物業(yè)管理未來展望

1、物業(yè)管理未來展望今年是物業(yè)管理行業(yè)在中國內(nèi)地走過的第33個年頭，目前已有7 萬多家企業(yè)、600多萬從業(yè)人員，涌現(xiàn)出龍湖、金科、萬科、保利等 一批全國性物業(yè)企業(yè)。然而，謝家瑾坦言，雖物業(yè)管理在我國呈現(xiàn)加 速發(fā)展的勢頭，發(fā)揮了對經(jīng)濟發(fā)展、吸納就業(yè)和加強城市管理的作用，“但客觀來講，該行業(yè)總體還處于低水平運行狀態(tài)?！薄皠傂猿杀炯眲∩仙?、價格調(diào)整機制缺失，使物業(yè)收費與成本出 現(xiàn)嚴重倒掛，相當數(shù)量的企業(yè)陷入生存困境。”謝家瑾稱，在信息化、 網(wǎng)絡化的經(jīng)濟環(huán)境下，一些企業(yè)對成本上漲束手無策，引發(fā)了服務標 準降低和棄管小區(qū)等社會問題。同時，傳統(tǒng)的密集型勞動和簡單服務 限制了行業(yè)發(fā)展，使物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟運營和

2、盈利空間十分狹窄。對此，謝家瑾提出，要通過引入新技術、新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng) 全新物業(yè)商業(yè)模式?！捌髽I(yè)要提高物業(yè)服務的技術含量、增值服務和 產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務業(yè)向集約型現(xiàn)代服務業(yè)的轉變， 這是物業(yè)管理科學發(fā)展的必然選擇。事實上，物業(yè)服務的質(zhì)量，已經(jīng)成為消費者在購房時的重要依據(jù)。 謝家瑾舉例說，龍湖的房子為什么越做越好，因為在項目開發(fā)前期， 龍湖物業(yè)有近300人的團隊介入地產(chǎn)服務，并在銷售和入住階段，為 業(yè)主提供服務，“這樣既受到開發(fā)商的歡迎，還通過有償服務賺取了 可觀收益?！睂τ谖飿I(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展，謝家瑾表示，中國物業(yè)管理將在 未來五年基本形成行業(yè)轉型升級的運作和盈利模式，初步

3、實現(xiàn)轉型升 級的基本目標還需十年。謝家瑾稱，現(xiàn)在物業(yè)管理將以科學技術特別 是信息網(wǎng)絡技術為主要支撐，要建立新的商業(yè)模式、服務方式和管理 方法。另外，還有業(yè)主（投資者）的需求。隨著業(yè)主對物業(yè)管理服務的要 求日益升級，維權意識不斷強化，物業(yè)管理相關專業(yè)服務的專業(yè)公司 直接或間接介入物業(yè)管理服務的頻率越來越高，范圍越來越大，影響 力不斷提升。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務公司逐步摒棄了“大而全、小 而全”的作業(yè)模式，開始采用專業(yè)分包的操作方式。實際上，各類外資物業(yè)服務公司均將清潔、綠化、秩序維護以及 電梯、冷凍機組、消防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等關鍵設備或?qū)I(yè)性較強的設 備設施的維護保養(yǎng)外包給專業(yè)公司。香港早已采取了

4、這種模式并獲得 成功。隨著國外物業(yè)服務公司將專業(yè)化分包的形式引入國內(nèi)物業(yè)市場， 國內(nèi)的許多大型物業(yè)服務公司如陸家嘴、均豪、達文等，也都將原行 雇傭的保潔、秩序維護、工程維修等分離出去。物業(yè)管理專業(yè)化，最根本的目標其實在于降低管理成本并使物業(yè) 保值增值，這也正是對物業(yè)進行資產(chǎn)管理的價值所在。目前的一些物 業(yè)服務公司已經(jīng)對物業(yè)進行資產(chǎn)管理做了初步探索，但客觀講，在意 識方面、操作手法方面以及現(xiàn)有物業(yè)服務公司的實際水平方面都存在 不足，仍處于雛形階段。謝家瑾會長就曾指出：“盡管不少物業(yè)服務 企業(yè)都在搞多種經(jīng)營進行創(chuàng)收，但大多停留在小打小鬧，沒有深入到 資產(chǎn)管理的核心中，也不能獲得可觀的利潤?！辟Y產(chǎn)管

5、理的概念和主 要手段什么是資產(chǎn)管理的核心？這將是未來很長一段時間內(nèi)，物業(yè)管理 行業(yè)研究的重要課題。什么是資產(chǎn)？什么是資產(chǎn)管理？這是首先要厘 清的概念。資產(chǎn)，是指企業(yè)過去的交易或事項形成的，由企業(yè)擁有或者控制 的，預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。資產(chǎn)一般包括流動資產(chǎn)和非 流動資產(chǎn)，物業(yè)是一項重要的非流動資產(chǎn)。對于物業(yè)管理，現(xiàn)有物 業(yè)管理條例給出的定義是“指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主 和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和 相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 的活動”，但根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來需求來看，這僅是物業(yè)管理服務的 鏈條末端而不是全部。資產(chǎn)

6、管理，有狹義和廣義之分，狹義上特指證券市場范圍的資產(chǎn) 管理業(yè)務，在此不贅。廣義上則是指資產(chǎn)管理人接受資產(chǎn)委托人的委 托，依照委托人的意愿或請求，對委托資產(chǎn)進行管理運作，以實現(xiàn)特 定目標的行為。這種特定目標可能是資產(chǎn)保值、增值，也可能是其他 目標。對不動產(chǎn)的物業(yè)管理，即住宅區(qū)、寫字樓及其他樓盤的業(yè)主委 托專業(yè)機構管理，是最典型的資產(chǎn)管理。舉例來說：某大廈約10萬平方米，物業(yè)服務公司將管理成本從 25元降至20元，則每年節(jié)省600萬元，按10%資金成本計，相當于 增值約6000萬元。同時每年還從管理費中拿出約150萬元用于大廈 的更新改造，按10%資金成本計，相當于增值約1500萬元。將物業(yè)管理上升為資產(chǎn)