[深度解析]房地產(chǎn)行業(yè)分析及戰(zhàn)略規(guī)劃(圖文并茂)

1、房地產(chǎn)行業(yè)概述及深度解剖標(biāo)桿地產(chǎn)2011年09培訓(xùn)大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語(yǔ)5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程6、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)7、未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析 指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。房地產(chǎn)概念概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 房 產(chǎn) 概念 分類居住住宅 ：平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇 ：寫(xiě)字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂(lè)） 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房其他：教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等綜合：兩種或兩種以上用途

2、 指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地 產(chǎn) 概念 分類居住用地工業(yè)用地倉(cāng)庫(kù)用地交通用地市政用地商業(yè)服務(wù)用地公共綠化用地教科文衛(wèi)設(shè)施用地港口碼頭用地 軍事用地其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等。房地產(chǎn)概念概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 房地產(chǎn) 指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。 房地產(chǎn)概念概念 | 起

3、源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 指從事土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)的調(diào)控和管理。房地產(chǎn)概念概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 培訓(xùn)大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語(yǔ)5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程6、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)7、未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是在國(guó)家決定進(jìn)行住房制度改革、停止福利化分房，實(shí)施住房的商品化、貨幣化、社

4、會(huì)化后，開(kāi)始起步。是伴隨著國(guó)家的土地政策變化而發(fā)展的。歷史起源房地產(chǎn)市場(chǎng)起源與發(fā)展歷程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)三十年發(fā)展歷程回顧1949年1978年1980年1986年1978至1991年 1992至1995年 1995至2002年 2003年以來(lái) 理論突破與試點(diǎn)起步階段 非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段 相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 國(guó)家房產(chǎn)政策發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)起源與發(fā)展歷程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) |

5、未來(lái)市場(chǎng) 培訓(xùn)大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語(yǔ)5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程6、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)7、未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益明顯政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。行業(yè)特征房地產(chǎn)行業(yè)特征及地位概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市

6、場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè)的地位 房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，新的支柱產(chǎn)業(yè)。 “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。” 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 2003國(guó)務(wù)院頒發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)特征及地位概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 培訓(xùn)大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語(yǔ)5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程6、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)7、未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析商品房 商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)

7、價(jià)出售。商品房銷(xiāo)售術(shù)語(yǔ)樓花 ：最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣(mài)“樓花”為預(yù)售房屋，買(mǎi)“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。 期房 ：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 現(xiàn)房 ：是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 基本術(shù)語(yǔ)概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 復(fù)式商品房 :是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上

8、下兩層的樓房。TOWNHOUSE :也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。商住住宅 :是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。 會(huì)所 :就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量

9、收費(fèi)開(kāi)放。 基本術(shù)語(yǔ)概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 按房屋性質(zhì)分類 花園式住宅 ：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。公寓式住宅 ：相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。 經(jīng)濟(jì)適用住房 ：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下

10、達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。集資房 ：一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過(guò)渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種?；拘g(shù)語(yǔ)概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 按房屋建筑樓層分類低層住宅 ：指一層至三層的住宅。 多層住宅 ：指四層至六層的住宅。 中高層住宅 ：指七層至九層

11、的住宅。 高層住宅 ：指十層及十層以上的住宅。 單元式高層住宅 ：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。 躍層住宅 ：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。基本術(shù)語(yǔ)概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 七通一平(熟地) : 是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。 三通一平(凈地) : 是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。五證 : 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)

12、工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門(mén)核發(fā)，開(kāi)工證由建設(shè)部門(mén)核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由國(guó)土資源部門(mén)和房屋管理局核發(fā)。基本術(shù)語(yǔ)概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 物業(yè)管理 指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。 基本術(shù)語(yǔ)概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 小TIPS： 在國(guó)外，物業(yè)管

13、理已經(jīng)有一百多年的歷史。 20世紀(jì)80年代初，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的國(guó)策實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之一 物業(yè)管理才由香港引入。 深圳的物業(yè)管理是全國(guó)的先行者及推動(dòng)者，也是高水準(zhǔn)的。 培訓(xùn)大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語(yǔ)5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程6、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)7、未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析資金 品牌房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施設(shè)施建筑材料 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式香港模式：以開(kāi)發(fā)商為中心客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資

14、由開(kāi)發(fā)商一家完成“買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理”縱向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商不持有物業(yè)美國(guó)模式：市場(chǎng)化資本運(yùn)作聘請(qǐng)專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)橫向價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式物業(yè)管理 銷(xiāo)售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式：依賴房產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銀行提供資金以銷(xiāo)售為主的經(jīng)營(yíng)模式以圈地、圈錢(qián)為主的盈利模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序Step 1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析Step

15、2. 前期工作Step 3.建設(shè)階段Step 4.租售階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 機(jī)會(huì)尋找 機(jī)會(huì)篩選財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)分析投資機(jī)會(huì)選擇投資決策分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) Step1選址、定點(diǎn)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究 確定規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案 并獲得規(guī)劃許可 申請(qǐng)兩證Step2 前期工作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 |

16、 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作工程建設(shè)招投標(biāo)開(kāi)工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗(yàn)收項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) Step3 建設(shè)階段提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明簽署預(yù)售商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議辦理商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證及銷(xiāo)售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約樓宇交付入住手續(xù)制定住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 |

17、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) Step4 租售階段培訓(xùn)大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語(yǔ)5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程6、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)7、未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 標(biāo)桿企業(yè)保利招商金地綠城富力龍湖培訓(xùn)大綱1、房地產(chǎn)概念2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起源及發(fā)展歷程3、房地產(chǎn)行業(yè)的特征及地位4、行業(yè)基本術(shù)語(yǔ)5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程6、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)7、未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析宏觀環(huán)境分析1中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析2010年11月世界銀行最新中國(guó)經(jīng)濟(jì)季報(bào):2010年全年的GDP增速預(yù)測(cè)調(diào)高到了

18、10%。我們預(yù)計(jì)2011年增速為8.7%2中國(guó)2010年前三季度及歷年GDP增長(zhǎng)分析2010年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值268660億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)10.6%改革開(kāi)放33年（1978-2010），中國(guó)有25年的GDP增長(zhǎng)都在8%以上3中國(guó)城市化進(jìn)程分析城市化進(jìn)程對(duì)于住宅需求的推動(dòng)是剛性的，也是基礎(chǔ)性的目前中國(guó)城市化率為47%，處于30%-60%時(shí)處于快速發(fā)展區(qū)間標(biāo)桿企業(yè)2006年前后做的中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化的研究：人口紅利留給住宅房地產(chǎn)行業(yè)的生命黃金期約在7-10年未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 房地

19、產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模：2009-2008年全國(guó)及廣東省房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析分析對(duì)比2008-2009年全國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可知：盡管房地產(chǎn)投資占GDP比重都超過(guò)10%，增長(zhǎng)速度只有0.63個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP 8.7%的增長(zhǎng)速度；同時(shí)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例還出現(xiàn)了小幅下滑（-1.64個(gè)百分點(diǎn)）。 廣東省2009年全年完成2961.32億元，同比小幅增長(zhǎng)0.99%，比前三季度提高了9.11個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為34.2%，比上年高出2.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重為7.58%，比上年降低了0.6個(gè)百分點(diǎn)。 地 區(qū)時(shí) 間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GD

20、P比重(%)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重(%)房地產(chǎn)投資占GDP比重(%)全 國(guó)2008年300,670 172,291 30,580 57.317.7510.172009年335,353 224,846 36,232 67.0516.1110.8同比增長(zhǎng)(%)8.730.116.19.75 -1.64 0.63 廣 東2008年35,696 11,181 2,932 31.3226.238.212009年39,082 13,367 2,961 34.222.157.58同比增長(zhǎng)(%)9.519.50.992.88 -4.08 -0.63 未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征

21、及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 2010年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)好于住宅 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5.8%，辦公樓增長(zhǎng)27%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)33.2%。前三季度，商品房銷(xiāo)售額3.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)49.9%和48.2%。2010年1-3季度商業(yè)與住宅物業(yè)銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)物業(yè)類型銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)商品住宅5.8%11.2%辦公樓27%49.9%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房33.2%

22、48.2%注：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的房屋。如商場(chǎng)、酒店、飯店、度假村等。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)： “住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)”加減法戰(zhàn)略風(fēng)生水起從目前市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)“兩翼齊飛”是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)通過(guò)囤地、購(gòu)買(mǎi)稀缺優(yōu)質(zhì)土地資源的盈利模式已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)瓶頸。以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商政策風(fēng)險(xiǎn)大，是房地產(chǎn)調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，在調(diào)控影響下，城市住宅開(kāi)發(fā)的限制會(huì)越來(lái)越多，利潤(rùn)率也將逐步走低。而商業(yè)地產(chǎn)較少受調(diào)控等不利因素影響，商業(yè)地產(chǎn)有平滑周期波動(dòng)先天優(yōu)勢(shì)。香港新鴻基的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，被視為對(duì)抗房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的一劑良方：支撐新鴻基渡過(guò)地產(chǎn)寒冬的重要金融資源就是出租物業(yè)的穩(wěn)定收益

23、。無(wú)論高峰低谷，新鴻基的出租物業(yè)每年都可提供40億港元左右的經(jīng)營(yíng)盈利，從而使公司即使在行業(yè)最低迷的時(shí)期，仍可保持高額的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流；正是這些現(xiàn)金支撐著公司開(kāi)發(fā)物業(yè)的“輪轉(zhuǎn)”運(yùn)營(yíng)。除了穩(wěn)定的租金收益，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具備很強(qiáng)的保值能力。這也是眾多安全性資本涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要原因。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2010年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)好于住宅。 放眼未來(lái)，可以預(yù)見(jiàn)，中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，將帶來(lái)巨大的住宅需求，房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)發(fā)展。 至2020年，預(yù)計(jì)我國(guó)城市化進(jìn)程達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口達(dá)7.7億，人均住宅建設(shè)面積35.7平方米，城鎮(zhèn)人口人均可支配收入年增長(zhǎng)24

24、000元，住宅建筑總需求111.9億平方米。未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 我們的機(jī)遇一、房地產(chǎn)行業(yè)金融化進(jìn)程和國(guó)際資本的大量進(jìn)入，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二、國(guó)家的宏觀調(diào)控政策三、在超額利潤(rùn)的表象下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在企業(yè)數(shù)量多，平均規(guī)模小，行業(yè)集中度低的現(xiàn)實(shí)。注重業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，忽視內(nèi)部管理建設(shè)。未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 我們的挑戰(zhàn)一、創(chuàng)新融資合作模式二、有資金支持的商業(yè)與住宅并舉發(fā)展策略，加大優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備力度三

25、、拓寬土地儲(chǔ)備投資合作模式四、快速開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，提高資金使用效率未來(lái)市場(chǎng)SWOT分析概念 | 起源與發(fā)展歷程 | 特征及地位 | 基本術(shù)語(yǔ) | 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 | 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) | 未來(lái)市場(chǎng) 我們的策略 （1） 高效的含義包括： a.質(zhì)量質(zhì)量不僅以銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更多依靠客戶后 期使用情況的反饋。 b.時(shí)間時(shí)間是對(duì)一般的房地 產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期而言，其本義 并非縮短開(kāi)發(fā)周期，而是在同 樣的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，提高建筑 產(chǎn)品的質(zhì)量。 c.合理的成本控制（與售價(jià)對(duì)應(yīng) ，相對(duì)的低成本）1.1 高效的含義南京東郊小鎮(zhèn) 簡(jiǎn)而言之，高效就是在保證品質(zhì)的前提下，縮短開(kāi)發(fā)周期，降低開(kāi)發(fā)成本，提高建筑產(chǎn)品的性價(jià)比，以最優(yōu)質(zhì)的客

26、戶服務(wù)贏得市場(chǎng)占有率 。 （1） 縮短開(kāi)發(fā)周期用最短 的時(shí)間使一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) （2） 資金壓力從一次性付清地價(jià)開(kāi)始, 開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)加大 （3） 市場(chǎng)的變化當(dāng)前地產(chǎn)千 變?nèi)f化，時(shí)間越長(zhǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng) 的難度越大 （4） 時(shí)間成本時(shí)間越長(zhǎng)運(yùn)營(yíng) 成本越高1.2 為什么提出高效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理模式 （1） a.按項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)講，小型項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)周期一般要12年， （例如：南油地產(chǎn)的四達(dá)大廈） 而對(duì)于一些大型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)， 則要用67年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間 （例如：廣州碧桂園）(2) 例如：北京、上海、深圳、武 漢等地已開(kāi)始實(shí)行一次 性付清地價(jià)武漢標(biāo)桿企業(yè)四季花城大盤(pán)開(kāi)發(fā)應(yīng)注重品牌開(kāi)發(fā)策略 標(biāo)桿企業(yè)總規(guī)特點(diǎn)1善于借用城市文脈

27、的元素與成熟生活藍(lán)本的嫁接，形成度身定做的概念規(guī)劃2布局以街區(qū)式圍合為主線，注重街道特色的組團(tuán)設(shè)計(jì)3設(shè)計(jì)以體現(xiàn)親和性，家的感覺(jué)和運(yùn)用城市規(guī)劃手法，突出文化氛圍深圳標(biāo)桿企業(yè)四季花城標(biāo)桿企業(yè)建筑產(chǎn)品特點(diǎn)1建筑風(fēng)格更多引入現(xiàn)代風(fēng)格的元素，基本也以歐式風(fēng)格為主線，但氛圍較濃、運(yùn)用歐式風(fēng)情生活基本是強(qiáng)項(xiàng)2建筑形態(tài)以多層為主線，小高層為輔不多見(jiàn)，且層數(shù)不高，風(fēng)格以文化生活藍(lán)本為主3局部架空層使用較多，宅前花園和退臺(tái)方式綠化空間運(yùn)用較多4戶型設(shè)計(jì)研發(fā)力較強(qiáng)，戶型設(shè)計(jì)新穎、創(chuàng)新功能多 5戶型的觀景性，通透性更強(qiáng)標(biāo)桿企業(yè)園林景觀環(huán)境特點(diǎn) 1以城市文脈的其它人文景觀作為景觀規(guī)劃的核心，將景觀環(huán)境也賦于文化主題2建

28、筑景觀重社區(qū)，情趣街道的建筑景觀與環(huán)境融合3廣場(chǎng)景觀分級(jí)又匯合，強(qiáng)調(diào)景觀的和諧性，均衡性，參與性4景觀環(huán)境強(qiáng)調(diào)的層次，使建筑物從景觀環(huán)境中“生長(zhǎng)”出來(lái)5街區(qū)式圍合，組團(tuán)景觀空間強(qiáng)調(diào)由組團(tuán)景觀到庭院的半私密到私密的過(guò)渡深圳標(biāo)桿企業(yè)金域藍(lán)灣 標(biāo)桿企業(yè)精心凝煉的品牌管理模式 深圳橫崗花園中心綠地規(guī)劃圖標(biāo)桿企業(yè)開(kāi)發(fā)理念特點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)總規(guī)特點(diǎn) 標(biāo)桿企業(yè)建筑產(chǎn)品特點(diǎn) 標(biāo)桿企業(yè)園林景觀環(huán)境特點(diǎn)客戶服務(wù)管理是標(biāo)桿企業(yè)的品牌核心標(biāo)桿企業(yè)的品牌策略特點(diǎn) 標(biāo)桿企業(yè)的品牌管理能力 客戶服務(wù)管理是標(biāo)桿企業(yè)的品牌核心 全面提升標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品力 以文化牌善長(zhǎng)的地產(chǎn)品牌 專業(yè)化、規(guī)?；难邪l(fā)團(tuán)隊(duì)具備更強(qiáng)大和成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 4、

29、設(shè)計(jì)概念與模型確定5、設(shè)計(jì)專題研究與會(huì)審0、顧問(wèn)公司全程參與6、設(shè)計(jì)方案自審與修正7、設(shè)計(jì)方案提交8、設(shè)計(jì)方案審驗(yàn)9、設(shè)計(jì)方案修改10、設(shè)計(jì)方案細(xì)化與確定11、施工圖設(shè)計(jì)12、施工配合13、效果評(píng)估1、合同談判、合同簽定2、設(shè)計(jì)人員深入了解項(xiàng)目和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)3、設(shè)計(jì)概念研討與意見(jiàn)征集一般的設(shè)計(jì)管理流程 具體產(chǎn)品注重概念創(chuàng)新對(duì)土地價(jià)值的識(shí)別和挖掘規(guī)劃設(shè)計(jì)具備超前性以“物業(yè)管理”為突破點(diǎn)并形成了超前的物業(yè)管理模式住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合全程品質(zhì)管理標(biāo)桿企業(yè)開(kāi)發(fā)理念特點(diǎn) 專業(yè)化、細(xì)節(jié)化、注重研發(fā)能力以人文、城市文脈和產(chǎn)品創(chuàng)新并重，支持品牌提升 開(kāi)發(fā)檔次屬于具較高性價(jià)比的中高社區(qū) 1.3 為什么品牌

30、開(kāi)發(fā)企業(yè)注重先進(jìn)開(kāi)發(fā)管理模式：標(biāo)桿企業(yè)的開(kāi)發(fā)管理模式特點(diǎn)：標(biāo)桿企業(yè)開(kāi)發(fā)理念特點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)總規(guī)特點(diǎn) 標(biāo)桿企業(yè)建筑產(chǎn)品特點(diǎn) 標(biāo)桿企業(yè)園林景觀環(huán)境特點(diǎn)客戶服務(wù)管理是標(biāo)桿企業(yè)的品牌核心深圳標(biāo)桿企業(yè)第五園實(shí)景圖 （1） 設(shè)計(jì)貫穿開(kāi)發(fā)的全過(guò)程 一項(xiàng)工程從買(mǎi)地、設(shè)計(jì)、施 工、銷(xiāo)售到入住，設(shè)計(jì)一直 存在。 （2） 設(shè)計(jì)階段占用時(shí)間較長(zhǎng) 占整個(gè)工程的60%70%左右 （3） 地產(chǎn)背景與設(shè)計(jì)的結(jié)合 眾多境內(nèi)外設(shè)計(jì)公司的發(fā)展 戰(zhàn)略就是走地產(chǎn)與設(shè)計(jì)相結(jié)合的道路，為地產(chǎn)商提供全程設(shè)計(jì)服務(wù)的同時(shí)，贏得較高回報(bào)。 為什么設(shè)計(jì)師近幾年來(lái)大量投身于房地產(chǎn)實(shí)踐深圳標(biāo)桿企業(yè)城花園實(shí)景（2） 一般的設(shè)計(jì)程序包括：方案 設(shè)計(jì)、擴(kuò)初階段、

31、施工圖階 段。由于發(fā)展商最初的定位 不明確，導(dǎo)致擺動(dòng)比較大， 很多時(shí)候擴(kuò)初圖和施工圖已 經(jīng)出來(lái)了，回頭還要改動(dòng)設(shè) 計(jì)方案。另外，一邊施工一 邊設(shè)計(jì)的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn) 象實(shí)際上導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期延長(zhǎng)。 （1） “明天把基礎(chǔ)圖拿出來(lái)” 不恰當(dāng)?shù)乃俣纫?（2） “先搞幾張效果圖看看” 不恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)度安排 （3） “做一個(gè)標(biāo)志性的建筑” 不恰當(dāng)?shù)男蜗蠖ㄎ?（4） “請(qǐng)某某設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)” 讓建筑師解決開(kāi)發(fā)問(wèn)題 （5） “把設(shè)計(jì)費(fèi)降低100萬(wàn)” 可能買(mǎi)的東西不一樣 （6） “設(shè)計(jì)師就是要找到靈感” 靈感來(lái)源于積累和分析 （7） “這個(gè)材料不好，是設(shè)計(jì)的問(wèn)題” 設(shè)計(jì)師解決不了所有問(wèn)題1.4 對(duì)待設(shè)計(jì)一些不恰當(dāng)?shù)目?/p>

32、法 確立景觀的總體風(fēng)格和指導(dǎo)思想 確立項(xiàng)目總體規(guī)劃和建筑風(fēng)格 確立社區(qū)功能和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 確立項(xiàng)目定位和項(xiàng)目主題 （1）設(shè)計(jì)不是一件神秘的事情 （2）設(shè)計(jì)不是一件簡(jiǎn)單的事情（3）設(shè)計(jì)不是能一次完成的事情 （4）設(shè)計(jì)不能解決所有問(wèn)題 （5）設(shè)計(jì)創(chuàng)造的價(jià)值是有限的 1.6 恰當(dāng)?shù)乜创_(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)院的工作 標(biāo)桿企業(yè)北京情花家園（1） 設(shè)計(jì)就好比炒菜（2） 想炒好一道菜不是一 件容易的事（3） 炒一道好菜也有多道 程序（4） 策劃好比點(diǎn)菜，點(diǎn)菜 不是設(shè)計(jì)能解決的問(wèn) 題（5） 一道普通菜做得再好 也不可能賣(mài)出天價(jià) 2.1 高效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理模式是否存在 2.2 高效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理模式包括的內(nèi)容 2.3 流

33、程簡(jiǎn)介 2.4 成果品質(zhì)的控制 2.5 規(guī)范化的管理體系 2.6 產(chǎn)品化設(shè)計(jì) 2.分析問(wèn)題 （1） “明天把基礎(chǔ)圖拿出來(lái)” 不恰當(dāng)?shù)乃俣纫?（2） “先搞幾張效果圖看看” 不恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)度安排 （3） “做一個(gè)標(biāo)志性的建筑” 不恰當(dāng)?shù)男蜗蠖ㄎ?（4） “請(qǐng)某某設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)” 讓建筑師解決開(kāi)發(fā)問(wèn)題 （5） “把設(shè)計(jì)費(fèi)降低100萬(wàn)” 可能買(mǎi)的東西不一樣 （6） “設(shè)計(jì)師就是要找到靈感” 靈感來(lái)源于積累和分析 （7） “這個(gè)材料不好，是設(shè)計(jì)的問(wèn)題” 設(shè)計(jì)師解決不了所有問(wèn)題1.4 對(duì)待設(shè)計(jì)一些不恰當(dāng)?shù)目捶?確立景觀的總體風(fēng)格和指導(dǎo)思想 確立項(xiàng)目總體規(guī)劃和建筑風(fēng)格 確立社區(qū)功能和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 確立項(xiàng)目定位

34、和項(xiàng)目主題 （1） 設(shè)計(jì)部自身存在的不足 a.面積計(jì)算的誤差較大 b.規(guī)范不熟或一知半解，造成審圖不嚴(yán),低級(jí)錯(cuò)誤不斷c.職責(zé)不明,把甲方應(yīng)該完成的工作推給設(shè)計(jì)院d.只能完成單一的專業(yè)工作,缺乏綜合協(xié)調(diào)能力e.過(guò)于創(chuàng)新和強(qiáng)調(diào)品質(zhì),導(dǎo)致工期延誤,成本加大g.部分成員職業(yè)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)構(gòu)成缺陷,導(dǎo)致樓盤(pán)整體品質(zhì)下降當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理工作出現(xiàn)的問(wèn)題設(shè)計(jì)部工作與營(yíng)銷(xiāo)部、工程部出現(xiàn)不協(xié)調(diào)（1） “銷(xiāo)售合同中的戶型圖與施工圖、竣工圖嚴(yán)重不符合” 飄窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)、門(mén)窗開(kāi)起方向、樓梯位置、凈高等經(jīng)常不對(duì)（2） “與銷(xiāo)售部和代理公司人員缺乏有效溝通” 不能正確解釋銷(xiāo)售說(shuō)辭,沒(méi)有對(duì)銷(xiāo)售代表的培訓(xùn)計(jì)劃（3） “在設(shè)計(jì)

35、前期中過(guò)于盲從策劃概念” 不能正確理解項(xiàng)目的SWOT,無(wú)設(shè)計(jì)主見(jiàn),無(wú)全程控制能力（4） “與工程部配合、協(xié)調(diào)不力” 導(dǎo)致工期延誤和項(xiàng)目硬傷（5） “認(rèn)為施工單位故意找茬,拖延設(shè)計(jì)變更時(shí)間” 人為造成直接經(jīng)濟(jì)損失（6） “馬虎應(yīng)付設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審” 接受“四新”技術(shù)能力不足，無(wú)法回答工程技術(shù)答疑 （1）開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)流程 （2）成果品質(zhì)的控制 （3） 規(guī)范化的管理體系 （4） 產(chǎn)品化設(shè)計(jì) 2.2 高效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理模式包括深圳標(biāo)桿企業(yè)的十七英里的內(nèi)容 深圳標(biāo)桿企業(yè)第五園 2.3 流程簡(jiǎn)介投資分析階段概念設(shè)計(jì)階段規(guī)劃方案階段初步設(shè)計(jì)階段施工圖階段后期服務(wù) 深圳標(biāo)桿企業(yè)四季花城 設(shè)計(jì)工作流程是基于產(chǎn)品的

36、生產(chǎn)過(guò)程而制定，工作流程的意義在于以節(jié)點(diǎn)為基本單位控制設(shè)計(jì)工作；并明確每階段、每步驟設(shè)計(jì)工作應(yīng)達(dá)到的效果。 （1） 投資分析階段 a.收集項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 b.完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案及可行性分析2.4 成果品質(zhì)的控制（1） a.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料包括：（a）宗地自然條件 （b）宗地社會(huì)條件 （c）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)信息 b.規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（a）對(duì)收集基礎(chǔ)資料的簡(jiǎn)單分 析（b）規(guī)劃設(shè)計(jì)草案總平面圖 （c）綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（d）方案的可行性分析 實(shí)例： 集中采購(gòu),產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,研究與創(chuàng)新,專業(yè)集 成 ,綜合性價(jià)比 ,可持續(xù)開(kāi)發(fā) 上海標(biāo)桿企業(yè)的假日風(fēng)景 （2） 概念設(shè)計(jì)階段 a.完成概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) b.完成概念設(shè)計(jì)方案及分析 c

37、.完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū) 2.4 成果品質(zhì)的控制（2） a.設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)包括： （a）項(xiàng)目概況及用地分析(參投資分 析階段基礎(chǔ)資料) （b）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及設(shè)計(jì)要求(參概 念分析階段的草案指標(biāo)) （c）概念設(shè)計(jì)成果及進(jìn)度要求 b.概念設(shè)計(jì)方案及分析包括： （a）設(shè)計(jì)說(shuō)明 （b）綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析 （c）概念設(shè)計(jì)圖紙 c.設(shè)計(jì)任務(wù)指導(dǎo)書(shū)包括： （1）項(xiàng)目概況及用地分析 （2）開(kāi)發(fā)目標(biāo)、開(kāi)發(fā)計(jì)劃與項(xiàng)目設(shè) 計(jì)總體計(jì)劃 （3）市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議 （4）成本控制因素與工程管理意見(jiàn) 實(shí)例：市場(chǎng)定位不明確、設(shè)計(jì)概念不清晰，導(dǎo)致方案階段出現(xiàn)大的調(diào)整。成都標(biāo)桿企業(yè)的城市花園二期 （3） 規(guī)劃方案階段 a.完成規(guī)

38、劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) b.完成詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 c.建筑單體方案 d.景觀概念方案設(shè)計(jì) 2.4 成果品質(zhì)的控制（3） a.方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)包括：（a）概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論（b）方案設(shè)計(jì)需要解決的主要問(wèn)題 b.詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)包括：（a）設(shè)計(jì)說(shuō)明（b）綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （c)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄 c.單體方案：（a）單體建筑的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（b）單體方案圖紙目錄 d.景觀概念設(shè)計(jì)包括：（a）彩色平面圖（b）主要園林建筑（c）景觀視線分析圖（d）重點(diǎn)景觀圖實(shí)例：常奧的景觀概念及時(shí)加入，導(dǎo)致了規(guī)劃的調(diào)整，明顯優(yōu)化了規(guī)劃。杭州坤和家園主入口景觀設(shè)計(jì) （4） 初步設(shè)計(jì)階段 a.建筑初步設(shè)計(jì)圖紙 b.景觀初步設(shè)計(jì)圖紙 c.相

39、關(guān)專業(yè)在本階段的工作成果 2.4 成果品質(zhì)的控制（4） a.建筑設(shè)計(jì)圖紙包括：（a）初步設(shè)計(jì)建筑專業(yè)圖紙目錄 （b）各專業(yè)初步深化的圖紙目錄 c.相關(guān)專業(yè)工作結(jié)果：（a）工程在本階段的工作成果 （b）成本在本階段的工作成果（c）銷(xiāo)售在本階段的工作成果 b. 完成景觀設(shè)計(jì)圖紙實(shí)例：材料、設(shè)備工作的滯后，帶來(lái)成本失控，景觀往往出現(xiàn)嚴(yán)重趕工，施工質(zhì)量很差，曾有過(guò)30天完成設(shè)計(jì)、施工的情況。南昌標(biāo)桿企業(yè)四季花城中心廣場(chǎng)設(shè)計(jì) （5） 施工圖階段 a.完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) b.審查并確認(rèn)施工圖條件圖 c保證圖紙及時(shí)到位及設(shè)計(jì)質(zhì)量 d.組織重要節(jié)點(diǎn)內(nèi)部評(píng)審 e.組織施工圖圖紙會(huì)審和技術(shù)交底 f.完成營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)

40、交底2.4 成果品質(zhì)的控制（5） a.施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)：（a）項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn) （b）設(shè)計(jì)依據(jù)、批準(zhǔn)文號(hào) （c）項(xiàng)目概況 （d）項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)間要求 （f）項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果要求（g）現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)要求 實(shí)例：施工圖營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)交底工作的缺乏，出現(xiàn)銷(xiāo)售口徑不一致的現(xiàn)象。（公司內(nèi)部在不同部門(mén)也有同樣的問(wèn)題）。上海之家的會(huì)所設(shè)計(jì) （6）后期服務(wù) a.施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)監(jiān)理 b.開(kāi)盤(pán)配合 c.竣工驗(yàn)收 d.入伙配合 e.客戶服務(wù)配合 2.4 成果品質(zhì)的控制（6） 深圳四季花城景觀設(shè)計(jì)深圳中海陽(yáng)光棕櫚園景觀設(shè)計(jì) 2.5 規(guī)范化的管理體系公司架構(gòu)成都標(biāo)桿企業(yè)城市花園三期 不同項(xiàng)目經(jīng)理部的崗位設(shè)置和人員編制，可根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)模、開(kāi)發(fā)難度、距公司本部辦公地點(diǎn)的遠(yuǎn)近等因素作適當(dāng)調(diào)整。 設(shè)計(jì)部管理架構(gòu) 目的： a. 確定設(shè)計(jì)部工作目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展 部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目經(jīng)理部作公 司產(chǎn)品的生產(chǎn)線，設(shè)計(jì)部是其 中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在工