《房地產(chǎn)法案例分析》word版

1、案例分析二案例：保修期內(nèi)的責(zé)任事故，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任【案情】2002 年 5月，陳先生從某開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住3個(gè)月后的一日夜晚突降罕見(jiàn)暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側(cè)墻面開(kāi)始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機(jī)浸壞。此后不久，墻面也開(kāi)始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開(kāi)發(fā)商，要求其對(duì)房屋進(jìn)行修補(bǔ)，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院?！痉治觥勘景钢?，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的房屋顯然處于保修期內(nèi)。根據(jù)建設(shè)部保修辦法第14條關(guān)于“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單

2、位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償”的規(guī)定，陳先生有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商修補(bǔ)房屋并給予賠償。當(dāng)然，如果該質(zhì)量問(wèn)題是由施工方的原因造成的，開(kāi)發(fā)商可以向施工方追償。案例分析三案例：因開(kāi)發(fā)商的原因造成質(zhì)量缺陷應(yīng)如何處理【案情】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司系某住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)單位，甲公司將該項(xiàng)目發(fā)包給乙建筑公司進(jìn)行施工。雙方在施工合同中約定：建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備均由甲公司提供。甲公司為了降低開(kāi)發(fā)成本，購(gòu)買了大量國(guó)家嚴(yán)禁在建筑上使用的海沙，并提供給乙建筑公司使用。在小區(qū)投入使用后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，小區(qū)業(yè)主集體將開(kāi)發(fā)商起訴至法院?！痉治觥亢Ｉ畴m然潔凈了但鹽分高，對(duì)建筑工程質(zhì)量危害極大

3、，所以國(guó)家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的建筑材料海沙不符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)最高人民法院施工合同解釋第12條的規(guī)定：發(fā)包人提供或者指定購(gòu)買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。故甲房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，作為施工方的乙公司也應(yīng)按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因?yàn)槭┕し接袡z驗(yàn)建筑材料是否合格的義務(wù)，不合格的禁止使用，而乙公司沒(méi)有盡到審查的義務(wù)。案例分析四案例：竣工驗(yàn)收合格的建筑工程，是否就不會(huì)出質(zhì)量問(wèn)題【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司與原告某造紙公司達(dá)成施工協(xié)議，雙方約定：由被告為原告完成廠房土建整改等工程的施工

4、。之后，雙方開(kāi)始履行協(xié)議。在施工前，原告將帶有其法定代表人卞懷祥簽字的施工草圖交給被告，作為施工依據(jù)。1998年11月20日工程竣工，交付使用，雙方進(jìn)行了結(jié)算，工程總造價(jià)為1 522 656.10元，扣除應(yīng)上繳的稅金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共給付工程款35筆，有現(xiàn)金、物資材料等，合計(jì)470 017.20元。2001年3月19日被告起訴原告施欠工程款一案，經(jīng)法院一審、再審及高院二審，判決某造紙公司給付被告建筑工程公司工程款1 004 399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，委托縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。20

5、02年7月17日杜蒙縣安全委員會(huì)辦公室下發(fā)“隱患整改通知書(shū)”，認(rèn)定原告造紙車間及辦公樓存在重大安全隱患，要求停產(chǎn)、停業(yè)整頓。原告要求被告返修重建，遭被告拒絕，起訴至法院，請(qǐng)求判令被告賠償拆除重建費(fèi)55.9萬(wàn)元，造紙車間重建全線停產(chǎn)將損失利潤(rùn)40萬(wàn)元?！九袥Q】法院認(rèn)為，原告與被告自愿達(dá)成施工協(xié)議，并已實(shí)際履行，協(xié)議合法有效。被告為原告施工的工程自1998年11月20日交付使用，當(dāng)時(shí)原告未提出質(zhì)量問(wèn)題而是簽署了結(jié)算書(shū)并接受房屋使用達(dá)3年之久，而且在接受房屋兩年后的2000年底，仍為被告支付工程款，也未提出工程質(zhì)量問(wèn)題。只是在被告訴原告拖欠工程款一案敗訴后才提出。原告不能提出被告將工程交付時(shí)就存在工

6、程質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)，現(xiàn)在的房屋質(zhì)量狀況，不能代表交工時(shí)的房屋質(zhì)量狀況。按照法律、法規(guī)的規(guī)定，不合格的建筑工程是不能驗(yàn)收和交付使用的，所以，原告要求被告賠償因房屋質(zhì)量不合格造成的經(jīng)濟(jì)損失95。9萬(wàn)元，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不能支持。依據(jù)建筑法第61條及建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法第14條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求?！痉治觥拷ㄖǖ诹畻l建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。本案經(jīng)縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站鑒定，其結(jié)論為：“全部拆除重新處理”。說(shuō)明在合理使用壽命內(nèi)，沒(méi)有確保主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商和建筑商當(dāng)然要承擔(dān)責(zé)任。法院的判決顯然避開(kāi)了這個(gè)規(guī)定。拖欠工程款和質(zhì)量保證責(zé)任是兩碼事，不知法

7、院為甚么要這么判?案例分析五案例：出賣人不能因出賣時(shí)未取得所有權(quán)，主張合同無(wú)效【案情】2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開(kāi)發(fā)公司購(gòu)置的某套房屋出售給李某，價(jià)格為80000元，李某預(yù)付訂金20000元。協(xié)議同時(shí)約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了訂金20000元。因后來(lái)吳某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效合同，應(yīng)該予以解除?！痉治觥匡@然，法院不能支持

8、吳某夫妻的主張。因?yàn)?，辦理產(chǎn)權(quán)證不是雙方簽訂買賣合同的前提條件。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時(shí)出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當(dāng)事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)再履行過(guò)戶登記手續(xù)。這樣的規(guī)則，同樣適用于商品房買賣合同。開(kāi)發(fā)商不得以未取得房屋產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)證）而主張房屋買賣合同無(wú)效。案例分析六案例分析陳麗麗訴北京海潤(rùn)房地產(chǎn)有限、北京順城拆遷服務(wù)有限辦司、陳杰對(duì)產(chǎn)所有權(quán)利紛案【案由概述】2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司（以下稱海潤(rùn)房地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托

9、的情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院。【原告訴稱】陳麗麗訴稱：海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營(yíng)飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒(méi)有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司所簽合同無(wú)效，三被告支付我拆遷款312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)?！颈桓孓q稱】海潤(rùn)房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館。陳杰以被拆遷人代理人

10、的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案的被告?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外，拆遷時(shí)我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒(méi)有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購(gòu)買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房

11、屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館，陳麗麗已明確表示放棄對(duì)被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。【一審案件事實(shí)及證據(jù)】經(jīng)審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi)925元、搬家費(fèi)1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個(gè)人在被拆遷房屋中經(jīng)營(yíng)飯館，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公

12、司在對(duì)法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托所實(shí)施。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑證在案佐證。問(wèn) 題：一、本案房屋征收補(bǔ)償款1250000元包含了對(duì)哪些方面的補(bǔ)償？如何在被征收人中分配？ 二、本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？三、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？四、狹義的無(wú)權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見(jiàn)代理?本案屬于表見(jiàn)代理嗎？五、本案當(dāng)事人海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？?jī)烧邞?yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？六、本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？七、常見(jiàn)的效力待定

13、合同有哪些？八、本案該如何判決？參考答案：一、二、根據(jù)陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。又根據(jù)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)所簽訂的北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第2、17、25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人。三、屬無(wú)權(quán)代理，因?yàn)殛惤懿⑽传@得陳麗麗等人的委托授權(quán)。在沒(méi)有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見(jiàn)代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效

14、力上來(lái)看屬于效力待定的合同。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無(wú)效。但本案并不能確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議全部無(wú)效，因?yàn)殛惤茈m無(wú)權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則合法有效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無(wú)效。合同法第五十六條規(guī)定：“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！彼?、狹義的無(wú)權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無(wú)代理權(quán)的無(wú)權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動(dòng)；第二，超越化理權(quán)的無(wú)權(quán)代理，即代理人雖享有一定

15、的代理權(quán)，但其實(shí)施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無(wú)權(quán)代理。根據(jù)我國(guó)合同法第四十八條的規(guī)定，無(wú)權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，才能對(duì)被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。表見(jiàn)代理：是指代理人雖無(wú)代理權(quán)，在其實(shí)施代理行為時(shí)，如果善意的相對(duì)人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。五、海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。共同侵權(quán)：是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的行為人，由于共同的過(guò)錯(cuò)致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任

16、的侵權(quán)行為。民法通則第130條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！惫餐謾?quán)行為具有如下特征：（1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個(gè)或者兩個(gè)以上。（2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過(guò)錯(cuò)，即加害人對(duì)損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過(guò)失。（3）是指數(shù)個(gè)加害人的侵權(quán)行為造成一個(gè)、不可分割的損害后果。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。（4）責(zé)任的連帶性。 本案中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過(guò)錯(cuò)的共同性，即陳杰故意在無(wú)陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明知對(duì)方無(wú)合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人

17、參與的情況下盡快簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議?？陀^上，正是海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對(duì)陳麗麗等人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤(rùn)房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。六、本案系海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司進(jìn)行拆遷，順城公司系代表海潤(rùn)房地產(chǎn)公司實(shí)施相關(guān)行為，無(wú)須承擔(dān)連帶責(zé)任。 根據(jù)合同法第396條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接鬼海潤(rùn)房地產(chǎn)公司承擔(dān)。故陳麗麗要求順城拆遷公司

18、承擔(dān)連帶責(zé)任于法無(wú)據(jù)。七、狹義無(wú)權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立仃立的合同與無(wú)權(quán)處分合同。合同法第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效?！焙贤ǖ?1條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！卑?、法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無(wú)效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個(gè)人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無(wú)效。海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒(méi)有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過(guò)失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益，已構(gòu)成了共同侵權(quán)。陳杰、北京海潤(rùn)房

19、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣276948元，判決生效后七日內(nèi)履行案例分析七楊正文訴北京鼎恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限商品房預(yù)德合同利紛案【案由概述】2001年，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱鼎恒公司）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定購(gòu)買麗澤新星項(xiàng)目房屋一套，并付清全部購(gòu)房款。其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預(yù)售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院?！驹嬖V稱】楊正文起訴至原審法院稱：2001年11月3日，我與鼎恒公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定我購(gòu)買鼎恒公司開(kāi)發(fā)的豐臺(tái)區(qū)豐北路麗澤新星1層23號(hào)房屋，單價(jià)8500元建筑平方米，總價(jià)款245735元。我應(yīng)在2001年11月5日付清全部購(gòu)房款，鼎恒公司應(yīng)在2001年

20、12月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部購(gòu)房款，但鼎恒公司沒(méi)有與我換簽商品房預(yù)售契約，亦未交付房屋。故請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)有效，并判令鼎恒公司條件具備時(shí)與我簽訂正式商品房買賣合同，適時(shí)交付房屋，自2002年11月1日起按已付購(gòu)房款的日萬(wàn)分之三支付違約金。 【被告辯稱】鼎恒公司辯稱： 這里的認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)是商品房買賣合同，但認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為無(wú)效。不同意楊正文的訴訟請(qǐng)求給付相應(yīng)利息。 【案件事實(shí)及證據(jù)】2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。約定：鼎恒公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲45號(hào)的麗澤新星1層23號(hào)房屋出賣給楊正文、該

21、房建筑面積28.91平方米，單價(jià)8500元建筑平方米，房?jī)r(jià)款計(jì)245735元。雙方約定，楊正文簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)支付定金10000元，其余購(gòu)房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于2002年10月31日前交付房屋。該認(rèn)購(gòu)書(shū)同時(shí)附有該房及共用部位裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，楊正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部購(gòu)房款。但鼎恒公司沒(méi)有按認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定與楊正文換簽商品房買賣合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲45號(hào)的麗澤新星項(xiàng)目名稱已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5-19層已取得商品房預(yù)售許可證，但1一4層至今未取得商品

22、房預(yù)售許可證。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房款收據(jù)、商品房預(yù)售許可證明等書(shū)證在案證明。 問(wèn)題：何謂認(rèn)購(gòu)書(shū)？本案當(dāng)中的認(rèn)購(gòu)書(shū)能否被視為商品房買賣合同？為什么？本案中的認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效？為什么？本案的被告應(yīng)否支付原告購(gòu)房款利息？為什么？支付利息的起止時(shí)間如何確定？按什么標(biāo)準(zhǔn)支付？本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？參考答案：1、（1）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的安步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價(jià)款計(jì)算、簽署契約的時(shí)限規(guī)定。未繳清土地出讓金

23、和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，存在著事實(shí)和法律上的障礙，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。（2）本案的認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同（預(yù)售合同）。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！鄙唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定：“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 （二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式 （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總

24、價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期 （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式 （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭(zhēng)議的方法 （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 就本案的具體情況來(lái)看，在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)中已經(jīng)具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、價(jià)款及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間、交付使用的日期等等基本內(nèi)容作出明確的約定，總體上已經(jīng)符合商品房銷售管理辦法第十六條所規(guī)定的內(nèi)容，亦即滿足了認(rèn)

25、購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為商品房買賣合同的第一個(gè)條件。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，雙方所約定房款，楊正文已經(jīng)于2001年11月6日全部付清，國(guó)此，也滿足了認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買賣合同的第二個(gè)條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定接受購(gòu)房款”。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同。2、本案中的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)。本案的認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但無(wú)效，因?yàn)椋焊鶕?jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證；（3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，

26、并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 又根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 具體就本案來(lái)看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)可以認(rèn)定為商品房買賣合同，即商品房預(yù)售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預(yù)售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預(yù)售許可證證明而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。無(wú)效合同從本質(zhì)上說(shuō)，違反了法律的規(guī)

27、定，因此國(guó)家不承認(rèn)此類合同的法律效力。3、認(rèn)購(gòu)書(shū)既然被認(rèn)定無(wú)效，就應(yīng)該依據(jù)合同法的規(guī)定，合同沒(méi)有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此被告應(yīng)返還原告購(gòu)房款。同時(shí)由于被告沒(méi)有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無(wú)效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對(duì)原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告購(gòu)房款的利息損失。利息計(jì)算時(shí)間為2001年11月1日至返還之日止。按中國(guó)人民銀行同期對(duì)單位貸款利率給付楊正文該款利息。(合同法第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方

28、因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。)4、原告不能要求支付違約金。因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)違約金沒(méi)有約定。案例分析九案例分析案情：甲公司簽發(fā)金額為1 000萬(wàn)元、到期日為2006年5月30日、付款人為大滿公司的匯票一張，向乙公司購(gòu)買A樓房。甲、乙雙方同時(shí)約定：匯票承兌前，A樓房不過(guò)戶。其后，甲公司以A樓房作價(jià)1 000萬(wàn)元、丙公司以現(xiàn)金1 000萬(wàn)元，出資共同設(shè)立丁有限公司。某會(huì)計(jì)師事務(wù)所將未過(guò)戶的A樓房作為甲公司對(duì)丁公司的出資予以驗(yàn)資。丁公司成立后占有、使用A樓房。2005年9月，丙公司欲退出丁公司。經(jīng)甲公司、丙公司協(xié)商達(dá)成協(xié)議：丙公司從丁公司取得退款1 000萬(wàn)元后退出丁公司；但

29、顧及公司的穩(wěn)定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司50的股份，名義上仍由丙公司持有40，其余10由丁公司總經(jīng)理賈某持有，賈某暫付200萬(wàn)元給丙公司以獲得上述10的股權(quán)。丙公司依此協(xié)議獲款后退出，據(jù)此，丁公司變更登記為：甲公司、丙公司、賈某分別持有50、40和10的股權(quán)；注冊(cè)資本仍為 2 000萬(wàn)元。丙公司退出后，甲公司要求丁公司為其貸款提供擔(dān)保，在丙公司代表未到會(huì)、賈某反對(duì)的情況下，丁公司股東會(huì)通過(guò)了該擔(dān)保議案。丁公司遂為甲公司從B銀行借款500萬(wàn)元提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保。同時(shí)，乙公司將其持有的上述1 000萬(wàn)元匯票背書(shū)轉(zhuǎn)讓給陳某。陳某要求丁公司提供擔(dān)保，丁公司在匯票上簽注：“同意

30、擔(dān)保，但A樓房應(yīng)過(guò)戶到本公司?！标惸诚虼鬂M公司提示承兌該匯票時(shí)，大滿公司在匯票上批注：“承兌，到期丁公司不垮則付款?！?006年6月5日，丁公司向法院申請(qǐng)破產(chǎn)獲受理并被宣告破產(chǎn)。債權(quán)申報(bào)期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公司代墊了200萬(wàn)元退股款為由向清算組申報(bào)債權(quán)，B銀行也以丁公司應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任為由申報(bào)債權(quán)并要求對(duì)A樓房行使優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，乙公司就A樓房向清算組申請(qǐng)行使取回權(quán)。（司考）問(wèn)題：(1)丁公司的設(shè)立是否有效？為什么？ (2)丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？ (3)丁公司股東會(huì)關(guān)于為甲公司提供擔(dān)保的決議是否有效？為什么？ (4)陳某和賈某所申報(bào)的債權(quán)是否構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)？為什么

31、？ (5) B銀行和乙公司的請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)支持？為什么？ (6)各債權(quán)人若在破產(chǎn)程序中得不到完全清償，還可以向誰(shuí)追索？他們各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？案例參考答案：有效。甲承擔(dān)出資不實(shí)的責(zé)任。不合法。丙公司實(shí)為抽頭出資的行為。第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。無(wú)效。（第十六條 公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。 前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。）陳某的屬于破產(chǎn)債權(quán)。賈某的不屬于破產(chǎn)債權(quán)，而為股東出資。B銀行可以申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)，但不享有優(yōu)先受償權(quán)。乙公司仍是A樓房的產(chǎn)

32、權(quán)人，可以要求取回。 向甲公司、丙公司和會(huì)計(jì)師事務(wù)所追索。甲公司虛假出資，乙公司非法抽逃出資，應(yīng)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任；會(huì)計(jì)師事務(wù)所明知丁公司設(shè)立時(shí)，甲公司出資不實(shí)，仍驗(yàn)資，應(yīng)在虛假驗(yàn)資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。見(jiàn)公司法第208條規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的外，在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。 案例分析十案例分析商品房買賣中懲罰性賠償與雙倍返還趙云梧訴北京海開(kāi)房地產(chǎn)集團(tuán)公司商品房買賣合同糾紛案 【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項(xiàng)目建設(shè)的被拆遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區(qū)

33、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了商品房購(gòu)銷合同。合同約定：趙云梧購(gòu)買位于北京市海淀區(qū)上地南路6號(hào)院2#一4一603室商品房一套，房屋單價(jià)每平方米4350元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)公司于2000年6月28日變更為海開(kāi)公司。2000年6月28日海開(kāi)公司取得海淀區(qū)上地南路6號(hào)院房屋所有權(quán)證，2002年1月7日海開(kāi)公司與北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，2002年4月海開(kāi)公司取得國(guó)有土地使用權(quán)證。2002年10月25日，北京海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局作出關(guān)于對(duì)上地6號(hào)院購(gòu)房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確認(rèn)：“海開(kāi)公司已經(jīng)

34、取得國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房”。2001年9月3日，海開(kāi)公司與趙云梧簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開(kāi)公司在2002年6月30日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，海開(kāi)公司于2002年5月22日開(kāi)始在海淀區(qū)上地南路6號(hào)院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海開(kāi)公司將海淀區(qū)上地南路六號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進(jìn)行了抵押，但趙云梧購(gòu)買房屋未在抵押范圍之內(nèi)。【原告訴稱】趙云梧訴稱：海開(kāi)公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實(shí)真相、欺騙的手段，即把北京市計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)其建造的職工住宅當(dāng)作商品房賣給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海開(kāi)公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開(kāi)公司又于2

35、001年9月3日與我簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開(kāi)公司在2002年6月30日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時(shí)至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開(kāi)公司于2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國(guó)銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開(kāi)公司無(wú)證據(jù)說(shuō)明該抵押已解除。因海開(kāi)公司的欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)合同法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第九條的規(guī)定，要求解除商品房購(gòu)銷合同，海開(kāi)公司雙倍返還我購(gòu)房款763680元及銀行利息170606元?！颈桓孓q稱】海開(kāi)公司辯稱：1997年7月我公司開(kāi)始在上海

36、南路甲1號(hào)進(jìn)行海開(kāi)公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒(méi)有銷售許可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我公司通知購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我公司房屋是進(jìn)行過(guò)抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。我公司沒(méi)有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司的房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可，現(xiàn)不同意趙云梧的訴訟請(qǐng)求?！締?wèn)題】 一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問(wèn)題：參考答案：懲罰性賠償。本案中，原告主張被告因在商品房銷售中存在欺詐行為而要求法院判決雙倍返還購(gòu)房款，亦即適用懲罰性賠償規(guī)則。懲罰性損害賠償具有補(bǔ)償

37、受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。2003年最高人民法院頒布的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋中的第八、九兩條明確規(guī)定了商品房買賣合同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡诰艞l規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤

38、銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！倍?、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？參考答案：不能。因?yàn)楸景傅谋桓娌淮嬖谠嫠f(shuō)的欺詐、違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的行為。三、我國(guó)立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？ 參考答案：第一問(wèn)：商品房先出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵：是指出賣人與買

39、受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認(rèn)定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時(shí)存在著買受人的債權(quán)和銀行的抵押權(quán)。因此，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的 商品房解釋第八條規(guī)定，只要先賣后抵的行為導(dǎo)致買受人無(wú)

40、法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。第二問(wèn)：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能，法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到一定的限制。 擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。關(guān)于適用擔(dān)保法若千問(wèn)題的解釋第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清

41、償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 四、我國(guó)立法和司法解釋有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？參考答案：1、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（1999年1月）第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照

42、消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用一倍。”這一條款在開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)懲罰性賠償之先河。2、合同法(1999年10月)第一百一十三條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！边@是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)懲罰性賠償進(jìn)一步確定。 合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。3、商品房銷售管理辦法（2001年6月）第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)

43、（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。4、關(guān)于審理商品忘記買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（2003年3月）的第八條、第九條的規(guī)定，見(jiàn)上文。 案例分析十一案例：多重抵押權(quán)與土地出讓金債權(quán)，如何排序 【案情】1999年6月，某國(guó)有企業(yè)因經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)緊張，以本單位的招待所（劃撥土地使用權(quán)）作為抵押，向某商業(yè)銀行貨款500萬(wàn)元。2000年3月，又以招待所為抵鉀物向某銀行某分理處貨款500萬(wàn)元。某分理處在發(fā)放貨款前，委托某房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)佑了該招待所，價(jià)值為1 020萬(wàn)元，遂發(fā)放了借款。2000年9月，該單位因不能償還兩家銀行

44、借款，招待所被強(qiáng)制拍賣。獲得拍賣款1 050萬(wàn)元。其中550萬(wàn)元償還某商業(yè)銀行的借款，剩余500萬(wàn)元償還了某分理處的借款。同年10月，國(guó)有資產(chǎn)管理局要求兩銀行將300萬(wàn)元作為土地出讓金上繳，但遭拒絕。國(guó)有資產(chǎn)管理局訴至法院，要求判令兩家銀行從拍賣價(jià)款中繳納300萬(wàn)元土地出讓金。 【判決】審理過(guò)程中，土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值289萬(wàn)元。經(jīng)審理，法院判令分理處支付289萬(wàn)元土地出讓金，某商業(yè)銀行承擔(dān)連帶責(zé)任。 【分析】在本案中，招待所的土地以劃撥方式獲得，因此，抵鉀權(quán)人在拍賣抵鉀房屋時(shí)，應(yīng)該按照擔(dān)保法第56條：“ 拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押

45、權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！卑咐治鍪咐旱盅涸谙瘸凶庠诤螅凶馊四芊裰鲝垉?yōu)先購(gòu)買權(quán) 【案情】趙某退休后想在縣城開(kāi)一藥店，便向好友朱某借款3萬(wàn)元，雙方于1998年10月簽仃了借款協(xié)議，約定：趙某向朱某借款3萬(wàn)元，以其閑置的兩間房屋作抵押，借款月息0.8%，最遲于2000年年底連本帶利還清。如到期未還，加息0.2%，延期兩個(gè)月；延期后仍不能歸還的，朱某有權(quán)變賣抵押房屋，從房款中受償。趙某拿到借款后便在縣城租了兩間房辦理了有關(guān)登記手續(xù)正式開(kāi)業(yè)。1999年6月，趙將設(shè)定抵鉀的兩間房屋租給陳某居住，租期2年，陳某知道該房已設(shè)定抵鉀。2000年10月，趙某因銷售假藥被逮捕，藥店也被工商局查封。朱某知道趙已無(wú)

46、力還款，便向趙的家屬提出變賣抵鉀的房屋用來(lái)還款，趙的家屬?zèng)]有異議。但承租人陳某不同意，認(rèn)為自己租賃期限未滿不能變賣，朱某說(shuō)買主已找到而且出價(jià)很高，怕錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，陳某萬(wàn)不得已愿以同樣價(jià)格購(gòu)買該房，但朱某仍不同意，認(rèn)為自己已與買主商定，執(zhí)意要陳某搬出，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，陳某向法院提起訴訟，請(qǐng)求優(yōu)先購(gòu)買該房崖并要求趙某賠償損失。 【判決】法院經(jīng)審理查明上述事實(shí)，支持了陳某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，駁回了陳某要求趙某賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求。案例分析十三案例：雙方代理是否導(dǎo)致買賣合同無(wú)效【案情】黃某和袁某原本是同事，2003年7月，黃某移民加拿大，在出國(guó)前，其將房產(chǎn)證以及委托書(shū)等資料交給袁某，委托袁某將其位于某小區(qū)的住房按照市場(chǎng)

47、價(jià)出售。2003年8月，袁某的朋友葛某想來(lái)該市發(fā)展，就委托袁某幫助其購(gòu)買住房一套。袁某就將黃某委托他售房一事告訴了葛某，葛某表示愿意以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)40萬(wàn)元購(gòu)買。同時(shí)，袁某也將此事告訴了黃某，黃某表示同意。2003年10月，袁某將黃某的房屋過(guò)戶到葛某名下，并將葛某交付的房款按照黃某的要求給了黃某的父母。2004年2月，葛某在另外某市找到更理想的工作，遂要求退房，但袁某表示手續(xù)錢款均已辦妥，自己無(wú)能為力。葛某遂以袁某雙方代理為由，訴至法院，請(qǐng)求法院判令買賣關(guān)系無(wú)效，并要求返還購(gòu)房款40萬(wàn)元?！九袥Q】法院經(jīng)審理查明上述事實(shí)，駁回了葛某的訴訟請(qǐng)求。【分析】法律禁止雙方代理，但這種禁止并非是絕對(duì)的，只要

48、事先得到雙方當(dāng)事人的同意或者事后得到雙方當(dāng)事人的追認(rèn)，此類雙方代理具有法律效力。本案中，袁某是黃某和葛某的代理人，存在雙方代理的情形，但袁某事先就將此情況告訴了黃某和葛某，并得到兩人的認(rèn)可。案例分析十四案例分析十五中海雅園物業(yè)管理委員會(huì)訴北京中海世紀(jì)物業(yè)管理有限公司排除妨礙糾紛案【案情介紹】北京中海興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海興業(yè)公司）系中海雅園開(kāi)發(fā)商。1999年2月，中海興業(yè)公司報(bào)經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱海淀小區(qū)辦）核準(zhǔn)同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約。該公約中物業(yè)管理委員會(huì)的權(quán)利第二項(xiàng)約定：采用公開(kāi)招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理，并

49、與其簽訂物業(yè)管理合同；第八項(xiàng)約定：前款規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)；物業(yè)管理委員會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書(shū)，對(duì)該公約的條款、規(guī)定承諾嚴(yán)格履行、遵守。2001年5月20日，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。2001年6月15日，海淀小區(qū)辦批準(zhǔn)中海雅園組建物業(yè)管理委員會(huì)，第一屆物業(yè)管理委員會(huì)任期一年。2002年2月28日，中海雅園管委會(huì)與北京金羅馬物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托合同，該合同未實(shí)際履行。第一屆中海雅園管委會(huì)屆滿后，未

50、召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，選舉新的管委會(huì)委員。2003年3月28日，中海雅園管委會(huì)又與北京均豪物業(yè)管理有限公司簽訂中海雅園物業(yè)管理委托合同，該公司亦未進(jìn)人中海雅園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。中海雅園管委會(huì)在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)并授權(quán)。2003年，中海雅園管委會(huì)訴至法院，要求中海世紀(jì)公司無(wú)條件撤出小區(qū)。中海世紀(jì)公司辯稱：中海雅園管委會(huì)不具備對(duì)我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)的是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，不是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，在沒(méi)有業(yè)主大會(huì)委托的情況下，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于2002年6月15日屆滿，

51、已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見(jiàn)中關(guān)于其他組織的規(guī)定。原告在起訴書(shū)中引用的判決書(shū)內(nèi)容不符合證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，(2002）海民初字第9241號(hào)民事判決書(shū)現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案的定案證據(jù)。中海雅園開(kāi)發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應(yīng)按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務(wù)。中海雅園第一屆物業(yè)管理委員會(huì)另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和決議，原告的部分組成人員不具備擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)委員的資格，是其第一屆物業(yè)管理委員會(huì)的一意孤行。我方目前對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人的意見(jiàn)

52、，我方行為并無(wú)不當(dāng)。原告主任胡密珍至今拖欠物業(yè)管理費(fèi)用已經(jīng)達(dá)355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產(chǎn)權(quán)人的意見(jiàn)。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。 問(wèn)題：一、通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，那么本案中開(kāi)發(fā)商中海興業(yè)公司能否與中海世紀(jì)公司簽訂的中海雅園物業(yè)管理合同？該合同是否有效？為什么？參考答案：能。有效。雖然通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。但實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過(guò)程。不但這個(gè)過(guò)程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往

53、往就需要物業(yè)管理的前期介人了。這個(gè)階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個(gè)不同階段。前期物業(yè)管理法律關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。本案中，中海世紀(jì)公司是因?yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理階段接受開(kāi)發(fā)商的委托與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同而承擔(dān)小區(qū)管理服務(wù)任務(wù)的。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，和業(yè)主委員會(huì)簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。1994年建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定：

54、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！蔽飿I(yè)管理?xiàng)l例對(duì)此問(wèn)題則作出更為詳盡的規(guī)定，其中第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，在物業(yè)建成之后，業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì)尚未成立，不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主天會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂，這時(shí)的物業(yè)

55、服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，開(kāi)發(fā)商中海興業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)中海世紀(jì)公司所簽訂的物業(yè)管理合同即屬于前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位一開(kāi)始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享有一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)、能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。本案中的前期物業(yè)服務(wù)合同依法成立并且生效，也得到合同有關(guān)各方的切實(shí)履行，有關(guān)條款所確定的權(quán)利義務(wù)應(yīng)得以遵守。尤其需要注意的是，該合同明確約定了管理期限為五年。 二、管理規(guī)約應(yīng)有業(yè)主大會(huì)制定，本案的開(kāi)發(fā)商中海興業(yè)公司能否制定業(yè)主臨時(shí)公約？為什么？參考答案：能。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審

56、議通過(guò)，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。但在前期物業(yè)管理階段，基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)人住業(yè)主共同利益的考慮，存在制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，業(yè)主公約在物業(yè)買受人購(gòu)買物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時(shí)公約。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。條例第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)

57、買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。本案中，作為建設(shè)單位的中海興業(yè)公司所制定的房屋使用、管理、維修公約經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)同意，而發(fā)生相應(yīng)的效力 業(yè)主臨時(shí)公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，這是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。業(yè)主臨時(shí)公約在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時(shí)公約，當(dāng)然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時(shí)公約，但此時(shí)的業(yè)主臨時(shí)公約經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的審議通過(guò)以后已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。 三、

58、本案的物業(yè)管理委托合同約定的5年管理服務(wù)期限提前終止？參考答案：需待中海雅園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)成立，選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的條件下，才能使前期物業(yè)服務(wù)合同提前終止。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十六條明確規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！彼摹⒈景钢泻Ｑ艌@管委會(huì)訴請(qǐng)法院判決中海世紀(jì)公司無(wú)條件撤出小區(qū)？為什么？參考答案：不能。首先，中海世紀(jì)公司是依據(jù)海淀小區(qū)辦核準(zhǔn)同意的中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約受聘的。符合公約規(guī)定。其次，中海興業(yè)公司（甲

59、方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。在本案中，前期物業(yè)服務(wù)合同仍然處于約定期限范圍內(nèi)。最為重要的是在此物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主大會(huì)也沒(méi)有作出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的決定,而選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，而非業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，業(yè)主委員會(huì)只能在業(yè)主大會(huì)選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)情況下，才能代表業(yè)主與該新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。本案中，中海雅園管委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，是無(wú)權(quán)解聘物業(yè)管理企業(yè)的，其未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與其他公司所簽訂物業(yè)管理委托合同也是無(wú)效的。 因此，該前期物業(yè)服務(wù)合同仍然生效，相關(guān)權(quán)利義務(wù)仍然需要

60、遵循。中海雅園管委會(huì)也不能訴請(qǐng)法院判決中海世紀(jì)公司無(wú)條件撤出小區(qū)。 管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的生效必須經(jīng)過(guò)的特殊程序是()。A.經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證B.經(jīng)過(guò)房屋所在地政府房管部門認(rèn)可C.經(jīng)過(guò)被拆遷人所在單位批準(zhǔn)D.將協(xié)議保存于人民法院2拆遷人對(duì)被拆遷人在過(guò)渡期內(nèi)自行過(guò)渡可能發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)助，稱為()。A.過(guò)渡費(fèi)B.臨時(shí)補(bǔ)助費(fèi)C.安置費(fèi)D.補(bǔ)償金3.以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件之一是：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得()。A.房屋所有權(quán)證書(shū)B(niǎo).土地出讓金繳納證明C.土地使用權(quán)證書(shū)D.土地使用證明4.下列屬于房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利的是()。A.對(duì)抵押房地