廣州某溫泉高尚社區(qū)項(xiàng)目整合定位策略研究報(bào)告

1、*以別具一格定天下 項(xiàng)目整合定位策略研究報(bào)告序 言隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng),城市里中上階層的休閑度假方式也在不斷的進(jìn)行著演變：那種拖家?guī)Э凇⒋蟀“谋粚?dǎo)游趕鴨子似的所謂旅游已經(jīng)不再是悠尚族群所鐘情的消閑方式。國(guó)內(nèi)國(guó)外跑多了之后，他們更傾向于尋覓一處如“桃花源記”中所描述的情景所在，以寄托自身追求自然浸潤(rùn)、養(yǎng)生頤情之生活理想。在這種背景下，擁有湖光山色及適度交通半徑的溫泉“別業(yè)”（第二居所）就具備了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。然而，由于“溫泉”這一養(yǎng)生享受資源早已被導(dǎo)入地產(chǎn)項(xiàng)目，并因名不符實(shí)而導(dǎo)致消費(fèi)需求的失落。基于此，如何在提煉與升華“溫泉”概念的前提下，打造迎合目標(biāo)客戶所追求的理想境界、構(gòu)建別具一格的綜

2、合性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，則是本項(xiàng)目所面臨的核心命題。希望隨著本報(bào)告的展開，能夠逐步呈現(xiàn)出解決問題的有效途徑2策略思路 項(xiàng)目資源解讀 策略模塊一項(xiàng)目swot分析及戰(zhàn)略規(guī)劃 策略模塊二項(xiàng)目整合定位 策略模塊三產(chǎn)品力提升建議 策略模塊五 項(xiàng)目概念導(dǎo)入 策略模塊四3策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源：頭文字“氡”，溫泉資源盛名在外從化溫泉是一種含氡及多種元素的珍稀蘇打泉，可與瑞士等世界名泉媲美；從化溫泉水質(zhì)晶瑩、無(wú)色無(wú)味，被譽(yù)為嶺南第一溫泉 ；溫泉溫度高低不一，最低36，最高71，四季浸浴皆宜；對(duì)各種關(guān)節(jié)炎和皮膚、消化器官、神經(jīng)系統(tǒng)等疾病有輔助療效。 研判：從化溫泉所具有的特質(zhì)是本項(xiàng)目區(qū)別于外區(qū)溫泉概念盤的關(guān)鍵因素

3、。4策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源：流溪河畔，這邊風(fēng)景獨(dú)好項(xiàng)目緊鄰靜靜流淌的流溪河,體現(xiàn)出枕河人家的生活情趣；項(xiàng)目對(duì)岸山巒起伏,樹木蔥蘢,勾勒出一幅水木清華般的嶺南佳境。研判：河畔、山巒所構(gòu)成的自然環(huán)境與景觀資源是項(xiàng)目市場(chǎng)稀缺性基礎(chǔ)因素。5策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源：坡地形態(tài)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件優(yōu)越項(xiàng)目基地地形具有一定的坡地形態(tài)，有利于塑造豐富的空間效果；項(xiàng)目綜合容積率為0.74，是形成低（人居）密度休閑養(yǎng)生社區(qū)的理想條件；在已有洋房建筑高土地效率的拉動(dòng)下，剩余地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)則更為游刃有余。研判：坡地地形與寬松的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是項(xiàng)目打造特色產(chǎn)品的物質(zhì)基礎(chǔ)。6策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源：規(guī)劃利好、珠三

4、角養(yǎng)生板塊呼之欲出2004年11月，從化溫泉養(yǎng)生谷整體規(guī)劃獲得通過，投入啟動(dòng)資金達(dá)100億；功能配置包括：國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心 ；規(guī)劃區(qū)超過29平方公里分布于流溪河兩岸，森林覆蓋率為60%，森林“涼傘”效應(yīng)明顯；市場(chǎng)定位為：廣州高檔、時(shí)尚、現(xiàn)代的休閑度假、溫泉養(yǎng)生勝地；兼有生態(tài)教育、特色觀光、企業(yè)培訓(xùn)、會(huì)議商務(wù)等多功能服務(wù)體系；客源定位以珠江三角洲、港澳臺(tái)為主體市場(chǎng)，輻射日本韓國(guó)等海外市場(chǎng)；在廣州45分鐘交通半徑輻射圈層、隨著商務(wù)會(huì)議的升溫，小“博鰲 ”蓄勢(shì)待發(fā)。研判：養(yǎng)生谷規(guī)劃有助從化發(fā)展為珠三角的從化，亦是項(xiàng)目之市場(chǎng)推動(dòng)引擎。7策略模塊一：項(xiàng)目

5、資源解讀資源：取地成本較低、最實(shí)在的營(yíng)銷利器名稱起拍價(jià)成交價(jià)（萬(wàn)元）從化市溫泉鎮(zhèn)“*” 國(guó)有土地使用權(quán)（面積約:97027.5）1701.81701.8地塊一從府國(guó)用（1992）字第2號(hào)28906該地塊已挖土、填土，上建有一期別墅、二期別墅、毛石擋土墻、鋼筋混凝土擋土墻。21333已建一期別墅。地塊二從國(guó)用（97）字第5號(hào)22335該地塊由從府國(guó)用（1992）字第特4分割出來(lái)。已挖土、填土，建有二期別墅、毛石擋土墻、鋼筋混凝土擋土墻。其中*獨(dú)松山占11畝。地塊三從國(guó)用（97）字第3號(hào)12808該地塊從府國(guó)用（1992）字第特4分割出來(lái)。已填土平整，建有高層住宅兩棟。地塊四從國(guó)用（97）字第4號(hào)

6、11852該地塊從府國(guó)用（1992）字第特4分割后剩余。已挖土、填土地、建有爛尾別墅和擋土墻、鋼筋混凝土墻。研判：按容積率0.7概算，樓面地價(jià)為250元/，占單位成本結(jié)構(gòu)的比例較低。8策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀立論本項(xiàng)目所擁有的溫泉資源與外區(qū)溫泉盤相比是正宗與水貨的關(guān)系；本項(xiàng)目所具有稀缺性較高的河畔山巒資源，可媲美北京之“運(yùn)河上的院落”；本項(xiàng)目之地形地勢(shì)及較低的土地開發(fā)強(qiáng)度提供了良好的產(chǎn)品演繹空間；養(yǎng)生谷之規(guī)劃定位為項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展平臺(tái)與功能的演繹啟示（會(huì)議、水療等）；本項(xiàng)目取地成本較低，是打造特色產(chǎn)品與市場(chǎng)引爆的強(qiáng)勁后盾。9策略轉(zhuǎn)折通過對(duì)本項(xiàng)目核心資源的解讀，已經(jīng)明確了“我們有什么”的戰(zhàn)略

7、命題；但是，項(xiàng)目的資源并不能夠脫離市場(chǎng)態(tài)勢(shì)而孤立存在。因此，我們需要帶著自身的資源條件進(jìn)入到所面對(duì)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，在市場(chǎng)的試金石作用下進(jìn)一步提純。從而確立有利于項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)掘價(jià)值的市場(chǎng)發(fā)展方向，現(xiàn)在就讓我們進(jìn)入下一個(gè)策略模塊：項(xiàng)目swot分析與戰(zhàn)略規(guī)劃10策略模塊二：項(xiàng)目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃正宗的溫泉養(yǎng)生資源山巒河畔的自然環(huán)境坡地形態(tài)與規(guī)劃條件賦予項(xiàng)目市場(chǎng)稀缺性打造特色休閑地產(chǎn)的理想平臺(tái)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)屬性研判區(qū)別外區(qū)溫泉概念盤的關(guān)鍵因素取地成本相對(duì)較低最實(shí)在的營(yíng)銷利器爛尾形象的不良影響生活配套與市政設(shè)施缺位對(duì)第二居所型置業(yè)影響較小項(xiàng)目劣勢(shì)屬性研判在項(xiàng)目啟動(dòng)后影響將逐步降低已建成洋房樓宇的形象突兀

8、洋房設(shè)計(jì)落伍缺乏需求基礎(chǔ)需要以重建或改建扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)需要進(jìn)行重新定位項(xiàng)目態(tài)勢(shì)一：優(yōu)劣研判11策略模塊二：項(xiàng)目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃要以正宗形象搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)要以跨區(qū)推廣突破區(qū)域限制要以市場(chǎng)區(qū)隔性形成搏弈壁壘有利于項(xiàng)目以正宗形象脫穎而出經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)“第二居所”需求的增長(zhǎng)政府對(duì)溫泉養(yǎng)生谷品牌的規(guī)劃與推廣有利于項(xiàng)目的營(yíng)銷借勢(shì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)屬性研判形成項(xiàng)目的市場(chǎng)利基從化區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)外區(qū)域溫泉養(yǎng)生概念盤的客戶分流區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相對(duì)滯后營(yíng)銷威脅屬性研判區(qū)域市場(chǎng)欠缺真正的私家溫泉物業(yè)城際交通體系的不斷完善有利于項(xiàng)目客源的拓展及功能定位的確立項(xiàng)目態(tài)勢(shì)二：態(tài)勢(shì)把握12SWOT戰(zhàn)略提純 優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）正宗的

9、溫泉養(yǎng)生資源山巒河畔的自然環(huán)境坡地形態(tài)與規(guī)劃條件取地成本相對(duì)較低爛尾形象的不良影響生活配套與市政設(shè)施缺位已建成洋房樓宇的形象突兀洋房設(shè)計(jì)落伍缺乏需求基礎(chǔ)機(jī)遇（O） 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)(SO)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)（WO）“第二居所”需求的增長(zhǎng)溫泉養(yǎng)生谷品牌規(guī)劃推廣欠缺真正的私家溫泉物業(yè)城際交通體系的不斷完善發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)搶占溫泉制高點(diǎn)結(jié)合坡地條件創(chuàng)造產(chǎn)品增值點(diǎn)瞄準(zhǔn)“第二居所需求”重新定位發(fā)掘投資型市場(chǎng)需求威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅（ST）減少劣勢(shì)，避免威脅（WT）從化區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)溫泉養(yǎng)生概念盤的客戶分流區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)滯后塑造地段與產(chǎn)品相得益彰的休閑養(yǎng)生項(xiàng)目、形成市場(chǎng)區(qū)隔性利用優(yōu)越性價(jià)比

10、快速啟動(dòng)市場(chǎng)策略模塊二：項(xiàng)目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃一：提純13策略模塊二：項(xiàng)目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃 戰(zhàn)略基礎(chǔ) 戰(zhàn)略要素 戰(zhàn)略內(nèi)涵正宗的溫泉溫泉制高點(diǎn)將溫泉養(yǎng)生概念淋漓盡致演繹坡地形態(tài)產(chǎn)品增值點(diǎn)以特色產(chǎn)品提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)區(qū)隔性另辟市場(chǎng)空間規(guī)避同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爛尾后遺癥優(yōu)越性價(jià)比快速啟動(dòng)市場(chǎng)肅清前期不良影響洋房產(chǎn)品落伍重新定義市場(chǎng)通過重建或改建注入市場(chǎng)生命力戰(zhàn)略規(guī)劃二：構(gòu)建研判：以上五大戰(zhàn)略要素是本項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與提升效益的核心所在。14策略模塊二：項(xiàng)目SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃立論我們的戰(zhàn)略方向：以河流山巒為底色以正宗溫泉養(yǎng)生為基調(diào)以坡地休閑建筑為載體以優(yōu)越性價(jià)比為突破打造引領(lǐng)“第二居所”

11、市場(chǎng)潮流的高尚社區(qū)15策略轉(zhuǎn)折 通過將項(xiàng)目資源導(dǎo)入市場(chǎng)態(tài)勢(shì)體系中進(jìn)行提純與構(gòu)建，我們明確了項(xiàng)目成功啟動(dòng)市場(chǎng)的五大戰(zhàn)略要素：溫泉制高點(diǎn)、產(chǎn)品增值點(diǎn)、市場(chǎng)區(qū)隔性、優(yōu)越性價(jià)比及重新定義市場(chǎng)以此規(guī)劃出項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略方向。對(duì)于“我們要去哪里”的營(yíng)銷命題，答案已經(jīng)清晰。然而，我們用什么途徑或工具能夠有效到達(dá)呢？我們?cè)谀康牡乩锾幱谝粋€(gè)什么樣的位置呢？讓我們帶著疑問一起進(jìn)入：項(xiàng)目整合定位環(huán)節(jié)16策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 1:目標(biāo)客戶定位策略基礎(chǔ)戰(zhàn)略因素：溫泉養(yǎng)生型“第二居所”發(fā)展方向區(qū)位條件：珠三角1小時(shí)城際交通網(wǎng)絡(luò)政府導(dǎo)向：高檔、時(shí)尚、現(xiàn)代的休閑度假、溫泉養(yǎng)生勝地市場(chǎng)限制：從化社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯

12、后項(xiàng)目體量：總建面積在8萬(wàn)平方米以下研判：以上五項(xiàng)基礎(chǔ)因素是本項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)客戶定位的推導(dǎo)原點(diǎn)。17策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 1:目標(biāo)客戶定位策略推導(dǎo)第二居所：明確指向具有休閑養(yǎng)生置業(yè)需求及購(gòu)買力的客戶群體交通輻射：支持及推動(dòng)項(xiàng)目突破區(qū)域限制拓展外區(qū)客源區(qū)域定位：溫泉養(yǎng)生度假勝地功能定位推動(dòng)第二居所客源的增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)滯后：令項(xiàng)目對(duì)外區(qū)客戶存在較強(qiáng)的依賴性體量較?。喉?xiàng)目客戶定位瞄準(zhǔn)分眾市場(chǎng)研判：通過對(duì)策略原點(diǎn)的推導(dǎo)，目標(biāo)客戶的基本輪廓已經(jīng)清晰。18策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 1:目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研1客戶職業(yè)背景研判：調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在客戶以私企業(yè)主居多、其次為高管及公務(wù)員19策

13、略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 1:目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研2客戶居住區(qū)域研判：居住相對(duì)廣泛，以廣州及珠三角地區(qū)為主、外省亦占有一定的分額。20策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 1:目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研3潛在客戶年齡結(jié)構(gòu)研判：年齡結(jié)構(gòu)跨度較大，以30-50歲為主體。21策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 1:目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研4客戶學(xué)歷背景研判：教育程度中等，以大專為主，其次為高中/中專為本科。22策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 1:目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研5置業(yè)次數(shù)家庭年收入研判：具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭年收入普遍在50萬(wàn)以上，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富。23策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION

14、 1:目標(biāo)客戶定位立論目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)立足從化及周邊鎮(zhèn)區(qū)輻射廣州及珠三角目標(biāo)消費(fèi)群客戶分級(jí)教育程度置業(yè)次數(shù)年齡結(jié)構(gòu)家庭收入私企業(yè)主核心客戶高中為主2次以上35-50100萬(wàn)以上國(guó)家干部公務(wù)員核心客戶大專以上2次為主30-4530-60萬(wàn)企業(yè)高管重點(diǎn)客戶本科以上2次為主30-4050萬(wàn)以上自由職業(yè)者藝術(shù)界人士重點(diǎn)客戶大專以上2次30-4030萬(wàn)以上港臺(tái)人士補(bǔ)充客戶大專為主2次40-5530萬(wàn)以上24策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 2:項(xiàng)目市場(chǎng)占位策略模型優(yōu)越性價(jià)比市場(chǎng)占位溫泉制高點(diǎn)產(chǎn)品增值點(diǎn)市場(chǎng)區(qū)隔性25策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 2:項(xiàng)目市場(chǎng)占位競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)項(xiàng)目 市場(chǎng)定位資源特征班芙溫

15、泉小鎮(zhèn)南中國(guó)首席溫泉?jiǎng)e墅社區(qū)山巒資源 東方夏灣拿廣州首個(gè)拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)部園林為主 逸泉山莊名流森態(tài)城山湖資源研判1：在區(qū)位資源方面，流溪河風(fēng)光是本項(xiàng)目區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)鍵因素。研判2：班芙已經(jīng)先入為主地占據(jù)首席溫泉地位，本項(xiàng)目必須有所突破。26策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 2:項(xiàng)目市場(chǎng)占位客戶心理山水情懷：向往與自然和諧對(duì)話、依水而居的生活境界身份標(biāo)簽：物業(yè)需要跳出物質(zhì)的層面充盈主人的身份頤情養(yǎng)生：在優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)上希望延年益壽洋化取向：心理上傾向具有強(qiáng)勢(shì)的西方文化研判：理想的項(xiàng)目市場(chǎng)占位就是要將目標(biāo)客戶的主要心理需求體現(xiàn)出來(lái)。27策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 2:項(xiàng)目市場(chǎng)

16、占位核心資源流溪河畔：靜靜流淌著的醉人風(fēng)光坡地形態(tài)：層次豐富的空間情趣頭文字氡：正宗的養(yǎng)生溫泉資源研判：能夠達(dá)到項(xiàng)目市場(chǎng)占位的概念就是要將核心資源升華演繹。28ACTION 2:項(xiàng)目市場(chǎng)占位市場(chǎng)占位世界級(jí)私家溫泉度假社區(qū)29策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 2:項(xiàng)目市場(chǎng)占位占位概念香堤上的國(guó)際溫泉院落30策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 2:項(xiàng)目市場(chǎng)占位概念寫真香堤上：凸顯項(xiàng)目獨(dú)特的河畔資源、剔除流溪河偏遠(yuǎn)的地域概念國(guó) 際：反映目標(biāo)客戶的文化取向和身份標(biāo)簽心理需求溫 泉：直觀表達(dá)項(xiàng)目資源基調(diào)，結(jié)合國(guó)際概念搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)院 落：強(qiáng)調(diào)領(lǐng)域感，結(jié)合坡地形態(tài)構(gòu)建親切、休閑的空間尺度研判：香堤上

17、的國(guó)際溫泉院落能夠?qū)㈨?xiàng)目核心資源整合起來(lái)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。香堤上的國(guó)際溫泉院落31策略模塊三：項(xiàng)目整合定位資源稀缺型資源可復(fù)制型第一居所第二居所逸泉山莊東方夏灣拿班芙本案香堤上的國(guó)際溫泉院落ACTION 2:項(xiàng)目市場(chǎng)占位立論研判：占位概念能夠?yàn)轫?xiàng)目奠定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制勝的戰(zhàn)略制高點(diǎn)。32策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)因素：第二居所與常住居所具有本質(zhì)的區(qū)別、對(duì)手產(chǎn)品僅作參考空間需求：針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)于“第二居所”使用空間的需求進(jìn)行定制總價(jià)契合：戶型面積設(shè)置直接影響單位總價(jià)、需要綜合考慮研判：找準(zhǔn)目標(biāo)客戶的需求是項(xiàng)目產(chǎn)品定位的關(guān)鍵所在。33策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTI

18、ON 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位供應(yīng)參考項(xiàng)目銷售均價(jià)主力戶型（）主力總價(jià)（萬(wàn)）暢銷戶型班芙獨(dú)棟7000-10000、聯(lián)排5000獨(dú)立：280-300聯(lián)排：180-220獨(dú)立：210-280聯(lián)排：90-120聯(lián)排180-220逸泉山莊4100聯(lián)排別墅140-21065-90聯(lián)排140東方夏灣拿獨(dú)棟7000聯(lián)排5500元聯(lián)排14027080-150聯(lián)排180研判：暢銷戶型普遍集中在總價(jià)相對(duì)較低的產(chǎn)品、一定程度反映出市場(chǎng)趨勢(shì)。34策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位總價(jià)角度購(gòu)房總價(jià)研判1：潛購(gòu)者總價(jià)選擇區(qū)間集中在41100萬(wàn)和100200萬(wàn)兩個(gè)梯度。研判2：投資型度假物業(yè)購(gòu)買總價(jià)主要集中在2

19、040萬(wàn)之間。35策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位需求導(dǎo)向第二居所購(gòu)房（投資）面積選擇研判：潛購(gòu)者購(gòu)房面積選擇主要集中在4580和150200兩個(gè)區(qū)間。36策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位立論產(chǎn)品類別面積區(qū)間單價(jià)區(qū)間目標(biāo)總價(jià)套數(shù)比例獨(dú)立別墅280320600068001802205小獨(dú)棟220250450052001001304045聯(lián)排別墅1401803800450055905055服務(wù)式公寓帶裝修4070400050001835策略一：根據(jù)需求及市場(chǎng)供應(yīng)參考，設(shè)聯(lián)排別墅及小獨(dú)棟為主力戶型；策略二：通過戶型定制結(jié)合單價(jià)區(qū)間換算，令總價(jià)與消費(fèi)需求相契

20、合；策略三：在資源條件較佳的區(qū)位適量設(shè)置面積較大的獨(dú)棟以拉升形象；策略四：原洋房產(chǎn)品調(diào)整為迎合度假物業(yè)投資需求的小戶型服務(wù)式公寓。37策略轉(zhuǎn)折根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)合項(xiàng)目自身屬性，我們找到了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶；從市場(chǎng)占位的角度出發(fā)，我們構(gòu)建出“香堤上的國(guó)際溫泉院落”的有利位置；循著目標(biāo)客戶對(duì)使用空間的需求，我們定制出項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；整合定位解決了項(xiàng)目“是什么和做什么”的命題。然而，還可以做些什么能夠進(jìn)一步提升項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力呢？我們提供的是一種怎樣的休閑方式呢？讓我們帶著這個(gè)疑問進(jìn)入“項(xiàng)目概念導(dǎo)入”的策略環(huán)節(jié)38策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 1:客戶寫真目標(biāo)客戶：私企業(yè)主、國(guó)家干部、公務(wù)員、

21、企業(yè)高管、 自由職業(yè)者、藝術(shù)及創(chuàng)意界人士忙碌的工作中，從容駕御著自己的事業(yè)方向曾經(jīng)艱苦拼搏，開始品嘗來(lái)自生活的犒賞都市中的主角，未曾失落對(duì)自然的渴望物質(zhì)浮華、早已不在話下寄情山水、覓一處世外桃源暫時(shí)將思慮放下寧?kù)o致遠(yuǎn)、輕松與自然對(duì)話養(yǎng)精蓄銳后、繼續(xù)打拼天下39策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑洛桑是瑞士沃州(Vaud)的首府，是瑞士第二大講法語(yǔ)的城市，它位于日內(nèi)瓦湖畔，依山傍水。有著濃厚的文化藝術(shù)氣氛，有瑞士聯(lián)邦法院、國(guó)際奧林匹克委員會(huì)和聯(lián)邦理工學(xué)院等組織機(jī)構(gòu)和學(xué)院。和日內(nèi)瓦一樣，它是瑞士文化和人才中心。 40策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 2:生活

22、藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑古城洛桑坐落在湖岸森林密布的緩緩的山坡上，街道起伏，景色優(yōu)美，滿城都是重重疊疊的紅色屋頂和綠樹掩隱的街道，彌漫著花香，閃爍著陽(yáng)光。城中建于世紀(jì)的哥特式大教堂，至今仍保留著“打更”的古老遺風(fēng)。 41策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑洛桑還是著名的芭蕾舞的故鄉(xiāng)，年以來(lái)，為青年演員舉行的最具權(quán)威的芭蕾舞大賽，一直就在洛桑舉辦。在洛桑文化日歷中最精彩的還有城市節(jié)和音樂節(jié)。 42策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑一隅山水環(huán)繞的詩(shī)意境地一處富有人文底蘊(yùn)的情調(diào)所在一片休養(yǎng)生息的樂土一幅迷醉心田的水墨畫卷一片

23、自然和諧的世外桃源研判：瑞士洛桑所承載的人文內(nèi)涵與自然風(fēng)光正是本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的休閑境界。43策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 3:概念嫁接獻(xiàn)給熱愛生活的城市主角洛桑圣泉香堤上的國(guó)際溫泉院落立論44策略轉(zhuǎn)折不論是項(xiàng)目定位或是概念嫁接，其目的都不僅限于提煉與構(gòu)建；定位與概念的意義更在乎于演繹。那么，怎樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面體現(xiàn)“香堤國(guó)際溫泉院落”的定位，怎樣在產(chǎn)品力方面演繹“洛桑圣泉”的魅力呢？在項(xiàng)目產(chǎn)品力提升的策略環(huán)節(jié)里將會(huì)找到答案45策略模塊五：產(chǎn)品力提升12345宗地占地資源特征28906已建一期別墅21333坡地、西向山景東向視線受阻12808已建一期洋房山景資源22335獨(dú)松山11畝、東部臨

24、河、坡地地塊腹地區(qū)位11852地塊軸心地勢(shì)平緩12345ACTION 1:基地資源分析1總體規(guī)劃構(gòu)思46合理利用景觀扇面，構(gòu)成錯(cuò)落有致的院落布局建議合理利用坡地，在景觀扇面最大的區(qū)域設(shè)立獨(dú)棟，在連接一期的臺(tái)地建造中等價(jià)位別墅，同時(shí)各組區(qū)分合錯(cuò)落，合理布局。利用坡地形態(tài)營(yíng)造多維度的空間體系 通過彎曲委婉的小區(qū)道路作紐帶，有機(jī)聯(lián)系創(chuàng)造層次分明的活動(dòng)區(qū)與景觀線，創(chuàng)造出世界級(jí)度假小區(qū)的韻律之美。功能配套整合資源體現(xiàn)度假養(yǎng)生主題 通過社區(qū)聚合的合理性運(yùn)用，將小區(qū)與酒店、小區(qū)各區(qū)域之間，構(gòu)建出多層次休閑空間。策略模塊五：產(chǎn)品力提升1總體規(guī)劃構(gòu)思ACTION 2:規(guī)劃設(shè)計(jì)原則47策略模塊五：產(chǎn)品力提升123

25、456區(qū)位功能規(guī)劃小獨(dú)棟聯(lián)排混合開發(fā)區(qū)，容積率控制在0.60.7之間獨(dú)立別墅主導(dǎo)開發(fā)區(qū)，容積率控制在0.40.5之間舊有物業(yè)功能調(diào)整區(qū)，將原有洋房改建為服務(wù)式小戶型公寓社區(qū)景觀控制區(qū)，設(shè)置人工湖及養(yǎng)生主題會(huì)所社區(qū)主入口，設(shè)置疊水幕墻與人工湖形成抑揚(yáng)有序的空間序列沿河景觀帶，設(shè)置沿江風(fēng)情木棧道123456ACTION 3:區(qū)位功能規(guī)劃1總體規(guī)劃構(gòu)思48策略模塊五：產(chǎn)品力提升三房二廳轉(zhuǎn)化為單間及一房一廳三房二廳轉(zhuǎn)化為單間及一房一廳2物業(yè)重新定位公共空中庭院ACTION 1:從第一居所轉(zhuǎn)化為酒店式公寓配合戶型結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，引入空中庭院舒緩空間尺度營(yíng)造半私密休閑場(chǎng)景。49策略模塊五：產(chǎn)品力提升ACTIO

26、N 2:建筑立面從都市型轉(zhuǎn)化為休閑型2對(duì)原立面進(jìn)行鋪裝改造，體現(xiàn)休閑韻味；裙樓采用石材鋪裝，凸現(xiàn)建筑與自然的和諧共生 ；立面采用素雅的色系，緩解建筑體量的厚實(shí)，強(qiáng)調(diào)材質(zhì)質(zhì)感對(duì)比。 物業(yè)重新定位50策略模塊五：產(chǎn)品力提升2物業(yè)功能優(yōu)化0.00+地面覆土半層，將原有的首層車庫(kù)改為半地下車庫(kù)，二層則改建為架空層休閑園林，改善車庫(kù)對(duì)整體形象的不利影響。二層架空層園林ACTION 3:車庫(kù)不良影響的化解51策略模塊五：產(chǎn)品力提升3園林景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造“山、水、溪、泉”的四維景觀體系 項(xiàng)目的山水資源作為遠(yuǎn)景借入，結(jié)合緊鄰溪、岸、泉、園的處理運(yùn)用，創(chuàng)造出休閑度假的世界級(jí)體驗(yàn)。親水親自然的水景體系 作為溫泉度假生

27、活區(qū)，水的運(yùn)用應(yīng)多種多樣，對(duì)于中心林蔭道的中央景觀處理，則更應(yīng)營(yíng)造出氣派自在的享受空間。組團(tuán)內(nèi)公共景觀的多層次性 盡可能通過不規(guī)則體，空間立體造景等創(chuàng)造出世界級(jí)度假社區(qū)的豐富性。創(chuàng)造業(yè)主自主設(shè)計(jì)多樣性花園的機(jī)會(huì) 通過合理切割，創(chuàng)造出能讓業(yè)主多留下來(lái)的空間機(jī)會(huì)，對(duì)于社區(qū)人氣，對(duì)于物業(yè)管理等均有必要。ACTION 1:園林景觀設(shè)計(jì)原則52以竹為主題的公共庭院，營(yíng)造寫意休閑、滋養(yǎng)身心的情景空間ACTION :休閑意境主題園林53中央景觀以湖為主線，形成風(fēng)情觀光帶以低矮灌木布置形成湖岸邊界處理，還原自然風(fēng)貌引入水榭樓臺(tái)強(qiáng)化景觀節(jié)點(diǎn)觀賞效果ACTION :日式水木清華養(yǎng)生湖水木清華54ACTION :日

28、式寫意庭院大量運(yùn)用石材鋪裝與鑲嵌，凸顯自然格調(diào)合理運(yùn)用建筑圍合形成休閑院落55以連廊、石徑構(gòu)筑社區(qū)觀光風(fēng)情步道通過卵石的鋪裝、遮陰植被的掩映以及小竹排柵的組合，形成清幽的意境ACTION :情趣觀光步道56ACTION :河畔風(fēng)情帶運(yùn)用木棧道處理河畔邊界關(guān)系，強(qiáng)調(diào)景觀呼應(yīng)的效果河畔棧道適當(dāng)布置休閑座椅，形成沐浴自然的理想所在57ACTION :庭院寫意小品日式園林除了崇尚與自然和諧外，更注重空間的寫意運(yùn)用小型的水石動(dòng)態(tài)小品，以小見大釋放清麗意境58ACTION :建筑邊界處理以花壇、翠竹進(jìn)行建筑邊界處理、延伸自然韻律注重建筑之間的院落感營(yíng)造59ACTION :私家溫泉庭院將溫泉引入別墅群，結(jié)合

29、造園藝術(shù)構(gòu)筑國(guó)際級(jí)私家養(yǎng)生庭院60ACTION :溫泉浴池的創(chuàng)新表現(xiàn)在造型、色彩、材質(zhì)上創(chuàng)新組合表現(xiàn)不一樣的溫泉養(yǎng)生之道61ACTION :溫泉浴池的創(chuàng)新表現(xiàn)62策略模塊五：產(chǎn)品力提升建筑造型設(shè)計(jì)ACTION :與自然和諧的建筑風(fēng)格建筑立面采用素雅色彩鋪裝、大量引用玻璃材質(zhì)強(qiáng)化通透性和自然采光效果建筑形體運(yùn)用簡(jiǎn)潔明快的線條勾勒、通過空間組合的變化烘托生活情趣整體設(shè)計(jì)效果追求從自然、從山巒上生長(zhǎng)的和諧表現(xiàn)63ACTION :富于韻律的形體表現(xiàn)運(yùn)用建筑構(gòu)件豐富造型表現(xiàn)，以退臺(tái)設(shè)計(jì)營(yíng)造沐浴自然的情景空間以現(xiàn)代休閑的建筑表現(xiàn)與歐陸風(fēng)形成強(qiáng)烈反差，凸顯項(xiàng)目個(gè)性與品位64ACTION :建筑與山體和諧共生

30、依地勢(shì)變化舒展建筑、創(chuàng)造空間層次豐富、建筑與山巒相得益彰的和諧關(guān)系65ACTION :退臺(tái)式爬坡別墅以退臺(tái)形式循山體縱向展開，在保障土地利用效率的同時(shí)更提升了建筑的視覺享受66首層平面圖合理的空間布局，人性化的空間連結(jié) 通過門廊，前院和門廳成功的將各個(gè)功能區(qū)間有效的分割，保證了各個(gè)功能區(qū)間互相聯(lián)結(jié)，又相對(duì)獨(dú)立；結(jié)合本地的氣候，量身訂制 門樓、客用走廊、大廳、正餐廳、起居室全部都是7米挑空，能完美的保證通風(fēng)采光；特色突出，形神兼?zhèn)?特色挑空門樓，以及西式的前庭花園，合理的組織了動(dòng)、靜區(qū)的交通過渡，又好似古城堡內(nèi)的廣場(chǎng)，供城堡內(nèi)的人們內(nèi)外交流和休憩而用，是一個(gè)待客的好地方。策略模塊五：產(chǎn)品力提升特

31、色戶型設(shè)計(jì)ACTION :獨(dú)棟養(yǎng)生公館67四重挑空突顯豪宅風(fēng)范：利用建筑特色打造四重7米挑空，滿足居住者對(duì)垂直空間的奢侈欲，同時(shí)也能使建筑外形高低錯(cuò)落；地下空間完善居住功能：合理的利用地下空間完善豪宅的服務(wù)功能，同時(shí)又能避免過多的功能空間布置在同一平面，無(wú)法合理有效的組織空間序列；透天坡景花園豐富空間層次感：特色透天坡景花園從此改寫了地下室久遠(yuǎn)的昏暗歷史，這種院內(nèi)景觀形式帶給了位于一層的主臥區(qū)二層的感覺，又增加了一個(gè)交通組織點(diǎn)，室內(nèi)空間外連結(jié)選擇更大，更具有趣味性。策略模塊五：產(chǎn)品力提升特色戶型設(shè)計(jì)ACTION :獨(dú)棟養(yǎng)生公館681F2F-1F優(yōu)點(diǎn):通過下沉式花園構(gòu)筑內(nèi)庭空間,有效將客廳、餐廳

32、、客臥等空間相對(duì)獨(dú)立又緊密聯(lián)系；雙梯設(shè)計(jì)使得主臥私密空間得到有效尊重；內(nèi)部景觀資源最大化。不足：主人套間功能偏弱；交通組織空間占用面積過多；公共衛(wèi)生間位置不佳策略模塊五：產(chǎn)品力提升特色戶型設(shè)計(jì)ACTION :溫泉小獨(dú)棟69自由交流空間與公共交流的無(wú)縫延伸；中西雙廚設(shè)計(jì)頗具新意；一層客房空間相對(duì)獨(dú)立，較好的保證了居住空間與公共空間的距離感；平面布置較為合理，交通組織空間相對(duì)比例較小，同時(shí)各功能區(qū)間體量寬松。一層空間功能較為完備。策略模塊五：產(chǎn)品力提升特色戶型設(shè)計(jì)ACTION :觀景獨(dú)棟樓王70體形錯(cuò)落，用餐空間與公共交流空間有效分離；外延樓梯不但拓寬了與室外空間的交流，還成為二層居住空間的天然過

33、渡；主人套間功能齊備；策略模塊五：產(chǎn)品力提升特色戶型設(shè)計(jì)ACTION :觀景獨(dú)棟樓王71地下空間有下沉花園及內(nèi)庭花園雙重采光，同時(shí)各種功能設(shè)置較為外備；L型花園設(shè)置使得一層客房與客廳的景觀資源得到最大化；入口玄關(guān)設(shè)置勉強(qiáng)，只對(duì)廚房不符合東方人居生活習(xí)慣；注重后院開敞空間，前院過于局促。策略模塊五：產(chǎn)品力提升特色戶型設(shè)計(jì)ACTION ：情景聯(lián)排72垂直空間的巧妙變化形成夾層觀景空間；重視居住舒適感，但缺少中空設(shè)置，大氣感不足；三層主人空間功能齊全；交通組織空間占用面積過多。策略模塊五：產(chǎn)品力提升ACTION ：情景聯(lián)排特色戶型設(shè)計(jì)73首層L型花園設(shè)計(jì)較好解決聯(lián)排別墅縱深過長(zhǎng)造成的部分采光不足問題;一層罕見的設(shè)置了老人房,這在聯(lián)排別墅中十分少見;內(nèi)部空間通過躍式設(shè)計(jì)進(jìn)行分割;中心位置的公共衛(wèi)生間和垂直交通空間通過另開天井位和半外凸的設(shè)計(jì)解決采光問題;優(yōu)點(diǎn)缺少工人房設(shè)置;部分功能區(qū)間為了通風(fēng)采光存在隱私感缺陷;居住空間數(shù)量偏少,主人套間空間獨(dú)占性偏弱;地下空間采光不足.不足策略模塊五：產(chǎn)品力提升特色戶型設(shè)計(jì)ACTION ：聯(lián)排灰空間74優(yōu)點(diǎn)首層L型天井設(shè)計(jì)較好解決聯(lián)排別墅縱深過長(zhǎng)造成的部分采光不足問題;一層中西雙廚設(shè)置及體貼的玄關(guān)門廳設(shè)計(jì)頗有特色;內(nèi)部空間通過躍式設(shè)計(jì)進(jìn)行分割;地下空間娛樂化是對(duì)享受型生活的具體表現(xiàn);中間高,前后低的水平面變化有效的創(chuàng)造出半地下空間的實(shí)用性.不足無(wú)室