北郊錦繡天下項目可行性研究報告

1、PAGE PAGE 23錦繡天下項目可行性研究報告關鍵詞：未央湖板塊核心居住區(qū)、北郊大學城、西安地鐵、西安行政中心（西安市政府北遷）、西安北客運站目錄一、概述二、項目概況三、開發(fā)項目現狀調查四、市場分析和建設規(guī)模確定五、項目定位和規(guī)劃設計方案選擇六、資源共給條件分析七、環(huán)境影響評價八、項目開發(fā)組織機構各管理費用研究九、開發(fā)建設計劃編制十、項目經濟及社會效益分析十一、結論及建議一、概述西安市未來五年的城市發(fā)展將嚴格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，以科學規(guī)劃為先導，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進“新老分治”。完善公路、鐵路、民航相協調的對外交通運輸體系，健全以公交為主體，各種交

2、通方式相結合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國際港務區(qū)、西安咸陽國際機場和鐵路樞紐擴能等項目建設，地鐵二號線建成通車，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產保護和利用力度，重點保護和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設唐大明宮、漢長安城國家歷史遺址公園，通過古跡保護、景點標識、標志性建筑復原等方式，展現世界歷史文化名城的獨特魅力。 本項目所在區(qū)域作為“九宮格局”最北邊未央湖草灘鎮(zhèn)板塊將迎來巨大的發(fā)展契機，隨著西安地鐵張家堡廣場至城北客運站段率先貫通和辛王路至東二環(huán)的擴建將極大提高本區(qū)域住戶物業(yè)的價值和競爭力。本項目的開發(fā)建設無疑將開啟北繞城高速外房地產開發(fā)的大盤時代，使之與南繞城高

3、速外的紫薇田園都市和富力城遙相呼應，締造西安房地產業(yè)界新時代。二、項目概況錦繡天下項目地處西安市未央區(qū)繞城高速以北，辛王路以西，未央區(qū)大學城（西安醫(yī)學院、西北工業(yè)大學）以南，東臨灞河千余米。本項目北面是西安市著名的休閑旅游區(qū)未央湖景區(qū)，東面有浐灞生態(tài)區(qū)，西面距離西安最大的城市廣場張家堡廣場僅3000余米，據西安北客運站約1500米，地勢平坦，自然環(huán)境宜人，遠離城市污染是居住的絕佳之地。錦繡天下項目總用地2156.853畝，其中道路用地405.336畝。總建筑面積約200萬平方米，其中商業(yè)面積10萬平方米，小高層住宅（11F）90萬平方米，高層住宅（18F）100萬平方米。錦繡天下項目是集居住、

4、商務辦公、商業(yè)于一體的綜合性大型社區(qū)，社區(qū)配套設施齊全，幼兒園、中小學、會所一應俱全。項目規(guī)劃居住人數近5萬，建成后本區(qū)域的長期居住人口將達50余萬人，本板塊將成為繼城南大學城板塊后西安最具活力的現代化景觀新城。三、開發(fā)項目現狀調查1、項目的進展情況本項目于2002年7月29日取得建設用地規(guī)劃許可證本項目分別于2002年8月、2004年11月取得項目用地的國有土地使用證本項目的概念性規(guī)劃設計與2005年9月獲西安市規(guī)劃局批復本項目與2005年9月按原交費標準獲取建設開發(fā)項目市政配套繳費書本項目語2005年10月18日獲取西安市發(fā)展和改革委員會關于本項目的備案確認書（市發(fā)改投發(fā)2005385號）

5、本項目于2006年3月控制性詳細規(guī)劃總平面獲西安市規(guī)劃局批復2、項目地塊調查與分析1）、項目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃西安市20042020年城市總體規(guī)劃2006年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃從以上城市規(guī)劃的主城區(qū)用地規(guī)劃圖中我們可以得出以下結論：本區(qū)域是西安市向北發(fā)展的主要方向，是近期城市發(fā)展的主要區(qū)域。2006年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新一期城市規(guī)劃的思路下北郊基本區(qū)域文、教、衛(wèi)及公共事業(yè)用地增加，住宅用地增加，工業(yè)用地相對減少。本區(qū)域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經完成并進入實際勘測和施工階段。本區(qū)域住宅用主要集中在本項目周邊和偏南方向，這也是形成辛王路沿線已經有較多的房地產開發(fā)項目的原因。從整體城市規(guī)劃角度考

6、慮本項目還不屬于郊區(qū)項目。西安行政中心的北移、西安北客運站的建成將在北二環(huán)以外區(qū)域形成一座現代化新城。2）、項目地塊區(qū)域的交通網絡區(qū)域現狀圖（2005年）西安地鐵網絡示意圖從以上圖片資料可以得出以下結論：本項目北面未央湖區(qū)域道路網格已經形成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域的道路網絡還需要在項目開發(fā)時完善形成本區(qū)域一體的道路網絡系統(tǒng)。本項目區(qū)域有大量非建設用地，非常有利于政府的土地運營和城市運營。本區(qū)域具備進行城市擴展，房地產開發(fā)的空間，周邊現在主要是文教用地和文教配套用地的開發(fā)，屬于房地產開發(fā)的盲區(qū)，市場前景廣闊。西安地鐵的北延線延伸到本區(qū)域，本區(qū)域將具備快速的城市交通通道，拉近本區(qū)域與城市核心區(qū)

7、域的距離。西安地鐵的開工建設給本區(qū)域的開發(fā)注入強心劑。西安城北客運站的建成，將極大提成本區(qū)域的城市基礎設施，為本項目的開發(fā)建設迎來契機。北郊大學城的進一步發(fā)展將極大提升本區(qū)域的文化氣息，同時也將凝聚本項目的人文氣質。本區(qū)域的開發(fā)建設必將使紅旗廠居住區(qū)和未央湖板塊和核心居住連成一片，顯現出城市的聚集效用，促使城市功能升級。3）、項目地塊周邊的房地產開發(fā)情況未央湖以北涇河工業(yè)園天正花園簡介：天正花園總占地面積700余畝，建設規(guī)劃100余棟中式多層、小高層/高層，花園洋房等。在戶型設計上力求方正實用、空間合理、南北貫通、干濕分離，做到戶戶朝陽，窗窗有景。戶型從56m292m2的玲瓏兩居到99m215

8、6m2經典三居多種，為使購房業(yè)主能有更多的選擇空間，目前我們又推出水岸精品洋房、陽光板式小高層，面積為110m2160m2可滿足不同購房者的需求。目前一期中1#34#樓現房屋現已售出98以上，1#28#樓已入住，其余部分正在交房。均價：1800元/平方米高陵區(qū)項目，預售證號:（高）2006002生態(tài)家園項目地址：西安涇河工業(yè)園涇渭廣場旁水岸花城項目地址：涇渭四路和涇渭五路之間簡介：目位于北城開發(fā)區(qū)的涇渭三角洲內，距鐘樓22公里，其中人文、歷史及自然景觀遍布期間，被譽為“漢代文化教科書”的漢陽陵博物苑和神奇的自然景觀!“涇渭分明”都分布在項目周邊“漢陽陵旅游景區(qū)”占地3000多畝，是集文物和園林

9、的大型漢文化旅游景區(qū)。其中占地2000多畝的園林綠化景觀被譽為“西安后花園”，現已成為廣大游客及附近居民旅游、休閑、春游、踏青的理想場所，漢陽陵為整個西安北城帶來了深厚的漢文化底蘊，它的興起即將成為我省的一顆新興的旅游明珠，繼而將會帶動涇渭三角洲內相關產業(yè)和經濟的飛速發(fā)展。隨著市政府北遷規(guī)劃方案的出臺、火車站北移的逐步實施，西安市今后的發(fā)展建設必將向北轉移，加之“新渭河大橋”已經通車，涇渭三角洲與市中心將會迅速融為一體。同時國家對渭河投資數百億元進行綜合治理也即將全面啟動，西安將擁有獨具特色的城中之河，屆時將與本項目東鄰的6000畝涇渭濕地公園共同為本地居民提供更適宜人居生活的氣候環(huán)境。價格：

10、2400元/平方米綜述：本區(qū)域屬于工業(yè)型園區(qū)的配套生活區(qū)域，具體西安城區(qū)距離較遠，價格約為18002400元/平方米。未央湖區(qū)域銀河灣：別墅、花園洋房豐源美佳別墅：別墅碧云天花園：別墅、洋房碧水怡蘭：別墅、洋房翠湖明居簡介：翠湖明居位于未央湖旅游開發(fā)區(qū)草灘派出所向東200米，總占地192畝，一期已入住，二期占地67.8畝由29棟別墅和13棟洋房組成。70平米143平米多種戶型，買一層送一層，超底起價，即買即住。學府新苑項目地址：西銅輔道草灘鎮(zhèn)杜家堡村（科技大學西門對面）簡介：園區(qū)占地350畝，由16棟多層，17棟板式小高層，13棟高層構成，幼兒園占地18000平方米，商業(yè)服務設施8000平方米

11、，建筑密度22.7%；從數百種戶型中優(yōu)選出8種經典戶型，全部南北通透、戶戶朝陽；全落地景觀陽臺、外飄窗，面積從50-130，干濕分離，動靜分開。超寬的樓距、詩意的綠化園區(qū)內樓與樓南北間距20-50米，東西間距10-15米，多個組團綠地、廣場、花園，房前屋后居家花園，40%的綠化園。走進園區(qū)、走進愜意的生活項目性質：城中村鑫鷹晨光麗景佳園項目地址：未央大學城南簡介：項目占地320畝，總建筑面積40萬平方米，小區(qū)緊鄰繞城以北，霸河以西，東二環(huán)延伸路以東，大學城以南，地理位置優(yōu)越，風景獨特，交通便利，配套設施齊全。52130平方米等二十多種戶型任你選擇。現一期已經入住，二期正在熱銷。香格里拉名苑項目

12、地址：北郊大學城西南200米簡介：小區(qū)距未央大學城僅200米之遙，南臨北饒城高速，西臨西銅輔道。509，719，236，336，西航班車從門口經過，讓你出行無憂，未央湖游樂公園近在咫尺，和政府新址僅三環(huán)線之隔，是城北的政治文化中心，也是城北的發(fā)展樞紐，總占地6000多畝，現3所大學現已入住，陜西科技大學，西安工業(yè)大學，陜西醫(yī)學高等?？茖W院及附中附小。小區(qū)總占地350畝，前期以多層為主，后期小高層，前期10棟多層。小區(qū)樓間距20米，磚混全現澆，外墻高檔面磚，陽臺全落地景觀陽臺，綠化率高達40%，小區(qū)自建幼兒園，小學，中學。暖氣，天然氣到戶。本項目已獲國家相關批文，現已取得中華人民共和國建設用地規(guī)

13、劃許可證。項目性質：城中村綜述：本區(qū)域原物業(yè)產品以別墅和洋房為主，別墅價格約4000元/平方米，洋房價格約3000元/平方米。由于北郊大學城的開發(fā)興建和北客運站的建設以及市政府的北遷，本區(qū)域也出現了較多的住宅產品，豐富了本區(qū)域的物業(yè)類型。辛王路區(qū)域（東二環(huán)北延伸線途徑本項目）錦繡茗城項目地址：東二環(huán)北延伸線與北三環(huán)交匯處西北角簡介：項目總占地200畝，住宅面積24.5萬平方米，商業(yè)面積1.5萬平方米。戶型面積45127平方米供你選擇。社區(qū)內設會所、老年人活動中心、醫(yī)療保健中心、停車為等。項目所在地塊為省、市政府規(guī)劃的居住新區(qū)核心，周邊政府新新址，未央大學城，127萬平方米的浐灞生態(tài)園，東二環(huán)北

14、延伸經濟帶，西北最大五層互通立交環(huán)伺，坐享無限地產升值商機！項目性質：城中村晨興源項目地址：東二環(huán)延伸線與北三環(huán)交匯處 簡介：地段和環(huán)境一直是古今選擇居室的首選，“晨興源”位于東二環(huán)延伸線與北三環(huán)交匯處，是西安市規(guī)劃中的未央新城。城市運動公園，張家堡廣場，灞柳生態(tài)景區(qū)，近在咫尺，水岸生活將不再是夢想！全現澆純板式結構，南北通透，44168，二十余種全新戶型，滿足您的不同需求，全玻落地陽臺、外飄窗、超大景觀露臺，集中供暖，天然氣到戶，充分保障生活的舒適與便利。項目性質：城中村北辰嘉苑項目地址：未央大學城以南簡介：小區(qū)占地156畝商規(guī)劃22棟樓，總建筑面積近20萬平方米，一期9棟多層，集住宅，上鋪

15、于一體。緊鄰東二環(huán)北延伸線，距離灞河西岸河堤僅800米，南邊為正在修建的三環(huán)公路，北邊是未央大學城。項目性質：城中村綜述：由于辛王路原本就是一條村級道路，周邊城中村較多，新的城市規(guī)劃下才計劃將其修建成城市主干道后周邊的城中村改造項目相繼出現，加劇了本區(qū)域房地產開發(fā)的競爭，同時也促進了本區(qū)域房地產市場的發(fā)展。張家堡廣場區(qū)域銀池花香麗舍：住宅雅荷春天西安印象明珠花城(EE康城)高山流水幸?？燔嚨鹊染C述：本區(qū)域房地產開發(fā)成熟，房地產項目較多，房價在3500元以上，是西安北郊主要的房地產供給區(qū)域。四、市場分析和建設規(guī)模確定（一）西安市概述西安古稱長安，是陜西省省會，是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，世

16、界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，我國重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產業(yè)基地，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新經濟帶最大的中心城市。 西安市現轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，總人口716.6萬。其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積275平方公里，建成區(qū)面積203平方公里，市區(qū)總人口510.26萬人。 西安市位于關中平原中部，處于我國東西兩大經濟區(qū)域的結合部，平均海拔424米，年降水量約600毫米，平均氣溫15，日照1377小時，具有顯著的暖溫帶大陸性季風氣候特征。盛產小麥、棉花等多種經濟作物和土特產，著名的石榴、火晶柿子、獼猴桃、酥梨、板栗、核桃、葡萄、梨棗、辣椒、大蒜等。境內的秦嶺北麓，

17、海拔15003500米，蘊藏著金、銅、石英、水晶、大理石等豐富的礦產資源。還是我國重要的種子植物“基因庫”之一。有230余種鳥類以及珍貴的金絲猴、大熊貓、羚牛、錦雞、大鯢等野生動物棲息其間。 西安是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，在中國近現代史上曾經產生過重要的影響?！拔靼彩伦儭贝俪闪丝谷彰褡褰y(tǒng)一戰(zhàn)線的形成；設在西安的八路軍辦事處，成為通往革命圣地延安的重要橋梁。 建國后，西安曾是中央西北行政委員會所在地，中央人民政府的直轄市；1954年改為省轄市；1984年恢復計劃單列；1992年被批準為內陸開放城市；1994年被批準為全國綜合配套改革試點城市和副省級城市。 經過50多年的建設和發(fā)展，西安已形成

18、門類較為齊全的工業(yè)體系和城市服務體系，成為我國重要的航空、航天、兵器、電子、通訊、設備、輸變電設備、儀器儀表的科研、生產基地和輻射北方中西部地區(qū)的金融、科技、教育、旅游、商貿中心。2003年，全市完成國內生產總值940.4億元，增長13.5，占到全省比重的39.2；三個產業(yè)比重為5.23：47.53：47.24億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到7748元和2838元，分別增長7.9和7.4。 西安既是一座歷史文化底蘊深厚的古都，又是一個充滿生機與活力的現代化城市。一是科技教育實力雄厚。西安是我國科學研究、高等教育、國防科技和高新技術產業(yè)的重要基地，綜合科技實力僅次于北京，上海

19、，居全國第3位。擁有普通高等院校35所，民辦高校50多所；各類科研及技術創(chuàng)新機構3000多個，各類獨立科研機構661家，其中國家級重點試驗室93家，國家級技術研究中心，行業(yè)測試中心29家，兩院院士42人，各類專業(yè)技術人員36.2萬人，科技進步對經濟增長的貢獻率達到45；西安是中國第一臺計算機、第一架民用飛機、第一塊集成電路、第一臺運載火箭發(fā)動機的誕生地。二是文化旅游資源豐富。西安是“絲綢之路”的起點，有3100多年的城建史和1100多年的國都史。遠古時代，“藍田猿人”就在這里繁衍生息；新石器時代，“半坡先民”在此建立部落，種植狩獵；約公元前十一世紀，周文王在灃河西岸建立都城豐京，從此揭開了西安

20、千年帝都的輝煌史，先后有周、秦、漢、唐等13個王朝在此建都，是世界最著名的歷史古都之一。西安文化遺存十分豐富，獨特的人文景觀和秀美的自然風貌，使西安的旅游資源在全國旅游資源普查的109個類型中占據80種，具有資源密度大、保存好、級別高的特點，歷史上長安文化代表著中華文化的主干。保存完整，規(guī)模宏大的明城墻，108平方公里的周秦漢唐四大遺址， “世界八大奇跡”之一的秦始皇陵兵馬俑及十二多萬件館藏文物等，被譽為“天然歷史博物館”。以文化、文物為主體的旅游業(yè)已成為西安的支柱產業(yè)。西安已與15個國家的17個城市締結友好關系。2003年共接待海外游客33.7萬人次，接待國內旅游者1614萬人次，旅游總收入

21、105.7億元。全市擁有年接待游客10萬人以上的景區(qū)30個，國家4A級景區(qū)9個。三是工業(yè)基礎良好。航空、航天、機械、電子、儀表、光學、紡織、電力設備等應用技術居全國前列，是我國重要的高新技術產業(yè)、成套輸變電設備制造業(yè)和飛機制造業(yè)基地之一?，F有工業(yè)企業(yè)4.7萬戶，資產總值1054.36億元，從業(yè)人員109萬人。四是物流潛力巨大。西安是西北地區(qū)最大商貿中心和物資集散地，現有各類商業(yè)網點10余萬個，商品集貿市場514個，連鎖企業(yè)56家，連鎖網點1020個，2003年實現社會消費品零售總額440.05億元。五是開發(fā)區(qū)建設發(fā)展迅速。擁有2個國家級開發(fā)區(qū)和1個西北地區(qū)唯一的國家級西安出口加工區(qū)、3個省級開

22、發(fā)區(qū)及一批新的產業(yè)園區(qū)。其中西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，是中國首批加入亞太經合組織（APEC）科技工業(yè)園網絡的四個高科技園區(qū)之一，2002年被聯合國工業(yè)發(fā)展組織認定為中國最具發(fā)展活力的六個城市區(qū)域之一。西安經濟技術開發(fā)區(qū)是西北地區(qū)吸引世界500強企業(yè)較多的經濟開發(fā)區(qū)。2003年，高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)實現工業(yè)增加值127億元。經濟技術開發(fā)區(qū)實現工業(yè)增加值42.5億元，分別增長34和44。 改革開放以來，西安經濟社會步入一個快速發(fā)展的時期。1993年，江澤民同志來陜西視察時給西安題詞：“以科技、旅游、商貿為先導，把西安建設成一個社會主義的外向型城市”，指明了西安發(fā)展的方向。1999年，江澤民同志在西安發(fā)

23、出實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的動員令。 西安市委、市政府將以“三個代表”重要思想為指導，帶領全市人民群眾，緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的歷史機遇，解放思想，與時俱進，奮發(fā)圖強，努力把西安建設成為城市功能完備、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、經濟快速發(fā)展、文化先進繁榮、社會文明進步、人民生活富裕的社會主義外向型城市和西部經濟強市，實現“中國西安西部最佳”的目標。（二）西安市2005-2006年人口等經濟指標指 標2005年2006年全市常住人口(萬人)806.81822.52地區(qū)生產總值(億元)1270.141450.02地方財政收入(億元)83.9796.31在崗職工平均工資17728 元/人20475 元/人城市居

24、民人均可支配收入9628 元/人10905 元/人農村居民人均純收入3460 元/人3809 元/人城市居民人均生活消費支出7900 元/人8987 元/人農村居民人均生活消費支出2603 元/人2709 元/人居民消費價格指數100.3101.6房屋銷售價格指數104.3103.6分析：2004年后西安常住人口年增長在30左右，主要原因是新的“雙千”規(guī)模城市規(guī)劃頒布，外地遷居西安人口數量進一步加大，同時也極大拉動了西安市房地產投資置業(yè)需求，使西安市房地產價格穩(wěn)步上漲。尤其是陜北地區(qū)外來遷居人口涌入，使北郊區(qū)域房地產需求一直保持旺盛的趨勢。（三）西安市房地產的發(fā)展狀況與趨勢1、西安市房地產市場

25、發(fā)展趨勢及基本情況分析1、2002年西安房地產市場狀況2002年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計劃的深入指引下，西安兩大支柱產業(yè)高新技術產業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，同時在產業(yè)結構調整、固定資產投資、旅游、對外貿易等方面都取得了好的成績，國民經濟運行質量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長，消費領域逐漸擴大，消費方式也呈現出多樣化，表現在住房消費方面的支出也有較大幅度增長。2002年扣除城鄉(xiāng)和農村私人建房，全市完成固定資產投資280.31億元，同比增長19.48%。其中基本建設完成投資131.48億元，比去年同期增長15.76%；更新改造建設51.66億元

26、，比去年同期增加20.67%，政府在舊城改造方面也在逐漸加大投資力度，這必將帶動西安經濟環(huán)境的逐步改良，從而為經濟更快速的發(fā)展打下堅實的基礎。2002年房地產開發(fā)完成投資79.24億元，比去年同期增加18.41%；其它投資17.93億元，較去年同期增長了58.71%。西安經濟的穩(wěn)定增長得益于房地產的發(fā)展及西部大開發(fā)政策吸引的區(qū)縣投資額的增長，房地產已經成為拉動宏觀經濟增長的一大支柱，隨著西安產業(yè)結構新格局的出現，這也將反作用于房地產市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。（1）市場供應2002年西安市商品房完成投資373823萬元，比去年同期增長了28.51%。占全市固定資產投資總額的23.4%，近

27、幾年來房地產業(yè)拉動國民經濟增長的貢獻率逐步高走。2002年商品房施工面積2123401平方米，較去年增長15.71%；商品房竣工面積2449655平方米，比去年上升了26.12%；2002年商品房新開工面積為1957393平方米，比去年同期增長了18.7%。（2）市場銷售2002年西安經濟的良性運轉也帶動了商品房市場的運作，市場交投活躍，銷售面積與銷售額穩(wěn)定增長，商品房價格較去年有所上升。2002年西安商品房平均銷售價格3597元/平方米，較去年增長了9.04%，從總體看2002年宏觀經濟的繁榮，很大程度上拉動了商服用房的市場銷售量，從而對整個商品房市場的價格起到了一定的拉動作用，此外2002

28、房地產一系列宏觀規(guī)范政策出臺，從而對穩(wěn)定市場交易起到了一定的作用，市場表現較為活躍，價格也一路高走。2002年西安市商品房銷售面積2279053平方米，比2001年增長了10.76%，增幅較大，其中售給個人2055020平方米，占商品房銷售總量的90.17%，個人購房總量繼續(xù)呈上升趨勢，反映出住房制度改革以后居民購房意識增強，個人購房已成為商品房銷售市場中的決定性力量。2002年商品房銷售額82.85億元，比去年同期增長了22.09%。盡管今年以來“房地產泡沫”和“樓市冬天”之說在業(yè)界傳得沸沸揚揚，但西安樓市銷售量依然穩(wěn)定增長，對于西安房地產市場的前景我們充滿信心。4、2003年西安房地產發(fā)展

29、狀況2003年西安國內生產總值940.35億元，比去年同期增長13.5%，其中第一產業(yè)增加值49.21億元，比去年同期增長1.3%，第二產業(yè)增加值446.95億元，比去年同期增長17.4%，第三產業(yè)完成增加值444.19億元，比去年同期增長11.3%。宏觀經濟保持了平穩(wěn)增長的發(fā)展勢頭。（1）市場供應2003年全市完成固定資產投資445.84億元，同比增長45.11%。社會消費品零售總額440.05億元，比去年同期增長13.01%。2003年西安市商品房完成投資61.38萬元，比去年同期增長了64.21%。占全市固定資產投資總額的26.8%，2003年西安商品房投資額繼續(xù)在上年的基礎上大幅提升。

30、2003年商品房施工面積3206010平方米，較去年增長50.98%；商品房竣工面積2866399平方米，比去年上升了17.01%；2002年商品房新開工面積為3029717平方米，比去年同期增長了54.78%。本年度西安商品住宅施工面積2365134平方米，占同期商品房施工面積總量的73.77%，比去年增長了49.64%；竣工面積為2200711平方米，占同期商品房總竣工面積總量的76.77%，較去年增長了12.71%；新開工面積為2314099平方米，占同期商品房新開工面積總量的76.38%，較去年同比增長了53.75%。（2）市場銷售2003年西安商品房平均銷售價格3684元/平方米，較

31、去年增長了2.42%，從總體看2003年商服用房市場銷售一片火熱，從而也從總體上拉動了商品房總體的市場成交價格。2003年西安市商品房銷售面積3291582平方米，比2002年增長了44.43%，其中售給個人3097378平方米，占商品房銷售總量的94.1%，個人購房比例逐年攀升，已成為決定商品房市場銷售優(yōu)劣的決定性力量。2003年商品房銷售額124.35億元，比去年同期增長了50.59%。2003年普通住宅銷售面積為2368137平方米，占商品房銷售總量的71.95%，較去年增長39.34%，本年度普通住宅銷售額為676221萬元，占商品房銷售額總量的54.30%，較去年增長了32.72%。

32、5、2004年19月西安房地產發(fā)展狀況（1）市場供應2004年13季度，西安市商品房完成投資508859萬元，商品房施工面積3714623平方米，商品房竣工面積3628477平方米，商品房新開工面積3883620平方米。（2）市場銷售2004年13季度的西安樓市銷售繼續(xù)大幅放量中，經歷了春、秋季房展會的熱鬧與喧囂，樓市的銷售也有極佳表現，形勢極為喜人。2004年13季度西安市商品房銷售面積3318200平方米，13季度西安商品房市場平均成交價格為3512元/平方米，商品房銷售額為1165388萬元。綜上所述：商品房開發(fā)投資逐年增加，商品房銷售面積屢攀新高，商品房投資市場信心十足西安商品房開發(fā)投

33、資近幾年高速增長，商品房投資市場可謂信心十足。以2002年為例，全年西安市完成房地產開發(fā)投資79.24億元（同比上年增長18.41%），其中全年完成商品房投資37億元（同比上年增長28.51%），商品房投資占房地產開發(fā)總投資的46.7%，商品房的投資增長比例已經超過了整個房地產市場投資的增長比例，可見商品房在整個房地產市場中的比重加大，作用加強。商品房投資的逐年增加，表明開發(fā)商對市場抱有很大的信心，同時商品房市場格局進一步改善，西部大開發(fā)良好的投資、招商環(huán)境更為商品房市場的未來發(fā)展提供了良好的開發(fā)環(huán)境。商品房投資自2002年到2006年市場投資在逐年遞增，開發(fā)商對這個市場也存有較高的期望和信心

34、。商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大從近四年（20022006年）商品房市場伴隨著房地產開發(fā)投資的快速增長，商品銷售市場在宏觀經濟向好的帶動下也呈現熱銷的局面，市場交投活躍，銷售面積和銷售額大幅增長。2002年至2005年，商品房銷售面積每年平均增長34.6%，其中2003年商品房銷售面積較上年增長44.5%，可見，近四年西安商品房市場呈現出強勁的銷售勢頭，市場需求潛力巨大。據統(tǒng)計，西安市目前還有32.8%的住戶沒有自有住房，按此比例推算我市潛在的購房戶達35萬戶，而根據調查顯示的西安居民收入水平來看，這部分潛在購房人群其購買能力與實際商品房的售價仍有相當大的差距，調查結果顯示在這35萬

35、戶中，其中48%的住戶想通過購買二手房解決住房問題，而其余52%也就是近18.2萬戶將是商品房的潛在購買人群。另對于已購住房人群的調查，有超過三分之一的人出于改善環(huán)境等的需要有以小換大、以舊換新的購房需求，因此西安商品房市場的空間相當巨大。具體來看，由于西安目前尚有超過18.2萬戶（18.2萬戶 = 35萬戶 * （1 - 48%）有商品房購房欲求，以平均每戶需求100 m2 空間計算，目前市場尚需1820萬平方米住房，而目前西安每年消化的住房不過300多萬平方米，由此可見，西安未來幾年將有巨大的市場需求潛力。（四）項目周邊房地產市場發(fā)展分析 1、周邊地區(qū)房地產發(fā)展情況2002年至今西安市北郊

36、的房地產市場逐年穩(wěn)步發(fā)展，但開發(fā)量一直難以和南郊抗衡，2005年新的城市規(guī)劃頒布后北郊的房地產開發(fā)變以次買上了新的臺階。此次規(guī)劃修編，期限將從2004年至2020年。進入21世紀，西安快速發(fā)展，作為承東啟西的橋頭堡，對西安城市發(fā)展的速度、規(guī)模、形態(tài)等提出了新的要求，因此這次規(guī)劃修編的任務是建設“現代化的新西安”，和前三次規(guī)劃相比較應該是一個跨越式的、具有歷史意義的城市規(guī)劃。本次規(guī)劃完成后，僅拿人口、用地兩個指標來說將達到“雙千”規(guī)模，即人口1000萬、用地1000平方公里，發(fā)展的幅度非常之大，將把西安帶入一個現代大都市。新的城市規(guī)劃在作為主城區(qū)的發(fā)展方向就是城區(qū)北移，加之以“雙千”規(guī)模城市作為

37、目標，僅半年時間二環(huán)外未央路沿線完成拆遷，北郊的房地產開飯從此進入了快車道。 2、項目所在區(qū)位市場未來發(fā)展預測 西安的房地產市場布局就像一個弓箭型：高新區(qū)和曲江就是弓柄，北二環(huán)是弓，南二環(huán)是弓弦，長安路和未央路是弓箭，長安是弓箭的羽毛，北二環(huán)以外是箭頭，在強弩和利箭的帶動下箭頭將射向西安市房地產業(yè)的制高點。 （五）本項目市場競爭能力與前景分析 1、市場競爭優(yōu)勢 以本項目的體量在本區(qū)域只有珠江新城能和之競爭，在未央湖板塊具備極大的競爭力。 同時本項目土地成本低，原地快屬于西安市倉儲用地無拆遷安置成本，這都將極大提升本項目競爭力。 2、銷售前景比較分析 未央湖板塊住宅的銷售價格在24003000元

38、/平方米，隨著區(qū)域交通環(huán)境和市政配套的完善，本區(qū)域的房地產價值還將進一步提升。本區(qū)域由于外地客戶投資置業(yè)住宅物業(yè)的入住率較低，但本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期長8至12月。 五、項目的市場定位和規(guī)劃設計方案選擇1、項目的市場定位項目的目標市場根據北郊房地產市場一貫的目標客戶分析本項目的目標市場客戶主要為以下幾類周邊行政事業(yè)性單位職工周邊企業(yè)職工周邊原居住村民外地準備移居西安客戶外地準備在西安投資置業(yè)客戶西安東郊在此區(qū)域有置業(yè)需求客戶西安其他區(qū)域對本區(qū)域沒有抗性的置業(yè)客戶項目的市場定位根據以上目標客戶需求，結合此類人群的置業(yè)偏好，同時結合本項目實際情況，本項

39、目應定位于“西安城北、地鐵站旁、大學城城邊、新行政中心區(qū)域一座集居住、商務、休閑、娛樂于一體的能夠展現大西安，新西安的未來之城（未央未來城）。本項目地塊特性決定本項目即屬于地鐵物業(yè)，又屬于大學城物業(yè)，在規(guī)劃設計時應充分考慮此類物業(yè)的特性，合理布局商業(yè)與居住的空間，同時充分突出小區(qū)營造的自然景觀和人文景觀對目標客戶的吸引力。2、規(guī)劃設計方案選擇 （略）六、資源供給條件分析1、交通條件分析本項目現狀是僅有一條市政道路連通城市交通，局部交通極為不利項目開發(fā)建設本項目四面均是規(guī)劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于項目開發(fā)首先要完成項目北面的市政道的修筑，使本項目和未央大學城區(qū)域交通網絡連通。這需要在那

40、個項目開發(fā)時及時和政府溝通，利用政府力量促進項目開發(fā)。2、區(qū)域發(fā)展分析本區(qū)正在進行土地儲備，原建筑正在拆遷，區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域發(fā)展跡象明顯，具備項目開發(fā)建設條件。七、環(huán)境影響評價1、項目地塊環(huán)境調查（略）2、開發(fā)建設中環(huán)境影響（略）八、項目開發(fā)組織機構和管理費用研究1、項目開發(fā)機構對項目的開發(fā)的影響（略）2、項目的管理費用控制（略）九、開發(fā)建設計劃編制1、項目開發(fā)建設時機選擇進入本項目的一條完好的市政道路正在進行擴寬勘測，周邊正在進行大面積拆遷。項目南邊有一條進入本項目的施工道路，大學城的施工也依靠此條道路和沒有翻修的辛王路。因此項目的前期施工不會受到影響。項目入市的時間最好在本項目周邊交通網絡與周邊交通網絡連接后。2、項目開發(fā)計劃選擇進行分期分區(qū)域開發(fā)根據本區(qū)域城市基礎設施和市場需求變換調整分期開發(fā)的開發(fā)量要獲得最大的房地產開發(fā)項目利潤，可增長本項目的開發(fā)周期。由于北郊房地產產品的去劃速度較南郊慢，所以延長項目的開發(fā)周期并不影響項目的預期銷售周期。十、項目經濟及社會效益分析（一）、項目成本估算開發(fā)成本1、土地費用土地出讓金、契稅土地成本估算： 約為35545萬