酒店式公寓項(xiàng)目投資可行性計(jì)劃書

1、酒店式公寓項(xiàng)目投資可行性計(jì)劃書審核通過(guò)，存檔整理。 受控資料，禁止外傳第一章 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析酒店式公 寓開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是酒店運(yùn)營(yíng)是否成功，決定酒店運(yùn)營(yíng)成功與否主要設(shè)計(jì)到招商 能否成功，即產(chǎn)品賣點(diǎn)和特色是否具有足夠的吸引力來(lái)吸引酒店管理運(yùn)營(yíng)商。另 外，項(xiàng)目周邊環(huán)境和消費(fèi)力是否能夠支撐酒店公寓發(fā)展。招商成功后產(chǎn)品將以怎樣 的形式進(jìn)行銷售，其價(jià)格問(wèn)題、客戶群體問(wèn)題、投資收益問(wèn)題是否都能夠被市場(chǎng)認(rèn) 可，基于這一系列問(wèn)題，必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳盡了解、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精確定位才能進(jìn)行 全方位推進(jìn)，達(dá)到預(yù)期開(kāi)發(fā)目的。一、區(qū)域環(huán)境分析1、區(qū)域概述 本項(xiàng)目位于武漢中心城區(qū)西北湖片新世界國(guó)貿(mào)大廈旁，北望西北湖 ；南臨中山公

2、園武廣商圈；東靠 漢口南北主動(dòng)脈新華路；西依城市主干道青年路。交通便利，區(qū)域配套成熟。西北 湖近年來(lái)已經(jīng)發(fā)展為武漢高檔商務(wù)、金融區(qū)，區(qū)域住宅、寫字樓、金融銀行已經(jīng)成 為武漢最為核心cbdo 2000年以來(lái)，西北湖陸續(xù)開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，成為武漢富 人區(qū)代名詞。西北湖作為城市中心湖泊，具環(huán)境優(yōu)美，自然風(fēng)光秀麗，成為城市中 心最亮麗風(fēng)景線。同時(shí)，西北湖坐擁三條城市主干線，將繁華便利與自然幽靜相融 合，各界名流趨之若警。零點(diǎn)分析：區(qū)域地段環(huán)境、交通環(huán)境、自然綠化環(huán)境均非 常優(yōu)越，具備開(kāi)發(fā)酒店式公寓所需的地段、交通、綠化環(huán)境要求。2、區(qū)域配套調(diào)查分析金融機(jī)構(gòu)：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、武漢商業(yè)銀行、

3、工商銀行、信 合、交通銀行、浦發(fā)銀行飲食酒店：湖錦酒樓、三五醇酒樓、小藍(lán)鯨酒樓、海城大 酒店、香格里拉飯店、高雄酒店、金盾酒店休閑娛樂(lè) ：紅色戀人酒吧、2046音樂(lè)會(huì) 所、石燒咖啡購(gòu)物場(chǎng)所：新世界百貨、中百超市、武商北湖量販店教育機(jī)構(gòu) ：武漢市 68中學(xué)、武漢市69中學(xué)、市外語(yǔ)學(xué)校醫(yī)療機(jī)構(gòu)：協(xié)和醫(yī)院、各大藥房辦公大樓： 建銀大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、國(guó)貿(mào)大廈、民生銀行大廈、招銀大廈住宅樓盤：元辰國(guó)際、萬(wàn)松名門、同成廣場(chǎng)、萬(wàn)豪國(guó)際、西北湖鳳凰城、北湖假日、世紀(jì)華庭、福星城市花園、東一時(shí)區(qū)零點(diǎn)分析：西北湖的市政配套及生活配套相當(dāng)成熟，區(qū)域教 育、金融、飲食、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物一應(yīng)俱全，能夠滿足區(qū)域消費(fèi)者所

4、有生活、工 作、娛樂(lè)之需，而且西北湖區(qū)域的配套設(shè)施較為高檔、無(wú)論是酒店餐飲，還是生活 環(huán)境均在武漢之首。零點(diǎn)認(rèn)為，區(qū)域便利的生活條件和完善的配套環(huán)境具有強(qiáng)大的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使城市中心化逐漸成為城市核心。對(duì)未來(lái)酒店投資客來(lái)講，具有信心 保障。3、區(qū)域人文環(huán)境本區(qū)域人文環(huán)境相對(duì)集中，主要分為兩大類型：上班白領(lǐng)、 居住人群。西北湖周圍聚集了大量的高檔寫字樓，從寫字樓檔次和入住公司來(lái)看， 多為實(shí)力型大公司和跨國(guó)集團(tuán)公司，該區(qū)域上班人群多為高收入知識(shí)分子和事業(yè)精 英，他們無(wú)論從學(xué)歷、素質(zhì)、收入都達(dá)到較高水平，是武漢上班群體優(yōu)秀的代表 者。西北湖周邊聚集了為數(shù)不少的高檔樓盤和中高檔樓盤，如同成廣場(chǎng)、元辰國(guó)

5、 際、萬(wàn)豪國(guó)際、世紀(jì)華庭等，這些樓盤的銷售價(jià)格都在5000元以上，部分豪宅項(xiàng)目超過(guò)了 6000元，從購(gòu)買實(shí)力來(lái)看，他們均屬于富裕階層。其知識(shí)含量、受教育 水平、收入水平均位于武漢首列，其年齡多集中在35歲以上，50歲以下，他們的職業(yè)多為公司老板、私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)經(jīng)紀(jì)人等。白領(lǐng)一族類別年齡收入/月學(xué)歷 辦公點(diǎn)平均水平25-40 3000-10000本科以上 建銀、國(guó)貿(mào)、招銀、瑞通、新 世界居住或者投資一族類別 年齡 收入/月 學(xué)歷 職業(yè)平均水平35-50 10000以 上?？苹蛞陨侠习?、私企業(yè)主、高管零點(diǎn)分析：本區(qū)域多位文化素質(zhì)較高的高收 入群體，他們事業(yè)逐漸走向輝煌，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，和全國(guó)乃至世界

6、聯(lián)系緊密，他們 是城市的精英。對(duì)本項(xiàng)目而言，無(wú)論是對(duì)后續(xù)的酒店經(jīng)營(yíng)還是投資增值，都提供了 穩(wěn)定的客源保證。二、區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析西北湖土地珍貴、環(huán)境優(yōu)美。位于該區(qū)域的住宅項(xiàng)目均為高檔項(xiàng) 目，區(qū)域整體價(jià)格水平維持在 5000元/平方米左右，就目前項(xiàng)目類別來(lái)看，基本 上都為高層。從20001年開(kāi)始，區(qū)域內(nèi)先后推出了世紀(jì)華庭（當(dāng)年武漢第一豪宅項(xiàng) 目），隨后2002年北湖北推出了沁園春、城市之光等項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)銷售價(jià)格維持在2800元/平方米左右，2003-2004年，西湖南面推出了元辰國(guó)際、同成廣 場(chǎng)、萬(wàn)豪國(guó)際等項(xiàng)目，銷售均價(jià)均在 4500元左右，萬(wàn)豪國(guó)際收盤均價(jià)上調(diào)到 6000元。2005年，

7、西北湖首先推出北湖假日、西北湖鳳凰城項(xiàng)目，西北湖鳳凰城 開(kāi)盤均價(jià)4800元/平方米，臨湖高層預(yù)計(jì)售價(jià)在 7000元左右。本項(xiàng)目是今年下 班年推出的最后一個(gè)豪宅項(xiàng)目。價(jià)格趨勢(shì)年份2001 2002 2003 2004 2005 價(jià)格3450 2800 3500 4500 6000漲幅/ / 25 28.57 33.3我們從上表價(jià)格上漲趨勢(shì)來(lái)看，隨著土地稀缺性發(fā)展，西北湖版塊樓盤價(jià)格呈飛速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。平均年增長(zhǎng)率在25以上。由此證明，高端產(chǎn)品的市場(chǎng)需求較為明顯。零點(diǎn)分析：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)迅速抬 開(kāi)，有利于本項(xiàng)目依市就勢(shì)，為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三、寫字樓市 場(chǎng)分析本項(xiàng)目所在的西

8、北湖板塊是武漢寫字樓最為集中的區(qū)域，這些寫字樓無(wú)論是 在數(shù)量上，還是在檔次上都是武漢之首。對(duì)酒店式公寓而言，這些寫字樓蘊(yùn)含了巨 大的消費(fèi)市場(chǎng)。寫字樓名稱 級(jí)別 租價(jià) 元/平米/月出租率 客源質(zhì)量建銀大廈 甲 級(jí)80 90優(yōu)跨國(guó)企業(yè)、集團(tuán)企業(yè)國(guó)貿(mào)大廈 甲級(jí)80 100 85優(yōu)跨國(guó)企業(yè)、集團(tuán) 企業(yè)瑞通大廈 甲級(jí)80 100 70優(yōu) 大型企業(yè)、實(shí)力型企業(yè)招銀大廈甲級(jí)405070良實(shí)力強(qiáng)勁性企業(yè)農(nóng)業(yè)銀行大廈 甲級(jí)40左右70良中等實(shí)力企業(yè)福星商會(huì) 大廈 甲級(jí)40左右80良 中等實(shí)力企業(yè)均值/ 70 78 / 上述寫字樓均在本項(xiàng)目1 公里直徑范圍內(nèi)，均為武漢高檔寫字樓，入住企業(yè)為外資企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)和成熟

9、的 企業(yè)、公司，這些公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，處于發(fā)展輝煌期。他們的業(yè)務(wù)遍布全世界， 囊括了各行各業(yè)優(yōu)秀人才。根據(jù)我司調(diào)查統(tǒng)計(jì)，僅僅上述八大寫字樓入住企業(yè)超過(guò) 1500家，員工總數(shù)超過(guò)5萬(wàn)人，年經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到數(shù)千億元。員工平均年收入水平 為5萬(wàn)元左右，是武漢員工收入最高的寫字樓集群區(qū)。零點(diǎn)分析：寫字樓密集、員工綜合能力高、經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，為酒店公寓的經(jīng)營(yíng)提供了穩(wěn)定的客源，同時(shí)，這些人 群將成為本案投資的潛在目標(biāo)客戶群。也正是有如此眾多高收入者來(lái)支撐酒店產(chǎn)業(yè)。四、西北湖片區(qū)消費(fèi)群體分析西北湖區(qū)域及所在的建設(shè)大道是武漢金融中心， 這里集中了武漢大量金融機(jī)構(gòu)，并伴隨著落戶了大批大型跨國(guó)企業(yè)，這些機(jī)構(gòu)和公 司帶動(dòng)了

10、區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，并產(chǎn)生大量高收入群體，為了滿足這部分高收入群體的生 活需求，西北湖區(qū)域出現(xiàn)了一系列高級(jí)商務(wù)酒店、高檔餐飲機(jī)構(gòu)、高檔商業(yè)購(gòu)物中 心、高檔咖啡茶樓及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。地段的稀缺性、環(huán)境優(yōu)美性、高檔配套的便利 性，西北湖迅速成武漢名副其實(shí)的“富人區(qū)”，并不斷吸收有錢人住此區(qū)域。根據(jù) 調(diào)查，該區(qū)域購(gòu)房的客戶群體收入較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，分布區(qū)域相對(duì)較為廣泛， 但依然以公司老總、私企老板、高管為主要群體。這些客戶群體的家庭年收入都在 30萬(wàn)以上，他們事業(yè)成功，追求更高檔次的生活享受，其個(gè)性張揚(yáng)、自信、有攀 比心理，但其思維慎密，眼光較遠(yuǎn)，對(duì)產(chǎn)品有較強(qiáng)的挑剔性。零點(diǎn)結(jié)論 ：區(qū)域地 段環(huán)境、交通環(huán)境

11、、綠化環(huán)境、人文環(huán)境能夠滿足酒店公寓發(fā)展之需求區(qū)域?qū)懽謽?、銀行、商場(chǎng)、超市、飲食、娛樂(lè)休閑一應(yīng)俱全，完全達(dá)到酒店式公寓發(fā)展配 套條件。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍，是武漢中央商務(wù)區(qū)、中央金融區(qū)、武漢首席富人區(qū)， 一方面能夠支撐酒店經(jīng)營(yíng)后的客源保證，另一方面這些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的投資者也是 酒店公寓銷售的重要資源。區(qū)域住宅樓盤價(jià)格已經(jīng)突破 6000元/平方米，寫字樓按租金水平計(jì)算回報(bào) 率，其價(jià)格也達(dá)到1萬(wàn)元/平方米。而且住宅銷售情況、寫字樓租賃情況較好，有 力本項(xiàng)目售價(jià)的提升。第二章 酒店式公寓專題分析酒店式公寓，意為“酒店式的 服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店式公 寓最早源于

12、歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公 司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開(kāi)發(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成為酒 店式公寓立項(xiàng)的基本條件。2003年后，武漢的酒店式公寓開(kāi)始在市區(qū)繁華地段涌 現(xiàn)，一時(shí)成為熱潮，在不斷的發(fā)展過(guò)程中也承受著不斷的置疑。武漢的酒店式公寓經(jīng)歷了怎樣的發(fā)展歷程。一、武漢酒店式公寓起源與發(fā)展武漢酒店式公寓的出現(xiàn)可 以追溯到2000年。江漢路，”號(hào)，一棟共，層總高度近百米的高層建筑一一臺(tái)北 之星。由于特殊的地理位置，在營(yíng)銷推廣過(guò)程中，該樓盤的名稱及定位幾經(jīng)更迭， 從長(zhǎng)盛大廈到臺(tái)北之星

13、，從寫字樓到商務(wù)樓。最終，找到樂(lè)發(fā)展方向，定位為酒店 式套房公寓。2003年，武漢的房產(chǎn)投資初露苗頭。武昌的鵬程時(shí)代、漢口的天下 . 城市星座均推出30 50平方米的小套戶型。鵬程時(shí)代的小套標(biāo)問(wèn)在 29平方米左 右，稍大的翡翠座客臥房分開(kāi)，基本已具備酒店式公寓的產(chǎn)品雛形。當(dāng)時(shí)兩者單價(jià) 均高出周邊樓盤300-500元/平方米的價(jià)格，這也是投資類產(chǎn)品與普通住宅的基 本區(qū)別。該段時(shí)期，武漢房地產(chǎn)的消費(fèi)投資是發(fā)散性的，無(wú)組織的，無(wú)意識(shí)的，長(zhǎng) 期浸淫于本土空氣和本土文化，加之對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏前瞻性的了解，武漢的開(kāi) 發(fā)商和房產(chǎn)代理商對(duì)房產(chǎn)投資領(lǐng)域的水深水淺尚缺乏估計(jì)。2003年下半年，漢飛.青年城率先提

14、出了精裝修酒店式高級(jí)服務(wù)公寓的概念。漢飛.青年城將酒店式公寓 描述成一種配備精裝修和酒店式物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)品，它 ？?揮械慍量頻嘩焦？篤謔 欠寄弒干檔謀，希墻靶薜然九滑該防靛篩貌返母郊蛹壑擔(dān) ？爍郊蛹壑擋歡戲糯蠅謔勘 廳肯殖。賈悶戀難宸浚兇靶捫謳姓故荊骸奧蝴裁吹檬裁矗蝴裁此褪裁礎(chǔ)焙篤？17的年收益，一一用表格形式算好，武漢人第一次領(lǐng)略到買一套房子還可以送這么多 東西，也第一次領(lǐng)略到買房子可以如此時(shí)髦。2004年武漢出現(xiàn)了小戶型公寓投資 熱，基本上都是由爛尾樓改造而成。這具間存在著巧妙的時(shí)間契機(jī)。2003年到2004年，也正是武漢市政府改造爛尾樓和停建工程比較集中的一段時(shí)間。如武漢 陽(yáng)光置業(yè)有限

15、公司推出的青青國(guó)際公寓，該樓盤的前身是寫字樓，滯銷了幾年成為 爛尾樓，在沒(méi)有對(duì)建筑本身作太大改變的前提下，代理公司將其重新定位成“酒店 式公寓”，以,元，平方米的價(jià)格推出市場(chǎng)，結(jié)果短短幾個(gè)月即銷售一空，它也 成為最初的“溫州炒房團(tuán)”進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的房屋之一。2004年底到2005年，武漢小戶型開(kāi)始遍地開(kāi)花，一度被稱為武漢小戶型年如位于武昌的鵬程國(guó)際，位于漢口寶豐段的中環(huán)新天地、金葉solo就是典型代表。隨之非常男女、東方時(shí)空、寶利金國(guó)際廣場(chǎng)、上城國(guó)際紛紛登場(chǎng)。就連非城市中心的光谷也推出了free 閣調(diào)和拿鐵公寓，他們同樣受到市場(chǎng)的追捧。2005年下半年，小戶型公寓的發(fā)展前景開(kāi)始不 明朗起來(lái)，由于市場(chǎng)

16、放量較大，消化開(kāi)始出現(xiàn)困難。但最值得一提的是2004年至2005年，位于萬(wàn)松園路的圣淘沙酒店公寓一路高歌，均價(jià)超過(guò) 6000元/平方米， 并且成為目前武漢市運(yùn)營(yíng)最為成功的五星級(jí)酒店式公寓。零點(diǎn)分析 ：上述酒店式公 寓發(fā)展歷程可以清晰追溯武漢酒店公寓起源、發(fā)展、高潮、冷卻的群過(guò)程。同為酒臺(tái)北之星為26層高層建筑，18樓為商場(chǎng)，9樓為設(shè)備層，10-22層為酒店式套房公寓，23-24層為復(fù)式樓。臺(tái)北之星，,，層的酒店式公寓 而在， 年，月結(jié)束銷售，23-24層的復(fù)式樓部分持續(xù)用了五年時(shí)間才得以消化。戶型面積從一室一廳的31平方米到一室兩廳的81平方米，由于時(shí)間跨度大，銷售價(jià)格也從2700元逐漸上漲到

17、3850元。定位推廣：在臺(tái)北之星的定位上，卻涉及了酒店式公寓的多種類型：1、日常接待用一一商務(wù)類酒店式公寓 2、辦事處、分公司一一酒店式行政公寓3、作單身公寓一一公寓式酒店4、最佳投資工具一一產(chǎn)權(quán)式酒1、日常接待用店 當(dāng)時(shí)武漢市場(chǎng)上尚未形成如此豐富的酒店式公寓產(chǎn)品類型房型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為酒店式套房，其廚、廁齊備，交通方便，環(huán)境一流，非常適合單位 接待用。不但省下一筆招待費(fèi)，同時(shí)還可增值。2-辦事處、分公司一一首付3萬(wàn)，月付800元，買比租更劃算。3-作單身公寓一一面積適中，總價(jià)不高，交通 方便，安全舒適。4-最佳投資工具一一武漢市流動(dòng)常住人口達(dá) 200萬(wàn)，長(zhǎng)期停留 酒店房?jī)r(jià)太高，不劃算；長(zhǎng)期租房，不

18、方便；“臺(tái)北之星”的定位，正好介于酒店與 租房之間?？梢哉f(shuō)臺(tái)北之星借助有時(shí)賣點(diǎn)和定位，取得了較好的業(yè)績(jī)。但是他雖然 借用了酒店式公寓的概念，但臺(tái)北之星并非嚴(yán)格意義上的酒店式服務(wù)公寓。首先， 酒店式服務(wù)公寓房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，提供居家生活所 需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。簡(jiǎn)義上說(shuō)，需要具備基本的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。其次， 物業(yè)管理應(yīng)該由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理。當(dāng)時(shí)臺(tái)北之 星物業(yè)管理費(fèi)定在1.2元，平方米，配套管理費(fèi)5000元。有趣的是，臺(tái)北之星的 物業(yè)管理公司廣州佳音在物業(yè)管理的領(lǐng)域資歷尚淺，并沒(méi)有其它代理的個(gè)案。對(duì)于 酒店式公寓而言，當(dāng)然是十分欠缺的。而

19、且，在戶型配比上，臺(tái)北之星全部規(guī)劃為“套房”，這也和武漢后期出現(xiàn)的酒店式公寓以“單間”為主不同。零點(diǎn)評(píng)析：臺(tái)北之星雖然開(kāi)創(chuàng)了武漢酒店式公寓之先河，取得了較好的業(yè)績(jī)，但是從產(chǎn)品本身和 定位來(lái)看，有諸多不成熟之處，并非嚴(yán)格意義上的酒店式公寓，只不過(guò)運(yùn)用了酒店 式公寓的些許元素。漢飛青年城產(chǎn)品情況：漢飛青年成為武漢首個(gè)非爛尾樓改建的 精裝修產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。它具有 800余套小戶型，30層標(biāo)高。銷售均價(jià)從4300 到5100元不等，目前其二手房交易價(jià)格已經(jīng)飆升到 6000元8000元/平方米之 間。在房型上面標(biāo)準(zhǔn)層2.8米，挑高4.8米（內(nèi)復(fù)式型雙層），漢飛青年城2003 年底主體結(jié)構(gòu)封頂，2004年

20、6月毛坯交房，2004年10月精裝修交房。其主要 產(chǎn)品為精裝小戶型房，有自助式洗衣、家政中心、購(gòu)物超市、咖啡廳、健身房、商 務(wù)中心、智能化系統(tǒng)、星級(jí)酒店式電梯大堂，內(nèi)部空間可任意分割組合，有線、寬 帶、空調(diào)、熱水器、浴 霸、抽油煙機(jī)、電磁爐、櫥柜、廚衛(wèi)設(shè)施配套齊全?？梢?說(shuō)漢飛青年城為當(dāng)時(shí)武漢市場(chǎng)上最為先進(jìn)的小戶型產(chǎn)品，但是收房后，消費(fèi)者才發(fā) 現(xiàn)物業(yè)出現(xiàn)的種種弊端，過(guò)少的電梯，過(guò)高的容積率、過(guò)窄的通道，過(guò)低的層高， 還有過(guò)少的車位等等。定位推廣：漢飛.青年城率先提出了精裝修酒店式高級(jí)服務(wù)公 寓的概念。它將這種新概念詮釋的十分直白：1、100得房率2、買平方得立方 3、買房送裝修4、七大類酒店式

21、物業(yè)管理服務(wù)5、用租房的錢買房，17的年 收益開(kāi)盤后，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)看樓通道包裝：紅地毯，樣板間有各種裝修材料的具體 產(chǎn)地、品牌標(biāo)識(shí)。外立面廣告報(bào)紙廣告（在長(zhǎng)江和楚天發(fā)布連續(xù)四個(gè)整版的廣告）， 交納定金用戶可獲得抵值vip卡等一系列手段贏得市場(chǎng)認(rèn)可，并一度刷新武漢住宅銷售周期最短 紀(jì)錄。零點(diǎn)評(píng)析：漢飛.青年城依然非嚴(yán)格意義的酒店式公寓，而是精裝修公寓。 他的最終目的是用來(lái)投資和過(guò)渡性居住，無(wú)論從長(zhǎng)線還是短線投資或者自住來(lái)看， 他都是一種時(shí)髦產(chǎn)品，和真正的酒店式公寓有一定差距，起碼在功能上達(dá)不到酒店 要求。圣淘沙產(chǎn)品情況：圣淘沙位于萬(wàn)松園路與萬(wàn)松園橫路交匯處，占地面積7337平方米，總建筑面積43

22、646.30平方米，共750套，容積率6,綠化率35 ,擁有 152個(gè)停車位，為兩棟28層建筑。該項(xiàng)目從2004年4月開(kāi)盤到2005年5 月，銷售價(jià)格從5200元拉升到6500元/平米。圣淘沙大廈由江漢飯店管理有限 公司管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。為五星級(jí)酒店級(jí)別，目前套房會(huì)員價(jià)格從260到590元不等。非會(huì)員標(biāo)價(jià)最高達(dá)到1850元/間/晚。定位推廣：圣淘沙定位產(chǎn) 權(quán)式酒店公寓，以吸引投資客為主，通過(guò)穩(wěn)定的收益回報(bào)吸引客戶，承諾穩(wěn)定回報(bào) 率。由于該項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)打造較好，占據(jù)較好的地理位置，加上定位明確，賣點(diǎn)突 出，贏得了市場(chǎng)認(rèn)可。零點(diǎn)評(píng)析：圣淘沙是真正意義上的酒店式公寓，其產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)、特點(diǎn)都符合

23、酒店運(yùn)營(yíng)，我司認(rèn)為該項(xiàng)目在銷售上取得了成功，但后續(xù)運(yùn)營(yíng)是否 成功要看酒店管理公司如何管理。兆瑞國(guó)際產(chǎn)品介紹：兆瑞國(guó)際為22層高層，其 中三層群樓，十八層酒店公寓，共計(jì) 320套客房。該項(xiàng)目目前已經(jīng)完成主體工程 建設(shè)，預(yù)計(jì)2006年5月推出。銷售起家5800元/平方米，最高價(jià)達(dá)到6500元 /平方米。該項(xiàng)目2005年7月份曾經(jīng)退出市場(chǎng)，由于種種原因重新規(guī)劃、裝修后 推出。兆瑞國(guó)際開(kāi)發(fā)企業(yè)自己組建兆瑞國(guó)際酒店管理公司，全面運(yùn)營(yíng)酒店管理。定 為推廣：該項(xiàng)目為武漢有一個(gè)酒店式公寓，項(xiàng)目以投資回報(bào)吸引客戶，回報(bào)率為8,但由于價(jià)格過(guò)高，消化較為困難。目前該項(xiàng)目對(duì)外宣稱精裝標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到2000元/平方米。積累客

24、戶達(dá)到1000余組。零點(diǎn)評(píng)析：兆瑞國(guó)際為標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓，開(kāi)發(fā) 企業(yè)當(dāng)時(shí)定位較為準(zhǔn)確，但在招商過(guò)程中遇到阻力，在銷售中難以達(dá)到目的，為了 更好的套取現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)企業(yè)自己成立酒店管理公司作為第三方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)以甲方身份對(duì)投資回報(bào)進(jìn)行擔(dān)保。由于新成立的酒店管理公司不具備酒店運(yùn)作 管理經(jīng)驗(yàn)，后期將難以維持。零點(diǎn)結(jié)論：通過(guò)對(duì)上述酒店式公寓的詳盡分析，我司 認(rèn)為目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的酒店式公寓基本上以三種形態(tài)存在。以臺(tái)北之星 為代表的服務(wù)式酒店公寓具有明顯不成熟性。以漢飛青年成為代表的精裝修住宅公 寓在市場(chǎng)已經(jīng)形成遍地開(kāi)花的局勢(shì)，部分該類產(chǎn)品已經(jīng)遭受市場(chǎng)冷遇，以圣淘沙、 兆瑞國(guó)際為代表的純酒店

25、式公寓逐步走向成熟。雖然上述三類產(chǎn)品都取得了較好的 市場(chǎng)業(yè)績(jī)，但對(duì)本產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，如何借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)，如何結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目 進(jìn)行綜合定位是關(guān)鍵。毫無(wú)疑問(wèn)，酒店式公寓具有較為廣闊的市場(chǎng)前景，特別在市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大武漢，具有巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。我司認(rèn)為開(kāi)發(fā)酒店式公寓可 行性較強(qiáng)。第三章 本項(xiàng)目綜合定位論證分析一、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析建筑面積:15112平方米建筑層數(shù)：17層酒店層數(shù):6-17層容積率：不祥綠化率：不祥配套: 不祥停車為：不祥戶型面積：30-40平方米為主電梯：3部客房：210套上述經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目規(guī)劃為酒店，從規(guī)模，面積，建筑結(jié)構(gòu)上看，本項(xiàng)目適合打造 經(jīng)濟(jì)性酒店，不具備打造