重賓保利廣場商業(yè)物業(yè)可行性研究報告課件1

1、 商業(yè) 案例研究酒店寫字樓 綜合體研究 項目研究 輕軌研究 區(qū)域研究 城市研究 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體研究 商業(yè) 案例研究酒店寫字樓 綜合體研究 項目研究 輕軌研究 城市研究 區(qū)域研究 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體研究 城市研究-城市地位重慶是中國的二線城市，在川渝經(jīng)濟(jì)圈中處于龍頭地位， 直轄以來市政府提出“重慶要向現(xiàn)代化國際大都市邁進(jìn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)濟(jì)群排名1 長三角城市群2 珠三角城市群3 京津冀城市群4 山東半島城市群5 遼中南城市群6 川渝城市群7 中原城市群8 海峽西岸城市群9 湘中城市群10 關(guān)中城市群11 長江中游城市群12 哈大齊城市群13 滇中

2、城市群14 淮南城市群15 黔中城市群16 北部灣城市群17 環(huán)鄱城市群川渝經(jīng)濟(jì)圈城市. 四川覆蓋區(qū)域：成都、廣安、達(dá)州、瀘州、南充、遂寧、資陽、內(nèi)江、自貢、宜賓、綿陽、德陽、眉山、樂山. 重慶覆蓋區(qū)域：主城九區(qū)以及潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長壽、黔江、萬州把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。 胡錦濤 . 第一梯隊：上海、北京. 第二梯隊：廣州、深圳. 第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢. 第四梯隊：東莞、唐山

3、、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安. 第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？诩t色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市 城市研究-城市坐標(biāo)在全國GDP和社會消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)體系中，重慶處于第三梯隊領(lǐng)先地位5000350030002500200015000200040006000800010000社零重慶重慶市歷年來第一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化情況 城市研究-城市經(jīng)濟(jì)（資料來源： 00-07年資料來源于重慶市統(tǒng)計年鑒）重慶國民經(jīng)濟(jì)（GDP）走勢圖重慶人均（GDP）發(fā)展走勢圖 城市研究-城市經(jīng)

4、濟(jì)（資料來源： 00-07年資料來源于重慶市統(tǒng)計年鑒）重慶市近年來固定資產(chǎn)投資增長情況 重慶市房地產(chǎn)投資額及增長情況 城市研究-城市經(jīng)濟(jì)（資料來源： 00-07年資料來源于重慶市統(tǒng)計年鑒）重慶市歷年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（單位：元）社會消費(fèi)品零售總額及其增長速度 城市研究-城市經(jīng)濟(jì)（資料來源： 00-07年資料來源于重慶市統(tǒng)計年鑒） 城市研究-房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控影響，重慶房地產(chǎn)市場觀望情緒漸濃，將步入市場調(diào)整期2007年9月末，9.27新政推出后，市場觀望情緒濃厚，銷售受到一定影響，但全年主城區(qū)商品房成交面積1788.40萬平方米，較2006年增長73.88% 從價格來看，2008年16

5、月，全市商品房成交均價為4132元/平方米，進(jìn)入2008年下半年，預(yù)計住宅價格仍有一定降價空間。價格走價不走量市場出現(xiàn)觀望情緒投資者及開始拋售理性開發(fā)商降價開發(fā)商跟隨降價短線投資客出現(xiàn)價格上升速度增快地價上升速度比樓價上升速度快重慶 城市研究-外資企業(yè)從2007年新增外資企業(yè)狀況來看，外商直接獨(dú)立投資的信心大大增強(qiáng)，房地產(chǎn)也是外資進(jìn)入的重要領(lǐng)域，港資企業(yè)發(fā)展速度快近年來，外商獨(dú)資企業(yè)已成為重慶利用外資的主要方式，這表明外資對重慶的市場環(huán)境、法制環(huán)境、商務(wù)環(huán)境滿意度評價正逐年升高，外商直接獨(dú)立投資的心大大增強(qiáng)2007年全市新登記外商投資企業(yè)類型截至2007年12月31日，本市共有外商投資企業(yè)47

6、84戶，比2006年同期（4040戶）增長15.55。2007年全市新登記外商投資企業(yè)744戶，平均每天誕生2.04戶2007年外資企業(yè)行業(yè)分布2007年外企從業(yè)人員收入 城市研究 商業(yè) 案例研究酒店寫字樓 綜合體研究 項目研究 區(qū)域研究 輕軌研究 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體研究區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域規(guī)劃解構(gòu)CBD 區(qū)域研究背景一背景二世界CBD最早產(chǎn)生于20世紀(jì)20年代美國，它是應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的、對城市經(jīng)濟(jì)起著重要調(diào)節(jié)作用的核心區(qū)域。CBD的發(fā)展經(jīng)歷了很多的階段，從最初的商業(yè)聚集地，到后來多核心城市，再到現(xiàn)在的中央商務(wù)區(qū)。20世紀(jì)五六十年代，在發(fā)達(dá)國家，城市中心區(qū)制造業(yè)開始

7、外遷，而同時商務(wù)辦公活動卻不斷向城市中心區(qū)聚集，要求一些大城市在舊有的商業(yè)中心的基礎(chǔ)上重新規(guī)劃和建設(shè)具有一定規(guī)模的現(xiàn)代商務(wù)中心區(qū)。CBD發(fā)展軌跡解構(gòu)CBDCBD共性特征：地價高/租金高/交通高度發(fā)達(dá)/城市功能聚集/城市名片標(biāo)志 解構(gòu)CBD渝中區(qū)地處重慶市西南部，長江、嘉陵江匯流處。渝中區(qū)東、南、北三面環(huán)水，西面通陸，為一東西向狹長半島。渝中區(qū)東、南瀕臨長江與南岸區(qū)水域相鄰，北面瀕臨嘉陵江與江北區(qū)水域連界，西面與沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)接壤。全區(qū)總面積為23.71平方公里，其中，陸地面積18.54平方公里。境內(nèi)地形，最高處海拔394米，最低處167米，坡降較大，高差懸殊。 2006年末，渝中區(qū)戶籍人口

8、總數(shù)為60.13萬人，全區(qū)常住人口70.42萬人。區(qū)域概況-人口及地理位置渝中區(qū)就業(yè)情況分析（萬人） 渝中區(qū)人均GDP情況分析區(qū)域概況-經(jīng)濟(jì)發(fā)展（資料來源： 07年資料來源于各區(qū)政府報告）渝中區(qū)社會消費(fèi)品零售總額分析（億）區(qū)域概況-經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝中區(qū)社會消費(fèi)品零售總額分析（資料來源： 07年資料來源于各區(qū)政府報告）渝中區(qū)個人及金融機(jī)構(gòu)存貸款分析(億）區(qū)域概況-經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝中區(qū)在職職工收入分析（資料來源： 07年資料來源于各區(qū)政府報告）區(qū)域概況-經(jīng)濟(jì)發(fā)展重慶經(jīng)濟(jì)十一五發(fā)展規(guī)劃區(qū)域概況-經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝中區(qū)經(jīng)濟(jì)十一五發(fā)展規(guī)劃重慶都市區(qū)為主城九區(qū)行政區(qū)劃范圍，包括渝中、江北、南岸、沙坪壩、九龍坡、大渡口、巴南、

9、渝北、北碚。都市區(qū)城市空間分為主城和外圍小城鎮(zhèn)兩個層次，主城范圍為外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，面積2737平方公里，主城以外區(qū)域為小城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)域，面積2736平方公里。 渝中、沙坪壩、九龍坡等中部片區(qū)是重慶發(fā)源地，是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人口最集中，富有悠久歷史文化特色區(qū)域，將逐步疏解人口和產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)。北部片區(qū)為近期重點拓展區(qū)域，以商務(wù)、集中箱碼頭、航空、鐵運(yùn)等為標(biāo)志承接中心城區(qū)疏解人口、交通、產(chǎn)業(yè)，發(fā)展公共服務(wù)、塑造城市風(fēng)貌，發(fā)展以高新技術(shù)和汽車為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)。南部片區(qū)發(fā)展會展、商貿(mào)、都市旅游、科技教育為主體的產(chǎn)業(yè)，改善人居環(huán)境，承接中心區(qū)部分功能。區(qū)域規(guī)劃-城市規(guī)劃區(qū)域概況-渝中區(qū)規(guī)

10、劃根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際和未來發(fā)展的需要，渝中區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要緊緊圍繞提升和完善中心城區(qū)綜合服務(wù)功能，堅定不移地實施“優(yōu)三強(qiáng)三”、主攻現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，加快發(fā)展金融業(yè)、科技信息業(yè)、都市旅游業(yè)、文化服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)等六大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，鞏固提升商貿(mào)、交通等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展建筑房地產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展都市工業(yè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)空間布局，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚輻射能力和競爭力，構(gòu)筑更具活力的服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。大坪創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園鵝嶺創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)黃花園信息傳媒園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)C B D商務(wù)區(qū)區(qū)域交通在今后五年里，渝中區(qū)將重點改善城市中心區(qū)的交通擁堵狀況，將新建東水門、千廝門兩座跨江大橋以新

11、增連接南岸、江北城之間的快速通道，緩解石板坡長江大橋、珊瑚大橋以及黃花園大橋的交通壓力。同時，通過拓寬城市支路，來緩解主干道壓力。8條拓寬道路分別為：將打銅街拓寬為雙向四車道、將解放東路拓寬為雙向四車道、將解放西路拓寬為雙向四車道、將捍衛(wèi)路拓寬為三車道、將華一路拓寬為三車道、將兩路口循環(huán)道拓寬為五車道、將菜袁路（菜園壩至篼子背段）拓寬為雙向六車道、將石油路拓寬為雙向四車道、將渝州路拓寬為雙向六車道。同時，渝中區(qū)還將朝千支路、筷子街等17條斷頭路打通。區(qū)域交通地鐵1號線輕軌2號線輕軌6號線在今后五年里，渝中區(qū)除輕軌二號線已開通運(yùn)營以外，還將有地鐵一號線開通運(yùn)營，到2020年，將再增加一條輕軌6號

12、線，預(yù)計隨著三條軌道交通的運(yùn)營以使城市交通得到有效的改善 城市研究 區(qū)域研究 商業(yè) 案例研究酒店寫字樓 綜合體研究 輕軌研究 項目研究 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體研究 輕軌研究重慶擬建7條地鐵線，線路總長354km，其中一、二號線作為骨干線是最早動工的線路地鐵1號線:起于渝中區(qū)朝天門-大坪-沙坪壩-虎溪大學(xué)城璧山縣城止于璧山青杠2號線：起于解放碑較場口-上清寺-楊家坪九龍坡動物園-大渡口-止于新山村3號線：起于江北國際機(jī)場-經(jīng)開大道-江北龍頭寺-渝澳大橋南岸的二塘-止于巴南區(qū)魚洞4號線：起于江北魚嘴-江北客站-五黃路-曾家?guī)r七星崗-工貿(mào)-止于南岸區(qū)海霞路5號線：起于江北魚嘴-江

13、北客站-江北松樹橋-九龍坡石橋鋪-二塘-大渡口區(qū)-止于江津6號線：起于北碚-冉家壩-紅旗河溝-龍頭寺-朝天門-彈子石-止于茶園新區(qū)輕軌環(huán)線：起于沙坪壩-冉家壩江北客站-五里店-彈子石-四公里-二朗-止于沙坪壩 輕軌研究輕軌對沿線物業(yè)的影響體現(xiàn)為：區(qū)域價值重組、交通的的高效率和變輸能力、人群的集中能力輕軌對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，促進(jìn)市場格局的重整，還對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。從地產(chǎn)市場格局來說，輕軌不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌輕軌對房地產(chǎn)的價

14、格影響機(jī)理城市功能強(qiáng)化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大商業(yè)中心強(qiáng)化辦公區(qū)域集中沿線中小戶升溫居住郊區(qū)化次級商務(wù)中心白領(lǐng)置業(yè)群增加城市功能提升交通時間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開發(fā)升溫輻射范圍增加居住群體擴(kuò)大城市邊緣城市中心輕軌開通支撐支撐第一影響區(qū)域距離站點步行或者自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等級功能，包括高級辦公、商業(yè)以及居住，開發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價最高、最先發(fā)展起來的區(qū)域;開發(fā)強(qiáng)度很高（very high)第二影響區(qū)域距離站點通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以及換乘時間），是上述高等級功能的備選區(qū)域同時適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集（cluster)的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高（high)第三影響

15、區(qū)域距離站點通過其他交通方式需要15分鐘以上的時間（包括交通以及換乘時間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容 輕軌研究輕軌及地鐵站點對于周邊發(fā)展的影響根據(jù)空間和時間的變化而呈現(xiàn)不同資料來源：Schtz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urbandevelopment by High-Speed Traffic) Heft 6,軌道沿線房地產(chǎn)價格隨軌道交通的不同階段呈跳躍性增長，軌道交通對項目的實質(zhì)性利好先于真正投入使用而提前釋放 輕軌研究時間序列表現(xiàn)從城市軌道交通項目規(guī)劃開始

16、，沿線房地產(chǎn)開發(fā)即開始逐漸升溫，而隨著軌道的建設(shè)和運(yùn)營，其對沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響也不斷變化，所以軌道交通給沿線區(qū)域帶來的開發(fā)利益是一個動態(tài)持續(xù)的過程軌道交通對項目的價值提升的時間序列表現(xiàn)小結(jié)從重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“十一五”規(guī)劃來看，重慶市整體經(jīng)濟(jì)水平有望持續(xù)快速增長，GDP及人均GDP預(yù)期年增長率為10%，整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展將進(jìn)一步改善重慶市民的生活水平，為未來幾年內(nèi)重慶發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。 未來幾年內(nèi)重慶市整體產(chǎn)業(yè)開始升級，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值所占比例大幅提升，技術(shù)研究及開發(fā)支出大大增加，將推動工業(yè)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品升級，而隨著產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和附加值的普遍提升，將會在一定程度上改變現(xiàn)有從業(yè)人

17、員結(jié)構(gòu)，使從業(yè)人員收入水平較大增加?！笆晃逡?guī)劃”明確2010年城市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到52%，其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力到城鎮(zhèn)190萬人，而目前有近40%的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)，也就是說2005-2010年5年間190萬轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力中約76萬左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)。重慶市規(guī)劃建成西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心和科技、文化、教育事業(yè)的中心?！叭行摹保ń鹑谥行?、商貿(mào)中心、科技信息文化中心）、“兩樞紐”（交通樞紐、通信樞紐）、“一基地”（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地），發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和輻射作用帶動西南地區(qū)和長江上游經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。通過規(guī)劃的實施，將帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)重慶作為長江中上游中心的城市

18、吸引力和輻射力。CBD地區(qū)作為重慶的中央商務(wù)區(qū)，而渝中區(qū)恰恰是CBD的核心所在。渝中CBD的建設(shè)是統(tǒng)籌發(fā)展、突出重點、推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一項重要舉措，對于構(gòu)建渝中區(qū)新一輪發(fā)展的起飛平臺具有十分重要的意義。渝中CBD承擔(dān)著商務(wù)中心、商貿(mào)中心的雙重功能，未來渝中CBD必將持續(xù)性的領(lǐng)跑商務(wù)、商貿(mào)市場，而商務(wù)、商貿(mào)市場的價值也將大大提升。 城市研究 區(qū)域研究 輕軌研究 商業(yè) 案例研究酒店寫字樓 項目研究 綜合體研究 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體研究項目所屬區(qū)域地處重慶解放碑CBD，通達(dá)性強(qiáng) 項目屬性-區(qū)域本項目本項目本項目本項目火車站機(jī)場解放碑市政府5km30km6km0.5km.

19、區(qū)域交通優(yōu)越。通過繞城高速、城市內(nèi)環(huán)、外環(huán)道路等與城區(qū)各方位直接相連。. 項目鄰城市主干道民生路，是周邊區(qū)縣進(jìn)入解放碑的主要連接道路之一。. 已開通的輕軌2號線將拉近項目區(qū)域同市區(qū)其他區(qū)域的距離，增強(qiáng)區(qū)域輻射能力。 項目分析-位置項目地塊位緊臨民生路，位于規(guī)劃中的商務(wù)總部基地區(qū)域，商務(wù)價值高。項目地塊大同路民生路臨江路規(guī)劃建設(shè)金融街東面：與女人廣場隔民生路相望南面：臨民生路，緊靠渝中民生大廈西面：臨重賓商務(wù)大廈與渝海大廈北面：與臨江門老住宅片區(qū)隔民生路相望 項目分析-道路 地塊臨城市主干道民生路南面，位于交通三岔路口，但周邊主要道路均為循環(huán)道，通達(dá)性較差。道路情況：民生路：城市主干道，雙向四車

20、道，臨江路：雙向四車道，大同路：雙向四車道，.輕軌：距離臨江門站約280米民生路民生路交通動線大同路大同支巷女人廣場大同酒店鄒容廣場民生大廈重賓商務(wù)住宅區(qū)住宅區(qū)輕軌2號線臨江門站臨江路輕軌站點 項目分析-交通公交線路城市干道軌道交通主要公交線路包括：224、402、413、462、405、401、601、463、465等，眾多的交通線路可以方便消費(fèi)者到達(dá)本項目周邊主要干道均為四車道，但受區(qū)域交通規(guī)劃及管理的需要，民生路部分不可左轉(zhuǎn)區(qū)域內(nèi)目前已運(yùn)營輕軌二號線，預(yù)計地鐵一號線與2010年可投入試運(yùn)營，隨著地鐵的開通勢必可擴(kuò)大本區(qū)域的影響范圍 項目分析-指標(biāo)凈用地面積：9164.56平方米（約14畝

21、）商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅容積率：10高度：286.8建筑密度：綠地率：停車位：737項目屬性：18萬平米的綜合體項目（不兼容住宅）項目S.W.O.T分析 項目分析 項目研究 城市研究 區(qū)域研究 輕軌研究 商業(yè) 案例研究酒店 綜合體研究寫字樓 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體研究寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 展覽 解析綜合體 解析綜合體成熟形態(tài)沿革背景城市CBD快速發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大和城市化程度提高相鄰建筑綜合體集群形態(tài)出現(xiàn)城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大交通網(wǎng)絡(luò)提升，聯(lián)系更緊密沿革特性國務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)對2003年以來的建成或在建的100個新建筑綜合體研究顯示：65% 的建筑綜

22、合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。都市綜合體 區(qū)域環(huán)境1 高可達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對集中，一般集中在城市中心區(qū)高密度性+集約性建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中整體統(tǒng)一性各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，建筑群體要與周圍整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)功能復(fù)合性擁有完整的工作生活配套運(yùn)營體系。商務(wù)辦公、酒店、公寓、商業(yè)、文化娛樂等多樣性和復(fù)合性立面風(fēng)格功能組合2 3 解析綜合體土地使用空間緯度城市標(biāo)志4 5 6 不同種類的土地分布應(yīng)均衡的分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用均衡性平面和立面的連續(xù)性，保持協(xié)調(diào)和統(tǒng)一各功能均通過空中、地下和地面形成多層次聯(lián)系，形

23、成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系。內(nèi)部功能有機(jī)結(jié)合，外界交通立體銜接?？臻g連續(xù)性內(nèi)部和外部聯(lián)系完整性巨大社會效應(yīng)城市位置和龐大規(guī)模，加上從開發(fā)到運(yùn)營模式將會成為區(qū)域標(biāo)志性項目。 解析綜合體復(fù)合空間、CBD標(biāo)鼎之作 區(qū)域環(huán)境/功能規(guī)劃/交通組織/ 商業(yè)主體及銜接/立面形象區(qū)域環(huán)境城市金融中心商業(yè)中心城市CBD功能規(guī)劃商業(yè)酒店寫字樓商務(wù)公寓酒店式公寓交通組織對外聯(lián)系通達(dá)項目內(nèi)部交通快捷地面交通便利地下交通開闊三面立體交通凝聚商業(yè)主體及銜接商業(yè)起到領(lǐng)銜作用溝通各大功能昭示性極強(qiáng)增強(qiáng)娛樂休閑空間立面形象城市建筑標(biāo)簽與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)各功能立面協(xié)調(diào)5要素引導(dǎo)都市綜合體城市綜合體發(fā)展的五種模式模式分析不同類型

24、的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能酒店：項目標(biāo)志性物業(yè)，定義項目整體檔次商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。寫字樓：價值標(biāo)桿，可樹立項目高端形象，保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源。在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來確定項目的功能組合和規(guī)模配比。模式分析商業(yè)辦公酒店公寓公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項目整體檔次外向性較強(qiáng)的組成部分可以塑造與其他項目較大的差異商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對公寓帶來負(fù)面影響寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其是對外地和

25、外籍人士）酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項目整體檔次保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長期居住者需求實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象與單個物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項目過程中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項目的整體規(guī)劃時，必須考慮各個物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布各種物業(yè)類型之間的相互影響模式分析 作用 相互關(guān)系開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義一、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值。二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。正確的開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機(jī)的

26、差異。例如商業(yè)入市必須在項目成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼椖恳话阆绕谌胧?。其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機(jī)有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于酒店的入市能夠帶動酒店的入駐率。模式分析影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo)主導(dǎo)物業(yè)的擬合度區(qū)域?qū)傩裕涵h(huán)境資源：環(huán)境資源：模式分析都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB

27、解析綜合體-定義都市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對外輻射型升值價值 解析綜合體特征小結(jié) 通過對CBD的研究，項目必須要與CBD未來的造城運(yùn)動結(jié)合起來，才能將本項目打造成解放碑CBD的具有標(biāo)志性的旗幟和代言；結(jié)合在都市綜合體方面多年的實踐經(jīng)驗，立業(yè)認(rèn)為，在實現(xiàn)城市中心區(qū)CBD的構(gòu)造過程中，中央商務(wù)區(qū)CBD的造城，必然會帶動一種復(fù)合空間的衍生，這種復(fù)合空間就是集酒店、辦公商務(wù)、文化、居住等功能的都市綜合體的出現(xiàn)，本項目正是這種空間的代表；從項目地處解放碑CBD的優(yōu)越位置來看，本項目具備先天優(yōu)勢和市場機(jī)遇

28、成為解放碑CBD造城運(yùn)動過程中最精彩的一筆。 項目研究 城市研究 區(qū)域研究 輕軌研究 綜合體研究 商業(yè) 案例研究寫字樓酒店 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體研究城市板塊發(fā)展階段：重慶寫字樓經(jīng)歷了從萌芽期向快速發(fā)展期過渡，開發(fā)量與開發(fā)水平均有較大提升1995年前1995年1998年 1998年2003年 2004年至今該時期寫字樓在產(chǎn)品形態(tài)以及產(chǎn)品品質(zhì)上又有了更新的突破，不僅提升了重慶寫字樓市場檔次，還提升了整個城市的形象。 回暖期調(diào)整期寫字樓市場呈現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡，存量積壓，租售市場疲軟，開發(fā)商信心受挫，寫字樓開發(fā)量大幅減少，寫字樓市場進(jìn)入淡靜消化期。重慶寫字樓市場迅速進(jìn)入快速發(fā)展期，

29、該時期的新型寫字樓在產(chǎn)品規(guī)劃、配套設(shè)施等方面有很大的提高 快速發(fā)展期大部分寫字樓用地均為行政辦公用地 萌芽期競爭商業(yè)市場商務(wù)需求巨大，客戶開始注重改善辦公環(huán)境，追求物業(yè)形象成熟階段發(fā)展階段萌芽階段啟動階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無改善環(huán)境住宅立項、商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價格交通使用成本追求形象純商務(wù)形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)、初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍需求多樣化客戶價值多元各種類型企業(yè)寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)景動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征客戶特征客戶關(guān)注點城市板塊競爭商業(yè)重慶典型寫字樓分布圖：CBD、江北是寫字樓最密集區(qū)域大都會商廈

30、紐約紐約世貿(mào)中心國貿(mào)中心雨田大廈合景國際大廈得意商務(wù)樓希爾頓商廈同聚遠(yuǎn)景未來國際嘉年華大廈茂業(yè)東方時代浪高凱悅商務(wù)樓金臺大廈大西洋國際渝高大廈慶泰大廈中安國際大廈國際商務(wù)中心城市板塊競爭商業(yè)發(fā)展格局：最初的寫字樓從大溪溝起步，由東向北逐漸發(fā)展，重心北移趨勢日益明顯CBD起步江北核心區(qū)江北城南坪高新區(qū)1995-1998年兩路口、上清寺片區(qū)依托市政府辦公所在地的優(yōu)勢，成為當(dāng)時重慶市寫字樓最為集中的區(qū)域。同時，重慶高檔寫字樓的代表“大都會商廈”寫字樓也同步興建。直轄以來，渝中區(qū)解放碑商圈商業(yè)、商務(wù)氛圍日益濃厚，一批專業(yè)化、國際化高檔寫字樓相繼落成，成為至今為止最活躍、最集中、最先進(jìn)、檔次最高的寫字樓

31、板塊，形成重慶CBD的硬核部分，其核心地位不可替代。 2004年開始，北部區(qū)域的快速發(fā)展拉動了寫字樓的建設(shè)，市場供應(yīng)量大大超過解放碑商圈，但分布較為分散，高檔寫字樓仍不能與解放碑抗衡。 城市板塊競爭商業(yè)供應(yīng)量：寫字樓供應(yīng)量逐年遞增，空置率基本控制在30%。近年來重慶市辦公用房供求對比（單位：萬平方米） 近幾年來，重慶市寫字樓市場一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，年投資額一直保持在10億元左右的水平。從歷年寫字樓整體情況看，從2000年開始，施工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積均保持平穩(wěn)，2005年各項指標(biāo)達(dá)到歷史最高，施工面積、竣工面積分別同比增長29.8%、72.9%，空置面積同比下降8.8%，市

32、場環(huán)境表現(xiàn)最佳。從歷年寫字樓市場的供求狀況來看，年銷售面積與空置面積基本保持在1：2的比例，隨著市場供應(yīng)的不斷增加，市場消化能力仍有待增強(qiáng)，寫字樓市場供大于求。城市板塊競爭商業(yè)資料來源：立業(yè)商業(yè)中心研究部供應(yīng)結(jié)構(gòu)：市場以純寫字樓為主。類甲級、乙級寫字樓供應(yīng)量大，真正的甲級寫字樓數(shù)量少重慶市寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例 甲級寫字樓大多處于交通方便、商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域內(nèi)，擁有成熟的辦公環(huán)境，優(yōu)良的硬件設(shè)施、完善的配套。一般以租為主、以售為輔。大部分在早期建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來看屬于高檔寫字樓，但是隨著時間的推移，市場的不斷發(fā)展，硬件設(shè)施已顯陳舊，軟件技術(shù)已經(jīng)落后，已經(jīng)達(dá)不上高檔寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。城市板塊競爭商業(yè)資料來源：

33、立業(yè)商業(yè)中心研究部租售方式：租售結(jié)合是市場主流，只租不售的物業(yè)多由外資、銀行等資金雄厚的企業(yè)修建，純銷售物業(yè)主要由民營房地產(chǎn)公司開發(fā)。城市板塊競爭商業(yè)出租率：渝中區(qū)寫字樓整體出租率約在7080%，解放碑片區(qū)寫字樓基本能達(dá)到80%以上，2003年以后新增的高檔寫字樓出租率也已經(jīng)過半。CBD的甲級寫字樓出租出租率高。城市板塊競爭商業(yè)隨著商貿(mào)中心、紐約紐約、國貿(mào)中心等現(xiàn)代商務(wù)樓盤的相繼落成，解放碑CBD的商務(wù)功能正得以快速提升 目前，解放碑CBD的入駐單位已達(dá)1.31萬多家，匯聚了90%的駐渝國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，2/3的駐渝境外銀行、保險機(jī)構(gòu)，3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和外國駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)。城市板塊競爭商

34、業(yè)立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格是市場主流，裙樓多采用花崗石，外墻則以玻璃幕墻+石材為主希爾頓商廈 紐約紐約同聚遠(yuǎn)景金臺大廈城市板塊競爭商業(yè) 未來國際世貿(mào)大廈物管：甲級寫字樓多聘請國際知名物管公司作為顧問，并以此作為銷售或出租賣點城市板塊競爭商業(yè)由于聘請外資物業(yè)管理樓盤名稱物管顧問物管費(fèi)要花費(fèi)昂貴，所以大多數(shù)寫字樓僅僅把他們作為物業(yè)顧問而已，并不參與后期管理。中高檔辦公物業(yè)所執(zhí)行的物管費(fèi)在8元/平方米上下波動。普遍在5-10元/平米之間，最高為12元/平米。由于差別不大，物管費(fèi)對租售情況都不會構(gòu)成很大的影響。板塊一：CBD是重慶傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，以外資企業(yè)和高附加值行業(yè)企業(yè)為主。但交通擁擠、車位不足等

35、硬傷已成為該區(qū)域發(fā)展之困該區(qū)域以甲級寫字樓為主，出租情況良好。以外資機(jī)構(gòu)（其中世界500 強(qiáng)及跨國公司70 余家），國內(nèi)知名企業(yè)分公司或駐渝辦事機(jī)構(gòu)、金融服務(wù)業(yè)、律師事務(wù)所等高成長性的機(jī)構(gòu)為主。租金范圍：80-100元/m2以上。希爾頓商廈 紐約紐約城市板塊競爭商業(yè)世貿(mào)大廈板塊二：政府規(guī)劃將北部區(qū)域作為未來城市發(fā)展的重心，并表明了城市向北的信心與決心。 開發(fā)物業(yè)以純寫字樓、高檔寫字樓為主。 北部區(qū)域近年的快速發(fā)展是有目共睹的，寫字樓供應(yīng)體量悄然猛增，但由于短時期內(nèi)供應(yīng)量的大增，租售市場表現(xiàn)相對欠佳，整體市場處于一個調(diào)整培育階段，未來供應(yīng)仍是各區(qū)之首，市場勢必還將經(jīng)歷一番激烈的重整。 同聚遠(yuǎn)景城

36、市板塊競爭商業(yè) 未來國際 北岸星座板塊三：隨著南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程的加速，會展經(jīng)濟(jì)的興旺，南岸區(qū)寫字樓市場在不斷的發(fā)展中金臺大廈 目前南岸區(qū)寫字樓主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤四周的數(shù)條主干道旁，以步行街商圈所在地的南坪西路一帶為主要的分布范圍，這反映出南岸區(qū)寫字樓的發(fā)展主要借助于交通干道的形成，并在之后隨步行街商圈的形成而略呈集中之勢。 南岸區(qū)目前正在出租的寫字樓中，整體租金范圍在25-40元/月 ，出租率均在85%以上 城市板塊競爭商業(yè)萬凱都會板塊四：九龍坡區(qū)受到區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及商業(yè)發(fā)展所制約，其中心區(qū)楊家坪商務(wù)氛圍依然較為淡薄，寫字樓的供應(yīng)和需求都不大。 該片區(qū)整體租金范圍在18-42元/月，平均出

37、租水平在85%以上。金臺大廈 石橋鋪高新區(qū)內(nèi)的IT行業(yè)集中，是全市計算機(jī)信息產(chǎn)業(yè)的集中地，成為九龍坡區(qū)商務(wù)氛圍最為活躍的片區(qū)。金臺大廈賽博B館未來大廈城市板塊競爭商業(yè)板塊競爭關(guān)系：本板塊的競爭優(yōu)勢集中體現(xiàn)在歷史地位和政策扶持 越多表示成本越高、品牌優(yōu)勢越明顯、檔次越高、交通條件越好。城市板塊競爭商業(yè)城市板塊競爭商業(yè)大量土地供應(yīng)+交通優(yōu)勢+規(guī)劃引導(dǎo)導(dǎo)致江北新城未來必將成為CBD核心區(qū)的主要競爭對手未來的江北城將集中建設(shè)城市的金融中心、商務(wù)辦公寫字樓，以及包括大劇院、科技館在內(nèi)的一系列大型公共服務(wù)設(shè)施，發(fā)展成為城市未來的功能、景觀和活動中心。 規(guī)劃定位優(yōu)勢從規(guī)劃來看，江北城CBD擁有明確的發(fā)展定位

38、，避免了一般商業(yè)對寫字樓品質(zhì)的影響，容易形成商務(wù)氛圍?？臻g交通優(yōu)勢江北城與重慶機(jī)場距離更近，向南臨江，在交通方面占據(jù)優(yōu)勢，并且發(fā)展空間相對充裕，有較大發(fā)展余地。后發(fā)優(yōu)勢江北城從零開始，統(tǒng)一開發(fā)，具有起點高、干擾少的后發(fā)優(yōu)勢。城市板塊競爭商業(yè)商業(yè)配套：餐飲是重慶寫字樓最常見的配套設(shè)施，百貨、休閑娛樂設(shè)施的比例也較高目前重慶大多數(shù)高檔寫字樓所提供的硬件設(shè)施能滿足高端客戶的形象需求，中低檔則依靠相低廉的租金滿足中小辦公企業(yè)的基本需求。同聚遠(yuǎn)景的餐飲未來國際的百貨城市板塊競爭商業(yè) 重慶甲級寫字樓商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比 重慶甲級寫字樓配套商業(yè)業(yè)態(tài) 重慶甲級寫字樓各商業(yè)業(yè)態(tài)面積配比重慶寫字樓小結(jié)供需關(guān)系：整體市

39、場供大于求。但存在結(jié)構(gòu)性缺失，真正的甲級寫字樓供不應(yīng)求。發(fā)展趨勢：隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷變革，越來越多的中小型企業(yè)開始興起，并逐漸成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”，重慶則仍然需要大量設(shè)施完善、條件舒適、交通便捷的辦公場所，在未來的寫字樓供應(yīng)里，高檔寫字樓是城市發(fā)展的需要，也是產(chǎn)品供應(yīng)的趨勢。租售比例：整體市場以租售結(jié)合為主。價格分布明顯：價格在10000，12000的寫字樓斷檔。面積區(qū)間：面積在200平米左右是市場的主力。重慶寫字樓普遍問題：硬件設(shè)施不足、停車位不足、缺乏公共活動空間。 項目研究 城市研究 區(qū)域研究 輕軌研究 綜合體研究 商業(yè)寫字樓酒店 案例研究 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)

40、群體研究重慶市星級酒店市場概況 高星級酒店-市場2007重慶星級酒店供應(yīng)結(jié)構(gòu)(客房數(shù))資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部高星級酒店市場供應(yīng)概述 高星級酒店-市場資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部五星級酒店列表 高星級酒店-市場四星級酒店列表 高星級酒店-市場高星級酒店區(qū)域分布 高星級酒店-市場重慶市場的五星級酒店主要分布在渝中區(qū)和江北區(qū)：渝中區(qū)占據(jù)了五星級酒店的半壁江山；截止2007年，江北區(qū)新共有兩家五星級酒店，與江北區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位是極不相符的；目前南岸區(qū)尚無已營業(yè)的五星級酒店，高級酒店是一大市場空白。高星級酒店主力需求類型 高星級酒店-需求季節(jié)性需求通常選擇四星級以下酒店重慶自身

41、有豐富的旅游資源，但數(shù)量和質(zhì)量較高的不多大部分國際性企業(yè)或全國性企業(yè)每年均需接待一定量的高層管理人員、技術(shù)人員、客戶或者供應(yīng)商等，一般會與酒店簽訂長期協(xié)議（通常一年一簽）以獲得較為優(yōu)惠和個性化的服務(wù)需求穩(wěn)定，價格承受力高通常選擇四星級以上酒店五星級酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上本項目所在區(qū)域的需求以中高檔商務(wù)需求為主，但外籍客戶很少新需求增長點，且能有力帶動酒店其他收入通常選擇四星級以上酒店重慶市場中有相當(dāng)大的份額為會議會展所占據(jù)本項目區(qū)域擁有數(shù)家具充足會議設(shè)施的高星級酒店休閑娛樂是重慶高星級酒店市場的重要特點本地消費(fèi)者會經(jīng)常光顧酒店，麻將、KTV等是主要的休閑娛樂活動需求較為穩(wěn)定

42、持續(xù)，但支付能力有限，以選擇四星級以下酒店為主本項目區(qū)域有少量四星級酒店滿足此類需求需求的持續(xù)性可支付能力資料來源：立業(yè)商業(yè)中心研究部四五星級酒店客源結(jié)構(gòu) 高星級酒店-需求五星級酒店客源結(jié)構(gòu)四星級酒店客源結(jié)構(gòu)根據(jù)與重慶各高星級酒店銷售人員的訪談，五星級的客源中約有45%來自商務(wù)需求，20%來自會議；而四星級酒店的客源則主要來自會議，其次為商務(wù)和休閑娛樂；各酒店由于自身的定位差別，各自的客源結(jié)構(gòu)會有一定不同。重慶高星級酒店市場需求商務(wù) 高星級酒店-需求2007年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)1747.95億元，比上年增長12.8%；第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為42.5%。重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是全國5個綜合改革試

43、點開發(fā)區(qū)之一，高新區(qū)管轄面積73平方公里。目前高新區(qū)內(nèi)已注冊科技企業(yè)近4000余家，其中日美德法意大等國家和地區(qū)的“三資”企業(yè)300余家，初步形成了電子信息、生物工程和新醫(yī)藥、新材料、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 在零售業(yè)方面，重慶市近年商業(yè)網(wǎng)點百花齊放，外資零售大量涌入，其中尤以江北和解放碑商圈更為突出，聚集了美美、王府井、香港新世界等中高檔百貨，此外零售業(yè)態(tài)近年也呈現(xiàn)多元化趨勢：百貨店、購物廣場、生活超市、倉儲大賣場、專賣店等業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，相關(guān)的大型經(jīng)營商和貿(mào)易企業(yè)都是支撐重慶中高檔商務(wù)市場的有力需求重慶高星級酒店市場需求會展 高星級酒店-需求南坪會展國際陳家坪會展中心截止2007重慶市共舉辦

44、各類主要會展活動項目198個，舉辦的展覽類會展展覽面積超過200萬平方米；所涉及的行業(yè)有服裝、食品、農(nóng)副產(chǎn)品、房產(chǎn)、醫(yī)藥、環(huán)保、通信、建材、汽車、家具、文化、教育等，幾乎涵蓋社會經(jīng)濟(jì)各個領(lǐng)域；截止2007年全市共舉辦國際性會展活動2個，全國性會展活動6個。重慶高星級酒店市場需求本地休閑娛樂 高星級酒店-需求飲食文化是重慶本土消費(fèi)者最崇尚的文化，其次就是娛樂文化。重慶文化商人們先后以賓館、酒店、歌廳、酒吧、KTV為文化載體，打造出異常火爆的“娛樂夜市”,成為重慶一大特征；據(jù)重慶統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，娛樂、文化及其他社會服務(wù)消費(fèi)項目在重慶市民的消費(fèi)支出偏好中占比僅次于食品消費(fèi)，位居第二；因此種消費(fèi)的特殊性，

45、重慶本土的賓館酒店在設(shè)施格局和消費(fèi)定位更注重將娛樂、餐飲、棋牌休閑、保健和住宿集于一體，部分酒店更將娛樂餐飲作為重點特色。重慶高星級酒店市場需求旅游 高星級酒店-需求重慶自身具有豐富的旅游資源，為發(fā)展旅游市場，重慶旅游部門于2007年把握成渝新高速公路和鐵路開通的契機(jī)，實施旅游營銷整合戰(zhàn)略，連續(xù)成功舉辦了五屆“中國重慶三峽國際旅游節(jié)”和第三屆中國重慶旅游交易會大提高了重慶旅游在境外的知名度和吸引力。并通過跨區(qū)域旅游合作與川、黔、鄂、新等省區(qū)達(dá)成了無障礙旅游區(qū)的共識。 重慶境內(nèi)外旅游市場發(fā)展 高星級酒店-需求2007年接待游客8085.50萬人次，比上年增長18.1%；實現(xiàn)旅游總收入444.12

46、億元，增長28.3%。其中，入境游客76.17萬人次，旅游外匯收入3.82億美元，分別增長26.3%和23.8%國內(nèi)游客8009.33萬人次，國內(nèi)旅游收入413.65億元，分別增長18.0%和28.6%。國內(nèi)游客逗留天數(shù)平均為2.53天，而境外游客平均為3.2天境外旅游境內(nèi)旅游資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部重慶境外游客來源 高星級酒店-需求根據(jù)2007年重慶市旅游局統(tǒng)計，重慶市境外游客主要來自于歐美，其中歐洲地區(qū)游客，占總?cè)舜?9.8%，美洲的游客占到29.3，亞洲以日韓為主，占總?cè)?5.1%；境外游客的平均逗留天數(shù)為3.2天，與其他城市相比，逗留時間較短。資料來源：重慶旅游局，立業(yè)

47、商業(yè)中心研究部星級酒店出租率 高星級酒店-經(jīng)營2007年，重慶市星級酒店市場的出租率為73.2%，處于較為理想的水平2002年以來，重慶星級酒店市場的經(jīng)營狀況均處于合理區(qū)間，并呈上升趨勢，2007年比2003年的64.2%上升了近10個百分點受地震影響，目前重慶上半年酒店平均入駐率不超過45%資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部高星級酒店房價 高星級酒店-經(jīng)營2007年五星級酒店房價平均為542元/間，四星級房價為300元/間，四五星級酒店房價的比值為0.55，兩者的價差較低分區(qū)域看，五星級酒店中，高新區(qū)房價最高，為628元/間；四星級酒店的房價則以南坪的最高；此外，江北區(qū)的四五星級酒店價

48、差十分小，僅152元左右。在經(jīng)歷了4年的供應(yīng)低谷之后，自2007年開始，重慶市將迎來持續(xù)的新增供應(yīng)，到2012年，五星級客房數(shù)將達(dá)到約8875間，是2007年的3倍，年均新增1190間客房；其中2010年將是供應(yīng)高峰，有2000余間客房；到2011年則新增供應(yīng)有所減緩；預(yù)計未來5年重慶市五星級酒店市場將產(chǎn)生相當(dāng)大的競爭壓力。五星級酒店未來供應(yīng) 高星級酒店-競爭五星級酒店未來供應(yīng)列表 高星級酒店-競爭凱賓斯基為我市第一家德國酒店管理公司經(jīng)營的高新級酒店；鼎固五星級酒店預(yù)計為雙五星，即一家五星級酒店與一家超五星級酒店并立；渝中區(qū)首家六星級酒店里滋酒店已確定，該酒店為超高層+購物中心。 高星級酒店-

49、商業(yè)商業(yè)配套：餐飲是重慶酒店最常見的配套設(shè)施，娛樂也比較高，專賣店及其他的比例比較低目前重慶大多數(shù)高星級酒店所提供的商業(yè)配套主要是滿足酒店入駐客戶及會議客戶的日常需求。 高星級酒店-商業(yè) 豪生酒店商業(yè)業(yè)態(tài)及面積主要高星級酒店的客戶關(guān)注點 綜合客戶對各酒店的評價，以及其他城市的經(jīng)驗，高星級酒店客戶的關(guān)注點主要為以下幾點： 高星級酒店近兩年是多家外資高端酒店管理品牌計劃在中國二線城市大舉擴(kuò)張的時期卡爾森集團(tuán)計劃將酒店擴(kuò)展到中國經(jīng)濟(jì)和文化中心城市以外的地區(qū)，將卡爾森品牌引入二線城市希爾頓、喜達(dá)屋、凱賓斯基、香格里拉等國際著名酒店品牌均在全國各地的區(qū)域中心城市展開擴(kuò)張計劃目前擴(kuò)張計劃中的品牌主要為中高

50、檔商務(wù)型或經(jīng)濟(jì)型酒店品牌中高檔商務(wù)型品牌的選址一般傾向于靠近主力需求客源外籍和本地高級商務(wù)人士，因此偏好選擇位于市中心主要商務(wù)區(qū)或者高新科技區(qū)的酒店物業(yè)；大多酒店品牌在物業(yè)的選擇方面并沒有明確的要求條目，需要根據(jù)具體的物業(yè)、投資商的實力和市場環(huán)境綜合考慮景觀雖然不是客戶在選擇酒店時的決定性因素，但卻能為酒店帶來高附加值；高檔酒店里的景觀餐廳更是為各類人士所喜好，從而帶動酒店在高檔商務(wù)、旅游市場中的知名度；根據(jù)在重慶各酒店的走訪，酒店偏向于在景觀好的位置安排高檔客房/套房，以此作為吸引客戶的重要手段。外資高端酒店管理品牌的投資傾向 高星級酒店近年重慶市高星級酒店經(jīng)營狀況漸趨理想，到2007年，全

51、市出租率高于70%，處于理想的盈利水平； 理想的市場環(huán)境催生了大量的五星級酒店開發(fā)計劃，未來5年五星級酒店市場將面臨巨大的競爭壓力； 而四星級酒店市場則相對被看淡，可能呈現(xiàn)供不應(yīng)求；但五星級供應(yīng)的大量釋放將迫使部分低品質(zhì)轉(zhuǎn)向分食四星級酒店市場，從而降低兩者價差； 今后五年，隨著酒店市場的競爭壓力的增大和市場發(fā)展的成熟，在硬件設(shè)施和服務(wù)管理上都具優(yōu)勢的酒店才可能在競爭中生存；此外市場定位明確、競爭優(yōu)勢獨(dú)特的酒店仍將是市場的亮點； 一部分外資酒店集團(tuán)旗下的中高檔品牌在實施二線城市擴(kuò)張計劃之時關(guān)注到了重慶市場，如凱悅酒店、卡爾森集團(tuán)和雅高酒店集團(tuán)等。重慶高星級酒店市場研究總結(jié) 高星級酒店 項目研究

52、城市研究 區(qū)域研究 輕軌研究 綜合體研究 商業(yè)寫字樓酒店 案例研究 本項目商業(yè)發(fā)展方向建議 本項目目標(biāo)消費(fèi)群體研究本報告中涉及的零售業(yè)商店分類依據(jù)國家內(nèi)貿(mào)局零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見確定的8類中國零售業(yè)商店業(yè)態(tài)。 商業(yè)-零售物業(yè)類型定義商業(yè)分級設(shè)置的級次和指標(biāo)表 商業(yè)-零售物業(yè)類型定義 商業(yè)-零售發(fā)展趨勢和國外不同，我國的新興零售業(yè)態(tài)不是依次進(jìn)入市場，而是幾乎同一時期進(jìn)入的。90年代以前，百貨店一直是主要的業(yè)態(tài)形式。2000年以后，新興的零售業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)，并呈現(xiàn)出差異化的發(fā)展趨勢：傳統(tǒng)的街邊購物開始分化、聚集，形成專業(yè)街。連鎖超市一大一?。ū憷旰痛筚u場）細(xì)分市場。標(biāo)準(zhǔn)超市受競爭影響，業(yè)績每況愈下，

53、被迫轉(zhuǎn)型。生鮮和食品加強(qiáng)型超市成為標(biāo)準(zhǔn)超市的發(fā)展轉(zhuǎn)型方向。購物中心出現(xiàn)并得到快速發(fā)展。不同類型的購物中心概念出現(xiàn)。百貨業(yè)態(tài)的市場份額下降，轉(zhuǎn)而向?qū)I(yè)化、高檔化和連鎖化發(fā)展。隨著重慶經(jīng)濟(jì)和人口的向市區(qū)周邊拓展和擴(kuò)散，郊區(qū)的商業(yè)得到快速的發(fā)展。中心區(qū)商業(yè)向高檔化專業(yè)化發(fā)展，郊區(qū)商業(yè)向規(guī)模化大型化發(fā)展。中國加入WTO以后，外資受到的限制越來越小，大量的外資進(jìn)入重慶市場尋求發(fā)展。目前重慶運(yùn)營比較成功的大賣場、大百貨等大部分都由外資掌控。而且這一趨勢還在繼續(xù)。大型的商業(yè)購物中心對交通的依賴性加大。重慶市目前的商業(yè)中心和商業(yè)發(fā)展區(qū)域大都臨近輕軌線路。市政規(guī)劃以及軌道交通對零售業(yè)的影響越來越大。 商業(yè)-零售

54、業(yè)生命周期大型綜合購物中心現(xiàn)在在重慶已經(jīng)渡過引入期，進(jìn)入快速擴(kuò)張的階段。這種商業(yè)模式成為繼超市、大賣場之后改變?nèi)藗兿M(fèi)習(xí)慣的又一巨大力量。一站式服務(wù)是其最主要特點。休閑、娛樂設(shè)施以及各種消費(fèi)理念帶來的個性化消費(fèi)則成為購物中心吸引客流的主要因素。購物中心作為不同業(yè)態(tài)的綜合體，使得已經(jīng)渡過引入期的業(yè)態(tài)可以縮小后進(jìn)入購物中心，并互相促進(jìn)，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。而剛進(jìn)入引入期的業(yè)態(tài)則可以在購物中心中獲得依托和支撐。重慶零售市場發(fā)展歷程 市場發(fā)育期 市場成長期 市場蓄勢期 市場發(fā)展期商貿(mào)業(yè)有較大發(fā)展，1995年擁有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點25萬個，比“七五”末增加8萬個，從業(yè)人員60萬人，比“七五”末增加68%，集貿(mào)市場增

55、加6個。 86-96年檔次不高，主要經(jīng)營生活日常用品97-04年到2003年底，全市商業(yè)網(wǎng)點達(dá)到145751個，經(jīng)營面積達(dá)到2588萬平方米。 重慶零售業(yè)從百貨業(yè)占主導(dǎo)地位，逐步向超市、便利店、專業(yè)專賣店等業(yè)態(tài)共同發(fā)展04-06年專業(yè)性極強(qiáng)的各類商品交易市場崛起 市場購買力迅速累積，零售類物業(yè)市場進(jìn)入蓄勢期外資及外來零售企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入重慶市場，重慶本土商業(yè)巨頭強(qiáng)勢反擊07年后隨著重慶經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，及舊城改造的推進(jìn)，未來3-5年重慶零售市場將進(jìn)入一個快速發(fā)展其 重慶市零售商業(yè)網(wǎng)點調(diào)研截止到2007年底，重慶市商業(yè)設(shè)施總經(jīng)營面積近2750萬（絕對數(shù)量甚至高于北京的1800萬），主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積

56、預(yù)計在8001000萬，其中5000平方米以上的大商場超過160個，共有80余家知名商家入駐，面積超過200萬平方米，實現(xiàn)銷售額112億元。形成了以楊家坪、解放碑、觀音橋、南坪、沙坪壩為龍頭的五大商業(yè)中心以及以地區(qū)劃分的都市、渝西、三峽三個經(jīng)濟(jì)區(qū)。截止2007年，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到1661.23億元，比上年同期增長18.4%。主城區(qū)重點商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)情況表：重慶市主要零售區(qū)域重慶市主要零售區(qū)域 現(xiàn)有零售區(qū)域?qū)Ρ?重慶十一五商業(yè)規(guī)劃建立、完善中央商務(wù)區(qū)、區(qū)縣（自治縣、市）中心商圈、商業(yè)特色街（專業(yè)市場）和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（社區(qū)）商業(yè)點4個層次商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，溝通城鄉(xiāng)商貿(mào)流通。鼓勵發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、多式

57、聯(lián)運(yùn)、電子商務(wù)等組織形式和服務(wù)方式，支持商貿(mào)企業(yè)建設(shè)物流配送網(wǎng)絡(luò)，大力推動流通現(xiàn)代化，培育一批具有知名品牌和核心競爭力強(qiáng)的大型商貿(mào)企業(yè)，繼續(xù)實施鄉(xiāng)鎮(zhèn)建連鎖超市、村社建放心商店的“雙建工程”，2010年覆蓋全市80%以上的行政村和90%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。規(guī)劃2020年重慶市都市區(qū)人口超過1000萬人。改造并提升一個市級商業(yè)中心，即解放碑商業(yè)中心，完善六個區(qū)域性商業(yè)中心；2010年重慶市社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到2150億元左右。 渝中區(qū)十一五商業(yè)規(guī)劃傾力打造解放碑CBD“極核區(qū)”。加快建設(shè)高檔載體，著力集聚高端產(chǎn)業(yè)，努力擴(kuò)大高效輻射。加快推進(jìn)五一路金融商務(wù)街區(qū)建設(shè)，依據(jù)全球著名設(shè)計公司美國KPF公司的城

58、市設(shè)計方案，大力推進(jìn)集金融商務(wù)、頂級酒店、精品零售商業(yè)、高檔酒店式公寓為一體的綜合性商務(wù)建筑群建設(shè)，打造頂級商務(wù)集聚區(qū)，努力將解放碑CBD打造為形成一個占地90萬平方米，集“金融商務(wù)、頂級酒店、精品零售商業(yè)、高檔酒店式公寓”為一體的綜合性商務(wù)建筑群。要全力協(xié)助瑞安集團(tuán)精心打造“重慶天地新城”，加快建設(shè)“化龍湖”、“重慶小鎮(zhèn)”等項目，盡快推進(jìn)“嘉陵帆影”100層大廈建設(shè)，形成重慶未來新地標(biāo)。強(qiáng)化與瑞安集團(tuán)的聯(lián)動，政企聯(lián)手抓好招商引資，大力發(fā)展知識型、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)服務(wù)中心區(qū)。 利用拆遷契機(jī)，規(guī)劃和引導(dǎo)我區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步提升，盡快實施對商業(yè)大廈和金鷹廣場的改造升級；其次是加快朝天門市

59、場電子交易平臺的建設(shè)和運(yùn)用，提升朝天門市場形象；對菜園壩市場的調(diào)整，要跳出商業(yè)談發(fā)展，建立起符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的新模式。解放碑大型零售市場供應(yīng)研究解放碑大型零售物業(yè)市場供應(yīng)的分布根據(jù)立業(yè)商業(yè)對解放碑的零售物業(yè)調(diào)研，我們甄別了以下11個項目作為解放碑大型零售物業(yè)的存量供應(yīng)；至2007年，解放碑商圈內(nèi)大型零售物業(yè)供應(yīng)總共有11個，其總建筑面積約為36.6萬平方米。解放碑大型零售市場供應(yīng)研究解放碑現(xiàn)有大型零售市場供應(yīng)解放碑現(xiàn)有大型零售市場供應(yīng)解放碑現(xiàn)有大型零售市場供應(yīng)解放碑現(xiàn)有大型零售市場供應(yīng)解放碑現(xiàn)有大型零售市場供應(yīng)解放碑大型零售市場供應(yīng)研究解放碑未來大型零售市場供應(yīng)至2012年，解放碑商

60、圈內(nèi)未來大型零售物業(yè)供應(yīng)總共有8個，其總建筑面積約為41萬平方米。約占目前市場總供應(yīng)量的112%。多數(shù)項目的商業(yè)體量都在3萬平以上。注：未來新土地的出讓及現(xiàn)有項目規(guī)劃設(shè)計的改動會使未來零售供應(yīng)產(chǎn)生不確定性，此表數(shù)據(jù)僅供參考。競爭壓力分析及規(guī)避措施解放碑商圈商業(yè)檔次功能中高檔百貨專賣店 中低檔 百貨 專賣店 數(shù)碼家電 餐飲 低檔 超市 專業(yè)市場 餐飲中高檔定位的購物休閑餐飲娛樂旅游體驗解放碑商圈零售供應(yīng)總結(jié)解放碑商圈目前的商業(yè)形態(tài)主要是臨街商鋪+百貨+超市，其主要消費(fèi)群體為周邊高及其他區(qū)域高收入群體，整體定位中高檔，走精品化消費(fèi)路線。隨著解放碑CBD商務(wù)區(qū)的建設(shè)，未來將有大量的高收入群體導(dǎo)入，大