房地產(chǎn)與泡沫經(jīng)濟理論精選課件

1、第十章 房地產(chǎn)與泡沫經(jīng)濟理論 內(nèi)容提要： 1泡沫經(jīng)濟理論概述2房地產(chǎn)泡沫及其形成3房地產(chǎn)泡沫的預警與防范第1頁，共14頁。第一節(jié) 泡沫經(jīng)濟理論1泡沫的含義泡沫本質(zhì)上是一種價格運動現(xiàn)象，即泡沫是由投機導致的資產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲。泡沫有兩重含義：指資產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲的過程或狀態(tài)(或泡沫化)。指資產(chǎn)價格高于由市場基礎(chǔ)決定的合理價格的部分。 所謂資產(chǎn)，就是能長期提供服務(wù)流的商品，它可能提供能用來購買消費品的貨幣流，如債券、股票等，其提供的服務(wù)流為利息、股息或紅利；它也可能提供純粹的消費服務(wù)流，如住房。一、泡沫與泡沫經(jīng)濟第2頁，共14頁。什么是市場基礎(chǔ)價值呢? 一般認為資產(chǎn)的市場基

2、礎(chǔ)價值是由資產(chǎn)的未來收益的現(xiàn)值決定的。斯蒂格勒茨(1990)認為：決定跨時期持有資產(chǎn)的市場基礎(chǔ)價值的因素有三項：估計持有期可獲得的收益，如土地的租金、股票的股息；估計持有期末資產(chǎn)的終值，如土地的最后售價；選擇將未來收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的折現(xiàn)率。2泡沫經(jīng)濟的含義泡沫經(jīng)濟是投機者出于高贏利預期并形成社會群體熱潮產(chǎn)生的其價格與利益超常規(guī)上漲的經(jīng)濟現(xiàn)象和文化現(xiàn)象(有較濃價值判斷色彩)。 泡沫經(jīng)濟指的是以資產(chǎn)(股票、房地產(chǎn))價格超常規(guī)上漲為基本特征的虛假繁榮，其直接動因是不切實際的高贏利預期和普遍的投機狂熱。第3頁，共14頁。荷蘭郁金香泡沫1郁金香的到來郁金香原產(chǎn)于土耳其和中亞細亞一帶。按它的原名Tulipa

3、，就是土耳其語“美麗的頭巾”之意。荷蘭“郁金香大國”，暢銷120多個國家，出口量占全世界總出口量的80以上，郁金香和風車、奶酪和木鞋成為荷蘭的“四大國寶”。投機者的介入在荷蘭的“尼德蘭革命”(15661609年，人類歷史上第一次資產(chǎn)階級革命)時期，郁金香傳入荷蘭。荷蘭是當時最強大的資本主義國家，掌握著世界海上霸權(quán)，被譽為“海上馬車夫”。荷蘭首都阿姆斯特丹成為世界貿(mào)易和金融中心，1608年建成世界第一個具有現(xiàn)代意義的證券交易所。由于上層社會對郁金香的追捧成為時尚，郁金香成為身份和地位的象征。投機商開始介入，郁金香球莖囤積待價上漲！第一節(jié) 泡沫經(jīng)濟理論第4頁，共14頁。荷蘭郁金香泡沫2全民的狂熱到

4、1634年，荷蘭舉國上下成為郁金香熱。歐洲各國的投機商云集荷蘭，參與郁金香投機狂潮。阿姆斯特丹的證券交易所順應(yīng)潮流開設(shè)固定的郁金香交易所?！坝肋h的奧古斯都”的郁金香售價高達6700荷蘭盾(相當于阿姆斯特丹運河邊的一幢豪宅的價值)，而當時荷蘭人的平均年收入只有150荷蘭盾。普通郁金香球莖價格從1636年11月到1637年1月上漲了25倍，1637年2月5日投機達到最高峰后，價格即開始劇跌。 泡沫的破裂1636年底，郁金香價格已遠遠偏離其合理價值，但誰也不愿最先推出“擊鼓傳花”的游戲?！安┥道碚摗保杭词谷藗兺耆宄澄锏膬r值已過高估價，但還是會買入，因為價格上漲，還會有更大的傻瓜來接手！1637年

5、2月4日，人們開始拋售郁金香，七天后，價格暴跌90。幾乎一夜之間，多少富人、貴族、普通老百姓變成窮光蛋，甚至負債累累！1637年4月27日，荷蘭政府宣布強行終止所有合同，禁止投機交易郁金香。第一節(jié) 泡沫經(jīng)濟理論第5頁，共14頁。英國南海公司泡沫1南海公司的成立英國在西班牙王位戰(zhàn)爭結(jié)束后，英國累計拖欠國債5300萬英鎊(每年利息300萬英鎊)英國政府的心病。1711年，一些英國貴族成立南海公司(無休止地向南美洲販運黑奴之外，幾乎沒干過一件能夠盈利的事情)。英國政府與南海公司達成協(xié)議，進行債務(wù)重組(認購政府1000萬英鎊的政府債券，南海公司得到商品永久性退稅政策，并得到對拉丁美洲的貿(mào)易壟斷權(quán))。多

6、重利好的刺激股票價格飆升！1719年，南海公司發(fā)布消息：在墨西哥、秘魯發(fā)現(xiàn)大型金銀礦；英國將要和西班牙協(xié)議利用智利、秘魯沿海的4港口進行貿(mào)易；南海公司包租的船只將不受數(shù)量限制。南海公司的股票開始飆升。據(jù)歷史記載，從1720年3月到9月，在短短的半年時間里，南海公司的股票價格一舉從每股330英鎊漲到了1050英鎊。在最高點，南海公司的股票總市值幾乎是當時歐洲現(xiàn)金流量的5倍！第一節(jié) 泡沫經(jīng)濟理論第6頁，共14頁。英國南海公司泡沫2全民皆股南海公司股票的示范效應(yīng)的帶動下，股票市場前所未有的狂熱！人們蜂擁而至，眾多公司紛紛迅速成立發(fā)行股票，連大科學家牛頓也加入炒股大軍。牛頓感嘆“我能計算出天體的運行軌

7、跡，卻難以意料到人們?nèi)绱睡偪瘢　迸菽钠屏?！英國政府意識到問題的嚴重性！1720年6月通過了“反泡沫公司法案”，揭示大批公司的騙局。公眾對南海公司產(chǎn)生懷疑，股票開始暴跌(1720年7月12月股票跌回124英鎊，公司的資產(chǎn)總值也從1.64億英鎊跌至6100英鎊5個月下跌63)。倫敦證券市場一片恐慌！英國經(jīng)濟受重創(chuàng)，政府顏面掃地，此后100年，英國對股票和股份公司聞之色變！第一節(jié) 泡沫經(jīng)濟理論第7頁，共14頁。二、價格波動、通貨膨脹與泡沫、泡沫經(jīng)濟市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給的相互作用形成的。凡影響真實需求與真實供給的因素，如人們的收入、財富、偏好、要素價格、預期等因素，都可能使市場價

8、格發(fā)生波動。 但投機需求的引入，將會使價格產(chǎn)生異常波動，其中由投機導致的資產(chǎn)價格偏離其市場基礎(chǔ)價值持續(xù)大幅度上升即形成泡沫。 通貨膨脹是物價的持續(xù)普遍上漲 泡沫經(jīng)濟則只是幾種資產(chǎn)價格的持續(xù)暴漲，通常是股票與房地產(chǎn)價格的不斷上升。第一節(jié) 泡沫經(jīng)濟理論第8頁，共14頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)泡沫及其形成一、房地產(chǎn)泡沫的形成原因房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲 房地產(chǎn)泡沫主要是由于群體預期模式及投機行為、非理性心理的趨同與集中性而形成的。預期投機非理性經(jīng)濟學中的預期本質(zhì)上是對當前決策有關(guān)經(jīng)濟變量的未來的預測！如果投機者的群體看法或大多數(shù)投機資本的運動方向與未來價格的走向相同的

9、話，便會產(chǎn)生價格的異常波動。經(jīng)濟學中的非理性是指對“最大化”的偏離虛擬資本理論其他虛擬資本是生息資本或這種性質(zhì)的貨幣資本通常采取的形式，它的市場價值和增值與其所代表的現(xiàn)實資本的價值和增值常常是脫節(jié)的。 有許多泡沫的形成與欺詐有關(guān)，設(shè)租尋租行為有助于泡沫形成。第9頁，共14頁。二、房地產(chǎn)泡沫破滅的原因使房地產(chǎn)泡沫破滅的內(nèi)生因素使房地產(chǎn)泡沫破滅的外生因素泡沫膨脹到一定程度，需求法則將發(fā)生作用，泡沫資產(chǎn)的需求會下降，產(chǎn)生供給過剩，從而導致資產(chǎn)價格開始下跌。 泡沫膨脹到使資產(chǎn)價格等于或超過其替代品的價格時，泡沫將停止膨脹。這是由于替代原則在起作用。 投機者的預期逆轉(zhuǎn)一些偶然的因素將影響人們的心理、信息

10、，從而產(chǎn)生非理性的市場拋售情緒使泡沫出乎意料地開始破滅。 政府的干預會使泡沫提前破滅第二節(jié) 房地產(chǎn)泡沫及其形成第10頁，共14頁。第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫的預警與防范一、房地產(chǎn)泡沫的預警檢驗房地產(chǎn)投資收益率是否太高檢驗房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額估算房地產(chǎn)的理論價格，看現(xiàn)實價格超出理論價格的幅度分析房地產(chǎn)投資是否過度監(jiān)測開發(fā)商的施工進度第11頁，共14頁。二、房地產(chǎn)泡沫的防范設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調(diào)控 對土地空(閑)置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機的成本。征收土地增值稅征收土地保有稅，以刺激土地供給。建立城

11、市基準地價與公示地價制度建立房地產(chǎn)交易價格評估制度與成交價格申報制度對商品房預售要作嚴格審查規(guī)范房地產(chǎn)融資行為利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場加快企業(yè)制度改革與房地產(chǎn)使用制度改革政府應(yīng)適時發(fā)出警告，公告有關(guān)市場信息 第三節(jié) 房地產(chǎn)泡沫的預警與防范第12頁，共14頁。中國的房地產(chǎn)泡沫“北海泡沫案例分析”1992-1993年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從投機繁榮到“泡沫”崩潰的陣痛，并開始走向規(guī)范化發(fā)展。 1991年全國只有三百多家房地產(chǎn)企業(yè)，1992年猛增至近萬家。1992年國家商品房投資增長94.4，房價比上年普遍上漲了50以上。1992年全國共出讓土地使用權(quán)3000幅計22萬公頃，分別為1991年以前所有出讓土地的3倍與11倍。1992年初，北海市僅有3家房地產(chǎn)公司。由于北海市政府采取低門檻政策，規(guī)定土地出讓價最高97萬元/畝，最低4萬多元/畝，并且成片大面積出讓，允許購地者再轉(zhuǎn)讓(即允許炒