財政部、國家稅務(wù)總局財稅字1999210號銷售收入的5%4城市維護(hù)建筑稅營業(yè)稅的7%5教育費(fèi)附加營業(yè)稅的3%6堤防工程修建維護(hù)管理費(fèi)營業(yè)稅的2%7平抑副

7、食品價格基金銷售收入的1%。8教育發(fā)展費(fèi)銷售收入的1%。9印花稅財政部（88）財稅字第255號銷售收入的5%合計(jì)銷售收入的9.85%取估價對象開發(fā)完成后價值的估價對象開發(fā)完成后價值X二（萬元）（六）開發(fā)利潤估價對象用途為住宅，利潤率取近期武漢市同類物業(yè)投資平均利潤率（社會平均利潤率為：工業(yè),住宅，商業(yè)0綜合）。設(shè)估價對象房地產(chǎn)價值為：+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）X%4萬+元：）七）投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)包含契稅及交易手續(xù)費(fèi)等，詳見表4：表4買方銷售稅費(fèi)一覽表序號項(xiàng)目名稱文件依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅財政部、國家稅務(wù)總局財稅字號項(xiàng)目銷售收入的印花稅財政部（）財稅字第號項(xiàng)目銷售收入的%0合計(jì)項(xiàng)目銷售收入的則