周口房地產(chǎn)市場研究報告

1、周口房地產(chǎn)市場簡報1沐風(fēng)書苑i城市介紹2沐風(fēng)書苑i城市簡介周口市位于河南省東南部，轄川匯區(qū)、項城市和淮陽、鹿邑、扶溝、沈丘、太康、鄲城、西華、商水8個縣，國土總面積1.19萬平方公里，耕地面積1170萬畝，總?cè)丝?006萬人，耕地面積、總?cè)丝诰尤〉?位。 3沐風(fēng)書苑i城市國民經(jīng)濟指標(biāo)4沐風(fēng)書苑i城市人均可支配收入對比從歷年數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)居民可支配收入和增長率均保持穩(wěn)定增長，說明城鎮(zhèn)居民逐步富裕起來。那么其對居住環(huán)境和居住環(huán)境也逐步重視起來，形成了一定的房地產(chǎn)新需求。5沐風(fēng)書苑i城市總體規(guī)劃（2003-2020年） 2010年城市人口60萬、城市建設(shè)用地63平方公里和2020年城市人口100

2、萬、城市建設(shè)用地99平方公里。空間拓展的戰(zhàn)略為“東拓西控，南聯(lián)北伸”。城市布局結(jié)構(gòu)為：一河穿城、兩軸拓展、三點互動、四區(qū)共榮一河穿城。城市按用地空間布局可劃分為四大片區(qū)，分別為鐵南片區(qū)、河北片區(qū)、東部片區(qū)和老城片區(qū)。四大片區(qū)有機聯(lián)系、共同繁榮，推動城市整體發(fā)展。在這四大片區(qū)中按城市用地的功能，規(guī)劃形成十大功能結(jié)構(gòu)區(qū)，分別為鐵西工業(yè)區(qū)、鐵南生活區(qū)、鐵南工業(yè)區(qū)、沙南商業(yè)金融區(qū)、沙南倉儲物流區(qū)、河西文化教育區(qū)、沙北綜合生活區(qū)、沙北工業(yè)區(qū)、東部行政文化區(qū)、東北文化教育區(qū)。 6沐風(fēng)書苑i城市功能區(qū)遠景規(guī)劃 根據(jù)周口市的整體規(guī)劃，周口市未來的發(fā)展方向主要集中在市區(qū)的東部和市區(qū)的南部，本項目位于南部區(qū)域，未

3、來具備區(qū)位優(yōu)勢。 7沐風(fēng)書苑i房地產(chǎn)市場8沐風(fēng)書苑i“十一五”期間住房建設(shè)年度計劃 年度商品住房政策性住房合計新建商品住房城中村重建經(jīng)濟適用住房公共租賃住房200625.8241.444.155.34200722.54332.226.3364.09200826.4332.727.7469.86200928.2553.179.2895.65201025.73553.7810.5595.06合計128.6720013.3338380 單位 ：萬平方米 9沐風(fēng)書苑i“十一五”期間住房建設(shè)用地區(qū)域?qū)嵤┯媱?區(qū)域名稱商品房政策性住房川匯居住片區(qū)872.7136.2河西居住片區(qū)76.0511.85北部居住

4、片區(qū)362.456.55老城居住片區(qū)811.05126.45鐵南居住片區(qū)604.294.2沙東居住片區(qū)353.755.2合 計3080.1480.45 單位 ：畝 10沐風(fēng)書苑i項目周邊個案分布11沐風(fēng)書苑i重點競爭個案介紹本圖為陽光瀾岸1期，13# 16#1 7# 18# 19# 20# 21# 22# 23# 24# 25# 26#，位于 周口市蓮花路以南，建材路以西，總建面積：36676.43平方米，合同造價3658.8萬元，總工期為240天，本項目地上6層，地下一層，室內(nèi)外高差1.2米，建筑高度18.3米。項目總占地面積約100畝，總建面積約10萬平方米，計劃分三期。12沐風(fēng)書苑i重點

5、競爭個案介紹億星紫荊城總建面積12萬平方米，由多層，小高層，高層。億星紫荊城項目地址在太昊路與秦嶺路（工農(nóng)路南）交叉口東北部，占地158畝。均價2000元/平方米。13沐風(fēng)書苑i重點競爭個案介紹泛華新城，新城中央50萬平米名流階層聚合區(qū)，總占地400余畝，泛華新城地處行政新區(qū)核心地段，東臨八一路、西靠五一路、北臨周口最大的市政廣場；周口第一家采用現(xiàn)澆板結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)項目，項目擁有獨立的私人會所、游泳池、幼兒園、健身房、網(wǎng)球場、籃球場、社區(qū)超市、千米溫泉、醫(yī)療設(shè)施等配套14沐風(fēng)書苑i重點競爭個案介紹 周口現(xiàn)代城建設(shè)有限公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略是用710年的時間，投資1015億元，在周口建成一個面積為20

6、0萬平方米，可容納3萬人居住的集住宅、商貿(mào)、教育、辦公、娛樂休閑為一體的最具現(xiàn)代化、人性化、功能化的現(xiàn)代城，他將成為周口市乃至豫東南地區(qū)最具標(biāo)志性的新型商貿(mào)居住中心。 現(xiàn)均價2100.15沐風(fēng)書苑i重點競爭個案介紹歐洲城總建面積60萬，小高層，高層16沐風(fēng)書苑i各類產(chǎn)品投去對比投放去化17沐風(fēng)書苑i面積分析房型面積段（）套數(shù)去化套數(shù)去化率（%）1R50-60632031.752R92-11048723448.053R117-146108667061.694R/復(fù)式140-1851225444.26目前在售的項目中以2R和3R為主力戶型，面積以中大戶型為主。2R主要集中在90-100左右，而3R

7、主要集中在125-140左右。結(jié)合戶型和去化情況可以發(fā)現(xiàn)，1R市場整體供應(yīng)量較少，因此其去化情況的參考價值不大，從剩余的幾種房型去化情況可以看出，在當(dāng)?shù)厥袌觯?R和3R去化較為樂觀。在復(fù)式的供應(yīng)方面可以看出，大面積的復(fù)式產(chǎn)品的整體去化率在40%左右，從市場整體去化情況來看，能達到這樣一個去化率還是比較樂觀的。形成這樣現(xiàn)象的一個主要原因就是當(dāng)?shù)厥袌鋈蕴幱谄鸩诫A段，幾乎全為自住客源，其購買住房考慮為“一步到位”，即在一生中只購買該一套住宅作為未來的居住所在。因此對住房面積的需求自然向大戶型發(fā)展。另外，由于周口市住宅單價不高，導(dǎo)致大面積產(chǎn)品的總價與小面積產(chǎn)品相比總價差距不大。兩個原因?qū)е铝耸袌銎珢鄞?/p>

8、戶型產(chǎn)品。18沐風(fēng)書苑i不同單價下銷售分析項目名稱平均單價（元/）主力總價（萬/套）月去化 （套/月）開盤時間華源小區(qū)125015162005年5月正巖城市花園110014.3202006年4月永盛花園120016.8112006年1月蘭亭山水4期220027.9302006年6月萬基城市花園4期280026402006年9月裕華都市森林180025.2212006年10月現(xiàn)代城2000244107年4月中央花園180021.68307年6月圣鼎.上城160016772007年6.17陽光花園未定/07年9月份19沐風(fēng)書苑i產(chǎn)品總價分析 目前市場競爭個案主要產(chǎn)品基本以2R和3R為主，2R總價主

9、要集中在10-20萬，3R總價主要集中在20-35萬之間。而個別高檔樓盤基本總價都在25-50萬以上。20沐風(fēng)書苑i客源分析從上圖可以看出，周口市區(qū)的客源占到了最大比例，該部分客源大都原有住宅，隨著收入水平的提高，對居住環(huán)境也有了更高的要求，因此該部分客源的購房目的主要以改善居住環(huán)境為主。另外周口市下屬的縣城的外來客源也占到了很大比例，該部分主要是由于在市區(qū)工作，并打算長期居住下來，因此產(chǎn)生了住房需求。而且對于下屬縣城的居民，周口市區(qū)不論在生活配套、商業(yè)便利還是在教育水平等方面，都對其具有很大的吸引力。21沐風(fēng)書苑i市場總結(jié) 在區(qū)域選擇方面，項目所處區(qū)域為城市西南面，周邊競爭個案較多，雖然有較

10、多主干道貫穿，交通較為便利，未來規(guī)劃較好。但從短期來看，項目周邊配套相對較差，人氣不足。在區(qū)域地段方面，項目的優(yōu)勢不是很大。在產(chǎn)品選擇方面，市場上以多層為絕對主力，僅蘭亭山水有一定別墅項目，而小高層在當(dāng)?shù)厥袌龅恼J知度有限。在戶型選擇方面，市場上以中大戶型為主，2R主要集中在110左右，3R主要集中在130-140。在價格選擇方面，項目周邊區(qū)域的競爭個案主要集中在1800-4200元/左右，有個別樓盤憑借自身的高品質(zhì)和樓盤特色得以突破市場行情，與其他樓盤形成了較大的價差。如萬基城市花園等。項目周邊區(qū)域的競爭個案總體銷售情況較為樂觀，部分高價樓盤在去化上由于其高品質(zhì)存在著一定的優(yōu)勢，因此本項目可以考慮通過提升