2007年江蘇揚州某地塊市場調研與可行性研究報告_secret

1、PAGE PAGE 39揚州*地塊市場調研與可行性研究報告揚州*房地產開發(fā)有限公司二七年四月八日目 錄第一部分 揚州市總體狀況一、人文歷史二、自然條件三、經濟狀況四、城市基礎設施五、城市規(guī)劃第二部分 揚州房地產市場狀況一、2006年揚州房地產市場基本情況二、宏觀調控下的揚州房地產市場特點三、宏觀調控下的揚州房價走向分析第三部分 *地塊可行性分析一、揚州西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Χ?、項目SWOT分析三、*地塊項目產品建議四、項目發(fā)展戰(zhàn)略與總體評價第四部分 項目概況與投資估算一、*花園項目概況二、*花園項目開發(fā)效益測算第一部分 揚州市總體狀況揚州市地處長江三角洲，位于江蘇中部、沿江經濟開發(fā)帶的北側。境內有

2、長江岸線80.5公里、京杭大運河143.3公里。全市總面積6634平方公里，市區(qū)面積980平方公里，規(guī)劃建成區(qū)面積420平方公里。揚州現(xiàn)轄3區(qū)（廣陵、維揚、邗江）、1縣（寶應）和3個縣級市（儀征、江都、高郵）。經濟發(fā)展迅速、交通便捷、商業(yè)繁榮、人文薈萃、環(huán)境優(yōu)美、資源豐富，現(xiàn)正加快建設步伐，努力成為古代文化和現(xiàn)代文明交相輝映的城市。一、人文歷史揚州是全國首批歷史文化名城，歷史悠久，文化輝煌，名人輩出，有2490年可考的歷史。大約距今70005000年前，淮夷人就在揚州一代勞動生息。春秋時期稱邗，公元前486年吳滅邗，筑邗城，開邗溝，連接江淮。此后，揚州一直為全國經濟、文化、政治重鎮(zhèn)。二、自然條

3、件1、氣候：揚州位于北緯32 20，東經119 30,地處江淮平原南端，屬亞熱帶濕潤氣候區(qū),盛行風向隨季節(jié)有明顯變化,年平均氣溫15.616.1,年平均降雨1000余毫米，年日照2092.4小時，無霜期為225天。具有氣候溫和、雨量充沛、四季分明、日光充足、無霜期長等特點。2、地質：境內土地平坦， 地面標高一般在2-5米之間（青島標高）。土質主要為粘土，土層較厚，地耐壓力8噸/平方米，工程地質條件較好，一般建筑無需打樁。3、水文：正常設計水位1.4米,最低設計水位1米，最高洪水位3.6米，防洪標準采用百年一遇、水位4米。 4、資源：主要以礦產資源和水產資源為主。全市境內江河湖泊交錯，水資源蘊藏

4、豐富。土肥水美，農業(yè)動植物資源豐富。5、人口：總人口458萬人，其中市區(qū)人口116萬人。三、經濟狀況改革開放以來，經濟快速發(fā)展。全市圍繞“兩個率先”和“全面達小康 ，建設新?lián)P州”的目標，統(tǒng)籌推進改革發(fā)展穩(wěn)定的各項工作，經濟社會發(fā)展取得新成績，和諧社會建設收到新成效，全面小康社會建設躍上新臺階。2006年，全年完成地區(qū)生產總值1100億元，比上年增長15.2 %，增幅比上年提高0.2個百分點。其中，第一產業(yè)增加值94 億元，增長5.1%；第二產業(yè)增加值621億元，增長17%;第三產業(yè)增加值385億元，增長15.3%。人均地區(qū)生產總值24540元。三次產業(yè)結構比為8.5：56.5：35。實現(xiàn)財政總

5、收入158.03億元，增長35%。其中，一般預算收入63.02億元，增長27.2%，比2003年翻了一番。2006年經濟社會發(fā)展綜合指標位列江蘇省第5位。固定資產投資規(guī)模穩(wěn)步擴大。完成全社會固定資產投資額2004年為330億元，2005年為410億元，2006年為533.3億元。重點工程進展順利。揚州火車站開通運行，潤揚長江大橋通車，沿江高等級公路全面建成通車，揚州港3、4號泊位建成投產，二電廠擴建、南水北調、安大公路工程、出口加工區(qū)基礎設施等建設順利。 工業(yè)經濟發(fā)展較快。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2252家，2006年實現(xiàn)工業(yè)總產值1891.9億元，比上年增長31.4%；實現(xiàn)工業(yè)增加值500.3億

6、元，可比價比上年增長21.3%。規(guī)模以上高新技術產業(yè)產值408.2億元，比上年增長39.6%，占規(guī)模以上工業(yè)比重為21.6%，比上年提高1.3個點；八大優(yōu)勢主導產業(yè)完成工業(yè)總產值1499.1億元，同比增長32%。工業(yè)經濟效益也實現(xiàn)了同步提高。2006年全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入1806億元，同比增長32.3%；實現(xiàn)利稅154.8億元，增長51%，其中利潤84.4億元，增長66.9%。2006年全部工業(yè)總產值達2620 億元，比2003年增加1388億元，實現(xiàn)翻番。農業(yè)生產獨具特色。自然資源豐富，農業(yè)生產條件優(yōu)越，素稱“魚米之鄉(xiāng)”。形成了糧、棉、油、豬、兔、禽、魚、蝦、蟹、林、蠶、果、菜等

7、綜合發(fā)展的格局。揚州鵝、高郵鴨、邵伯雞獲國家級品種認定。全市2006年實現(xiàn)農業(yè)總產值182.6億元。全市新、改建農村道路680多公里，全市行政村等級公路通達率100%。建筑企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2006年，揚州市建筑企業(yè)施工總產值572億元，增長28%，實現(xiàn)施工增加值127億元，增長18%。全年建筑企業(yè)施工的房屋建筑面積6434萬平方米，增長23%；房屋竣工面積3341萬平方米，增長23%。房地產平穩(wěn)開發(fā)。2006年，完成房地產開發(fā)投資83.4億元，同比增長14.1%；商品房施工面積839.54萬平方米，同比增長21%；商品房竣工面積298.09萬平方米，同比增長5.2%；商品房銷售面積384.75萬

8、平方米，增長10.6%。郵電業(yè)務進一步擴大。2006年郵電通訊業(yè)實現(xiàn)業(yè)務收入30.81億元，增長16%。公用通信能力提高，郵政新型業(yè)務迅速發(fā)展。年末新增固定電話用戶25.43萬戶，新增移動電話用戶26.4萬戶。 交通運輸能力有所增強。2006年全市各種運輸方式完成的貨物周轉量71.43億噸公里，比上年增長16%。各種運輸方式完成的旅客周轉量55.17億人公里，比上年增長6.9%。全社會港口貨物吞吐量5014萬噸，增長8.2%。消費需求不斷擴大。2006年完成社會消費品零售總額355.83億元，比上年增長16%。批發(fā)零售貿易業(yè)增長加快，全年實現(xiàn)零售額304.19億元，增長16.2%；餐飲業(yè)47.

9、66億元，增長15.6%。農村市場增速加快，全市縣及縣以下實現(xiàn)消費品零售額101.77億元，增長15.9%。物價指數(shù)漲幅低緩。2006年，市區(qū)居民消費價格總水平與去年同期相比上漲1.5%，漲幅比去年同期低0.4個百分點。商品零售價格總水平與去年同期相比上漲0.7%，漲幅比去年同期高0.1個百分點。旅游經濟規(guī)模不斷壯大。2006年，接待境內外游客1346.17萬人次，增長18.4%；旅游總收入131.68億元，增長25.9%。其中，國內旅游人數(shù)1316.1萬人次，增長12.8%；國內旅游收入115.1億元，增長24 %。接待入境旅游30.07萬人次，增長26%；旅游外匯收入2.08億美元，增長3

10、7.2 %。金融保險運行態(tài)勢良好。2006年末金融機構各項存款余額1085.26億元，比年初增加132.57億元。其中儲蓄存款余額675.55億元，比年初增加71.05億元；各項貸款余額597.24億元，比年初增加83.9億元。全年實現(xiàn)保費總收入30.6億元，增長14.9%。保險業(yè)各項理賠支出5.4億元，增長37.5%。其中財產險理賠支出4.1億元，增長55.8%；人身險理賠支出1.3億元，下降0.33 %。證券市場交易活躍。2006年8家證券公司累計證券交易額506.6億元，同比增長204.8%，其中股票交易額453.9億元，同比增長193.2%；基金交易額9.4億元，同比增長245.4%。

11、 四、城市基礎設施1、交通公路：京滬高速、沿江高等級公路、寧通一級公路、潤揚大橋使揚州交通順暢便捷。驅車至北京、上海、南京分別只需8小時、2小時、1小時。 鐵路：揚州火車站開通運行，火車直達北京、上海、廣州、西安、武漢等地。2005年火車客運量140萬人次、貨運量43萬噸。航空：距南京祿口機場約2小時，距上海虹橋國際機場約2.5小時。水運：2005年，揚州市水路客運14.5萬人次、貨運量1373萬噸。2、供水排水2005年，市區(qū)供水量6422萬噸，管網水質合格率99.9，管網水壓綜合合格率100。排水按照揚州市城市排水管理暫行辦法實行許可管理。本案所在市經濟開發(fā)區(qū)范圍內所有排水戶均由揚州市排水

12、管理處負責。揚州潔源排水公司全年處理污水近3000萬立方米。3、供電電力資源充裕。2006年全社會用電量94.22億千瓦時，同比增長14.9%。其中，工業(yè)用電量69.1億千瓦時，增長14.5%。 4、供氣2005年，全市供應管道煤氣2460萬立方米，液化氣8.1萬噸，天燃氣196萬立方米。用氣人口105萬人，其中市區(qū)燃氣化率91.2。2007年，管道氣全部為天然氣。五、城市規(guī)劃揚州市城市總體規(guī)劃（20022020） 全面系統(tǒng)地對揚州城市的發(fā)展作了描繪。經過幾年實踐檢驗，這個規(guī)劃總體上是切實可行的，可以作為本案的依據(jù)。但隨著國民經濟快速發(fā)展，沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實施，城市人口與用地規(guī)模不斷擴展，城市建

13、設理念也在發(fā)生深刻變化。 規(guī)劃在揚州經濟發(fā)展速度、城市化進程方面顯得有些保守。揚州幾年來跨越式發(fā)展，成就令人刮目相看，已經超出原先的預想。建設*地塊項目總體上要遵循該規(guī)劃，服從該規(guī)劃，但在某些方面也要適度調整和超前。 經濟社會發(fā)展目標、規(guī)劃期限：規(guī)劃要求揚州市在“兩個率先”進程中，總體奮斗目標是：確?！叭齻€高于”，實現(xiàn)“兩個率先”，力爭“蘇中第一”。即確保經濟增長幅度高于全省平均水平、高于蘇中其他城市、高于預期調控目標，在蘇中率先全面建成小康社會，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，力爭人均主要經濟指標蘇中第一。具體目標是，確保2010年、力爭提前，全市達到人均國內生產總值3500美元，國內生產總值年均增長1

14、2%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農民人均純收入年均增長9.8%，分別達到2000美元和1000美元，基本實現(xiàn)經濟更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實的目標，在蘇中率先全面建成小康社會；確保2018年、力爭提前，實現(xiàn)全市人均國內生產總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農民人均純收入比2010年翻一番，全市人均國內生產總值達7000美元以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4000美元，農民人均純收入2000美元，實現(xiàn)向“經濟強市、文化大市、旅游名市、生態(tài)園林城市”跨越的目標，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。市域人口發(fā)展與城市化水平預測：預測市域總人口到2010年473萬人、2

15、020年482萬人；城鎮(zhèn)人口至2010年265萬人、2020年318萬人；城市化水平2010年56%、2020年66%。 城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略：以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，大力推進市區(qū)與江都、儀征一體化建設，培育發(fā)展中等城市，擇優(yōu)發(fā)展小城市（鎮(zhèn)），全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質量。 城鎮(zhèn)空間規(guī)劃：以集聚發(fā)展模式的節(jié)網狀城鎮(zhèn)空間組織形式，形成一個沿寧通交通走廊、沿江岸線展開的揚州高度城市化地區(qū)(即揚州都市區(qū))；一條城鎮(zhèn)發(fā)展聚合軸（沿大運河、京滬高速公路發(fā)展），加強對農業(yè)空間、生態(tài)控制區(qū)、生態(tài)建設區(qū)的保護，形成疏密有序，集中發(fā)展，開敞布局的區(qū)域城鎮(zhèn)空間組織。市域綜合交通規(guī)劃： 1、鐵路。規(guī)劃建設寧啟鐵路。寧啟鐵路西起南京

16、林場站，東行經六合、儀征進入揚州市區(qū)楊廟鎮(zhèn)、西湖鎮(zhèn)、城北鄉(xiāng)，跨京杭大運河從泰安鄉(xiāng)進入江都市、泰州市，直至南通市境內，為國家級干線。規(guī)劃遠期建設淮揚鐵路，經揚州-鎮(zhèn)江過江第二通道（五峰山橋位）向南接滬寧鐵路，溝通隴海鐵路、寧啟鐵路和滬寧鐵路。沿江鐵路支線擬從余家營儀化鐵路專用線向南沿沿江高等級公路接揚州港。2、公路。（1）形成“二縱三橫”公路主骨架。二縱為：京滬高速揚州段、潤揚大橋北接線西北繞城公路揚天路；三橫為：寧通公路、沿江高等級公路、寧揚第二通道揚州濱海高速公路。“二縱三橫”公路主骨架在揚州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級公路環(huán)。（2）過江通道規(guī)劃：建成潤揚（揚州鎮(zhèn)江）長江公路大橋，規(guī)劃

17、建設五峰山揚州至鎮(zhèn)江第二通道，預留儀征潘家河橋（隧）位。 3、城際快速軌道交通根據(jù)省域城鎮(zhèn)規(guī)劃和南京都市圈規(guī)劃綱要，規(guī)劃寧揚快速客運軌道交通，可接南京浦口，與南京市軌道交通接軌，經儀征、揚州市區(qū)至泰州市境內。 4、航空。規(guī)劃在江都市境內建設4C級（預留4D級）揚州民用機場，客貨兼用，作為南京都市圈第二機場，直接服務于揚州、鎮(zhèn)江、泰州三市，并兼顧淮安部分地區(qū)，有良好的腹地范圍。都市區(qū)空間結構：沿寧通交通走廊和沿江岸線形成包括揚州、儀征和江都在內的高度城市化地區(qū)即揚州都市區(qū)，以揚州、江都、儀征三個城區(qū)構成帶狀聯(lián)系的“一體兩翼”的城市組群，形成城區(qū)與開敞生態(tài)綠地、水系有機協(xié)調、疏密有致的組團式空間布

18、局。 城市性質：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。 城市規(guī)模：1、人口規(guī)模：城市建設用地范圍內近期:64萬人；中期：75萬人；遠期:100萬人。2、建設用地規(guī)模：近期：77平方公里，人均120平方米；中期：90平方公里，人均120平方米；遠期：120平方公里，人均120.0平方米。城市發(fā)展方向： “主導向南，西進東聯(lián)”。南延擴大經濟開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產業(yè)的主要載體；完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河東分區(qū)，作為生活居住與第三產業(yè)的主要載體；加強與江都的交通聯(lián)系與協(xié)調發(fā)展，構筑良好的都市區(qū)形態(tài)。主城區(qū)用地范圍分為12個城

19、市分區(qū)：1、老城區(qū)：東至古運河、西至二道河、北至北護城河、南自古運河一線，用地面積約5.1平方公里。2、西部分區(qū)：東至二道河、北至沿山河、揚冶路一線、南至江陽路，西至潤揚大橋北接線，用地面積約32.9平方公里。3、東部分區(qū)：東至大運河，北、西至古運河，南自南繞城線，用地面積約23.3平方公里。4、河東分區(qū)：東至廖家溝，西至大運河，南至大眾港，北至茱萸灣，用地面積約22.4平方公里。5、西南分區(qū)：東至古運河、北至江陽路、南自儀揚河、西至潤揚大橋北接線，用地面積27.7平方公里。6、東南分區(qū)：東至大運河、北至南繞城線、南至揚子津風景區(qū)、西至古運河，用地面積13.0平方公里。7、西北分區(qū)：北至西北繞

20、城一線，南至沿山河、揚冶路一線，東至槐泗河，揚子江北路一線，西至西北繞城公路，總用地面積約25.5平方公里。8、東北分區(qū)：東、南至古運河與北護城河一線，北至寧啟鐵路線，西至揚菱路，用地面積15.5平方公里。9、港口分區(qū)：南至長江，北至施沙公路，東至大運河，西至古運河，用地面積約為35.7平方公里。10、瓜洲分區(qū)：東至古運河，西至潤揚大橋北接線，南至長江，北至施沙公路西延線，用地面積約為23.7平方公里。11、蜀岡-瘦西湖分區(qū)：東至揚菱路，北至寧啟鐵路一線，西至揚子江路，南至蜀岡路、北城河一線，用地面積約為10.8平方公里。12、揚子津分區(qū)：北至儀揚河一線，南至施沙路，東至大運河，西至潤揚大橋北

21、接線，用地面積約為16.3平方公里。居住用地規(guī)劃： 1、逐步疏散老城區(qū)、蜀岡-瘦西湖分區(qū)和揚子津分區(qū)人口，減少老城區(qū)基礎設施壓力，保護風景區(qū)生態(tài)環(huán)境。 2、城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎設施和公共服務設施的利用率。 3、東部分區(qū)注重對現(xiàn)有居住用地進行整合和改造，提高居住環(huán)境質量和各類服務設施配套水平。 4、在沿江港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)布置一定數(shù)量的居住人口，服務沿江工業(yè)開發(fā)，方便居民就近工作，減少通勤交通量。 5、控制西北分區(qū)、東北分區(qū)和河東分區(qū)的居住人口密度和居住人口數(shù)量，有效保護城市周邊生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化城市交通組織。 公路交通規(guī)劃：公路規(guī)劃形成“二縱三橫”公路主骨架。二縱為：京滬高

22、速揚州段、潤揚大橋北接線西北繞城公路揚天路；三橫為：寧通公路、沿江高等級公路、寧揚第二通道揚州濱海高速公路?！岸v三橫”公路主骨架在揚州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級公路環(huán)。城市道路系統(tǒng)：快速路系統(tǒng)為環(huán)線加縱橫道路， 其中一環(huán)為運河南路、運河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路（儀揚河路）。東西方向快速道路為三條，分別為江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路；施沙路（揚子江路-揚瓜路段）；南北方向快速干道為三條，分別為揚子江北路、揚子江中路、揚子江南路；賈七路、揚瓜路；揚圩路。城市綠地系統(tǒng) 目標是建成國家級園林城市。至2010年，城市綠化覆蓋率達40%，綠地率達到37%，人均公園綠地面積達1

23、1 ；至2020年，城市綠化覆蓋達45%，綠地率達40%，人均公園綠地面積達13 。歷史文化名城保護：以“河、湖、城、園”為核心，以“水、綠、古、文、秀”為特色，保護和規(guī)劃建設好一條主脈、兩大片、三道古城輪廓線、七處重點保護區(qū)，構成歷史文化名城的基本空間框架。一條主脈：邵伯湖至瓜洲的古運河。兩大片：蜀岡瘦西湖風景名勝區(qū)和老城區(qū)（明、清城址）。三道古城輪廓線：唐代揚州城垣輪廓線、宋三城垣（宋大城、宋夾城、宋寶祐城）輪廓線、明清城垣輪廓線。七個重點保護區(qū)：東關街、仁豐里、灣子街、南河下、灣頭茱萸古鎮(zhèn)、瓜洲古鎮(zhèn)江口后街歷史街區(qū)及隋、唐子城遺址文物埋藏區(qū)。從揚州市城市總體規(guī)劃（20022020）中可以

24、看出，揚州市政府高度重視沿江開開發(fā)，并把沿江產業(yè)帶的布局作為“十一五”的建設重點。80公里的沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80以上，實際利用外資則占全市的90以上。在這里，將重點構建六大產業(yè)板塊：汽車制造業(yè)、化工工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產業(yè)、生態(tài)農林業(yè)、旅游物流業(yè)。在沿江產業(yè)帶的南側將被規(guī)劃為大片的綠色開放空間，形成良好的居住環(huán)境，適合發(fā)展高端綜合居住產品。 第二部分 揚州房地產市場狀況一、2006年揚州房地產市場基本情況1、市場宏觀情況2006年，市區(qū)完成房地產開發(fā)投資43.72億元，同比增長3.58，增幅回落16.44個百分點。2006年，全市商品房施工面積達到800

25、萬，同比增長13.23；市區(qū)在建商品房施工面積達到459.41萬，其中住宅施工面積334.74萬。新開工面積，市區(qū)220萬，同比略有下降。市區(qū)竣工商品房面積159.16萬，同比增長3.03，增幅不大，但銷售市場形勢很好。批準上市的商品房銷售面積達到222萬，同比增長32。合同銷售商品房185.54萬，其中住宅124.64萬，市場供求總量基本平衡，供略大于求。合同銷售面積大于竣工面積。2006年，在市區(qū)竣工的商品房中，住宅120萬，占75。在住宅的120萬中，普通住宅占75以上。2個75說明供應結構比較合理。另外，2006年，90以下的中小戶型在揚州市場的供應量為3248套，占可供銷售總套數(shù)的2

26、3.4。實際銷售占可供銷售量的67.52。全年市區(qū)成交土地1156.35萬，房地產開發(fā)用地成交359.31萬，均價為1380元/。其中生地成交13.7萬，均價為974元/；熟地成交345.61萬，均價為1396元/。全年房地產貸款余額達到129.3億元，比年初增加31億元。其中房地產開發(fā)貸款余額為41.2億元，比年初增加6.5億元；個人住房貸款余額50.7億元，比年初增加12.1億元；個人商業(yè)用房貸款余額為19.6億元，比年初增加6.1億元；個人公積金貸款余額為17.1億元，比年初增加6.38億元。全年市區(qū)實現(xiàn)房地產稅收總額4.42億元，實現(xiàn)房產契稅收入1.38億元。2、商品房供銷情況市區(qū)新建

27、商品房累計批準預售面積221.46萬。其中普通商品住房141.31萬、商業(yè)用房48.3萬、辦公用房16.79萬、別墅15. 06萬。市區(qū)新建商品房累計合同成交185.54萬。其中普通商品住房124.64萬、商業(yè)用房29.37萬、辦公用房9.09萬、別墅22.44萬。2006年揚州市區(qū)銷售前五名樓盤情況表樓盤 名稱樓盤位置物業(yè)形態(tài)建筑面積戶型 面積開發(fā)商新能源虎豹奧都花城孫莊路以南，孫莊支路以北，中心東路以東，賈七路以西小高層、多層、高層約26萬方90-130揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司京華城中城文昌西路南人工湖畔小高層、高層、復式300萬方84.78-164.35揚州京華城中城生活置業(yè)有

28、限公司名都華庭文昌中路與江都路交匯處小高層、部分疊加別墅16多萬方90-140揚州中福房地產發(fā)展有限公司凱運天地解放橋東首多層、小高層、聯(lián)排、花園洋房14.18萬方50-210江蘇凱運建設開發(fā)有限公司水榭華庭高潮河以北,萬鴻城市花園以南多層、小高層、疊加聯(lián)排8萬方95-293揚州天一投資發(fā)展有限公司2006年度全市商品住房銷售龍虎榜排名開發(fā)企業(yè)項目名稱銷售面積()銷售額(元)1揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司新能源虎豹奧都花城145,204.66539,744,4322揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司京華城中城112,425.41426,679,1443揚州中福房地產發(fā)展有限公司名都華庭71,

29、316.15258,059,9294江蘇凱運建設開發(fā)有限公司凱運天地47,142.08212,660,7185揚州天一投資發(fā)展有限公司水榭華庭50,912.20200,227,0596江蘇保集房地產開發(fā)有限公司保集半島50,922.49185,195,3757揚州金鑫房地產開發(fā)有限公司金湖灣墅園33,724.34173,216,8068揚州萊茵達置業(yè)有限公司萊茵苑45,860.35170,329,8059揚州萬馬房地產開發(fā)有限公司萬馬濱河城52,893.11161,015,33410蘇州新港建設集團有限公司揚州分公司新港名興花園50,831.67157,206,63511揚州市揚子江置業(yè)有限責

30、任公司揚子佳竹苑41,312.13137,331,96712揚州華利房地產開發(fā)有限公司香格里拉32,375.01120,273,70113揚州富川置業(yè)有限公司富川瑞園40,547.50120,188,25214江蘇新能源置業(yè)集團有限公司新能源淮左郡莊園22,212.83110,831,88815揚州慶松房地產發(fā)展有限公司東方名城33,761.29102,438,2772006年市區(qū)12月住宅銷售排行榜排名開發(fā)企業(yè)項目名稱銷售面積()銷售額(元)1揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司新能源虎豹奧都花城16,876.5065,657,2002揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司京華城中城9,303.953

31、8,222,5263江蘇凱運建設開發(fā)有限公司凱運天地8,420.3634,789,5054江蘇星都置業(yè)有限公司揚州分公司星都芳庭（星聯(lián)邦）9,851.3132,342,7245揚州金鑫房地產開發(fā)有限公司金湖灣墅園5,235.0531,210,0846揚州中福房地產發(fā)展有限公司名都華庭7,801.0129,012,1537江蘇新能源置業(yè)集團有限公司新能源淮左郡莊園5,301.4026,542,0408揚州富川置業(yè)有限公司富川瑞園7,320.5623,065,7229蘇州新港建設集團有限公司揚州分公司新港名興花園5,745.2318,657,95910揚州豐盈房地產開發(fā)有限公司山河園二期2,690

32、.2212,627,53811江蘇江揚投資集團有限公司九溪玫瑰園2,747.1111,676,72212揚州星晨置業(yè)有限公司東昇花園3,842.1710,858,37813揚州中集天宇置業(yè)有限公司東方百合園2,378.2010,392,213.0014揚州美迪房地產開發(fā)有限公司御河苑3,082.8810,344,602.0015江蘇保集房地產開發(fā)有限公司保集半島2,889.2610,274,307.002006年度揚州市區(qū)商品住宅銷售10強樓盤排名開發(fā)企業(yè)項目名稱銷售面積銷售額平均 單價1揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司新能源虎豹奧都花城150，142.18574，231，9383824.5

33、92揚州京華城中城生活置業(yè)有限責任公司京華城中城117，988.17467，655，3893963.583揚州中福房地產發(fā)展有限公司名都華庭77，913.63300，650，5363858.774江蘇凱運建設開發(fā)有限公司凱運天地49，175.59233，426，3314746.795江蘇天一投資發(fā)展有限公司水榭華庭53，814.81217，620，4734043.886江蘇保集房地產開發(fā)有限公司保集半島55，703.09212，803，9783820.337揚州萊茵達置業(yè)有限公司萊茵苑53，542.28212，868，2533975.708揚州萬馬房地產開發(fā)有限公司萬馬濱河城56，878.44

34、182，447，6653207.689江蘇新港建設集團有限公司揚州分公司新港名興花園50，831.67157，206，6353092.6910揚州富川置業(yè)有限公司富川瑞園45，221.16152，046，7443362.293、商品房價格情況全年新建商品房的合同成交價格平均為4063.38元/。其中新建普通商品住宅為3372.19元/、商業(yè)用房為6542.28元/、辦公用房為4120.63元/、別墅為4634.63元/。2006年，揚州東區(qū)新建商品住宅成交均價為3198.75元/，同比上漲6.97；西區(qū)新建商品住宅成交均價為3481.72元/，同比上漲6.15；北區(qū)新建商品住宅成交均價為310

35、9.06元/，同比下降0.68；老城區(qū)新建商品住宅成交均價為3774.34元/，同比上漲6；南區(qū)新建商品住宅成交均價為2238.52元/，同比上漲40.86。本案所在的南區(qū)，由于受開發(fā)進程的影響，成交價還較低，但同比增幅達到40.86，增勢之強勁不容小覷。二、宏觀調控下的揚州房地產市場特點2005年5月，國家七部位聯(lián)合出臺了房地產宏觀調控政策，2006、2007年國家繼續(xù)對房地產市場實施宏觀調控，房地產業(yè)受到前所未有的關注，揚州房地產市場也受到深刻影響。總體上看，揚州房地產市場發(fā)展呈現(xiàn)如下特點：一是繼續(xù)保持快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢，沒有因為宏觀調控而出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。二是繼續(xù)保持供求兩

36、旺、總量基本平衡的發(fā)展態(tài)勢。三是繼續(xù)保持結構基本合理、房價基本穩(wěn)定的發(fā)展格局。三、宏觀調控下的揚州房價走向分析2005年，揚州市區(qū)普通商品住宅均價為3243元/，同比上漲9.44。其中第四季度房價略有波動，下降79元/。2006年，揚州市區(qū)普通商品住宅均價基本穩(wěn)定，穩(wěn)中有升，為3372元/，同比上漲5.41。對此，可以認為揚州房價基本穩(wěn)定，漲幅合理：一是市區(qū)房價漲幅不大。漲幅低于市區(qū)職工人均可支配收入的漲幅。二是增量房價格略有上漲。二手房價格還略下降了0.78個百分點。三是房價與國民經濟的發(fā)展相適應。2006年揚州GDP增長15.2，為歷年最好。四是揚州是2006年度中國唯一獲聯(lián)合國人居獎的城

37、市。目前的房價是與獲得人居獎的城市相匹配的，或者說還有上漲空間。揚州作為江蘇唯一獲得聯(lián)合國人居獎的城市，房價不會太低，也不能太低，太低了體現(xiàn)不出城市的品牌效應。2007年，國家仍將采用“地根銀根”雙緊的調控政策，并加大既有政策的執(zhí)行力度。國家宏觀調控的目的是抑制房價過快上漲，國家希望房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，并不希望“重創(chuàng)”房地產市場，畢竟房地產業(yè)是國民經濟穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱之一。具體到揚州，預計國家對房地產市場調控政策的影響不可能象國內一二線大城市那么明顯。對揚州的房地產市場及房價走勢可以作這樣的預測：1、發(fā)展前景依然令人看好，市場銷售將繼續(xù)火爆，市民的購房熱情不會因為宏觀調控而減弱，“人居獎”

38、的品牌效應也將吸引周邊城市的購房者前來購房。2、仍然保持相對穩(wěn)定、持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。3、房價將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但不會出現(xiàn)象宏觀調控前那樣的短期快速上漲。 第三部分 *地塊可行性分析*地塊位于揚州西南區(qū)域，這里的房地產市場正在升溫，發(fā)展?jié)摿薮?。一、揚州西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?、南區(qū)交通格局已筑，房產開發(fā)熱潮又起。1992年揚城市民第一次突破揚子江路的心理屏障，開始了揚城最初的房地產開發(fā)。1998年揚城市民第二次突破邗江大道的心理屏障，開始了揚城西區(qū)的大開發(fā)。2003年是“沿江開發(fā)年” ，開發(fā)突破江陽路市民的心理屏障。 揚子江路的興起，沖淡了328國道的地位，揚子江路與328國道、南繞城公路，北繞城

39、公路（已在施工）相連，成為揚城與外市、外省交際的紐帶。揚子江路的改造興起，與328國道交匯，沖淡了328國道的天塹地位。沿江大開發(fā)以后，328國道不再是割裂揚城的國道，而成為連接揚城東西大門的“家道”。 隨著潤揚大橋的開通、南繞城公路的新建、揚子江迎賓景觀大道的改造，南區(qū)交通格局已經構筑。所以繼江陽中路沿線的金鑫花園、銀苑新村、江陽苑、康橋花園、世紀家園、鴻大花園、潤揚廣場等項目一陣房地產開發(fā)熱潮之后，目前南區(qū)又新推出淮左郡、金湖灣、星都芳庭、新港名興花園等大規(guī)模住宅小區(qū)，政府規(guī)劃的1500畝南區(qū)住宅藍圖已經初顯，作為園區(qū)的生活配套，這里將成為繼揚州西區(qū)之后的又一大型生活居住區(qū)。 2、商城商圈

40、雛形初現(xiàn)西南板塊北臨328國道江陽西路段，該路段是已顯雛形的商城商圈的核心區(qū)域，公路客運總站（西站）是揚州的物流客運集散中心之一。作為“主導向南”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，從相關部門了解到目前揚州市政府已從戰(zhàn)略高度來實現(xiàn)揚州商城商圈的可持續(xù)發(fā)展。隨著財富廣場、九洲大廈、東方家藝、潤揚廣場、珠寶城、汽配城等的開發(fā)興建，極大地推動了揚州商城商圈的發(fā)展。3、未來西南區(qū)域將顯示十足的活力，成為現(xiàn)代化的城市新區(qū)。展望未來房產，從區(qū)域看：老城區(qū)由于土地相對較少，而且配套設施相對落后，開發(fā)難度較大，近期不會有太大發(fā)展。東區(qū)由水系組成，由于各項城市配套設施尚未具備，形成規(guī)模需要時間。北區(qū)城市自然景觀較好，隨著城市的擴大

41、，也會有一定的發(fā)展。城市西移，火車站的新建，西區(qū)房產依舊是揚城房產的一個亮點。南區(qū)的發(fā)展讓人十分看好，南區(qū)拆遷量不大，可以很好的規(guī)劃，同時可以利用西區(qū)臨近的配套，盡管目前配套還比較缺乏，但從政府長遠規(guī)劃來看，無論是教育配套（原則上兩個居住區(qū)配建一所普通高級中學、兩所九年一貫制學校）， 還是醫(yī)療設施都將一一完善。所以，我們看到南區(qū)目前在建的淮左郡、金湖灣、星都芳庭、新港名興花園住宅項目，都是按照中高檔次標準建設的，南區(qū)的交通優(yōu)勢、開發(fā)區(qū)經濟優(yōu)勢、未來的發(fā)展?jié)摿Γ约拔髂系奶荻壬倘Φ鹊?，這些都為南區(qū)房產板塊注入了更加鮮活的色彩。從長遠發(fā)展來看，揚州開發(fā)區(qū)將定位在上海、南京兩大都市圈相互影響的門戶，

42、揚州、鎮(zhèn)江組合城市的合力增長板塊；揚州城市的副中心和現(xiàn)代產業(yè)商地；文化與生態(tài)交融的濱江新區(qū)。根據(jù)城市規(guī)劃，在包括開發(fā)區(qū)，邗江工業(yè)園區(qū)，揚子津科教園區(qū)（大學城）在內的城市西南部，將形成一個以揚州商城為中心，涵蓋多種商業(yè)業(yè)態(tài)與商務核心區(qū)，并建成為一個展示現(xiàn)代揚州文化的藝術中心。在未來的三年左右，西南片區(qū)的商業(yè)與商務核心區(qū)將成為繼文昌商圈之后的第二商圈，成為大學經濟與文化的精華區(qū)段，一個具有商貿物流、生態(tài)旅游、信息服務和生活配套等系統(tǒng)的高起點城市綜合性功能新區(qū)，將呼之欲出。4、揚州西南區(qū)代表樓盤情況樓盤名稱樓盤位置物業(yè)形態(tài)建筑面積戶型面積（）開發(fā)商水榭華庭高潮河以北,萬鴻城市花園以南多層、小高層、疊

43、加聯(lián)排8萬方95-293揚州天一投資發(fā)展有限公司星都芳庭（星聯(lián)邦）東臨邗江大道，南沿二橋河，西至順達路多層17.5萬方100-130，主力100江蘇星都置業(yè)有限公司金湖灣墅園東至振興路，西至順達路，北至開發(fā)路別墅、多層18.1萬方100-300揚州金鑫房地產開發(fā)有限公司南浦花園潤揚南路，廣陵學院對面多層、別墅7萬多方別墅260-300揚州花園置業(yè)發(fā)展公司淮左郡莊園二橋河路與順達路交匯處多層、別墅9萬方別墅238.36-346.21 小高層85.73-181.89 多層81.33-134.86江蘇新能源置業(yè)（集團）有限公司新港名興花園開發(fā)路與順達路交匯處多層28萬方80-140蘇州新港建設集團有

44、限公司揚州公司富川瑞園揚子江南路與南繞城高速交匯處別墅26.7萬方124、106、215揚州夢都房地產開發(fā)有限公司尚城邗江南路8號多層、小高層、聯(lián)排、疊加20萬方剛開工揚州宙輝教育置業(yè)有限公司水榭華庭：經典絕版地段，擁有日趨完善的配套設施：學校、超市、農貿市場、銀行、醫(yī)院就在家門口，為生活居住帶來便捷。榮獲“揚州市最佳生活配套樓盤” 獎。星都芳庭：實力雄厚，資信歷年評為AAA級，榮獲“中國知名樓盤”，景觀設計是中國美院的嘔心力作。二期主力小戶型50-90平方米，目前力推72平方米精致戶型。小區(qū)將栽種的植物有100多種，其中有很多名貴植物。金湖灣墅園：優(yōu)越地理位置，生態(tài)景觀，以田園、半島、港灣、

45、水系四大景觀分區(qū)分布29個組團。24小時生活熱水，智能化安防設備配套。南浦花園：以別墅為主，輔以少量多層，已售完，小高層尾房。潤揚木林公園的開好，揚子津大學城、廣陵學院等多個高校的興起，使其具有環(huán)境優(yōu)雅、人文氣息濃厚的品質，榮獲“揚州最佳性價比別墅”的稱號?；醋罂でf園：三聯(lián)系統(tǒng)的配置是揚州的首創(chuàng)之舉，它有夏季制冷、冬季采暖、24小時供熱水的三重功效。標志先進的五星級配套服務真正走進住宅，智能化系統(tǒng)構筑安防長城。新港名興花園：倡導節(jié)能保溫住宅，外墻彩硬質聚氯酯發(fā)泡保溫材料，所有門窗采用鋁合金，雙層中空玻璃技術。小區(qū)綠化率超過50%，平均棟距超過50米。富川瑞園：倡導建設揚州第一個“低能耗”節(jié)能先

46、鋒住宅示范小區(qū)，揚州最低建筑覆蓋率20.9%，首創(chuàng)揚州“水在園中，園在水中”立體景觀園林體系。廣告語：“揚州向南我向南”。二、項目SWOT分析1、優(yōu)勢（Strength）1）隨著政府南向發(fā)展規(guī)劃的實施，本區(qū)域的各項配套設施日趨完善。2）隨著政府南向發(fā)展規(guī)劃的實施，本區(qū)域物業(yè)升值潛力巨大。3）西區(qū)市場的相對飽和，為本區(qū)域市場的發(fā)展帶來機會。4）周邊外資企業(yè)就業(yè)人群較多，有一定的消費市場。5）項目周邊已有樓盤存在，且部分樓盤已經交付使用，已形成一定的人氣和居住氛圍。2、劣勢（Weakness）1）市場對該區(qū)域的認知度還不夠。2）周邊生活配套尚不充分，交通設施尚不完善。3）交通設施、金融機構缺少，不

47、宜形成商務辦公區(qū)域。4）項目周邊的工廠區(qū)對本項目的推廣和形象塑造有一定障礙。3、機會點（Opportunity）1）政府南向發(fā)展規(guī)劃的實施為區(qū)域發(fā)展帶來機會，有利于改變市民對該區(qū)域的偏見。2）西區(qū)板塊的迅猛發(fā)展和各項配套的成熟，為西南板塊的發(fā)展提供了巨大的支持。3）西南區(qū)域中存在的開發(fā)區(qū)及其實施的詳規(guī)政策吸引了大量的外來企業(yè)和商人來此落戶，為西南板塊的竄熱加了一把火。4）威脅點（Threat）1）西南板塊相對于城市其他幾個區(qū)域在居住市場的發(fā)展水平上顯得較為緩慢，尤其是迅猛發(fā)展且相對成熟的西區(qū)對西南區(qū)域客源的分流，威脅巨大。2）項目周邊在售樓盤眾多，且部分樓盤入市時間已久，競爭激烈。三、*地塊項

48、目產品建議本項目位于揚州西南區(qū)域，上面已對西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿M行了全面的分析，項目地塊位于邗江區(qū)，邗江中路的東側，附近分布有電子工業(yè)園、邗江工業(yè)園、大學城，地塊北部有醫(yī)院、汽車西站，周邊重點小學、中學正在規(guī)劃籌備中。該地區(qū)性塊交通便捷，周邊環(huán)境良好。從相關部門了解，邗江區(qū)將投資1.8億元對邗江路進行升級改造。未來，道路兩側將新增各6米的人行道，新增綠化面積4萬平方米，改造建筑立面，增加停車位。這是繼文昌路、揚子江路之后揚州又一條提升城市形象的景觀大道。初步建議如下：1、樓盤定位：中高檔（力爭成為西南區(qū)域有影響的精品樓盤）。2、樓盤名稱：*花園3、四大要素：時尚、科技、健康、和諧，打造“生活之都

49、，品質之園”。1、時尚：致力于創(chuàng)造時尚的建筑空間形態(tài)。它屬于社區(qū)內的人群，同時將融于整個城市。2、科技：強調住宅科技含量，便利而快節(jié)奏地暢游于現(xiàn)代科技的時空中。3、健康：倡導健康生活方式，提倡建設綠色家園。4、和諧：倡導現(xiàn)代居住區(qū)的和諧鄰里關系，致力于營造一種文明向上的社區(qū)文化。4、廣告主標題：生活向上，居住向南； 生活之都，和諧之園。廣告副標題：新城市、新時尚、新享受?！?花園”，追求“新城市和諧生活”，升級版的新時代住宅，高科技的智能化配套，詩意綠色的居住環(huán)境，和諧人本的社區(qū)文化。針對以上分析所存在的劣勢和威脅，本項目要想取得良好經濟效益和社會效益，必須高度重視廣告宣傳和銷售工作。5、戶型

50、分布：針對區(qū)域客戶特點（外資企業(yè)較多、青年教師和科技人員較多、外來人員較多、新婚人員較多等），主動適應國家宏觀調控政策（如要求90平方米以下占到70%），同時也是為了促銷和及時回籠資金，小戶型應占相當比例，以控制單套總價。具體建議：面積戶型比例70-90平方米二室一衛(wèi)40%90-110平方米二室一衛(wèi)30%110-120平方米三室二衛(wèi)20%120-140平方米三室二衛(wèi)10%6、價格定位：根據(jù)目前揚州市場樓盤銷售價格及西南區(qū)域樓盤的銷售均價，初步建議本項目均價3300元左右。開盤時價格要略低，與周邊樓盤接軌。具體應根據(jù)開盤當時的政策因素、樓盤品質、市場情況而定。7、目標客戶：科技人員、教師、公務員、私營企業(yè)主、外地投資客商。8、商業(yè)配套：區(qū)域內商業(yè)配套奇缺，為提升項目自身價值及附加價值，項目沿街部分宜設立商業(yè)賣場。四、項目發(fā)展戰(zhàn)略與總體評價1、分析消費者的價值取向以及地塊的自身資源，建立起自身鮮明的競爭優(yōu)勢，項目的價值點將得以充分挖掘。2、提升樓盤的附加值，控制總價，給予客戶最多實惠，充分提升物業(yè)的附加價值，確立樓盤鮮明的個性形象，建立市場知名度及影響，搶占市場份額。3、項目推廣是本案不容忽視的一環(huán)。4、把握樓盤最佳入市時機及