?？谖骱０俄椖渴袌稣{(diào)查報告課件2

1、21市調(diào)工作說明項目屬性界定3宏觀背景分析4房地產(chǎn)市場分析項目發(fā)展初步研判50附：典型樓盤、商業(yè)及訪談本次市調(diào)情況說明項目組在市調(diào)過程中，通過踩盤、訪談、搜集相關(guān)資料，采集了詳實而全面的數(shù)據(jù)；本階段工作主要以收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為主，本次匯報為對所搜集信息進行初步的溝通，主要目的在于表達項目組對于本地市場的整體把握，為后續(xù)工作做好鋪墊；關(guān)于大客戶研究以及其他城市案例將放在后續(xù)工作中再做深入研究若貴司對匯報中所呈現(xiàn)信息存有不同意見或補充，希望能在溝通過程中及時提出，以助于我司及時修正或完善，從而更好地開展項目的后續(xù)工作。在貴司各位領(lǐng)導的大力協(xié)助下，中原項目團隊在市調(diào)期間順利完成下列工作完成不同物業(yè)類型項

2、目實地調(diào)研共計50個訪談各類人士12位收集相關(guān)資料 超過百份2項目屬性界定3宏觀背景分析4房地產(chǎn)市場分析項目發(fā)展初步研判50附：典型樓盤、商業(yè)及訪談1市調(diào)工作說明總體空間發(fā)展策略：?？谧裱爸袕姟⑽魍?、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，項目正處于“西拓”核心焦點位置?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-2020）中指出城市的總體規(guī)劃為：在總體空間發(fā)展策略上，遵循“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則；西拓：鼓勵中心組團建設用地的西向拓展；東優(yōu)：擇優(yōu)開發(fā)項目，有選擇性地開發(fā)江東組團；南控：控制城市向南發(fā)展。西拓中強東優(yōu)南控?？谝?guī)劃1城市空間結(jié)構(gòu)：項目位于城市發(fā)展的“3+1”和“2個組團”的布局上，即西海岸濱海旅游帶

3、和長流組團上，極具發(fā)展?jié)摿？谥鞒菂^(qū)空間布局結(jié)構(gòu)是濱海帶狀組團式，屬于從濱海城市向海灣型城市轉(zhuǎn)型；?？谑械某鞘邪l(fā)展布局采取“3+1”的結(jié)構(gòu)?！?+1”是指沿海岸線的濱海旅游發(fā)展軸線、城市發(fā)展軸線和生態(tài)保護軸線以及沿南渡江的縱向發(fā)展軸線。?？谑械某鞘邪l(fā)展布局采取“2個組團”的結(jié)構(gòu)，江東組團將重點拓展面向島外的現(xiàn)代綜合服務功能，將成為以航空物流和居住為主的綜合型片區(qū) ；長流組團將重點拓展面向島內(nèi)、島外的綜合功能，將成為以教育、科研為主的綜合型片區(qū)以及以過海鐵路和配套服務設施為主的片區(qū)。 長流組團位于?？谑形鞅辈?，三面環(huán)海，地理位置優(yōu)越，距離市中心商務區(qū)約二十分鐘車程，屬城市新區(qū)長流組團三面環(huán)海，南

4、鄰南海大道，形狀為幾字型的漂亮的海岸線，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距海口市中心商務區(qū)僅20分鐘車程，屬于城市新區(qū)；在?？谑?005-2020年的規(guī)劃中，長流組團功能為重點拓展面向島內(nèi)、島外綜合功能；規(guī)劃建設用地約50平方公里，規(guī)劃人口40萬人以上。 長流組團中心商務區(qū)海甸島江東組團長流組團2長流組團正處于開發(fā)階段；濱海大道南側(cè)多為正在開發(fā)項目，北側(cè)多以別墅和酒店為主；市政配套設施缺乏會展中心美錦熙海金色陽光泰得酒店市政中心金沙灣旅游區(qū)粵海通道片區(qū)西海岸片區(qū)長流片區(qū)長流組團劃分為四個區(qū)域，分別是長流片區(qū)、西海岸片區(qū)、粵海通道盤曲、金沙灣片區(qū)；目前，四個片區(qū)中相對成熟的區(qū)域是西海岸片區(qū)，有少數(shù)小

5、體量商業(yè)，但市政配套缺乏；市政規(guī)劃長流組團的開發(fā)建設將成為?？谖磥沓鞘薪ㄔO的新亮點，集行政服務、會議展覽、理想居住等功能為一體的未來?？谛潞诵膮^(qū) ?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-2020）指出城市發(fā)展規(guī)劃為： 長流組團將分為四個片區(qū)，分別為：長流片區(qū)、西海岸片區(qū)、粵海通道片區(qū)、金沙灣旅游區(qū)； 長流片區(qū)是以教育、科研為主的綜合型片區(qū)； 西海岸片區(qū)則以旅游度假、市級行政辦公和居住區(qū)為主； 金沙灣旅游區(qū)則作為西海岸旅游區(qū)的延伸，是海口西部旅游業(yè)發(fā)展的重要組成區(qū)； 粵海通道片區(qū)則是以過海鐵路和配套服務設施為主的片區(qū)。 本項目位于長流新區(qū)，以教育科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品研發(fā)、旅游度假、總部經(jīng)濟、行政辦公為

6、主的綜合性新區(qū)萬科浪琴灣本案市政辦公大樓會展中心美錦熙海金色陽光酒店鎮(zhèn)海村舊城改造工程七星級酒店 長流片區(qū)規(guī)劃圖項目規(guī)劃為35#、36#地兩部分：35#地規(guī)劃為商業(yè)、酒店、公寓；36#地規(guī)劃為含底商的住宅35號地36號地（數(shù)據(jù)來源：開發(fā)商提供）項目指標3項目四至：南側(cè)是在建的市政辦公大樓，北側(cè)鎮(zhèn)海村將施行舊改，東側(cè)有五原河森林公園，西側(cè)為平整用地起步區(qū)位于長流組團北部，北側(cè)是將要改造的鎮(zhèn)海村以及?？谑形磥頃怪行?，東面是開發(fā)中的森林公園，南側(cè)是正在建設中的市政辦公大樓，西側(cè)是未開發(fā)的平整用地；周邊道路交通方便，但市政配套缺乏；項目目前達到三通一平的狀況。北南東西本案市政辦公大樓浪琴灣鎮(zhèn)海村舊城

7、改造五原河森林公園資源擁有：良好的景觀資源，二線凌空海景、五原河森林公園、規(guī)劃中的七星級酒店以及道路兩側(cè)具有海南特色的椰子樹景觀帶五原河森林公園天利七星級酒店海景沙灘椰子樹景觀帶周邊配套：在逐漸完善中，有在建市政辦公大樓、未來海口市會展中心，鎮(zhèn)海村舊改（商業(yè)）及美視高爾夫球會等特征分析：市政辦公大樓：市政辦公大樓搬遷比帶動周邊酒店、寫字樓、商業(yè)等等發(fā)展；會展中心：海南國際會展中心承辦各個大型的展覽會議，帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展；鎮(zhèn)海村舊城改造：建成大概四層或五層高的公寓住宅，有相應的商業(yè)布局；美視高爾夫：貴族化運動，體現(xiàn)商務休閑娛樂一體化；會展中心美視高爾夫市政辦公樓鎮(zhèn)海村舊城改造項目交通：外部交通

8、主要以濱海大道、長濱路為主，內(nèi)部交通現(xiàn)階段正在修建中基本特征：項目在濱海大道與長濱路交叉口，交通便利；與本項目關(guān)聯(lián)最大的道路11號、15號和6號道路，正在修建中；通透視線：在36號宗地正中央，東西方向有一條市政規(guī)劃道路，目前，項目現(xiàn)場上未看到；在35號和36號宗地正中央，南北方向要保持視線通透；交通規(guī)劃圖長濱路15號路濱海大道36號宗地35號宗地通過SWOT分析對項目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括 ，全面了解項目擁有的優(yōu)劣勢及面臨的機會和威脅 項目屬性 區(qū)域?qū)傩詾I海旅游城市未來重點發(fā)展區(qū)域；擁有豐富景觀資源的中等規(guī)模的綜合物業(yè)類型開發(fā)項目項目屬性4明確開發(fā)商目標：分析項目現(xiàn)狀有助于我們對項

9、目有清晰的認識和初判開發(fā)商的目標實現(xiàn)目標的路徑思考項目自身條件實現(xiàn)均價2.5萬以上先啟動36#地塊，2011年回現(xiàn)20-30億產(chǎn)品差異化，使項目更具高端休閑度假的氛圍36#地產(chǎn)品實現(xiàn)整體項目快速回現(xiàn)，風險最小35#地爭取最大的產(chǎn)品溢價空間，價值最大36#地為住宅產(chǎn)品，部分商業(yè)35#地為公寓產(chǎn)品，部分商業(yè)、酒店產(chǎn)品結(jié)合發(fā)展商目標、項目自身條件、分地塊物業(yè)角色來判斷該地塊物業(yè)可能出現(xiàn)的物業(yè)發(fā)展方向，并進行針對性市場調(diào)研3宏觀背景分析4房地產(chǎn)市場分析項目發(fā)展初步研判50附：典型樓盤、商業(yè)及訪談1項目屬性界定2市調(diào)工作說明城市現(xiàn)狀：海口位于海南省北端，占有豐富濱海自然景觀資源，是全島乃至全國未來濱海城

10、市和核心發(fā)展城市?？冢址Q椰城，是我國最大經(jīng)濟特區(qū)海南省省會城市，全省政治、經(jīng)濟、文化、經(jīng)濟、交通中心；?？谑休犘阌ⅰ埲A、美蘭、瓊山四個縣級市轄區(qū)；全市土地總面積2304.84平方公里，其中建設用地363平方公里；?？陲L光秀麗，名勝古跡多，是全國熱帶濱海旅游休閑勝地。地處熱帶濱海，富于海濱特色景觀，海域面積830平方公里，海岸線長131公里。海水平均水溫25，透明度1米，最大達2米；未來?？诔鞘薪ㄔO的目標是：努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟城市，華南地區(qū)的花園城市，國內(nèi)外理想的第二居住地。數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗蠛暧^經(jīng)濟1GDP：?？贕DP總值占全省30%以上，且保持快速平穩(wěn)增長態(tài)勢，但與全國同類

11、城市相比總量偏小，仍有差距2009年?？贕DP總值達489.6億元，同比增長10.47%，已連續(xù)12年保持兩位數(shù)快速增長。?？谑蠫DP占全省30%以上；通過橫向的發(fā)展比較，?？诮?jīng)濟發(fā)展還遠落后于其它沿海及省會城市；根據(jù)城市GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，海口房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展海口近5年GDP總量及增長率各城市GDP橫向比較?？贕DP占全省比例4%5%5%8%大于8%數(shù)據(jù)來源：海口市政府公報、各城市政府公報宏觀經(jīng)濟1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例中占比偏大且歷年增加，較之于其他城市，其二次產(chǎn)業(yè)為短板海口近些年第三產(chǎn)業(yè)的比

12、例不斷擴大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮??；相比其它類似二線城市，海口市第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）占比重最大，第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）占比最小，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）與其他城市基本持平。相對于其它城市，?？谑械牡诙a(chǎn)業(yè)仍然是其經(jīng)濟發(fā)展的短板；未來?？谑姓诒ＷC旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將壯大汽車制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。海口近4年三次產(chǎn)業(yè)情況?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)變化趨勢各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較數(shù)據(jù)來源：海口市政府公報、各城市政府公報宏觀經(jīng)濟1小結(jié)：?？谝缘谌a(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟主體，經(jīng)濟總量偏小，未來將加大第二產(chǎn)業(yè)投入，拉動經(jīng)濟發(fā)展?？跒楹Ｄ鲜〉暮诵某鞘?，但周邊幅射力有限；目前正

13、在計劃合并澄邁縣，擴大城市版圖及縱深；城市GDP總量穩(wěn)步增長，但總量仍偏??；發(fā)展速度較快，為房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提供一定的經(jīng)濟支持；以旅游業(yè)為主導的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，占GDP總量的五成，但城市缺乏高級服務業(yè)如顧問咨詢、金融理財、信息服務、國際貿(mào)易等；且旅游業(yè)競爭力有所下降；第二產(chǎn)業(yè)貢獻不足，占GDP總量不到三成，形成城市經(jīng)濟快速突破發(fā)展的瓶頸；“十一五”以來政府將加大第二產(chǎn)業(yè)的投入與扶持。經(jīng)濟發(fā)展保持以旅游業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)的強勢發(fā)展加大第二產(chǎn)業(yè)的投入與扶持，加速經(jīng)濟發(fā)展宏觀經(jīng)濟1人口總量： 09年末常住人口187.85萬，城市常住人口比戶籍人口高18%左右，外來常住人口將給地產(chǎn)帶來活力2009年

14、末常住人口187.85萬人，戶籍人口158.24萬人，自然增長率為7.13 。?？谑谐Ｗ∪丝诟叱霰镜貞艏丝诩s18%左右，外地人口居住數(shù)量比例有逐年上漲趨勢；?？谑辛鲃尤丝诒３衷?0萬人左右；?？趹艏丝诜植驾^為均勻；秀英區(qū)因大部位于西海岸，總?cè)丝跀?shù)相對較??；數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗笕丝诩跋M2收入與支出：生活水平逐步改善，收入與支出不斷增長，但剩余購買力增加有限?？谑械某擎?zhèn)居民人均可支配收入增長速度略有放緩， 2009年城市人均可支配收入達到15237元，增長7.7%。與其他內(nèi)地城市相比，?？谑芯用袷杖胨捷^低，對于房地產(chǎn)市場的需求主要表現(xiàn)為生存需求特征；近年人均可支配收入平均增加，人均消費

15、支出保持同步增長，且高于收入增長，表明剩余購買力積累有限，由剩余購買力增加而產(chǎn)生的購房可能性不足。數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗笕丝诩跋M2城市居民生活條件：社會商品零售總額小，人均可支配收入屬于中等水平，恩格爾系數(shù)較高，富裕程度偏低2009年社會消費品零售總額2009年城市居民人均可支配收入對比2009年城市居民恩格爾系數(shù)對比2009?？谑猩鐣M品零售總額達到277.20億元，總額較??；人均可支配收入15237元，屬中等水平；2009年?？谑卸鞲駹栂禂?shù)為41.9%，表明?？谝呀?jīng)達到小康水平，但與其它城市相比富裕程度還較低；近年海口城市居民人均消費性支出與人均可支配收入之比都在0.75以上，與普通

16、城市在0.6-0.65之間相比，消費比重偏高，剩余購賣力積累不強。居住支出僅為11%，相比其他大城市而言，本地居民置業(yè)行為不旺盛。數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報人口及消費2小結(jié)：海口居民生活逐步改善，但置業(yè)總需求量少，置業(yè)意愿小，購買能力差海口市常住人口180余萬人，人口增長穩(wěn)定，分布較為均勻，其中城市常住人口高出戶籍人口約18%左右；由于海口市人口規(guī)模不大，極大限制本地置業(yè)需求總量；居民生活逐步改善，收入與支出不斷增長，但剩余購買力增加有限，在房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)為置業(yè)意愿低；整體收入水平不高，消費習慣穩(wěn)定，近年無大的變化；消費結(jié)構(gòu)顯示，本地置業(yè)行為并不旺盛；社會商品零售總額小，人均可

17、支配收入屬于中等水平，恩格爾系數(shù)相對其它濱海城市較高，富裕程度偏低。由于本地居民購買力較差，置業(yè)意愿偏低，本項目的主力目標客群不宜鎖定為本地購房群體人口及消費2旅游業(yè)發(fā)展：近年?？诼糜问袌龀掷m(xù)發(fā)展，旅游總收入、過夜游客數(shù)等指標都持續(xù)上漲，但增勢已有所放緩?？谑薪?年旅游總收入及增長率海口市近6年過夜旅游者人次及增長率2004-2009年，海口市旅游收入持續(xù)增加，2009年旅游總收入達到66.01億元，但旅游收入的增長速度有所放緩；2004年-2009年，?？谑羞^夜旅游者的人數(shù)不斷增加，2009年過夜旅游者以達661.96萬人次，但過夜旅游者的增長速度也有所放緩；數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗舐糜萎a(chǎn)業(yè)

18、發(fā)展3旅游業(yè)發(fā)展階段：?？诼糜螛I(yè)目前尚處于觀光旅游階段，和全國其它濱海城市的旅游業(yè)相比仍然缺少競爭力同其它典型濱海旅游城市相比，?？诼糜问袌鲈谟慰推骄M、平均逗留天數(shù)方面都處于較低水平，這說明目前?？诼糜问袌鲞€屬于觀光階段，距離政府的規(guī)劃“國際旅游島”還有相當長的距離；2009年濱海城市游客平均消費對比2009典型海濱城市游客平均逗留天數(shù)對比2009年典型濱海旅游城市酒店客房出租率數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展3旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展3旅游業(yè)發(fā)展階段：就本省而言，?？诘穆糜胃偁幜ο鄬θ齺喴灿胁蛔?，更多承擔的是省內(nèi)旅游集散中心的職能?？谌齺喡糜问杖雽Ρ龋▋|元）?？谌齺喡糜谓哟舜螌?/p>

19、比（萬人次）三亞年旅游總收入已超過?？?，可旅游接待人口數(shù)量卻低于?？冢蝗司б娓鼮槊黠@；海口的旅游資源在海南并不具備優(yōu)勢，?？诔袚Ｄ鲜÷糜渭⒅行暮蜕虅栈顒咏哟牟糠致毮埽蝗齺喴呀?jīng)有30多家五星級酒店，基本飽和但仍有增長。?？诔鞘邢鄬τ谌齺啌碛懈R備的城市配套，使其游客集散功能更具優(yōu)勢。數(shù)據(jù)來源：海口市政府公報、三亞市政府公報規(guī)劃：將規(guī)劃為國際旅游休閑島，把?？诼糜螛I(yè)打造成現(xiàn)代服務業(yè)的龍頭，整體規(guī)劃方向?qū)ν顿Y產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)利好總體規(guī)劃：總體旅游規(guī)劃為三帶（西海岸旅游帶、東海岸旅游帶、城市外圍旅游帶）、一軸（南渡江風光游覽帶為主的城市水系旅游軸）、一中心（都市旅游區(qū)和老城歷史文化旅游區(qū)的結(jié)合中心）

20、；重點建設項目：重點加快游艇碼頭建設，完善口岸、航道、水域、氣象等服務，2010年建成600個游艇泊位;加快秀英港區(qū)國際旅游客運碼頭建設，吸引國際豪華郵輪?？?；重點建設旅游休閑服務集中區(qū)：沿海口灣海甸溪新埠島，建設“第二時間”風情酒吧街、海甸溪北岸酒吧街、復興城娛樂中心、海上燈塔酒店等 ，打造?？谛蓍e娛樂不夜城；美源?？跒常?00個游艇泊位；建設完工時間：2011年左右新埠島 ，200個游艇泊位；建設完工時間：未定外灘中心 ，50個游艇泊位；建設完工時間：未定 美麗沙 ，100個游艇泊位；建設完工時間：未定 訪談語錄：游艇碼頭是?？谟陕糜斡^光業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)變的重要設施，市政府也很重視，現(xiàn)階

21、段?？谑杏瓮Тa頭的建設位置最好的、規(guī)模最大的、入市最早的，在美源?？跒场??？谝?guī)劃局副局長數(shù)據(jù)來源：?？谑姓w規(guī)劃旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展3小結(jié)：?？诂F(xiàn)階段雖然相對于全國其它濱海城市仍有一定差距，但較良好的發(fā)展勢頭和規(guī)劃將使其未來看好資源條件海南省最主要的旅游資源就是熱帶濱海景觀資源，?？趯Ρ热齺喌鹊氐暮＞百Y源處于劣勢；等級?？诘穆糜沃热跤谌齺?，海口缺乏大型知名的旅游區(qū)域的打造；功能?？诔鞘信涮壮墒欤饕糜渭⒅行暮吐糜畏栈氐墓δ?，仍屬旅游過境地，但隨著三亞鳳凰機場的交通運輸能力的加強，?？诘穆糜纬鋈肟诎堵毮苷饾u被削弱 ；旅游項目營造?？诼糜问袌鋈狈α咙c，缺乏代表?？诼糜沃鹊捻椖康拇蛟?

22、；發(fā)展趨勢大力推動海口城市的規(guī)劃建設；加快濱海景觀帶的完善建設；推動旅游地產(chǎn)的開發(fā)建設；旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展3戰(zhàn)略定位一第一代城市戰(zhàn)略定位二戰(zhàn)略定位三具體方向內(nèi)容解釋我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗世界一流度假旅游目的地國際經(jīng)濟合作文化交流平臺充分發(fā)揮海南的經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)勢，積極探索，先行試驗，發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，加快體制機制創(chuàng)新，推動海南旅游業(yè)及相關(guān)現(xiàn)代服務業(yè)在改革開放和科學發(fā)展方面走在全國前列。充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢，按照國際通行的旅游服務標準，推進旅游要素轉(zhuǎn)型升級，進一步完善旅游基礎(chǔ)設施和服務設施，開發(fā)特色旅游產(chǎn)品，規(guī)范旅游市場秩序，全面提升水平。戰(zhàn)略定位四全國生態(tài)文明建設示范區(qū)堅持生態(tài)立省

23、、環(huán)境優(yōu)先，在保護中發(fā)展，在發(fā)展中保護，推進資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設，探索人與自然和諧相處的文明發(fā)展之路，使海南成為全國人民的四季花園。發(fā)揮海南對外開放排頭兵的作用，依托博鰲亞洲論壇的品牌優(yōu)勢，全方位開展區(qū)域性、國際性經(jīng)貿(mào)文化交流活動以及高層次的外交外事活動，使海南成為重要國際交往平臺。戰(zhàn)略定位五國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地戰(zhàn)略定位六南海資源開發(fā)和服務基地加大南海油氣、旅游、漁業(yè)等資源的開發(fā)力度，加強海洋科研、科普和服務保障體系建設，使海南成為我國南海資源開發(fā)的物資供應、綜合利用和產(chǎn)品運銷基地。充分發(fā)揮海南熱帶農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，大力發(fā)展熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，使海南成為全國冬季菜籃子基地、熱帶水果基地、南繁育

24、制種基地、漁業(yè)出口基地和天然橡膠基地。國際旅游島42009年12月31日，國務院發(fā)布了關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見?？诨A(chǔ)設施建設：輕軌：計劃于2010年底建成；北起?？谑校窘?jīng)文昌、瓊海（含博鰲）、萬寧、陵水，南至三亞市，貫穿海南省東海岸，穿越6市縣，全長308公里；遠期運量為每年2500萬人，屆時?？谥寥齺唭H需90分鐘; 會展中心：2010年開拓國際會議，建成?？谑袠酥拘缘纳虅諘?、旅游度假集聚區(qū)。周邊城市發(fā)展帶動整個海南經(jīng)濟，?？谝允鞘猩钆涮?、基礎(chǔ)設施完善的優(yōu)勢，將吸引更多企業(yè)聚焦?？冢龠M海南商業(yè)和住宅的快速發(fā)展隨著?？趪H旅游島的發(fā)展和成熟，將使海南進一步的成熟和發(fā)

25、展，酒店式公寓會有更好的發(fā)展預期國際旅游島4海南國際旅游島：海南獲批建設國際旅游島，長期發(fā)展?jié)摿薮?，因此為項目帶來了更好的發(fā)展前景瓊州海峽跨海大橋的修建將會破除海南最大的發(fā)展瓶頸交通。使海峽兩岸交通更加便捷，帶動海南物流業(yè)的發(fā)展，從而拉動海南商業(yè)的迅速發(fā)展跨海大橋的修建使得進出島更加方便快捷，對海南本島產(chǎn)品的對外宣傳以及島外客戶進入海南旅游度假創(chuàng)造了條件，為海南帶來的大量客戶資源海口市新市政府以及公務員住宅小區(qū)落戶長流起步區(qū)，將會帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟和配套設施的迅速發(fā)展。如：2006年西安市政府北遷，改善了當?shù)爻潜钡穆浜笈c其它區(qū)域的局面、加快了當?shù)爻鞘谢A(chǔ)設施建設。轉(zhuǎn)變了市民傳統(tǒng)的固有觀念，并轉(zhuǎn)

26、移消費者的注意力，消除阻礙經(jīng)濟發(fā)展的潛意識制約因素 會展中心的落戶西海岸將會提高此地區(qū)知名度，從而把客戶聚焦于此，提升此區(qū)域的檔次定位國際旅游島政策頒布之后，海南島的建設上升到國家戰(zhàn)略定位，一系列的優(yōu)惠政策將會推動海南市場，拉動本島經(jīng)濟在國際旅游島的大背景下一系列利好政策正在穩(wěn)步投放，海南未來發(fā)展?jié)摿薮髧H旅游島44房地產(chǎn)市場分析項目發(fā)展初步研判50附：典型樓盤、商業(yè)及訪談1項目屬性界定2市調(diào)工作說明3宏觀背景分析4房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場整體狀況高端住宅市場研究商業(yè)市場研究高端酒店研究高端公寓市場研究周期理論：從GDP、房地產(chǎn)發(fā)展程度等指標，房地產(chǎn)一般會經(jīng)歷復蘇、發(fā)展、危機和蕭條一整個周期

27、房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷依據(jù)GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期。階段價格 階段： 復蘇 發(fā)展 危機 蕭條市場周期1所處發(fā)展周期：?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期 海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)過一個周期的發(fā)展：88年建省房地產(chǎn)開始發(fā)展，92年達到高峰期，出現(xiàn)泡沫；93年宏觀調(diào)控后，94年滑入低谷97、98年開始復蘇；到04年，房地產(chǎn)總開發(fā)量達400萬平米，其中60是爛尾樓改造，銷量125萬平米，開始平步發(fā)展；2008年施工總量超過650萬平米，銷售面積達168萬平米；海口房地產(chǎn)市場再次進入穩(wěn)定發(fā)展時期。房地產(chǎn)市場分析-周期理論海

28、口房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢圖 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 094000房價300020001000高速發(fā)展期急速下滑期 低谷期復蘇期高速發(fā)展期5000土地市場狀況：受資源限制，城市被迫拉大框架，未來土地市場層面，城市和海將難以兼得臨近城市的海景資源被開發(fā)商瓜分且存量不多：傳統(tǒng)認知中的城市海景資源（填海區(qū)、海甸島和西海岸東等區(qū)域）土地資 源已經(jīng)被眾多開發(fā)商控制；總體來說一線海景未開發(fā)的土地存量正在下降，土地價格上漲迅速。政府主導城市框架向外擴張：由于城市發(fā)展對海資源的依賴和整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的二元結(jié)構(gòu)，政

29、府主 導向土地較容易收儲的西海岸和長流組團擴張；規(guī)劃中城市外擴的方向還有南部和東海岸，但推進的時間還不確定。城市附近的海資源已經(jīng)非常稀缺，價格高端，城市和海已經(jīng)越來越不可兼得;這個趨勢必將導致未來客戶需求多元的趨勢加劇。一級市場1土地市場交易狀況：在實際供應量充足的條件下，海口土地價格劇烈提升，預示房地產(chǎn)發(fā)展前景良好本輪?？诘牡貎r上漲，并不是土地緊縮帶來的地價上漲，而是房地產(chǎn)市場復蘇過程中，開發(fā)商對未來市場的預期增強以及購房客戶對未來升值潛力看好導致的；05年海甸島美麗沙一線海景06年西海岸一線海景07年西海岸 07年西海岸07年海口灣填海區(qū)08年西海岸23小規(guī)模地塊“體外流通”93年房地產(chǎn)泡

30、沫給海口留下了大量集中在開發(fā)商手中的存量土地，政府難以統(tǒng)一規(guī)劃和收儲。爛尾樓處置“壓力巨大”2000年開始的爛尾樓盤活實際上是政府補貼開發(fā)，大量土地和停緩建工程低于成本價出售；外地開發(fā)商強勢介入海口房價的持續(xù)上漲，外地品牌開發(fā)商如萬科、魯能等對?？谑斜３謽酚^，紛紛進入?？谑心玫亍㈤_發(fā)；1數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)09年濱海大道與玉沙路交界處05-09年部分土地公開出讓價格（萬元/畝）土地市場供求特征：09年土地成交價格保持上漲趨勢來源：根據(jù)土地公告整理07-09年中，2007 年土地成交量最大，但是單價最低，而在成交單數(shù)和單價方面，09年則達到了峰值；2009 年土地成交主要集中在美蘭和秀英區(qū)域，

31、相比去年秀英 區(qū)成交量大幅上漲，商品房土地成交量最大的區(qū)域為美蘭區(qū)從經(jīng)營性土地成交樓板價來看，07年是近年的最高，達到了1537元，以后逐年呈下降趨勢；2009年個行政區(qū)域土地成交量2006-2009年公告經(jīng)營性土地樓板價走勢數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)房地產(chǎn)供求狀況：09年商品房成交面積大幅上漲，以228.29 萬平方銷量創(chuàng)下新高2009 年1-11 月商品房市場供應量為224.02 萬平方米，相比去年上漲1.69%；供應總套數(shù)為19350 套，同比上漲1.24%。09 年1-11 月，商品房成交面積大幅上漲，以228.29 萬平方銷量創(chuàng)下新高。近年來，隨著?？诮?jīng)濟的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展以及城市市政

32、配套的完善，外來人口大量導入，島外度假養(yǎng)老客戶蜂擁而至，?？诜康禺a(chǎn)市場也隨之穩(wěn)定增長，本地購房客戶比例提升。08 年由于金融危機的影響，大部分投資型購房者觀望情緒嚴重，剛性需求市場也有所減弱，商品房成交面積相比07 年有所下滑。而09 年則是新的轉(zhuǎn)折點，成交量大幅上漲，創(chuàng)下歷史新高。數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)二級市場2房地產(chǎn)供求關(guān)系分析：供求矛盾逐漸緩解，09年呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢06-08 年，?？谏唐贩渴袌龉┣蟛罹嘀饾u減小，供求趨于平穩(wěn)狀態(tài)。06年市場呈現(xiàn)明顯的供大于求的局面，到09年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整體市場表現(xiàn)出健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。?？谑袌龃媪枯^大，隨著近幾年良好的銷售情況，存量在減

33、少，市場壓力也得到進一步緩解數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù) 大量一線開發(fā)商進入?？诓⒋蛩氵M行二級開發(fā)魯能：長期的區(qū)域運營商儲備東海岸土地6000畝，盈濱半島整體開發(fā)；已開發(fā)東海岸海藍椰風一期，盈濱半島福園等項目。雅居樂聯(lián)合摩根士丹利在海南陵水縣布局 正在開發(fā)的清水灣項目，占地約1.5萬畝，海岸線長達12公里，項目總投資逾200億元 富力：在海南取得1萬畝的土地一線開發(fā)商的到來，可以預見未來?？谑袌龅漠a(chǎn)品力和營銷水平都將大幅度提升。?？诜康禺a(chǎn)市場將進入大盤時代、品牌時代和品質(zhì)溢價時代。目前海口仍有大量待開發(fā)土地積壓在開發(fā)商手中，市場交易頻繁，市場供地總量相對較大。數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)主要包括香水灣的2

34、500畝土地，在海口的680畝和澄邁的6700畝土地。目前項目正在熱銷，而且據(jù)稱還正在牽頭占地1萬畝的陵水猴島開發(fā)項目 。 浙江國都房產(chǎn)策劃部經(jīng)理賀越敏在接受CBN記者采訪時也表示，公司在三亞鳳凰島有總建筑面積50萬平方米的房產(chǎn)開發(fā)項目，投資已經(jīng)超過100億元。市場競爭：大開發(fā)商進駐并尋求擴張，為整個房地產(chǎn)的發(fā)展注入了巨大的發(fā)展信心2010年?？谕剖圩≌挥[客戶分析：海口西海岸和海甸島85%為島外客戶，并且以京、滬、浙、晉和東北客戶為主；本地客多以改善型居住客為主西海岸海甸島北京、上海、浙江、山西客戶居多東北、北京、浙江客戶居多4房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場整體狀況高端住宅市場研究商業(yè)市場研究高端

35、酒店研究高端公寓市場研究Part 1.1二級市場研究房地產(chǎn)市場分析-二級市場研究發(fā)展趨勢：旅游業(yè)推動地產(chǎn)發(fā)展，北起海口，連接瓊海等城市，南至三亞，形成“大?？凇薄ⅰ按笕齺啞?格局海南省房地產(chǎn)正以?？诤腿齺啚楹诵某鞘邢驏|、西部沿海岸線延展，以核心城市的發(fā)展帶動周邊城市經(jīng)濟；目前如文昌、瓊海等均都已經(jīng)出現(xiàn)了大規(guī)模土地開發(fā)的項目，并形成了各自的城市文化主題特色；隨著整個島內(nèi)重點城市的發(fā)展和城市宣傳推廣力度加大，將可能吸引更多的島外游客來島置業(yè)，未來一定時期內(nèi)整個房地產(chǎn)市場仍然有平穩(wěn)緩步上漲的趨勢?；緫B(tài)勢1房地產(chǎn)市場分析-二級市場研究供求特征：2009年海口住宅市場成交以80-130平米的中大戶型為

36、主，價格層面以3000-5000元的價位段居多成交戶型面積方面，2009年住宅成交主要以中等偏大戶型為主，剛性需求占主體，80-100 的戶型成交量交大，占比為25%，其次為100 -130的面積段，成交占比為24%；2009年住宅各面積段成交占比情況2009年住宅各價格段成交占比情況成交價格方面，主要集中在 3000-5000 元/平方米的價格 段內(nèi)，占比為49%，其次為5000元/平方米-7000元/平米的價格段，占比為29%數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場分析-二級市場研究價格特征：?？诜康禺a(chǎn)市場價格表現(xiàn)高端市場領(lǐng)漲明顯，價格層級拉開二線樓盤臨海、高品質(zhì)樓盤三線樓盤內(nèi)陸區(qū)域、大盤一線樓盤

37、海景、豪宅天海國際，別墅06年底 11000元/平方米07年初 14000元/平方米09年 25000元/平方米榮域，多層住宅07年初 4700元/平方米07年中 5700元/平方米09年初 約8500元/平方米城市海岸，多層住宅08年底 4600元/平方米09年中 7500元/平方米長信海岸水城，多層住宅06年初 4300元/平方米06年底 5000元/平方米09年初 8000元/平方米綠色佳園，多層、小高層07年初 3500元/平方米08年 4800元/平方米09年 7500元/平方米盛達景都，高層08年初 4500元/平方米09年 7500元/平方米不同價格層級的樓盤漲幅具有明顯區(qū)別近幾

38、年感覺市場上漲的速度明顯加快，特別是島外客戶購買得多的海景樓盤。今年外銷市場淡季不淡，榮域現(xiàn)在每月的成交量也都很可觀，這以前在海口是不敢想象的。 訪談 榮域銷售經(jīng)理 本輪?？诜績r上升的過程中，以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當了市場上升的發(fā)動機。 豪宅價格的走高引發(fā)了價格層級的擴大，為其它項目帶來了生存空間。數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)Part 1.2高端住宅市場板塊格局新埠島板塊主要活躍競爭板塊房地產(chǎn)市場分析-二級市場研究?？诜康禺a(chǎn)可劃為6大板塊，即西海岸、世貿(mào)國貿(mào)、海甸島、內(nèi)陸、新埠島和東海岸板塊補充：?？诟鞔蟀鍓K中，以西海岸、海甸島、市貿(mào)三大板塊表現(xiàn)得競爭最為激烈，

39、也是市場高端產(chǎn)品所在版塊；西海岸是目前?？谑袌錾细叨水a(chǎn)品聚集地，也是外地客戶群體購買的重點片區(qū)，主要是度假類產(chǎn)品；海甸島是近幾年新型的住宅集聚區(qū)，迅速發(fā)展已經(jīng)比較成熟化，中高端產(chǎn)品，島內(nèi)新移民購買占大多數(shù)。世貿(mào)是?？诒緧u高端客戶群體居住重要場所，高度成熟，景觀資源，適宜生活。內(nèi)陸板塊房地產(chǎn)項目分布較廣，我們劃分為中部板塊和南部板塊。主要針對本地中低端客戶；新埠島板塊目前開發(fā)速度較慢，只有新世界花園一個項目，而且產(chǎn)品影響一般，區(qū)域價值未被認可，屬于較落后片區(qū)；Part 1.3各高端住宅板塊介紹板塊基本特征：屬于海口城市核心區(qū)，是?？诟咚刭|(zhì)樓盤集中區(qū)域，目前以高層海景豪宅及公寓產(chǎn)品為主世貿(mào)國貿(mào)板塊

40、1樓盤概況：濱海大道以北以高層海景豪宅為主，濱海大道以南以高層公寓產(chǎn)品為主項目位置分布圖濱海大道以北的項目有：環(huán)強御景灣金外灘瀛寰名仕苑濱海貴族美源廣場外灘中心寶華海景公寓濱海大道以南的項目有：棕櫚公寓財富廣場福隆廣場御景風金碧文華瑞園豪江花園金碧文華濱海貴族外灘中心萬綠園公共休閑綠地數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀：檔次落差較大，濱海大道以北?？跒称瑓^(qū)比較受關(guān)注，在售樓盤較少，景觀資源豐富，價格高樓盤特征：零星開發(fā)中小規(guī)模樓盤居多，價格檔次差大；價格特征: 以濱海大道為界，基本可以劃分兩個板塊，以南的內(nèi)陸板塊樓盤一般在4500左右，濱海大道附近開盤均價約8000以上；產(chǎn)品類型：片區(qū)內(nèi)沿海醒目以

41、大面積、居住型產(chǎn)品為主；目前在售的以高層公寓為主，戶型面積跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房為主，大戶型為主；核心賣點：主打海景資源，區(qū)域價值；城市配套；數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)板塊基本特征：擁有海景資源，是?？诘兔芏群勒袇^(qū)域，并可享受政府搬遷帶來的利好西海岸板塊2樓盤概況：沿濱海大道一側(cè)分布天海國際、浪琴灣、城市海岸等低密度海景住宅夏威夷海岸金色陽光假日酒店西雅圖麗灣美錦熙海浪琴灣蔚藍海岸城市海岸秀山觀海苑西海岸高爾夫溫泉別墅長信海岸水城菩提樹紫園泰達天海國際觀海臺一號觀瀾公寓凱撒豪廷西海岸秀縣泰達天海國際紫園城市海岸萬科浪琴灣沿 海 沙 灘 綠 化 休 閑 帶項目位置

42、分布圖數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀：在售樓盤集中在二線海景，產(chǎn)品線豐富，定位多樣，如主導文化生活的紫園，主導社區(qū)環(huán)境的城市海岸樓盤分布：樓盤主要集中在海景沿線，樓盤高端，分布密集；價格特征: 二三線看海景房現(xiàn)價均在10000元/以上，一線海景用地項目在15000元/以上；產(chǎn)品類型：產(chǎn)品組合多層次，以別墅和花園洋房為主，高層為輔；建筑風格和園林以東南亞為主；戶型偏大，產(chǎn)品設計逐漸優(yōu)化；核心賣點：主打一線海景資源，區(qū)域未來前景、園林特色；數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)基本特征：良好的區(qū)域規(guī)劃及海景資源使片區(qū)成為島內(nèi)新移民及養(yǎng)老客戶的集聚地之一海甸島板塊3在售樓盤概況：分為主打海景的天一方等和也有主打小區(qū)

43、整體及園林風格的江南城、以建筑聞名的榮域等產(chǎn)品類型觀海居榮域盛木天一方寶安江南城 蔚藍海語印象寶安江南城榮域蔚藍海語印象觀海居天一方項目位置分布圖數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)優(yōu)勢：距離城市中心區(qū)較近，有一定海景、溫泉資源；沿海規(guī)劃美麗沙、白沙門生態(tài)公園，規(guī)劃較好；配套齊全，適宜居住劣勢：地勢低，海水質(zhì)量較差，舊城區(qū)規(guī)劃雜亂，朝向與海景資源存在一定的矛盾性主力戶型及客戶比：二房、三房、別墅。島外：新移民：本地 = 5：3：2；小結(jié)：海甸島主流客戶為島外客戶、新移民，他們最看重的是距離市中心較近和高性價比和未來投資價值，均價35005000元/ 平米發(fā)展現(xiàn)狀：該片區(qū)屬于成熟的生活區(qū)，配套齊全，聚集了大量

44、的高端客戶數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)基本特征：該片區(qū)目前僅有一個別墅樓盤-魯能海藍椰風，擁有一線海景資源，但距市區(qū)較遠及配套是其劣勢東海岸板塊4發(fā)展現(xiàn)狀：該片區(qū)屬于未來的高品質(zhì)居住區(qū)，現(xiàn)發(fā)展緩慢，隨著海新大橋改變，將對對區(qū)域價值拉動房地產(chǎn)市場分析-二級市場研究優(yōu)勢：距離?？诿捞m機場最近，省政府將搬遷至此，未來新埠島新海大橋和福海大道的開通將直接拉近與市區(qū)距離，為此地帶來利好；劣勢：目前由于南渡江的阻隔距離城市中心區(qū)較遠，配套缺乏，已建成項目較少，尚未形成大規(guī)模開發(fā)態(tài)勢；主力戶型客群構(gòu)成：別墅（獨棟價格在31000-33000元/平方米，聯(lián)排在19000-22000元/平方米） ；新移民占50%以上

45、，屬高端客戶群體；目前基本上沒有項目開發(fā)，魯能海藍椰風項目一技獨秀，客戶看重的是海景資源、產(chǎn)品品質(zhì)和升值潛力。作為東海岸首屈一指的豪宅，本項目以其純別墅社區(qū)定位、海景和私家沙灘，吸引了眾多來自島內(nèi)外的度假及投資型客戶；通過沙灘、園林和圍合式別墅居住群將本項目同周邊的農(nóng)民房和農(nóng)田等完全隔離開來，形成了高尚居住小鎮(zhèn)；位置的偏遠、配套的匱乏是項目的硬傷，未來隨著院士村和飛行員村等的開發(fā)，該項目將和上述項目一起，構(gòu)筑海口郊區(qū)高尚居住片區(qū)。海藍椰風東海岸片區(qū)數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)基本特征：新世界花園，是唯一一個保留了原生態(tài)本地生活氛圍的片區(qū)新埠島板塊5發(fā)展現(xiàn)狀：目前發(fā)展不成熟，有待開發(fā)，改變客戶對區(qū)域的

46、認識房地產(chǎn)市場分析-二級市場研究新世界花園度假村優(yōu)勢：片區(qū)目前還沒有完全被正式開發(fā)，可塑性強，是?？谖ㄒ灰粋€保留了原生態(tài)本地生活氛圍的板塊；劣勢：貧困、偏遠的歷史印象不易改變，整體片區(qū)的運營都還處于比較前期的階段，開發(fā)周期較長，成本高；目前房地產(chǎn)發(fā)展還不夠成熟，僅有新世界花園度假村和西灣（為早期開發(fā)的私人宅基地）項目周邊環(huán)境需要大量投入來改善，未來進入者的整體規(guī)劃將對整個片區(qū)有很大影響。主力戶型客群構(gòu)成：別墅、花園洋房、小高層為主；客戶以島外中低端休閑度假、島內(nèi)中端投資客戶為主；由香港著名發(fā)展商新世界集團之中國房地產(chǎn)旗艦公司新世界中國地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)； 東南亞園林風格，多組水系主題，超過2

47、00個品種的花叢樹種；廣告“沒見過豪宅，那是沒到過這里以前”打造超五星級的海濱花園度假式園林社區(qū)，提供超五星級酒店式配套設施，近3000平米全功能夢幻園林會所；智能化多重安保系統(tǒng)，保障家居安全；新埠島片區(qū)數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)4房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場整體狀況住宅、公寓市場研究商業(yè)市場研究高端酒店研究高端公寓市場研究Part 1.1酒店式公寓的概念酒店式公寓基本概念：酒店式公寓的基本概念定義 特點發(fā)展分類酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有自用、投資兩大功效的物業(yè)“酒店式公寓”，也稱服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務、

48、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓。它是融合酒店設施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。 提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業(yè)管理、租賃管理；可自住可以酒店形式出租；酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體統(tǒng)一經(jīng)營售后回租完整產(chǎn)權(quán)嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業(yè)服務的精裝小戶型住宅，其實質(zhì)與“酒店式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別基本概念1最早源于歐洲，在紐約發(fā)揚光大，在上世紀90年代初進入我國一線城市，經(jīng)過近20年的發(fā)展，國內(nèi)趨于成

49、熟上世紀90年代2003年起2005年起2006年起服務式公寓產(chǎn)權(quán)式公寓酒店式公寓小戶型公寓酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項，以外籍租客為主要服務對象小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對產(chǎn)品舒適度要求不高介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品，公建或住宅立項。對于配套要求及物業(yè)服務的要求較高，單價較高，后期生活費用較高純投資性產(chǎn)品，對于區(qū)域位置、周遍高端商務人群、產(chǎn)品裝修標準、配套設置有很高的要求，且對酒店公司的運營能力有一定要求，售價高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄發(fā)展歷程2酒店式公寓是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后長期存在的一種物業(yè)類型酒店式公寓在一個城市的產(chǎn)生和發(fā)

50、展,牽制的根本原因就是這個城市的經(jīng)濟發(fā)達程度酒店式公寓的需求者和消費者一般都是生活在這個城市的政府官員和高級商務人士，這些消費者一般都有豐厚的住房補貼一個城市只有經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，高端住宅消費能力的消費者才會形成一定的規(guī)模在需求中孕育著良好的商機適應他們生活模式和生活需要的酒店式公寓就應運而生，并且有良好的發(fā)展前景發(fā)展動因3處于黃金地段可具備長期居住功能，配套功能突出并有優(yōu)秀的物管公司提供細致入微的服務的物業(yè)特點家庭式的居住布局細致入微的物業(yè)服務地段的不可替代性優(yōu)秀的物業(yè)管理背景配套功能突出特點4Part 1.2?？谑袌龅木频晔焦⒑０兑惶柦鹕柟馕餍憔G洲凱撒豪庭寶發(fā)國際明光國際爵士春天南國

51、海立方天邑國際藍海陽光在售待售售罄酒店式公寓分布1?？诰频晔焦⑵毡榉植加诔鞘锌捎^海景的黃金區(qū)域以及市中心區(qū)域海口市場多為“泛酒店式公寓”，且與純酒店公寓擬合度最高的項目都集中在濱海大道沿線擬合度高擬合度中擬合度低完全擬合?？诠⑹袌?酒店式公寓與其他物業(yè)形態(tài)的綜合比較，酒店式公寓的客戶更為高端、服務性要求更高?？诰频晔焦⒌膯蝹€項目平均月消化量約1920，市場接受度相對較高市場表現(xiàn)情況3數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫客戶：主要來自北京、上海、江浙、山西等地區(qū)，多為投資，投資客偏好小戶型，自住客戶偏好112平米的兩房客戶關(guān)注點：客戶更為關(guān)注這里的未來發(fā)展，片區(qū)被定義為海南金融中心，同時有兼屬CBD核心區(qū)

52、域產(chǎn)品：本來打算精裝出售，鑒于市場不好，開發(fā)商調(diào)整策略以毛坯出售，降低單價，增加市場接受度，實現(xiàn)快速銷售海岸一號：同區(qū)位下，按一類建筑標準精心打造物業(yè)產(chǎn)品，?？诔鞘懈呱猩畹臉藴?，市場消化量較好案例借鑒4寶發(fā)國際大廈：相同區(qū)位，集高檔商務、時尚商業(yè)、海景酒店式公寓于一體的現(xiàn)代化綜合性大廈，?？贑BD精華之地最后一席首創(chuàng)GOLF酒店公寓，市場反映強烈目前整個項目全部消化天邑國際：“最高品質(zhì)”的商務5A甲級寫字樓頂部融合CEO專屬商務官邸 ，?？谑薪鹑谫Q(mào)易開發(fā)區(qū)第一濱海景觀標志 產(chǎn)品：從最初的純商務寫字樓，到現(xiàn)在29-40層的CEO專屬商務官邸，經(jīng)歷了市場的風波，以及海南市場本身對寫字樓消化量的不

53、足，天邑國際主動將一部分寫字樓面積轉(zhuǎn)化為酒店式公寓產(chǎn)品，從單一產(chǎn)品獨自承擔風險轉(zhuǎn)化為兩種物業(yè)類型共同擔當，以此來規(guī)避大風險，提高市場接受度，增加銷售速度從市場成交量看， “泛酒店式公寓”市場接受度較高，由于其成本相對純酒店式公寓較低，風險也較低成本：泛酒店式公寓由于其在功能、配套、裝修水平等方面要略差于純酒店式公寓的打造成本上要低，所以起成本也相對較低市場：?？谑袌龇壕频晔焦⒃谑袌鼋邮芏容^高，消化量較快，可實現(xiàn)現(xiàn)金迅速回流，從而降低風險公寓打造匹配5公寓打造：標準純酒店式公寓打造，市場接受度未知，泛酒店式公寓市場接受度較高純酒店式公寓泛酒店式公寓?？谑袌鰶]有真正意義上的純酒店式公寓，開發(fā)商可

54、以選擇此方向，打造純酒店式公寓，為?？谑袌隽⒁粋€標桿，但此方向沒有市場數(shù)據(jù)支撐，成本、風險較大。?？谑袌錾系木频晔焦?，隨并非是純酒店式公寓，但從市場數(shù)據(jù)來看，市場接受度隨著定義擬合度的貼近，銷售速度越高，此方向有市場數(shù)據(jù)支持，風險較小風險大風險小4房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場整體狀況住宅、公寓市場研究商業(yè)市場研究高端酒店研究高端公寓市場研究Part 1.1海口商業(yè)宏觀分析城市商業(yè)規(guī)劃提出大商業(yè)、大物流的戰(zhàn)略，建設具有海口特色的“一心、兩帶、三級”商業(yè)網(wǎng)點布局，未來海口商業(yè)發(fā)展前景廣闊未來商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃：?？谑谐鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃(2005-2020)提出大商業(yè)，大物流促進第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)

55、略。規(guī)劃提出具有?？谔厣摹耙恍?、兩帶、三級”近期商業(yè)網(wǎng)點建設的構(gòu)想，對?？谑猩虡I(yè)網(wǎng)點發(fā)展有很大的指導性?！耙恍摹保褪呛？谝^(qū)域性商貿(mào)中心，發(fā)展物流業(yè)，打造與島外國內(nèi)市場和東盟市場的對接的平臺。發(fā)展旅游業(yè)，建設“泛珠三角經(jīng)濟區(qū)”的“生態(tài)后花園”。調(diào)整商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)，把?？诮ㄔO成為區(qū)域性的商貿(mào)中心?！皟蓭А?，即一方面，打造濱海沿江旅游觀光購物經(jīng)濟帶；另一方面，建設溝通島內(nèi)外交通的物流配送帶?！叭墶?，對應于城市總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，?？谑袑⒔ⅰ俺鞘谐菂^(qū)片區(qū)”三級商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)： 市級中心商業(yè)區(qū)即海口舊城的中心商業(yè)區(qū)和其西側(cè)的濱海金貿(mào)區(qū)。 城區(qū)級商業(yè)中心由長流組團商業(yè)中心、秀英片區(qū)商業(yè)中心、江東片區(qū)

56、商業(yè)中心和桂林洋片區(qū)商業(yè)中心共4個組成。 片區(qū)級商貿(mào)中心：有火車站及輪渡碼頭的西海岸片區(qū)、金貿(mào)濱海片區(qū)、海甸片區(qū)、金盤片區(qū)等12個組成。Part 1.2城市商圈分析?？诘纳唐肥袌鼋?jīng)過多年的發(fā)展，逐漸形成了以“民生（一百）、佳心（樂普生）、明珠”為代表的海秀路商圈；以“解放路、博愛路、大同路”為中心的解放路傳統(tǒng)商圈；以“宜欣購物公園、上邦百匯城”為代表的國貿(mào)商圈三足鼎立、一枝獨秀，即海秀商圈、解放路商圈、國貿(mào)商圈三足鼎立，海秀商圈一枝獨秀這幾大商圈商業(yè)客流量，占到了全市商業(yè)流量的70%以上。 城市中心區(qū)三大商圈其他商圈南海大道汽車銷售國貿(mào)商圈期待整合的高檔商圈海秀東路商圈城市中心的黃金商圈解放路

57、商圈充滿活力的傳統(tǒng)商圈商圈發(fā)展態(tài)勢1城市中心的黃金商圈，輻射整個?？谑?，商業(yè)集中度高，商業(yè)業(yè)態(tài)組合完善，但是車位不夠 是其發(fā)展瓶頸整個商圈以海秀東路為中軸線，北面至大同路，南到藍天路，西靠南大橋，東至海府路，商圈服務半徑大，商業(yè)集中度高，商業(yè)設施齊全。商圈以明珠商業(yè)廣場、（民生百貨）第一百貨、佳心百貨(樂普生)為核心，沿海秀東路有金色世紀商城、駿明商業(yè)廣場、南國超市等。海秀東商業(yè)圈遇到了發(fā)展的瓶頸車位不夠，在現(xiàn)代商業(yè)中最重要的因素是車位。目前“明珠廣場”600多個車位、DC城僅幾十個車位，由于車位的限制，這里每天會失去約20%的購物者。海秀東路商圈2海秀東路商圈商業(yè)檔次中端，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，超市

58、、百貨、專業(yè)店等，商業(yè)主要項目有南亞、萬國、明珠、民生、佳心頤高購物廣場明珠廣場萬國大都會民生百貨未來發(fā)展 特點觀點業(yè)態(tài)構(gòu)成商業(yè)檔次以中檔為主； 商業(yè)氛圍濃厚，本地具有 一定購買力的居民已形成 來此購物的習慣； 主力消費人群為本地消費 者和外地游客。超市百貨 專業(yè)店娛樂休閑餐飲優(yōu)勢：地理位置優(yōu) 越，商圈成熟。 劣勢：交通擁擠、 停車位問題突出， 是未來發(fā)展的瓶 頸。充滿活力的傳統(tǒng)商圈，是?？谑欣铣菂^(qū)傳統(tǒng)商圈，商圈發(fā)展時間較長，商業(yè)成熟，輻射力強商圈以解放西路、龍華路、大同路交叉點轉(zhuǎn)盤為核心，以這三條路為商業(yè)帶，呈放射狀，還包括周圍的新華路、博愛路等商業(yè)街。經(jīng)營商品屬于中低檔，商業(yè)模式有零售兼批

59、發(fā)，商圈層次較低，被?？诒镜鼐用裾J可和接受，客戶來源以本地客戶為主，購物環(huán)境較差，對外地游客吸引不足。商業(yè)主要項目有批發(fā)市場：新華南路家電一條街；博愛路小商品市場；東門市場海鮮干貨批發(fā)等商業(yè)街：解放西路商業(yè)街；百貨：東方廣場；友誼商城；泰龍城（新女人街、大同貨倉）。解放路商圈充滿活力的傳統(tǒng)商圈解放路商圈3解放路商圈商業(yè)檔次中低端，業(yè)態(tài)豐富，商圈以解放西路、龍華路、大同路交叉點轉(zhuǎn)盤為核心，以這三條路為商業(yè)帶，呈放射狀解放西路商業(yè)街博愛路小商品市場友誼廣場東方廣場未來發(fā)展 特點觀點業(yè)態(tài)構(gòu)成是上世紀八九十年代以前?？?的商業(yè)中心，?？谌藢@里有 著強烈的文化認同感；有著緊鄰新港碼頭的地理優(yōu) 勢，發(fā)展

60、成中低檔批發(fā)與零售 的商圈；區(qū)域內(nèi)保留有南洋風格的老建 筑，具有濃郁的南國風情。批發(fā)市場商業(yè)街百貨超市專賣店餐飲優(yōu)勢：具有平民化 的文化特色，區(qū)別 于海秀東路的“草 根”商業(yè)。劣勢：購物環(huán)境較 差，對外地游客吸 引不足。泰龍城期待整合的高檔商圈，是海口市商務辦公中心，聚集了大量辦公樓、酒店、賓館，商業(yè)配套亦十分完善國貿(mào)商圈以國貿(mào)轉(zhuǎn)盤為中心，商業(yè)設施主要分布在國貿(mào)路和玉沙路及金龍路上，一些商業(yè)輻射全市乃至全省，國美電器、廣百百貨、生生百貨以及大潤發(fā)超市，是本商圈的重要商業(yè)設施，對國貿(mào)片區(qū)甚至全市、全省都具有一定影響力。其它設施主要是街鋪，業(yè)態(tài)有餐飲、娛樂、服裝、日雜、煙酒等，主要服務于國貿(mào)區(qū)商務