物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座之物業(yè)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備管理(95張幻燈片)課件

1、中天物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座之物業(yè)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備管理1培訓(xùn)目錄一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收及資料管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評(píng)定2一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述2 設(shè)施設(shè)備管理管理的目標(biāo)管理的意義1)創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工作和生活條件2)延長(zhǎng)使用年限,使物業(yè)保值增值3)實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值4)創(chuàng)物業(yè)品牌和行業(yè)健康發(fā)展1)保持完好,滿足物業(yè)的使用功能2)確保物業(yè)和使用人的安全3)促進(jìn)物業(yè)的保值增值具體的管理指標(biāo)房屋完好率危房率設(shè)備完好率3一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 (二) 設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理3 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理1

2、）導(dǎo)入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理體系和創(chuàng)優(yōu)管理體系2 ）制度建設(shè)3） 人力資源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技術(shù)規(guī)程管理工作制度責(zé)任方面制度架構(gòu)崗位職責(zé)人員配置4一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理1）使用管理概述（設(shè)備技術(shù) 運(yùn)行管理和設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理）2） 合理使用設(shè)備合理配置設(shè)備合理配置人員設(shè)備環(huán)境條件健全管理制度3)設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作管理制度、技術(shù)資料的編制工程技術(shù)人員培訓(xùn)能源、安全裝置齊全備件、附件、工具齊全設(shè)備安裝符合標(biāo)準(zhǔn)清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生5一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)4 ）設(shè)備使用守則A 定人、定崗、定機(jī)，

3、持證上崗B 建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程C 建立設(shè)備“三好、四會(huì)”三好：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備四會(huì)：會(huì)使用、灰維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障6一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理1）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述A 維修養(yǎng)護(hù)方式：清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍B內(nèi)容：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑C設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化D設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度：日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)E設(shè)備維修保養(yǎng)要按照手冊(cè)實(shí)施、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程F特種設(shè)備按國(guó)家法律法規(guī)，確保安全和正常運(yùn)行G制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度并嚴(yán)格執(zhí)行7一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)2 物業(yè)設(shè)施設(shè)

4、備維修養(yǎng)護(hù)管理2）設(shè)施設(shè)備的巡檢A 設(shè)備日常巡檢（操作人員隨機(jī)檢查）B 設(shè)備的計(jì)劃巡檢（專業(yè)維修人員為主、操作者協(xié)助）C 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)8一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3 設(shè)施設(shè)備故障與事故處理A設(shè)施設(shè)備故障B設(shè)施設(shè)備故障管理1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理C設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性D設(shè)施設(shè)備故障全過程管理故障信息收集故障信息統(tǒng)計(jì)故障分析故障處理9一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3 設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）設(shè)施設(shè)備事故管理A設(shè)施設(shè)備事故及類別一般事故重大事故特大事故責(zé)任事故質(zhì)量事故自然事故B設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)C設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理10一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 （三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)4 設(shè)施設(shè)備的

5、潤(rùn)滑管理5 設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1)設(shè)備潤(rùn)滑管理的意義2)設(shè)備潤(rùn)滑管理的組織和制度3)潤(rùn)滑裝置的要求和防漏治漏1設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)2設(shè)施設(shè)備的檢查3設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)11一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（四）設(shè)施設(shè)備修理的管理1 設(shè)施設(shè)備大中修管理概述2）設(shè)備修理的方針3）設(shè)備維修方式4）修理類別2 物業(yè)設(shè)備更新改造管理1）設(shè)備修理事后維修預(yù)防維修改善維修小修中修大修（五）設(shè)施設(shè)備完好評(píng)定12一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（五）設(shè)施設(shè)備管理模式： 4個(gè)6原則（6S-6H-6I-6Z）6S活動(dòng)6H活動(dòng)（尋找6源、解決6源）整理整頓清掃清潔安全素養(yǎng)污染源清掃困難源故障源浪費(fèi)源缺陷源危險(xiǎn)源13一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理改善

6、影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)改善影響產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的細(xì)微之處改善影響制造產(chǎn)品之處改善工人超強(qiáng)勞動(dòng)局部疲勞動(dòng)作環(huán)節(jié)6I6項(xiàng)改善改善造成火災(zāi)事故環(huán)境危害隱患之處改善工作和服務(wù)態(tài)度6Z追求6個(gè)零追求質(zhì)量零缺陷追求材料零庫存追求安全零事故追求工作零差錯(cuò)追求設(shè)備零故障追求生產(chǎn)零浪費(fèi)14（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為1.強(qiáng)電系統(tǒng)；2.電梯升降系統(tǒng)3.空調(diào)系統(tǒng)；4.給排水系統(tǒng)；5.消防系統(tǒng)；6.弱電系統(tǒng)；7.房屋與設(shè)施。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理15（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收1、物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主

7、要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理162、物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義是：（1）明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各方的合法權(quán)益。（2）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理173、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則： 物業(yè)接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現(xiàn)實(shí)際與理論或

8、條文不一致的地方，所以在實(shí)際驗(yàn)收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：（1）原則性與靈活性相結(jié)合的原則（2）細(xì)致入微與整體把握的原則二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理18（3）物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：移交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位接收方：物業(yè)管理單位二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理194、物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容 （1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計(jì)中的建筑主體工程。（2）建筑設(shè)備安裝工程。（3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。（4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理205、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：（1）建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（2

9、）物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)所引用的國(guó)家、行業(yè)、地方的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（3）合同約定的交接標(biāo)準(zhǔn)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理216、物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收：(1）交接條件：1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理223）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并滿足使用功能要求

10、；5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理236）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理24（2）實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)的文件1）物業(yè)買賣合同；2）臨時(shí)管理規(guī)約；3）前期物業(yè)服務(wù)合同；4）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；5）建設(shè)單位移交的圖紙資料；6）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理25（3）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料 1） 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備 竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2）共用設(shè)施設(shè)備清

11、單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4） 物業(yè)管理所必需的其他資料。Template copyright 2005 二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理26（4）承接查驗(yàn)程序1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；2）建設(shè)單位提前20天移交有關(guān)圖紙資料；3）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；5）確定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；6）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備前期介入驗(yàn)收27（5）質(zhì)量和使用功能的檢驗(yàn) 交接雙方根據(jù)設(shè)計(jì)要求、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和企業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標(biāo)識(shí)等進(jìn)行全面

12、現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)。 二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理28現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：1）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理293）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、車輛停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。二、物業(yè)設(shè)施

13、設(shè)備驗(yàn)收、資料管理30（6）質(zhì)量問題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商進(jìn)行返修，直至合格。2）對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負(fù)責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理31（7）物業(yè)保修責(zé)任1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在提交項(xiàng)目工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)出具房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書。在兩書中應(yīng)當(dāng)按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。2）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A、基礎(chǔ)設(shè)

14、施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該項(xiàng)工程的合理使用年限；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理32B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理333）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題

15、，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理34（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理改造的運(yùn)行管理檔案。其目的在于：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理351、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1）新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立 設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集.主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書與合同

16、書等,承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔,永久保存；按借閱制度供查閱使用.二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理362）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立 設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的.它主要包括:設(shè)備登記卡、設(shè)備清單、設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理37(2)設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案 設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的保存年限一般為3至5年，可定期處理。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評(píng)定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測(cè)定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理3

17、82）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案 設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理、大修、中修、改造計(jì)劃、實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。3）設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案 設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案主要是：設(shè)施、設(shè)備的報(bào)廢申請(qǐng)、評(píng)估、報(bào)廢記錄等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理392、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴(yán)格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。 設(shè)備檔案資料按每臺(tái)單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號(hào)與設(shè)備編號(hào)一致，按編號(hào)順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到：二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理40（1）明確設(shè)備

18、檔案管理責(zé)任到人；（2）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括：資料來源、歸檔時(shí)間、交接手續(xù)、資料登記等；（3）明確設(shè)備檔案管理的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人；（4）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點(diǎn)設(shè)備檔案，做到資料齊全，登記及時(shí)、正確。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理41三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理（一）、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述 設(shè)施設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。421、維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是“清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常護(hù)理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修

19、養(yǎng)護(hù)。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤(rùn)滑良好、安全”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期連續(xù)運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。2、內(nèi)容包括：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。3、設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理434、設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)制度：1）日常維護(hù)保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。 2）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助； 3）二級(jí)保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助；三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理445、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè)實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6、特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，

20、確保其安全、正常運(yùn)行和使用。7、設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理45(二）、設(shè)施設(shè)備的巡檢 設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對(duì)設(shè)施設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。1、設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理462、設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。計(jì)劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨

21、損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理473、物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)1）對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃性維修保養(yǎng)。2）根據(jù)年計(jì)劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理484、物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的意義 通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全

22、、高效運(yùn)行，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長(zhǎng)設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理49（四）設(shè)施設(shè)備故障與事故管理1、設(shè)施設(shè)備故障及故障處理：（1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。（2）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理5

23、0（3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性1）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率；2）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保；3）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理51（4）設(shè)施設(shè)備故障全過程管理1）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。B、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。2）故障信息的儲(chǔ)存、統(tǒng)計(jì)：可用人工統(tǒng)計(jì)儲(chǔ)存，最好是采用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計(jì)分析。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理523）故障分析： 故障分類：A、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障；B、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性

24、、操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障；C、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障；D、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障；E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理534）故障模式與故障機(jī)理分析A、 故障模式，即故障特征。主要有：震動(dòng)、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。B、故障機(jī)理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學(xué)和機(jī)械學(xué)的過程。C、故障應(yīng)力：是指由于工作條件、環(huán)境條件等方面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的界限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應(yīng)力。它是故障發(fā)生的外力；在外部應(yīng)力的作用下，對(duì)

25、故障的抑制和誘發(fā)起著重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。 故障應(yīng)力、故障機(jī)理、故障模式是密切相關(guān)的。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理545）故障分析的方法：根據(jù)計(jì)算機(jī)收集、匯總、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析故障頻率、故障強(qiáng)度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機(jī)理、原因，找出故障規(guī)律，提出對(duì)策。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理556）故障處理：故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對(duì)策，暫時(shí)地或較長(zhǎng)時(shí)間的排除故障。處理方法主要有：A、重復(fù)性故障采用項(xiàng)目修理、改裝、改造的方法；B、多發(fā)性故障采用大修、更新或報(bào)廢的方法；C、對(duì)于先天不足造成的故障采用技術(shù)改造或更換元器件的方法；D、因操作不良造成的故障應(yīng)通過員工

26、技術(shù)培訓(xùn)來解決。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理562、設(shè)施設(shè)備事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下：1）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在5005000元，重要設(shè)備100010000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）1030分時(shí)，為一般事故。2）重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在5000元以上，重要設(shè)備10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30分以上時(shí)，為重大事故。3）特大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時(shí)，為特大事故。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理57（2）設(shè)施設(shè)備事故

27、的性質(zhì)：1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，稱責(zé)任事故。2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造、維修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當(dāng)引起的事故。3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理58（3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理：1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴(kuò)大，盡力減少損失，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，逐級(jí)上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析和處理。A、事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。B、事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：a、事故原因分析不清不放過；b、事故責(zé)任者和群眾未受到教育不放過；c、沒有防范措施不放過。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理59C、設(shè)施設(shè)備事故損失

28、的計(jì)算： 事故損失費(fèi)=停產(chǎn)損失費(fèi)+修理費(fèi)D、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料： 發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門。并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理60（五）、設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理1、機(jī)械設(shè)備在使用過程中，磨損是機(jī)械設(shè)備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤(rùn)滑條件是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。2、設(shè)備潤(rùn)滑是設(shè)備管理和維護(hù)工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合理的潤(rùn)滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤(rùn)滑狀態(tài)。相反，設(shè)備潤(rùn)滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，甚至破壞設(shè)備的精度和性能。搞好設(shè)備的潤(rùn)滑

29、的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤(rùn)滑的管理工作。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理613、設(shè)備潤(rùn)滑管理的目的和任務(wù)（1）潤(rùn)滑管理的意義1）設(shè)備潤(rùn)滑是防止和延長(zhǎng)零件磨損和其他形式失效的重要手段之一。潤(rùn)滑管理是設(shè)備工程的重要內(nèi)容之一。2）潤(rùn)滑在機(jī)械傳動(dòng)中和設(shè)備保養(yǎng)中均起著重要作用，潤(rùn)滑能夠影響到設(shè)備性能、精度和壽命。對(duì)在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用潤(rùn)滑材料，并按規(guī)定的潤(rùn)滑時(shí)間、部位、數(shù)量進(jìn)行潤(rùn)滑，以降低摩擦、減少磨損，從而保證設(shè)備正常運(yùn)行、延長(zhǎng)設(shè)備壽命、降低能耗、防止污染，以達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理62（2）設(shè)備潤(rùn)滑：將具有潤(rùn)滑性能的物質(zhì)施入機(jī)器中做相對(duì)運(yùn)動(dòng)的零件的接觸面上，以減少接

30、觸表面的摩擦、降低磨損的技術(shù)方式，稱為設(shè)備潤(rùn)滑。 （3）摩擦學(xué)：潤(rùn)滑與摩擦、磨損有著密切的關(guān)系。人們把研究相互作用的表面作相對(duì)運(yùn)動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的摩擦、磨損和進(jìn)行潤(rùn)滑這三個(gè)方面有機(jī)的結(jié)合起來，稱為摩擦學(xué)。（4）潤(rùn)滑的作用一般可歸結(jié)為：控制摩擦、減少磨損、降溫冷卻、可防止摩擦面銹蝕、沖洗作用、密封作用、減振作用（阻尼振動(dòng)）等。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理63（5）搞好設(shè)備潤(rùn)滑就能保證：1）維持設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費(fèi)用；2）降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動(dòng)效率，節(jié)約能源；3）減少機(jī)件磨損，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命；4）減少腐蝕，減輕振動(dòng)，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設(shè)備的可靠性。三、物業(yè)設(shè)

31、施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理64（6）合理潤(rùn)滑的基本要求：1）根據(jù)摩擦副的工作條件和作用性質(zhì)選用適當(dāng)?shù)臐?rùn)滑材料；2）確定正確的潤(rùn)滑方式和潤(rùn)滑方法，設(shè)計(jì)合理的潤(rùn)滑裝置和潤(rùn)滑系統(tǒng)；3）嚴(yán)格保證潤(rùn)滑劑和潤(rùn)滑部位的清潔；4）保證供應(yīng)適當(dāng)?shù)臐?rùn)滑劑，防止缺油和漏油；5）適時(shí)清潔換油，既保證潤(rùn)滑又要節(jié)省潤(rùn)滑材料。 為保證上述要求，必須搞好潤(rùn)滑管理，實(shí)施合理的潤(rùn)滑管理制度。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理65（7）潤(rùn)滑管理的目的和任務(wù)1）潤(rùn)滑的目的：控制設(shè)備摩擦、減少和消除設(shè)備磨損的一系列技術(shù)方法和組織方法，稱為設(shè)備潤(rùn)滑管理。其目的是：A 、給設(shè)備以正確潤(rùn)滑，減少和消除設(shè)備磨損，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命；B 、保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防

32、止發(fā)生設(shè)備事故或降低設(shè)備性能；C 、減少摩擦阻力，降低動(dòng)能消耗；D、 提高設(shè)備的生產(chǎn)效率和產(chǎn)品加工精度；E 、合理潤(rùn)滑，節(jié)約用油，避免浪費(fèi)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理662）潤(rùn)滑管理的基本任務(wù)是：A、建立設(shè)備潤(rùn)滑管理制度和工作細(xì)則，擬定潤(rùn)滑人員的職責(zé)；B、搜集潤(rùn)滑技術(shù)、管理資料，建立潤(rùn)滑技術(shù)檔案，編制潤(rùn)滑卡片，指導(dǎo)操作工和潤(rùn)滑工搞好潤(rùn)滑工作；C、定單臺(tái)設(shè)備潤(rùn)滑材料及其消耗定額，及時(shí)編制潤(rùn)滑材料計(jì)劃；D、檢查潤(rùn)滑材料的采購質(zhì)量，做好潤(rùn)滑材料的進(jìn)庫、保管、發(fā)放的管理工作；三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理67E、編制設(shè)備定期換油計(jì)劃，并做好廢油的回收、利用工作；F、檢查設(shè)備潤(rùn)滑情況，及時(shí)解決存在的問題

33、，更換缺損的潤(rùn)滑元件、裝置、加油工具和用具，改進(jìn)潤(rùn)滑方法；G、采用積極措施，防止和治理設(shè)備漏油；H、做好員工的技術(shù)培訓(xùn)，提高潤(rùn)滑技術(shù)水平；I 、貫徹潤(rùn)滑的“五定”原則，總結(jié)推廣和學(xué)習(xí)應(yīng)用先進(jìn)的潤(rùn)滑技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)備潤(rùn)滑的科學(xué)管理。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理68（8）設(shè)備潤(rùn)滑的“五定管理”和“三過濾”：1）潤(rùn)滑“五定管理”是： 定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人。具體要規(guī)定哪臺(tái)設(shè)備、哪個(gè)部位、用什么油加油（換油）周期多長(zhǎng)、用什么加油裝置、由誰負(fù)責(zé)等。 2）“三過濾”，亦稱三級(jí)過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理69（六）設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1、設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任

34、務(wù)（1）推廣設(shè)備診斷技術(shù)的意義 為確保各種設(shè)備的安全運(yùn)行，提高其可靠性和安全運(yùn)轉(zhuǎn)率，就必須加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理，進(jìn)行在線工況監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，加強(qiáng)對(duì)故障的早期診斷和預(yù)防。如：用先進(jìn)的診斷儀器幫助維修工早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，迅速查明故障原因，預(yù)測(cè)故障影響，從而實(shí)現(xiàn)有計(jì)劃、有針對(duì)性的按狀態(tài)維修，縮短維修時(shí)間，提高檢修質(zhì)量，減少備件儲(chǔ)備，提高設(shè)備維修管理水平?？梢詼p少維修費(fèi)用和提高設(shè)備利用率；還可以盡快改變單憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)去尋找故障的落后狀況。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理70（2）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)及診斷技術(shù)的定義1）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)：它是利用人的感官、簡(jiǎn)單工具和儀器，對(duì)設(shè)備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲

35、音、工作性能的變化進(jìn)行觀察和測(cè)定2）設(shè)備故障診斷技術(shù)：在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定故障產(chǎn)生的原因、部位，預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來狀態(tài)的一門技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。它是預(yù)防維修的基礎(chǔ)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理71（3）設(shè)備診斷技術(shù)的重要作用1）可以監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)知維修和改善性維修。2）較科學(xué)地確定設(shè)備維修間隔期限和內(nèi)容。3）預(yù)測(cè)零件壽命，搞好備件儲(chǔ)備和管理。4）根據(jù)故障診斷信息，評(píng)價(jià)設(shè)備先天質(zhì)量，為改進(jìn)設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、安裝工作和提高換代產(chǎn)品的質(zhì)量提供依據(jù)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理72（4）設(shè)備診斷工作的開展

36、1）設(shè)備診斷工作與設(shè)備綜合管理的關(guān)系：要根據(jù)設(shè)備綜合管理的理論把設(shè)備一生做為診斷技術(shù)應(yīng)用的范圍。必須發(fā)揮全系統(tǒng)的作用，把企業(yè)全部有關(guān)技術(shù)力量組織起來，把收集的數(shù)據(jù)儲(chǔ)存起來，對(duì)故障和異常作出診斷，搞好設(shè)備一生各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理732）設(shè)備診斷工作開展步驟：A 全面搞清企業(yè)設(shè)備的狀況；B 確定全部需要監(jiān)測(cè)和診斷的設(shè)備C 確定需監(jiān)測(cè)設(shè)備的監(jiān)測(cè)點(diǎn)、測(cè)定參數(shù)和基準(zhǔn)值及監(jiān)測(cè)周期；D 根據(jù)監(jiān)測(cè)及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測(cè)的方法及結(jié)構(gòu)，選擇合適的方法和儀器；E 建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報(bào)表、管理程序及責(zé)任制等；F 培訓(xùn)人員；G不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，鞏固成果找出規(guī)律，摸清機(jī)理。進(jìn)行

37、可靠性研究，逐漸提高設(shè)備診斷技術(shù)水平。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理742、設(shè)施設(shè)備的檢查（1）設(shè)施設(shè)備的檢查及分類 1）按檢查時(shí)間的間隔分類：日常檢查、定期檢查。 2）按技術(shù)功能分類：技能檢查、精度檢查。 （2）設(shè)施設(shè)備檢查的實(shí)施 1）制定設(shè)施設(shè)備巡檢制度、操作規(guī)程、周期安排、巡查內(nèi)容、記錄要求、注意事項(xiàng)等； 2）組織人員、進(jìn)行培訓(xùn)、做好檢查、監(jiān)督與考核； 3）巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)處理或上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)解決。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理753 設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)（1）設(shè)備狀態(tài)檢測(cè)的種類 1）主觀狀態(tài)監(jiān)測(cè)。 2）客觀狀態(tài)監(jiān)測(cè)。 （2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)的方法及應(yīng)用 根據(jù)不同的檢測(cè)項(xiàng)目采用不同的方法和儀器

38、。（3）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)工作的開展 1）設(shè)施設(shè)備的檢查： 2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理76（4）故障診斷技術(shù)1）設(shè)備診斷目前國(guó)內(nèi)外應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備診斷技術(shù)方面的 檢測(cè)、分析、診斷的主要方法是：A 振動(dòng)和噪聲診斷法；B 磨損殘留物、泄漏物診斷法；C 溫度、壓力、流量和功率變化診斷法；D 應(yīng)變、裂紋及聲發(fā)射診斷法。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理77四、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造1、設(shè)施設(shè)備大中修管理（1）設(shè)備修理1）設(shè)備在運(yùn)行使用過程中，零部件會(huì)逐漸發(fā)生磨損、變形、斷裂、腐蝕等現(xiàn)象，設(shè)備的修理就是對(duì)技術(shù)狀態(tài)變化時(shí)發(fā)生故障的設(shè)備通過更換或修復(fù)磨損失效的零件，對(duì)整體或局部進(jìn)行拆裝

39、、調(diào)整的技術(shù)活動(dòng)。2）其目的是恢復(fù)設(shè)備的功能和精度，保持設(shè)備完好。簡(jiǎn)單地說：設(shè)備修理是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時(shí)，為恢復(fù)其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。782、設(shè)備修理的方針 設(shè)備的修理，必須貫徹“預(yù)防為主”的方針，根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點(diǎn)及設(shè)備在使用中所起的作用，選擇適當(dāng)?shù)木S修方式，適當(dāng)?shù)男蘩碇芷诨驎r(shí)機(jī)，采用新工藝、新技術(shù)、新材料和科學(xué)方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機(jī)時(shí)間，降低維修費(fèi)用，達(dá)到適時(shí)有效，低成本。 四、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造793、設(shè)備維修方式 現(xiàn)代設(shè)備管理強(qiáng)調(diào)對(duì)各類設(shè)備采用不同的維修 方式，就是強(qiáng)調(diào)設(shè)備維修應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達(dá)

40、到壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。（1）事后維修：適用于下列設(shè)備： 1）對(duì)故障停機(jī)不會(huì)影響正常使用的設(shè)備； 2）利用率低或有備用的設(shè)備； 3）修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備。 四、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造80（2）預(yù)防維修：1)為防止設(shè)備性能、精度劣化或?yàn)榱私档驮O(shè)備故障率，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動(dòng)，稱為預(yù)防維修。2)對(duì)重點(diǎn)和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修：是在規(guī)定時(shí)間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動(dòng)，具有周期性特點(diǎn)。二是狀態(tài)監(jiān)測(cè)維修：是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)。按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。四、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新

41、改造81（3）改善維修：是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對(duì)設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計(jì)加以改進(jìn)，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。四、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造824、修理類別 主要有：大修、中修、項(xiàng)修、小修等。（1）大修：大修是設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理，才能恢復(fù)其效能時(shí)使用的一種修理方式。設(shè)備大修的內(nèi)容包括： 1)對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件，更換或修復(fù)磨損件； 2)全部研刮或磨削導(dǎo)軌面； 3)修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)； 4)重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測(cè)； 5)修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新設(shè)備外觀； 6)重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤(rùn)滑油； 7)進(jìn)

42、行整體測(cè)定、試車。四、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造83（2）中修：介于設(shè)備大修與小修之間的修理。 1) 對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，更換或修復(fù)磨損件； 2) 修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)； 3) 重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測(cè)； 4) 修復(fù)設(shè)備的附件以及修復(fù)設(shè)備外觀； 5) 重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤(rùn)滑油； 6) 進(jìn)行整體測(cè)定、試車。（3）項(xiàng)修：項(xiàng)目修理是對(duì)設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對(duì)性的局部修理。（4）小修：設(shè)備的小修是工作量最小的一種計(jì)劃修理。四、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造845、修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間。（2）修理間隔期：是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間。（3）修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取