湖南株洲文化園項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告

1、株洲文化園項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 二八年七月核心問題：如何依托文化園為商業(yè)造勢？目錄開篇語項(xiàng)目商業(yè)策略邏輯總圖分析篇株洲市商圈概況株洲市文化類產(chǎn)業(yè)概況建設(shè)中路區(qū)位解讀文化園商業(yè)發(fā)展條件分析定位篇商業(yè)總體定位商業(yè)總體功能定位商業(yè)主題功能定位商業(yè)部分推廣思路產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品建議策略篇營銷策略銷售策略招商策略經(jīng)營管理辦法結(jié)束語項(xiàng)目商業(yè)策略邏輯總圖開篇語群雄逐鹿割據(jù)，各出八方神通再創(chuàng)株洲偉業(yè)，匯僑再起風(fēng)云株洲市蘆淞服裝批發(fā)大市場是全國十大服裝市場之一，年銷售額達(dá)150億元。在株洲蘆淞40個(gè)服裝批發(fā)大市場中，又崛起一座建筑面積達(dá)12萬平方米，高30層的金帝廣場，它將可能成為蘆淞服裝市場群中的巔峰之作

2、，堪稱中南地區(qū)的“服飾帝國”。蘆松商圈，僅建設(shè)中路1公里半徑內(nèi)，便聚集了大大小小43個(gè)各類型的批發(fā)市場和10余個(gè)大型商場。并且在近年內(nèi)，眾多開發(fā)商，在株洲市場利好的吸引下紛涌而至，掀起了一陣房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，在大力促進(jìn)株洲城市建設(shè)發(fā)展的同時(shí)，也加劇了房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競爭?？梢灶A(yù)見，在未來的幾年內(nèi)，株洲市的房地產(chǎn)業(yè)的競爭必然更趨向白熱化。而近年內(nèi)，株洲市房地產(chǎn)的未來，則趨向于對開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、市政配套、日常配套更高的要求。企業(yè)及產(chǎn)品的核心競爭力將成為實(shí)現(xiàn)最終價(jià)值的必須籌碼。因此，項(xiàng)目的品質(zhì)及配套的最終定位將在項(xiàng)目推廣、營銷的整個(gè)過程中起到制勝的作用。同時(shí)，在如此惡劣的市場環(huán)境競爭大勢之下，企

3、業(yè)和項(xiàng)目必須要建立核心競爭力尤其要強(qiáng)調(diào)“兩種意識(shí)”和“兩種策略”:風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)考慮長遠(yuǎn)利潤意識(shí)態(tài)度務(wù)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有長遠(yuǎn)考慮：與時(shí)俱進(jìn)制定戰(zhàn)略必須在土地開發(fā)、產(chǎn)品打造及營銷執(zhí)行上做好打苦仗、打硬仗的充分準(zhǔn)備。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合株洲市當(dāng)?shù)氐奶厣?，推出適合本土市場環(huán)境的新戰(zhàn)略、新理念和新模式，為企業(yè)和品牌注入新的時(shí)代內(nèi)涵，提升核心競爭力。利潤意識(shí)有務(wù)實(shí)態(tài)度：加強(qiáng)自我內(nèi)功修煉既然不能控制外部環(huán)境，就應(yīng)當(dāng)做好自己，塑造產(chǎn)品本身價(jià)值；把產(chǎn)品做好，把形象做好，把口碑做好，從而鎖定目標(biāo)客戶群體，贏取消費(fèi)者的“心智”。應(yīng)采取主動(dòng)應(yīng)對的市場策略，而不是被動(dòng)等待市場和政策。尤其是舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目本身即存在一部分的潛在資源，如

4、何充分利用現(xiàn)有資源，也是強(qiáng)化項(xiàng)目利潤的利器。背景篇洞察市場 把握先機(jī)市場資源合理利用株洲市商圈概況株洲市發(fā)展歷程 株洲市解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個(gè)小集鎮(zhèn)。以農(nóng)村人口為主,商業(yè)形態(tài)基本上固定為市集形式,由于時(shí)間地點(diǎn)和當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況條件的允許市場產(chǎn)品單一多以農(nóng)貿(mào)物品為主,加以手工制品,買賣形式單一. 1951年5月，株洲設(shè)專轄縣級(jí)市.由于改革開放 1956年3月，升為省轄地級(jí)市， 1983年實(shí)行市帶縣新體制?，F(xiàn)轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）和城市天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)株洲市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一個(gè)商業(yè)中心紅旗商業(yè)中心：規(guī)劃中的紅旗商業(yè)中心，以紅旗廣場為中心，西括新華西路、文化

5、路，東連向陽廣場，北含天鵝湖區(qū)至桂花村一帶，南到東湖至金鉤山村一線，其商業(yè)定位是生活服務(wù)、文化休閑、生態(tài)旅游及專業(yè)批發(fā)。該中心規(guī)劃的近期目標(biāo)，即2005年至2010年，完成荷塘區(qū)作為市商業(yè)副中心，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、有特色的文化娛樂與購物休閑商業(yè)圈；中長期目標(biāo)，即2010年至2020年，適應(yīng)城市發(fā)展與人們消費(fèi)理念變革的需要，依托本地旅游資源優(yōu)勢，大力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)。與此同時(shí)，將紅旗廣場周邊打造成文化休閑購物區(qū)。兩條特色商業(yè)街：一是桂花路商業(yè)步行街。南起新華東路，北至金屬公司，沿途店鋪大多以經(jīng)營五金產(chǎn)品為主，可望打造成特色小五金一條街。二是向陽東路特色農(nóng)產(chǎn)品街。從向陽廣場向東接快速環(huán)道，該路緊鄰上瑞高速

6、，是地方特色農(nóng)產(chǎn)品打入城市的窗口，規(guī)劃建設(shè)成株洲市區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品一條街。株洲市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展株洲純粹的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是從02年開始啟動(dòng)，02年府前路步行街、株洲書城、保利大廈寫字樓和新天產(chǎn)權(quán)式酒店加之隨后蘆淞商圈的幾個(gè)專業(yè)市場如：智超、中國城、華麗2期、銀谷等商業(yè)樓盤都銷售火爆，隨后處于四區(qū)的如：汽車城、匯亞國際、銅鑼灣、女人街、新一佳、濱江商業(yè)廣場、佳誠時(shí)代等產(chǎn)權(quán)式商鋪在03、04年集中混戰(zhàn)。05年東都、偉大、家潤多、中旺、中鴻、徐家橋、金帝、匯金國際等項(xiàng)目風(fēng)生水起，就目前而言，在營業(yè)及即將營業(yè)的富華、中商、勝馬可、九天、金冠、金輪又將迎來新一輪的商業(yè)熱潮。株洲市商圈的分布情況蘆淞區(qū)蘆淞商圈石峰區(qū)

7、工業(yè)園區(qū)天元區(qū)嵩山商圈紅旗廣場中心廣場蘆淞區(qū)建設(shè)路商圈荷塘區(qū)株洲市商圈總結(jié)株洲市蘆淞服裝批發(fā)大市場是全國十大服裝市場之一，年銷售額達(dá)150億元。在株洲蘆淞商圈僅半公里半徑范圍，就有43個(gè)大大小小的服裝批發(fā)大市場，堪稱中南地區(qū)的“服飾帝國”，“服市帝國”一帶四片的發(fā)展模式，近幾年內(nèi)很大程度上的帶動(dòng)了各區(qū)之間的發(fā)展。以下則是對株洲市各級(jí)商圈的分類概況。商圈級(jí)別商圈概述主營業(yè)態(tài)最高租金蘆淞商圈核心商圈國內(nèi)著名的中南地區(qū)服飾批發(fā)城，僅半公里內(nèi)就有43個(gè)批發(fā)市場。各檔次服裝批發(fā)“金冠”左側(cè)服裝批發(fā)市場每平方租金約為1000元左右。（店面小）天元商圈核心商圈株洲市政府重點(diǎn)打造區(qū)域，生活及商務(wù)配套相對完善，

8、市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，新一佳附近為區(qū)域商業(yè)體現(xiàn)中心餐飲、娛樂、商務(wù)荷塘商圈次級(jí)商圈主打汽貿(mào)、汽配牌，然而在商業(yè)氛圍營造上，卻一直滯后于蘆凇主商圈和天元次商圈。汽貿(mào)、汽配紅旗廣場附近每平方租金約100元左右石峰商圈次級(jí)商圈建設(shè)中路家裝、家飾一條街，株洲工業(yè)區(qū)，相對商業(yè)部分則以日常配套為住，相對滯后與其他區(qū)域。家裝、家飾株洲市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃株洲市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析與總結(jié)蘆淞區(qū)：株洲市商業(yè)名片，一帶四片的核心商圈。石峰區(qū)：株洲市成熟的工業(yè)集中區(qū)，商貿(mào)、物流基地。 荷塘區(qū)：被譽(yù)為“綠色城區(qū)”，專業(yè)市場的集中地。天元區(qū)：株洲市新政府所在地政治、體育、文化、交通中心。通達(dá)、便捷的交通網(wǎng)路布局 成就輻射中南片

9、區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)城市蘆淞區(qū)：以“商貿(mào)立區(qū)”為區(qū)策的蘆淞，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，一直處于領(lǐng)先的地位。這幾年在區(qū)商圈內(nèi)部不斷進(jìn)行著改造與重建，壯大了各專業(yè)特色市場群。株洲大漢集團(tuán)借助蘆淞區(qū)濃厚的商業(yè)底蘊(yùn)，早在四年前開發(fā)智超時(shí)尚廣場，堪稱特色商業(yè)街區(qū)開發(fā)經(jīng)營的榜樣，吸引了在此掘金的眾多商家。中國城、銀谷、天雅、建寧農(nóng)貿(mào)大市場、佳誠數(shù)碼電子城相繼問世；正在緊鑼密鼓的施工中的家潤多廣場、金帝廣場、人和廣場、建寧購物公園等項(xiàng)目讓人目不暇接，商貿(mào)市場的繁榮景象不斷給人民帶來驚喜。目前蘆淞市場群現(xiàn)擁有各類專業(yè)市場43家，營業(yè)總面積43.5多萬平方米，市場從業(yè)人員逾6萬人，年成交額達(dá)百億元（占全市總量六成以上），每年

10、向國家提供稅收高達(dá)億元。石峰區(qū)。作為株洲的主要工業(yè)聚集地，近年來，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也是可圈可點(diǎn)，建設(shè)中路沿線“退二進(jìn)三”工程實(shí)施順利，依托品牌企業(yè)入駐，集規(guī)模經(jīng)營構(gòu)筑的響石嶺、田心、湘天橋、杉木塘四大商貿(mào)、物流區(qū)初現(xiàn)雛形，并不斷發(fā)展壯大。特別是去年底以來，銅鑼灣百貨、通程電器、肯德基、住宅產(chǎn)品市場二期等一批專業(yè)、大型、特色企業(yè)、市場的相繼開業(yè)經(jīng)營，一方面提升了石峰區(qū)商貿(mào)經(jīng)營的檔次和品味，另一方面有利帶動(dòng)了市場物流的增加和人氣的聚集，為石峰區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和吸引更多的外部投資提供了一定的硬件基礎(chǔ)。荷塘區(qū)。被譽(yù)為“綠色城區(qū)”的荷塘區(qū)，近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)氛圍日漸濃厚。逐步開發(fā)了醫(yī)藥大廈、中南蔬菜農(nóng)副產(chǎn)品

11、批發(fā)大市場、花鳥批發(fā)市場等30多個(gè)專業(yè)、中小型綜合市場。相繼開發(fā)了中南地區(qū)最大的汽車及汽車配件交易中心-株洲（國家）汽車城，偉大國際廣場、東都商業(yè)廣場，更由于株百及步步高的加盟，荷塘商圈迎來商鋪推盤高潮。全區(qū)已初步形成了以紅旗廣場為中心，集汽車及其配件、機(jī)電產(chǎn)品、建筑裝飾材料于一體的專業(yè)市場網(wǎng)絡(luò)。天元區(qū)。作為政府著力發(fā)展的區(qū)，是市政影響最大的區(qū)域。2001年以來，新拓展城區(qū)面積近9平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套投資近10億元，建設(shè)改造道路35公里，初步形成“七縱四橫” 主道路骨架，使天元區(qū)逐步成為株洲政治中心、體育中心、文化中心、交通中心。在整體規(guī)劃以及發(fā)展前景方面優(yōu)勢明顯，成為眾多實(shí)力派開發(fā)商的競爭

12、前沿，大盤開發(fā)項(xiàng)目較多的區(qū)域，名符其實(shí)地成為株洲最具活力的城市居住地。大量住宅小區(qū)建設(shè)，為該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)，濱江休閑廣場、市府步行街、新一佳大型超市、惟楚大廚房等等百貨、餐飲、健身娛樂休閑場所相繼崛起，給開發(fā)商帶來豐厚的回報(bào)。株洲市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀株洲市商圈概況商圈商圈層級(jí)商圈描述商圈特征主題蘆松商圈核心商圈國內(nèi)著名蘆松商圈，大型“服裝批發(fā)市場”，僅半公里左右半徑即有43家批發(fā)市場。株洲傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，道路較窄，無限行制度。往來車流量大。輻射中原及中南地區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)站。購物、休閑、娛樂、商務(wù)；株洲市成熟商圈，人流35萬次/日。株洲市主流消費(fèi)區(qū)域，服務(wù)、滿足市區(qū)、外來各級(jí)消費(fèi)；天元區(qū)板塊

13、核心商圈新開發(fā)區(qū)域，株洲市政府所在地，豐富的日常生活配套，完善的市政配套。強(qiáng)而有力的生活新區(qū)域，聚集了大量的休閑、娛樂場所。購物、休閑、娛樂；株洲市成熟商圈，株洲市休閑娛樂集中地。石峰區(qū)板塊次級(jí)商圈株洲居民區(qū)，交通便捷，家居建材一條街，周邊配套不足，逐步改善中。主要以批零建材、家具等業(yè)態(tài)為主?；A(chǔ)性日常配套。日常購物、簡單商務(wù)活動(dòng)、建材、家私集中街區(qū)。荷塘區(qū)板塊（紅旗廣場）次級(jí)商圈株洲居民區(qū)，交通便捷，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，荷塘區(qū)現(xiàn)有人口位四大區(qū)之首，人口總數(shù)大約25萬人?，F(xiàn)已有眾多知名百貨及超市入駐荷塘片區(qū)。局限于舊城區(qū)，生活習(xí)慣等多方面的因素，商業(yè)效果一直很不理想。百貨、商業(yè)街區(qū)、主題文化街區(qū)等，

14、株洲日常、商務(wù)商業(yè)較集中區(qū)域。株洲市各區(qū)分布及其租金水平荷塘區(qū)街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費(fèi)群體消費(fèi)成本租金水平（元/平方）輻射半徑紅旗路日常及商務(wù)配套周邊居民中30-100紅旗路東環(huán)路目前較少營業(yè)商鋪周邊居民及過路人群低30-60東環(huán)路蘆凇路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-100蘆淞路、建設(shè)路、沿江南路石宋路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群低30-100荷塘及周邊區(qū)域紅旗廣場日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-100荷塘區(qū)中心區(qū)域天元區(qū)街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費(fèi)群體消費(fèi)成本租金水平（元/平方）輻射半徑長江南路日常及商務(wù)配套周邊居民及過路人群中30-100附近各街道居民嵩山路目前較少營

15、業(yè)商鋪周邊居民及過路人群低30-60嵩山路附近居民泰山路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中50-200連接天元大橋輻射范圍較廣天臺(tái)路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群低30-100天元區(qū)中心地帶韶山路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-100街道附近居民濱江路休閑、娛樂集中地株洲市中高層消費(fèi)群體高50-150株洲市蘆凇區(qū)街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費(fèi)群體消費(fèi)成本租金水平（元/平方）輻射半徑新華路百貨、中高餐飲娛樂等場所集中地株洲市居民中、高100-600株洲市人民路日常及商務(wù)配套；服裝批發(fā)城周邊居民及過路人群中、高100-1000株洲市及國內(nèi)中南片區(qū)蘆淞路日常及商務(wù)配套；服裝批發(fā)城周邊居民及休閑

16、人群中、高50-500株洲市及國內(nèi)中南片區(qū)合泰大街日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-150附近街道居民鐵東路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中、低30-100附近街道居民中心廣場日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中、高50-500株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民石峰區(qū)街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費(fèi)群體消費(fèi)成本租金水平（元/平方）輻射半徑建設(shè)路家裝、家飾一條街株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民中、高30-100株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民紡織路文化、休閑類周邊居民及過路人群低30-60紡織路及建設(shè)中路附近居民【龍山提示】從以上商業(yè)規(guī)劃、布局來看，株洲市的各區(qū)商業(yè)發(fā)展正朝著保留特色、趨向完整經(jīng)營路線發(fā)展。實(shí)行批發(fā)類產(chǎn)業(yè)成行成市的發(fā)

17、展原則。2008年，從株洲樓市的大勢來看，沒有人會(huì)懷疑總體向好。一來，株洲房價(jià)有多年來落后外地的“補(bǔ)漲”要求；二來，改革試驗(yàn)區(qū)的利好消息刺激；第三，樓市整體開發(fā)水平的上升和市場承受能力與需求的進(jìn)一步提高。但凡事都有其兩面性。住宅地產(chǎn)可以預(yù)測，鼠年將是平穩(wěn)上升的一年。但近年來商業(yè)地產(chǎn)的不穩(wěn)定性，使得商業(yè)地產(chǎn)的走勢引起了業(yè)界關(guān)注2008年是株洲商業(yè)地產(chǎn)的“集結(jié)號(hào)”，抑或是“三岔口”？尤其市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對開發(fā)商而言，無疑一把鋒利的雙刃劍，高額的回報(bào)中隱含著深沉的風(fēng)險(xiǎn)。株洲市文化類產(chǎn)業(yè)概況株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的分布情況株洲市中心廣場：文化類用品批零集中地株洲市建設(shè)南路：高端電子產(chǎn)品集中地，例：電腦、復(fù)印

18、機(jī)、掃描儀等：株洲市文化路：休閑類文化集中地，側(cè)重于各類茶餐廳株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)之城被列為全國重點(diǎn)建設(shè)的8個(gè)工業(yè)城市之一國家將蘇聯(lián)援建的156個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目中的四項(xiàng)安排在株洲建設(shè)，安排興建株洲冶煉廠、株洲化工廠、株洲電力機(jī)車廠、株洲車輛廠等20多個(gè)中央、省屬企業(yè)安排在株洲建設(shè)，硬質(zhì)合金廠、南方動(dòng)力機(jī)械公司、株洲電廠、株洲洗煤廠服裝之城株洲蘆淞市場獲得“全國十大服裝批發(fā)市場”榮譽(yù)稱號(hào)及“中國服飾名城”上個(gè)世紀(jì)八十年代中期開始創(chuàng)建，目前已經(jīng)發(fā)展為一個(gè)龐大的服裝市場群；占地1.5平方公里，營業(yè)面積達(dá)75萬平方米，擁有43個(gè)大型服裝專業(yè)市場，2.8萬名個(gè)體業(yè)主經(jīng)營戶，10萬名從業(yè)人員，匯集了

19、國內(nèi)4000多個(gè)服裝服飾品牌總代理，商品輻射15個(gè)省市、230多個(gè)縣市區(qū)，年成交額超過200億元。財(cái)富智慧 拼搏文化 貿(mào)易平臺(tái)運(yùn)作不足，政府資源支持不足，文化類產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯不前株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的趨勢展望：拼搏文化財(cái)富文化平臺(tái)休閑專業(yè)街區(qū)文化普遍化文化片區(qū)化文化全城化株洲市建設(shè)中路區(qū)位解讀株洲市建設(shè)中路，市區(qū)主干道之一，多路公交車行經(jīng)路線。株洲大型人工園林景觀“神龍公園”和“文化園”所處街道，自然景觀得天獨(dú)厚。同時(shí)建設(shè)中路又是株洲市為數(shù)不多的專業(yè)市場之一。南起公園路交匯處，北至五金機(jī)電裝飾家具商城有限公司，所經(jīng)營品大多為家居建材類。全長近2公里，有效整合了家居類產(chǎn)品，在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品、定

20、位面的競爭力，以至建設(shè)中路整體上形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，由此建設(shè)中路亦為：株洲家居一條街本案商業(yè)發(fā)展條件分析項(xiàng)目區(qū)位解讀位置：株洲市建設(shè)中路，市內(nèi)人工景觀園林“文化園”的正門南側(cè)。良好的生態(tài)環(huán)境，距株洲市城市中心廣場僅2公里左右路程。一個(gè)離塵不離城的“市內(nèi)桃園”。居?。?文化園重點(diǎn)打造城市人工生態(tài)水景園林：株洲舊城區(qū)，原居民住地之一5大配套公園文化園天鵝花園神龍公園商業(yè)橫、縱相交主干道，底商500余鋪；步步高便民超市醫(yī)療、教育市中醫(yī)院、市疾病預(yù)防中心賀家土小學(xué)、市八中、市中等職業(yè)學(xué)校交通株洲交通主干道之一，蘆松商圈延伸帶；多條公交線路市政城市核心延伸帶；城市交

21、通主干道之一。配套：區(qū)位價(jià)值總結(jié)交通、居住、商務(wù)、休閑娛樂、休閑中心環(huán)建設(shè)中路打造的三大公園，市民娛樂休閑的集中場所。中央休閑居住區(qū)-CRLD株洲高尚居住領(lǐng)地綜合性居住中心各類型的商業(yè)、市政配套設(shè)施正在進(jìn)一步完善中，大大的提高區(qū)域的商業(yè)及居住品質(zhì)。祥和居住氛圍建設(shè)中路為株洲市居民的居住集中營，在市政府的引導(dǎo)下，正在形成高尚住宅區(qū)。市中心相互依托與城市商業(yè)核心“蘆松商圈”僅2公里之遙，盡享城市中心全位配套。CRLD概念闡述CRLD（Center Recreational Living District）是指一個(gè)大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，依托區(qū)域客觀的自然景觀優(yōu)勢，而打造的具有獨(dú)特休閑生

22、活氛圍的板塊?？蓾M足城市主流人群集中居住、消費(fèi)、娛樂、運(yùn)動(dòng)、教育需求。位于城市中心地帶，并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的高尚居住區(qū)域。CRLD價(jià)值特征CRLD規(guī)劃特征環(huán)境、居者資源豐富高可到達(dá)性價(jià)值成長速度CRLD價(jià)值表現(xiàn)推動(dòng)區(qū)域價(jià)值成長代表優(yōu)越生活方式休閑、健康的公園生活一橫一縱核心力點(diǎn)經(jīng)營成就理想財(cái)富板塊投資價(jià)值成長高建設(shè)中特征建設(shè)中投資優(yōu)越自然環(huán)境便利交通條件原始居住中心商業(yè)街市特色建設(shè)中路項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）優(yōu)勢優(yōu)勢發(fā)揮區(qū)位： 建設(shè)中路與紡織路交叉口。株洲市老城區(qū)，市居民住地之一，蘆淞商圈延伸帶。舊城改造，現(xiàn)有資源渾厚，可依托與政府舊城改造的政策，相應(yīng)市政配套

23、則會(huì)加大建設(shè)力度。對現(xiàn)有資源的保護(hù)及資源擴(kuò)張，將取得很大的實(shí)效。環(huán)境資源： 背依株洲人工自然生態(tài)園“文化園”，面臨株洲市交通要道“建設(shè)路”。株洲市區(qū)稀有大型人工園林景觀公園，公園內(nèi)部設(shè)置有自助劃艇、休閑小品等設(shè)施。將可與本案的休閑式商業(yè)街區(qū)形成輝映。劣勢（W）劣勢劣勢彌補(bǔ)環(huán)境資源：現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足以支撐本案如此大體量的商業(yè)模式。以批發(fā)商城、娛樂主力店，依托于文化園的高人氣，充分利用往來游客。前期開展必要的活動(dòng)進(jìn)行人氣帶動(dòng)，以對商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。原始規(guī)劃：U字型單面商鋪，對消費(fèi)氛圍的凝聚，具有很大的局限性。商業(yè)長街對消費(fèi)環(huán)境的集中是具有很大殺傷力的。在商業(yè)街周邊布置配合本案主題的休閑類小品，休閑

24、長椅等設(shè)施，對人氣的聚集、消費(fèi)環(huán)境的滋長將很有幫助。機(jī)會(huì)（O）機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)利用區(qū)域發(fā)展： 株洲市建設(shè)中路是近年來舊城改造范圍最廣、力度最大的板塊。即將形成的大環(huán)境，株洲市“中心廣場商圈”之北，一個(gè)圍繞建設(shè)中路蓬勃發(fā)展起來的商業(yè)環(huán)境。這是城市發(fā)展的需求，更是周邊居民的需求。在商業(yè)地產(chǎn)的世界里，先入為主的商業(yè)效果在眾多案例中屢見不鮮，對周邊的環(huán)境及輻射也會(huì)更深更廣。交通： 建設(shè)中路街面寬44米左右，株洲市城區(qū)主干道之一，多路的士、公交車的行經(jīng)路線。便捷的交通環(huán)境及設(shè)施已經(jīng)成為人們休閑及居家的首選要素。本案沿建設(shè)中路而成，本案商業(yè)部分的發(fā)展的契機(jī)，則在于如何充分的利用好交通設(shè)施。休閑旅游： 株洲市內(nèi)稀有

25、的大型人工自然園林景觀項(xiàng)目“文化園”所在地?！拔幕瘓@”擁有一部分較穩(wěn)定的休閑、游玩群體，“文化園”的前門廣場，與本案商業(yè)部分的主題廣場，將很好的契合在一起，在介入居民生活的同時(shí)融入、引導(dǎo)了這批群體，轉(zhuǎn)而輻射到更大的范圍。威脅（T）威脅威脅規(guī)避城市環(huán)境：株洲市以國內(nèi)中南片區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)站而聞名，但對其他產(chǎn)品的輻射力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以引起商家的注意。站在中轉(zhuǎn)城市底蘊(yùn)的基點(diǎn)，從 21世紀(jì)將滿足更深層次的“文化”需求出發(fā)，立項(xiàng)目于根本，宣傳“文化”內(nèi)涵及主體，不脫離項(xiàng)目的高端定位。區(qū)域環(huán)境：建設(shè)中路的總體環(huán)境，都是以家裝、建材為主，已然形成了整體的模式。其他商業(yè)主題的介入，是否存在不受認(rèn)可的負(fù)面危機(jī)？在本案立

26、案之前，對本案周邊的環(huán)境進(jìn)行一個(gè)深入、透徹的分析。本案所依托的“文化園”既是最深厚的可利用資源。以“文化園”主題公園，為本案的商業(yè)正名，對本案的環(huán)境建設(shè)、口碑建設(shè)、形象宣傳等多方面起到很大的促進(jìn)作用?！君埳教崾尽客ㄟ^有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品、定位面的競爭力，可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為株洲商業(yè)項(xiàng)目的新標(biāo)的。定位篇塑造項(xiàng)目商圈核心價(jià)值項(xiàng)目提升整體競爭力本案商業(yè)總體定位本案商業(yè)發(fā)展方向與策略株洲實(shí)案分析：關(guān)于商鋪因經(jīng)營定位失誤致經(jīng)營不善而導(dǎo)致的“金鋪”變“垃圾”的消息在業(yè)內(nèi)可以說已不是新聞。如府前路步行街、匯亞國

27、際（現(xiàn)更名為中南國際）銅鑼灣、女人街、濱江商業(yè)廣場、東都等，很多項(xiàng)目皆是開業(yè)即停業(yè)，項(xiàng)目無法從經(jīng)營中獲取租金回報(bào)，開發(fā)商無力貼補(bǔ)返租金，致使當(dāng)初銷售時(shí)承諾的返租回報(bào)不能得到兌現(xiàn)，業(yè)主不但得不到所謂的豐厚投資回報(bào)還要背負(fù)壓力不小的按揭月供。其次，大型商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場商鋪的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)幾乎成正比，主要是由于開發(fā)商不當(dāng)運(yùn)作而造成的商鋪出租困難，市場沒有做起來而帶來的商鋪價(jià)值降低。如徐家橋、金帝、銀谷、家潤多等，使業(yè)主投資巨大渴望迅速致富的夢想破滅。另外，很多商業(yè)項(xiàng)目扎堆入市，且定位同質(zhì)，造成租賃市場供大于求，如體量龐大的投資型小戶型和寫字樓的集中出現(xiàn)，造成目前小戶型和寫字樓項(xiàng)目大量空置，且租金難以維

28、持按揭月供的按期繳存。由此，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三方對新的商業(yè)項(xiàng)目抱以很大的顧慮?！君埳教崾尽烤C合以上闡述，作為國內(nèi)中南部地區(qū)的“服裝中轉(zhuǎn)站”，株洲的商業(yè)整體成熟度較高，但近年內(nèi)所開發(fā)的大型商業(yè)項(xiàng)目的存活率相較還是較低?？偨Y(jié)商業(yè)項(xiàng)目的成長問題有四：首先，是項(xiàng)目的價(jià)值及其功能定位，是否符合現(xiàn)有的市場規(guī)律；其二，在項(xiàng)目入市之前，經(jīng)營及管理的體系是否完善；其三，項(xiàng)目投入使用后，預(yù)熱期是否能夠滿足載體培育過程；其四：既是項(xiàng)目是否注重持續(xù)性培育。由此可見，商業(yè)定位將直接影響到商業(yè)整體的價(jià)值及其價(jià)值可增長的持續(xù)性。應(yīng)比肩全球商業(yè)成功案例，將商業(yè)總體定位建立在成功運(yùn)作市場的基礎(chǔ)之上，從而有效制定商業(yè)項(xiàng)目的

29、商業(yè)模式。本案商業(yè)發(fā)展可行性分析商業(yè)功能/業(yè)態(tài)滿足需求可行性分析餐 飲社區(qū)及周邊居民，日常生活需求。本案D地塊，距學(xué)校僅幾分鐘路程。周邊則是株洲市民居住區(qū)域。娛樂/休閑社區(qū)及周邊居民，日常生活需求。本案c地塊，周邊已有許多休閑型商業(yè)經(jīng)營，本案C地塊對休閑產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，則可以與該路段原有的產(chǎn)業(yè)形成呼應(yīng)。建材家居基本滿足項(xiàng)目業(yè)主的家裝需求，及對周邊區(qū)域產(chǎn)生局部影響及輻射。建設(shè)中路既是建材一條街，建材種類繁多，在現(xiàn)有的市場基礎(chǔ)上，建材家居市場的建設(shè)則無此必要。超 市可大范圍滿足業(yè)主及周邊居民，日常生活。給周邊居民生活上提供便捷。提高業(yè)主對項(xiàng)目配套設(shè)施的可瞻性，項(xiàng)目合理配套直觀表現(xiàn)。為項(xiàng)目的銷售提供一定

30、的基礎(chǔ)，同時(shí)也在一定程度上提高項(xiàng)目價(jià)值。購物中心中高端產(chǎn)品集中消費(fèi)載體，可滿足周邊居民中高層次生活類產(chǎn)品的需求。建設(shè)中路往南1公里，既是蘆淞商圈。另本案為舊城改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)中高端層次需求客戶并不多，無法支撐購物中心的經(jīng)營需求。文體類專業(yè)市場以滿足周邊學(xué)校、單位辦公類產(chǎn)品為基礎(chǔ)，超越株洲現(xiàn)有的專業(yè)市場經(jīng)營環(huán)境。輻射滿足株洲及周邊縣市區(qū)域的文化類用品需求。依托于政府傾力打造的市內(nèi)自然水景資源“文化園”，以及周邊濃厚的文化底蘊(yùn)、學(xué)習(xí)氛圍。超越株洲現(xiàn)有的產(chǎn)品開發(fā)框架，可為項(xiàng)目贏得一定程度上的口碑。生活配套：銀行、郵局、電信、醫(yī)療/藥店可大范圍滿足業(yè)主及周邊居民，日常生活。給周邊居民生活上提供便捷。提高

31、業(yè)主對項(xiàng)目配套設(shè)施的可瞻性，項(xiàng)目合理配套直觀表現(xiàn)。為項(xiàng)目的銷售提供一定的基礎(chǔ)，同時(shí)也在一定程度上提高項(xiàng)目價(jià)值?！君埳教崾尽繐?jù)上表各類商業(yè)，綜合評(píng)估指出，本案商業(yè)部分的定位及執(zhí)行的方向。應(yīng)超越現(xiàn)有的市場常規(guī)體系，開辟出株洲市場的新領(lǐng)域。同時(shí)必須滿足本案商品房部分將來業(yè)主及周邊居民的需求?；谝陨弦?，綜合本案商業(yè)體量，對本案商業(yè)部分的定位的方向則更加清晰。 大型商業(yè)街區(qū)以社區(qū)配套為基礎(chǔ)以板塊服務(wù)為高度超越“文化”輻射現(xiàn)狀以“文化”內(nèi)容為主體的專業(yè)街區(qū) 本案商業(yè)定位思路商業(yè)總體定位鑒于株洲在湖南乃至中南地區(qū)的重要區(qū)位，本案的商業(yè)定位可為實(shí)現(xiàn)本案的價(jià)值奠定堅(jiān)實(shí)有利的基礎(chǔ)。本案環(huán)境要點(diǎn)提煉綜上圖所示，

32、本案的價(jià)值體現(xiàn)從環(huán)境到政府，從規(guī)劃到定位，相互依存、相互影響。為本案商業(yè)的定位則是為項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化體現(xiàn)，奠定基礎(chǔ)。通過以上綜合分析，可擬定本案的商業(yè)主體將趨向于文化類產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，而“文化園”的商業(yè)主體，則顯現(xiàn)“文化園”項(xiàng)目的正名迫在眉睫。本案商業(yè)戰(zhàn)略部署依托于環(huán)境打造的“文化園”定位戰(zhàn)以株洲為基點(diǎn)輻射中南片區(qū)強(qiáng)化匯僑的物業(yè)開發(fā)領(lǐng)軍品牌品牌戰(zhàn)形成口碑宣傳體系 定位提升價(jià)值價(jià)值戰(zhàn)產(chǎn)品戰(zhàn)展示項(xiàng)目前沿的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)本案商業(yè)定位大規(guī)模商業(yè)配套，必須以鮮明的特色，立足根本，并面向更廣泛的周邊區(qū)域進(jìn)行功能定位和開發(fā)運(yùn)營，才能夠確保商業(yè)運(yùn)營成功；同時(shí)，休憩式街區(qū)生活是中國居民愿意付出較多時(shí)間和金錢成本的

33、商業(yè)業(yè)態(tài)之一，賦予街區(qū)“文化靈魂”，則對消費(fèi)者更加具有吸引力。市場定位集主題公園、文化旅游、主題商業(yè)于一體的城市文化圈打造HOPSCA豪布斯卡的概念HOPSCA闡釋HOPSCA豪布斯卡是國際上比較先進(jìn)的地產(chǎn)模式，株洲地產(chǎn)市場上真正的高端產(chǎn)品還是一個(gè)空缺，尚未形成集文化、公園、商業(yè)、旅游、地產(chǎn)于一體的綜合性社區(qū)，我們將填補(bǔ)這個(gè)空白。本案商業(yè)街區(qū)命名思路地產(chǎn)品牌，從案名開始；品牌，最具銷售力的引擎。金杯銀杯，不如市場的口碑。文化園，天生高人一等，它已經(jīng)成為株洲的一個(gè)地標(biāo)和城市名片，與中國其他的文化園及美國紐約中央公園相媲美?？梢钥隙?，文化園，就是品牌，城市的品牌、項(xiàng)目的品牌。因此，我們的案名，我們

34、的項(xiàng)目品牌就是“文化園”本身，株洲人耳熟能詳?shù)闹黝}公園。本案商業(yè)風(fēng)格定位新古典主義建筑風(fēng)格文化感、歷史感、厚重感本案商業(yè)總體功能定位版圖中央STREET MALL街區(qū)功能闡釋（休憩式商業(yè)街區(qū)）STREET MALL闡釋STREET MALL是一個(gè)全新的概念，英文原意為“購物的林蔭道”，被引申為“休憩式商業(yè)街區(qū)”。MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合“開放、多元、共享”的特點(diǎn)，消費(fèi)者對其也都具有一定了解，但是MALL一般都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具備全新的吸引點(diǎn)。STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形

35、態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價(jià)值得以提升。STREET MALL內(nèi)涵及外延：STREET MALL是流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢，全新整合而產(chǎn)生的商業(yè)形態(tài)。STREET MALL是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、shopping mall之后興起的一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，同通過設(shè)置各類專賣店、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式購物消費(fèi)、一站式休閑娛樂。STREET MALL具有“開放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、

36、共享式經(jīng)營”的特點(diǎn)，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個(gè)建立在居住社區(qū)基礎(chǔ)上的集成式業(yè)態(tài)。STREET MALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀空間等多重空間，并以針對性的景觀規(guī)劃體系使各個(gè)部分構(gòu)建圍合成為一個(gè)整體，能夠最大限度的激發(fā)消費(fèi)能量。STREET MALL邏輯圖STREET MALL的構(gòu)成先期可作為畫室、展廳、表演廳、個(gè)人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個(gè)人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的商務(wù)主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。生活區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、

37、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活服務(wù)型商業(yè)。文化商業(yè)區(qū)生活商業(yè)區(qū)休閑商務(wù)區(qū)STREET MALL休憩式商業(yè)街區(qū)STREET MALL 與本案之契合點(diǎn)開放多元共享開放式街區(qū)布局多元化業(yè)態(tài)組合以商務(wù)休憩為主題以休閑娛樂功能為主倡導(dǎo)一站式/體驗(yàn)式消費(fèi)本案采用開放式街區(qū)規(guī)劃，合理設(shè)計(jì)商業(yè)部分動(dòng)線布局，最大限度發(fā)揮商業(yè)價(jià)值；本案設(shè)置餐飲、休閑、娛樂、購物等多種業(yè)態(tài)組合，以形成強(qiáng)大的商業(yè)集聚力；營造良好的休憩氛圍，注重街區(qū)景觀的設(shè)計(jì)、消費(fèi)者筑留場所的構(gòu)建。本案的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)以餐飲、休閑娛樂為主，購物為輔，成為版圖中央的主流配套；本案商業(yè)功能的整合及完善，及消費(fèi)情境的良好營造皆將為消費(fèi)者提供一站式、

38、體驗(yàn)式消費(fèi)空間；項(xiàng)目功能定位之八項(xiàng)主張：把握中國第四大城市群“長株潭”城市發(fā)展契機(jī)，打造株洲第一文化豪宅搶占株洲版圖正中央、紅港大橋橋頭堡，展示新古典主義建筑，形成差異吸引消費(fèi)眼球瞄準(zhǔn)株洲生意人為核心目標(biāo)客群，以文化園城市品質(zhì)與之對接展現(xiàn)尊貴品質(zhì)、配套完善項(xiàng)目功能元素，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值不能脫離整體消費(fèi)相對較弱及政策調(diào)控的現(xiàn)實(shí)，控制單元銷售總價(jià)做好前期商業(yè)資源儲(chǔ)備挖掘，實(shí)施針對性“量體定做”商業(yè)布局加強(qiáng)尊重市場意識(shí)，以市場為導(dǎo)向，注重產(chǎn)品市場調(diào)查研究提高文化園項(xiàng)目開發(fā)效率，快速占領(lǐng)市場主導(dǎo)STREET MALL商業(yè)街景寫真以步行街、商業(yè)廣場、城市廣場的設(shè)計(jì)理念，通過廣場標(biāo)志、景觀綠化、小品雕塑、

39、休閑座椅等，增加人們消費(fèi)、購物、休閑的舒適感和隨意性。 休憩式商業(yè)街區(qū)發(fā)展價(jià)值解構(gòu)：株洲市文化娛樂朝圣地建設(shè)中路鄰里中心株洲市STREET MALL文化用品批零兼營中心STREET MALL商業(yè)街景價(jià)值發(fā)展曲線宣傳價(jià)值口碑價(jià)值商業(yè)價(jià)值商圈核心價(jià)值經(jīng)營期招商期推廣期文化園商業(yè)功能闡釋文化廣場文化用品專業(yè)市場體育用品專業(yè)市場如：山東臨沂博奧體育用品如：廣州朝陽文化用品批發(fā)市場市場、上海紙老虎：休閑、娛樂、健身會(huì)所如：寶力豪健身會(huì)所文化街區(qū)文化類產(chǎn)業(yè)新概念商業(yè)文化商業(yè)三層整層為學(xué)校新概念餐廳美容吧/茶吧文化藝術(shù)書畫點(diǎn)/藝術(shù)創(chuàng)作室生活配套生活超市生活配套街公共廣場銀行、郵局、電信如：步步高鄰里休閑廣場

40、休閑亭/椅/桌潮流商業(yè)潮流服裝/精品飾品本案商業(yè)功能分區(qū)：總體產(chǎn)品市場定位集主題公園、文化旅游、休憩商業(yè)街于一體的城市中央休憩式商業(yè)街區(qū)城市中央街區(qū)精品文化/休憩時(shí)尚享受商業(yè)定位休憩式街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)一層層高6m獨(dú)立店面、二層大面積商業(yè)以及五層大型商場銷售與經(jīng)營一層獨(dú)立店面自主經(jīng)營（引導(dǎo)）、二樓商業(yè)分割300m2至500m2銷售、大商場整體持有通過商業(yè)銷售推廣時(shí)的宣傳、大商場及二樓的引導(dǎo)性招商，以打造高端商業(yè)街區(qū)的目的商業(yè)業(yè)態(tài)：大型文化用品批發(fā)市場、商務(wù)休閑（圖書、網(wǎng)吧、咖啡、簡餐等）、大型餐飲、娛樂、健身、美容，以及精品店等。商業(yè)配套保證充足的商業(yè)停車位，除了地下業(yè)主使用的停車場外，地面有充

41、足的停車面積（主要手段如：沿紡織路建筑后退）商業(yè)主題功能定位本案商業(yè)功能分區(qū)示意圖如圖所示：本案的商業(yè)主體部分，坐落于建設(shè)中路及紡織路交匯處，南北連接株洲市中心至石峰區(qū)，東西則連接賀家土小學(xué)、市八中、市中等職業(yè)學(xué)校，數(shù)所學(xué)校以及各類行政、事業(yè)單位。同時(shí)，該座樓體的可經(jīng)營面積也是最大的，逾3萬平方米。顯現(xiàn)出整體商業(yè)及最佳環(huán)境等方面的利好性。本案商業(yè)定位思考大型主力店的帶動(dòng)、服務(wù)功能超越現(xiàn)階段的市場環(huán)境符合于本案商業(yè)的整體定位依托于“文化園”深厚背景本案四大要素大型“文化”用品批發(fā)市場本案推廣定位城市文化廣場（主營文化用品）產(chǎn)品篇品質(zhì)才是王道策略篇推廣落地 產(chǎn)品制勝 實(shí)現(xiàn)商圈價(jià)值核心本案商業(yè)營銷策

42、略本案位于株洲市建設(shè)中路區(qū)域，株洲市建設(shè)中路屬于株洲市老居民區(qū)，該區(qū)域株洲原居民眾多。日常生活、市政設(shè)施配套齊全，同時(shí)，建設(shè)中路亦是株洲市區(qū)內(nèi)家裝家飾集中經(jīng)營街道之一。以此，可見建設(shè)中路具備了服務(wù)周邊居民的商業(yè)底蘊(yùn)。而本項(xiàng)目商業(yè)部分的介入，其定位應(yīng)凌駕于現(xiàn)有的配套之上。我司以比肩全國商業(yè)的前瞻性視野，就本案的商業(yè)部分針對以下幾大問題進(jìn)行思考：問題一：如何應(yīng)對本案周邊項(xiàng)目的競爭環(huán)境？問題二：商業(yè)與住宅的推售關(guān)系如何處理?問題三：本案商業(yè)的贏利模式如何規(guī)劃？問題一：如何應(yīng)對本案周邊項(xiàng)目的競爭環(huán)境？思考點(diǎn)：規(guī)劃先行：結(jié)合以上市場分析，本案具有良好的地理、布局、交通優(yōu)勢，通過合理、科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃及定位

43、，可提高本項(xiàng)目的商業(yè)效果，同時(shí)為本項(xiàng)目的宣傳奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。概念先行：鑒于本案目前所處的階段，我司認(rèn)為，本案應(yīng)就本案的商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃提出概念性宣傳，以期實(shí)現(xiàn)讓眾多企業(yè)認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃，為本案后續(xù)宣傳及開展工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。商住結(jié)合：本案屬于株洲市典型的舊城改造項(xiàng)目之一，屆時(shí)將吸引大量的看房者及購房者，結(jié)合本項(xiàng)目的功能及定位，將是一種很有效的宣傳途徑。綜合以上思考點(diǎn)，本案商業(yè)部分的宣傳載體將依附于住宅的推廣，著重宣傳本案“文化城”高端定位，從而充分利用本案的市場資源。問題二：商業(yè)與住宅的推售關(guān)系如何處理? 思考點(diǎn)：宏觀市場：株洲的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是從2002開始千花伴購物公園入市

44、，中觀市場：微觀市場：截至2008年7月，建設(shè)中路區(qū)域內(nèi)，各路段的底商租價(jià)均在40元/左右，結(jié)合以上各市場狀態(tài)分析，株洲市成熟區(qū)域在售或二手市場商業(yè)地產(chǎn)情況及其走勢良好。蘆松區(qū)及建設(shè)中路區(qū)域等舊城區(qū)域的商業(yè)環(huán)境正在高速改善，并實(shí)現(xiàn)階段性價(jià)值的最大化。 【龍山提示】通過以上觀點(diǎn)的總結(jié)，鑒于本案商業(yè)整體定位的特殊性，分割銷售可能為后期的經(jīng)營、管理等各方面帶來很大的隱患，并且在商業(yè)部分預(yù)熱階段，很難實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)價(jià)值。由此，在商品房并未實(shí)現(xiàn)60%銷售之前，可整體持有項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)持有權(quán)，通過招商經(jīng)營炒熱項(xiàng)目的整體價(jià)值。從而根據(jù)項(xiàng)目成熟階段的不同，確定銷售方式。問題三：本案商業(yè)的贏利模式如何規(guī)劃？思考點(diǎn)

45、：零售：據(jù)以上全方位的調(diào)查及分析，鑒于區(qū)域及項(xiàng)目所處階段，本案商業(yè)部分尚不具備銷售條件，即使強(qiáng)勢銷售也難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。整租：本案商業(yè)部分將總體考慮，其形象、價(jià)值的提升及輻射建設(shè)中路區(qū)域、周邊地區(qū)的服務(wù)功能及體系，投資者將以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤為出發(fā)點(diǎn)，整租則可完全發(fā)揮本案商業(yè)特色及充分提高本案的商業(yè)價(jià)值。招商：根據(jù)本案的特色，聯(lián)合國內(nèi)招商單位，充分利用招商資源。實(shí)現(xiàn)本案大型主力店的引進(jìn)目標(biāo)。綜合以上思考，本案商業(yè)應(yīng)考慮復(fù)合型的盈利組合策略，整體性強(qiáng)的商業(yè)部分前期招商，著重于建立長期的盈利模式，只銷售建設(shè)中路底商部分。（總體策略見下表）盈利模式分布區(qū)域商業(yè)比率租賃二及以上部分（文化主題）70%銷

46、售建設(shè)中路U型街底商30%招案商業(yè)招商策略我司鑒于本項(xiàng)目商業(yè)部分的高端定位的思考，建議本項(xiàng)目的招商應(yīng)面對全市、全省、全國乃至全球，針對本項(xiàng)目的商業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行開展。目前建設(shè)中路區(qū)域商業(yè)氛圍及其結(jié)構(gòu)仍處于弱勢。針對本案招商應(yīng)堅(jiān)持以下幾大策略：專業(yè)團(tuán)隊(duì)組建：組建招商專業(yè)團(tuán)隊(duì)將更有利于資源整合及資源利用，最大化實(shí)現(xiàn)商業(yè)部分招商的執(zhí)行效果。聯(lián)合招商原則：由于目前在國內(nèi)無法找到具備所有商家資源的招商機(jī)構(gòu)，因此建議采取開放式的聯(lián)合招商原則，即在不同的目標(biāo)招商區(qū)域，分別聘請不同的招商代理公司，各公司根據(jù)各自的商業(yè)資源優(yōu)勢進(jìn)行招商。建議選擇的招商代理公司分別位于株洲市、廣州/深圳、北京及上海等地。主力店先行原則：

47、審視本項(xiàng)目的商業(yè)部分的特殊定位，本項(xiàng)目商業(yè)部分將形成集中式、復(fù)合型、區(qū)域性輻射、跨省性輻射消費(fèi)、批發(fā)的文體類產(chǎn)品。主力店的引進(jìn)將有利于本項(xiàng)目商業(yè)招商等方面的整體開展，同時(shí)對輔助店起到提高其入駐信心的效果。全面招商原則：鑒于本項(xiàng)目的商業(yè)定位，本項(xiàng)目的招商則應(yīng)超越株洲本地市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)，以符合本項(xiàng)目定位為前提，面向全國展開招商。擇優(yōu)入駐原則：鑒于株洲市具有“服裝類”批發(fā)城的良性定位，在商品整體批發(fā)市場具有很深的底蘊(yùn)。如此，本項(xiàng)目的招商則應(yīng)迎合株洲市場的綜合素質(zhì)，以本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境，打開“文體類”產(chǎn)品批發(fā)局面。因此，本項(xiàng)目商業(yè)合作伙伴必須具備較高高的綜合能力及素質(zhì)。放水養(yǎng)魚原則：鑒于整體商業(yè)難以在短期內(nèi)打造聲勢，本項(xiàng)目對引進(jìn)的主題型商家多采取免租、低租等方式?？晌嗟纳碳疫M(jìn)駐，以形成本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模。主力扶持原則：及盡可能降低此類主力企業(yè)的經(jīng)營壓力，開發(fā)商方面應(yīng)合理給予適當(dāng)?shù)拿庾獾葍?yōu)惠政策，達(dá)到雙贏的目的。本案商業(yè)部分