金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位課件

1、金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2022/7/30金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位項(xiàng)目工作方式由于本案特定的指標(biāo)素質(zhì)，項(xiàng)目將分別完成住宅產(chǎn)品及大體量商業(yè)產(chǎn)品兩個(gè)層面的定位報(bào)告。為了形成更為細(xì)致、針對(duì)性更強(qiáng)的產(chǎn)品定位，世家此次將完全采用住宅定位和商業(yè)定位分別撰寫(xiě)、獨(dú)立提報(bào)的方式。而本次提報(bào)的內(nèi)容，將主要圍繞住宅產(chǎn)品定位層面展開(kāi)。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)品牌延續(xù)和強(qiáng)化通過(guò)項(xiàng)目品牌強(qiáng)化企業(yè)品牌，奠定企業(yè)影響力，爭(zhēng)取更多的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)。項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)量高價(jià)優(yōu)快銷(xiāo)走量，支撐項(xiàng)目現(xiàn)金流；爭(zhēng)取更高的溢價(jià)能力，穩(wěn)定獲取超額利潤(rùn)！金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位要實(shí)現(xiàn)

2、量?jī)r(jià)齊升的目標(biāo)，必須通過(guò)兩條腿走路！途徑一：把握市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，精準(zhǔn)定位，迎合市場(chǎng)最主流客群的需求；途徑二：建立項(xiàng)目高品質(zhì)形象，通過(guò)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，確保產(chǎn)品后續(xù)銷(xiāo)售的量?jī)r(jià)齊升。明確了工作目標(biāo)和思路，我們的后續(xù)工作將主要圍繞對(duì)金堂房地產(chǎn)市場(chǎng)的解碼，以及本案的價(jià)值深挖，從而幫助本案確定最佳的發(fā)展方向！金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位目 錄第一部分 ：市場(chǎng)解碼第三部分 ：產(chǎn)品規(guī)劃第二部分 ：項(xiàng)目定位Contents第四部分 ：開(kāi)發(fā)分期第五部分 ：經(jīng)濟(jì)測(cè)算金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位市場(chǎng)解碼第一部分：城市解碼房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼項(xiàng)目解碼機(jī)遇與挑戰(zhàn)金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.1城市解碼1.1.1

3、城市發(fā)展大成都第三圈層中的大縣，分為發(fā)展較好的上五區(qū)及相對(duì)滯后的下五區(qū)金堂，地處成都平原東北部，距成都36公里，屬大成都第三圈層，幅員1154平方公里，轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個(gè)省級(jí)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，人口86萬(wàn)，是三圈層中的大縣；龍泉山脈和沱江將全縣一分為二，稱為“上五區(qū)”及“下五區(qū)”。其中。受到龍泉山脈極大阻礙的“下五區(qū)”區(qū)域，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后。上五區(qū)三星鎮(zhèn)趙鎮(zhèn)下五區(qū)淮口鎮(zhèn)土橋鎮(zhèn)龍泉山脈金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.1城市解碼1.1.5交通通路城市及區(qū)縣路網(wǎng)逐步完善，促進(jìn)“下五區(qū)”鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量向主城方向遷移。對(duì)外：成青金快速通道使金堂融入成都“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ，進(jìn)出便利，對(duì)外吸附力增強(qiáng)；對(duì)內(nèi)：逐

4、漸打破金堂被龍泉山脈阻隔，不平衡的發(fā)展?fàn)顩r，基本實(shí)現(xiàn)從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到城區(qū)半小時(shí)交通圈，促進(jìn)金堂縣域“下五區(qū)” 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民往城區(qū)方向大量遷移。金堂金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.1城市解碼1.1.2城鎮(zhèn)化水平城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)提速，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷入縣城人口逐年提高，帶來(lái)大量購(gòu)房需求伴隨金堂城市發(fā)展，以及對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的大量遷入，金堂城鎮(zhèn)化水平逐年提升，2011年城鎮(zhèn)化率已達(dá)到31%，存在大量的購(gòu)房入住需求；同時(shí)，金堂縣政府為推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，每年斥資8000萬(wàn)在青海等川外地區(qū)進(jìn)行巡展，也吸引部分看重金堂人居環(huán)境的川外養(yǎng)老人士青睞。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.1城市解碼1.1.3消費(fèi)實(shí)力城市人均收入穩(wěn)

5、定增長(zhǎng)，為住宅和商業(yè)市場(chǎng)提供有利的消費(fèi)支撐2011年金堂人均GDP總量達(dá)到18470元，而社會(huì)消費(fèi)零售總額也實(shí)現(xiàn)43.4億元，增速明顯，將全面帶動(dòng)城市消費(fèi)水平的提升；所以，伴隨城市及金堂整體人均收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，未來(lái)住宅和商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)將獲得更為有利的市場(chǎng)支持。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位老城區(qū)相關(guān)配套完善，但土地有限，后續(xù)缺少提檔升級(jí)的動(dòng)力和潛力；城南方向，產(chǎn)業(yè)區(qū)南移和大量配套逐步呈現(xiàn)，將成為城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)中心，并帶動(dòng)中高端消費(fèi)市場(chǎng)南移；統(tǒng)領(lǐng)教育資源的“大學(xué)城”落戶城東，伴隨相關(guān)配套和人員完善，將成為城市核心發(fā)展區(qū)域之一。1.1.4城市導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)重心南移、教育產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展，成為未來(lái)城區(qū)發(fā)展的兩個(gè)

6、主導(dǎo)方向1.1城市解碼當(dāng)前城市核心區(qū)域重點(diǎn)南移大學(xué)城向東發(fā)展金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.1城市解碼小結(jié):金堂經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，縣域內(nèi)“下五區(qū)”鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口成為中心城區(qū)對(duì)外吸附的核心增量伴隨近年經(jīng)濟(jì)增速，交通路徑不斷完善，金堂城區(qū)對(duì)外吸附力逐年提升，帶來(lái)大量的購(gòu)房需求。但是，目前仍然以縣域內(nèi)“下五區(qū)”鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口為主力，后續(xù)市場(chǎng)潛力還有待挖掘。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位基于對(duì)金堂城市發(fā)展的了解，我們繼續(xù)從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取更為具象化信息，以為本案定位提供更多的決策依據(jù)。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.1市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)整體供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。金堂住宅

7、市場(chǎng)09年至11年市場(chǎng)供需整體平衡。但2012年隨著藍(lán)光及恒大住宅產(chǎn)品大量投入市場(chǎng)，且后續(xù)儲(chǔ)備量極大，預(yù)計(jì)后市將持續(xù)存在供大于求的局面，銷(xiāo)售壓力倍增；總體來(lái)看，金堂市場(chǎng)年均消化量趨于穩(wěn)定， 近期出現(xiàn)爆發(fā)式增量購(gòu)買(mǎi)的可能性不大；2012年金堂商品房住宅均價(jià)約3600元/平米，與2011年基本持平，整體市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于銳理系統(tǒng)，2009年因政策原因數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不完全備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于銳理系統(tǒng)，2009年因政策原因數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不完全金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.2板塊分析新、老城版塊后續(xù)發(fā)展空間有限，城南板塊住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈金堂房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展

8、，已經(jīng)逐步形成新城、老城、城南、三星4大板塊。老城及新城板塊，配套最為齊全，但后續(xù)土地供應(yīng)稀缺，住宅市場(chǎng)發(fā)展空間有限；城南板塊，近期大量品質(zhì)項(xiàng)目動(dòng)工，代表目前金堂房地產(chǎn)發(fā)展最高水平，也預(yù)示后市競(jìng)爭(zhēng)將最為激烈；三星版塊，“大學(xué)城”資源帶動(dòng)住宅市場(chǎng)升溫，未來(lái)土地供應(yīng)的主量區(qū)域，但整體配套不足，亟待升級(jí)。三星板塊老城板塊新城板塊新城城北組團(tuán)城南板塊本案新城板塊區(qū)域?qū)傩裕豪^老城區(qū)后最早開(kāi)發(fā)的新區(qū)，生活配套完善，居住氛圍已形成，客戶認(rèn)可度較高。開(kāi)發(fā)狀況：沿十里大道為核心開(kāi)發(fā)區(qū)，后續(xù)發(fā)展偏離新城板塊核心區(qū)向北發(fā)展。限于金堂行政區(qū)范圍限制，可開(kāi)發(fā)土地殆盡。老城板塊區(qū)域?qū)傩裕豪暇劬訁^(qū)，生活配套完善，客戶有較多

9、感情積淀；但舊城改造還未全面推進(jìn)，區(qū)域形象有待提升。開(kāi)發(fā)狀況：目前供應(yīng)項(xiàng)目較少，后期基本無(wú)可供應(yīng)土地；三星板塊區(qū)域?qū)傩裕荷虡I(yè)生活配套有待完善。板塊內(nèi)規(guī)劃有大學(xué)城，目前已有川師文理學(xué)院、西南航空技術(shù)學(xué)院等多所大學(xué)進(jìn)入。開(kāi)發(fā)狀況：土地儲(chǔ)備較大，已有多宗土地成交，是金堂未來(lái)房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)區(qū)域。城南板塊區(qū)域?qū)傩裕涸I(yè)區(qū)，但北部鄰河為居住用地，居住氛圍逐步成型。受工業(yè)區(qū)規(guī)劃與鐵路影響，向南繼續(xù)擴(kuò)長(zhǎng)受限制開(kāi)發(fā)狀況：目前在售項(xiàng)目最多的板塊，大盤(pán)云集，代表金堂主城區(qū)最高開(kāi)發(fā)水平的區(qū)域，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。向北向東金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.2.1老城板塊以城區(qū)改善型客群為主，

10、小套三、套三暢銷(xiāo)，主力產(chǎn)品總價(jià)在30-40萬(wàn)三星板塊老城板塊新城板塊新城城北組團(tuán)城南板塊本案老城板塊客群來(lái)源：本地城區(qū)客群為主，趙鎮(zhèn)周邊客群為輔，部分下五區(qū)客群購(gòu)房目的：家庭結(jié)構(gòu)裂變，人口數(shù)增加，對(duì)老城有特殊感情，需要更大或品質(zhì)更高的居住環(huán)境的改善型客群年齡特征：35-45歲職業(yè)特征：公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企業(yè)高層產(chǎn)品需求：85-95小套三、100-120套三房?jī)r(jià)水平： 3600元/ 代表項(xiàng)目：觀瀾國(guó)際購(gòu)房要求：完善的生活及交通配套，喜愛(ài)大面積空間贈(zèng)送老城板塊以本地改善型客群為主，面積需求集中在85-95小套三、100-120套三，房?jī)r(jià)水平集中在3600元/ 左右，總價(jià)承受力在30-40萬(wàn)，看重

11、完善的生活及交通配套，喜愛(ài)大面積空間贈(zèng)送。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.2.2新城板塊以城區(qū)改善型客群為主，緊湊套三暢銷(xiāo)，主力產(chǎn)品總價(jià)在25-35萬(wàn)三星板塊老城板塊新城板塊新城城北組團(tuán)城南板塊本案新城板塊客群來(lái)源：本地城區(qū)客群為主，下五區(qū)及趙鎮(zhèn)周邊客群為輔，部分省外客群購(gòu)房目的：家庭結(jié)構(gòu)裂變，人口數(shù)增加及省外養(yǎng)老的改善型客戶及本地新婚、下五區(qū)剛需，年齡特征：26-45歲職業(yè)特征：白領(lǐng)階層、生意人、公務(wù)員產(chǎn)品需求：70-80套二、80-90小套三、90-110套三房?jī)r(jià)水平：3400元/ 代表項(xiàng)目：藍(lán)光觀嶺購(gòu)房要求：完善的生活及交通配套，追求有品質(zhì)的居住空間、喜愛(ài)大面

12、積空間贈(zèng)送新城板塊以本地改善型客群為主，面積需求集中在70-80套二、80-90小套三、90-110套三，房?jī)r(jià)水平集中在3500元/ 左右，總價(jià)承受力在25-35萬(wàn)，看重完善的生活及交通配套，追求有品質(zhì)的居住空間、喜愛(ài)大面積空間贈(zèng)送。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.2.3城南板塊“下五區(qū)”客群為主，緊湊套二、小套三暢銷(xiāo)，主力產(chǎn)品總價(jià)在25-30萬(wàn)三星板塊老城板塊新城板塊新城城北組團(tuán)城南板塊本案城南板塊客群來(lái)源：下五區(qū)客群為主，主城區(qū)客群為輔，部分省外客群購(gòu)房目的：向往城市生活但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的下五區(qū)剛需為主，返鄉(xiāng)及省外養(yǎng)老改善型客戶年齡特征：26-55歲職業(yè)特征：企業(yè)

13、職工、公務(wù)員、生意人產(chǎn)品需求：70-80套二、80-90小套三房?jī)r(jià)水平：3500-4300元/ 代表項(xiàng)目：恒大御景半島購(gòu)房要求：完善的生活及交通配套，追求有品質(zhì)的居住空間、喜愛(ài)大面積空間贈(zèng)送城南板塊以下五區(qū)剛需為主，面積需求集中在70-80套二、80-90小套三，房?jī)r(jià)水平集中在3500元/ 左右，總價(jià)承受力在25-30萬(wàn)，看重完善的生活及交通配套，追求有品質(zhì)的居住空間、喜愛(ài)大面積空間贈(zèng)送。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.2.4三星板塊分析“下五區(qū)”客群為主，緊湊套二、小套三暢銷(xiāo)，主力產(chǎn)品總價(jià)在25-30萬(wàn)三星板塊老城板塊新城板塊新城城北組團(tuán)城南板塊本案三星板塊客群來(lái)

14、源：下五區(qū)客群為主，主城區(qū)客群為輔，部分省外客群購(gòu)房目的：向往城市生活但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的下五區(qū)剛需為主，返鄉(xiāng)及省外養(yǎng)老改善型客戶年齡特征：26-55歲職業(yè)特征：企業(yè)職工、公務(wù)員、生意人產(chǎn)品需求：70-80套二、80-90小套三房?jī)r(jià)水平： 3600-4100元/ 代表項(xiàng)目：棕櫚湖國(guó)際社區(qū)購(gòu)房要求：完善的生活及交通配套，追求有品質(zhì)的居住空間、喜愛(ài)大面積空間贈(zèng)送三星板塊以下五區(qū)剛需為主，面積需求集中在70-80套二、80-90小套三，房?jī)r(jià)水平集中在3500元/ 左右，總價(jià)承受力在25-30萬(wàn)，看重完善的生活及交通配套，追求有品質(zhì)的居住空間、喜愛(ài)大面積空間贈(zèng)送。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地

15、產(chǎn)市場(chǎng)解碼區(qū)域項(xiàng)目名稱主要建筑形態(tài)高層面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)剩余套數(shù)月均銷(xiāo)售速度價(jià)格新城板塊金都華府中高層、高層70-130944356593600-3700現(xiàn)代生態(tài)水城花園洋房、多層、小高層、高層50-3001738282503300-3800藍(lán)光觀嶺小高層、中高層、高層、花園洋房、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、疊拼50-1101662112103340011000（別墅）三星板塊齊力棕櫚湖國(guó)際社區(qū)多層、中高層、高層、花園洋房、雙拼、聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟50-1801907664323600-4100老城板塊金山郡多層 70-20019281284300觀瀾國(guó)際高層50-110615312763600城南板塊潤(rùn)洲

16、金外灘疊拼別墅、小高層、中高層、高層50-116672543133500-13200水岸金城（未開(kāi)盤(pán)）小高層、高層、多層61-169約200090套（排號(hào)/月）2800-6000水城印象.金港上品多層、小高層、高層76-1331322249303500恒大.御景半島小高層、中高層、高層50-200277166888 3850-4300綠洲國(guó)際小高層50-110約65035230 3400-35001.2.2.5各板塊項(xiàng)目產(chǎn)品共性高層供應(yīng)為主，主力面積集中在70-110 ，價(jià)格缺少層級(jí)差異各個(gè)板塊中，部分樓盤(pán)有多層和別墅產(chǎn)品供應(yīng)，但市場(chǎng)供需量最大的物業(yè)形態(tài)主要集中在高層物業(yè)；高層產(chǎn)品的主力戶型區(qū)

17、間集中在70-110，也是目前市場(chǎng)客群接受度最高的面積區(qū)段；品質(zhì)高層的售價(jià)主要集中在3300-3500元/，定價(jià)區(qū)段趨同，也為市場(chǎng)客戶能夠承受的心理價(jià)位范圍。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.2.6小結(jié)城南是目前最主要的住宅開(kāi)發(fā)板塊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，下五區(qū)購(gòu)房人群為主要來(lái)源。板塊劃分客群來(lái)源購(gòu)房目的年齡特征職業(yè)特征產(chǎn)品需求總價(jià)承受老城板塊本地客群為主周邊客群為輔部分下五區(qū)客群首次改善型35-45歲公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企業(yè)高層85-95小套三100-120套三30-40萬(wàn)新城板塊本地客群為主下五區(qū)及趙鎮(zhèn)周邊客群為輔部分省外客群首次改善型為主剛需為輔26-45歲白領(lǐng)階層、生

18、意人、公務(wù)員70-80套二80-90小套三90-110套三25-35萬(wàn)城南板塊下五區(qū)客群為主主城區(qū)客群為輔部分省外客群剛需為主首次改善型為輔26-55歲企業(yè)職工、公務(wù)員、生意人70-80套二80-90小套三25-30萬(wàn)三星板塊下五區(qū)客群為主主城區(qū)客群為輔部分省外客群剛需為主首次改善型為輔26-55歲企業(yè)職工、公務(wù)員、生意人70-80套二80-90小套三25-30萬(wàn)老城、新城板塊發(fā)展受限；三星板塊地塊較生，處于發(fā)展初級(jí)階段；城南板塊代表著金堂地產(chǎn)發(fā)展的最高水平，主要吸引“下五區(qū)”及周邊廣泛客群，消費(fèi)基數(shù)較大。但由于各大開(kāi)發(fā)商在前期爭(zhēng)相拿地，也是目前在售項(xiàng)目最多、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊之一；就價(jià)格而言，

19、市場(chǎng)主要面向內(nèi)需，大部分購(gòu)房者承受力有限，也客觀導(dǎo)致各樓盤(pán)陷入價(jià)格戰(zhàn)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位所以，站位于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城南板塊，我們要使本案“青出于藍(lán)”，在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。在此，特別選取五個(gè)可類比項(xiàng)目進(jìn)行分析，希望能為本案在產(chǎn)品、客群定位等層面提供參鑒依據(jù)。1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.3競(jìng)品樓盤(pán)分析可類比項(xiàng)目的五種選取維度：同時(shí)或部分兼顧品牌開(kāi)發(fā)商、規(guī)?；_(kāi)發(fā)、熱銷(xiāo)樓盤(pán)、含大體量商業(yè)項(xiàng)目、與本案距離較近。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.3可類比項(xiàng)目選取恒大御景半島金都華府綠洲國(guó)際金港上品項(xiàng)目熱銷(xiāo)規(guī)模商業(yè)品牌距離恒大御景半島金都華府綠洲國(guó)際金港

20、上品藍(lán)光觀嶺藍(lán)光觀嶺金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.3產(chǎn)品層面高層產(chǎn)品供應(yīng)為主，品牌缺少溢價(jià)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱總占地面積（萬(wàn)）總建筑面積（萬(wàn)）容積率均價(jià)面積（）建筑形態(tài)總戶數(shù)月均銷(xiāo)售速度（套）首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間恒大.御景半島1042992.373850（精裝）50-200小高層、中高層、高層總戶數(shù)15000戶已供應(yīng)戶數(shù)2771戶88 2010-11-25金都華府10.9743.74.003600-370070-130（贈(zèng)送10以上）中高層、高層總戶數(shù)3000戶已供應(yīng)戶數(shù)944戶592012-1-5綠洲國(guó)際8.6272.76380050-110小高層總戶數(shù)2414戶 已供應(yīng)戶數(shù)3

21、08戶302011-12-22水城印象期金港上品11.5322-3500（多層4100）76-133多層、小高層、高層總戶數(shù)2462戶已供應(yīng)戶數(shù)1322戶302008-1-23藍(lán)光觀嶺2801.30.463300-350050-110高層、多層、別墅高層產(chǎn)品供應(yīng)為主，均價(jià)集中在3600左右，品牌開(kāi)發(fā)商與普通開(kāi)發(fā)商無(wú)溢價(jià)優(yōu)勢(shì)（恒大精裝房開(kāi)盤(pán)定價(jià)6000元/，超高價(jià)格使銷(xiāo)售一度陷入瓶頸，今年10月調(diào)整與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)接軌的3850 /后，勁銷(xiāo)近300套），說(shuō)明當(dāng)?shù)乜腿焊粗貎r(jià)格本身，對(duì)單價(jià)及總價(jià)價(jià)格敏感度極高；金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位項(xiàng)目名稱兩房三房四房及以上兩室兩廳單衛(wèi)三室兩廳單衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi)

22、三居半三室兩廳三衛(wèi)恒大御景半島80-9090-100123105-110125-135155-160115-130140-160180金都華府79.3（贈(zèng)送10）95-105（贈(zèng)送面積10-24）115-120（贈(zèng)送10）綠洲國(guó)際 8495-100135金港上品80-9095-110備注：以上數(shù)據(jù)均為各樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理提供 熱銷(xiāo)戶型項(xiàng)目在各銷(xiāo)售階段，緊湊三房均是絕對(duì)供需主力，大面積贈(zèng)送成為項(xiàng)目熱銷(xiāo)的核心因素之一；恒大、金都華府改變了區(qū)域過(guò)往相對(duì)單一的中大戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推出低總價(jià)、小兩房產(chǎn)品，面市即熱銷(xiāo)，說(shuō)明整體市場(chǎng)有向更為細(xì)致的戶型面積控制的發(fā)展趨勢(shì)。1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.3戶型層面三房是市

23、場(chǎng)主流需求，但面積逐步趨小，兩房需求開(kāi)始出現(xiàn)，贈(zèng)送面積是亮點(diǎn)金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.3客群層面“下五區(qū)”客群為購(gòu)房主力，城區(qū)、外鄉(xiāng)務(wù)工人群為輔，含少量省外養(yǎng)老人群下五區(qū)剛需及改善性換房客群為主，其中主城區(qū)客群被早期新城板塊消化現(xiàn)只剩部分主城區(qū)及返鄉(xiāng)務(wù)工人員下五區(qū)+主城區(qū)+返鄉(xiāng)務(wù)工人員+省外（青海為主）金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位訪談對(duì)象：李先生，35歲 ，企業(yè)管理人員，需求小套三，三口之家我是從下五區(qū)來(lái)看房子的，主要是想來(lái)這邊工作，這邊發(fā)展要比家鄉(xiāng)好很多，而且房子蓋得也好，我也沒(méi)什么錢(qián)，我覺(jué)得3600左右的單價(jià)是我能接受的極限了，而且我希望能在30萬(wàn)買(mǎi)個(gè)

24、套三是最理想的，現(xiàn)在先和老婆和小孩上來(lái)，以后父母要是來(lái)了也有住處，我們也好照顧些，我看了很多樓盤(pán)了，我覺(jué)得金都華府76平米的很好呀，3600的單價(jià)，還送10個(gè)平方，相當(dāng)于套二變套三，總價(jià)才28萬(wàn)不到，房子小點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，只要有三個(gè)臥室就好，最主要是便宜。1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.3深訪層面客戶希望保證功能間數(shù)量同時(shí)進(jìn)一步壓縮戶型面積，對(duì)單價(jià)及總價(jià)都極為敏感訪談對(duì)象：何肖遙，從業(yè)4年，河金港上品項(xiàng)目銷(xiāo)售人員到我們項(xiàng)目買(mǎi)房人群60%都是下五區(qū)來(lái)的，還有部分返鄉(xiāng)團(tuán)，都比較喜歡小套三，還有10%從青海來(lái)的，主要是政府每年在西北地區(qū)進(jìn)行巡展，青海那邊還是有一部分人來(lái)這里買(mǎi)房養(yǎng)老。其實(shí)我們的房子去化率一般，

25、主要是房型偏大，小套三沒(méi)有觀瀾國(guó)際小，贈(zèng)送也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，而且客戶對(duì)單價(jià)和總價(jià)都非常敏感，即使一套30萬(wàn)，都要問(wèn)單價(jià)是多少，超過(guò)3700，他們也都不愿意買(mǎi)了，賣(mài)多層吧，客戶覺(jué)得單價(jià)貴了，不接受要是我們有90平米的套三，再贈(zèng)送點(diǎn)面積，肯定就好走多了。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼1.2.3可類比項(xiàng)目啟示套二、套三需求量最大，必須控制單價(jià)及總價(jià)，產(chǎn)品創(chuàng)新應(yīng)有所突破競(jìng)品項(xiàng)目啟示：在市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，需求結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展趨勢(shì)下，項(xiàng)目可在保證套型功能間數(shù)量的同時(shí)，進(jìn)一步壓縮面積以控制總價(jià)，奠定后期快銷(xiāo)走量的基礎(chǔ)；同時(shí)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且各項(xiàng)目產(chǎn)品、價(jià)格、面積均雷同的情況下，項(xiàng)目必須在自

26、身品質(zhì)以及產(chǎn)品創(chuàng)新上有所突破，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?？腿簛?lái)源購(gòu)房目的面積需求總價(jià)承受核心客群下五區(qū)剛需套二、套三兼顧：60-10025萬(wàn)-30萬(wàn)主要客群主城區(qū)、返鄉(xiāng)務(wù)工剛需及首改套三為主，套二為輔：80-12030萬(wàn)-35萬(wàn)輔助客群省外購(gòu)房者改善型、養(yǎng)老套三為主：90-12035萬(wàn)-40萬(wàn)金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位有了對(duì)住宅市場(chǎng)的整體解讀，我們?cè)倩氐巾?xiàng)目自身，以求精準(zhǔn)定位，突出重圍！回到項(xiàng)目本身金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.3項(xiàng)目解碼1.3.1用地基礎(chǔ)條件地塊位于城南板塊，四面臨路，內(nèi)外均無(wú)自然資源，西側(cè)商業(yè)價(jià)值較高本案本案 項(xiàng)目用地位于金堂城南板塊，四面臨路。其中，地塊西側(cè)所臨城市干道

27、，是項(xiàng)目對(duì)外重要的形象展示面，昭示性強(qiáng)，外向型商業(yè)價(jià)值極高。 項(xiàng)目地塊方正，內(nèi)外均無(wú)自然景觀資源。其中，東面與居住區(qū)相接，西側(cè)有一行政辦公大樓，南向有一排汽車(chē)貿(mào)易公司及一個(gè)加油站。迎賓大道金堂大道金川路金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.3項(xiàng)目解碼1.3.2項(xiàng)目周邊環(huán)境周邊商業(yè)環(huán)境及生活配套發(fā)展均較為滯后 項(xiàng)目周邊為金堂新興的開(kāi)發(fā)區(qū)域，當(dāng)前發(fā)展剛進(jìn)入起步階段，商業(yè)環(huán)境及生活配套發(fā)展較為滯后。 在此環(huán)境下，通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃打造，完善及填補(bǔ)區(qū)域生活配套，將是項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)之一。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.3項(xiàng)目解碼1.3.3規(guī)劃指標(biāo)分析大體量的商業(yè)用地，可完善區(qū)域配套，并為住宅營(yíng)造生活場(chǎng)景

28、，促進(jìn)銷(xiāo)售項(xiàng)目用地容積率建筑限高住宅用地商業(yè)用地144畝3.09100米18.7萬(wàn)方11.1萬(wàn)方11.1萬(wàn)方的商業(yè)，不僅能使項(xiàng)目住宅客群享受完善商業(yè)及生活配套，提供生活便利性，又能完善區(qū)域及板塊配套，使項(xiàng)目成為區(qū)域商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者！商業(yè)部分住宅部分金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位結(jié)合城市發(fā)展、市場(chǎng)現(xiàn)狀及項(xiàng)目本身，分析我們具體面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)！1.4機(jī)遇和挑戰(zhàn)金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.4機(jī)遇和挑戰(zhàn)1.4.1機(jī)遇城市、板塊，以及項(xiàng)目自身的多元產(chǎn)品方向，都是本案成功的機(jī)遇要素。 城市機(jī)遇板塊機(jī)遇自身機(jī)遇隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，老城、新城供應(yīng)稀缺，城南板塊作為當(dāng)前熱點(diǎn)板塊，對(duì)客群吸附力最強(qiáng)。同時(shí)，版

29、塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈。大體量商業(yè)足以使項(xiàng)目成為區(qū)域的商業(yè)中心，也是本案最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。并且，商業(yè)能夠提升住宅生活品質(zhì)，住宅可為商業(yè)提供穩(wěn)定消費(fèi)人群，互有促進(jìn)。金堂城市化進(jìn)程加快，對(duì)下五區(qū)吸附力增加，周邊大量人口涌入，擴(kuò)大了購(gòu)房客群來(lái)源。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位1.4機(jī)遇和挑戰(zhàn)1.4.2挑戰(zhàn)激烈的市場(chǎng)環(huán)境、同質(zhì)化的住宅產(chǎn)品供應(yīng)，都為項(xiàng)目帶來(lái)極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。NO:1挑戰(zhàn)一：金堂當(dāng)前住宅市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈；挑戰(zhàn)二：縣域外購(gòu)房人群基數(shù)有限，金堂的住宅主要是賣(mài)給消費(fèi)能力有限的“下五區(qū)”客群。在目標(biāo)客群和戶型需求的較大相似度無(wú)疑加大了本案與市場(chǎng)同類項(xiàng)目的“貼身肉

30、搏”。NO:2金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位可以看到，本案擁有的城市和板塊機(jī)遇，并非自身獨(dú)有，而市場(chǎng)購(gòu)房客群的高度重疊以及對(duì)住宅產(chǎn)品需求的同質(zhì)化，又使整個(gè)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨價(jià)格肉搏之戰(zhàn)。我們?nèi)绾瓮怀鲋貒?？金堂金控?xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位全案突圍策略依托商業(yè)創(chuàng)造成熟口岸，建立一個(gè)高品質(zhì)的項(xiàng)目整體形象，并在價(jià)格無(wú)法大舉提升的前提下，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新方式，做性價(jià)比最高產(chǎn)品，最大化實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)走量。商業(yè)配套催熟地段產(chǎn)品創(chuàng)新提升性價(jià)比社區(qū)品質(zhì)拔高整體形象創(chuàng)新概念營(yíng)造生活方式壓縮面積降低總價(jià)突圍金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位第二部分：總體定位住宅定位商業(yè)定位金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2.1總

31、體定位YOHO城（優(yōu)活城） 打造金堂首個(gè)城市生活綜合體打造金堂首個(gè)城市生活綜合體金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2.1總體定位“優(yōu)活城”即優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)，活力的商業(yè)和宜居氛圍，展現(xiàn)一種積極追求生活的人生態(tài)度；YOHO，年輕的心態(tài)，全面優(yōu)化的生活空間和生活價(jià)值。定位詮釋金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2.2總體物業(yè)構(gòu)成“優(yōu)活城”細(xì)分兩大物業(yè)板塊商業(yè)板塊住宅板塊金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2.2全案物業(yè)構(gòu)成2.2.1商業(yè)板塊活力購(gòu)物公園備注：商業(yè)定位將另起篇章，以獨(dú)立報(bào)告的形式提供。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2.2.2住宅板塊住宅產(chǎn)品策略精準(zhǔn)定為產(chǎn)品以迎合市場(chǎng)最主流人群需求2.2全案物業(yè)

32、構(gòu)成金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2.2住宅總體定位2.2.3住宅產(chǎn)品策略策略一控制總價(jià)，20萬(wàn)套二、30萬(wàn)套三迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群過(guò)于看重單價(jià)和面積的心理，供應(yīng)性價(jià)比最高的產(chǎn)品組合。兩房三房四房及以上兩室兩廳單衛(wèi)三室兩廳單衛(wèi)/三室兩廳單衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)60-7070-8081-9081-9090-100100-110110-120120以上135以上20-25萬(wàn)25萬(wàn)-30萬(wàn)30萬(wàn)-35萬(wàn)30萬(wàn)-33萬(wàn)33萬(wàn)-35萬(wàn)35萬(wàn)-40萬(wàn)40萬(wàn)-45萬(wàn)45萬(wàn)以上50萬(wàn)以上金堂在售項(xiàng)目戶型面積匯總表金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位陰影部分計(jì)算一半產(chǎn)權(quán)面積。其原理為項(xiàng)目報(bào)規(guī)時(shí)，陰影部分為陽(yáng)臺(tái)（ 1.8米）設(shè)

33、計(jì)；項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，將陽(yáng)臺(tái)劃入臥室，從而增加臥室面積，使其完整。再通過(guò)委托封閉協(xié)議的方式進(jìn)行室內(nèi)和立面的統(tǒng)一處理。保利香檳光華改造前改造后策略二做足20%贈(zèng)送面積，迎合市場(chǎng)主流需求參鑒目前成都主流市場(chǎng)最受客戶青睞的戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)，盡量做足20%陽(yáng)臺(tái)面積，并將其完全實(shí)用化，極大提升產(chǎn)品性價(jià)比和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.2住宅總體定位2.2.3住宅產(chǎn)品策略金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位按真躍層戶型報(bào)建，陽(yáng)臺(tái)不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積，挑高客廳只計(jì)算一層面積。其原理為項(xiàng)目報(bào)規(guī)時(shí)，挑高陽(yáng)臺(tái)（ 1.8米）視為無(wú)上蓋陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積；挑高客廳（兩層）仍視作一層客廳的使用功能，按照一層面積計(jì)算。施工后期，再通過(guò)委托封閉、隔板等協(xié)議方式進(jìn)行

34、室內(nèi)和立面的統(tǒng)一處理。保利百合花園首層二層策略三市場(chǎng)補(bǔ)缺的差異性產(chǎn)品，創(chuàng)新躍層78=120引入完全區(qū)別金堂產(chǎn)品的創(chuàng)新躍層，最大程度的“偷面積”，將產(chǎn)品附加值做到極致?？紤]當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)該產(chǎn)品缺少認(rèn)知，為避免滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，建議一期僅規(guī)劃少量該產(chǎn)品測(cè)試客戶，作為后續(xù)同類產(chǎn)品的市場(chǎng)參考。2.2住宅總體定位2.2.3住宅產(chǎn)品策略金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2.2住宅總體定位2.2.4住宅客群定位目標(biāo)客群核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶核心客戶：下五區(qū)客群年齡特征：30-50歲社會(huì)屬性：在城市工作，或想往城市生活的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民物業(yè)需求：緊湊套三為主，適量套二；看中面積、總價(jià)、及生活配套。重要客戶：城區(qū)及“上五區(qū)”客群職

35、業(yè)特征：公務(wù)員、醫(yī)生、教師、公司職員、生意人年齡特征： 25-40歲社會(huì)屬性：有一定事業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求商業(yè)便利性及豐富性。物業(yè)需求：小套三、套三為主。重視房間功能及景觀配套。補(bǔ)充客戶：返鄉(xiāng)人員及省外客群職業(yè)特征：異地務(wù)工者及青海等地養(yǎng)老購(gòu)房者年齡特征： 30-60歲社會(huì)屬性：想在家鄉(xiāng)購(gòu)房養(yǎng)老返城人群及喜愛(ài)金堂環(huán)境的省外人群物業(yè)需求：套三為主，少量套二?？粗许?xiàng)目品質(zhì)及生活場(chǎng)景營(yíng)造。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2.2住宅總體定位2.2.5住宅戶型面積及配比：控制面積和總價(jià)的75-95緊湊套三為主力，輔以適量套二和3.5房?jī)墒覂蓮d單衛(wèi)60-65三室兩廳單衛(wèi)75-80三室兩廳雙衛(wèi)85-90客

36、群來(lái)源剛需下五區(qū)、主城區(qū)及返鄉(xiāng)務(wù)工人員剛需及首改下五區(qū)、主城區(qū)、省外購(gòu)房者剛需首次改善型下五區(qū)、主城區(qū)、返鄉(xiāng)務(wù)工人員、省外購(gòu)房者20萬(wàn)-25萬(wàn)27萬(wàn)-30萬(wàn)30萬(wàn)-32萬(wàn)面積需求總價(jià)承受產(chǎn)品類型 套型 套型面積（） 體量（）體量占比套數(shù) 套數(shù)占比高層兩室兩廳單衛(wèi) 60-651870010%288 13%三室兩廳單衛(wèi) （超大面積贈(zèng)送）75-805610030%701 32%三室兩廳雙衛(wèi) 85-905610030%623 29%三室兩廳雙衛(wèi) 90-953740020%394 18%三房半 110-1151870010%163 7%合計(jì)60-115187000100%2169 100%三室兩廳雙衛(wèi)9

37、0-95首次改善及二次以上改善型下五區(qū)、主城區(qū)、省外購(gòu)房者32萬(wàn)-35萬(wàn)三房半105-115再次改善型下五區(qū)、主城區(qū)、省外購(gòu)房者35萬(wàn)-40萬(wàn)金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位權(quán)重定價(jià)因素金都華府 綠洲國(guó)際 金港上品 觀瀾國(guó)際本案13.3%區(qū)位認(rèn)同8.5779710.0%外部自然環(huán)境8.5779715.0%交通狀況8.5889811.7%周邊市政生活配套8.5778.5710.0%小區(qū)環(huán)境配套8.58.58.58.596.0%規(guī)劃布局8.5889915.0%建筑設(shè)計(jì)8.588.598.510.0%建筑配套8.58.58894.0%物業(yè)管理8.58888.55.0%品牌形象98888均價(jià)36003

38、6003700360036452.2住宅總體定位2.2.6住宅價(jià)格建議：3700元/平米入市；主力總價(jià)25-35萬(wàn)/套通過(guò)市場(chǎng)比較評(píng)分法，初步確定項(xiàng)目的入市銷(xiāo)售價(jià)格為3645元/。同時(shí)，考慮項(xiàng)目大體量商業(yè)帶來(lái)的價(jià)值加分以及金堂購(gòu)房者對(duì)單價(jià)的敏感程度，建議本案參照城區(qū)主流樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，首期入市價(jià)格為3700元/，主力總價(jià)25-35萬(wàn)/套。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位物業(yè)建議第三部分：總平規(guī)劃建議住宅區(qū)產(chǎn)品建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位按照現(xiàn)有總平方案，用地西側(cè)主要規(guī)劃大體量商業(yè)綜合體，東側(cè)為住宅區(qū)。我們認(rèn)為，住宅區(qū)規(guī)劃“十字形”道路并全部布局商業(yè)街鋪的方式，存在兩個(gè)問(wèn)題：1、商業(yè)內(nèi)街布

39、局分散，人氣和商氣較難維系臨街商業(yè)的經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)大量通過(guò)性人流，而項(xiàng)目住宅區(qū)“十字型”街鋪完全依靠?jī)?nèi)街進(jìn)行規(guī)劃，雖然西側(cè)大商業(yè)及社區(qū)出入口將引導(dǎo)部分人流通過(guò)，但其畢竟非城市道路，部分街鋪的后續(xù)人氣和商氣較難維系；3.1總平規(guī)劃建議3.1.1現(xiàn)有規(guī)劃方案存在的問(wèn)題梳理金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位2、住宅區(qū)被“十字型道路” 完全分隔，居住組團(tuán)規(guī)模均較小，“品相”不佳。本案近19萬(wàn)住宅體量，是住宅區(qū)最主要的利潤(rùn)來(lái)源。但現(xiàn)有方案過(guò)于追求商業(yè)價(jià)值，反而影響到居住組團(tuán)的整體品質(zhì)，得不償失；一方面，各組團(tuán)規(guī)模均劃分過(guò)小，缺少大社區(qū)的氛圍和氣勢(shì)，影響消費(fèi)認(rèn)知；另一方面，建筑排布較為局促，無(wú)法呈現(xiàn)大中庭的空間

40、效果，對(duì)中庭戶型的溢價(jià)提升有限。3.1.1現(xiàn)有規(guī)劃方案存在的問(wèn)題梳理3.1總平規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位因此，針對(duì)住宅區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃方案存在的問(wèn)題，我們希望進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并遵循兩個(gè)原則:1、不減少現(xiàn)有方案對(duì)住宅區(qū)的商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)；2、有效提升居住組團(tuán)的整體性和品質(zhì)感。3.1.2規(guī)劃調(diào)整原則3.1總平規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位調(diào)整一：取消住宅區(qū)南北向規(guī)劃路，確保形成南北兩個(gè)較大規(guī)模居住組團(tuán)。意義在于，減少內(nèi)部道路對(duì)組團(tuán)的過(guò)渡分隔，為大中庭空間提供條件；調(diào)整二：住宅區(qū)東西向規(guī)劃路兩側(cè)，以及西側(cè)住宅的街鋪全部調(diào)整至兩層。意義在于，借助西側(cè)和橫向道路較高的商業(yè)價(jià)值，補(bǔ)充商業(yè)體量，

41、平衡因縱向道路取消而減少的商業(yè)指標(biāo)；調(diào)整三：住宅區(qū)調(diào)整部分樓棟位置，確保南北組團(tuán)均能形成大圍合、大中庭的空間感。意義在于，營(yíng)造大社區(qū)的居住氛圍，并使中庭戶型的居住價(jià)值更優(yōu)。高層區(qū)高層區(qū)3.1.3規(guī)劃調(diào)整三大建議3.1總平規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位此次總平方案最大調(diào)整點(diǎn)，在于取消南北內(nèi)街的一層街鋪，而疊加于其他街鋪位置的二層。就表象而言，二層街鋪的商業(yè)價(jià)值肯定低于一層。但是，一方面，需調(diào)整的街鋪體量有限，經(jīng)過(guò)指標(biāo)平衡，項(xiàng)目商業(yè)總體量并未減少。我們能夠通過(guò)提升二層商業(yè)的產(chǎn)品附加值，有效減少兩者間的價(jià)差；另一方面，調(diào)整后方案極大提升了主量住宅（18.7萬(wàn)）的居住品質(zhì)，后期住宅溢價(jià)能夠?qū)?/p>

42、總體產(chǎn)值進(jìn)行平衡。所以，我們認(rèn)為，調(diào)整后方案，無(wú)論是整體品質(zhì)還是產(chǎn)值層面，相對(duì)更為優(yōu)越。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位3.1.4大圍合、大中庭的組團(tuán)規(guī)劃，營(yíng)造出高品質(zhì)景觀空間和宜居氛圍。3.1總平規(guī)劃建議注：上圖僅作為規(guī)劃調(diào)整的效果示意，具體單體形態(tài)及落位需由設(shè)計(jì)單位結(jié)合規(guī)劃理念落實(shí)。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品建議商業(yè)產(chǎn)品建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位目前，金堂市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念已日趨成熟。對(duì)于絕大部分客戶來(lái)說(shuō)，他們對(duì)建筑產(chǎn)品也已具備相對(duì)深刻的認(rèn)知能力。所以，本案在單體規(guī)劃方面，需從滿足建筑功能需求以及人性化角度出發(fā)，針對(duì)梯戶比、建筑形體、戶型空間提出建議。3.2高

43、層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位高層產(chǎn)品的梯戶比一但過(guò)高，將導(dǎo)致戶型自身采光和通風(fēng)性能降低，也容易產(chǎn)生鄰里之間的干擾和私密性問(wèn)題。所以，結(jié)合本案主打剛需市場(chǎng)的產(chǎn)品定位，建議項(xiàng)目高層住宅采用兩梯四戶、兩梯六戶的兩種戶型組合形式。3.2.1梯戶比：結(jié)合經(jīng)濟(jì)性和檔次性，推薦兩梯四戶、兩梯六戶兩種戶型組合形式3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位上部戶型可實(shí)現(xiàn)南北朝向，采光、通風(fēng)、私密性相比于一般點(diǎn)式高層，檔次明顯提高。若朝向中庭，主要功能間均可享中庭景觀，無(wú)遮擋。單體形態(tài)推薦：兩梯四戶上、下部戶型主要房間均獲得良好的通風(fēng)和采光效果。3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂

44、金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位戶型結(jié)構(gòu)緊湊，相臨戶型間基本避免對(duì)視、干擾等私密性問(wèn)題。中部戶型獲得通透的通風(fēng)和采光，并有效避免與相鄰戶型的對(duì)視干擾。下部戶型正對(duì)中庭，主要房間均有開(kāi)闊的景觀視野，居住品質(zhì)較高。上部戶型緊湊、實(shí)用。單體形態(tài)推薦：兩梯六戶3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位兩梯四戶單體，主要臨住宅區(qū)西側(cè)和東西向規(guī)劃路的兩側(cè)排布；其余位置排布兩梯六戶單體。3.2高層住宅單體規(guī)劃建議高層區(qū)高層區(qū)兩梯四戶單體排布區(qū)域區(qū)域位于地塊縱深，均能享有良好的中庭景觀資源，居住價(jià)值較高；兩梯六戶單體排布區(qū)域區(qū)域臨市政道路，易受灰塵和噪音影響，而且外部缺乏優(yōu)質(zhì)的景觀資源可利用，居住

45、價(jià)值相對(duì)次之；金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位考慮到金堂客戶對(duì)戶型空間需求存在一些“本土化”特征，我們希望通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)刈≌a(chǎn)品的解讀，進(jìn)一步了解暢銷(xiāo)戶型的共性特征，以及當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨笙埠?。在售?xiàng)目暢銷(xiāo)戶型解析3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位第一，贈(zèng)送面積實(shí)用化，突出性價(jià)比； 借鑒成都近期的戶型創(chuàng)新方式，后期將陽(yáng)臺(tái)面積劃入室內(nèi)，增加實(shí)用房間； 另外，還利用結(jié)構(gòu)板擴(kuò)大贈(zèng)送面積，若金堂的規(guī)劃政策允許，本案可借鑒和參考。 早期的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，整個(gè)房間作為陽(yáng)臺(tái)報(bào)建，后期經(jīng)改造作為房間功能；觀瀾國(guó)際潤(rùn)洲金外灘在售項(xiàng)目暢銷(xiāo)戶型解析3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位

46、第二，重視動(dòng)靜分區(qū)，空間布局相對(duì)合理；觀瀾國(guó)際金山郡藍(lán)光錦繡香江在售項(xiàng)目暢銷(xiāo)戶型解析3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位第三，各功能間尺度均能兼顧經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性，相對(duì)放大客廳的尺度空間；觀瀾國(guó)際100（套三雙衛(wèi)）功能間開(kāi)間（）客廳+餐廳3.9主臥3.6次臥2.7可變空間3.3金都華府95（套三單衛(wèi)）功能間開(kāi)間（）客廳+餐廳3.9主臥3.3次臥3.3可變空間3.2錦繡香江91（套三單衛(wèi)）功能間開(kāi)間（）客廳3.9主臥3.3次臥3.0可變空間2.7在售項(xiàng)目暢銷(xiāo)戶型解析3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位金堂大部分樓盤(pán)均提供樣板間展示，客戶對(duì)各功能間尺度有直

47、觀感知。根據(jù)自身生活習(xí)慣和家庭結(jié)構(gòu)，他們也提出相對(duì)明確的需求點(diǎn)：業(yè)內(nèi)人士（金堂樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理或主管）：絕大部分客戶比較關(guān)注客廳、主臥開(kāi)間，一般要求主臥開(kāi)間10-12平米；普通戶型要求客廳開(kāi)間3.6米以上，大戶型要求開(kāi)間3.9米以上 ；客戶訪談（樓盤(pán)攔訪、定向客戶深訪）分類需求備注客廳面積多數(shù)人考慮有親朋接待的功能，要求相對(duì)寬敞；絕大部分客戶希望客廳能帶來(lái)景觀陽(yáng)臺(tái)；房間數(shù)量大部分購(gòu)房者的家庭結(jié)構(gòu)為2-3代居，對(duì)房間數(shù)量較為關(guān)注；房間尺寸對(duì)主臥尺度較為看重，其他房間要求能放置床即可；部分改善型客戶提出主臥需要衣帽間贈(zèng)送面積普遍存在賺實(shí)惠的心理，但均要求贈(zèng)送面積能放入室內(nèi)空間，看重實(shí)用價(jià)值。對(duì)入戶花園

48、不“感冒”在售項(xiàng)目暢銷(xiāo)戶型解析3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位金堂近期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)已有部分接軌成都流行的戶型創(chuàng)新方式；當(dāng)?shù)乜蛻艨粗貏?chuàng)新戶型的實(shí)用性，較高贈(zèng)送的套型，客戶更加認(rèn)可；由于購(gòu)房人群的家庭結(jié)構(gòu)多為2-3代居，尤其關(guān)注房間數(shù)量；對(duì)客廳、主臥空間關(guān)注度較高，其他房間要求能放置床即可。所以，利用規(guī)范允許的面積贈(zèng)送方式，最大程度控制單套戶型的建筑面積，升級(jí)功能間數(shù)量，將是指導(dǎo)本案戶型空間設(shè)計(jì)的重要策略。戶型空間建議3.2高層住宅單體規(guī)劃建議通過(guò)市場(chǎng)主流產(chǎn)品和客戶需求的分析，我們梳理出以下幾個(gè)結(jié)論：金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位緊湊套二：兩室兩廳單衛(wèi)（60-65）戶型空間

49、建議3.2高層住宅單體規(guī)劃建議 主臥開(kāi)間達(dá)到3.3米； 客廳開(kāi)間達(dá)到3.5米，可省略過(guò)道擴(kuò)大空間；改造后改造前金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位緊湊套三：三室兩廳單衛(wèi)（75-80）戶型空間建議3.2高層住宅單體規(guī)劃建議 景觀較弱的一個(gè)房間可以接受開(kāi)間2.7米，需能安置1.2米的床鋪； 主臥開(kāi)間保證3.3米以上，盡量帶轉(zhuǎn)角飄窗； 客廳開(kāi)間達(dá)到3.6米以上，與餐廳形成通廳，帶景觀陽(yáng)臺(tái)；改造后改造前金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位緊湊套三：三室兩廳雙衛(wèi)（85-90）戶型空間建議3.2高層住宅單體規(guī)劃建議 景觀較弱的一個(gè)房間面積可控制在5，可作為小書(shū)房使用； 主臥開(kāi)間保證3.3米以上，帶轉(zhuǎn)角飄窗； 客廳

50、開(kāi)間達(dá)到3.6米，與餐廳形成通廳，帶景觀陽(yáng)臺(tái)；改造后改造前金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位宜居套三：三室兩廳雙衛(wèi)（90-95）戶型空間建議3.2高層住宅單體規(guī)劃建議 景觀較弱的一個(gè)房間可以接受開(kāi)間2.7米，需能安置1.2米床鋪； 主臥開(kāi)間保證3.3米以上，帶轉(zhuǎn)角飄窗； 客廳開(kāi)間達(dá)到3.9米以上，與餐廳形成通廳，帶景觀陽(yáng)臺(tái)；改造后改造前金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位舒適套三：3.5房（110-120）戶型空間建議3.2高層住宅單體規(guī)劃建議 客廳與餐廳形成通廳，開(kāi)間達(dá)到4.0米以上； 多功能間約5，可作為小書(shū)房使用； 主臥開(kāi)間3.5米，帶衛(wèi)生間、獨(dú)立衣帽間。改造后改造前金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)

51、品定位創(chuàng)新躍層：3.5房（建筑面積75-80，實(shí)得面積115-120）首層改造后二層改造后戶型空間建議3.2高層住宅單體規(guī)劃建議金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位增加視覺(jué)魅力和韻律感，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)形象特征。3.2建筑立面及風(fēng)格建議新古典主意風(fēng)格（ART DECO）金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位3.2園林景觀建議園林風(fēng)格：歐陸風(fēng)情景觀園林是最能體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格和品質(zhì)的核心要素之一，要打造一個(gè)異域風(fēng)情的項(xiàng)目，景觀園林的設(shè)計(jì)質(zhì)量和呈現(xiàn)效果尤為關(guān)鍵；結(jié)合本案的建筑風(fēng)格，建議景觀園林選用歐陸風(fēng)情。金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位一、景觀園林不僅要滿足觀賞性的要求，還要符合實(shí)用性、功能性的原則，建議為項(xiàng)目配置以下主題功能板塊。中央水景；鄰里中心；兒童樂(lè)園。3.2園林景觀建議園林風(fēng)格：歐陸風(fēng)情金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位中央水景疊水 噴泉 中心花池3.2園林景觀建議園林風(fēng)格：歐陸風(fēng)情金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位樹(shù)陣雕塑座椅小廣場(chǎng)鄰里中心3.2園林景觀建議園林風(fēng)格：歐陸風(fēng)情金堂金控項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位兒童天地少兒活動(dòng)區(qū)幼兒互動(dòng)區(qū) 3.2園林景觀建議園林風(fēng)