物業(yè)管理法規(guī)及基本制度2011匯編資料

1、物業(yè)管理法規(guī)及基本(jbn)制度公司內(nèi)部員工(yungng)培訓課件2011年6月共十九頁前言：俗話說的好：沒有規(guī)矩就不成方圓，大到一個國家，小到一個家庭，因此，國有國法，家有家規(guī)，說的就是這個道理。法是國家制定或認可，并通過國家強制力執(zhí)行的的社會規(guī)范(sh hu u fn)，作為物業(yè)服務人，必須學習、深刻理解、全面掌握物業(yè)法律關系，應用法律解決各類矛盾糾紛，為建立和諧的物業(yè)服務法律秩序作出貢獻。憲法，就是一張寫著人民權(quán)利的紙 列寧共十九頁 第一部分 物業(yè)管理法規(guī) 第一節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)概念 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關系 第三節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)淵源 第四節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)層級 第五節(jié) 物業(yè)管理法律責任

2、第二部分 物業(yè)管理制度(zhd) 第一節(jié) 制度發(fā)展的背景 第二節(jié) 制度前瞻的延續(xù) 第三節(jié) 制度配套的規(guī)章共十九頁第一節(jié)、物業(yè)(w y)法規(guī)基本概念（一）法規(guī)概念1、廣義的物業(yè)管理法規(guī)：調(diào)整物業(yè)管理社會關系的可反復適用的一系列法律規(guī)范的總和。2、狹義的物業(yè)管理法規(guī)：是指國家地方制定認可執(zhí)行的調(diào)整物業(yè)關系的規(guī)范性文件總和。（二）物業(yè)管理法規(guī)功能 組合、轄治、調(diào)整、指引、評價、教育六種功能（三）物業(yè)管理法規(guī)立法的意義 1、適應(shyng)住房制度改革，使物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、市場化。 2、規(guī)范物業(yè)管理行為。 3、維護物業(yè)管理市場。 4、維護產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。共十九頁第二節(jié)、物業(yè)管理

3、法律(fl)關系概念：所謂物業(yè)管理法律關系是指國家及其職能部門、法人、自然人 相互之間基于法規(guī)規(guī)定，在民事經(jīng)濟活動中形成的權(quán)利和義務關系。1、 物業(yè)法律關系特征 a. 廣泛性（主體的）通過房屋形成人與人（包括法人）之間社會關系； b. 多重性（權(quán)屬的）而是權(quán)利的主體發(fā)生(fshng)了變化； c. 干預性（國家的）它關系到國民經(jīng)濟的發(fā)展與社會的穩(wěn)定； d. 特殊性 e. 主導性 f. 程序性2、物業(yè)法律關系的分類： a 民事法律關系、 b 行政法律關系、 c 經(jīng)濟法律關系。共十九頁3、物業(yè)法律關系(gun x)三要素（同其它法律一樣） a.主體自然人（業(yè)主）、法人（物服企）、國家職能部門； b

4、.客體物（不動產(chǎn)）、權(quán)利、行為效果三類； c.內(nèi)容主體之間享有的權(quán)利和所承擔的義務；共十九頁業(yè)主的權(quán)利(qunl)與義務共十九頁第三節(jié)、物業(yè)管理法規(guī)(fgu)淵源1、憲法：國家的根本大法；一個國家的根本法律。規(guī)定該國的社會制度、國家制度、國家機構(gòu)、公民的基本權(quán)利和義務(yw)等。在該國的法律中有最高的權(quán)威和最大的效力。我國先后在1954年、1975年、1978年和1982年制訂過四部憲法。1982年憲法中的部分條款，后來又有修改補充。之后又分別于88年、93年、99年和04年頒布了四部憲法修正案。而04年憲法修正案最大也是最凸出的改變就是加入了對于私人財產(chǎn)保護方面的規(guī)定，這一點直接從憲法層面上

5、解決了物權(quán)法的立法障礙，為物權(quán)法的頒布除去了理論障礙。國家性質(zhì)：工人階級領導的、以工農(nóng)聯(lián)盟為基礎的人民民主專政的社會主義國家。 根本制度：社會主義制度 .政治制度：人民代表大會制 .2、法律（的制定）：是“人大”經(jīng)過一定的立法程序制定的；如“民法、物權(quán)法、合同法、土地法等” a、民法是調(diào)整平等主體的自然人之間、法人之間的財產(chǎn)關系和人身關系的法律規(guī)范總稱，是物業(yè)管理活動中最常用的法律規(guī)范。b、在我國物業(yè)管理活動適用的法律有中華人民共和國民法通則、物權(quán)法、合同法。3、行政法規(guī)：國務院頒發(fā)；如：物業(yè)管理條例4、部門規(guī)章：國務院各“部委、銀行”制定的規(guī)章，在全國范圍內(nèi)有效；建設部00年5月發(fā)布全國物業(yè)

6、管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)園）標準04年中物協(xié)制定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準5、地方法規(guī)：省、直轄市 如：江蘇省物業(yè)管理條例 江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準（是江蘇省技術監(jiān)督局分布DB32/T538-2002）6類48項165條業(yè)主大會規(guī)程企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)收費管理辦法前期物業(yè)招投標管理辦法物管用房處理意見6、地方規(guī)章: ：地方性規(guī)章：南京市物業(yè)管理辦法維修基金管理辦法業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則 臨時管理規(guī)約物業(yè)接驗收辦法收費管理實施辦法普通住宅服務等級和收費標準（5項5級3類）前期物業(yè)服務合同共十九頁第四節(jié)、物業(yè)管理法規(guī)(fgu)層級層級劃分為五級國家人大：中華人民共和國物權(quán)法已由中

7、華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過(公布)，自2007年10月1日起施行 （5篇19章247條）（主要是第6章“建筑物區(qū)分所有權(quán)”、第7章“相鄰關系”、第8章“共有”）國務院： 物業(yè)管理條例2003.6.8 頒布 9.1實施（7章70條）中央各部委：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法前期物業(yè)管理招投標管理辦法前期物業(yè)服務合同(h tong)業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主管理規(guī)約物業(yè)服務收費管理辦法物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準省政府：江蘇物業(yè)管理條例物業(yè)管理服務標準物管用房管理規(guī)定市政府：南京市物業(yè)管理辦

8、法2006.2.1物業(yè)維修基金管理辦法房屋安全管理辦法業(yè)主大會導則臨時規(guī)約物業(yè)接管驗收辦法普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準（5級3類）2006.9.20共十九頁第五節(jié)、物業(yè)管理法規(guī)(fgu)責任一、基本概念： 是指物業(yè)管理活動的民事主體對違法物業(yè)管理法規(guī)行為所承擔的法律后果二、法律責任特征：（1）法律責任與合同責任相結(jié)合 （2）技術規(guī)范判定 （3）法律責任的復雜性三、法律責任的分類：民事責任、行政責任、刑事責任三種。民法通則規(guī)定的十種民事責任形式：1）停止侵害 2）消除侵害 3）排除妨礙 4）恢復原狀 5）返還(fn hi)財產(chǎn) 6）修理更換 7）賠償損失 8）違約金 9）消除影響 10）賠禮道

9、歉四、違約責任處理方法： 協(xié)商、調(diào)解、訴訟共十九頁第二部分(b fen) 物業(yè)管理制度第一節(jié) 制度發(fā)展的背景（法制的建設階段） 我國的物業(yè)管理81年3月10日在深圳誕生! 第一步93年深圳人大頒布我國第一部物業(yè)管理地方法規(guī)深圳住宅小區(qū)物業(yè)管理條例94年4月建設部頒布“城市新建住宅小區(qū)管理辦法”（在這個辦法中確定了物業(yè)管理活動的主管部門建設部房產(chǎn)局）明確房屋體制改革的前進方向基石94年7月國務院下發(fā)關于深入住房制度的改革決定第一次提到了物業(yè)管理95年建設部印發(fā)了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準96年9月還下發(fā)了從業(yè)人員培訓上崗制度和物業(yè)管理服務收費暫行辦法97年建設部印發(fā)了全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及

10、評分細則98年中央3號文件第4條第一次明確提出“加強物業(yè)管理”98年財政部下發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定（物業(yè)服務財務成本構(gòu)成9個方面）和維修基金管理辦法 99年建設部又發(fā)了企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法穩(wěn)定 00年5月又把上述文件通知“優(yōu)秀”合并為1個文件改為“示范”標準細則02年3月建設部下發(fā)了裝飾裝修(zhungxi)管理辦法這個時期的法規(guī)制度特點：借鑒性、過度性、針對性共十九頁第二節(jié) 制度前瞻的延續(xù)（分水嶺）99年4月建設部起草，共計(n j)4年2個月，收到4000條意見，創(chuàng)下行政法規(guī)出臺時間最長記錄。說明矛盾多，難度大! 03年6月8日頒布，里程碑的意義，標志著物業(yè)管理進入法制化，9月1日實

11、施。 07年8月根據(jù)物權(quán)法（07.3.16頒布07.10.1施行）又對物業(yè)管理條例進行了修改?！拔飿I(yè)管理條例”共計7章70條：從法規(guī)角度來看，條款并不多，然而內(nèi)容卻十分豐富，歸納起來：主要是 A、明確了 6 個方面的法律關系 B、建立了 7 項基本制度這個時期的法規(guī)制度特點：配套性、操作性、經(jīng)驗性共十九頁條例確定的六個法律關系（一）業(yè)主(yzh)相互之間的關系（二）物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的關系（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)之間的關系（四）供電供水等單位與業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)之間的關系（五）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務企業(yè)的關系（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系共十九頁物業(yè)管理條例

12、規(guī)定了物業(yè)管理的七項基本制度1、 業(yè)主大會制度2、 管理規(guī)約制度3、 招標投標(tu bio)制度4、 承接驗收制度5、 資質(zhì)管理制度6、 職業(yè)資格制度7、 維修資金制度新物業(yè)管理條例修改內(nèi)容及意義1、管理到服務2、增加了對業(yè)委會的指導部門3、可起訴撤銷業(yè)委會的決定4、嚴格維修(wixi)資金的使用規(guī)定共十九頁第三節(jié) 制度配套的規(guī)章以建設部為主頒布了18條辦法、通知(tngzh)、說明1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法2、前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法3、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定/物業(yè)管理師資格考試實施辦法/物業(yè)管理師資格認定考試辦法/關于實施物業(yè)管理師制度職責分工有關問題的通知4、前期物業(yè)(w y

13、)服務合同（示范文本）及使用說明5、業(yè)主臨時管理規(guī)約（示范文本）及使用說明6、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則 7、建設部關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知8、關于及時報送企業(yè)信用檔案信息數(shù)據(jù)的通知9、中國物業(yè)管理協(xié)會關于印發(fā)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）的通知10、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）的使用說明11、物業(yè)服務收費管理辦法12、物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定13、商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定14、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定15、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法16、建設工程質(zhì)量管理條例17、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法18

14、、住宅專項維修資金管理辦法共十九頁物業(yè)管理的類別所適用(shyng)的國家法律法規(guī)房屋接管驗收、撤管方面：城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法(1993年11月13日建設部建法字1999第113號文發(fā)布執(zhí)行)建設部關于加強房屋接管驗收工作的通知(1991年11月26日建房管字第57號)房屋接管驗收標準(biozhn)(ZBP30001-90)城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)住宅工程初裝飾竣工驗收辦法城市商品房預售管理辦法建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則地方性法規(guī)和條例消防安全方面消防法

15、建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范建設部發(fā)布的國家標準(GB50222-95)城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定(1996年1月5日建設部、公安部令第49號發(fā)布)租賃房屋治安管理條例(1995年3月6日公安部令第24號發(fā)布)建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則地方性法規(guī)、條例環(huán)境管理方面城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護通知城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例城市綠化條例建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則地方性法規(guī)、條例保潔管理方面中華人民共和國環(huán)境保護法、

16、城市生活垃圾管理辦法、城市新建住宅小區(qū)管理辦法以及有關管理實施細則物業(yè)管理委托合同方面中華人民共和國合同法城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知建設部、國家工商行政管理局關于印發(fā)推行物業(yè)管理委托合同示范文本的通知建設部關于印發(fā)前期物業(yè)管理服務協(xié)議(示范文本)的通知地方性法規(guī)、條例 共十九頁房屋維護修繕方面城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市規(guī)劃法城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市房

17、屋白蟻防治管理規(guī)定建設工程質(zhì)量管理條例、建筑裝飾裝修管理規(guī)定危險房屋鑒定標準(biozhn)、公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法房屋修繕技術管理規(guī)定、城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法房屋完損等級評定標準、房屋滲漏修繕技術規(guī)程全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則、建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知地方性法規(guī)、條例設備管理方面建設部關于提高電梯質(zhì)量的若干規(guī)定建設部關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則建設部關于印發(fā)城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法的通知房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準房屋接管驗收標準全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈

18、、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法地方性法規(guī)、條例物業(yè)管理費管理方面城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法國家計劃委員會、建設部關于印發(fā)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法的通知公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法1992年6月15日建設部令第19號發(fā)布中華人民共和國合同法物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定國家稅務局關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知地方性法規(guī)、條例房屋裝飾裝修管理方面建設工程質(zhì)量管理條例建筑裝飾裝修管理規(guī)定住宅工程初裝飾竣工驗收辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀