物業(yè)管理基本制度與政策講義第17講第三節(jié)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度

1、第三節(jié)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度大綱要求：前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念和原那么；前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義；前期物業(yè)管理招標(biāo)規(guī)那么和程序；前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容；前期物業(yè)管理投標(biāo)規(guī)那么和程序；前期物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容；招標(biāo)代理機構(gòu)；開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)規(guī)那么。?條例？二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選 聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。2003年6月建設(shè)部發(fā)布?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法？，從創(chuàng)立競爭 規(guī)那么和明確監(jiān)管職責(zé)兩個角度著手，進行前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的制度建 設(shè)，對于標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)管理活動，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，促進物業(yè)管理市場競爭， 具有重要而深遠的意義。46

2、6835知識點一：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念（輪換考點）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或者建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)， 物業(yè)效勞企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理工程的活動。其中，由建設(shè)單位通過招 標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義（輪換考點）優(yōu)越性表現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，建設(shè)單位可以對各物業(yè)效勞企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比 擬，從中選擇報價低、技術(shù)力量強、管理行為標(biāo)準(zhǔn)、信譽好、效勞質(zhì)量有保障的 物業(yè)效勞企業(yè)中標(biāo)。另一方面，前期物業(yè)管理實行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)效勞 企業(yè)中的不正當(dāng)競爭行為，創(chuàng)造公

3、平的物業(yè)管理市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)效勞企 業(yè)提高效勞質(zhì)量，改善效勞態(tài)度，最大限度地滿足招標(biāo)人的合理要求，表達了時 機均等的市場原那么。（三）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原那么規(guī)定?？键c）招標(biāo)投標(biāo)活動必須遵守“公開、公平、公正和老實信用的原那么。?招標(biāo)投標(biāo)法?和？前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法？（以下簡稱?招投標(biāo) 暫行方法？）的各項內(nèi)容和程序規(guī)定，都是為了保證這一根本原那么的實現(xiàn)。任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格 的物業(yè)效勞企業(yè)參與投標(biāo)，不得以任何形式干預(yù)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，由于采用招標(biāo)投標(biāo)的程序相對復(fù)雜，費時較多， 費用也較高，？條例?規(guī)

4、定，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)；同 時，投標(biāo)人少于3個的，由于缺乏足夠的競標(biāo)主體，進行招投標(biāo)的意義不大，也 可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)。?條例?特別規(guī)定，以協(xié)議方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的 區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)。同時，由于國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè) 實行資質(zhì)管理制度，因此，不管是采用招投標(biāo)方式還是采用協(xié)議方式，業(yè)主都應(yīng) 中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。知識點二：前期物業(yè)管理招標(biāo)規(guī)那么（一）招標(biāo)原那么與招標(biāo)形式.招標(biāo)原那么（區(qū)別于招標(biāo)投標(biāo)原那么）（1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇。不得對潛在投標(biāo)人提出與

5、招標(biāo)物業(yè)管理工程實際不符的資格要求。.招標(biāo)形式（?？键c）前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。(1)公開招標(biāo)。公開招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，例如在報紙、播送、電視、 網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)效勞企業(yè)參加投標(biāo)。招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告, 應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)工程的根本情況以及獲取招標(biāo)文件的方法等 事項。前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。(2)邀請招標(biāo)。邀請招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇地向物業(yè)效勞企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請 書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)效勞企業(yè)參加投標(biāo)，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管 理工程。采取邀請招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)效勞企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀

6、 請書，投標(biāo)邀請書內(nèi)容與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告相同。.招標(biāo)代理機構(gòu)無論公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)，招標(biāo)人可以自行組織和實施招標(biāo)活動，沒有能力 組織和實施招標(biāo)活動的，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金；(2)有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；(3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊。(二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)工程備案(?？键c).招標(biāo)文件的編制?招投標(biāo)暫行方法?規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工程的特點和需要，在招 標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下7項內(nèi)容：(1)招標(biāo)人及招標(biāo)工程簡

7、介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、工程根本 情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；(2)物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求：包括物業(yè)效勞工程、效勞內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)?shù)竭_的 標(biāo)準(zhǔn)等；(3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等;(4)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；(5)招標(biāo)活動方案：包括招標(biāo)組織機構(gòu)情況，開標(biāo)時間和地點等；(6)物業(yè)效勞合同的簽訂說明；(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。.招標(biāo)工程備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，向物業(yè)工程所 在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主 管部門提交以下材料：(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)工程開發(fā)建設(shè)

8、的政府批件；(2)招標(biāo)公告或者投標(biāo) 邀請書；(3)招標(biāo)文件；(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令招標(biāo) 人改正。三)招標(biāo)程序規(guī)那么輪換考點)(1)實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀 請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。(2)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管 理工程，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少 于20日。(3)招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo) 文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的

9、招標(biāo)文件 收受人，澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成局部。(4)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理工程的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘 物業(yè)工程現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng) 予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。（5）通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)效勞企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完 成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房工程應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房工程應(yīng)當(dāng)在取得?商品房預(yù)售許可證?之前完成；非出售的新建物業(yè)工程應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。知識點三：物業(yè)管理投標(biāo)規(guī)那么【一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)效勞

10、企 業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，可能在資格預(yù)審階段被淘汰，也可能在評 標(biāo)過程中被廢標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件要求的內(nèi)容編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文 件提出的實質(zhì)性要求和條件做出相應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容投標(biāo)函；投標(biāo)報價；物業(yè)管理方案；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。（二）投標(biāo)程序投標(biāo)程序包含：投標(biāo)文件的送達和投標(biāo)文件的補充、修改或撤回等項內(nèi)容。.投標(biāo)文件的送達投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封送 達投標(biāo)地點。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收入和簽收時間 的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在

11、開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。 在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文 件，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。.投標(biāo)文件的補充、修改或撤回投標(biāo)文件送達后，投標(biāo)人可以補充、修改或撤回投標(biāo)文件，但必須在招標(biāo)文 件要求投標(biāo)文件的截止時間前進行。投標(biāo)人補充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文 件的，應(yīng)當(dāng)將補充、修改的內(nèi)容作為投標(biāo)文件的組成局部，并書面通知招標(biāo)人。 在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達的，補充或者修改的內(nèi)容無效。知識點四：開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)規(guī)那么(一)開標(biāo)規(guī)那么(共5項)(1)開標(biāo)時間應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間進行。(2)開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中預(yù)先確定

12、，如變更開標(biāo)地點，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)事 先通知投標(biāo)人，以保證全體投標(biāo)人準(zhǔn)時到場后開標(biāo)。(3)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)邀請所有投標(biāo)人參加，在招標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、投標(biāo)人和評標(biāo)人到 齊后公開進行。(4)開標(biāo)由招標(biāo)人主持，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情 況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人 員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。其中，招標(biāo)人 在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，包括投標(biāo)人對 投標(biāo)書的補充、修改文件，開標(biāo)時都必須當(dāng)眾拆封。(5)開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)作好記錄，由招標(biāo)人存檔備查。(二)評標(biāo)規(guī)那么共4項).評標(biāo)專家名冊房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)

13、建立評標(biāo)的專家名冊，應(yīng)當(dāng)對進入專家名冊的專家 進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，對其評標(biāo)能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取 消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標(biāo)專家資格。被取消評標(biāo)專家資格的人員，不得 再參加任何評標(biāo)活動。.評標(biāo)委員會評標(biāo)活動由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表 和評標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方 面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3o評標(biāo)委員會的專家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中 采取隨機抽取的方式確定。招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不 得進入相關(guān)工程的評標(biāo)委員會。.評標(biāo)程序(1)評標(biāo)委員會可以用書面

14、形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容 作必要的澄清或者說明。(2)在評標(biāo)過程中，召開現(xiàn)場辯論會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注 明所占的評分比重。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、 現(xiàn)場辯論等情況進行綜合評標(biāo)。除現(xiàn)場辯論局部外，評標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)在保密的情況 下進行。(3)評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進 行評審和比較，然后對評標(biāo)結(jié)果簽字確認。依法必須進行招標(biāo)的物業(yè)管理工程的 所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。(4)評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，說明評標(biāo)委 員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和

15、評標(biāo)方 法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。.評標(biāo)禁止行為為保證評標(biāo)委員會認真、公正、老實、廉潔地履行職責(zé)，？招投標(biāo)暫行方法? 規(guī)定了以下評標(biāo)禁止行為：(1)評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進行 私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系入的財物或者其他好處。(2)評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評 審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。三)中標(biāo)規(guī)那么?？键c)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。(3)招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時

16、應(yīng)將中標(biāo)結(jié) 果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，應(yīng)返還其投標(biāo)書。(4)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)工程所在地的縣級以上 地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。(5)招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和 中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性 內(nèi)容的其他協(xié)議。(6)招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無正當(dāng)理由不與招標(biāo) 人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對方造成的損失。物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同 組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于 成員總數(shù) )。a. 1/3b. 1/2c. 2/3d. 3/5答案：C.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起日內(nèi)，向物業(yè)工程所在地的縣