某物流基地項目策劃定位匯報稿課件1

1、主體報告目錄前言 -項目進展情況回顧 -繼續(xù)深化合作建議 -項目思考模型 -項目背景和項目評價 -對丁家莊物流基地公司咨詢需求的理解 -定位策劃基調：物流地產 -定位策劃整體思路第一部分 戰(zhàn)略定位 -定位步驟 -確定最佳業(yè)務模式 -基本物流業(yè)務確定 -項目增值通路綜述 -增值通路1：做深物流業(yè)務之拓展增值物流服務 -增值通路1：做深物流業(yè)務之打造物流總部經(jīng)濟 -增值通路2：做廣商貿業(yè)務 -業(yè)務模式及主題定位 -功能定位原則 -特色功能定位：公鐵聯(lián)運 -基礎功能定位 -提升功能定位 -延伸功能定位 -功能定位模型 -功能定位實現(xiàn)時序建議第二部分 規(guī)劃實施建議 -地塊分析 -總體規(guī)劃思路 -規(guī)劃建

2、議：三大中心、八大分區(qū) -總體功能布局 -公鐵聯(lián)運作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 -城市配送區(qū) -區(qū)域物流區(qū) -科技物流區(qū) -商務服務中心 -綜合商貿中心 -規(guī)劃建設指標匯總 -道路交通體系規(guī)劃 -規(guī)劃示意圖 -開發(fā)分期原則 -一期開發(fā) -二期開發(fā) -三期開發(fā) -階段性開發(fā)目標 -開發(fā)機制定位 第三部分 營運執(zhí)行建議 -營運模式選擇 -綜合營運模型 -營運分區(qū)模型 -整體客戶定位 -區(qū)域物流區(qū)客戶定位 -城市配送區(qū)客戶定位 -物流科技區(qū)客戶定位 -綜合商貿中心客戶定位 -商務服務中心客戶定位 -項目營運執(zhí)行建議 -項目優(yōu)惠整體體系建議第四部分 投資價值評估 -經(jīng)濟效益評估說明 -收入評估基礎數(shù)據(jù) -物業(yè)經(jīng)濟效

3、益評估 -參考項目投資效益比較 -項目形象評價 -重要的公鐵聯(lián)運物流基地 -產業(yè)集聚效應 -就業(yè)創(chuàng)造效應 -稅收創(chuàng)造效應主體報告項目進展情況回顧完成項目背景和宏觀經(jīng)濟背景及相關市場研究完成物流產業(yè)鏈研究，并確定本項目將開展的基本物流業(yè)務和增值物流業(yè)務提出物流總部經(jīng)濟概念提出物流核和商貿核雙核聯(lián)動發(fā)展的模式確定項目整體業(yè)務定位確定項目整體功能定位已完成的工作成果第一階段：市場研究并確定項目戰(zhàn)略定位（已完成）第二階段：確定整體規(guī)劃、功能區(qū)規(guī)劃及開發(fā)營運策略（已完成）第三階段：確定項目投資價值并著手進行項目可研（繼續(xù)深化）完成項目整體規(guī)劃，確定項目的整體定位為“丁家莊物流商貿總部園”確定項目整體規(guī)劃

4、由三個主題分區(qū)“現(xiàn)代物流中心”、“綜合商貿中心”和“商務服務中心”組成確定項目八個功能區(qū)塊，并形成項目規(guī)劃示意圖并配合開發(fā)商以及設計單位完成項目的規(guī)劃設計初步方案確定項目分期開發(fā)策略確定項目各功能區(qū)的客戶定位確定項目整體的營運戰(zhàn)略已完成的工作成果從地產角度對項目價值進行了量化分析，確定項目的投資價值和初步經(jīng)濟可行性分析完成項目社會效益分析已完成的工作成果進行項目關鍵駐商的分析并配合指定項目的初步招商方案進行丁家莊物流商貿總部園商業(yè)模式設計以及項目財務分析，將包含以下二個層次： 基地公司的商業(yè)模式及財務分析 針對具體駐商的財務分析下一步的工作計劃項目總體投入產出測算本次匯報工作成果繼續(xù)深化服務建

5、議丁家莊物流商貿總部園關鍵駐商分析并配合開發(fā)商制定初步招商方案和合作商家接觸丁家莊物流商貿總部園商業(yè)模式、基地公司股權招商方案及項目投融資方案確定丁家莊物流商貿總部園項目可行性研究，包含基地公司財務分析和預測以及具體駐商財務分析丁家莊物流商貿總部園開發(fā)指導，并配合開發(fā)商完成項目土地開發(fā)、項目開發(fā)和管理運營的工作至我司提交項目投資價值分析報告為止 “丁家莊物流商貿總部園”項目的戰(zhàn)略定位和開發(fā)策略定位工作全部完成；按照雙方簽訂的顧問服務合同以及工作進度安排， 下一步需在甲方提供項目開發(fā)具體財務數(shù)據(jù)的基礎上，確定深化服務的具體內容以及服務方式和服務費用我司可在深化服務階段為貴司提供如下服務：思考模型

6、定位策劃的基調定位策劃的思路項目背景及評價咨詢需求的理解南京王家灣丁家莊物流基地有限責任公司成立于2008年5月，其前身為2003年3月成立的南京丁家莊物流中心有限公司，由南京四大投資平臺之一的南京市交通建設投資控股（集團）有限公司等企業(yè)投資設立。目前公司主營業(yè)務有包括貨物公路運輸托運、承運及代理、停車、餐飲、住宿、汽車維修、房屋租賃及貨運供需信息配對成交在內的貨運交易；涉及電子電器通訊產品、化工產品、日用品和快速消費品的倉儲、裝卸、配送等的三方物流業(yè)務；普貨、化工和危險品的運輸、配送；汽車整車及零配件的現(xiàn)代庫存管理服務；物流信息化服務；針對制造業(yè)、大賣場、商店提供定點定時的配送服務；通過電子

7、商務環(huán)境下的城市物流配送信息系統(tǒng)，為客戶提供物流流程設計、訂單處理、JIT配送、VMI庫存管理、個性化加工、包裝打碼、緊急貨單處理、退貨處理、回款跟進等一系列的增值服務。公司在丁家莊購入1000畝地產，進行新一輪的項目投資運作。項目背景項目評價區(qū)位優(yōu)勢資源優(yōu)勢大交通大物流大商貿交通控股 實力支撐多項榮譽 政府支持物流經(jīng)驗 資源豐富何以打造和提升項目的投資價值？做強物流做好園區(qū)產業(yè)物業(yè)項目評價大交通、大流通區(qū)域重要節(jié)點和南京市的物流中心 鐵路 高速公路 城市干道 長江航道立體交通網(wǎng)絡丁家莊構筑 長線運輸節(jié)點 3小時城市圈 1小時配送圈 物流集散地多元流通體系項目評價 政府扶持重點發(fā)展的戰(zhàn)略性項目

8、 國家交通部規(guī)劃的45個公路樞紐之一 國家交通部和省市政府重點規(guī)劃建設的大型現(xiàn)代化綜合性物流基地 江蘇省重點服務業(yè)發(fā)展企業(yè) 江蘇省第一批12家省重點物流基地之一 南京市首批十大現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)項目之一 江蘇省和南京市十一五規(guī)劃的重點項目之一 進行項目的地產規(guī)劃和開發(fā)，關鍵問題是確定項目的最佳商業(yè)模式，再考慮項目的具體實現(xiàn)?；陧椖康貕K，丁家莊物流應確定怎樣的業(yè)務模式可以提高項目盈利能力？業(yè)務模式包括：在物流的哪個細分市場競爭？在價值鏈的哪個環(huán)節(jié)競爭？提供什么服務？開展哪些業(yè)務？如何整合南京交通控股以及丁家莊物流基地公司提供的資源和能力，對項目提供有效的支持？在上述資源條件下，打造由何種硬性、軟

9、性平臺以及服務體系組成的優(yōu)質項目，打造項目的核心競爭能力？怎樣做？核心能力做什么？業(yè)務模式服務價值鏈市場項目核心能力重要前提： 根據(jù)丁家莊物流基地有限公司意圖，希望本次規(guī)劃是發(fā)展丁家莊物流基地獨立的盈利模式和商業(yè)模式策劃結合公司和項目資源確定項目的最佳業(yè)務；確定項目最佳盈利模式后，通過規(guī)劃和開發(fā)實施方案，最終實現(xiàn)項目地產價值和商業(yè)價值雙重價值最大化。對丁家莊物流基地有限公司咨詢需求的理解客服能力軟性支持企業(yè)資源硬件條件盈利模式開發(fā)模式增值效應開發(fā)原則物業(yè)載體物流地產土地溢價增值長期經(jīng)營出租開發(fā)物業(yè)出售聯(lián)合定制開發(fā)客觀主題功能應變資源整合全局人文定位可行性工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式主體企業(yè)引導模式物流地產

10、商模式綜合運作模式資本增值性持續(xù)增值性增值區(qū)域性物流倉儲園區(qū)物流配送園區(qū)物流商貿園區(qū)定位策劃基調-物流地產 展現(xiàn)一張宏偉藍圖 看中國 產業(yè)地產看南京看世界 需求分析配套分析政策分析物流地產地塊條件經(jīng)濟環(huán)境南京市經(jīng)濟環(huán)境棲霞區(qū)經(jīng)濟環(huán)境周邊的市場環(huán)境戰(zhàn)略定位功能定位 規(guī)劃影響南京市十一五規(guī)劃南京市產業(yè)規(guī)劃南京市物流規(guī)劃物業(yè)產品 開發(fā)模式 經(jīng)營模式 硬件分析物流產業(yè)分析定位策劃思路 目 錄 Contents1. 戰(zhàn)略定位2. 規(guī)劃實施3. 運營建議4. 效益分析PART 1戰(zhàn)略定位定位步驟定位研究業(yè)務模式及主題定位功能定位1-A定位步驟可能業(yè)務模式分析1）確定可能的盈利模式：“窮盡法”設計可能的盈利

11、模式設定“窮盡法”的前提設計所有可能的業(yè)務模式2）對宏觀經(jīng)濟、區(qū)域規(guī)劃以及市場條件進行分析，進行第一步篩選：通過宏觀經(jīng)濟和規(guī)劃分析確定符合產業(yè)政策和經(jīng)濟發(fā)展要求的總體定位方向區(qū)域市場分析了解周邊物流地產市場現(xiàn)狀3）物流行業(yè)產業(yè)鏈分析，確定項目在物流價值鏈上的切入點通過物流行業(yè)價值鏈分析，并根據(jù)南京市物流市場需求情況確定4）物流需求分析，確定項目可拓展業(yè)務的方向市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析AAABBBCCCAABBCCCABBCBABCCBCCCBAAAAABCCABCBBCCBBAAABBAAA確定項目最適合的業(yè)務模式5）項目業(yè)務模式定位建立丁家莊物流基地有限公司的角色定位并依此確定丁家

12、莊物流基地項目的功能定位業(yè)務模式確定通過四步驟，確定基于項目地塊的最佳業(yè)務模式1-B定位研究物流園區(qū)可能的業(yè)務模式所獲信息（前提）丁家莊物流基地公司購入1000多畝土地，計劃建設物流園區(qū)；先期200畝已建設倉庫、酒店和辦公樓等物業(yè)物流園區(qū)的初步定位在綜合物流園區(qū)丁家莊物流基地公司下設物流貨運市場有限公司和城市配送有限公司等項目公司開展干線運輸和城市配送等業(yè)務公司還以對外合作的方式開設了通元二手車交易市場開展二手車業(yè)務假設發(fā)展模式一：物流園區(qū)物業(yè)租、售管理服務等業(yè)務假設發(fā)展模式二：基于物流園區(qū)的物流倉儲管理等業(yè)務假設發(fā)展模式三：依托物流園區(qū)的物業(yè)基礎拓展物流價值鏈，提供更全面的物流服務其它假設發(fā)

13、展模式：基于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其他可能的發(fā)展模式，例如：租車服務、酒店、相關服務等可能方向（假設）可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 南京市的產業(yè)規(guī)劃背景對項目定位方向的要求 現(xiàn)代物流業(yè)作為南京市重點規(guī)劃的優(yōu)勢產業(yè)，要實現(xiàn)年均20%的增速 物流園區(qū)是物流產業(yè)發(fā)展的最重要物業(yè)載體，其產業(yè)集聚性不僅體現(xiàn)在物流行業(yè)內的整合還體現(xiàn)在對關聯(lián)行業(yè)的整合與集聚南京十一五產業(yè)規(guī)劃丁家莊物流基地是南京市十一五規(guī)劃的重點項目之一宏觀上：丁家莊物流基地要建成一個以現(xiàn)代物流業(yè)為發(fā)展核心，整合信息服務、軟件、現(xiàn)代商貿和金融保險業(yè)資源，為電子信息、石油加工、汽車、鋼鐵、新材料、生物

14、醫(yī)藥等產業(yè)提供強力和高效支持的現(xiàn)代化綜合性物流商貿園可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 棲霞區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景為項目定位方向提供的支持基礎設施 邁皋橋創(chuàng)業(yè)園、馬群科技園、三江口工業(yè)園、堯化/八卦洲工業(yè)集聚區(qū)項目承載能力逐加強 地鐵二號線東延、化能電廠二期等重大投資項目帶動區(qū)域基礎投資進一步增長經(jīng)濟發(fā)展 三次產業(yè)平穩(wěn)運營，工業(yè)經(jīng)濟產銷兩旺 消費品市場持續(xù)繁榮 華能電廠、錦湖輪胎等重點項目推動，投資平穩(wěn)增長 對外經(jīng)濟貿易集聚效應開始顯現(xiàn)產業(yè)發(fā)展 二、三產業(yè)投資增速加快，尤其是現(xiàn)代服務業(yè)和房地產業(yè)發(fā)展加速，區(qū)域城市化進程加快 制造業(yè)和房地產業(yè)成為區(qū)域二、三產

15、業(yè)發(fā)展的主要支撐力量區(qū)域內：制造業(yè)企業(yè)集中，工業(yè)和現(xiàn)代科技產業(yè)集聚園區(qū)發(fā)展對現(xiàn)代物流產業(yè)存在客觀的需求；第三產業(yè)尤其是商貿業(yè)、零售業(yè)發(fā)展對現(xiàn)代物流產業(yè)發(fā)展提供了現(xiàn)實的支撐；在丁家莊物流基地發(fā)展現(xiàn)代化綜合性物流商貿園已初步具備產業(yè)基礎和客戶基礎可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 以南京家居、建材類市場為例紅太陽家居邁皋橋店紅星家居月星家居紅太陽裝飾城金陵裝飾城金盛國際家居建材類市場家居類市場金盛國際家居百安居石林家居廣場丁家莊物流基地 南京是長三角重要的生產生活資料集散地，專業(yè)市場數(shù)量集中 二環(huán)十二縱的高速交通系統(tǒng)為專業(yè)市場的輻射能力的擴大提供了必需的

16、基礎條件 南京家居建材市場升級已開始向品牌化、專業(yè)化和高檔化方向發(fā)展 周邊區(qū)域如安徽蕪湖銅陵等地的采購需求逐漸旺盛市場上：商貿流通業(yè)的發(fā)展-網(wǎng)點數(shù)量增加以及商圈輻射范圍的擴大，專業(yè)市場采購交易量飛速增長，貨物流通需求明顯增加，丁家莊物流基地正處于南京市重要的交通節(jié)點位置，發(fā)展具備干線運輸能力和貨物集散能力的物流園區(qū)的條件已經(jīng)成熟周邊商貿流通業(yè)發(fā)展對項目定位方向提供的需求可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 承擔角色生產、銷售待運輸物品付款選擇運輸方式、貨代或者承運商生產或者運輸計劃訂單處理倉儲管理運輸單證管理集中零散的貨源運輸單證處理預付航空運費并向貨

17、主收款地面收貨貨物暫時存儲尋找合適的航空公司承運提貨，預付提貨費用從貨站到收貨人的運輸配送物流外包商貨代貨站貨主收貨人運輸公司貨站代理公司需求低運輸成本貨物按時、安全到達掌握貨物在途狀態(tài)滿足對貨主在總物流成本和物流服務質量方面的承諾低運輸成本掌握貨物狀態(tài)貨主的運價和航空公司結算價之間利差最大可選運輸路線運力充足同時具備貨代職能單證審核安全檢驗貨物暫時儲存貨艙配載貨艙裝卸貨物處置費收入最大化盡早知悉運輸需求經(jīng)營運輸路線負責貨物之間的運輸單證審核倉庫及運輸工具利用率最大運價盡量高有穩(wěn)定的、可預測的貨源貨物裝卸貨物入港檢驗單證審核貨物暫時儲存通知收貨人或者代理公司提貨地面處置費收入最大化代理公司和提

18、貨人及時提貨派送收費盡量高配送運輸需求集中提貨，支付提貨費用或者接收代理公司配送的貨物貨物驗收運輸費用低貨物按時和安全到達掌握貨物在途狀態(tài)干線運輸和貨運代理價值鏈可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 不同環(huán)節(jié)的價值收入是不同的，需要找到最有價值的切入點貨主收貨人出發(fā)地貨代出發(fā)地貨站承運人目的地貨站目的地貨代代理費貨物處置費承運費貨物處置費配送運輸費20%出發(fā)地貨代6%58%6%11%出發(fā)地貨站承運人目的地貨站目的地貨代86252502547單位：元/噸 注：運價以南京到北京的公路運輸實際運價為參考可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模

19、式確定確定最佳業(yè)務模式 在產業(yè)鏈上尋求項目的發(fā)展機會接運物流貨代貨站貨主收貨人承運人貨站代理公司？現(xiàn)有能力和資源基礎：上級公司南京交通控股建設和運營的的多條高速公路；公司具備干線運輸條件，具備干線運輸?shù)膶I(yè)知識和遠距離運輸能力、以及雄厚的資本特色：現(xiàn)具備實現(xiàn)公-鐵聯(lián)運的條件，可以整合資源開展更廣闊范圍的“門對門”物流服務能力和資源基礎：在倉儲、裝卸、安檢等方面的特權特色：圍繞基地的區(qū)域性的“門對門”的服務能力和資源基礎：在倉儲、裝卸、安檢等方面的特權特色：圍繞基地的區(qū)域性的“門對門”的服務現(xiàn)有能力和資源基礎：運輸能力、倉儲能力、配送能力特色：南京市內可開展貨物“門對門”配送，開展危險品運輸、集

20、裝箱運輸、冷藏運輸、專業(yè)配送等專業(yè)服務？公司業(yè)務模式和項目開發(fā)建議以干線運輸和貨運（區(qū)）為切入點，依托現(xiàn)有優(yōu)勢和資源迅速打造公司及項目在行業(yè)內的影響力可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 已開展業(yè)務模式的評價與處置建議背景信息（已知）丁家莊物流基地是南京市重點規(guī)劃的物流園區(qū)項目邁皋橋地區(qū)的物流項目尤其是開展干線運輸業(yè)務的物流項目集中，成為南京市城北區(qū)域重要的貨物集散地周邊專業(yè)市場集中（如紅太陽家居、江蘇省舊機動車交易市場、高力汽配城等），貨運集散需求強烈 區(qū)域內貨運代理企業(yè)、運輸企業(yè)集中干線運輸 貨運代理貨運站倉儲租賃餐飲酒店住宿停車信息辦公租賃。開展

21、業(yè)務（已建）已開展的業(yè)務建議保留，可作為整個園區(qū)啟動帶動區(qū)域目前形象較差，經(jīng)營利潤率較低，在后續(xù)整體規(guī)劃中建議對已建區(qū)域進行重新整合及規(guī)劃可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 南京市物流需求主體分析可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 南京市物流需求運輸方式分析商貿流通業(yè)企業(yè)生產制造業(yè)企業(yè)公路運輸和鐵路運輸是物流需求企業(yè)的最主要運輸方式丁家莊物流基地具備公鐵聯(lián)運的條件將成為項目最核心的競爭優(yōu)勢可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 商貿流通業(yè)企業(yè)生產制造業(yè)企業(yè)南京市物流需

22、求需求內容分析干線運輸和市內配送是物流需求企業(yè)的最主要的需求內容商貿流通業(yè)企業(yè)對倉儲保管需求亦占較大比重可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 商貿流通業(yè)企業(yè)生產制造業(yè)企業(yè)南京市物流需求物流執(zhí)行主體分析物流需求企業(yè)的物流執(zhí)行主體仍以自理為主，在商貿流通業(yè)企業(yè)表現(xiàn)尤為突出；生產制造業(yè)企業(yè)物流外包比重較高，更印證了干線運輸業(yè)務在項目開發(fā)初期作為切入點的時機選擇是合適的可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 南京市物流需求物流需求預測企業(yè)選擇物流外包業(yè)務類型預測商貿流通業(yè)企業(yè)生產制造業(yè)企業(yè)企業(yè)物流外包執(zhí)行主體預測未來物流

23、外包市場份額將繼續(xù)擴大，客戶需求需要一定時期培育干線運輸和市內配送、倉儲保管業(yè)務仍是物流外包的主要經(jīng)營方向，也是公司物流業(yè)務和項目物流功能定位的主要方向可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定確定最佳業(yè)務模式 基于市場分析、物流價值鏈分析和物流需求分析的結論，確定項目物流定位的三項基本業(yè)務：基本物流業(yè)務 干線運輸城市配送倉儲保管確定最佳業(yè)務模式 可能業(yè)務模式分析市場分析物流產業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務模式確定“基本物流業(yè)務”是項目運營的基礎項目“321”開發(fā)要求3大目標2大要求1個限制目標1：項目經(jīng)濟效益目標2：園區(qū)、開發(fā)商品牌效益目標3：社會效益要求1：開發(fā)商角色轉變（從

24、物流經(jīng)營商向園區(qū)運營商轉型）要求2：打造成為標桿項目，實現(xiàn)“現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)”發(fā)展限制1：本項目容積率1.6，較高的容積率，必然要求突破常規(guī)物流園區(qū)低密度的規(guī)劃，規(guī)劃高層物業(yè)是必然“321的開發(fā)要求”必須找到項目增值通路實現(xiàn)項目增值的通路2大通路首先“做深”然后“做廣”物流“業(yè)務”“商貿”功能通路1首先做深-物流“業(yè)務”2個層次拓展增值（高利潤率、高增值性）物流業(yè)務打造物流總部經(jīng)濟實現(xiàn)項目增值的通路一做“深”-物流“業(yè)務” 【拓展增值物流業(yè)務】19601980儲存和運輸分離，各自獨立經(jīng)營198019901960年代前1990年代后配送概念出現(xiàn)，儲存型向流通型發(fā)展物流行業(yè)的發(fā)展軌跡拓展增值物流業(yè)

25、務發(fā)展到現(xiàn)代物流階段，呈現(xiàn)集約化特征信息處理功能出現(xiàn)，向綜合物流發(fā)展傳統(tǒng)物流業(yè)務價值活動利潤率低下，需要向利潤率更高的高端業(yè)務發(fā)展拓展增值物流業(yè)務第四方物流4PL第三方物流供應商技術供應商管理咨詢顧問其他增值服務商 憑借對物流信息和知識的擁有從事物流服務的行業(yè)，不需要自己直接具備承擔物資物理移動的能力，而是借助于自己所擁有的信息技術和實現(xiàn)物流的充分的需求和供給信息，并加上對于物流運作勝人一籌的理解，所開展的物流服務。 第四方物流（Forth party Logistics, 4PL） 從基于管理咨詢、信息服務、物流資源集成的現(xiàn)代物流業(yè)務，尋求具有高增值性的業(yè)務方向拓展增值物流業(yè)務 落實到物業(yè)，

26、4PL服務提供商需求的物業(yè)價值更高，項目的經(jīng)濟效益亦會因此而獲得提升有潛力向4PL發(fā)展的企業(yè)3PL企業(yè)管理咨詢公司物流信息技術公司4PL企業(yè)類型優(yōu)劣勢企業(yè)物業(yè)需求類型拓展增值物流業(yè)務辦公空間支撐信息系統(tǒng)支持 4PL 服務商在項目內的聚集，將產生大量的辦公需求與單純開展干線運輸、配送和倉儲服務相比，物業(yè)價值將獲得直接的大幅提升拓展增值物流業(yè)務 根據(jù)4PL概念提出者埃森哲咨詢的觀點，完善而強大的信息和數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)是支持4PL運作最核心的基礎條件，這樣的信息系統(tǒng)是龐大而復雜的：數(shù)據(jù)庫服務應用系統(tǒng)服務應用系統(tǒng)接口貨站應用系統(tǒng)3PL企業(yè)承運公司貨運代理公司海關/聯(lián)檢銀行/保險用戶界面（電話/傳真/互聯(lián)網(wǎng)

27、等）統(tǒng)計/稅務拓展增值物流業(yè)務 藍圖固然宏偉，但仍要考慮市場需求狀況，信息系統(tǒng)建設的時機性問題仍然重要 市場對物流信息系統(tǒng)集成服務的比重仍比較低； 信息系統(tǒng)服務需求內容亦僅集中針對單一功能（如倉儲管理、條碼打印等）的軟件開發(fā)上 中國物流市場上專業(yè)信息系統(tǒng)集成商數(shù)量較少，專業(yè)水平仍比較低下物流需求企業(yè)解決信息系統(tǒng)需求的途徑仍以自行開發(fā)和通用軟件的購買為主，物流信息系統(tǒng)外包市場尚未形成拓展增值物流業(yè)務 信息系統(tǒng)是現(xiàn)代物流的核心，是連接基礎物流功能以及其他增值服務平臺的重要條件，是支撐整個項目成為現(xiàn)代化物流園區(qū)的基礎條件支付回款、報關單據(jù)、條碼打印、包裝加工、人才交流金融服務海關口岸人才服務流通加工

28、信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng)干線運輸城市配送倉儲保管物流管理、物流作業(yè)、自動控制、ERP、倉儲管理、供應鏈管理、配送管理、路徑優(yōu)化、自動識別、倉單處理、自動分揀拓展增值物流業(yè)務金融服務機構（如銀行、保險公司）的集聚，為入住企業(yè)提供及時的金融支持開發(fā)商和運營商為入住園區(qū)提供度身定做的金融支持服務設置海關直通點，為園區(qū)內貨流提供區(qū)內報關-通關等服務設置衛(wèi)檢、動植物檢驗檢疫機構設置報稅物流倉庫等設施設置流通加工中心為進出貨物提供包裝、條碼打印等服務物流行業(yè)專業(yè)人才的獵頭服務物流行業(yè)人才培訓物流行業(yè)峰會，實現(xiàn)物流行業(yè)高層次交流物流園區(qū)高附加值增值服務的內容 依托信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng)的增值服務是現(xiàn)代物流園區(qū)競爭力和利潤率提

29、升的重要源泉金融服務海關口岸流通加工人才交流客戶服務拓展增值物流業(yè)務實現(xiàn)項目增值的通路一做“深”-物流“業(yè)務”【打造物流總部經(jīng)濟】打造物流總部經(jīng)濟在全球經(jīng)濟轉型的背景下，在長三角、全國乃至全球更加開放和激烈的競爭環(huán)境中，本項目要贏得更多市場席位和利潤空間，發(fā)展“總部經(jīng)濟”這種新經(jīng)濟模式，是做“深”物流的又一重要通路總部經(jīng)濟概念 某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產生重要影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。 總部經(jīng)濟主要的理論精髓是：企業(yè)總部與加工制造基地在空間上逐漸實現(xiàn)分離，總部

30、向中心城市聚集，而產業(yè)制造基地向制造成本較低的區(qū)域集中的規(guī)律，并出現(xiàn)專業(yè)化和集群化的趨勢?？偛拷?jīng)濟屬于“一手托著欠發(fā)達地區(qū)，一手托著發(fā)達地區(qū)”的梯級發(fā)展理論?？偛拷?jīng)濟是什么？打造物流總部經(jīng)濟 物流產業(yè)能否發(fā)展“總部經(jīng)濟”？從產業(yè)特征分析 在物流業(yè)中，企業(yè)總部與基層物流部門，物理空間上完全可以不在一個地方，而是將總部放在信息集中、資訊發(fā)達、交通便利的中心城市，發(fā)揮總部的“中心外圍效應”，以便能及時獲取商情，快速調度，增強市場競爭力。從行業(yè)來分析，物流業(yè)是典型的“總部經(jīng)濟”。 打造物流總部經(jīng)濟發(fā)展總部經(jīng)濟，對物流產業(yè)的利好？ 2個需求+5個效應12345勞動就業(yè)效應消費帶動效應社會資本效應產業(yè)乘數(shù)

31、效應稅收貢獻效應5大效應需求2:公司總部在一個地區(qū)的聚集既帶動當?shù)叵嚓P服務業(yè)的發(fā)展，同時當?shù)胤疹惼髽I(yè)的聚集又能吸引公司總部的前來，兩者互為配套、共同發(fā)展的需求在總部經(jīng)濟的推動下，使高端物流企業(yè)及產業(yè)鏈上下游企業(yè)在項目的聚集，促進本項目打造并形成物流產業(yè)鏈，而這些企業(yè)對高端物業(yè)產品的需求，從而提高土地價值、增加收益?！翱偛拷?jīng)濟”的“能夠滿足兩個需求、產生五大效應的學科特點”是本項目實現(xiàn)“321開發(fā)要求”的關鍵需求1:欠發(fā)達地區(qū)對發(fā)展的強烈需求(總部經(jīng)濟)項目對現(xiàn)代物流發(fā)展的需求打造物流總部經(jīng)濟Our Reference:深圳：羅湖區(qū)筍崗-清水河物流園區(qū)國際物流總部城 目前，已經(jīng)入駐的有100多

32、家全球500強跨國公司和國際知名物流企業(yè)，包括全球最大的綜合服務供應商“歐唯特物流服務集團”、美國沃爾瑪、法國家樂福、英國百安居、香港華潤集團等。其中有9家設立了地區(qū)總部、26家設立了研發(fā)中心?？偨ㄖ娣e達20萬平方米的沃爾瑪亞洲總部和全球采購中心已于2006年初投入使用。 發(fā)展物流總部，吸引高端企業(yè)產生產業(yè)效應、增加稅收收益國際性企業(yè)總部和地區(qū)總部形象有效提升地區(qū)影響力打造物流總部經(jīng)濟Our Reference:上海：西北綜合物流園 未來島小環(huán)島物流科技產業(yè)和物流總部基地 項目依托上海市科技創(chuàng)業(yè)中心西區(qū)分中心和上?，F(xiàn)代物流信息產業(yè)園，位于上海市普陀區(qū)桃浦未來島，主體構成未來島高科技園物流園區(qū)

33、，是上海西北綜合物流園區(qū)的園中園。項目定位:以物流科技產業(yè)發(fā)展為核心，形成高端物流集聚地； 以城市配送物流為特色，形成城市物流運作中心； 以物流總部經(jīng)濟集聚輻射為品牌，形成陸港樓宇物流集聚區(qū)?！翱偛拷?jīng)濟”聚集高端企業(yè)：集聚了一批物流科技產業(yè)群落，吸引了物流科技公司的進駐，如美國達科電子、物流軟件全國排名第一、中國軟件企業(yè)出口第8名的晟峰科技、與上海電信IP通信領域唯一合作伙伴的齊享網(wǎng)絡科技等企業(yè)推動先進物流技術的研發(fā)和產業(yè)化。“總部經(jīng)濟”使土地價值得到提升：物流產業(yè)鏈上高端企業(yè)的進駐，形成了總部辦公樓的需求，在占地207畝的土地上，規(guī)劃了兩幢18層近6萬平方米的物流總部大樓、1幢2.6萬平方米

34、的現(xiàn)代物流信息產業(yè)大廈和近20萬平方米的物流科技產業(yè)群落，極大的提高了土地價值。 發(fā)展物流總部，吸引高端企業(yè)產生產業(yè)效應、增加稅收收益提升土地價值打造物流總部經(jīng)濟能否打造物流總部，必須具有一定的內外部環(huán)境支持：符合項目所處江蘇省的政治經(jīng)濟中心南京市符合曾成功運作王家灣物流中心，物流專業(yè)人才豐富，同時南京也具有豐富的綜合性人才資源符合作為省會城市，南京重要消費品市場中心的地位無可質疑需要各方面的綜合人才靠近區(qū)域的市場中心靠近經(jīng)濟政策的制定中心和重要經(jīng)濟活動的監(jiān)管中心本項目能夠建設成為“物流總部園”打造物流總部經(jīng)濟本項目建設成為“物流總部園”：全球500強跨國公司和國際國內知名物流企業(yè)入駐；建設物

35、流軟性服務平臺，如流信息平臺、 國際物流論壇、 國際物流博覽交易會等；建成配套服務體系，如現(xiàn)代金融服務體系（包括銀行、證券、信托、基金、租賃、信息服務體系，通信、網(wǎng)絡、咨詢、策劃等 ）、中介服務體系（包括會計、審計、資產評估、法律服務等 ）、服務支撐體系（包括教育、培訓、會議、展覽、國際商務、現(xiàn)代物流等 ）企業(yè)總部樓、辦公樓、商務物業(yè)對樓宇物業(yè)的要求打造物流總部經(jīng)濟本項目建設成為“物流總部園”的意義: 優(yōu)質企業(yè)（總部）聚集效應，共創(chuàng)雙贏、資源互補、優(yōu)勢互補，促進園區(qū)整體品質品牌提升：項目打造“物流總部”，將眾多優(yōu)質企業(yè)聚集到園區(qū)，特別是把眾多企業(yè)的決策總部聚集到一起，可以構成化學作用，在物流總

36、部園這大平臺里面，是不同企業(yè)總部之間的互動反應，高端跟高端的互動反應，物流總部園區(qū)內的硬件環(huán)境和軟件反應，物流總部園區(qū)內的硬件環(huán)境和軟件服務，都在整合成這樣的平臺環(huán)境，大家在同一個區(qū)內，有很多機會溝通熟絡了，彼此了解，有利益上的需要，共用資源，我可以參你的股，你可以參我的股，講的是共創(chuàng)雙贏、資源互補、優(yōu)勢互初，這將是物流總部經(jīng)濟的精髓，可以在物流總部園的平臺上發(fā)揮，得到發(fā)展無限的經(jīng)濟資源空間。 園區(qū)經(jīng)濟效益的提升（土地價值、稅收、就業(yè)）：通過將南京的物流企業(yè)及相關服務業(yè)總部聚集于物流總部，形成對高端物業(yè)的大量需求，由此土地利用率提高，另外透過園區(qū)大物流平臺、服務平臺等所提供的服務，達到產生區(qū)域

37、經(jīng)濟的效用，從而提高稅收收益，提供大量的人員就業(yè)，特別是高素質人才的就業(yè)，這種效用所衍生的互動功能是無盡的，不可限制的，企業(yè)能很好利用的物流總部的平臺進行發(fā)展，從而產生強大的社會效益。實現(xiàn)項目增值的通路二做“廣”-商貿“功能”【以物流帶商貿,以商貿促物流】 目前，國內物流行業(yè)發(fā)展水平還比較低，物流園區(qū)利潤率水平較低；另外，物流園區(qū)在就業(yè)創(chuàng)造和物業(yè)價值創(chuàng)造上尚缺乏提升空間跳脫物流產業(yè)自身，尋求項目新的利潤點商貿流通業(yè)的發(fā)展，是“大交通”、“大物流”、“大商貿”的結合Our Reference:12543上海的5大專業(yè)商貿市場群均與大交通、大物流緊密結合：1-市中心生活消費品交易市場VS上海火車站

38、2-曹安專業(yè)市場群體VS上海西北物流園3-嘉定新城專業(yè)市場集中區(qū)VS汽車城國際物流區(qū)4-寶山市場集中區(qū)VS吳淞國際物流園5-南郊生資市場區(qū)VS臨港國際物流園跳脫物流產業(yè)自身，尋求項目新的利潤點西北物流園曹安路沿線專業(yè)市場集中區(qū)未來島物流科技園區(qū)上海西北物流園上海最大的陸路物流園區(qū)和貨物集散地，包含搓浦物流基地、未來島物流科技園等組成部分，每天進出貨運車輛近6000輛曹安路專業(yè)市場集中區(qū)曹安路沿線集中了包含國際鞋城、上海輕紡城、曹安國際商貿城、電子商城等近20個大型專業(yè)市場，成為上海最大的專業(yè)市場集聚區(qū)，物業(yè)租金價格在10元/M2/天以上跳脫物流產業(yè)自身，尋求項目新的利潤點Our Referen

39、ce:上海：曹安專業(yè)市場集聚區(qū)VS西北物流園Our Reference:湖北：武漢舵落口大市場VS高橋國際物流園確立以配送、倉儲、流通加工、信息服務等綜合物流業(yè)務為主導的商務模式 物流規(guī)劃第一階段建材、汽車零配件、農副產品交易市場集中，形成舵落口大市場2000年代前物流規(guī)劃第三階段確立以采購和交易業(yè)務為主導的商務模式物流規(guī)劃第二階段確立以物流供應鏈集成服務與個性化服務為主導的商務模式 跳脫物流產業(yè)自身，尋求項目新的利潤點依托物流總部園區(qū)和商貿交易園區(qū)的結合可大幅提升項目的價值物流總部+商貿園區(qū)價值 “1+12”定律物流總部園區(qū)價值=物流價值+物業(yè)價值+總部經(jīng)濟價值商貿園區(qū)價值=商業(yè)價值+物業(yè)價

40、值物流總部園區(qū)和商貿園區(qū)結合，首先將物流價值、商業(yè)價值、物業(yè)價值以及總部經(jīng)濟復合，商流和物流相互促進，進一步更實現(xiàn)了上述幾項價值的提升跳脫物流產業(yè)自身，尋求項目新的利潤點1-C業(yè)務模式及主題定位假設發(fā)展模式一：物流園區(qū)物業(yè)租、售管理服務等業(yè)務假設發(fā)展模式二：基于物流園區(qū)的物流倉儲管理等業(yè)務假設發(fā)展模式三：依托物流園區(qū)的物業(yè)基礎拓展物流價值鏈，提供更全面的物流服務其它假設發(fā)展模式：基于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其他可能的發(fā)展模式，例如：租車服務、酒店、相關服務等選擇綜合的業(yè)務發(fā)展模式業(yè)務模式及園區(qū)主題確定以物流總部園區(qū)物業(yè)經(jīng)營為基礎以現(xiàn)代物流業(yè)務經(jīng)營為核心開展多種增值服務和商貿服務公司業(yè)務定位物流運營商地產

41、開發(fā)商商業(yè)運營商雙核聯(lián)動 丁家莊 國際物流商貿總部園金融服務海關口岸人才服務流通加工信息和數(shù)據(jù)服務干線運輸城市配送商貿交易倉儲管理商貿核物流核業(yè)務及主題定位模型物流總部經(jīng)濟1-D功能定位 整體定位方向具備前瞻性 啟動功能區(qū)域具備操作性 增值功能區(qū)域要適時開發(fā) 整體定位符合宏觀經(jīng)濟要求 功能定位符合現(xiàn)狀市場需求 開發(fā)時序符合市場發(fā)展軌跡 整體定位要求兼顧形象和利潤 功能定位必須體現(xiàn)物流的主題 在物流基礎上拓展高利潤功能時機性市場性贏利性 我司為本項目進行功能定位，力求整體功能符合政府產業(yè)要求、物流產業(yè)發(fā)展和市場需求，又追求各項功能規(guī)劃順利實施，并實現(xiàn)項目的高盈利能力 功能定位原則 動態(tài)性是上述三

42、個原則的綜合要求，對本項目的功能定位以及規(guī)劃開發(fā)建議將遵循并體現(xiàn)該要求發(fā)揮基礎功能完善主體功能拓展延伸功能時間成熟度國際物流商貿總部園商業(yè)（盈利）模式和功能定位動態(tài)規(guī)劃思路建設特色功能功能定位原則項目資源條件評價往長江大橋往長江二橋繞城公路，往滬寧高速、寧杭高速、路口國際機場往龍?zhí)陡蹍^(qū) 具有較大的影響力 具有充足競爭能力 具備可操作之資源 公鐵聯(lián)運的條件可構成初期的核心競爭力特色功能定位鐵路西站搬遷規(guī)劃對項目發(fā)展公鐵聯(lián)運形成重大利好特色功能定位2009年2月1日，下關濱江地區(qū)規(guī)劃設計出臺2006年4月3日，南京鐵路西站搬遷改造領導小組成立1905年開始建造，1908年建成通車1930年重建19

43、47年擴建1949年被毀1968年重新修復2006年，南京鐵路投資有限公司成立西站搬遷內容原址改建鐵路博物館，客運并入南京站，貨運遷至丁家莊鐵路西站貨場特色功能定位 總占地面積105萬平方米 鐵路占地50萬平方米 有關單位間接占地面積55萬平方米建有 13條專用線 4個貨倉 1幢貨運營業(yè)廳 1幢集裝箱辦公樓南京鐵路發(fā)展地位特色功能定位 5年，1500億元投資 建成全國鐵路重大樞紐 長三角輻射能力最強的鐵路樞紐 長三角重要的鐵路貨運集散地 貨運由新西站貨場主要承擔 上海市北工業(yè)園北上?，F(xiàn)代物流園國內首家公鐵聯(lián)運平臺規(guī)劃位置：總體定位 ：以公鐵聯(lián)運為核心、以城市配送為基礎、以信息平臺為支撐，形成一

44、次受理、全程配套服務的社會化貨運代理交易中心和物流商務中心 功能組成：公鐵聯(lián)運、物流信息、物流指揮、物流研發(fā)和物流總部公鐵聯(lián)運操作思路：依托鐵路北郊貨運站，實現(xiàn)集裝箱卡車將貨物運到火車站后，通過自動裝卸搬上列車，貨到車行完全跳過站臺庫存候車環(huán)節(jié)，形成鐵路和公路之間的“無縫對接” 特色功能定位Our Reference:上海西北物流園江橋基地上海最大內陸口岸型第三方綜合樞紐物流園區(qū)位置：功能規(guī)劃：公鐵聯(lián)運建設內容：依托：鐵路封浜貨運站裝卸區(qū)：轎車區(qū)、集裝箱區(qū)、生鮮區(qū)、散裝區(qū)規(guī)劃面積：約500畝設施內容：4條各長600米的專用線、集裝箱堆場 集裝箱駁運作業(yè)設施和相應周轉場地特色功能定位Our Re

45、ference: 丁家莊物流基地依托高速公路、城市干道、鐵路三位一體交通網(wǎng)絡，構筑公鐵聯(lián)運特色功能平臺高速公路：滬寧高速10分鐘車程；寧杭高速20分鐘車程寧連高速寧通高速寧合高速等國道：312國道5分鐘車程城市干道：寅春路棲霞大道繞城高速公路等鐵路：距華東地區(qū)最大的編組站南京東站5公里距城北鐵路環(huán)線新生圩站2公里緊挨丁家莊鐵路貨場、南京西站（近期將搬遷至丁家莊）港口和機場：新生圩港 （輻射世界78個國家和地區(qū)的188個港口）5分鐘車程龍?zhí)陡蹍^(qū)20分鐘車程祿口機場30分鐘車程公鐵聯(lián)運建設思路：基地內建設專用線、集裝箱堆場和駁運作業(yè)區(qū)，通過信息系統(tǒng)和自動化操作，實現(xiàn)鐵路和公路運輸?shù)膶佣〖仪f物流基

46、地特色功能定位干線運輸城市配送倉儲管理公鐵聯(lián)運公路運輸公鐵對接鐵路運輸公司自營鐵運代理公司對接信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng)依托物流總部物流研發(fā)調度指揮現(xiàn)代服務依托公鐵聯(lián)運功能定位實現(xiàn)建議南京唯一一家可實現(xiàn)公鐵聯(lián)運功能的物流發(fā)展平臺實現(xiàn)公鐵聯(lián)運功能對項目的意義長三角和輻射中部區(qū)域的重要節(jié)點南京常州無錫蘇州昆山上海杭州寧波揚州長三角：節(jié)點型城市眾多，各地均在規(guī)劃現(xiàn)代物流園區(qū)，區(qū)域內競爭激烈，區(qū)域物流市場難以形成一家獨大的局面；要求這些城市的物流園區(qū)基本功能定位首先應更關注本城市內的物流配送需求中部區(qū)域：南京市處于長三角區(qū)域邊界緊鄰中部崛起戰(zhàn)略重地安徽省，依托長江航道、高速公路、鐵路系統(tǒng)，可有效輻射蘇北、皖、豫、

47、鄂、贛等省給城市物流園區(qū)功能定位提供了實現(xiàn)干線運輸?shù)臈l件基礎功能定位南京市物流發(fā)展環(huán)境2綜合交通平臺水、陸、空交通設施水平和客貨運輸能力獲得較大幅度提升南京是蘇北、安徽物資進出必經(jīng)之路，可輻射江西、湖北、湖南、重慶、四川、河南等省份 3現(xiàn)代物流平臺龍?zhí)陡畚锪骰兀ㄅR港加工）祿口空港物流基地（航空速遞）丁家莊物流基地（發(fā)展什么？）4 產業(yè)發(fā)展平臺沿江石化產業(yè)鏈新型鋼鐵產業(yè)鏈汽車產業(yè)鏈1基礎設施平臺龍?zhí)陡蹫橹行牡慕M合港區(qū)華東主貨運機場-祿口機場華東最大編組站-南京東站二環(huán)十二縱公路交通網(wǎng)絡南京市物流發(fā)展環(huán)境分析昆山陸家金陽華東物流商貿園基本功能定位規(guī)劃物流招商交易中心功能國內物流載體專線功能口岸功

48、能物流電子商務功能基本功能陸家金陽華東物流商貿園第三方物流發(fā)展平臺蘇州地區(qū)最大干線運輸停車場長三角城際配送物流中心華東地區(qū)最大的職能化立體倉庫基礎功能定位Our Reference:項目基礎功能定位1倉儲管理客戶定位以商業(yè)企業(yè)為主服務范圍以南京市內為主開發(fā)體量應進行適量控制物業(yè)開發(fā)要關注價值提升城市配送客戶定位以3PL企業(yè)為主服務范圍向縱深化發(fā)展開發(fā)體量可適當擴大物業(yè)開發(fā)要關注價值提升干線運輸客戶定位以工業(yè)企業(yè)為主服務范圍考慮向江北輻射開發(fā)物業(yè)以停車場地為主物業(yè)開發(fā)注重空間利用率23基礎功能定位實現(xiàn)建議南京市內最大的城市配送和商品配送的集散中心長三角及輻射江北及中部區(qū)域干線運輸?shù)闹匾?jié)點金融服

49、務海關口岸人才服務流通加工信息和數(shù)據(jù)服務干線運輸城市配送商貿交易倉儲管理物流核 在“業(yè)務定位”部分中，已經(jīng)論證了信息和數(shù)據(jù)服務是公司和項目的功能提升的重要保證功能提升定位信息和數(shù)據(jù)服務功能已成為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心貨主需要更加可靠的供應鏈方案綜合服務商和貨代向供應鏈管理方向發(fā)展綜合服務商和配送服務擴展網(wǎng)絡容量和送貨范圍貨代控制和管理運輸能力無需擁有資產貨代在行業(yè)中的更為整合并更加專業(yè)化承運人通過縱向聯(lián)盟業(yè)務來加強其相對于貨主和綜合商的地位橫向聯(lián)盟增加承運人網(wǎng)絡覆蓋非資產性的信息中介如互聯(lián)網(wǎng)中介提供從訂艙，發(fā)票到合同管理等服務承運人通過新的產品特性和良好品牌來避免服務的一般商品化12345678

50、9信息中介信息中介服務范圍與復雜性小型中型大型A-to-A門到門供應鏈管理貨主1242運輸公司7貨代568893綜合物流服務商配送服務信息管理需求增強貨運類型功能提升定位 深圳航空物流園在進行信息系統(tǒng)規(guī)劃之前，園區(qū)業(yè)務主要是利潤較低的機場場地物業(yè)租賃國際快件海關監(jiān)管中心國內國內貨運村國際貨運村聯(lián)檢綜合樓 保稅倉庫保稅加工貿易區(qū)多功能倉庫南航深圳基地國際貨運站加油站DHLUPSFedex機場海關檢查深圳機場管理大樓Road海港工業(yè)園區(qū)Our Reference:功能提升定位 實施信息系統(tǒng)規(guī)劃之后，深圳航空物流園區(qū)的主要業(yè)務轉變?yōu)楦郊又递^高的綜合物流服務和物業(yè)運營服務機場貨站航空貨代速遞代理鐵路/

51、公路聯(lián)運海關/聯(lián)檢銀行/保險/財政稅收航空公司速遞操作點速遞分揀中心速遞公司支線轉運系統(tǒng)伸展航空物流園區(qū)為航空運輸和物流企業(yè)提供信息交換和金融、清關等服務的一站式服務第三方物流通關 操作配送 Our Reference:功能提升定位 王家灣物流中心曾進行過信息系統(tǒng)建設，可以為丁家莊物流基地項目信息系統(tǒng)建設提供借鑒和經(jīng)驗物流作業(yè)信息平臺信息系統(tǒng)服務園區(qū)所有業(yè)務功能提升定位深圳筍崗-清水河物流園區(qū)是國內傳統(tǒng)陸路物流園區(qū)商業(yè)化改造的先驅專業(yè)市場物流配送中心大宗商品交易中心普通倉庫物流總部基地拓展延伸功能定位Our Reference:深圳筍崗-清水河物流園區(qū)高端化和差異化發(fā)展的定位模型筍崗-清水河物

52、流園區(qū)國際物流總部基地內容：家居、建材交易市場規(guī)模：20萬平方米以上目標：建成使之成為華南以至全國規(guī)模較大、檔次較高、品種較全、輻射力強、管理先進、設施完備的超大型家居及裝飾材料專業(yè)市場現(xiàn)代物流信息平臺大宗商品交易市場現(xiàn)代物流配送基地內容：汽車、零配件展銷檢測交易中心規(guī)模：20萬平方米以上目標：建成華南地區(qū)具有影響力的各類進口、國產汽車展銷、零配件供應、汽車檢測等為一體的多功能汽車展銷檢測及汽配交易市場補充：結合香港中藥港的發(fā)展，建設與之配套中藥材交易中心提升：建設大型電子物流信息交易平臺和其他配套設施，提升物流園區(qū)交易平臺的智能化水平拓展延伸功能定位Our Reference:北京百榮世貿市

53、場交易中心項目為依托物流的市場群建設提供了經(jīng)營內容和經(jīng)營方向的借鑒商業(yè)航母百榮世貿百榮服裝服飾交易中心百榮兒童用品交易中心百榮文化辦公用品交易中心百榮體育休閑用品交易中心百榮家居用品交易中心百榮日用品交易中心百榮食品交易中心百榮汽車用品交易中心百榮國際貿易中心百榮會展中心百榮商務休閑會所百榮餐飲服務中心百榮配送倉儲服務中心百榮商屋其它配套功能配套服務功能展示交易功能復合產業(yè)、具有完善配套服務功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營多種品牌商品的、引入電子商務系統(tǒng)（Internet網(wǎng)絡）的、大型和規(guī)范的、現(xiàn)代化和國際化的市場交易中心拓展延伸功能定位Our Reference: 丁家莊依托物流基地以及市

54、場集中的區(qū)位優(yōu)勢，已具備發(fā)展大型市場交易中心的基礎條件，已開展的二手車展示交易業(yè)務可以作為市場交易中心建設的切入點拓展延伸功能定位 以通元二手車交易市場為切入點，發(fā)展汽車和汽配交易展示中心，作為丁家莊市場交易中心建設的起點二手車交易展示中心市場：增速明顯，南北差異較大經(jīng)營：依托公鐵聯(lián)運和干線運輸優(yōu)勢開展二手車“展示-評估-交易”，并實現(xiàn)“南車北賣”業(yè)務，拓展二手車交易展示中心的輻射能力汽車和汽配交易中心整車展示貿易中心市場：南京汽車產業(yè)發(fā)展迅速經(jīng)營：開展各類類進口、國產汽車展銷、汽車檢測等為一體的多功能汽車展銷檢測業(yè)務，積極開展汽車物流，實現(xiàn)整車展示貿易中心在華東區(qū)域品牌的確立汽車主題交易展示

55、中心目標：建成具有區(qū)域影響力的汽車主題交易展示中心內容：建設汽車展館、分撥倉儲中心、現(xiàn)代化零配件倉儲、汽車服務中心等設施并設立分支機構，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營拓展延伸功能定位其他拓展延伸功能包含物流增值服務和園區(qū)配套服務兩個方面電子商務客戶服務海關口岸流通加工物流培訓金融服務法律服務投資服務物流增值服務酒店配套商業(yè)配套居住配套會展配套公共服務配套園區(qū)配套服務拓展延伸功能定位提供基礎丁家莊物流商貿園干線運輸城市配送倉儲配送交易中心金融服務人才交流會議展示電子商務流通加工海關口岸商務交流優(yōu)惠政策物流核商貿核公鐵聯(lián)運信息服務功能定位模型以干線運輸和二手車交易市場切入，著手打造公鐵聯(lián)運平臺完善城市配送系統(tǒng)和市場

56、交易中心，開始建設信息和數(shù)服務平臺拓展商務、物流培訓等增值服務，繼續(xù)完善信息和數(shù)據(jù)服務平臺建設有特色的第三方物流園區(qū)形成功能完善的物流商貿園區(qū)建成物流總部園區(qū)向4PL物流園邁進功能定位實現(xiàn)時序建議PART 2規(guī)劃實施建議規(guī)劃建議開發(fā)步驟2-A規(guī)劃建議規(guī)劃提升地塊分析占地面積：1000畝容 積 率 ：1.6丁家莊 倉儲 二手車交易 市場 配套體系原有基礎 現(xiàn)代物流設施 大型商貿設施 完善配套設施 先進軟性平臺現(xiàn)代物流商貿綜合體規(guī)劃思路-1個核心以項目的“功能定位模型”為核心形成圍繞“物流核” 、圍繞“商貿核”、 圍繞“配套服務”（為“物流核”、“商貿核”提供配套商務及商業(yè)服務）的幾大功能進行規(guī)劃

57、總體規(guī)劃思路-3大原則土地價值最大化原則：項目定位已確定了在做扎實物流業(yè)務，規(guī)劃好物流物業(yè)的基礎上，導入“總部經(jīng)濟”概念，從而引入高質、大型物流企業(yè)及相關服務型企業(yè)進駐園區(qū)，形成對高端物業(yè)的需求。規(guī)劃上需準確拿捏物流物業(yè)產品與高端物業(yè)產品的配比關系，根據(jù)實際建設需求，用足容積率、建筑高度等控制指標，增強土地與基礎設施的利用效率， 最大限度提升土地價值的目標。循環(huán)、協(xié)調與共生原則：項目發(fā)展定位明確“以物流帶商貿，以商貿促物流”，因此需從可持續(xù)性的循環(huán)經(jīng)濟角度進行規(guī)劃和設計，園區(qū)空間規(guī)劃要充分體現(xiàn)各主題區(qū)域相互獨立又互為關聯(lián)的深刻內涵?，F(xiàn)代化、總部化、生態(tài)化原則：充分利用園區(qū)化的環(huán)境優(yōu)勢，圍繞“物

58、流核”、“商貿核”并結合綜合商務、商業(yè)功能的“服務核”，高標準構筑科技、生態(tài)、和諧又極具活力的國際性物流園區(qū)。規(guī)劃建議以公鐵聯(lián)運為特色的現(xiàn)代物流以汽車和汽配（或家具建材）為切入點為物流和商貿提供的相關商務和商業(yè)服務物流核商貿核配套區(qū)現(xiàn)代物流中心綜合商貿中心商務服務中心1個核心，3大原則三大中心區(qū)域物流區(qū)八大分區(qū)城市配送區(qū)物流科技區(qū)國際采購區(qū)商貿總部區(qū)商務服務區(qū)配套商業(yè)區(qū)行政服務區(qū)現(xiàn)代物流中心1綜合商貿中心2商務服務中心3城市配送區(qū)、區(qū)域物流區(qū)、物流科技區(qū)國際采購區(qū)、商貿總部區(qū)商務服務區(qū)、行政服務區(qū)、配套商業(yè)區(qū)總統(tǒng)功能布局-三大中心+八大分區(qū)現(xiàn)代物流中心商務服務中心總體功能布局-三大中心圖1：三

59、大中心布局示意圖現(xiàn)代物流中心1綜合商貿中心2商務服務中心3物流核商貿核配套區(qū)綜合商貿中心分區(qū)規(guī)劃思路-現(xiàn)代物流中心規(guī)劃原則近距離原則：在條件允許的情況下，使貨物在園區(qū)內流動的距離最短。以最少的運輸與搬運量，使貨物的流動以最快的速度到達用戶的手中，并滿足客戶的要求。 設施布置優(yōu)化原則：在物流中心規(guī)劃設計時，盡量使彼此之間貨物流量大的設施布置得近一些，而物流量小的設施與設備布置得遠一些。同時盡量避免貨物運輸?shù)挠鼗睾偷沽鳌?系統(tǒng)優(yōu)化原則:物流中心不僅要重視作業(yè)流程的優(yōu)化而且還要重視園區(qū)設施規(guī)模和布局的優(yōu)化。既要解決各物流環(huán)節(jié)的機械化、省力化標準化，又要解決物流中心的整體化、合理化和系統(tǒng)化；達到物流園

60、區(qū)整個運作的最優(yōu)化。 柔性化原則:物流中心設施的規(guī)劃及布局應該留有發(fā)展的空間和適應于變化的設計。如發(fā)達國家有些工業(yè)廠房都是組合式的，設備安裝也有利于變動和調整，建設必須留有發(fā)展的空間。 城市配送區(qū) 區(qū)域物流區(qū)物流科技區(qū) 行政服務區(qū)商務服務區(qū) 配套商務區(qū)國際采購區(qū) 商貿總部區(qū)二期貯備用地(200畝)圖2：八大分區(qū)布局示意圖西站貨場（規(guī)劃）公鐵聯(lián)運作業(yè)區(qū)（預留）總體功能布局-八大分區(qū)總體功能布局-公鐵聯(lián)運作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路預留位置： 臨近規(guī)劃的西站貨場，含城市配送區(qū)和區(qū)域物流區(qū)的部分規(guī)劃區(qū)域功能定位：依托“公鐵聯(lián)運”平臺的配送物流和區(qū)域物流功能對接，實現(xiàn)公路-鐵路運輸方式的快速轉換 總體功能布局-公鐵