高端豪宅項目營銷推廣方案

1、和敬園營銷策劃提報20130313和佳置業(yè)PART1:棗莊宏觀概要PART2:房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀PART3:本體解析及土地研判PART4:項目規(guī)劃及設(shè)計說明PART5:項目定位PART6:營銷推廣策略PART7:平面秀稿展示提報框架PART1:棗莊宏觀概要地域信息概況城市發(fā)展規(guī)劃各項經(jīng)濟指標政策影響分析棗莊地域概括棗莊為山東省第四個設(shè)立地級市的城市，也是山東魯南地區(qū)重要的歷史文化集聚地、交通要塞地，素有“魯南明珠”之稱。地理位置及面積：棗莊位于山東省南部，東與臨沂市費縣、蒼山縣為鄰，南與江蘇省銅山、邳州市接壤，西瀕微山湖，北與濟寧市的鄒城市毗連。地形略呈平形四邊形，東西最寬56公里，南北最長96公

2、里，總面積約4550平方公里。棗莊地理經(jīng)濟位置優(yōu)越，處于蘇魯豫皖四省交界之地，淮海經(jīng)濟區(qū)中心，連接“一山、一水、兩漢、三孔”黃金旅游線。棗莊是京滬兩大城市的節(jié)點城市，處在北京和上海的中間位置，交通條件便利，京滬鐵路，京福高速和京滬高鐵貫穿南北。水路則借以京杭大運河的先天優(yōu)勢，結(jié)合地面交通組成的運輸網(wǎng)線可達全國各地。有“北控瑯琊，南扼江淮”之說。歷史和城市文化：棗莊擁有7300年的始祖文化、4300年的城邦文化、是文學家墨子，工匠祖師魯班，鑿壁偷光的匡衡，大文學家賈三近的故鄉(xiāng)。這里曾誕生過滕國，薛國，小株國等歷史國家都城，是全國兩個出現(xiàn)歷史古城邦最多的城市之一。棗莊距孔孟文化發(fā)源地山東曲阜較近，

3、由此民間深受齊魯儒家孟文化的熏陶和影響。滕州市市中區(qū)市中區(qū)人口結(jié)構(gòu)行政劃分人口狀況棗莊現(xiàn)轄五區(qū)一市，外來流動人口和高校留棗人數(shù)較少，市中區(qū)的人口總數(shù)約 60 萬人，人口密度為 1600/ 平方公里（上海 45000 人/平方公里）。棗莊市中區(qū)擁有1834歲年青年人口約19萬人，平均3個人中就有一個青年人。3559歲的人群總數(shù)達24萬人，約占市中區(qū)總?cè)丝诘?0%。棗莊市大學數(shù)量較少，因此，大學畢業(yè)生留棗率基本可以忽略不計。由于棗莊的經(jīng)濟環(huán)境和城市發(fā)展特征，外來人口和流動人口數(shù)量較少。預(yù)計至2020年市中區(qū)人口將突破100萬人；行政區(qū)劃等級面積（平方公里）人口（萬）市中區(qū)市轄區(qū)37560薛城區(qū)市轄

4、區(qū)51151嶧城區(qū)市轄區(qū)63539臺兒莊區(qū)市轄區(qū)53830山亭區(qū)市轄區(qū)101847滕州市市轄縣1485165城市人口分析（棗莊2010年度人口普查）城市人口（萬人）拆遷戶數(shù)30.21208319.3919812.38.11250.77590城市戰(zhàn)略規(guī)劃隨著棗莊城市化發(fā)展進程的不斷推進，城區(qū)范圍也在日漸外擴，形成兩大集合的絕對中心和一個城市未來中心，以三角新城為龍頭，帶動區(qū)域經(jīng)濟和城市整體發(fā)展。2005年棗莊市政府出臺了城市至2020年的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，確立了一級中心城（薛城、市中、嶧城三片城市一體化整合，東西軸向發(fā)展，形成中心城市），二級次中心城（滕州），三級區(qū)中心（山亭、臺兒莊）；同時不斷

5、提升老城區(qū)首位度，以市中區(qū)和薛城為龍頭帶動周邊區(qū)域快速發(fā)展。市中區(qū)：城市商業(yè)中心區(qū)、能源、新興加工制造業(yè)基地。目前，棗莊正處在城市化快速發(fā)展階段，發(fā)展速度較快，城市化水平已達52%。的行政中心、文化體育中心和醫(yī)療衛(wèi)生、屁住、旅游娛樂中心。3、形象定位：集中體現(xiàn)棗莊市中區(qū)新區(qū)城市形象，體現(xiàn)江北水鄉(xiāng)3 城市BRT 快速公交系統(tǒng)特色的主要地區(qū)。2009 年棗莊啟動實施了連接新老城區(qū)的快速公交線路，主要承擔改善新老城區(qū)之間的交通，促進市中、薛城兩區(qū)同城發(fā)展的任務(wù)。BRT發(fā)展背景：棗莊作為組團型城市，新老城區(qū)相距較遠，人口規(guī)模都不大，由于人流難以聚集，消費群體難以擴大，商業(yè)業(yè)態(tài)難以升級，無法有效發(fā)揮同城

6、效應(yīng)，縮短新老城區(qū)之間的時空距離成為同城化發(fā)展急待解決的問題。同時BRT工程相對輕軌和地鐵每公里造價較為便宜。城市戰(zhàn)略規(guī)劃棗莊市中區(qū)已逐步實施新的城市規(guī)劃發(fā)展任務(wù)，由于市中區(qū)的大力度改造和常年沉淀的中心城價值和市政基礎(chǔ)，因此市中區(qū)在短期內(nèi)仍然具備城市第一中心的絕對“居住價值”。1 市中區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃在棗莊市十一五規(guī)劃中確定了市中區(qū)的發(fā)展方向，即提升中心城區(qū)、強力推進西部、展開建設(shè)東部、振興南部工業(yè)區(qū)、開發(fā)北部旅游區(qū)；2010年市中區(qū)工作報告中指出要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造并重，著力加大老城片區(qū)改建力度，逐步對城區(qū)21個棚戶區(qū)實施拆遷改造；2 棚戶區(qū)改造/東湖片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃2007年棗莊市政

7、府啟動了西郊東湖片區(qū)的開發(fā)（實施方向如下）1、發(fā)展目標：市中區(qū)10萬人的新城區(qū)；2、功能定位：市級的休閑、文化娛樂、商業(yè)配套和存儲市場中心；區(qū)級魯南地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃魯南地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的出臺是繼江北水鄉(xiāng)、運河古城的發(fā)展建設(shè)，對棗莊快速發(fā)展的又一利好因素，將繼續(xù)刺激棗莊房地產(chǎn)市場的發(fā)展。魯南地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃：2011年12月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開新聞發(fā)布會，正式發(fā)布魯南地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 。魯南地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃范圍為山東南部新荷兗日鐵路、日蘭高速公路沿線地帶，包括日照、臨沂、濟寧、棗莊、菏澤五市所轄的個縣（市、區(qū)），個建制鎮(zhèn)，總面積.0萬平方公里。魯南地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃體現(xiàn)了“集聚發(fā)展、

8、形成合力”的理念,將魯南規(guī)劃為三個城鎮(zhèn)群:日照臨沂、濟寧棗莊和菏澤三個城鎮(zhèn)群。根據(jù)規(guī)劃，魯南地區(qū)到年、年城鎮(zhèn)人口將分別達到萬人、萬人，城鎮(zhèn)化水平分別達到左右和左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別達到萬元和萬元，地域空間上形成日照臨沂、濟寧棗莊、菏澤三個城鎮(zhèn)群。7579001092120013621545經(jīng)濟發(fā)展指標未來幾年，棗莊國內(nèi)生產(chǎn)總值將持續(xù)快速增長，無疑將進一步提升棗莊居民的收入水平和對生活品質(zhì)的要求，進而帶動居民消費結(jié)構(gòu)。消費水平和消費品質(zhì)將不斷提高。1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 / 固定資產(chǎn)投資棗莊市是一個因煤而建、因煤而興的現(xiàn)代化工礦城市，是全省乃至全國重要的能源、建材和煤化工基地。境內(nèi)棗陶、官橋

9、、滕南、滕北四大煤田面積1300平方公里，探明資源儲量17.99億噸，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)煤2000萬噸。近年來棗莊憑借得天獨厚的礦產(chǎn)優(yōu)勢在煤炭的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條中得到快速發(fā)展，全力發(fā)展煤轉(zhuǎn)電、煤焦化、煤化工工藝，研究開發(fā)精細化工產(chǎn)品。產(chǎn)業(yè)特點：以煤炭為重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，城市整體產(chǎn)業(yè)結(jié)極失衡，且較為單一。棗莊市2006-2012年GDP增長數(shù)據(jù)（億元）近年來棗莊市經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP逐年快速遞增。2012年度完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1702.92億元，同比增10.7%；根據(jù)“十一五”規(guī)劃的經(jīng)濟發(fā)展目標，未來十年棗莊經(jīng)濟仍將持續(xù)快速發(fā)展。預(yù)計至2020年以后，經(jīng)濟發(fā)展將進入平穩(wěn)增長階段，增長率為9%；2012年棗莊市完成

10、固定資產(chǎn)投資1044億元，同比增長22.7%，其中房地產(chǎn)投資178.56億元，增長30.5%棗莊市2006-2012年固定產(chǎn)投資（億元）1702.922 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支出3413844956287838531044經(jīng)濟發(fā)展指標棗莊市居民近四年人均可支配收入以及人均消費支出增幅較快，平均消費支出占當年的可支配收入60%，由此可以說明市場可挖掘的消費潛力較大，居民有一定的所余存款。居民人均可支配收入狀況（元）3 居民人均可支配收入4 城鎮(zhèn)人均消費支出棗莊市人均消費支出年均增長18.1%，2012年達到14917元，比2011年增長10.8%。居民消費增長加快已初露端倪，消費品市場及房地產(chǎn)市場反應(yīng)較好，

11、但適逢樓市新政的影響，由此產(chǎn)生的居民消費恐慌和樓市觀望情緒勢必影響城鎮(zhèn)居民消費。城鎮(zhèn)人均消費支出（元）2012年棗莊城鎮(zhèn)人均可支配收入為22960元，同比上漲13.7%；近四年內(nèi)，棗莊城鎮(zhèn)居民可支配收入平均年增長率約12%，預(yù)計未來幾年維持歷年平均增長速度。人均可支配收入的不斷增長將有利支持社會消費品零售總額的快速穩(wěn)定增長，居民購買力提升將促進房地市場持續(xù)繁榮。110201256014300156501763020186229605834763286039608114091346114917隨著棗莊市三角新城規(guī)劃的逐步實施及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套的逐步完善，極大的加速了棗莊城市發(fā)展速度和區(qū)域經(jīng)濟一體化的

12、進程。隨著未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，區(qū)縣人口在城鎮(zhèn)的流勱性必將日益增強，成為棗莊未來最具潛力的房地產(chǎn)消費群體。近年來，棗莊市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)人均可支配收入連年增加，消費購買力增強，由此必將帶動居民消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進而追求更高的生活品質(zhì)。在市中區(qū)新一輪戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的機遇下，城區(qū)內(nèi)大規(guī)模棚戶區(qū)逐步進行拆遷改造，進而影響市場住房需求量快速上升，為房地產(chǎn)市場帶來了有力的發(fā)展契機。本篇小結(jié)：宏觀政策2011 年，國家針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要體現(xiàn)在“限貸、限購、限價、保障房”四個關(guān)鍵字，被稱為中國房地產(chǎn)發(fā)展史上最嚴厲的調(diào)控。1、行業(yè)政策縱觀各調(diào)控政策的發(fā)布，可以看出調(diào)控內(nèi)容主要集中于“限貸”、“

13、限購”、“限價”、“保障房”四個關(guān)鍵詞上，特別是進入2011年，國家針對房地產(chǎn)調(diào)控的力度繼續(xù)加大，影響范圍繼續(xù)擴大。2011年1月26日，針對“限貸”、“限購”、“限價”、“保障房”四個關(guān)鍵詞，“新國八條”的內(nèi)容均有體現(xiàn)。2011年7月12日，最新“國五條”發(fā)布，內(nèi)容針對房價上漲過快的二三線城市要采取限購措施。2、金融政策進入2011年，銀行針對存款準備金率進行6次上調(diào)，其中中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此，大型金融機構(gòu)存款準備金率達到21.5%，再創(chuàng)新高。存貸款利率方面，進入2011年央行共進行三次加息，加息后，5年期以上的

14、基準利率突破7的歷史心理高位,達到7.05%，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。銀行進行加息，將進一步加大購房者的購房負擔。近日，銀行上浮首套房貸利率趨勢蔓延，對上浮首套房貸款利率的城市盤點發(fā)現(xiàn)，各城市首套房貸款利率上調(diào)幅度差異較大。目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行對首次置業(yè)者房貸利率上調(diào)5%-20%不等。宏觀政策2013年“新國五條”，重點內(nèi)容為房產(chǎn)交易稅為成交房價20%，限購范圍擴大，少數(shù)高房價城市將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率！ 新國五新細則：國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，即“新國五條”細則，通知從“完善穩(wěn)定房價工作責任制”、“堅決抑制投

15、機投資性購房”、“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”、“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)”、“加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理”、“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制”六方面做出具體解釋 。宏觀政策下的棗莊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀棗莊作為三線城市，外來人口較少，且購房需求多以剛性需求及改善性需求為主，投資性客戶較少，宏觀調(diào)控在棗莊地區(qū)主要體現(xiàn)在“限貸”、“限價”及“保障房”“二手房交易稅增加”等方面，限購政策尚未實施。同時，棗莊房地產(chǎn)市場受限貸及銀行利率提升等方面影響，居民消費購房門檻提升，在一定程度上抑制了剛性需求及改善性需求的積極性。受全國地產(chǎn)形式的影響，棗莊樓市近期也遭遇寒期，各項目成交量普遍下跌，打折、優(yōu)

16、惠等促銷現(xiàn)象也隨機出現(xiàn)。2013年新的政策出臺，消費市場持幣觀望氛圍更加濃厚。政策影響分析小結(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的進一步加大，在一定程度上抑制了部分二三線城市房價過快增長的趨勢，有效的打擊了投資、投機行為。由于限貸政策及金融調(diào)控政策的出臺，也在一定程度上抑制了剛性需求客戶的購買力，客戶持幣觀望的現(xiàn)象越來越多。為刺激客戶購房，眾多城市開始采取打折促銷等變相降價的形式進行推廣宣傳，已達到以價保量的目的。對于棗莊而言，房地產(chǎn)市場尚處在發(fā)展起步階段，雖受大環(huán)境影響目前出現(xiàn)短期癿遇冷現(xiàn)象，但就市場需求分析，遇冷周期不會過長，但也不會出現(xiàn)快速回暖現(xiàn)象，因此在宏觀環(huán)境的影響下，棗莊房地產(chǎn)市場預(yù)計將相對趨于平

17、穩(wěn)。PART2:房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析棗莊房地產(chǎn)現(xiàn)狀市場競爭板塊分析區(qū)域可售套數(shù)可售面積可售住宅套數(shù)可售住宅面積市中區(qū)123101441889.28116601275198.94新城區(qū)5174830536.43373469234.14薛城區(qū)7387749078.585242609489.77高新區(qū)3827508920.933583453289.99山亭區(qū)898140173.2172883473.12嶧城區(qū)1278158196.981166143717.28臺兒莊區(qū)1446186507.681359171595.69合計323204015303.06271113205998.93棗莊市場截止到201

18、2年12月底，棗莊市商品房庫存套數(shù)計32320套，其中住宅27111套；市中區(qū)庫存合計套數(shù)12310套，其中住宅11660套。按2012年棗莊市月均去化452套，市中區(qū)月均去化240套估算，當前預(yù)售房源棗莊全市預(yù)計消化5年，市中區(qū)預(yù)計消化4年（靜態(tài)指標）。結(jié)論：棗莊市房產(chǎn)市場總體庫存供應(yīng)量大，未來市場競爭較大。西北部發(fā)展?jié)摿^(qū) 中部商務(wù)區(qū) 西南部東湖核心區(qū)東北部三角花園核心區(qū) 東南部教育優(yōu)勢區(qū)根據(jù)市中區(qū)的樓市特點，將城區(qū)分成五大板塊。分別是： 中部商務(wù)區(qū) ， 西南部東湖核心區(qū)， 東南部教育優(yōu)勢區(qū)， 東北部三角花園核心區(qū)， 西北部發(fā)展?jié)摿^(qū)市中市場市中市場東湖核心區(qū)西南部東湖核心區(qū)：因東湖而名盤

19、云集，是市中區(qū)樓市的焦點與核心。該區(qū)域由于東湖的修建而成為市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，大盤、名盤云集。政府花大力氣修建的東湖，是市中區(qū)居民休閑納涼的重要選擇，后期區(qū)政府的搬遷亦帶來了炒作空間。中心板塊（中心棚改板塊）棚改板塊新區(qū)板塊棚改板塊新區(qū)政府東湖新區(qū)板塊本項目中心城區(qū)發(fā)展中軸線-光明路迎賓大道-西昌路古城興華路20整個城市正進入新的一輪發(fā)展周期，主要的特點是城市棚改項目啟動、向外快速擴張以及城市人口的擴容，市中新區(qū)人口規(guī)劃10萬，整個城市人口將達到60萬能級，目前大多數(shù)項目市場上升空間不大，后續(xù)競爭白熱化。板塊發(fā)展方向以光明路為軸向西（薛城）、向南（嶧城）靠攏，市中新區(qū)成為新核心發(fā)展板塊；目

20、前價格處于中高價位，且隨著改善性需求的不斷釋放、區(qū)內(nèi)配套日趨完善，其景觀資源不可再生性會得到更大體現(xiàn)，后期尚有少量提升空間。中心板塊與棚改板塊均屬于老城區(qū)，有大量的棚改以及新建項目，后市供應(yīng)量大，目前競爭非常激烈，中心板塊由于具有學校資源優(yōu)勢如翡翠城、產(chǎn)品新穎如恒升國際處于競爭優(yōu)勢地位。本項目所處由于和新核心發(fā)展板塊緊緊相連且共享景觀資源，因此一起成為新的未來開發(fā)熱點區(qū)域，但消費心理調(diào)查顯示，本項目位置尚屬于心理偏僻位置，且生活配套幾乎沒有。但隨著規(guī)劃的逐步實施，未來具有一定的市場上升空間。棚改板塊競爭板塊梳理東湖龍城建筑面積:100萬平米開發(fā)商：山東棗城臵業(yè)價格區(qū)間：4500元/平安僑東城國

21、際建筑面積:23.3萬平方米開發(fā)商：安僑集團山東臵業(yè)價格區(qū)間：3610起價東湖明珠中原西湖陽光東湖豪庭建筑面積:26萬平方米開發(fā)商：安僑集團山東臵業(yè)價格區(qū)間：3980起價建筑面積:13萬平米開發(fā)商：棗莊市中住宅建設(shè)價格區(qū)間：據(jù)樓號不同5380、5480、5980起價建筑面積:12萬平方米開發(fā)商：棗莊中原房地產(chǎn)價格區(qū)間：5000元起，湖景房5700起價道南里開發(fā)商：棗莊中安城建價格區(qū)間：均價4055舜天國際花園開發(fā)商：山東榴都房地產(chǎn)價格區(qū)間：4200-4300遠航未來城建筑面積:70萬平方米開發(fā)商：棗莊鑫城房地產(chǎn)價格區(qū)間：3900-5000中原東湖陽光東湖灣建筑面積:7萬平米開發(fā)商：樂園房地產(chǎn)價

22、格區(qū)間：4200元/平湖西景苑本案西湖嘉園板塊地理位置客戶群體樓盤素質(zhì)價格走勢上升空間中心板塊（中心棚改板塊）原市區(qū)中心，房產(chǎn)開發(fā)已接近飽和狀態(tài)，老商業(yè)市區(qū)、生活資料流通區(qū)，批發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)達主要消費群體是政府機構(gòu)、公用事業(yè)單位人士、周邊區(qū)域私營企業(yè)主，多為追求生活便利、改善性需求為主棗莊原有錢人聚集地，周邊產(chǎn)品已顯落后，只有近期開發(fā)項目屬于高檔產(chǎn)品，有漲沒落，二手市場走勢看高，目前多層均價4800元/ ，高層4000元/ 左右由于現(xiàn)有產(chǎn)品多為磚混結(jié)構(gòu)，使用年限均10-20年，等待二次開發(fā)；新區(qū)板塊集中了區(qū)內(nèi)各單位、景觀資源，受城市西移影響，是城市未來核心發(fā)展區(qū)域政府機構(gòu)、金融機構(gòu)團購、公用事業(yè)單位

23、人士、私營企業(yè)主、個體老板等，多為居住舒適、投資+改善性需求為主是近期開發(fā)區(qū)域，產(chǎn)品素質(zhì)較高，產(chǎn)品類型較為豐富，但多為高層；多層起價4000元/ （東湖灣），高層起價3530-4900元/ ，以景觀遠近為衡量價格標準遠期上升空間較大，城市未來房地產(chǎn)發(fā)展重點區(qū)域；上升空間預(yù)計200 / 左右；棚改板塊棗莊礦工宿舍、城中村改造、原事業(yè)單位下屬各廠職工宿舍，屬于環(huán)繞中心地帶，生活環(huán)境略低。商業(yè)小業(yè)主、部分公用事業(yè)單位人員、回遷人員近期開發(fā)區(qū)域，產(chǎn)品素質(zhì)較高，產(chǎn)品類型較為豐富，且體量較大。均屬于剛啟動項目，價格未出。上升空間不大；后期競爭激烈區(qū)域板塊對比22新區(qū)板塊客源有一定重疊中心板塊（中心棚改板塊

24、）棚改板塊產(chǎn)品放量較大價格有一定競爭 未來最激烈的競爭存在于板塊內(nèi)部，板塊之間競爭除了價格之外其余條件不充分，主要仍是板塊內(nèi)部競爭為主。市場較為認可客源較固定、獨立競爭板塊小結(jié)競爭個案確定市中新區(qū)板塊項目主要集中在西昌路以西、光明路與君山路之間，同時與中心板塊、棚改板塊部分產(chǎn)品形成較小小競爭。本項目位于東湖南岸，該區(qū)域項目檔次主要集中于中高檔。競爭樓盤：東湖灣、東湖豪庭、東湖陽光、安橋東城國際、西湖嘉園項目名稱東 湖 灣項目定位城市稀缺多層洋房，親湖距離333米開發(fā)商棗莊樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司項目位置西華路鐵路立交橋北200米路東均價4300元/面積100左右占地面積38829建筑面積70

25、721建筑規(guī)模多層、商鋪容積率1.8總戶數(shù)448戶車位數(shù)1.7：1綠化率36%小區(qū)配套沿西昌路純商業(yè)備注一、二期共448套，三期是別墅，一期4幢基本售罄 ，沿街商鋪均價為11000元/左右 競爭個案解析東湖灣戶型26從產(chǎn)品組合分析，主要是以104-129平米三房為主力，少量兩房和躍式五房、躍式六房，進深小，南北明亮通透，戶型市場接受度良好。且充分利用棗莊人的偏重于多層的居住習慣以及市場缺乏多層的空擋，屬于針對性開發(fā)，以35-50歲泛職業(yè)中年人群體為主要去化動力。項目名稱東湖陽光項目定位高端開發(fā)商棗莊中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置棗莊市文化西路196號均價5800元/面積101-174小區(qū)規(guī)劃占

26、地面積4.46萬建筑面積12萬建筑規(guī)模高層（共8棟）容積率2.69總戶數(shù)一期675戶車位數(shù)1：1綠化率42.5%小區(qū)配套新加坡式首層架空設(shè)計競爭個案解析28從產(chǎn)品組合分析，主要以116-143三房為主力戶型，通透方正，雙陽臺設(shè)計，戶型品質(zhì)較好，涵蓋二室至四室，產(chǎn)品組合寬泛，屬于景觀占有性開發(fā)，以二次置業(yè)及改善型住房購買群體為主要去化動力；東湖陽光戶型項目名稱安僑東城國際項目定位開發(fā)商安橋集團山東置業(yè)有限公司項目位置光明路、東海路、衡山路、規(guī)劃路圍合處均價3400-4600元/面積100-160小區(qū)規(guī)劃占地面積85122.8建筑面積23.3萬建筑規(guī)模小高層，高層容積率2.7總戶數(shù)約2000戶車位

27、數(shù)綠化率30%小區(qū)配套占地4.37萬、建筑面積3.78萬的安僑TOP商業(yè)步行街；6萬多的安橋東城國際商業(yè)城。競爭個案解析從產(chǎn)品組合分析，戶型主要有42、98、101、108、120、145、161以及更大等多種，除145及以上外均為兩室以下，其中三房為主力戶型，涵蓋一室至四室，產(chǎn)品組合寬泛，以單位團購、投資型以及對價格較敏感購買群體為主要去化動力。項目名稱東湖豪庭項目定位開發(fā)商安橋集團山東置業(yè)有限公司項目位置市中區(qū)西昌路（西外環(huán)）與龍頭路交匯處 均價3800-4300元/面積80-200小區(qū)規(guī)劃占地面積10000建筑面積26萬建筑規(guī)模高層容積率2.6總戶數(shù)2500戶車位數(shù)綠化率40%備注項目規(guī)

28、劃22幢，已開8幢，400多套 競爭個案解析項目名稱西湖嘉園項目定位開發(fā)商棗莊卓氏置業(yè)有限公司項目位置光明路與黃山路交界口南88米 均價3600元/面積100-160建筑面積20090建筑規(guī)模高層容積率總戶數(shù)車位數(shù)綠化率41.5%小區(qū)配套規(guī)劃幼兒園、小學，社區(qū)診所備注規(guī)劃5幢，已建2幢，160套左右，預(yù)計5月份交房，售樓處已關(guān)門，工地未見開工，工程部接待。競爭個案解析市場小結(jié) 目前棗莊房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展初級階段，但發(fā)展速度較快，市場樓盤由先前的中低向中高檔次定位實施過渡，開發(fā)產(chǎn)品由先天單一的多層向高層及小高層過渡，洋房、別墅等高端產(chǎn)品市場供應(yīng)匱乏，為市場空白點。 區(qū)域市場房價相對平穩(wěn)，且呈現(xiàn)

29、小幅快速增長的發(fā)展趨勢，價格通道基本打開，預(yù)計未來幾年，房產(chǎn)市價將有一個平穩(wěn)提升過程。給予我們的啟示：適時把握開發(fā)營銷周期，快速進入市場！產(chǎn)品概念差異化定位，優(yōu)化產(chǎn)品價值體系，打造獨特的賣點優(yōu)勢！除項目本體外還必須要在項目的前期形象包裝、營銷推廣及管理等方面多加投入。PART3:本體解析及土地研判地塊位置：地塊位于市中區(qū)興華路與黃山路交界。北面為舊化工辦公樓，西臨黃山路，南面為廠房，東面臨近景觀路西昌路。項目緊鄰棗莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目概述項目位置棗莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀以及未來規(guī)劃市中區(qū)景觀光明廣場與東湖公園景觀均已建成使用，且項目周邊東湖公園南正建古城，項目處于前陳湖棚戶區(qū)改造項目中間，周

30、邊地區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)住宅、商業(yè)，是市中新區(qū)的配套組成部分。項目緊鄰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。就目前硬件配套以及周邊情況來看，不能對項目品質(zhì)形成有力支撐，溢價空間的關(guān)鍵，取決于項目的戰(zhàn)略性營銷定位。35項目位置古城位置東湖位置 新區(qū)政府項目周邊配套自然環(huán)境：距離東湖公園均1公里距離公交交通：16路、K15、28、30、BRT教育配套：衡山路規(guī)劃的幼兒園、小學商業(yè)配套：周邊住宅小區(qū)的步行街、大型超市、大型家居項目概述小結(jié)地塊臨近新區(qū)主干道光明大道及新建景觀路-西昌路，是往新城、滕州、山亭、嶧城、臺兒莊方向無障礙通道，屬于中心城區(qū)的交通咽喉，項目臨近東湖公園。市中新區(qū)發(fā)展目標為入住10萬人的新城區(qū)。市級的城市休閑、

31、文化娛樂、商業(yè)配套和倉儲市場中心以及區(qū)級的行政中心、文化體育中心和醫(yī)療衛(wèi)生、居住、旅游娛樂中心。 以居住、商業(yè)為主，區(qū)域長線價值有所支撐。目前項目周邊硬件配套設(shè)施不全，沿街環(huán)境較差，不能對項目品質(zhì)形成有力支撐，心理距離較遠、較偏，價值放大產(chǎn)生阻力。市中區(qū)域內(nèi)20102011年土地開發(fā)量呈現(xiàn)大幅增長，從區(qū)域土地放量上，市中板塊將出現(xiàn)供需壓力，品質(zhì)住宅將會成為稀缺資源。PART4:項目規(guī)劃及設(shè)計說明本案由1棟18層、2棟24+2層高層組成，外立面采用了現(xiàn)代簡約元素風格的運用方式，建筑材料選用適當，外裝修材料美觀、色調(diào)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，立面色彩搭配運用合理，社區(qū)簡潔、美觀、大方、新穎別致整體品質(zhì)感較強。小區(qū)

32、綠化主要景觀以綠化和鋪裝為主，加以休閑廣場、植物花卉、雕塑、小品等，形成良好的生態(tài)景觀，注重居民能享受到窗外的美景。本項目車輛交通組織采用人車分流交通結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，除部分車輛停放外，其他停車場置于地下。大型地下車庫、人車分流系統(tǒng)，充分將“安全”和“便捷”兩大要素融入生活體系。地塊指標及規(guī)劃數(shù)據(jù)規(guī)劃總用地14203平米總建筑面積36930.52平米住宅：33970.52平米商業(yè)：2660平米公建建筑：300平米容積率2.6綠化率40.5%總戶數(shù)234興華路黃山路主出入口小區(qū)平面圖項目規(guī)劃項目規(guī)劃效果圖及局部裝門面圖展示項目規(guī)劃效果圖及局部裝門面圖展示PART4:項目定位1、特征源于建筑建筑自然進化的

33、產(chǎn)物，現(xiàn)代簡約派建筑4、建筑外墻采用磚、漆互配的工藝，以現(xiàn)代的審美角度，精心設(shè)計5、建筑純凈灰白色，配以立體低調(diào)咖啡色與溫和暖色系邊墻，局部配以毛面壓光面磚3、建筑立面整體配色高檔、品質(zhì)感極強6、采用高檔雙層鋁合金門窗，高度隔熱，臻靜空間2、通過純凈的空間、凹凸變化和光影變化表達出一種純凈、內(nèi)斂的精神內(nèi)涵7、超大轉(zhuǎn)角凸窗，增加實得面積。8、陽光房設(shè)計，270度超大視角，美景無處躲藏。3、 2000 景觀內(nèi)庭，設(shè)置多樣的平臺和天然真石，感受獨特的自然生活4、就勢琢景，數(shù)十種植被繽紛點綴生活，創(chuàng)先享受低碳生活1、 景觀特性私密、精致、自然，充分享受回歸6、橫縱向景觀軸線，拉近鄰里之間距離，回歸包頭

34、鄰里生活7、不同的景觀節(jié)點，運用借景，造景，提升項目的景觀系數(shù)5、靜美情景步道讓人充分感受靜謐的居住空間2、特征源于建筑、自然、人三者之間的平衡探索，在和諧發(fā)展的目的下，創(chuàng)新提“立體景觀”概念1、精致一室，實用布局，別致生活2、舒適兩房，科學布局，干濕分區(qū)，動靜分離3、國家A2標準設(shè)計，品質(zhì)生活4、全明空間設(shè)計，超大限度采光，尊陽光生活1、緊鄰東河商業(yè)核心區(qū) (兩個街口)，城市泛中心2、離火車站僅一公里，交通便捷3、緊鄰糧油批發(fā)市場，生活便利4、餐飲配套完善，飲食生活多姿彩5、酒店配套完善，增強居家接待能力6、醫(yī)療配套完善，健康生活，保駕護航哪些是我們真正的賣點？項目價值提煉項目賣點梳理項目價

35、值提煉簡約生活、唾手可得1、緊鄰中心城區(qū)發(fā)展中軸線-光明路、迎賓大道西昌路，城市發(fā)展方向標，未來城市新中心2、交通“咽喉”，迅捷交通網(wǎng)，迅達名利場3、規(guī)劃幼兒園、小學、中學，一路之隔就是黃莊小學，教育資源豐富4、三分鐘生活圈內(nèi)大型商超，步行街（往西）項目價值提煉科學規(guī)劃、貼近自然簡約生活、唾手可得1、40.5%的綠化率。2、人車分流的科學道路規(guī)劃。3、戶戶可享中庭景觀資源。項目價值提煉1、特征源于建筑自然進化的產(chǎn)物，現(xiàn)代簡約派建筑3、建筑外墻采用磚、漆互配的工藝，以現(xiàn)代的審美角度，精心設(shè)計2、建筑立面整體配色高檔、品質(zhì)感極強現(xiàn)代建筑：臻享城市生活科學規(guī)劃、貼近自然簡約生活、唾手可得項目價值提煉

36、現(xiàn)代建筑：臻享城市生活3、數(shù)十種植被繽紛點綴生活，創(chuàng)先享受低碳生活1、景觀特性私密、精致、自然，充分享受回歸5、近40米的超大棟距，中庭景觀資源豐富4、靜美情景步道讓人充分感受靜謐的居住空間2、特征源于建筑、自然、人三者之間的平衡探索，在和諧發(fā)展的目的下，創(chuàng)新提“立體景觀”概念立體景觀：居于城市，歸于自然現(xiàn)代規(guī)劃、貼近自然簡約生活、唾手可得6、緊臨最大景觀帶東湖公園項目價值提煉現(xiàn)代建筑：臻享城市生活立體景觀：居于城市，歸于自然科學規(guī)劃：親地規(guī)劃、貼近自然成熟區(qū)位：簡約生活、唾手可得1、精致兩房，實用布局，別致生活，干濕分區(qū)，充分滿足居家生活2、舒適大三房，科學布局，干濕分區(qū)，動靜分離，入戶花園

37、設(shè)計，讓美景無處藏身3、全明空間設(shè)計，超大限度采光，尊陽光生活人性戶型：家與自然的完美融合 讓家也能自由呼吸項目價值提煉項目價值提煉現(xiàn)代建筑：臻享城市生活立體景觀：居于城市，歸于自然科學規(guī)劃：親地規(guī)劃、貼近自然成熟區(qū)位：簡約生活、唾手可得人性戶型：家與自然的完美融合 讓家也能自由呼吸湖在這里家在這里外：自然湖景環(huán)境內(nèi)：新區(qū)中心住宅東湖南岸，和敬園的尊榮生活上品名邸，公爵享受項目定位PART5:營銷推廣策略客源分析項目主題概念項目營銷推廣策略與執(zhí)行客源區(qū)域分布市中區(qū)客源分布以本區(qū)域為購買主力群體市中區(qū)客源分布市中區(qū)周邊城區(qū)其他90%4%6%客源職業(yè)分布 市中區(qū)客源職業(yè)分布以企事業(yè)單位職工、私營業(yè)

38、主和公務(wù)員為主，本案客源以收入水平中、上等的適婚青年和改善性需求客戶為主?？驮茨挲g分布市中區(qū)客源以中、青年為主，該部分客源家庭結(jié)構(gòu)基本為三口之家，以大、中型戶型購買居多家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價承受力首付（3成）客源置業(yè)次數(shù)3-5萬2500-4000750-120016-26萬5-8萬首次置業(yè)為主5-7萬4000-6000元1200-2000元26-43萬8-14萬二次置業(yè)為主10-18萬8000-15000元2400-4500元51-97萬16-29萬二次及以上置業(yè)為主【附表】客戶購買力市中區(qū)90%：以內(nèi)部剛性需求為主；嶧城區(qū)、臺兒莊區(qū)、山亭區(qū)，6%：以配

39、套優(yōu)勢吸引置業(yè)性遷移客源及投資客源為目標，引入板塊；其他4%：吸引農(nóng)村富裕階層向城市遷移人群；客源的客戶圈定客戶分類客戶洞察與描述 客戶喜好、假想 & 媒介選擇客戶精神屬性分析和敬園產(chǎn)品以兩房及三房為主，其中三房為主力房源。兩房客層 留戀都市的水泥森林，懷揣美好生活的憧憬，更重視自我個性空間的適婚青年，年齡段在26-35歲，主要有企業(yè)高級職員、外區(qū)在本地經(jīng)營的個體戶、小業(yè)主以及回遷戶和部分投資客戶。三房客層 無需喧囂的繁華，習慣熟悉的街頭，習慣熟知的鄰友，執(zhí)守自我習慣的中產(chǎn)階級，年齡段在35-59歲，主要有企業(yè)高層、私營企業(yè)主、部分投資客戶?？蛻艟駥傩苑治?市中區(qū)企業(yè)青年精英。 有穩(wěn)定的工作

40、，固定的收入，準備購置住房獨立生活，買房是他們的最大困擾。 想在棗莊這座日益繁華的都市里,尋找一方屬于自己的天地，不過他不打算選擇價格較貴的區(qū)域，而是渴望在性價比方面 ，能有一處品質(zhì)與個性兼而有之的個性時尚住宅； 雖然這樣的渴望必定要付出很高的代價，但他還是準備好了，“每一個早上品一杯咖啡，做一做健身，徹底放松一下身體、心理和靈魂，那是一種生命狀態(tài)的奢華”； “凌晨3點忽然醒來，總會重復(fù)的想到，我要有個家，因為對生活的渴望?！被顒樱汗ぷ魇枪ぷ?，休閑是休閑，新鮮，放松的聚會、時尚前沿活動現(xiàn)場；興趣：追求新鮮事物、個性張揚過后，又渴望有個空間獨處；觀念：購買的用途：自住，首次置業(yè)、剛需為主；對戶型

41、的要求：100平米以內(nèi)，適宜安靜的休息；對社區(qū)的看法： 有一定的品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)要好，小區(qū)景觀有特點，富有季節(jié)感。對價格的要求：總價低。生活態(tài)度自由自在，自我，開放，享受。小戶客層適婚青年 生活節(jié)奏日常習性對應(yīng)媒體選擇衣對衣著品位強調(diào)個性(GSTAR,ELLE、TOMMY)，對各品牌服裝新裝上市信息或商場打折信息較為關(guān)注；電信帳單、短信通告食日常工作餐簡單衛(wèi)生為主,要求不高；節(jié)假日聚會根據(jù)朋友及自己喜好選擇本地中檔的景觀、個性餐廳、肯德基，以便享受與交流同步進行；公司食堂、活動營銷住便利城市居?。ɑ蜃庠诔墒炀幼∩鐓^(qū)）DM派發(fā)、直投行地鐵出租車時尚型中檔自駕車(現(xiàn)代雪佛蘭等)車體廣告、活動營銷閱讀

42、習慣網(wǎng)絡(luò)Google百度名人勵志書籍、時尚熱點類刊物(男人裝,新周刊)、齊魯晚報網(wǎng)絡(luò)營銷主流報紙娛樂休閑泡吧(KTV、名典等)網(wǎng)球游泳等健康運動（十電泳池、周邊景區(qū)等）網(wǎng)絡(luò)游戲（盛大、久游、第九城市）等活動營銷投資意識健康投資提上日程，每年至少一次體檢(景康健診)；對股票、證券、基金等均有涉獵，即使自住置業(yè)，也具有一定的投資角度考慮。主流媒體：日報、晚報小眾媒體：財經(jīng)信息、時尚雜志；活動營銷小戶客層喜好&媒體選擇短信、企業(yè)團體專攻、DM單派發(fā)、SP（折扣、優(yōu)惠、贈品等）、活動營銷、紙媒營銷個體老板 有穩(wěn)定的客戶，頗豐的收入，準備購置住房改善生活，換房是他們家的夢想。在棗莊這座繁華的都市里,找到

43、了屬于自己的天地，然后給家一個足夠的空間，希望在居住舒適性方面能有一處品質(zhì)與品牌同樣出色的住宅物業(yè)，做為家的新起點 雖然這樣的渴望必定要付出很高的代價，但他還是準備好了，每天的勞動，每筆生意的成交，都為買房奠定了厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，只愿為家找到一個新的生活起點； 幸福、美滿的家庭生活，唯一缺的就是一個大房子?；顒樱好刻鞛榧覟楹⒆硬粩嗖傩?，沒有什么具體的活動，有空在家看看電視；興趣：做一餐可口的飯菜，是最大的愛好了；觀念：購買的用途：改善性需求，自住為主；二次置業(yè)為主；對戶型的要求：120平米以上，戶型科技實用美觀，朝向很重要；對社區(qū)的看法： 有一定的品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)要好，小區(qū)景觀有特點，富有季節(jié)感。

44、生活態(tài)度自由自在，自我，開放，享受。大戶客層城市中產(chǎn)階級 生活節(jié)奏日常喜好對應(yīng)媒介選擇衣品質(zhì)與品位共存，固定品牌忠誠擁護者，多為某一類服飾品牌固定會員各類VIP會員卡（數(shù)據(jù)庫營銷）食以養(yǎng)生及商務(wù)會客為主，偏愛有檔次的餐廳；活動營銷住已擁有一套十余年的老住宅住宅區(qū)DM派發(fā)、直投行自駕車（別克、帕薩特、奧迪）戶外汽車俱樂部閱讀習慣現(xiàn)代藝術(shù)哲學，市場經(jīng)濟類刊物，化妝品類刊物活動營銷娛樂休閑家庭聚會、圈子PARTY、度假（每年一到兩次）活動營銷投資意識機會無處不在；市場比較好，投資房產(chǎn)應(yīng)該不錯財經(jīng)電視節(jié)目、財經(jīng)書籍大戶客層喜好&媒體選擇數(shù)據(jù)庫營銷、SP、活動營銷、DM單派發(fā)、直投俱樂部、電視營銷客戶屬

45、性總結(jié)客戶定位各批發(fā)商城老板；市中區(qū)周邊企業(yè)職工；醫(yī)院、學校職工；外來經(jīng)商人員；普通居民；周邊區(qū)縣遷入人口?？蛻粜枨螽a(chǎn)品價值對接區(qū)位市中區(qū)發(fā)展中軸線光明大道南的中心區(qū)域置業(yè)的藝術(shù)，就是升值的藝術(shù)是居住中最好的歷史回憶 東湖景觀之南，一路之隔 迅捷交通網(wǎng)，迅達名利場 市中新區(qū)板塊，“政府護航”的居住板塊 向東100米自然景觀，自然純靜生活規(guī)劃秉持創(chuàng)造無限新生活的居住觀：最生活且最關(guān)懷的藝術(shù)，是“華麗”讓步“人性”最生活且最內(nèi)涵的藝術(shù)，是自然最生活且最動聽的音樂，是靜謐不見寶馬，只見綠樹，最不張揚的新規(guī)劃低密度住區(qū)，最適合身份的格局靜品立體景觀，最自然境界的視野生活別墅級的低分貝的生活建筑生活的簡

46、約，恰恰是最大最大的內(nèi)涵現(xiàn)代簡約外立面，極具質(zhì)感的生活格調(diào)景觀最不嬌柔做作的居住，就是請自然界做規(guī)劃師自然特征的景觀手法，自然生活的味道均好性的景觀共享，360視野環(huán)繞精致景觀戶型最不張揚的外表下，深藏有最精致的內(nèi)涵（視野、尺度、品質(zhì)），才是真正的無印良品精致二室，安靜立面里，一樣的生活格局大尺度經(jīng)典三室，全屬于您任意打扮無論向那看，均是生活的第一視覺，視野，沒有阻攔放心居住生活，安全是第一保障理性建筑，現(xiàn)代立面。不歐式，不張揚，建筑界頗具內(nèi)涵的無印良品建老百姓買得起、住的放心的房子，光明路南，地下無開采客戶需求與產(chǎn)品價值當適婚青年城市中產(chǎn)階級分析已現(xiàn)端倪我們該用何種廣告策略，打動他們？主題概

47、念探索價格、交通、景觀 居住價值觀體系核心價值觀主題概念探索總價不能太高： 能力可以承受交通舒暢性要好： 便于出行居住環(huán)境偏靜： 工作一天后的放松要有景觀： 和妻、子散步的幸福氛圍主題概念探索大多已經(jīng)擁有一套住房再考慮的自然是“新生活”不再想要吵鬧的休息環(huán)境但又不舍得成熟的生活第二套甚至更多套自然要“投資、居住”兼有靜謐、中心、投資/居住居住價值觀體系核心價值觀十年后一些懂得生活消費的人開始重新定義能力、地位、財富：自然界、有機、鈍、忘、慢。這些，都是城市化里難得的“新生活”方式。中國城市化進程里，在十年城市化前后，開始有選擇的生活：城市進程，有選擇的生活十年前中國城市化后的：汽車、名牌、摩天

48、大樓、銳利、善記、快速成為衡量一代人能力、地位、財富的標準。主題概念演繹結(jié)合上述，這些“有選擇的生活”并不是簡單的回到二十年前的生活狀態(tài)而是一種發(fā)展的選擇一種帶著現(xiàn)代文明的象征主題概念演繹主推LOGOSLOGAN上品名邸 貴族享受 SLOGAN釋意：上品名邸 調(diào)高項目價值，托顯項目品質(zhì)。 貴族享受上品名邸的自然延伸，和敬園生活是公爵享受， 是尊貴身份的象征。優(yōu)點：前后相互稱，瑯瑯上口，予人于豐富的想象空間，富有宣傳性。原案名：和敬園由于較普通、不響亮，無法體現(xiàn)項目品質(zhì)，客戶容易遺忘。建議使用推廣名：公爵天下優(yōu)勢：1、項目案性的確定。 2、案名霸氣，有利于項目的高品質(zhì)定位。 3、案名給客戶留下深

49、刻印象，容易記住。SLOGAN公爵 Duke 公是中國古代的爵位名，部分鄰近國家受中國的影響也以此為爵位名；歐洲中世紀以后，在中文里也用“公爵”來翻譯歐洲貴族爵位中相應(yīng)等級的稱號,例如英語Duke 。 中國自先秦時代開始，已有君主賜封公爵，始于周朝，為封建五等爵的第一等。禮記王制：“王者之制祿爵，公侯伯子男，凡五等”。 歐洲國家貴族爵位中，從最低級貴族爵位以上的第五級一般在中文里譯作“公爵”，在王或親王之下，在侯爵之上，是爵位中最高一級。 一個樓盤就應(yīng)該有一種文化，要賦予生命，必須有一種精神力量，本案建筑風格趨于歐式，定位相對拔高，因此歐陸公爵文化相當符合；就像麥當勞有小丑形象，肯德基有山姆大

50、叔，我們的標志就是公爵！整體VI系統(tǒng)的文化提煉，必將提升本案的格調(diào)，為賣出溢價打好伏筆！ 本項目屬于施工階段，周邊環(huán)境較差，自然人流極少，項目西邊黃山路知名度較低，生活配套設(shè)施基本沒有。項目臨近市中新中心，規(guī)劃較好；其次項目處于前陳湖棚改項目南，后期市場較好。但由于整個市中區(qū)市場后期放量巨大，競爭過于激烈，因此操盤思路和目的是低開高走，快速去化。項目概況、營銷思路和目的核心： 分出五大時間節(jié)點，解決項目快速去化、資金回籠、充分溢價三大難點。整體營銷節(jié)奏節(jié)奏階段劃分及核心五大節(jié)點時間主題第一節(jié)點前期入市5.1前實現(xiàn)，貴族生活理想（圍墻廣告）第二節(jié)點售樓處進場蓄水、內(nèi)部認購5.159.28（9.8內(nèi)部認購）中心/成熟/生活/新境界/和敬園/尊榮生活主義第三節(jié)點開盤強銷期9.28-12.28高品質(zhì)/新中心/成熟/生活/尊榮生活住區(qū)第四節(jié)點持續(xù)銷售期12.29-2014.5.20第五節(jié)點收尾階段2014.5.21-9.1老帶新/回饋老業(yè)主/和敬園5月中旬售樓處進駐開始辦卡，9.8認購9月初樣板區(qū)公開強勢蓄客、內(nèi)部認購期開盤強銷期住宅掃尾期持續(xù)銷售期9.28日開盤高調(diào)亮相2014.9月強勢營銷、完美收官營銷時間節(jié)點入市、