XXXX年廣西崇左東盟國際商貿(mào)物流園項目開發(fā)思路匯報_42

1、崇左（東盟）國際商貿(mào)物流園 開發(fā)思路匯報二O一三年五月八日1目 錄一、項目及區(qū)位介紹二、項目定位三、項目產(chǎn)品規(guī)劃四、項目整體開發(fā)思路五、項目招商運營思路六、項目投資收益分析七、項目開發(fā)難點問題2一、項目及區(qū)位介紹31、項目介紹41、項目介紹位于崇左市城南新區(qū)，崇左市主干道-友誼大道兩側(cè)，處于南新走廊、南崇經(jīng)濟帶上；項目占地18668畝，預計總投資約50億元，建設期約10年，該項目分為四大部分：一為國際商業(yè)貿(mào)易區(qū)，二為物流倉儲區(qū)，三為配套住宅區(qū)，四為商務金融區(qū)；該項目分為四期建設，第一期建設中國東盟特色產(chǎn)品大市場，第二期建設建材大市場及機電產(chǎn)品市場，第三期建設配套住宅區(qū)，第四期建設商務金融區(qū)；該

2、項目已于2010年12月3日簽約，已列入“崇左建市10周年重大建設項目，2011年5月5日開工建設，預計2020年底完成建設；52、區(qū)位優(yōu)勢項目所在的崇左市地處華南經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈和東盟經(jīng)濟圈交匯的中心地帶及“南寧崇左憑祥-諒山河內(nèi)海防廣寧經(jīng)濟走廊”的大通道上，具有沿邊、沿江、沿鐵路、近海港、鄰首都、連首府、連東盟的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，位置十分重要，呈現(xiàn)出既可承接發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，又可多方向經(jīng)濟輻射的“扇型”經(jīng)濟輻射發(fā)展狀態(tài)；63、城市發(fā)展規(guī)劃崇左市的規(guī)劃按照“一心一軸五片區(qū)”的結(jié)構布局，南新區(qū)劃分為特色景觀區(qū)、行政居住區(qū)、教育科研區(qū)、國際物流區(qū)（項目所在區(qū)域）四大功能片區(qū)；本項目區(qū)域74、

3、商圈分布及發(fā)展現(xiàn)狀崇左市商圈分為城北舊城中心商圈及城南新區(qū)商圈，城北商業(yè)相對成熟，城南商圈尚未成型（項目所在區(qū)域），商業(yè)還有較大的開發(fā)空間; 8二、項目定位92、發(fā)展定位以中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建立為契機，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，依托中國內(nèi)地尤其泛珠三角區(qū)域，打造一個“聯(lián)接越南，輻射東南亞，面向東盟各國，以商貿(mào)物流一體化運作為核心，以便捷國際采購物流為目標，以現(xiàn)代信息技術為支撐，具有強大聚合力和輻射力的南中國一流國際物流園區(qū)”；102、整體定位中國東盟商貿(mào)物流集散地面向東盟的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)高地桂中南地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈集成整合示范區(qū)集商貿(mào)、商務、居住、娛樂休閑、物流、旅游于一體的文化交流平臺面向國內(nèi)的物資區(qū)域轉(zhuǎn)運

4、、分撥、配送、儲存基地面向東盟的貨物集散中心和國際采購中心、信息處理中心113、功能定位以國際信息平臺為支撐，重點圍繞友誼大道商貿(mào)發(fā)展軸，以環(huán)城東路為連接線將商務配套區(qū)、商務辦公區(qū)、國際貿(mào)易區(qū)、保稅物流區(qū)、綜合物流區(qū)五大片區(qū)相連，有層次的打造“一軸一線五片區(qū)”的功能布局和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)服務體系，從而形成各功能板塊結(jié)構分明、相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局；124、業(yè)態(tài)分布定位功能區(qū)劃分主要業(yè)態(tài)綜合物流區(qū)倉儲、貨運配載、公共停車場、餐飲、旅業(yè)、東盟進口產(chǎn)品加工國際貿(mào)易區(qū)東盟特色產(chǎn)品、紅木、家居、五金機電、建材、鋼材、家電及食糖等產(chǎn)品的展示展覽、商貿(mào)交易市場商務辦公區(qū)高檔寫字樓、信息服務中心、星級或商務酒店

5、、精裝公寓商務住宅區(qū)中高檔多、中高層商住樓、商業(yè)天地樓135、各功能區(qū)域用地14三、項目產(chǎn)品規(guī)劃151、總平規(guī)劃采取“商貿(mào)組合氛圍營造，物流業(yè)務體系運作，專業(yè)服務功能聚集，內(nèi)外交通流向順暢，各大板塊有機結(jié)合”的規(guī)劃思路162、物業(yè)組合根據(jù)各功能組團的價值點，本項目規(guī)劃相應的物業(yè)形態(tài)1）各類商貿(mào)市場：建材市場、鋼材市場、五金機電市場、家居市場等；2）酒店：星級酒店或商務酒店、賓館等；3）購物中心、超級市場、專業(yè)賣場；4）東盟風情、濱水風情商業(yè)街；5）寫字樓、商務公寓；6）商住樓、純住宅樓；7）倉儲用房等；17四、項目整體開發(fā)思路181、開發(fā)模式采取政府引導，企業(yè)主導的開發(fā)模式1）在政府統(tǒng)一規(guī)劃下

6、，實業(yè)公司成立獨立的崇左(東盟)國際商貿(mào)物流園區(qū)項目公司，作為項目的主開發(fā)商，對項目用地進行整體開發(fā)和項目的投資開發(fā)經(jīng)營活動；2）項目公司單獨組建或與其他投資機構和企業(yè)集團共同組建運營管理公司，參與園區(qū)基礎設施、重要功能區(qū)塊、樓宇倉庫設施、重點項目等廣泛領域的投資開發(fā)活動及其園區(qū)后期的運營管理活動；192、各功能區(qū)開發(fā)模式 開發(fā)模式功能區(qū)自營模式出租模式專營權模式BOT模式BLT模式TOT模式土地出讓模式土地出租模式土地入股模式商務配套區(qū)商務住宅購物休閑商務辦公區(qū)商務辦公國際貿(mào)易區(qū)東盟特色大市場商貿(mào)展示市政綠化區(qū)雕塑廣場湖景公園綜合物流區(qū)保稅庫監(jiān)管倉集裝箱堆場流通加工倉儲配送貨運配載配套服務“

7、”處為可選擇的開發(fā)模式203、開發(fā)分期建議三期開發(fā)部份四期開發(fā)部份二期開發(fā)部份一期開發(fā)部份整體開發(fā)周期計劃約10年，分四期開發(fā)，分業(yè)態(tài)整體招商，多次推售，初步分期開發(fā)建設如下：2122234、開發(fā)節(jié)奏安排開發(fā)階段時間節(jié)點主要建設內(nèi)容一期建設區(qū)域2011.92014.12啟動并完成中國東盟特色大市場建設、主力店招商，同時啟動配套住宅銷售，落實物流拓展區(qū)域用地二期建設區(qū)域2013.92015.9啟動并完成東盟鋼材、建材大市場建設、銷售、招商，完成物流倉儲、配套服務項目，啟動建設配套商業(yè)住宅三期建設區(qū)域2015.92018.6啟動汽車機電產(chǎn)品市場項目，完成配套商業(yè)住宅項目四期建設區(qū)域2018.620

8、20.9啟動建設國際商務區(qū)，構建并完善各類信息交易中心，搭建高端、綜合性國際商貿(mào)物流拓展平臺24東盟特色大市場5、開發(fā)資金籌措1)銀行貸款積極與各大商業(yè)銀行洽談固定資產(chǎn)項目貸款，土地及在建工程作為抵押，從而為項目開發(fā)快序有效推進開發(fā)建設；2）由集團財務公司牽頭利用我公司已取得的土地資源及在建項目與金融機構組成銀團組織貸款；3）銷售回款通過中國東盟特色產(chǎn)品大市場商業(yè)天地樓、商鋪的銷售獲得回款，進行分期分批建設，滾動開發(fā)，緩解項目投資壓力；25東盟特色大市場作為首發(fā)功能組團，已完成商超中心施工，項目開發(fā)周期約3年，計劃2015年底完成6、組團開發(fā)思路1)中國東盟特色產(chǎn)品大市場組團26東盟特色大市場

9、借助商超中心現(xiàn)已建成，主動招商，引進南寧百貨大樓入駐或意向進駐，完成六大展館區(qū)域整體部份或大部份招商，引入大型家居建材商（計劃引入富安居）、紅木品牌主力、旗艦店等，并以南寧百貨、富安居的強勢進駐，從而借勢有效推出稀缺產(chǎn)品商業(yè)天地樓（東盟風情街、濱水風情街）的銷售，快速回籠資金；與此同時，展開其它區(qū)域的招商與商超中心、展示中心、商貿(mào)市場鋪面的銷售或帶租約銷售，實現(xiàn)商業(yè)投資回現(xiàn)，進而完成項目招商、銷售，最后投入項目商業(yè)運營；6、組團開發(fā)思路1)中國東盟特色產(chǎn)品大市場組團27東盟特色大市場2）崇左東盟鋼材、建材大市場組團崇左東盟鋼材大市場崇左東盟建材大市場計劃2013年下半年進行開發(fā)建設，預計開發(fā)周

10、期約3年6、組團開發(fā)思路28東盟特色大市場 按獲得崇左城南新區(qū)獨家建材市場經(jīng)營權的政府承諾，劃行歸市細分為鋼材、鋁材、板材、五金、燈飾、水暖器材、陶瓷、石材等八大經(jīng)營區(qū)域，打破目前崇左市建材行業(yè)分散經(jīng)營的布局，強勢搶占崇左家裝建材、鋼材市場空白； 并依托實業(yè)公司的貿(mào)易渠道和營銷網(wǎng)絡，組建貿(mào)易公司，大力發(fā)展建材、鋼材、紅木貿(mào)易，打造崇左鋼材、建材交易大平臺、大物流形象；6、組團開發(fā)思路2）崇左東盟鋼材、建材大市場組團29東盟特色大市場3）105畝商品房住宅項目 打造崇左首個智能化小區(qū)、人文小區(qū)，擬引進項目合作投資商進行合作開發(fā)，解決部分項目資金投入，同時，借鑒和學習房地產(chǎn)領域項目運作成熟、經(jīng)驗豐

11、富、有資金實力的房開企業(yè)，培養(yǎng)和鍛煉項目管理、營銷隊伍，為后續(xù)商務、其它住宅項目的投資開發(fā)打下基礎；計劃2014年上半年開發(fā)建設，周期約2年本案6、組團開發(fā)思路30五、項目招商運營思路312、招商思路樹立品牌整體招商統(tǒng)一形象統(tǒng)一管理322、招商思路整體招商對項目五大功能區(qū)要進行整體或分區(qū)招商，同時多頭并進，分行業(yè)在全國及東盟各國展開招商推介，創(chuàng)造多個目標市場，達到同步招商；奉行“蓄水養(yǎng)魚”政策，同時要引進幾大主力商家的進駐，但是主力商家的招商又是一個長期細致工作，而且項目需要的各大主力商家一定要求是實體店，另外也要讓商家對項目、城市、地點認可，這樣雙方才能合作，才能完成項目招商，取得開業(yè)運營；

12、樹立品牌策劃整體項目品牌形象，強勢樹立項目總的商業(yè)定位，通過良好的形象推廣打造強大的項目品牌知名度和影響力，同時通過項目將要打造、引進的先進的商業(yè)經(jīng)營管理模式和良好的經(jīng)營服務理念，贏得市場，獲得招商成功，最終保障整個項目旺場經(jīng)營；332、招商思路統(tǒng)一管理組建或引入專業(yè)商業(yè)管理公司，將招商、經(jīng)營、管理三者有效結(jié)合，統(tǒng)一經(jīng)營管理的理念采用“六個統(tǒng)一”的管理模式，即：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理 、統(tǒng)一員工管理 、統(tǒng)一財務管理、統(tǒng)一營銷推廣管理，以“專業(yè)、快捷、創(chuàng)新”來體現(xiàn)更人性化經(jīng)營管理服務 ，全面提高項目整體經(jīng)營管理服務水平，打造旺場經(jīng)營，真正把項目做活、做旺、做強！統(tǒng)一形象不管在現(xiàn)

13、場駐場招商，還是外圍主動招商，都要統(tǒng)一項目整體商業(yè)定位，統(tǒng)一項目整體商業(yè)形象，統(tǒng)一進行有計劃、有目的宣傳推廣，統(tǒng)一形象有利于提升項目的品牌知名度，構筑核心競爭力；344、盈利模式355、商業(yè)運營模式鑒于本項目規(guī)模宏大且長遠發(fā)展的需要，也為了取得收益最大化，吸取有益經(jīng)驗和培養(yǎng)自己的商業(yè)管理人才，商業(yè)運營模式為：自營（自行注冊組建商管公司）+知名商管公司擔當顧問366、商業(yè)合作模式1)租賃經(jīng)營：納租金和相應的物業(yè)管理費；2)保底提成：以收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為保證租金，另一部分按總營業(yè)額的一定比例收??；3)品牌加盟：商家進行品牌輸出，負責培訓經(jīng)營管理團隊，開發(fā)商支付一定的加

14、盟費用，組建經(jīng)營管理團隊，自行經(jīng)營管理；4）聯(lián)營扣點：開發(fā)商從營業(yè)額中提取一部分作為回報（具體提取額度雙方約定）；項目規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)豐富，商家較多，在洽談招商合作過程或根據(jù)業(yè)態(tài)進行靈活選擇商業(yè)合作模式；37東盟特色大市場六、項目投資收益分析38東盟特色大市場項目支出（億元）載至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小計3.403.805.107.005.209.006.0039.501、項目支出39東盟特色大市場項目收入（億元）載至2012年底2013年2014年2015年2016年2017-2019年2020-2022年2023年后小計3.400.609.6012.0013.0624.008.202.002、項目收入40東盟特色大市場建設年限回款年限開工時間開始回款時間回款完畢時間備注1備注2物業(yè)出售/出租完全建成后開始回款/開發(fā)過程回款6252011.52015.62025.5物業(yè)出售、出租/開