物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算及物業(yè)增收途徑

1、www.PM物業(yè)(w y)管理費(fèi)測(cè)算 及物業(yè)增收途徑共四十二頁(yè)本次培訓(xùn)(pixn)內(nèi)容物業(yè)(w y)管理費(fèi)用的測(cè)算與物業(yè)(w y)資金管理物業(yè)管理企業(yè)增收途徑與辦法共四十二頁(yè)一、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)(shu fi)依據(jù)合同的約定物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要(xyo)付出成本和勞務(wù)作為經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)賺取的合理的利潤(rùn)（8%）法律的規(guī)定中華人民共和國(guó)價(jià)格法建設(shè)部關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法共四十二頁(yè)二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格(jig)形式政府(zhngf)指導(dǎo)價(jià)在合同中約定普通住宅基礎(chǔ)價(jià)上下浮動(dòng)20%市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)在合同中約定高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定適合市場(chǎng)發(fā)育成熟適合適合共四十二頁(yè)三、物業(yè)服務(wù)(fw)的定價(jià)形式 項(xiàng)目方

2、式支付方式包括內(nèi)容盈虧負(fù)擔(dān)適合業(yè)態(tài)包干制業(yè)主支付固定物業(yè)費(fèi)1、物業(yè)服務(wù)成本2、法定稅費(fèi)3、物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)物業(yè)企業(yè)自負(fù)盈虧普通住宅小區(qū)酬金制業(yè)主支付動(dòng)態(tài)物業(yè)服務(wù)資金1、物業(yè)服務(wù)支出2、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提?。┙Y(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)高檔物業(yè)，如涉外公寓或別墅等共四十二頁(yè)四、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成共四十二頁(yè)五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)原則 嚴(yán)格進(jìn)行成本控制的原則 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過(guò)精確預(yù)算(y sun)、專(zhuān)款專(zhuān)用、杜絕浪費(fèi)，力爭(zhēng)使業(yè)主所花費(fèi)的每一分錢(qián)都能物有所值。業(yè)主、使用人認(rèn)可的原則 進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿(mǎn)意度作為代價(jià)，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使

3、用人的認(rèn)可。共四十二頁(yè)五、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則區(qū)別對(duì)待的原則 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡(jiǎn)單套比。合理、公開(kāi)(gngki)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一般商品的定價(jià)原則，防止單方提價(jià)壓價(jià)、價(jià)格欺詐和進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。共四十二頁(yè)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（居住性物業(yè)） V = Vi （i =1，2，3，12） 注：V：公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元月 m2 ） Vi：各分項(xiàng)費(fèi)用(fi yong)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元月 m2 ）； i：分項(xiàng)項(xiàng)數(shù); :表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算數(shù)求和共四十二頁(yè)管理、服務(wù)人員的工資(gngz)、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的

4、福利費(fèi)V1 V1 = FiS （i = 1，2，3，4）（元月 m2 ） 注：Fl：基本工資（元月） F2：按規(guī)定提取的福利費(fèi)（元/月） F3：加班費(fèi)（元月） F4：服裝費(fèi)（元/月） S：表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和（m2）六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（居住性物業(yè)） 共四十二頁(yè)物業(yè)共用(n yn)部位、共用(n yn)設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用V2 V2=FiS （i=1，2，3，4，5）（元月 m2 ）成本法： 注：Fl：公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F2：電梯運(yùn)行費(fèi) F3：給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F4：通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F5：智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F7：土建維修費(fèi) F6：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi) 六、物業(yè)(

5、w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 共四十二頁(yè)六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） F1-公共照明系統(tǒng)(xtng)運(yùn)行費(fèi)： 電費(fèi)：（ W1T1+W2T2+WnTn）30P電 Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓 梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、車(chē)場(chǎng)/庫(kù)等； Tn：每日開(kāi)啟時(shí)間（小時(shí)）； 30：每月測(cè)算的天數(shù)； P電：電費(fèi)單價(jià)（元度 ）； 維修費(fèi)：這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值，一般按照當(dāng)?shù)亓闩浼M(jìn)貨的價(jià)格來(lái)測(cè)算。共四十二頁(yè)F2-電梯運(yùn)行(ynxng)費(fèi)： 電費(fèi)=NW24a30 P電（元月）， N:電梯臺(tái)數(shù)； W:電梯功率； a:為電梯運(yùn)行系數(shù)， 維保費(fèi)（元/月） 零配件費(fèi)（元

6、/月）年檢費(fèi)（元年）。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（居住性物業(yè)） 共四十二頁(yè)F3給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：生活給水泵 電費(fèi) = W24a30 P電（元月） 維保費(fèi)（元年）：設(shè)備年維修及備件(bijin)費(fèi)，水箱清潔費(fèi)。消防泵 電費(fèi)（略）， 維保費(fèi)：消防聯(lián)動(dòng)年檢費(fèi)、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費(fèi)潛污泵（包括集水井排水泵、污水處理排水泵） 電費(fèi) = W24a30 P電（元月） 維保費(fèi)（元月）：年維修及備件費(fèi)六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 共四十二頁(yè)F4通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) 電費(fèi)同上 維修費(fèi)：年維修及備件(bijin)費(fèi)F5智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) 電費(fèi) = W2430 P電（元月） 維保費(fèi)：估

7、算值六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 共四十二頁(yè)六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）F6配供電系統(tǒng)(n din x tn)設(shè)備維修費(fèi)包括：變配電測(cè)試、避雷測(cè)試、配電箱日常維保費(fèi)（元/年）。F7土建維修費(fèi)（元月）共四十二頁(yè)六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）簡(jiǎn)單(jindn)測(cè)算法： V2 = -40%總建筑面積建筑成本m215%25年12月/年共四十二頁(yè)物業(yè)管理區(qū)域(qy)清潔衛(wèi)生費(fèi)用V3 V3=FiS/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元月 m2 ） 注：Fl：清潔工具購(gòu)置費(fèi)，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服裝費(fèi)，勞保用品費(fèi)（元/年） F3：衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)

8、（元/年） F4：化糞池清理費(fèi)（元年） F5：垃圾清運(yùn)費(fèi)（元年） F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費(fèi)用（元/年） F7：清潔用水費(fèi)（元/年）六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（居住性物業(yè)）共四十二頁(yè)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用V4 V4=FiS/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：綠化工具費(fèi)（元年） F2：勞保用品費(fèi)（元年） F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費(fèi)（元年） F4：綠化用水費(fèi)（元年） F5：雜草清運(yùn)費(fèi)（元/年） F6：園林景觀再造費(fèi)（元年） F7：補(bǔ)苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)(bish)花卉等費(fèi)用（元/年）六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）共四十二頁(yè)物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用V

9、5 V5 = Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：日常公共秩序維護(hù)器材裝備費(fèi)（元/年）， F2：公共秩序維護(hù)設(shè)備維修費(fèi)（元年） F3：公共秩序維護(hù)人員人身(rnshn)保險(xiǎn)費(fèi)（元/年） F4：公共秩序維護(hù)聯(lián)建費(fèi)（元/年） F5：110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)、對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)等 F6：公共秩序維護(hù)用房及公共秩序維護(hù)人員住房租金（元年）。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（居住性物業(yè)）共四十二頁(yè)辦公費(fèi)用V6 V6=FiS（i=1，2，3，4）（元月 m2 ） 其中(qzhng)：F1：交通、通訊費(fèi)用（元月） F2：文具、辦公用品等低值易耗品費(fèi)（元月） F3：車(chē)輛使用費(fèi)、差旅費(fèi)（元/月

10、） F4：節(jié)日裝飾費(fèi)（元/月） F5：公共關(guān)系費(fèi)及社區(qū)文化費(fèi)（元月） F6：辦公水電暖費(fèi)（元月） F7：書(shū)報(bào)費(fèi)（元月）六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（居住性物業(yè)）共四十二頁(yè)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)V7 V7=FiS/折舊年限*12（i=1，2，3，4）（元月 m2 ）注：F1交通工具（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等） F2通訊設(shè)備（電話、手機(jī)、對(duì)講機(jī)、傳真機(jī)等） F3辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、數(shù)碼相機(jī)、投影儀等） F4工程維修設(shè)備（管道疏通(shtng)機(jī)、電焊機(jī)、升降機(jī)等） 這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（居住性物業(yè)）共四十

11、二頁(yè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用V8 V8 =（ 投保金額 保險(xiǎn)費(fèi)率 ）保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積 建議：投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)經(jīng)業(yè)主(yzh)同意的其它費(fèi)用V9 該項(xiàng)是指業(yè)主大會(huì)同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用V10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（一般按上述費(fèi)用總和的5計(jì)）。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)單 獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）共四十二頁(yè)利潤(rùn)或管理酬金V11 物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1）按照租金收入確定 管理酬金=業(yè)主租金收入酬金比率（2）按物業(yè)價(jià)值的約定(yudng)使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法

12、 管理酬金=（物業(yè)價(jià)值物業(yè)約定使用年限）酬金比率六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）共四十二頁(yè)（3）按定額利潤(rùn)/酬金或行業(yè)利潤(rùn)率酬金率確定 利潤(rùn)酬金確定方式是以上述110項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率付給管理企業(yè)，即 管理利潤(rùn)/酬金=服務(wù)費(fèi)行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率 物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率一般在815，具體的比率可由雙方根據(jù)(gnj)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。六、物業(yè)(w y)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）共四十二頁(yè)法定稅費(fèi)V12 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金含：（1）須按營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5。（2）城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7計(jì)征。（3）教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)

13、稅稅額的3計(jì)征。合計(jì)總營(yíng)業(yè)額的5.5。 依照(yzho)最新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（居住性物業(yè)）共四十二頁(yè)物業(yè)租金酬金比率按照上述居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算方法來(lái)測(cè)算與租戶(hù)切身利益直接相關(guān)的公共秩序維護(hù)、保潔(bo ji)、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾、停車(chē)等項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，可以直接向租戶(hù)收取，也可以含在租金里，再?gòu)闹锌鄢?。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算(c sun)（收益性物業(yè)）共四十二頁(yè):包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住 房公積金、大病基金(jjn)等 國(guó)家規(guī)定的繳費(fèi)比例:按工資總額的2%計(jì)算:按工資總額的2.5%計(jì)算社會(huì)

14、保險(xiǎn)(sh hu bo xin)工會(huì)經(jīng)費(fèi)教育經(jīng)費(fèi)單位個(gè)人基本養(yǎng)老19%8%基本醫(yī)療8%+482%+48工傷0.5%0%失業(yè)2%1%生育0.6%0%共四十二頁(yè) 公共衛(wèi)生間的清潔(qngji)費(fèi)用： 1、水費(fèi) 2、洗手液 3、護(hù)手霜 4、大盤(pán)紙 （毛巾） 5、衛(wèi)生紙 6、清潔劑 7、除味劑 等共四十二頁(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途徑增收的辦法:自行經(jīng)營(yíng)借助社會(huì)力量開(kāi)展增收項(xiàng)目的依據(jù)：業(yè)主(yzh)/使用人不斷增長(zhǎng)的個(gè)性化需求物業(yè)已具備的硬件條件共四十二頁(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途徑增收的途徑 入住及二裝階段的需求裝修需求裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開(kāi)關(guān)、地磚、墻磚、涂料等裝飾及

15、功能需求：家電、家俱、花卉裝修協(xié)助：介紹裝修公司、裝修監(jiān)理、空氣監(jiān)測(cè)入住需求：保潔開(kāi)荒、搬家公司、煤氣設(shè)備(shbi)租賃/遞送共四十二頁(yè)居住需求生活需求：衣、食、住、行商務(wù)需求：復(fù)印、打字/表格、傳真(chunzhn)、售卡、文具代 售、 快速打印金融投資：資產(chǎn)管理、代理租售、舊物交換安全需求：代辦保險(xiǎn)（家財(cái)、車(chē)輛保險(xiǎn)、車(chē)位險(xiǎn)）七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途徑共四十二頁(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途徑個(gè)性化需求：老年：健康養(yǎng)生/書(shū)畫(huà)/演唱講座、陪聊、定期物品采 購(gòu)、代交費(fèi)、中年(zhngnin)：學(xué)生課堂、活動(dòng)營(yíng)、代請(qǐng)看護(hù)/家教青年：嬰幼兒教育、定期家居打理、DIY女士：形象設(shè)計(jì)、美容/

16、美發(fā)講座共四十二頁(yè)精神需求：休閑、健身、娛樂(lè)、代遞送(d sn)禮品代收代繳：有線電視/衛(wèi)星電視費(fèi)、電話費(fèi)、寬帶網(wǎng)費(fèi)公共區(qū)域廣告發(fā)布：電梯轎廂、宣傳欄、戶(hù)外廣告七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途徑共四十二頁(yè)七、物業(yè)管理企業(yè)(qy)的增收途徑其他收入車(chē)場(chǎng)/庫(kù)：車(chē)位費(fèi)、充氣(chn q)服務(wù)、電瓶充電公建租賃費(fèi)：餐飲店、面包房、美容/美發(fā)、齒科、郵 遞、儲(chǔ)蓄、購(gòu)物、醫(yī)療衛(wèi)生、會(huì)所共四十二頁(yè)八、物業(yè)資金(zjn)管理物業(yè)資金來(lái)源物業(yè)管理費(fèi)：業(yè)主/使用人支付維修資金：業(yè)主支付多種經(jīng)營(yíng)(du zhn jn yn)收入：客戶(hù)支付租金：使用人支付代辦手續(xù)費(fèi)：供應(yīng)商支付傭金：投資客戶(hù)支付勞務(wù)費(fèi)：人工費(fèi)，客戶(hù)支付

17、共四十二頁(yè)八、物業(yè)(w y)資金管理物業(yè)支出費(fèi)用人員工資及福利公共運(yùn)行費(fèi)：水、電費(fèi)行政/辦公購(gòu)置費(fèi)：固定資產(chǎn)、低值易耗（公共服務(wù)/有償服務(wù)）行業(yè)主管部門(mén)要求支付的費(fèi)用：環(huán)衛(wèi)、綠化、特殊設(shè)備管理、治安、衛(wèi)生、無(wú)線通訊管理行政主管部門(mén)：物價(jià)(wji)、工商、稅務(wù)、會(huì)計(jì)審計(jì)、律師等共四十二頁(yè)八、物業(yè)資金(zjn)管理收/支方式票據(jù)(pio j)：發(fā)票、支票現(xiàn)金共四十二頁(yè)八、物業(yè)資金(zjn)管理資金管理方式現(xiàn)金管理原則設(shè)置“現(xiàn)金日記賬”，做到日清月結(jié)，賬款相符、嚴(yán)禁“白條”抵充庫(kù)存現(xiàn)金；根據(jù)業(yè)務(wù)需要正確核定庫(kù)存現(xiàn)金額，一經(jīng)核定，嚴(yán)格控制。超過(guò)(chogu)部分必須當(dāng)天解繳銀行；鼓勵(lì)采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式，

18、減少現(xiàn)金使用。共四十二頁(yè)八、物業(yè)資金(zjn)管理加強(qiáng)現(xiàn)金收入的內(nèi)部控制收款人與收入憑證制作人不得為同一人，收款人只負(fù)責(zé)收款業(yè)務(wù)，不負(fù)責(zé)其他業(yè)務(wù)；收款員每日填寫(xiě)收款清單一式三份，出納、會(huì)計(jì)及收款員各一份(y fn)。現(xiàn)金營(yíng)業(yè)收入當(dāng)日或次日存入開(kāi)戶(hù)銀行或交總公司，不超過(guò)48小時(shí)；現(xiàn)金單據(jù)、文件日期必須與出納員記賬日期一致；出納、會(huì)計(jì)每日核對(duì)收款清單、銀行存款回單并記錄。共四十二頁(yè)八、物業(yè)資金(zjn)管理加強(qiáng)(jiqing)現(xiàn)金支出的內(nèi)部控制除零星開(kāi)支外，其他現(xiàn)金支付須用支票；一切現(xiàn)金支出，須有原始憑證，即“付款憑證”，經(jīng)辦人填寫(xiě)簽字，有關(guān)負(fù)責(zé)人簽字審批，主管會(huì)計(jì)審查同意后付現(xiàn)金；庫(kù)存現(xiàn)金收入來(lái)源主要有 銀行存款、營(yíng)業(yè)收入、收回的應(yīng)收賬款庫(kù)存現(xiàn)金支出的途徑有 送存銀行、支付日?？铐?xiàng)、小額費(fèi)用的報(bào)銷(xiāo)共四十二頁(yè)內(nèi)容摘要www.PM。遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(sh chn jn j