世界交樓工作程序

1、新世界花園交樓工作程序第一部分 發(fā)展商與物業(yè)公司的項目移交1.0項目查驗的內(nèi)容1.1文件資料項目批準文件、用地批準文件、開發(fā)許可證、建筑許可證、房地產(chǎn)平面圖、房屋建筑合格證；物業(yè)的竣工資料、設計變更、中間驗收、設備出廠合格證、竣工圖、單位設備試運轉(zhuǎn)記錄等技術檢驗資料的驗收。1.2設備設施移交設備清單的要求包括設備規(guī)格型號、容量等按照設計要求驗收，對設備的數(shù)量、安裝位置的核對；按運行系統(tǒng)對物業(yè)竣工工程（樓宇）的驗收包括對講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、煤氣管道系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、冷氣工程、消防工程、電梯工程、自控工程等。2.0物業(yè)承接查驗程序2.1成立驗收小組由房產(chǎn)公司、總包單位及物業(yè)公司派出專業(yè)人員組成驗收

2、組；。驗收組根據(jù)查驗內(nèi)容及項目情況制訂驗收計劃時間表，計劃表分預驗收及物業(yè)驗收兩段。2.2物業(yè)預驗收驗收組分專業(yè)系統(tǒng)，依據(jù)設備圖紙的要求，參考設備變更，對竣工圖、設備清單進行預驗收；驗收組依據(jù)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠家、安裝位置并清點數(shù)量；在預驗收中檢查出不符合國家標準的項目，提出書面的驗收整改報告由房產(chǎn)公司及總包確定在一定期限內(nèi)移交單位或工程施工單位依據(jù)報告整改；對預驗收的單體設備進行試運轉(zhuǎn)驗收，主要驗收設備安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設備的主要技術指標。對不符合的技術指標，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠家或施工單位進行重

3、運轉(zhuǎn)，重運轉(zhuǎn)調(diào)試要基本達到規(guī)定的要求；預驗收后需撰寫一份綜合性報告報房產(chǎn)公司、總包單位及物業(yè)公司審查。2.3物業(yè)驗收在預驗收的驗收整改報告落實實施及相關施工單位實施整改后，驗收組進行驗證并在驗收整改報告中記錄結果，整改合格后，進行正式驗收；對移交單位移交的竣工圖、設備出廠合格證、建筑主材合同中間驗收的試驗報告單、設備的調(diào)試記錄等進行驗收并在驗收交接記錄中記錄；物業(yè)的實施驗收做到三符合：a、是圖紙與設備規(guī)格型號數(shù)量符合；b、是工程的主要設備的安裝要求與安裝質(zhì)量符合；c、是設備包括設備聯(lián)接的整個系統(tǒng)的技術性能應與設計功能符合；驗收結果記錄在設備、設施收交記錄上。特殊設備需經(jīng)政府有關部門檢驗合格頒發(fā)

4、合格證才有效，電梯需有勞動局合格證，消防設備需有市消防局合格證；對樓宇的公共配套設備進行驗收，將結果記錄在物業(yè)驗收交接記錄中，各項指標應符合設計功能要求，建筑物、設備、設施單項驗收由專業(yè)工程師和主管領導簽字認可。3.0驗收后的工作3.1各專業(yè)根據(jù)驗收后的情況，由各職能部門進行各單項工程驗收報告。3.2驗收組根據(jù)單項工程驗收報告，做出綜合性驗收評定并將驗收報告交發(fā)展商、物管企業(yè)。3.3驗收要填寫竣工工程資料驗收記錄和物業(yè)驗收交接記錄。3.4各移交單位進行正式移交，交接手續(xù)需經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理、物業(yè)管理企業(yè)簽字后方可生效。3.5驗收完畢，驗收組負責將各類資料搜集整理后移交設備部存檔專人保

5、管。3.6物業(yè)公司正式接管。第二部分 交樓前的準備工作1.0有關政府文件的準備1.1國務院頒發(fā)的物業(yè)管理條例、省人大公告2009廣東省物業(yè)管理條例、房屋裝飾裝修管理辦法、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定。2.0管理公司應準備的收樓文件2.1建立初步業(yè)主檔案2.2業(yè)主使用公約；2.3住戶手冊及裝修守則；2.4收樓通知書應列明業(yè)主收樓時應繳費用、收樓時間段、地點、收樓時應攜帶有關的文件（如身份證或護照、購房合同、委托書等，以掛號信或特快專遞的形式寄出；2.5單元出租承諾書（存檔用）；2.6物業(yè)管理處業(yè)戶辦理收樓、二次裝修手續(xù)憑證（內(nèi)部文件，存檔用）；2.7業(yè)戶聯(lián)絡資料登記表（業(yè)主檔案內(nèi)容，存檔用）；2.8

6、區(qū)域防火責任協(xié)議書（業(yè)主檔案內(nèi)容，存檔用，一式二份）；2.9通訊業(yè)務申請表（業(yè)主檔案內(nèi)容，存檔用）；2.10驗收交接書（業(yè)主檔案內(nèi)容，存檔用，一式二份）；2.11驗收遺漏工程記錄表（業(yè)主檔案內(nèi)容，存檔用，一式三份，業(yè)主、管理公司、承建商各執(zhí)一份）；2.12鎖匙托管承諾書（業(yè)主檔案內(nèi)容，存檔用，一式二份）；2.13收樓承諾書（業(yè)主檔案內(nèi)容，存檔用，一式二份）；2.14以上文件可以裝訂成冊。3.0成立交樓籌備小組3.1由原驗收小組中房產(chǎn)公司、物業(yè)公司的成員及房產(chǎn)銷售人員、物管客服人員組成交樓籌備小組制訂交樓安排計劃；交樓通知書寄出時間；交樓場地安排布置；根據(jù)實際情況制訂裝修注意事項；指導物管各部門

7、進行交樓前的準備工作；確定遺漏工程的跟進工作。3.2交樓前應做的準備工作對樓宇質(zhì)量的查驗；登記遺漏工程；對遺漏工程進行統(tǒng)計、歸類、總結；將遺漏工程總結遞交發(fā)展商、承建商，若有時間將督促承建商進行整改、執(zhí)漏；管理公司針對遺漏工程的總結對驗樓員進行交樓前工作總結，對于工程通病一定要避重就輕，盡可能地向業(yè)主進行解釋工作。3.3核對水表、電表、煤氣表3.3.1有關核表工作一定要做到表對戶，戶對表，記錄清晰；3.3.2對有問題的表一定要記錄在案，出文通知發(fā)展商、承建商、供電公司、煤氣公司、供水公司，要求發(fā)展商、承建商協(xié)助供電公司、煤氣公司、供水公司盡快進行整改工作；3.3.3建立初步設備檔案，明確責任人

8、，并對有關設備、設施進行查驗，對有問題的設備記錄在案，并通知發(fā)展商、承建商督促其進行整改。3.4核對單元鎖匙（含電表房、水表房、管井房、電房等的鎖匙）3.4.1貼標簽。4.0客服部交樓前準備工作4.1鎖匙的管理4.1.1專人管理，擺放在鎖匙柜；4.1.2一出一入進行登記，明確有關鎖匙的去向；4.1.3交樓時，將有關鎖匙放入收樓文件袋。4.2收樓文件的管理4.2.1將所有收樓文件寫上單元號，放入收樓袋（收樓文件袋也要寫上單位號）；4.2.2將收樓文件袋統(tǒng)一放在交樓處，擺放整齊，方便使用。4.3建立初步的業(yè)主/住戶檔案4.3.1業(yè)主/住戶檔案包括的內(nèi)容：業(yè)主/住戶姓名、地址、聯(lián)絡方式、家庭成員狀況

9、、工作地址、緊急聯(lián)絡方式、照片、購房合同或按揭合同編號、車輛登記、工程返修記錄、費用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄；4.3.2建立初步業(yè)主/住戶檔案基本內(nèi)容可從售樓部有關的購房合同或認購合同中可查閱到。4.4掌握物業(yè)設施、設備的基本情況；與工程部根據(jù)實際情況制訂裝修注意事項4.4.1單元裝修標準、單元的朝向、電話線、有線電視、冷氣機主機、電表、水表、煤氣表等的位置；4.4.2水泵房、發(fā)電機、電梯等的熟悉；附屬設施的熟悉，例如會所、學校等；4.4.4物業(yè)周圍生活配套的熟悉，例如學校、街道辦、菜市、派出所、煤氣公司、供電公司、供水公司等；4.5認真學習有關政府文件。4.6確

10、定交樓路線圖、二次裝修路線圖。5.0交樓指示牌的制造5.1樓名指示牌、樓層指示牌、單元指示牌、走火通道指示牌。5.2停車場指示牌，包括轉(zhuǎn)彎牌、禁鳴牌、單行牌等。5.3交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置。5.4收樓程序指示牌。5.5交樓現(xiàn)場功能區(qū)域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、等候處、交接處、檢樓處、裝修申請?zhí)帯?.0交樓物品的準備6.1包括：保險柜、計算器、點鈔機、筆、紙（A4、A3、公文等）、復寫紙、回型針、釘書機、文件夾、寫字板、文件柜、瑩光筆、文件袋（收樓袋）、告示貼、花名冊、報紙雜志、飲水機、紙杯、蒸餾水、復印機、影碟機、音響設備、電視機、休息椅、應急藥品、鮮花、地毯、

11、水果。7.0交樓保安安排7.1著裝的要求、儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求、站立的要求。7.2增加人手、加強巡邏次數(shù)、防范突發(fā)事件的發(fā)生。7.3增加崗位。8.0清潔工作的安排8.1公共區(qū)域、單元內(nèi)部應做一次徹底的開荒清潔，將一個環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主。8.2交樓處、售樓部、交樓路線范圍的清潔更為重要，應要求清潔工程承判商或清潔工定時密集地進行日常保潔。9.0應付突發(fā)事件的準備工作9.1按照有關突發(fā)事件處理的工作指引安排人力、物力。10.0模擬交樓工作的培訓10.1按照交樓程序，舉行模擬交樓活動。10.2要求每位交樓人員均要過關。第三部分 進行交樓1.0功能區(qū)域的解釋及人數(shù)安排（根據(jù)交樓

12、戶數(shù)確定人數(shù)）并設定應急人員1.1接待處1.2繳款處1.3交接處：核對業(yè)主身份、簽署有關收樓文件1.4驗樓處2.0交樓流程2.1接待處請業(yè)主在花名冊簽字及寫下聯(lián)絡方法；派發(fā)紀念品(若有)。2.2繳款處2.2.1繳交有關費用例如購房余款、水電周轉(zhuǎn)金、管理費上期、維修基金、裝修按金、裝修垃圾清運費等；2.2.2繳清全部款項，發(fā)出收樓證明；2.2.3業(yè)主持收樓證明到交接處。2.3交接處2.3.1收繳款處發(fā)出的收樓證明；2.3.2核對業(yè)主身份，例如身份證或護照、公司營業(yè)執(zhí)照、購房合同、按揭合同、委托書等；2.3.3簽署業(yè)戶聯(lián)絡資料登記表、區(qū)域防火責任協(xié)議書、通訊業(yè)務申請表、業(yè)戶檔案、二次裝修申請（若有

13、）；2.3.4派發(fā)業(yè)主使用公約、業(yè)戶手冊及裝修守則、煤氣安全使用手冊（若有）；2.4驗樓處2.4.1鎖匙保管員取出相應單元的鎖匙；2.4.2驗樓員持驗樓交接書、驗收遺漏工程記錄表、鎖匙托管承諾書、收樓承諾書陪同業(yè)主前往收樓單元并記錄外出的時間；2.4.3路途中不斷介紹物業(yè)附屬設施、未來規(guī)劃藍圖、物業(yè)管理的服務等并抄電表、水表、讀數(shù)及表號；2.4.4到達現(xiàn)場開始驗樓、驗樓過程中一定要注意要讓業(yè)主緊跟你的思路去驗樓，對于不合格裝修應主動解釋，爭取業(yè)主諒解；2.4.5驗樓過程中一邊介紹一邊填寫驗樓交接書，并抄煤氣表讀數(shù)及表碼；2.4.6若無遺漏工程，請業(yè)主在“收樓承諾書”上簽名后將鎖匙交給業(yè)主，并帶

14、領業(yè)主離開，避免業(yè)主再次回到交樓現(xiàn)場；2.4.7若有遺漏工程填寫驗收遺漏工程記錄表、收樓承諾書及鎖匙托管承諾書，并帶領業(yè)主離開，避免業(yè)主再次回到交樓現(xiàn)場；2.4.8驗樓員將有關資料交回驗樓處；2.4.9若驗樓員外出時間過長，現(xiàn)場主管應另派人前往進行支援，并匯報有關情況；2.4.10回到驗樓處向主管報告并登記回來的時間；2.4.11文員應將有關資料歸入相應業(yè)主檔案中。 注：依照收樓通知書準時到場收樓的收樓程序與不能準時到場收樓的售樓程序相同，對不能準時到場收樓的業(yè)主須另約時間收樓，如業(yè)主確實需要當場收樓管理處安排部分應急人員專門進行跟進收樓工作。 （表一）業(yè)主收樓流程圖發(fā)出收樓通知書業(yè)主收到收樓

15、通知書到指定銀行或物管財務部繳交收樓應繳交的費用持銀行發(fā)出繳費憑證及有關證明文件到管理公司辦理收樓手續(xù)業(yè)主業(yè)主代理人遞交業(yè)主委托授權書、業(yè)主身份證復印件、代理人身份證原件、前臺接待核對有關證明文件到財務部換取購房發(fā)票，繳交尚未繳交收樓費用，發(fā)出收樓證明管理員向業(yè)主派發(fā)并解釋以下要求業(yè)主簽署的文件住宅及設施驗收交接書臨時管理規(guī)約業(yè)主使用手冊區(qū)域防火責任協(xié)議書業(yè)主聯(lián)絡資料登記表房屋裝飾裝修管理協(xié)議裝修須知資料整理歸檔移交鎖匙并簽收業(yè)主在驗收表上簽名確認水、電、燃氣表讀數(shù)填寫遺漏工程記錄表及鎖匙托管承諾書需維修結束結束發(fā)還托管鎖匙通知業(yè)主再次進行驗收管理員陪同業(yè)主收樓不需維修施工單位維修維修結束管理

16、員通知業(yè)主再次驗收第四部分 交樓后工作1.0清理現(xiàn)場，可請清潔部、工程部、保安部協(xié)助完成。2.0將遺漏工程記錄表匯總后一式三份分別交發(fā)展商、承建商。3.0管理公司工程部監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊進行返修工程，并將有關進度反饋給客戶部，以應付業(yè)主的查詢。4.0當返修工程完畢后，由客戶部通知業(yè)主回來驗收。5.0對未來收樓的業(yè)主應再次派發(fā)收樓通知書。第五部分 裝修管理1.0房屋裝飾裝修程序1.1業(yè)主/住戶到客服前臺申請室內(nèi)裝修。1.2請業(yè)主填寫裝修申請表并遞交四份裝修圖則：1.2.1室內(nèi)平面圖：顯示室內(nèi)平面布置、間隔；天花平面圖：顯示天花板所用材料、電線分布情況、照明燈盤位置；電力分布圖：顯示總配電箱之位

17、置、類別和功率；總配線圖、簡圖；總耗電量計算；給排水圖：顯示給排水管之接駁位置及水管尺寸；水管分布圖；選用防水材料名稱。1.3客服主管審批遞交的裝修圖紙是否符合房屋裝飾裝修管理協(xié)議及裝修注意事項的有關要求。如符合要求，遞交工程部主管審核。如不符合，要求業(yè)主/住戶修改后重新呈送客服主管審批。1.4工程主管審批遞交的裝修圖紙是否符合室內(nèi)裝修、用電安全、用水安全或其他相關工程要求，如符合要求，遞交前臺接待通知業(yè)主/住戶前來辦理裝修手續(xù)。如不符合，要求業(yè)主/住戶修改圖紙并重新呈送審批，直至符合要求方可辦理裝修手續(xù)。1.5室內(nèi)裝修申請獲審批后，業(yè)主/住戶到管理處辦理如下手續(xù)：繳納裝修保證金、裝修垃圾費、

18、拆墻余泥清運費；辦理施工人員出入證；配備相應滅火器；領取裝修許可證。1.6業(yè)主/住戶/裝修單位裝修在施工期間按需要向管理公司遞交物料/工具放行申請表、裝修期間加班申請表或動火申請表等。1.7裝修期間，客戶部、工程部、保安部共同監(jiān)督及檢查整個裝修工程。如有違規(guī)項目，及時發(fā)出整改通知書要求整改。1.8施工完畢，業(yè)主/住戶或裝修負責人須向物管公司申請竣工驗收，填寫裝修竣工驗收申請表?？蛻舨俊⒐こ滩恐鞴苡诩s定時間到該單元進行裝修驗收。1.9驗收如符合要求，于兩個月后退回裝修保證金。如不符合，要求業(yè)主/住戶進行整改，直至整改合格并經(jīng)驗收后方可退回裝修保證金。1.10整理資料存檔。（表二）房屋裝飾裝修流程

19、圖業(yè)主/住戶申請室內(nèi)裝修是否提交1、室內(nèi)平面圖2、天花平面圖3、電力分布圖4、給排水圖修改填寫裝修申請表裝修結束向管理公司申請竣工驗收填寫裝修竣工驗收申請表否客戶部、工程部審批是否符合要求是否符合要求工程部/客戶部主管上門驗收是辦理裝修手續(xù)1、以上文件備份保存2、交裝修保證金、裝修垃圾費、拆墻余泥清運費3、配置相應數(shù)量滅火器4、辦理施工出入證、裝修許可證是否符合要求整改工程部/客戶部主管在申請表上簽署確認遞交物業(yè)經(jīng)理簽署確認工程部/客戶部/保安部監(jiān)督工程施工期間按需要遞交1、物料/工具放行申請表2、裝修期間加班申請表3、動火申請表財務部憑申請表上證明退回裝修保證金、憑施工出入證及押金收據(jù)退回押

20、金資料整理歸檔1、裝修申請表2、裝修圖紙3、各類表格 4、裝修竣工驗收申請表否施工是否符合要求整改是2.0裝修監(jiān)管2.1施工人員必須佩帶工作證，施工現(xiàn)場不準吸煙，不準在工場留宿、居住及煮食。2.2每日必須清理所有裝修廢料和垃圾，并存于管理公司指定的地點，以保持其通道暢通和減低火警發(fā)生的可能性。2.3所有裝修材料須于指定位置搬卸，并經(jīng)地下停車場運至單元內(nèi)。高層單元不得使用電梯搬運裝修材料。沙、灰油等裝修材料必須用袋封好，并確保搬運過程中不會傾瀉。2.4嚴禁在外墻隨意開洞，如需要者，請與管理人員聯(lián)系。2.5各裝修隊聘請的電工必須持有合格電工操作證，保證裝修使用的臨時電源安全可靠，不得隨意亂拉亂接。

21、嚴禁用電源線直接接到漏電開關上，嚴禁用電爐做飯，燒水。2.6單元總開關負荷為40安培，嚴禁超出此標準用電。如業(yè)主確需超過現(xiàn)有負荷用電，必須辦理有關增容手續(xù)。如因業(yè)主超負荷用電所引致的任何損失由該業(yè)主負全部責任。2.7裝修前單元內(nèi)必須保證每一百平方米至少配置一個滅火器并做好相應的防火措施，以保證施工防火安全。2.8進場裝修必須提前一天通知管理公司客戶服務中心；大批設備、材料進場也必須提前一天通知管理處，以便我方做好接待和協(xié)調(diào)工作。2.9必須嚴格執(zhí)行房屋裝飾裝修管理協(xié)議的有關規(guī)定，聽從管理公司人員指揮，如有違反，按章處理。2.10裝修人員必須保持公共場所包括樓梯，過道及墻壁的清潔，不得將污水、廢物倒在樓道里，不得在公共場所堆放雜物、裝修材料。2.11改變室內(nèi)弱電設施必須經(jīng)管理公司批準。嚴禁改變或損壞室內(nèi)智能化系統(tǒng)。2.12如水管需要埋設在地下，須做好相應防水工作并于隱藏前進行試壓。若因業(yè)主安裝不當造成滲漏而引致其他業(yè)主造成的損失由該業(yè)主負全部責任。2.13裝修過程中，請蓋好排水口、排污口，切勿將沙泥、灰漿等雜物倒進排水管、排污管。若因上述行為引致排水