上海寶山區(qū)順馳某住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告_secret

1、順馳某項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于新規(guī)劃的寶山區(qū)*的西北部，緊臨*規(guī)劃的核心風(fēng)貌區(qū)和教育配套集中區(qū)域1.1宗地現(xiàn)狀四至范圍：東至撫遠(yuǎn)路；南至美丹路、學(xué)苑路；西至羅迎路；北至規(guī)劃路。地塊方正，目前基本平整，區(qū)內(nèi)主要道路在拓寬修建中。1.2規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積：212467.8平方米；凈用地面積：207140平方米；容積率：1.2；建筑面積：254926平方米；建筑密度：25%，建筑限高20米1.3交通寶山區(qū)對(duì)外交通骨架規(guī)劃為“四縱二橫三線”：“四縱”即逸仙路高架、江楊路、蘊(yùn)川路、滬太路； “二橫”即外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線；“三線”即地鐵一號(hào)線、明珠三號(hào)線延伸以及軌道7號(hào)線。*位于寶

2、山西面，距人民廣場28公里，距虹橋機(jī)場車行30分鐘，*鎮(zhèn)與*鎮(zhèn)合并以后，成為寶山最大的鎮(zhèn)，面積達(dá)50平方公里。2經(jīng)濟(jì)*鎮(zhèn)是寶山產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)銷售產(chǎn)值占全區(qū)的20%。2.1*規(guī)劃依據(jù)*集團(tuán)等設(shè)計(jì)的規(guī)劃，建成具有典型北歐城鎮(zhèn)居住、交通和環(huán)境特色的現(xiàn)代化生態(tài)*；*規(guī)劃面積6.8平方公里，1.2平方公里北歐核心風(fēng)貌區(qū)，規(guī)劃人口3萬人。*內(nèi)建有高標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)校（上海財(cái)經(jīng)大學(xué)浦江學(xué)院）、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施以及具有北歐特色的居住區(qū)。居住區(qū)分為現(xiàn)代城、花園城和生態(tài)城，以25層公寓、聯(lián)排或獨(dú)立別墅為主。3.4平方公里的生態(tài)林區(qū)，建設(shè)一個(gè)集森林、湖泊、山坡等特色風(fēng)貌的生態(tài)居住區(qū)、五星級(jí)賓館和會(huì)所。2.2*開

3、發(fā)現(xiàn)狀公建配套：*核心風(fēng)貌區(qū)包括會(huì)議中心、3萬平米的商業(yè)街、美蘭湖在內(nèi)的公建配套已基本建設(shè)完畢，高爾夫會(huì)館、高爾夫球場南18洞已建成。整個(gè)*將于3年內(nèi)基本建成。結(jié)論寶山區(qū)政府開發(fā)*的舉措十分堅(jiān)決，*規(guī)劃良好,啟動(dòng)速度快，實(shí)施力度大。隨著后期招商和人口導(dǎo)入力度不斷加大，市場前景樂觀。二、市場分析*市場分析1 、參照市場的界定及分析*以基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，目前，*核心風(fēng)貌區(qū)包括會(huì)議中心、商業(yè)街、美蘭湖在內(nèi)的公建配套已建設(shè)完畢，高爾夫會(huì)館、高爾夫球場南18洞也基本建成。*鎮(zhèn)商品房上市最早時(shí)間將05年年中。因此，我們選取了附近幾個(gè)市場進(jìn)行參考分析，包括有西城、顧村、上大、月浦板塊。個(gè)案基本

4、情況：地區(qū) 項(xiàng)目 位置 開發(fā)商 規(guī)模 建筑形態(tài) 容積率 均價(jià) 主力面積 開盤時(shí)間 銷售狀況西城區(qū) 四季花城 江楊北路*號(hào) 萬科 17萬 多層 1.07 6000（毛坯）6900（精裝） 二房98M2 三房125-131M2 2003年3月 已開盤21萬方已售罄 康橋水都 天馨花園對(duì)面 康橋 17.8萬 多層、小高層 1 6300元 二房：90M2 三房：120M2 04年45月 04年共推10萬方。已售95月浦 翡翠園 綏化路*弄 月浦房地產(chǎn) 2萬 多層 1.4 5500元 二房：100M2 三房：120M2 2004年12月 / 寶蓮湖景園 綏化路*弄 月浦房地產(chǎn) 7.4萬 小高層 1.8

5、6000元 三房120-130M2 2003年10月 90%上大 經(jīng)緯城市綠洲 滬太路 經(jīng)緯置地 100萬 多層、小高層 1.01 6300 二房：100 M2三房：120 M2 2004年12月 一期2萬平方售完產(chǎn)品分析以多層項(xiàng)目為主，產(chǎn)品品質(zhì)偏低。知名開發(fā)商（如萬科、康橋）的進(jìn)入提升了區(qū)域市場的知名度。目前，區(qū)域市場仍以普通住宅的平層房型為主，其中二房、三房所占比重最大；主力房型以“緊湊性”為主，二房主打面積控制在100平方以下，三房主打面積控制在120平方左右。價(jià)格分析寶山區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域特征非常明顯，各板塊依托發(fā)展的對(duì)象不同，相互間價(jià)格差異較大。西城、上大板塊在整體規(guī)劃、環(huán)境、配套等方

6、面綜合素質(zhì)較高，區(qū)域價(jià)值逐漸提升。各板塊市場價(jià)格分析如下：區(qū)域 目前 05年預(yù)期 備注城西區(qū) 5800-6300 7500左右 04年1-12月份區(qū)域價(jià)格月漲幅在11.2，05年預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅會(huì)有所放緩，月漲幅大約在0.6-0.8之間月浦 55005800 6800左右 顧村 58006000 7000左右 上大 58006300 7500左右 客源分析04年以前區(qū)域內(nèi)部客源占絕對(duì)主導(dǎo)。受規(guī)劃及軌道交通利好影響，04年統(tǒng)計(jì)分析市區(qū)客源比例迅速放大，達(dá)到了3-4成，市場認(rèn)可度大幅提升。作為上海北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，市區(qū)人口導(dǎo)入力度會(huì)進(jìn)一步加大，未來2-3年市區(qū)客源比例還會(huì)持續(xù)攀升。區(qū)域客源具有以下特征

7、：年齡：以30-45歲的中、青年為主。職業(yè)：以在寶山各企事業(yè)單位工作的職員、市區(qū)工薪階層動(dòng),遷遷入人口，此外還包括一些當(dāng)?shù)馗纳凭幼…h(huán)境的農(nóng)民。購房用途：當(dāng)?shù)乜驮春褪袇^(qū)導(dǎo)入人口以自住為主，少量投資客以區(qū)外客源為主。2、 *與各參照區(qū)域市場的比較分析*VS顧村指標(biāo) 顧村 *地段 鄰近外環(huán)線 寶山北郊，地段較偏市場影響力 較大 無知名樓盤，市場接受度低配套設(shè)施 小學(xué)、中學(xué)、公園、商業(yè) 3萬平米商業(yè)中心建成，處在招商中交通條件 滬太路、外環(huán)線交通主干道、明年年中新開通兩條公交線路直到基地 主要依賴滬太路，交通條件較差區(qū)域規(guī)劃 規(guī)劃合理、完善，中低價(jià)“四高”示范居住區(qū) 規(guī)劃前景看好環(huán)境 周邊環(huán)境不成熟

8、*環(huán)境較好綜合評(píng)價(jià) 顧村的地段、交通優(yōu)于*，*在規(guī)劃及環(huán)境方面占優(yōu)。綜合比較顧村一定程度占優(yōu)。*VS月浦指標(biāo) 月浦 *地段 靠近寶鋼 寶山北郊，地段較偏市場影響力 寶冶、寶鋼客戶比較認(rèn)可 無知名樓盤，市場接受度低配套設(shè)施 生活、商業(yè)配套設(shè)施比較齊全 3萬平米商業(yè)中心建成，處在招商中交通條件 公交線路眾多 主要依賴滬太路，交通條件較差區(qū)域規(guī)劃 沒有完善的規(guī)劃 規(guī)劃前景看好環(huán)境 周邊環(huán)境成熟 *環(huán)境較好綜合評(píng)價(jià) 月浦與*距離較近，但更接近寶鋼、寶冶，具有產(chǎn)業(yè)支撐，配套方面比*完善；相對(duì)*市場，月浦略微占優(yōu)，但月浦市場未來放量不大。結(jié)論：*在整體規(guī)劃、環(huán)境等方面起點(diǎn)較高，為提升區(qū)域市場價(jià)值起到了非常

9、積極的作用，區(qū)域房地產(chǎn)市場的啟動(dòng)具備了較好的平臺(tái)。同時(shí)，*在綜合素質(zhì)上要稍遜于附近區(qū)域，尤其是發(fā)展迅速的西城、上大板塊，市場價(jià)值同附近區(qū)域比較仍有一定差距?？紤]到*屬于*開發(fā)，首批物業(yè)宜低價(jià)入市， 快速銷售，迅速匯聚人氣，并支持后期開發(fā)。3、 *市場預(yù)判3.1 價(jià)格預(yù)判通過*與周邊參照市場的對(duì)比分析，我們對(duì)*05-06年市場價(jià)值做如下預(yù)判：*市場價(jià)值將低于周邊區(qū)域，我們判斷*市場單價(jià)低于顧村、西城、上大板塊700-1000元時(shí)，能有一定的價(jià)格競爭優(yōu)勢，保證*市場的順利啟動(dòng)，我們判斷顧村、西城、上大板塊05-06年市場單價(jià)在7000-7500元左右。因此，預(yù)計(jì)*05-06年市場價(jià)值預(yù)計(jì)在6000

10、-6800元/平米左右3.2 供需預(yù)判供應(yīng)：*2003年已出讓的三塊土地均為別墅用地，容積率0.5。2004年將推出的土地，即本項(xiàng)目地塊。因此，*內(nèi)部市場并無直接市場競爭。項(xiàng)目面臨的競爭，主要來自于附近區(qū)域市場，包括西城區(qū)、顧村以及上大、月浦。預(yù)計(jì)以上三個(gè)區(qū)域總供應(yīng)量預(yù)計(jì)為179萬平米左右。2005年項(xiàng)目競爭市場市場供應(yīng)量供應(yīng)地區(qū) 供應(yīng)量（平米）西城區(qū) 912900顧村 300000上大 400000月浦 150000總計(jì) 17929004、結(jié)論綜合供求兩方面分析，2005年區(qū)域市場供求關(guān)系基本平衡，雖然，*市場面臨一定的市場競爭，但良好的市場環(huán)境、大量的市場需求對(duì)項(xiàng)目快速銷售形成有力支撐，前

11、景看好！三、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢“三城九鎮(zhèn)”作為市政府主導(dǎo)的開發(fā)項(xiàng)目，得到了政府部門的全力支持和重視，保證了項(xiàng)目未來的發(fā)展前景是較好的。*的建設(shè)改善了區(qū)域環(huán)境，完成了先期商業(yè)配套的建設(shè)，為區(qū)域高起點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)打下了基礎(chǔ)。原在*和*境內(nèi)的許多工廠企業(yè)，在*建設(shè)開始后將陸續(xù)遷出*鎮(zhèn)的轄區(qū)，使*區(qū)內(nèi)自然環(huán)境有逐漸改善的趨勢，同時(shí)，地塊東側(cè)高爾夫球場的建設(shè)也使項(xiàng)目所處環(huán)境有所改善。*鎮(zhèn)作為一個(gè)老鎮(zhèn)，有一定的人文積淀，原有“金*”之稱。項(xiàng)目劣勢目前，*的配套設(shè)施還不完善，商業(yè)配套在招商過程中；區(qū)域周邊公共交通條件較差，與市中心及其他成熟居住區(qū)域車行距離較遠(yuǎn)，對(duì)臨近區(qū)域的客源的導(dǎo)入有相當(dāng)

12、大的抗性；項(xiàng)目機(jī)會(huì)到2020年，按市政府的規(guī)劃，將有100萬市中心的居民遷出，對(duì)項(xiàng)目而言，在近幾年中，遠(yuǎn)郊市場的逐步成熟將在一定程度上提高區(qū)域的市場容量，引致大量需求；*對(duì)外交通主干道滬太路為一級(jí)公路，南北貫穿寶山全境，連接內(nèi)外環(huán)線，規(guī)劃到明年年中完成道路拓寬為六車道，并將限制和分流重型車輛對(duì)交通的影響。這將在一定程度上吸引更多的注意力；隨著上海其他區(qū)域的房產(chǎn)市場的日益成熟，市中心及其他區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格漸次上漲，投資機(jī)會(huì)減少，價(jià)格優(yōu)勢為*項(xiàng)目提供了了增殖空間和投資潛力；*當(dāng)?shù)厝狈Ω咂焚|(zhì)的住宅產(chǎn)品和類似的置業(yè)目標(biāo)；2、 項(xiàng)目定位 考慮到*本身較高起點(diǎn)的市場定位，結(jié)合本公司打造品牌以及容積率的考慮，

13、將本案定位于中高檔精品多層社區(qū)本案將以精品多層公寓為主，其中有少量多層電梯房來，同時(shí)安排少量疊加，提升產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品類型 面積（平米） 所占比例（）多層公寓（6層） 203942 80疊加 （5層） 43338 17配套商業(yè)（含會(huì)所） 6373 2.5其他 1273 0.5會(huì)所功能定位：會(huì)所功能主要以滿足小區(qū)內(nèi)居民為目的，設(shè)有：洗衣房： 80平米左右 健身中心：200平米左右棋牌室： 400平米左右，約2030間，單包間的形式小超市： 50平米左右 美容美發(fā)：80平米左右辦公室： 80平米左右 物業(yè)用房：80平米左右3.價(jià)格定位：定價(jià)依據(jù)之一：目標(biāo)客戶市場調(diào)研，客戶預(yù)期調(diào)查中，目標(biāo)客戶群一致認(rèn)

14、為*區(qū)域的房產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格會(huì)比較便宜，考慮到*未來規(guī)劃并未被被訪者充分了解，以及訪問區(qū)域的市場情況，市場能接受的*區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格比寶山其他成熟區(qū)域的平均價(jià)格差會(huì)在7001000元/平方左右。目前附近幾個(gè)較為成熟的市場，多層房產(chǎn)均價(jià)在70007500元/平方，按此推斷，*的同類多層公寓產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)62006700元/平方是有可能的。更高一級(jí)的物業(yè)產(chǎn)品選擇上，*的區(qū)域地級(jí)差并不明顯，而且其未來規(guī)劃的前景更被選擇別墅類物業(yè)的購房者所關(guān)注，在價(jià)格接受上并沒有明顯的抵觸。參考目前寶山市場上為數(shù)不多的別墅類物業(yè)銷售價(jià)格，可以實(shí)現(xiàn)8000元/平方的均價(jià)。定價(jià)依據(jù)之二：競爭區(qū)域比較，市場發(fā)展預(yù)期通過對(duì)寶山及*區(qū)域市場

15、分析，我們判斷價(jià)格將是項(xiàng)目未來與寶山其他區(qū)域競爭的主要優(yōu)勢，項(xiàng)目也必須具有價(jià)格優(yōu)勢才能在未來集中放量的市場中，實(shí)現(xiàn)快速去化。在充分考慮到市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，前面競爭區(qū)域比較分析，預(yù)計(jì)*市場價(jià)值在60006500元/平米之間。定價(jià)依據(jù)之三：分期開發(fā)，提高項(xiàng)目綜合均價(jià)一期10萬平米05年推出，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)6500元/平米二期15.9萬平米06年推出，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)7400元/平米結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)劣勢的分析，我們擬定項(xiàng)目未來價(jià)格預(yù)期：一期：100000平米高檔公寓，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)6500元/平米二期：103942平米高檔公寓，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)7000元/平米 43338平米疊加，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)

16、8000元/平米 6373平米商業(yè)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)10000元/平米整體銷售均價(jià)約在：7045元/平米4.戶型配比：在整個(gè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，整個(gè)區(qū)域市場客戶選擇比較傾向于緊湊型經(jīng)濟(jì)型住宅，既能滿足功能上的需要，又不超過其經(jīng)濟(jì)承受能力。我們同時(shí)考慮到產(chǎn)品舒適度，花園洋房面積配比擬定為：房型 面積比例 面積范圍（M2） 戶型比例小二房 20% 8090 24.4大二房 25% 95105 26小三房 30% 105120 28.6大三房 20% 120135 16.9四房 5% 140160 4.1總計(jì) 100% / 100疊加面積配比擬定為：房型 面積比例 面積范圍（M2） 戶型比例房型一 45% 16

17、0180 47.5%房型二 55% 180200 52.5%總計(jì) 100% / 100%5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目控制指標(biāo)（元/）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算基數(shù)總投資（萬元） 一、土地及大配套費(fèi)TD 2,529.07 2,529.07 253,652.38 64,150.46 二、前期工程費(fèi)QQ 142.93 142.93 253,652.38 3,625.40 三、建安工程費(fèi)JA 1,173.09 1,173.09 253,652.38 29,755.72 四、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)JP 403.11 403.11 253,652.38 10,225.01 五、公用設(shè)施配套費(fèi)GP 53.91 53.91 253,6

18、52.38 1,367.32 六、貸款利息DK 139.82 139.82 253,652.38 3,546.53 七、直接成本小計(jì)(一至六相加) 4,441.92 4,441.92 253,652.38 112,670.43 八、銷售費(fèi)用XS 100.00 100.00 253,652.38 10,146.10 九、管理費(fèi)用GL 100.00 100.00 253,652.38 1,268.26 十、集團(tuán)分?jǐn)傎M(fèi)用及其它 - - 253,652.38 - 十一、營業(yè)稅及附加 387.49 178,703.84 5.50% 9,828.71 十二、完全成本(七至十一相加) 5,279.41 133,913.50 十三、銷售收入 7,045.23 178,703.84 13.1不含車庫銷售收入 178,703.84 13.2車庫銷售收入 - 十四、利潤總額(不含車庫) 1,765.82 44,