房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析6.1 投資風(fēng)險(xiǎn)宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政治性風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失。社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會(huì)給項(xiàng)目帶來影響。周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來可能風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，包括空氣污染、噪音污染、水污染等。自然風(fēng)險(xiǎn)，指

2、客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。土地風(fēng)險(xiǎn)土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會(huì)問題，孕育著風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn);適用性風(fēng)險(xiǎn)。過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會(huì)冒不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì)承擔(dān)工程造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)。工程風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)。包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包

3、合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn);工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延會(huì)錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。6.2 法律風(fēng)險(xiǎn)土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等有關(guān)國(guó)家政策改變可能會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層面。例如，國(guó)家對(duì)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，增加利率、降低利率、人民幣升值或者貶值等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造成一定的影響。法律影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本如，國(guó)家宏觀調(diào)控，2006年國(guó)發(fā)37號(hào)文件有8條規(guī)定，其中有一條增加企業(yè)的成本或影響企業(yè)的成本，說原已在2006年6月1日前，已經(jīng)批準(zhǔn)的但尚未開工的建設(shè)項(xiàng)目都必

4、須執(zhí)行70以上的戶型或套型必須是90平方米的一個(gè)規(guī)定。如果已取得的規(guī)劃文件批準(zhǔn)的建筑面積超過了這個(gè)文件規(guī)定時(shí)，那必須重新修改規(guī)劃。原來的準(zhǔn)備的都無效了，這重新做勢(shì)必又增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。法律規(guī)定影響企業(yè)的利潤(rùn)如，2007年1月1日的已修改后的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用稅暫行條例，這個(gè)條例是國(guó)務(wù)院2006年12月30號(hào)修訂的，把整個(gè)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)征收標(biāo)準(zhǔn)整體提高了3倍。北京最高的城鎮(zhèn)土地使用稅是每平方米30RMB，過去是10RMB。華潤(rùn)置地2005年拿下橡樹灣的項(xiàng)目，他的土地使用面積大約35萬平米，如按照原來的城鎮(zhèn)使用土地使用稅條例，土地使用稅大約是每平方米10元，也就是35萬元，到2007年1月1日，如

5、果這個(gè)項(xiàng)目一分錢都沒賣出去，那么土地使用權(quán)仍然是他的，他就要35萬平方米乘30元來交納城鎮(zhèn)土地使用稅，那么07年交納的城鎮(zhèn)土地使用稅是1000多萬，納稅提高，在其他經(jīng)營(yíng)成本不變的情況下，假定利潤(rùn)率不變情況下，那利潤(rùn)減少了。原來1000萬多，700萬可能是你的利潤(rùn)，現(xiàn)在變成了稅收，這就是法律規(guī)定影響了企業(yè)的成本，也影響了企業(yè)的利潤(rùn)，6.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有融資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房者拖欠款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會(huì)造成了負(fù)債經(jīng)營(yíng)的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，由于購(gòu)買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)

6、預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到房地產(chǎn)的投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約;利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大。利率變化對(duì)市場(chǎng)需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購(gòu)買力。6.4 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境

7、、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來損失。房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本過高，定價(jià)也隨著升高，造成消費(fèi)者購(gòu)買力下降，影響銷售，導(dǎo)致資金的回收過慢，間接地導(dǎo)致了開發(fā)公司的資金無法快速回收而繼續(xù)投資其他更高利潤(rùn)的項(xiàng)目。而定價(jià)過低地話，雖然消費(fèi)者購(gòu)買力變強(qiáng)，開發(fā)公司的資金回收也快，但是可能造成收入與支出持平或虧本現(xiàn)象。6.5 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 政治方面，如，國(guó)家政治狀況和政治形勢(shì)的變化，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國(guó)家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。 由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等造成企業(yè)信譽(yù)受損而引起經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)、國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、金融危機(jī)等也會(huì)造成一定的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成