2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項(xiàng)稽查前的納稅自查劉玉章

1、【房地產(chǎn)精品資料】12021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項(xiàng)稽查前的納稅自查劉玉章2一、我國新時期稅制改革動態(tài)一新時期稅制改革的策略、根本原那么和主要目標(biāo) 1、我國新時期的稅制改革采取的策略是分步實(shí)施 第一、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境決定的。 當(dāng)前實(shí)施稅制改革的重心應(yīng)該是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善的要求，對現(xiàn)行稅制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、漸進(jìn)式的調(diào)整。 第二、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢決定的。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，宏觀調(diào)控的重心應(yīng)該是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以保護(hù)好當(dāng)前良好的經(jīng)濟(jì)增長勢頭， 3第三、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的國家財(cái)政狀況決定的。

2、 2021年，我國實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值GDP136515億元，征收稅款25718億元，稅收收入占GDP的比重為18。84%。 建立公共財(cái)政是我國財(cái)政體制改革的根本方向。 優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)中央和地方的財(cái)政分配；公平各類經(jīng)濟(jì)主體的稅收負(fù)擔(dān)，平衡各方面的利益關(guān)系。 2、分步實(shí)施稅制改革的根本原那么 簡稅制 ：對現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進(jìn)行簡并 ； 要求對現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn) 。 寬稅基 ：拓展征稅范圍； 清理稅收優(yōu)惠，標(biāo)準(zhǔn)和壓縮減免稅工程 ; 結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求，對需要適當(dāng)縮小征稅范圍， 增加必要扣除。 4低稅率 ：解決名義稅率偏高的問題 ; 對某些稅率明顯偏低，稅負(fù)明顯偏輕的稅種，也需要 適

3、當(dāng)調(diào)高稅率。嚴(yán)征管 ：稅制改革方案設(shè)計(jì)要具有較強(qiáng)的可操作性; 強(qiáng)化稅收征管，保證稅制改革順利實(shí)施到位 . 3、分步實(shí)施稅制改革的主要目標(biāo) 進(jìn)一步發(fā)揮稅收組織財(cái)政收入、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入分配的職能;標(biāo)準(zhǔn)政府參與國民收入分配的方式，營造統(tǒng)一、公平、標(biāo)準(zhǔn)、透明的稅收制度環(huán)境. 第一、進(jìn)一步統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù):進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制;公平稅收負(fù)擔(dān)和稅收待遇，促進(jìn)平等競爭 . 第二、進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化稅收制度。構(gòu)建合理的稅制結(jié)構(gòu)，選擇適當(dāng)?shù)闹黧w稅種，明確和標(biāo)準(zhǔn)稅制要素;提升稅法級次，提高稅法的透明度。5 第三、進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)政府參與國民收入分配的方式。 第四、適度提高稅收占國民生產(chǎn)總值的比重 :

4、要通過稅制改革，適度擴(kuò)大稅基、清理稅收優(yōu)惠政策、實(shí)施費(fèi)改稅;在加強(qiáng)征管的前提下，確保稅收收入的增長與國民經(jīng)濟(jì)增長相互協(xié)調(diào)，適度提高宏觀稅負(fù)。 第五、促進(jìn)稅收與經(jīng)濟(jì)、社會和自然的協(xié)調(diào)開展。強(qiáng)化稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)節(jié)收入分配的功能，促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟(jì)與社會之間、人與自然之間、國內(nèi)開展與對外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。 第六、進(jìn)一步提高稅收征管效能。力求使改革后的稅制簡便易行，具有較強(qiáng)的可操作性，有利于建立科學(xué)嚴(yán)密的稅收征管機(jī)制，提高稅收征管的質(zhì)量和效率，降低征納雙方的稅收本錢。 第七、合理劃分中央與地方之間的稅收管理權(quán)限。在統(tǒng)一稅政前提下，明確界定稅權(quán)，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)，以充分調(diào)動中央和

5、地方兩個積極性。 6二新時期稅制改革的主要內(nèi)容1、統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅制：貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負(fù)的原那么 1實(shí)現(xiàn)兩法合并，制定?企業(yè)所得稅法?。 2降低企業(yè)所得稅稅率。 3統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)所得稅稅基。 4調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。 5保持政策的連續(xù)性。 2、增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變1什么是生產(chǎn)型增值稅？ 生產(chǎn)型增值稅是指在計(jì)算增值稅時，不允許將外購固定資產(chǎn)的價款包括年度折舊從商品和勞務(wù)的銷售額中抵扣。 國民生產(chǎn)總值= 總產(chǎn)出 - 中間消耗 = 勞動者報酬 + 生產(chǎn)稅凈額 + 固定資產(chǎn)折舊 + 營業(yè)盈余 生產(chǎn)增值稅的弊端 ： A、不利于降低投資稅負(fù)，影響經(jīng)濟(jì)增長； B、不利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技

6、術(shù)升級；7 C、不利于提高國內(nèi)產(chǎn)品的競爭力； D、不利于公平內(nèi)外資企業(yè)之間的增值稅稅負(fù)； E、不利于稅收管理本錢的降低。 2什么是消費(fèi)型增值稅？ 消費(fèi)型增值稅是指允許納稅人在計(jì)算增值稅額時，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購進(jìn)的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅。 實(shí)行消費(fèi)型增值稅有哪些好處？ 第一、從經(jīng)濟(jì)的角度看，有利于鼓勵投資，特別是民間投資，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)升級，有利于提高我國產(chǎn)品的競爭力。 第二、從財(cái)政的角度看，有利于消除重復(fù)征稅，有利于公平內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外產(chǎn)品的稅收負(fù)擔(dān)，有利于稅制的優(yōu)化；從長遠(yuǎn)看，由于實(shí)行消費(fèi)型增值稅將刺激投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對經(jīng)濟(jì)的增長將起到重要的拉動作用，

7、財(cái)政收入總量也會隨之逐漸增長。 第三、從管理的角度看，有利于降低稅收管理本錢，提高征收管理的效率。83如何推進(jìn)增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變？ 采取分步推進(jìn)的方法 ： 一方面是指在局部地區(qū)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)； 另一方面是指在局部行業(yè)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)。 3、城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，在適當(dāng)時機(jī)開征物業(yè)稅 城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革的方向是簡并稅種，清理收費(fèi)，降低負(fù)擔(dān)，實(shí)行費(fèi)改稅。 一是簡化現(xiàn)行稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制：合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，適當(dāng)時機(jī)開征物業(yè)稅；內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一征稅，適當(dāng)擴(kuò)大稅基；逐步推行按評估值征稅。 二是清理城鎮(zhèn)建設(shè)的各類收費(fèi)，把具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)為稅收。 三是進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)稅。 什么是

8、物業(yè)稅？ 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)不動產(chǎn)的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅。 91開征物業(yè)稅要注意的幾個根本問題稅種的功能定位及總體稅負(fù)確實(shí)定 核心問題：以收入目的為主，還是以社會 經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)為主；開征物業(yè)稅與其它相關(guān)稅種的關(guān)系 核心問題：要解決“多稅同源的問題，以降低納稅人的總體稅收負(fù)擔(dān) 房產(chǎn)稅對內(nèi) 、城市房地產(chǎn)稅涉外、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅稅制設(shè)計(jì)中的一些主要原那么A、居民原有住房與新購商品房的稅收區(qū)別 B、居民根本生活住房與投資性用房的稅收區(qū)別102物業(yè)稅制設(shè)計(jì)的具體方案 已在北京、深圳等六城市試運(yùn)

9、行空轉(zhuǎn)，年底，將選擇杭州、煙臺實(shí)轉(zhuǎn)。 方案一、設(shè)計(jì)原那么：合并現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費(fèi)， 執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。 A、房地產(chǎn)公司：流轉(zhuǎn)稅及附加稅 企業(yè)所得稅 物業(yè)稅 房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率 大約為1215% B、投資者：按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率 按購入價格 按重評價格 購置時繳納契稅 C、物業(yè)稅總體稅負(fù)：物業(yè)擁有期的稅負(fù)總額與物業(yè)購入原值應(yīng)大體一致。 11方案二： 設(shè)計(jì)原那么：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別進(jìn)行核算， 對土地，征收土地使用稅和土地使用費(fèi)， 對房產(chǎn)，合并現(xiàn)行的土地增值稅及房地產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅。 A、房地產(chǎn)公司：流轉(zhuǎn)稅及附加稅 企業(yè)所得稅 土地使用稅及土地使用費(fèi)， 稅費(fèi)率10%左右； 物業(yè)稅，稅率

10、5%左右。 B、投資者：按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率 按購入價格 按重評價格 購置時繳納契稅124、進(jìn)一步完善消費(fèi)稅制度 一是適當(dāng)調(diào)整征收范圍。對高檔消費(fèi)品、資源消耗品、不利于環(huán)境保護(hù)的產(chǎn)品 二是優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)水平。 三是完善征管方法。 5、個人所得稅改革的主要內(nèi)容 1個人所得稅有哪幾種稅制模式？綜合所得稅制模式、分類所得稅制模式、綜合與分類相結(jié)合的稅制模式二元模式、混合稅制模式； 2我國實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅稅制模式有什么好處？ 3個人所得稅改革的主要內(nèi)容是什么？ 第一、改革稅制模式 ：實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的稅制； 第二、合理界定納稅人標(biāo)準(zhǔn) ； 第三、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)，對納入綜合所得范圍

11、的應(yīng)稅所得，適當(dāng)降低最高邊際稅率，減少稅率檔次，調(diào)整稅率級距。對列入分類所得范圍確實(shí)定合理的稅率水平； 第四、標(biāo)準(zhǔn)減免稅政策 ； 第五、調(diào)整費(fèi)用扣除； 第六、進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)和拓寬稅基，堵塞稅收漏洞。136、出口退稅機(jī)制改革的主要內(nèi)容 我國現(xiàn)行的出口退稅機(jī)制存在一些亟待解決的矛盾和問題，主要是出口退稅機(jī)制不利于深化外貿(mào)體制改革，出口退稅結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求，出口退稅的負(fù)擔(dān)機(jī)制不盡合理，出口退稅缺乏穩(wěn)定的資金來源等。這些問題的存在使出口退稅資金無法及時得到保證，導(dǎo)致欠退稅問題十分嚴(yán)重，而且呈現(xiàn)逐年增長的勢頭，如不及時采取有效措施予以解決，勢必影響企業(yè)正常經(jīng)營和外貿(mào)開展，給財(cái)政金融運(yùn)行帶來隱患

12、，損害政府的形象和信譽(yù)。從改革機(jī)制入手抓緊解決出口欠退稅問題已迫在眉睫。 根本思路是，按照“新賬不欠，老賬要還，完善機(jī)制，共同負(fù)擔(dān)，推動改革，促進(jìn)開展的原那么 一是適當(dāng)降低出口退稅率。 二是加大中央財(cái)政對出口退稅的支持力度。 三是建立中央和地方共同負(fù)擔(dān)出口退稅的新機(jī)制。 四是推進(jìn)外貿(mào)體制改革，調(diào)整出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 通過完善法律保障機(jī)制等，加快推進(jìn)生產(chǎn)企業(yè)自營出口，積極引導(dǎo)外貿(mào)出口代理制開展。 同時，結(jié)合調(diào)整出口退稅率，促進(jìn)出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高出口貿(mào)易的整體效益。 五是累計(jì)欠退稅由中央財(cái)政負(fù)擔(dān)。 14?國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知?的解讀 當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主

13、要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過 大，商品住房價格上漲過快，供給結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂 ，這些均說明在住宅業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的泡沫。 一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)格土地管理： 1、根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)、供給方式及供給時間 ； 2、加大對閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為 ：二、嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房，穩(wěn)定住房價格；三、 要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場 ； 2003、2007年對個人購置住房又對外銷售的幾項(xiàng)優(yōu)惠政策 一營業(yè)稅：財(cái)稅2003210號、財(cái)稅200710號 15二土地增值稅 ： 財(cái)稅2003210號三個人所得稅： 財(cái)稅2003278號 四契稅：財(cái)稅20

14、03210號 五印花稅 印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國家對營業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了調(diào)整：1、自2021年月日起，對個人購置住房缺乏年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；2、個人購置普通住房超過年含年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購置非普通住房超過年含年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 16 特別需要說明的是，現(xiàn)行對個人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整了營業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花稅目前對此沒有優(yōu)惠政策，這次調(diào)整中也維持不變。 四、支持

15、普通百姓自住住房需求 各地要制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，原那么條件是 ： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在以上； 2、單套建筑面積在平方米以下； 3、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格倍以下。 允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在以內(nèi)。17五、完善城鎮(zhèn)廉租房制度 1、要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭根本住房需要。 2、鼓勵開展并標(biāo)準(zhǔn)住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。 六、嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入，嚴(yán)肅查處違法違

16、規(guī)銷售行為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將下述行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。 1、對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源； 2、發(fā)布不實(shí)價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費(fèi)者爭購； 3、對不履行開工時間、竣工時間、銷售價格位和套型面積控制性工程建設(shè)要求的，4、對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處分，并向社會公布。 18一、企業(yè)納稅籌劃概述 一納稅籌劃的概念:納稅人基于稅法標(biāo)準(zhǔn)，通過對籌資、投資、以及經(jīng)營活動實(shí)現(xiàn)進(jìn)度的合理安排，到達(dá)納稅零風(fēng)險、稅負(fù)相對最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化目的的管理活動。 二納稅籌劃的目的 1、減輕綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化； 2、獲取資金的時間價值；

17、3、實(shí)現(xiàn)納稅零風(fēng)險； 4、普及稅法，提高納稅人的納稅意識； 5、有利于稅法的不斷完善。19三企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn) 1、企業(yè)納稅籌劃在空間上的全面性； 2、企業(yè)納稅籌劃在時間上的全過程性； 3、納稅籌劃的全員性。 20(四) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的主要方法1、轉(zhuǎn)讓定價法： 1轉(zhuǎn)讓定價的方式。 2轉(zhuǎn)讓定價的方法 利用商品交易的籌劃： 利用原材料和零部件購銷的籌劃： 利用固定資產(chǎn)購建的籌劃： 利用提供勞務(wù)的籌劃： 利用無形資產(chǎn)的籌劃： 利用租賃業(yè)務(wù)的籌劃： 利用借款費(fèi)用的籌劃： 212、用因素分解法來研究企業(yè)所得稅的納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃因素分解圖流轉(zhuǎn)稅的納稅籌劃應(yīng)納稅額=銷售單價銷售數(shù)量-本

18、錢+費(fèi)用+稅金+損失 適用 稅率收入總額 準(zhǔn)予稅前扣除工程金額應(yīng)納稅所得額如何計(jì)量 何時確認(rèn)扣除范圍 怎么扣除 扣除方法低稅率臨界點(diǎn)籌劃223、銷售時間遞延法 1分期收款方式： 2賒銷方式： 3委托代銷方式： 4配比原那么在營業(yè)收入中的應(yīng)用： 4、計(jì)稅營業(yè)額減除法 ： 營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額=全部收入購置 或抵債)原價5、比較法： 6、避稅臨界點(diǎn)法: 237、分劈法：8、籌資本錢抵扣法： 息稅前資產(chǎn)收益率 借款費(fèi)用率 財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)息稅前資產(chǎn)收益率 息稅前凈利潤/資產(chǎn)平均占用額息稅前凈利潤 凈利潤 所得稅借款費(fèi)用24三會計(jì)處理是納稅籌劃實(shí)現(xiàn)的重要手段.會計(jì)實(shí)現(xiàn)：運(yùn)用會計(jì)原那么、會計(jì)程序、會計(jì)方法使會

19、計(jì)主體的經(jīng)營決策、經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營活動成為事實(shí)的過程。1、為什么會計(jì)處理是納稅籌劃實(shí)現(xiàn)的重要手段？ 1稅收對會計(jì)核算的依附性： 2納稅籌劃只是一種規(guī)劃，還需要采用一定的手段去完成。 3會計(jì)處理是納稅籌劃實(shí)現(xiàn)的重要手段,而不是唯一手段. 252、會計(jì)處理如何為納稅籌劃效勞。 1會計(jì)人員參與企業(yè)籌建的籌劃。 2設(shè)計(jì)一套符合法規(guī)制度并能滿足納稅籌劃需要的本企業(yè)的?具體會計(jì)核算方法?。 3會計(jì)處理要具有整體觀念。 4會計(jì)人員要勤于鉆研業(yè)務(wù)，運(yùn)用會計(jì)原那么、會計(jì)程序和會計(jì)處理方法為納稅籌劃效勞。 5納稅籌劃寓于會計(jì)核算的全過程之中。 6作好納稅的根底工作266做好納稅的根底工作： 國家稅收法規(guī)的搜集、解讀

20、、加工、整理工作: 組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)稅收法規(guī): 企業(yè)納稅籌劃的日常組織工作: 建立納稅臺帳: 編報企業(yè)納稅情況分析報告: 企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)工作:27 第三講 營業(yè)稅的納稅納稅籌劃營業(yè)稅的稅收稽查要點(diǎn)： 1檢查企業(yè)對應(yīng)稅營業(yè)額確實(shí)認(rèn)是否正確、合理，營業(yè)收入是否包括各種價外費(fèi)用。按合同規(guī)定時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否申報納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。 2銷售房產(chǎn)預(yù)收款預(yù)收定金是否及時申報納稅。 3動、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報納稅。 4以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險，并且收取固定利潤或按銷售

21、收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。 5檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為。 6通過對房地產(chǎn)企業(yè)“企業(yè)利潤分配及“營業(yè)外支出等會計(jì)科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈與行為。 28 7是否存在低價銷售的行為。檢查企業(yè)在銷售商品房時，是否存在價格明顯偏低而無正當(dāng)理由。假設(shè)存在這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。 8各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報納稅。 9其他營業(yè)稅涉稅問題。 本期營業(yè)稅應(yīng)納稅額=主營業(yè)務(wù)收入+期末預(yù)收賬款- 期初預(yù)收賬款+價外收費(fèi)X5%一營業(yè)額的計(jì)量 1、商業(yè)折扣 :又稱折扣銷售或打折，是指企業(yè)為促進(jìn)銷售，在商品、勞務(wù)價格上給予購貨方的優(yōu)惠。 例、某

22、房地產(chǎn)公司售出別墅一棟，400平方米，售價120萬元，贈送一個車庫，15平方米，市場價3萬元。發(fā)票填寫別墅一棟，價120萬元。 應(yīng)補(bǔ)稅款：營業(yè)稅及附加30000X5.5%=1650元 企業(yè)所得稅30000X33%=9900元 個人所得稅30000/1-20%X20%=7500元 計(jì)入營業(yè)外收入再補(bǔ)交企業(yè)所得稅 2475元 合計(jì)21525元,稅負(fù)71.35% 29 如何開具發(fā)票? 1先打折再銷售：120X97.57%=117.084萬元 3X97.57%=2.926萬元 (2)把銷售額和折扣額開在同一張發(fā)票上. 2、現(xiàn)金折扣及其在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用： 現(xiàn)金折扣是指賒銷發(fā)生后，債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)

23、定期限內(nèi)付款，而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 現(xiàn)金折扣與商業(yè)折扣的區(qū)別 1對公的現(xiàn)金折扣 2對私的現(xiàn)金折扣 企業(yè)會計(jì)制度要求采用總額法對現(xiàn)金折扣進(jìn)行會計(jì)處理，銷貨方給予客戶的現(xiàn)金折扣，從融資的角度看，屬于一種理財(cái)費(fèi)用，應(yīng)在實(shí)際發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期“財(cái)務(wù)費(fèi)用。 現(xiàn)金折扣的憑證；現(xiàn)金折扣要登記?納稅調(diào)整臺賬?； 如何填報?企業(yè)所得稅納稅申報表?。 30 3、銷售折讓 :銷售折讓是指商品銷售后，由于其品種、質(zhì)量等原因購貨方提出異議，商品雖未退回，但銷貨方需給予購貨方一種價格折讓，其實(shí)質(zhì)是原銷售額的減少。 國稅發(fā)1997150號：?銷售退出與索取折讓證明單? 4、銷售退回：稅法規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的銷售退回，只要購

24、貨方提供退貨的適當(dāng)證明，可沖銷退貨當(dāng)期的銷售收入。 會計(jì)制度及相關(guān)準(zhǔn)那么規(guī)定： 企業(yè)銷售商品發(fā)生的銷售退回,其相關(guān)的收入、本錢等一般應(yīng)直接沖減退回當(dāng)期的銷售收入和銷售本錢等。 屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)涉及的報告年度所屬期間的銷售退回，應(yīng)當(dāng)作為資產(chǎn)負(fù)債表日后調(diào)整事項(xiàng)，調(diào)整報告年度相關(guān)的收入、本錢等。31 稅法規(guī)定： 企業(yè)發(fā)生的銷售退回,只要購貨方提供退貨的適當(dāng)證明,可以沖減退貨當(dāng)期的銷售收入。 企業(yè)年終申報納稅匯算清繳前發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng),所涉及的應(yīng)納所得稅調(diào)整,應(yīng)作為報告年度的納稅調(diào)整。企業(yè)年度申報納稅匯算清繳后發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng),所涉及的應(yīng)納所得稅調(diào)整,應(yīng)作為本年度的納稅調(diào)整。 差

25、異分析 除屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的銷售退回,可能因發(fā)生于報告年度申報納稅匯算清繳之后,相應(yīng)產(chǎn)生會計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定對銷售退回相關(guān)的收入、本錢等確認(rèn)時間不同外,對于其他的銷售退回,會計(jì)制度規(guī)定與稅法規(guī)定是一致的。32 批準(zhǔn)報出日匯算日退貨日1月1日報告年度本年度報告年度本年度匯算清繳日退貨日 批準(zhǔn)報出日1月1日33 例、甲公司2007年財(cái)務(wù)報告經(jīng)董事會批準(zhǔn)已于2021年3月28日報出，該公司2007年所得稅匯算清繳于2021年2月25日辦完。由于質(zhì)量原因，2007年10月售出的一套住房，客戶提出退房，該房售價300萬元，本錢價270萬元在未發(fā)生退房時應(yīng)交企業(yè)所得稅為363萬元2021年2月21日甲

26、公司已收回住房，客戶已將發(fā)票退回。 會計(jì)處理 A、調(diào)整2007年度主營業(yè)務(wù)收入及相關(guān)科目 借：以前年度損益調(diào)整 3000000 貸：應(yīng)付帳款某客戶 3000000 、調(diào)整2007年度主營業(yè)務(wù)本錢 借：開發(fā)產(chǎn)品 2700000 貸：以前年度損益調(diào)整 270000034 C、調(diào)減營業(yè)稅 借：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅 150000 貸：以前年度損益調(diào)整 150000 納稅調(diào)整 a.調(diào)整2007年度的所得稅和應(yīng)交所得稅 借：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 49500 1533 貸：以前年度損益調(diào)整 49500 b.調(diào)整2007年度未分配利潤 借：利潤分配未分配利潤 100500 貸：以前年度損益調(diào)整 10050035

27、 例2、乙公司2007年度所得稅匯算清繳于2021年2月15日完成，2月25日，乙公司收到2007年11月售出商品房退回，客戶退回了發(fā)票，該房銷價180萬元，本錢價150萬元，退房款已支付該公司2007年度匯算清繳時確定應(yīng)交所得稅231萬元，會計(jì)利潤650萬元該公司2007年度財(cái)務(wù)報告于2021年3月8日經(jīng)董事會批準(zhǔn)對外報出 會計(jì)處理 A. 調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)收入 借：以前年度損益調(diào)整 1800000 貸：銀行存款 1800000 B、調(diào)整營業(yè)稅 借：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅 90000 貸：以前年度損益調(diào)整 9000036 C、 調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)本錢 借：開發(fā)產(chǎn)品 1500000 貸：以前

28、年度損益調(diào)整 1500000 納稅調(diào)整 A. 應(yīng)付稅款法 a、2007年度會計(jì)報表 借：利潤分配未分配利潤 210000 貸：以前年度損益調(diào)整 210000 b、2021年度會計(jì)報表 假設(shè)乙公司2021年度會計(jì)利潤為800萬,沒有其他調(diào)整事項(xiàng). 2021年度應(yīng)納稅所得額=800-21=779萬元 2021年度應(yīng)交所得稅=77933%=257.07萬元37 確認(rèn)所得稅費(fèi)用的會計(jì)分錄為： 借：所得稅 2570700 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 2570700 B、納稅影響會計(jì)法： a、 2007年度會計(jì)報表 借：遞延稅款 69300 (21000033%) 貸：以前年度損益調(diào)整 69300 借：利潤分

29、配未分配利潤 140700 貸：以前年度損益調(diào)整 140700 b、 2021年度會計(jì)報表 借：所得稅 2640000 (800萬X33%) 貸：遞延稅款 69300 應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 257070038 5、違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 財(cái)稅200716號“因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。這條規(guī)定包含著兩層含義，一是賠償金收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅營業(yè)額；二是賠償金收入應(yīng)使用營業(yè)稅發(fā)票。 6、關(guān)于轉(zhuǎn)讓在建工程的稅收政策和納稅籌劃 1轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)行施工階段的在建工程按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中

30、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)工程征收營業(yè)稅。 2轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建工程，按“銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。 例、甲企業(yè)有一在建工程，評估 500 萬賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼續(xù)完成該工程，又投入開發(fā)費(fèi)用 400 萬。該工程建成后，售價為 1000 萬。 籌劃前：甲方交稅25萬；乙方交稅50萬。39財(cái)稅2006191號文件規(guī)定：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 甲方投在建工程500萬 丙方 乙方投現(xiàn)金400萬 投資免稅 工程建成對外銷售交納10005%的營業(yè)稅40 7、關(guān)于合作建房的納稅籌劃： 合作建房:是指由一方簡稱甲方提供土地，另

31、一方簡稱乙方提供資金的合作建房。 第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的局部土地使用權(quán)和局部房屋所有權(quán)相互交換。 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地?fù)Q房 轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷售局部不動產(chǎn) 計(jì)稅營業(yè)額：按?細(xì)那么?第15條核定。 41例1、甲企業(yè)提供5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供2004萬元資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價800萬，其余自用。 乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬“自建建筑物后銷售 ，應(yīng)按“建筑業(yè)、“銷售不動產(chǎn)各交一道營業(yè)稅，計(jì)算組成計(jì)稅價格，假設(shè)本錢利潤率分別

32、為8%、10%： 建筑業(yè)計(jì)稅價格=2004X50%X1+8%1-3% =1113.4萬元 建筑業(yè)營業(yè)稅=1113.4X3%=33.4萬元 銷售不動產(chǎn)計(jì)稅價格=1113.4X1+10%1-5% =1289.2萬元 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1289.2X5%=64.5萬元甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)，應(yīng)交營業(yè)稅 1289.2X5%+800X5%=104.46萬元42 甲方出土地,乙方出資金,房屋建成先由乙方使用假設(shè)干年,然后,把房屋土地一起歸還甲方. 實(shí)質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例2、甲方將土地所有權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1

33、000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方。 乙方按銷售不動產(chǎn)交稅： 10001+10%1-5%5%=57.89萬元 甲方按效勞業(yè)-租賃業(yè)交稅： 10001+10%1-5%5%=57.89萬元43 第二種方式甲方以土地使用權(quán),乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。 雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅； 合營企業(yè)：按銷售不動產(chǎn)征稅。 甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成 將土地使用權(quán) 提取固定利潤 轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè) 就甲方提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。 合營企業(yè)：按銷售不動產(chǎn)征稅。 44 例3、甲方

34、以土地所有權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益。合營企業(yè)本年取得銷售收入1000萬元，甲方分得投資收益200萬元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營業(yè)稅：200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式 :免稅 例4、甲方以土地所有權(quán)10000平方米、乙方以貨幣資金8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取“利潤分成、風(fēng)險公擔(dān)的分配形式。當(dāng)年建成住宅500套，銷售400套，每套15萬元。年終，經(jīng)董事會決議，甲方分得住宅5套，乙方分得8套。 甲方以土地投資，采取利潤分成、風(fēng)險共擔(dān)的分

35、配形式，不交營業(yè)稅。甲、乙分得住宅視同銷售，由合營企業(yè)交營業(yè)稅： 400+5+8X15X5%=309.75萬元45 8、固定資產(chǎn)處置的定價技巧 免稅臨界點(diǎn)銷售價格=原價1 稅率例、某公司欲處理一臺設(shè)備，原價200萬，已提折舊18萬，應(yīng)如何定價？ 解：臨界點(diǎn)銷售價格=2001 2%=204.08萬元 原價 處置固定資產(chǎn)定價范圍1.0204原價 固定資產(chǎn)原價 定價系數(shù)1.0204 低收益區(qū) 假設(shè)售價為200萬，企業(yè)收益200萬；假設(shè)售價為202萬，應(yīng)交增值稅：3.89萬，企業(yè)收益為198.11萬；假設(shè)售價為210萬，應(yīng)交增值稅4.04萬，企業(yè)收益為205.96萬。46售價 原價 毛利為售價；售價

36、原價 毛利 = 售價 增值稅額 財(cái)稅2006029號：納稅人銷售自己使用過的應(yīng)征消費(fèi)稅的機(jī)動車、摩托車、游艇，售價超過原值的，按4%的征收率減半征收增值稅，售價未超過原值的，免征增值稅。 9、價外費(fèi)用的計(jì)算 價外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。 例、某房地產(chǎn)公司2021年取得銷售收入2004萬元，代有關(guān)部門收取燃?xì)赓M(fèi)、管道費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)100萬元，預(yù)收房款收入300萬元。 應(yīng)交營業(yè)稅=2004+100+300X5%=120萬元 47 國稅發(fā)202169號?關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金免征營業(yè)稅問題的通知?：開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金免征營業(yè)

37、稅。 ?關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)征營業(yè)稅的問題的通知?國稅發(fā)2002217號規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“效勞業(yè)稅目中的“代理業(yè)務(wù)，因此，不計(jì)征營業(yè)稅。 48二營業(yè)收入確認(rèn)時間的籌劃1、營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額的稅前減除： 單位和個人銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)稅營業(yè)額的計(jì)算：包括購置的資產(chǎn)、抵債資產(chǎn) 財(cái)稅200716號規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價

38、后的余額為營業(yè)額。 計(jì)稅營業(yè)額=全部收入購置受讓原價 或抵債作價保險業(yè)：計(jì)稅營業(yè)額=全部保費(fèi)收入分保保費(fèi)金融企業(yè)買賣金融商品：計(jì)稅營業(yè)額=賣出價買入價49金融企業(yè)受托收款：計(jì)稅營業(yè)額=全部收入支付委托方價款金融企業(yè)融資租賃：計(jì)稅營業(yè)額=全部價款租賃物本錢勞務(wù)公司營業(yè)額： 營業(yè)額 = 從用工單位收取的全部價款 轉(zhuǎn)付工資及福利費(fèi) 代辦社會保險 代辦住房公積金 代辦報銷業(yè)務(wù)費(fèi)建筑安裝、通訊線路工程、輸送管道工程計(jì)稅營業(yè)額： 計(jì)稅營業(yè)額=工程價款設(shè)備價款 財(cái)稅200716號規(guī)定：“通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成工程主體的防腐管段、管件彎頭、三通、絕緣接頭、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加

39、熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計(jì)稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額，也不包括設(shè)備價款，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。 郵政電信計(jì)稅營業(yè)額=全部收入支付給合作方價款50運(yùn)輸企業(yè)計(jì)稅營業(yè)額=全部收入支付給其他運(yùn)輸企業(yè)的運(yùn)費(fèi)旅游企業(yè)計(jì)稅營業(yè)額=全部旅游收入代游客支付的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票費(fèi)、支付給其他旅游企業(yè)的旅游費(fèi)廣告代理業(yè)計(jì)稅營業(yè)額=全部收入支付的廣揭發(fā)布費(fèi)物業(yè)企業(yè)計(jì)稅營業(yè)額=全部收入代業(yè)主承租者支付的 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房屋租金 關(guān)于營業(yè)額減除工程的憑證 營業(yè)額減除工程支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除工程支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證

40、。 營業(yè)額減除工程支付款項(xiàng)支付給境外的，該減除工程支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付款憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出據(jù)的公證證明。 討論：計(jì)稅營業(yè)額的稅前扣除是否會引起房地產(chǎn)行業(yè)銷售形式的變化 ？51 2、一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 ，“應(yīng)于實(shí)際收取價款或取得了索取價款的憑據(jù)權(quán)利時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3、分期收款銷售收入確實(shí)認(rèn)：“應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用分期收款方式銷售一棟寫字樓,售價1000萬元，開發(fā)本錢840萬元，合同約定，售樓款分四次收回，寫字樓已交付買方，第一期樓款250萬已存入銀行。 會計(jì)核算操作程序：“一交四分期 1將寫字樓交付買方 借：分期

41、收款開發(fā)產(chǎn)品 840萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 840萬 522收到第一期樓款 借：銀行存款 250萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 250萬3開具發(fā)票計(jì)算營業(yè)稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 12.5萬 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 12.5萬 4結(jié)轉(zhuǎn)本錢 銷售本錢率 = 840 / 1000 = 84% 本期本錢= 250 X 84% = 210萬 借：主營業(yè)務(wù)本錢 210萬 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 210萬534、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品5、委托代銷銷售方式的納稅籌劃 1收取手續(xù)費(fèi)方式： 稅法規(guī)定：“采取支付手續(xù)費(fèi)方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。增設(shè)三個會計(jì)科目：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品

42、受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 代銷開發(fā)產(chǎn)品款委托方受托方購房人房產(chǎn)房產(chǎn)發(fā)票收費(fèi)54 例：甲房地產(chǎn)公司將一棟已建好的住宅樓委托乙公司代銷，面積5000平方米，單位售價每平米3000元，本錢價每平方米2500元，截止2月已售房1500平方米，乙公司已將代銷清單送甲公司，手續(xù)費(fèi)按2%支付。 甲公司會計(jì)處理： A、將樓交予受托方 借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到受托方代銷清單，對購房人開具發(fā)票 借、應(yīng)收帳款乙公司 4500000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4500000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 225000 C、計(jì)提手續(xù)費(fèi) 借：營業(yè)費(fèi)用

43、 90000 貸：應(yīng)收帳款乙公司 90000 55 D、結(jié)轉(zhuǎn)本錢 借：主營業(yè)務(wù)本錢 3750000 2500X1500 貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 3750000 乙公司會計(jì)處理： A、受托代銷住宅樓 借：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸、代銷開發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、本月售樓1500平方米 借：銀行存款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 甲公司 4500000 C、轉(zhuǎn)銷代銷開發(fā)產(chǎn)品款 借：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸、受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 450000056 D、計(jì)提手續(xù)費(fèi)，對甲開具發(fā)票 借：應(yīng)付帳款甲公司 90000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 90000 E、計(jì)提稅金，按5%計(jì)算營業(yè)稅 借：

44、主營業(yè)務(wù)稅金及附加 4500 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 4500 2視同買斷方式：是由委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按協(xié)議價收取代銷開發(fā)產(chǎn)品的價款，實(shí)際售價由受托方自定，實(shí)際售價與協(xié)議價之間的差額歸受托方所有。 討論題: 為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以采用視同買斷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品?57 例、接上例，假設(shè)甲與乙的協(xié)議價仍是每平方米3000元，乙公司對外售價每平方米3200元，乙公司收入為銷售差價，其他條件不變。 甲公司會計(jì)處理 A、按協(xié)議價將住宅樓委托乙公司代銷 借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到代銷清單，對乙開具發(fā)票 借：應(yīng)收帳款 4500000 貸：主營業(yè)務(wù)

45、收入 4500000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 22500058 C、結(jié)轉(zhuǎn)本錢 借：主營業(yè)務(wù)本錢 3750000 貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 3750000乙公司會計(jì)處理 A、受托代銷住宅樓 借：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、售樓1500平方米直接對購房人開發(fā)票 借：銀行存款 4800000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4800000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 15000480- 450X5% 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 1500059 C、收到甲發(fā)票，結(jié)轉(zhuǎn)本錢： 借：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 甲 4500000

46、 借：主營業(yè)務(wù)本錢 4500000 貸：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 4500000乙公司毛利：30000015000=2850003采取基價保底價并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 受托方對購房人開具發(fā)票、委托方對受托方開具發(fā)票 受托方發(fā)票： 發(fā)票金額=基價超基價全額 計(jì)稅營業(yè)額=發(fā)票金額委托方發(fā)票金額 委托方發(fā)票金額=計(jì)稅營業(yè)額 =基價超基價分成 60 4采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 納稅籌劃要點(diǎn)：注意營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額的稅前減除，防止誤繳稅。 5委托銷售結(jié)算期應(yīng)按月或按季，在合同中明確。 代銷清單主要內(nèi)容：開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。 討論題： 財(cái)稅2007

47、16號文件對營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額稅前減除的規(guī)定，引起房地產(chǎn)企業(yè)銷售方式的變化，增加了視同買斷方式、包銷方式、基價加超基價分成方式等，這種銷售方式的變化是否會引起公司治理結(jié)構(gòu)的改革？61 6、配比原那么在營業(yè)收入中的應(yīng)用： 財(cái)稅200716號文的規(guī)定：“已交納過營業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時，允許從營業(yè)額中扣減。 會計(jì)制度規(guī)定：包括在商品售價內(nèi)的效勞費(fèi)，應(yīng)在商品銷售實(shí)現(xiàn)時按售價扣除該項(xiàng)效勞費(fèi)后的余額為商品銷售收入，效勞費(fèi)遞延至提供效勞的期間內(nèi)確認(rèn)為收入。規(guī)定了“遞延收益 過渡性科目。 例：甲房地產(chǎn)公司向乙公司出租一套待售商品房，租賃期限為五年，一次性收租金100000元，合同規(guī)定甲公司還要

48、提供簡單裝修，裝修費(fèi)20040元，該商品房每年提取折舊費(fèi)6000元。 本錢收入率=100000/20040+6000X5=200% 房屋裝修收入=20040X200%=40000元 每年租金費(fèi)收入=6000X200%=12004元621收款時會計(jì)分錄：借：銀行存款 100000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 40000 遞延收益 60000借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 5000 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 50002結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢 20040 貸：開發(fā)本錢 200403每年計(jì)提折舊時：借：遞延收益 12004 貸：主營業(yè)務(wù)收入 12004借：主營業(yè)務(wù)本錢 6000 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷 6000

49、63 7、先出租再出售開發(fā)產(chǎn)品的納稅籌劃 1國稅發(fā)200745號文規(guī)定：企業(yè)對租賃資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理時，應(yīng)按?企業(yè)會計(jì)制度?正確區(qū)分融資租賃和經(jīng)營租賃。 國稅發(fā)200783號文規(guī)定：“將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 “將待銷開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 國稅發(fā)200783號文又規(guī)定“將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)視同銷售行為確認(rèn)收入。64 按稅法規(guī)定: 開發(fā)產(chǎn)品出租可劃分為融資租賃、經(jīng)營租賃

50、和臨時性租賃,作為融資租賃、經(jīng)營租賃的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)轉(zhuǎn)做經(jīng)營性資產(chǎn)，視同銷售；臨時租賃不轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)。 經(jīng)營租賃租賃 融資租賃 臨時租賃 不轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)，不交稅。 1經(jīng)營性租賃的會計(jì)核算：“出租開發(fā)產(chǎn)品設(shè)二級科目：出租產(chǎn)品、出租產(chǎn)品攤銷。 將開發(fā)產(chǎn)品出租時 借：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 原價 貸：開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，計(jì)稅。65 出租開發(fā)產(chǎn)品收取租金,計(jì)提折舊； 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)本錢 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷 累計(jì)折舊 出售出租開發(fā)產(chǎn)品,結(jié)轉(zhuǎn)本錢： 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)本錢 出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 662融資租賃承租人的帳

51、務(wù)處理： 融資租賃租入固定資產(chǎn)的入帳價值：租賃開始日固定資產(chǎn)的原帳面價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者較低者作為入帳價值。 最低租賃付款額：在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項(xiàng)不包括或有租金和履約本錢，加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余額。 3出租人營業(yè)收入確實(shí)認(rèn)，出租貨物的實(shí)際本錢，會計(jì)科目為“融資租賃資產(chǎn)包括購建租賃資產(chǎn)的購入價、關(guān)稅、增值稅、運(yùn)雜費(fèi)，保險費(fèi)、安裝費(fèi)和借款利息。 67上述有關(guān)概念的關(guān)系如下： 租金總額+支付廉價購置選擇權(quán)的金額 或擔(dān)保的租賃資產(chǎn)余額 最低租賃付款額 最低租賃付款額 - 最低租賃付款額現(xiàn)值 = 承租人的未確認(rèn)融資費(fèi)用 出租資產(chǎn)的帳面價值68A

52、=10萬元；I =5%；t = 5年；F1 = 0.1萬元；F2 =5萬元。年金現(xiàn)值公式： P/A，i，t = 4.329477一次支付現(xiàn)值公式： P/F，i，t = O.783526最低付款額= 100000 X 5 + 1000 = 501000元；最低付款額現(xiàn)值= 100000X4.32947+1000X0.783526 = 433731元未確認(rèn)融資費(fèi)用=501000433731 = 67269元1租賃開始日 借：固定資產(chǎn)融資租入固定資產(chǎn) 433731 未確認(rèn)融資費(fèi)用 67269 貸：長期應(yīng)付款應(yīng)付融資租賃款 5010002支付租賃費(fèi)時 借：長期應(yīng)付款應(yīng)付融資租賃款 100000 貸：銀

53、行存款 1000003分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出 13454 貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 1345469最低租賃收款額=最低租賃付款額最低租賃收款額+未擔(dān)保余額租賃投資總額租賃投資總額的現(xiàn)值=未實(shí)現(xiàn)融資收益 租賃開始日租賃資產(chǎn)的原帳面價值 融資收入就是融資租賃的營業(yè)收入，按此計(jì)算繳納營業(yè)稅 。 國稅函2004514號?關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知?，對未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的“其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。3出租人營業(yè)收入確實(shí)認(rèn)及帳務(wù)處理：全部營業(yè)收入=最低租賃收款額租

54、賃資產(chǎn)本錢本期營業(yè)收入=全部營業(yè)收入X本期天數(shù) / 租賃期總天數(shù)70例、甲公司是未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的租賃公司，2006年1月，應(yīng)乙公司要求，為其購置一臺大型設(shè)備，購價500萬元，增值稅額85萬元，該設(shè)備預(yù)計(jì)使用年限10年； 方案1、租期10年，年租金100萬元，租賃期滿，設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)給乙公司。 甲應(yīng)交增值稅=1000117%X17%85=60。3萬元 城建稅及教育費(fèi)附加=60。3X10%=6。03萬元 印花稅：0。3萬元 甲公司獲利=1000 117% 500 6。03 0。3 = 348。37萬元 方案2、租期8年，年租金100萬元，租賃期滿，設(shè)備由甲公司收回，乙公司擔(dān)保余額200萬元。

55、甲公司應(yīng)交營業(yè)稅=800+200585X5%=20。75萬元 城建稅及教育費(fèi)附加=20。75X10%=2。08萬元 印花稅：0。24萬元 甲公司獲利=800+20058520。752。080。24 = 391。93萬元 第二方案較第一方案多獲利= 391。93 348。37 = 43。56萬元71融資租賃出租方會計(jì)處理舉例： 1、購入租賃資產(chǎn)： 借：融資租賃資產(chǎn) 585萬 貸：銀行存款 585萬 2、租賃開始日 借：應(yīng)收融資租賃款 1000萬 最低租賃收款額：800+200 貸：融資租賃資產(chǎn) 585 遞延收益未實(shí)現(xiàn)融資收益 415 3、每年收租金 借：銀行存款 100萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 1

56、00萬 4、結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入 借：遞延收益 未 51。9萬 415/8借：稅金及附加 2。595萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 51。9萬 貸：應(yīng)交稅金 2。595萬 5、期末，收回租賃資產(chǎn) 借：融資租賃資產(chǎn) 200萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 200722融資租賃出租人營業(yè)收入確實(shí)認(rèn) 財(cái)稅200716號文規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價款和價外費(fèi)用包括殘值，減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際本錢后的余額為營業(yè)額。實(shí)際本錢包括由出租方承擔(dān)的貨物的購入價、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)和貸款的利息。 該文指的營業(yè)額是整個租賃期的營業(yè)額，如果以直線法折算本期的營業(yè)額，其

57、計(jì)算公式為： 本期營業(yè)額應(yīng)收取的全部價款和價外費(fèi)用實(shí)際本錢 本期天數(shù)總天數(shù) 實(shí)際本錢貨物購入原價關(guān)稅增值稅消費(fèi)稅運(yùn)雜費(fèi) 安裝費(fèi)保險費(fèi)借款利息支出 國稅函2004514號，對未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的“其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅73 融資租賃舉例、甲房地產(chǎn)公司應(yīng)乙公司的要求，以融資租賃方式將一棟寫字樓出租。該樓本錢價600萬元，租賃期10年，年租金100萬元。租賃期滿，乙公司以50萬元購置該寫字樓。 最低租賃收款額=10010 + 50 =1050萬； 未實(shí)現(xiàn)融資

58、收益=1050600 = 450萬 會計(jì)處理： 租賃開始日： 借：融資租賃資產(chǎn) 600萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 600萬 借：應(yīng)收融資租賃款 1050萬 貸：融資租賃資產(chǎn) 600萬 遞延收益未實(shí)現(xiàn)融資收益 450萬74每年收租金 借：銀行存款 100萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 100萬結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入 借：遞延收益 未實(shí)現(xiàn)融資收益 45 萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 45萬 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2.25萬 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅 2.25萬收回廉價購置權(quán)的金額；融資租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。 借：銀行存款 50萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 50萬 融資租賃收入計(jì)入收入總額,交納所得稅.75 8、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn) 開發(fā)

59、產(chǎn)品：指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗(yàn)收合格，符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交使用單位，或可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。 1視同銷售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)價 ： 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價格確定； 按以下公式核定計(jì)稅價格，本錢利潤率不得低于15%含15%，具體由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 計(jì)稅價格 = 開發(fā)本錢1 + 本錢利潤率 1 營業(yè)稅稅率762視同銷售行為的收入確認(rèn)時限：應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3視同銷售行為 企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品； 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外捐贈、贊助。 將開發(fā)產(chǎn)品、樣品用于

60、廣告宣傳； 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工集體福利； 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工獎勵。 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資：應(yīng)在投資發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。國稅發(fā)2004118號 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者。 將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)。 以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易。 77 視同銷售的會計(jì)處理： 財(cái)會字200126號規(guī)定：企業(yè)自用自己生產(chǎn)的產(chǎn)品會計(jì)上不作銷售處理，而按本錢轉(zhuǎn)帳。但按稅收規(guī)定，自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同對外銷售，并據(jù)以計(jì)算交納各種稅費(fèi)。企業(yè)按規(guī)定計(jì)算交納的稅費(fèi)，也構(gòu)成由于使用該自產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生支出的一局部，應(yīng)按用途記入相關(guān)科目。開發(fā)產(chǎn)品本錢的結(jié)轉(zhuǎn) 借：