營改增基本政策培訓課件

1、 營改增基本政策培訓 2016年3月18日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。 營改增是深化財稅體制改革，解決重復(fù)征稅問題的重要舉措，實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，打通了增值稅抵扣鏈條，促進分工協(xié)作，減輕企業(yè)稅負，創(chuàng)造更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場活力。全面推開營改增試點的改革內(nèi)容基本內(nèi)容是“雙擴”： 一是擴大試點行業(yè)范圍，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)納入試點范圍，自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。全面推開營改增試點的改革內(nèi)容二是將不動產(chǎn)納入抵扣范

2、圍不論是原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可以抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力。第一部分 營改增基本政策規(guī)定一、納稅人和扣繳義務(wù)人在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當按照本辦法繳納增值稅。 單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。 個人，是指個體工商戶和其他個人。一、納稅人和扣繳義務(wù)人納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人1、應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標準（500萬元）的納稅

3、人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。2、年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。一、納稅人和扣繳義務(wù)人3、除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。 營改增試點實施前（以下簡稱試點實施前）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下簡稱應(yīng)稅行為）的年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應(yīng)向主管國稅機關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。一、納稅人和扣繳義務(wù)人試點納稅人試點實施前的應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額按以下公式換算：應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過12個月應(yīng)稅行為營業(yè)

4、額合計（1+3）年應(yīng)稅銷售額的確定時間為：經(jīng)營期2015年1月1日至2015年12月31日；對2015年1月1日以后開業(yè)的納稅人，年應(yīng)稅銷售額的確定時間為開業(yè)之日起的12個月內(nèi)。一、納稅人和扣繳義務(wù)人按照現(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定差額征收營業(yè)稅的試點納稅人，其應(yīng)稅行為營業(yè)額按未扣除之前的營業(yè)額計算。（二）扣繳義務(wù)人 中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價款（1+稅率） 稅率二、征稅范圍 在中華人民共和國境內(nèi)有償銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。 確定一項經(jīng)濟行為是否需要繳

5、納增值稅，除另有規(guī)定外，一般應(yīng)同時具備以下四個條件： 應(yīng)稅行為發(fā)生在中華人民共和國境內(nèi)應(yīng)稅行為是屬于銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動應(yīng)稅服務(wù)是為其他單位或個人提供的應(yīng)稅行為是有償?shù)?。二、征稅范圍?yīng)稅行為的具體范圍，按照財稅201636號文附件1后所附的銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋執(zhí)行。二、征稅范圍（一）在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指：1、服務(wù)（租賃不動產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；2、所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)；3、所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；4、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。二、征稅范圍（二）有償：是指取得貨幣

6、、貨物或者其他經(jīng)濟利益。下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：1、單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。2、單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。3、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。三、稅率和征收率（一）“營改增”新增行業(yè)稅率表 試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率三、稅率和征收率（二）征收率 增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另

7、有規(guī)定的除外。 銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)征收率為5%。四、應(yīng)納稅額的計算計稅方法包括一般計稅方法和簡易計稅方法。17四、應(yīng)納稅額的計算（一）一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅應(yīng)納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額銷項稅額=銷售額稅率1、銷售額 納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額含稅銷售額（1+稅率） 四、應(yīng)納稅額的計算 2、進項稅額 納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。增值稅抵扣憑證 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。四、應(yīng)納稅額

8、的計算3、準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額 進項稅額要允許從銷項稅額中抵扣必須取得符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的增值稅扣稅憑證，否則其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。四、應(yīng)納稅額的計算4、不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額：用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。四、應(yīng)納稅額的計算非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用

9、的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。四、應(yīng)納稅額的計算非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。注意：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。四、應(yīng)納稅

10、額的計算5、取得不動產(chǎn)的抵扣規(guī)定（抵扣方式特殊，分兩年抵扣）總局公告2016第15號 適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。四、應(yīng)納稅額的計算 取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、融資租入的不動產(chǎn)、在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定，可以一次性抵扣進項稅額。四、應(yīng)納稅額的計算（二

11、）一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅 一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。 簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。四、應(yīng)納稅額的計算按簡易計稅辦法計算應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額含稅銷售額（1征收率）四、應(yīng)納稅額的計算營改增一般納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅：1、公共交通運輸服務(wù)；2、經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫

12、產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)；3、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)；四、應(yīng)納稅額的計算4、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)；5、在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同；6、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入；7、試點納稅人中的一般納稅人以清包工方式、為甲供工程、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)；四、應(yīng)納稅額的計算8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目；9、一般納稅人銷售其2016年5月1日前取得（含自建）的不動產(chǎn)；10、一般納稅人出租其2016年5月1日前取得的

13、不動產(chǎn)；11、公路經(jīng)營企業(yè)中一般納稅人對老高速公路收取的高速公路車輛通行費。四、應(yīng)納稅額的計算（三）銷售額 1、銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目： 代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。四、應(yīng)納稅額的計算 2、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定銷售額。3、不征收增值稅項目根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)，屬于試點實施辦法

14、第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。存款利息。被保險人獲得的保險賠付。四、應(yīng)納稅額的計算房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。四、應(yīng)納稅額的計算4、營改增新增差額征稅項目差額征稅情況下，允許從銷售額中扣除的價款，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單

15、位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。四、應(yīng)納稅額的計算（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。注意：納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。五、優(yōu)惠政策 財稅201636號附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定基本平移營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。 湖南省國稅、地稅、財政聯(lián)合發(fā)文湘財稅20167號，對扣減增值稅的優(yōu)惠政

16、策，在財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的扣除限額基礎(chǔ)上，按照允許上浮的最高標準上浮。（20%、30%、50%）五、優(yōu)惠政策 營改增新增納稅人按照財稅201636號和財稅201639號規(guī)定享受增值稅免稅、即征即退、扣減優(yōu)惠政策的，應(yīng)當于2016年5月底前或首次享受減免稅的申報階段向主管國稅機關(guān)申請辦理享受增指數(shù)優(yōu)惠政策備案或?qū)徟掷m(xù)，并提供相關(guān)證明資料，未按規(guī)定辦理享受增值稅優(yōu)惠政策備案或?qū)徟掷m(xù)的，不能享受增值稅稅收優(yōu)惠。政策依據(jù)湘財稅20167號六、納稅時間和納稅地點（一）納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收

17、訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。六、納稅時間和納稅地點2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。3、納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。4、納稅人發(fā)生視同銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。5、增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。六、納稅時間和納稅地點（二

18、）納稅地點1、固定業(yè)戶應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。2、非固定業(yè)戶應(yīng)當向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。3、其他個人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。4、扣繳義務(wù)人應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。六、納稅時間和納稅地點（三）納稅期限增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1個季度為納稅期限

19、的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。六、納稅時間和納稅地點納稅人以1個月或者1個季度為1個納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。七、征收管理 營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負責征收。 納稅人銷售取得的不動產(chǎn)（二手不動產(chǎn)）和其他個人（自然人）出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。八、發(fā)票使用和開具問題納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值

20、稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費者個人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。九、過渡征管規(guī)定試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)的處理：1.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。（原地稅稅控設(shè)備購置款未抵減完的可以繼續(xù)抵減增值稅應(yīng)納稅額）九、過渡征管規(guī)定2.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試

21、點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。3.試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。 第二部分 分行業(yè)政策解讀建筑業(yè)“營改增”政策介紹建筑業(yè)一、政策介紹1.1 征稅范圍 是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。1.1 征稅范圍1：工程服務(wù)。是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工

22、程作業(yè)。123452：安裝服務(wù)。是指生產(chǎn)設(shè)備、動力設(shè)備、起重設(shè)備、運輸設(shè)備、傳動設(shè)備、醫(yī)療實驗設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經(jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。3:修繕服務(wù)。是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。4:裝飾服務(wù)。是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。5:其他建筑服務(wù)。是指

23、上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井(打井)、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業(yè)。建筑服務(wù)1.2 計稅方法基本規(guī)定 一般計稅方法簡易計稅方法增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額當

24、期銷項稅額當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。1.簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率2.簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額(1+征收率)建筑業(yè)納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人簡易計稅方法一般計稅方法簡易計稅方法清包工方式甲供工程老項目計稅方法建筑業(yè)應(yīng)納稅額計算簡易計稅方法征收率3%應(yīng)納稅額=（收取的全部價款+價外收入-分包款）/（1+3%）3%一般計稅方法適用稅率11%應(yīng)納稅額=（收取的全部價款+價外

25、收入）/（1+11%）11%-可抵扣進項稅額建筑業(yè)異地預(yù)征稅款的規(guī)定跨縣市提供服務(wù)一般納稅人一般計稅方法一般納稅人簡易計稅方法小規(guī)模納稅人2%預(yù)征率3%征收率3%征收率已取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款的余額乘以預(yù)征率（征收率），在勞務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款。向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報銷售額已取得的全部價款和價外費用為銷售額，扣除分包額后計算預(yù)繳稅款1.3適用簡易計稅方法的情況01以包工方式提供的建筑服務(wù)02一般計稅方法的應(yīng)納稅額02簡易計稅方法的應(yīng)納稅額以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。甲供工程

26、，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。1.建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。2.未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。02為甲供工程提供的建筑服務(wù)03為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅的情況1.4 銷售額02一般計稅方法的應(yīng)納稅額12特殊規(guī)定:試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。試點納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)

27、總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。3試點前后業(yè)務(wù)處理:試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。1基本規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供建筑服務(wù)收取的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：(一)代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。1.5 進項稅額的抵扣

28、規(guī)定（基礎(chǔ)知識提到）1、增值稅抵扣憑證 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。 納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應(yīng)當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。1.5 進項稅額的抵扣規(guī)定（基礎(chǔ)知識提到）2、準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額 (1)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票)上注明的增值稅額。(2)從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。(3)購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明

29、的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價扣除率。買價，是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法抵扣進項稅額的除外。(4)從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額1.5 進項稅額的抵扣規(guī)定（基礎(chǔ)知識提到）3、不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額：(1)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，

30、僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。(2)非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(3)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(4)非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。(5)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。(6)購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。(7)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形

31、。本條第(四)、(五)項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。1.6 納稅地點01 基本規(guī)定稅率為11%屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售建筑服務(wù)應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?？倷C構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，

32、經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅?？劾U義務(wù)人應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。 其他個人提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。1.6 納稅地點02 預(yù)繳規(guī)定稅率為11%1.一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。2.一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，選擇適用

33、簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。3.小規(guī)模納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。1.7 納稅義務(wù)發(fā)生時間 納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。 收訖銷售款項，是指納稅人提供建筑服務(wù)過程中或者完成后

34、收到款項。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當天。 納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。建筑業(yè)二、管理規(guī)定建筑業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法（ 第17號公告）適用范圍 跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，是指單位和個體工商戶在其機構(gòu)所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)。 建筑業(yè)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法（ 第17號公告）不適用范圍 其他個人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用本辦法 。建筑業(yè) 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行

35、辦法 17號公告差額計算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）的憑證要求 納稅人符合差額計算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）條件時，從全部價款和價外費用中扣除支付的分包款的，需要取得合法有效憑證，否則不得扣除。這里的合法有效憑證是指： 從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。 從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（ 市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票。 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。建筑業(yè) 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 17號公告稅款計算 根據(jù)17號公告規(guī)定，跨縣（市、區(qū)）提供建

36、筑服務(wù)預(yù)繳稅款的計算公式如下：適用一般計稅方法的： 應(yīng)預(yù)繳稅款= （全部價款和價外費用 - 支付的分包款）/ （1+11%）* 2%適用簡易計稅方法的： 應(yīng)預(yù)繳稅款= （全部價款和價外費用 - 支付的分包款）/ （1+3%）* 3% 全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。建筑業(yè)納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 17號公告發(fā)票開具 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值

37、稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。 建筑業(yè)納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 17號公告管理規(guī)定 對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。建筑業(yè) 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 17號公告征管罰則 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時，如果自應(yīng)當預(yù)繳之月起，超過6個月沒有向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款的，機構(gòu)所在地主管

38、國稅機關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進行處理。房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”政策介紹房地產(chǎn)行業(yè)一、政策梳理1.1征稅范圍02一般計稅方法的應(yīng)納稅額02一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)（一）銷售不動產(chǎn) 銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。 構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。（

39、二）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù) 經(jīng)營租賃不動產(chǎn)，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。 將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。 車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。 稅率（征收率）1.2 計稅方法01 一般納稅人02 小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額未超過500萬的納稅人為小規(guī)模納稅人稅率為11%年應(yīng)稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人征收率為5%銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的稅率

40、為11%1.3 銷售不動產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定稅率為11%1.4 銷售不動產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定1.5 銷售不動產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定稅率為11%1.6 銷售不動產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定 未超過規(guī)定標準的 納稅人為小規(guī)模納稅人稅率為11% 1. 個人銷售自建自用住房免征增值稅。2.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），以全部收入減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5% 的征收率申報繳納增值稅。3個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅( 北京市、上海市、廣州市和

41、深圳市除外)。 辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 個體工商戶應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。個人銷售不動產(chǎn)1.7 租賃不動產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定租賃不動產(chǎn) 1.一般納稅人出租不動產(chǎn)老項目 （1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。 （2）公路經(jīng)

42、營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應(yīng)納稅額。 試點前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。 2.一般納稅人出租不動產(chǎn)新項目 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。1.7 租賃不動產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定租賃不動產(chǎn) 3.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn) 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一

43、縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。4.個人出租不動產(chǎn) 其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個人出租住房應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。1.8 取得不動產(chǎn)的抵扣規(guī)定增值稅一般納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)企業(yè)自

44、行開發(fā)的房地產(chǎn)。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。1.9 納稅義務(wù)發(fā)生時間01納稅人銷售、出租不動產(chǎn)為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)完成的當天或不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。注意：若發(fā)生了實施辦法第14條規(guī)定的視同銷售行為的其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。 1.10 納稅義務(wù)發(fā)生時間02納稅人提供租賃服務(wù)

45、采取預(yù)收款方式納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 注意：實施辦法第45條第（二）款：納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 1.11 納稅地點 基本規(guī)定屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售租賃不動產(chǎn)應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分

46、支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅?？劾U義務(wù)人應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。 特殊規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。房地產(chǎn)行業(yè)二、管理規(guī)定 房地產(chǎn)行業(yè)1、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告2、不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 15號公告 3、 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號

47、公告4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法 18號公告2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告一般納稅人4.30前自建一般簡易老項目轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)5.1后自建（價款+價外）5% 征收率（價款+價外）5% 預(yù)征率不動產(chǎn)所在地預(yù)繳 機構(gòu)所在地申報一般4.30前取得5.1后取得一般一般簡易（價款+價外-取得價）5% 征收率（價款+價外-取得價）5% 預(yù)征率（價款+價外-取得價）5% 預(yù)征率2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告小規(guī)模納稅人老項目轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)自 建不動產(chǎn)所在地預(yù)繳， 機構(gòu)所在地申報取 得一般（價款+價外-取得價）5% 征收率不含

48、個人（價款+價外）5% 征收率2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告?zhèn)€人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn) 差 額不動產(chǎn)所在地繳稅全 額一般（價款+價外）5% 征收率個體工商戶和其他個人（價款+價外-差額）5% 征收率全 額免 稅實施辦法第五十一條 納稅人銷售取得的不動產(chǎn)增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。征收率|預(yù)征率 為 5%。地稅部門不需辨別納稅人的增值稅計稅方式，簡便地稅的征收管理。 地稅代征2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告差額計算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）的憑證要求納稅人符合差額計算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）條件時，從全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不

49、動產(chǎn)時的作價的，需要取得合法有效憑證，否則不得扣除。 這里的合法有效憑證是指：稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證2.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告稅款計算 納稅人按5%的預(yù)征率或征收率預(yù)繳稅款的，按以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：以全額方式計算預(yù)繳基數(shù)的：應(yīng)預(yù)繳稅款 = 全部價款和價外費用 / (1+5%)*5%以差額方式計算預(yù)繳基數(shù)的：應(yīng)預(yù)繳稅款 = (全部價款和價外費用 不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價) / (1+5%)*5%在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)

50、轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。4.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告發(fā)票管理 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開；納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。4.1 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告征管罰則 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，如果自應(yīng)當預(yù)繳之月起，超過6個月沒有向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款的，機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進行處理。2.2 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 第15號 適用范圍：1、2016年5月1日后取得，并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)；2、201

51、6年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程3、用于新建不動產(chǎn)；用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，并增加不動產(chǎn)原值超過50% 的購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù) 。上述購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。不適用的范圍： 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目； 2、融資租入的不動產(chǎn)； 3、在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物2.2 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 第15號 抵扣方法及憑證：取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵

52、扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 待抵扣進項稅額記入“應(yīng)交稅金待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目。 2.2 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 第15號 特殊規(guī)定：1、已抵扣的進項，發(fā)生用途改變或非正常損失的處理。三種情形：購進時已全額抵扣的貨物和服務(wù)轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程，其已抵扣進項的40%的部分先轉(zhuǎn)出，并于專用的第13個月再抵扣。（第五條）已抵扣的不動產(chǎn)發(fā)生非常損失或用途改變的，按公式計算不得抵扣的部分。（第七條）已抵扣的在建工程發(fā)生非正常損失，全部轉(zhuǎn)出。（第八條）2.2 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣

53、暫行辦法 第15號 2.2- 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 第15號 特殊規(guī)定：2、在2年不動產(chǎn)進項稅額抵扣期間，如果發(fā)生銷售該不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程的，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售當期從銷項稅額中抵扣。特殊規(guī)定：3、在2年不動產(chǎn)進項稅額抵扣期間，如果發(fā)生注銷稅務(wù)登記的，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于注銷清算當期從銷項稅額中抵扣。2.2 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 第15號 特殊規(guī)定：4、按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。 可抵扣進項稅額增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額不動產(chǎn)凈值率 2

54、.2 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 第15號 管理規(guī)定：1、對于不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進項稅額。不動產(chǎn)待抵扣進項稅額（即40%的部分）記入“應(yīng)交稅金待抵扣進項稅額”科目核算，在可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目。2、分別建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。對用于不得抵扣進項稅項目（例如簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費等）的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在建立的臺賬中記錄分別核算不同不動產(chǎn)的進項稅額2.2 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 第1

55、5號 征管罰則 對于納稅人未按照有關(guān)規(guī)定抵扣不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程進項稅額的，主管國稅機關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進行處理 。2.2 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 第15號 2.3 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號公告適用范圍 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。轉(zhuǎn)租的問題2.3 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號公告不適用范圍 納稅人提供道路通行服務(wù)的情形。2.3 不動產(chǎn)經(jīng)營租賃 16號公告一般納稅人老項目5.1后

56、取得 不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。一般3%4.30前取得一般 3%簡易 5%2.3 不動產(chǎn)經(jīng)營租賃 16號公告小規(guī)模納稅人老項目住房不在同一縣（市、區(qū)）的，所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。在同一縣（市、區(qū)）的，機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。其他個人 5%減按1.5%不動產(chǎn)其他個人 5%單位、個體工商戶 5%不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅個體工商戶 5%減按1.5%注：個體工商戶 出租住

57、房，包括登記為一般納稅人的個體工商戶。 5%減按1.5%個體工商戶出租住房，包括已登記為一般納稅人的部分。2.3 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號公告納稅地點 一般情形下，納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。然而，對于不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地雖不在同一縣（市、區(qū)），但在同一直轄市或計劃單列市的，由該直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。2.3 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫

58、行辦法 16號公告稅款計算 需要進行稅款預(yù)繳的，納稅人應(yīng)按以下公式計算預(yù)繳稅款：適用一般計稅方法的：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額 / （1+11%）* 3%適用簡易計稅方法的：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額 / （1+5%）* 5% 或 1.5%在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2.3 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號公告征管罰則 出租不動產(chǎn)時，如果自應(yīng)當預(yù)繳之月起，超過6個月沒有向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款的，機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進行處理。征管法第六十四條.納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)

59、納稅款的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的增值稅征收管理暫行辦法 18號公告適用范圍：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的增值稅處理。其中“自行開發(fā)”，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)；2、以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的。差額計算銷售額 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計稅方法計稅時，可以從全部價款和價外費用中扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款，以計算銷售額。 注：1、房地產(chǎn)老項目，納稅人選擇一般計稅方法的，適用。 2、

60、土地價款按對應(yīng)的當期銷售房地產(chǎn)項目來扣除，可能不是一次扣除。2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的增值稅征收管理暫行辦法 18號公告差額計算銷售額 計算公式：銷售額 = （全部價款和價外費用 當期允許扣除的土地價款）/ （1+11%）當期允許扣除的土地價款 = （當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 / 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）* 支付的土地價款上述公式中：當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理