上海某商辦樓項目市場策劃報告_secret

1、PAGE PAGE 51目 錄一 *簡介1二 項目區(qū)城板塊簡介142.1項目區(qū)位142.2城區(qū)規(guī)劃14三 項目區(qū)域競爭分析323.1商業(yè)市場分析143.2辦公棪市場143.3住宅市場14四 項目定位及投資分析444.1項目SWOT分析144.1項目產(chǎn)品定位及投資分析144.3綜合產(chǎn)品定位14五 項目產(chǎn)品建議625.1休閑商務(wù)特區(qū)產(chǎn)品建議145.2辦公樓產(chǎn)品建議14一、*簡介*區(qū)地處上海市*部，全區(qū)總面積464.4平方公里，現(xiàn)轄8個鎮(zhèn)、3個街道、1個市級工業(yè)區(qū)及菊園新區(qū)，戶籍人口50.5萬。*區(qū)交通十分便捷，境內(nèi)路網(wǎng)密布，有中國大陸第一條高速公路*高速公路，以及*高速公路、*國道、*國道、*鐵路

2、、*鐵路，形成了 “三縱三橫”為主干道、多條道路與外省市相通的樞紐型、輻射型的公路網(wǎng)絡(luò)。從*出發(fā)，驅(qū)車半小時即能到達(dá)*機(jī)場；*距*集裝箱碼頭僅25公里。*區(qū)能源充足，通訊便捷，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。城市建設(shè)和管理水平不斷提高，城市形象日新月異。建縣歷史近800年、素有“江南歷史文化名城”美譽的*，是一座融悠久歷史文化和濃厚現(xiàn)代氣息于一體的旅游城。今日*，古樹、古廟、古塔、古園、古鎮(zhèn)與高樓大廈、別墅家園、時尚商街、動感賽場、科技園區(qū)交相輝映，似一幅古典與現(xiàn)代和諧共融的色彩畫，散發(fā)出迷人的魅力。*是科技城。早在1958年，上海市人民政府就把*確定為科學(xué)衛(wèi)星城。區(qū)內(nèi)有原子核、光學(xué)精密機(jī)械、硅酸鹽、計算機(jī)

3、、航天科技等一批國家級的高科技研究所和中試基地，云集了中高級教學(xué)、科研專業(yè)人才6000多名。*又是著名的汽車城。2001年，集汽車研發(fā)制造、汽車貿(mào)易、汽車科教博覽、汽車物流、汽車文化旅游和汽車服務(wù)等綜合六大功能于一體的上海國際汽車城建設(shè)全面啟動，凸現(xiàn)汽車主題的上海國際賽車場、同濟(jì)汽車學(xué)院、上海汽車工業(yè)質(zhì)檢中心、上海二手車交易市場等已經(jīng)建成，汽車會展中心、汽車博物館、汽車城大廈、汽車博覽公園、德國風(fēng)貌的安亭新鎮(zhèn)等也正在建設(shè)中。作為上海西北郊工業(yè)重鎮(zhèn)，*近年來貫徹“二、三、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，堅持優(yōu)先發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成與大都市郊區(qū)地位匹配并具有明顯特色的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。*工業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理

4、，已形成汽車及零配件、通信電纜及設(shè)備、電子電器、精細(xì)化工、金屬制品、紡織服裝等一批支柱產(chǎn)業(yè)。2003年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)873.6億元，連續(xù)多年名列上海市郊各區(qū)縣前列。*第三產(chǎn)業(yè)長足發(fā)展，建成了上海市輕紡市場、上海二手車交易市場、上海*膠合板批發(fā)市場、上海裝飾市場等一批大型專業(yè)市場；規(guī)劃面積5000畝的上海西北物流江橋園區(qū)建設(shè)也已初具規(guī)模。旅游、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，成為*經(jīng)濟(jì)新的增長點。近幾年，*不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展精品農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)，加快了*農(nóng)業(yè)向都市型農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的步伐。*按照“重新安排山河”的理念描繪新一輪發(fā)展藍(lán)圖，已制定 南、北、西、中“四大板塊”發(fā)展戰(zhàn)略。南部是以生活服務(wù)

5、、現(xiàn)代物流、專業(yè)性市場為主的“三產(chǎn)”綜合發(fā)展板塊。北部是以汽車零配件、光電子、生物醫(yī)藥、新材料新能源、現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的先進(jìn)制造業(yè)板塊。西部是上海國際汽車城板塊，以汽車整車及零部件制造、汽車商貿(mào)、博覽、研發(fā)等為主要功能，將建成國家級汽車產(chǎn)業(yè)高地，以及極具特色的現(xiàn)代化的安亭新鎮(zhèn)。中部是*新城板塊，是集文化教育、科研培訓(xùn)、運動休閑、旅游度假、生活居住等功能于一體的綜合性現(xiàn)代化城區(qū)。在堅持改革開放促發(fā)展的同時，*重視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)完善。以*新城的規(guī)劃建設(shè)為新起點，*正在建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文明開放、人文生態(tài)和諧、適宜人居的新城。二、項目區(qū)城板塊簡介上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù)保持了兩位數(shù)增長。未來5年，上海將加

6、快國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運中心的建設(shè)步伐，國民經(jīng)濟(jì)仍將持續(xù)快速健康發(fā)展。特別是上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷擴(kuò)大，這為商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施和專業(yè)市場的發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展空間。真如板塊2.1項目區(qū)位根據(jù)本案所處的地理位置，將周邊環(huán)境劃分為三個板塊：真如板塊、梅川板塊、江橋板塊梅川板塊江橋板塊2.2城區(qū)規(guī)劃2.2.1真如板塊真如鎮(zhèn)地處上海市普陀區(qū)西北城鄉(xiāng)結(jié)合處。南與*街道接壤、東南與東新村街道為鄰，北、西與*區(qū)接壤。西北為桃浦鎮(zhèn)。目前真如鎮(zhèn)總面積6.09平方公里，人口約10萬。真如被確立為四個市區(qū)副中心之一，與徐家匯、江灣、花木三個副中心相比，其發(fā)展力度與速度與前面三個

7、副中心相比存在一定的差距，真如地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀相對滯后，其發(fā)展滯后的原因主要有三方面：歷史行政區(qū)域的劃分，和所處地理位置的獨特性被滬寧鐵路從東北向圍成了一個“死角”。上海西站的大量流動人口帶來許多社會問題且人口素質(zhì)偏低，影響到真如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)。目前真如地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施不完備，市容有待提高，最重要的是真如地區(qū)的商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施欠缺，沒有一個像樣的大型商業(yè)購物中心。不能充分區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。從影響區(qū)域發(fā)展的三大原因當(dāng)中，我們分析得出：商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施欠缺是最主要的原因。在新一輪的上?？傮w規(guī)劃中，政府逐步加大了改善力度，規(guī)劃前景為： 真如副中心功能定位為承擔(dān)市級CBD的部分功能，成為

8、上海西北片區(qū)的生活服務(wù)中心、城市二級中心，并逐步發(fā)展建設(shè)成為上海和長江三角洲的生產(chǎn)力服務(wù)中心。規(guī)劃副中心分為三個層次：中心功能區(qū)，設(shè)置商務(wù)、展示、酒店等設(shè)施；混合功能區(qū)，進(jìn)行公寓、辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂等功能混合開發(fā)，作為核心區(qū)功能的補充；外圍地區(qū)，主要為真如、石泉兩個居住區(qū)。規(guī)劃各類建筑開發(fā)總量控制在640萬平方米以內(nèi)，其中：商務(wù)辦公建筑面積控制在180萬平方米；商業(yè)服務(wù)建筑面積控制在50萬平方米；住宅建筑面積控制在354萬平方米。核心區(qū)開發(fā)總量約為200-300萬平方米。2.2.2梅川板塊梅川板塊地處真北路中環(huán)附近，南臨金沙江路，北靠武寧路*，靠近曹楊居住生活區(qū)，已經(jīng)開始逐漸成為上海西區(qū)最

9、大最成熟的居住社區(qū)。該板塊位于普陀與*的交匯處，擁有較大的地理位置優(yōu)勢。其商業(yè)與住宅都有其顯著的特點，商業(yè)主要集中在*沿線，是上海著名的貿(mào)易集散地；住宅集中在江橋，是房產(chǎn)領(lǐng)域的新興板塊。商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施市場需求大。在房地產(chǎn)不斷開發(fā)的同時，地區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套也在不斷完善，且在市場需求的推動下打破新興居住區(qū)的概念，推出真北商務(wù)區(qū)的規(guī)劃：上海西北角最吸引人的景觀休閑街梅川路歐陸休閑街位于本商圈。這是上海第一條由民營企業(yè)投資建設(shè)的商業(yè)步行街，宏泉集團(tuán)與長征鎮(zhèn)、普陀區(qū)政府三方總投資達(dá)4000萬元。600米長的梅川路步行街有近5萬平方米商業(yè)面積；步行街上布局了的道路景觀、綠化和燈光，休閑街中段還開辟了70

10、00多平方米的大型公共活動廣場，充分體現(xiàn)了社區(qū)配套商業(yè)的人文性與完備性。長征新城：“長征新城”的區(qū)域初定為真北路金沙江路萬真路梅川路，面積達(dá)4平方公里，在規(guī)劃中該新城將主要凸現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)、住宅三大功能，鎖定目標(biāo)客戶為長三角的商業(yè)經(jīng)營者、房產(chǎn)投資者；真北商務(wù)區(qū)：該區(qū)域?qū)⒔ǔ?00萬平方米的辦公樓和相關(guān)配套設(shè)施，主要吸引中小企業(yè)和民營企業(yè)，逐步成為普陀區(qū)重要的技術(shù)投資創(chuàng)業(yè)基地。梅川路、萬真路地區(qū)，則將成為一個面積約5萬平方米的商貿(mào)區(qū)。2.2.3江橋板塊作為項目的所在地江橋板塊而言，商業(yè)經(jīng)營已進(jìn)入成熟階段。在商業(yè)經(jīng)營場所不斷擴(kuò)容的同時，商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施相對匱乏。就*輕紡市場而言，它是輻射長三角的批

11、發(fā)市場，有4000家小商戶，每天高達(dá)3-4萬的人流量， 專業(yè)市場環(huán)境*優(yōu)越的地理位置決定了它處于上海市西北物流園區(qū)的服務(wù)半徑范圍。從*所處的地理位置來看，在*區(qū)經(jīng)過安亭江橋鎮(zhèn)，周邊的區(qū)域有桃浦鎮(zhèn)、長征鎮(zhèn)。從宏觀角度來看，未來的安亭和黃渡鎮(zhèn)屬于工業(yè)園區(qū)，江橋鎮(zhèn)和桃浦鎮(zhèn)屬于物流園區(qū)，真新新村、長征鎮(zhèn)和真如鎮(zhèn)屬于商貿(mào)區(qū)。這些區(qū)域由西向東將形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物流園區(qū)商貿(mào)休閑區(qū)的過渡。由于接壤江橋物流園區(qū)和普陀區(qū)的未來島開發(fā)區(qū)，又是貫穿整個上海西部區(qū)域工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)，*充分利用其優(yōu)勢，與物流園區(qū)進(jìn)行功能互補，估計以后進(jìn)入*的貨流將大多來自從上述兩大物流園區(qū)。在此基礎(chǔ)上，*有效地發(fā)展自己的周邊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

12、優(yōu)勢（如2003年安亭汽車配套產(chǎn)業(yè)：汽車零部件生產(chǎn)相關(guān)企業(yè)達(dá)70家，占工業(yè)企業(yè)總數(shù)的35.4%，產(chǎn)值占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值的52.6%，利潤占全鎮(zhèn)工業(yè)利潤的71.2%。在*的兩側(cè)則出現(xiàn)了很多與汽車相關(guān)的市場東方汽配城）。三、項目區(qū)域競爭分析3.1商業(yè)市場分析3.1.1*的形成*已成為上海市郊結(jié)合部重要的商品集散地之一，上海第一個輕紡市場、米行，最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場都誕生在這里。兩大市場的出現(xiàn)有其客觀、必然的原因：輕紡市場形成原因：從上世紀(jì)九十年代中期，上海市政府做出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量的紡織廠、紡織的相關(guān)行業(yè)遷移到了上海近郊地區(qū)，中心城區(qū)原有的廠房逐漸拆遷到了上海西北部地區(qū)：*、閔行、寶山等。上海的

13、產(chǎn)品在全國還是享有很高的聲譽，作為連接著江蘇省的主要道路的*承載著更多的進(jìn)出貨量。在多種因素共同影響下，上海輕紡市場選擇在*。 上海米行形成原因：一方面是由于上海的糧食主要靠江蘇省、浙江省以及外省的進(jìn)口，*絕佳的地理位置又一次起了作用；另一方面*區(qū)是上海最重要的自主糧食蔬菜產(chǎn)區(qū)，第一產(chǎn)業(yè)在上海各區(qū)中一直排名第一。通過兩大專業(yè)市場的形成原因，我們總結(jié)出*的市場形成離不開產(chǎn)業(yè)的形成。因此，*是先產(chǎn)業(yè)后市場，是產(chǎn)業(yè)定位與市場定位的結(jié)合。3.1.2專業(yè)型市場發(fā)展*市場（菜籃子工程）于1992年10月28日開業(yè)，是以經(jīng)營蔬菜為主， 兼營糧油、土特產(chǎn)、肉禽蛋、水產(chǎn)、瓜果等多品種的綜合性批發(fā)大集市。上?；ɑ?/p>

14、交易中心（*花卉交易市場）于1992年4月開業(yè)，市場主要經(jīng)營交易鮮花、盆花、盆景和鳥、魚蟲及其配套產(chǎn)品，上?；ɑ芙灰字行脑谌珖碛幸欢ㄊ⒆u。上海江橋蔬菜批發(fā)市場于1994年開業(yè)，是一個占地10萬平方米、蔬菜品種達(dá)157個、日均交易量超過1500噸的市場，在安徽、江蘇等蔬菜銷售商中交口相傳：吞吐量大，賣買公平，生意好做。上海市輕紡市場于1994年底開業(yè)，是唯一經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)建立的面向全國、輻射 海外的全國性輕紡商品專業(yè)市場。市場內(nèi)主要經(jīng)營商品包括款式各異的窗簾、家具、沙發(fā) 面料、床上用品、各類面料、服裝、箱包、鞋帽、地毯及其他小商品，琳瑯滿目吸引了各方來客，每天的人流量平均達(dá)3-4萬人次。

15、上海東方汽配城于1998年6月開業(yè)，是一個集品牌專賣、商務(wù)辦公、酒店、倉儲配送、電子商務(wù)平臺、經(jīng)營人員培訓(xùn)、銀行結(jié)算、質(zhì)量檢測、中介服務(wù)等功能于一體的綜合大型專業(yè)市場。上海曹楊水產(chǎn)批發(fā)市場（銅川路水產(chǎn)批發(fā)市場）于1999年7月開業(yè)，主要經(jīng)營水產(chǎn)海鮮類零售批發(fā)產(chǎn)品。上海米行（真新糧食批發(fā)交易市場）于2001年8月開業(yè)，是滬上重要的糧食集散地：每天凌晨3點至5點是米行交易的高峰期，日均交易量達(dá)1000多噸，高峰時可達(dá)1630噸，上海市民每天吃的大米，13出自這里。上海*鋼材交易市場于2002年11月18日開業(yè)，是集物資倉儲、運輸、配送、信息、網(wǎng)絡(luò)為一體的大型現(xiàn)貨交易市場?？傉嫉孛娣e180畝，現(xiàn)有交

16、易房300余間，配置大小龍門行車22臺，移動吊機(jī)3臺， 100噸、30噸地衡各一部，自備500噸內(nèi)河碼頭一個。東華環(huán)球木業(yè)建材交易市場2004年8月28日開業(yè)，是一個以木業(yè)為主，石材等其它建材為輔的、國際化標(biāo)準(zhǔn)的、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)、文化平臺。以木業(yè)建材為主，融展示貿(mào)易、倉儲物流、技術(shù)和信息交流為一體的高端交易城。從*的發(fā)展來看，最初的*市場是為了滿足和解決上海市市民的基本生活需要創(chuàng)建的，提供的是生活必需品，如糧食和紡織品。隨著上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，*從一個單純的對內(nèi)批發(fā)市場轉(zhuǎn)向了一個雙向的批發(fā)市場，即對周邊的省市產(chǎn)生強大的輻射作用，促進(jìn)了上海西部地區(qū)的物流業(yè)。3.1.3*的發(fā)展趨勢*發(fā)展正經(jīng)歷著

17、一個自然演化過程，從功能單一的滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?、布局零亂、商品檔次低的市場轉(zhuǎn)向，依托緊鄰的上海西北物流園區(qū)，以專業(yè)市場為主，*正從批發(fā)交易集市為主的市場轉(zhuǎn)向以專業(yè)批發(fā)物流為主的市場。在“*的現(xiàn)在”中分析得出：*接壤江橋物流園區(qū)和普陀區(qū)的未來島開發(fā)區(qū)這兩大物流園區(qū)，因此物流行業(yè)以及物流園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品可能對*產(chǎn)生影響。物流行業(yè)的明顯趨勢主要有兩個：大型的連鎖零售業(yè)的出現(xiàn)出現(xiàn)于*附近地區(qū)較多。大型的連鎖零售業(yè)的出現(xiàn)和物流行業(yè)是分不開的。物流的實質(zhì)是實物在空間的位移。對于大型的連鎖零售業(yè)來說，物流主要是指第三方的物流業(yè)，也就是說，商品交易市場實現(xiàn)的是第三方物流的功能。通常情況下，資源配置完成市場上的

18、原材料到制造商、產(chǎn)品到零售商之間的流動，這就是第三方物流提供的功能。有些零售商自己來完成物流，在*就表現(xiàn)在易初蓮花商家身上。第三方物流是通過協(xié)調(diào)企業(yè)之間的物流運輸和提供物流服務(wù)，把企業(yè)的物流業(yè)務(wù)外包給專門的物流管理部門來承擔(dān)。從第三方物流的對象看，可以是零售商業(yè)企業(yè)，成為眾多零售店鋪的配送、加工中心，也可以是生產(chǎn)企業(yè)，成為生產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型生產(chǎn)企業(yè)的物流代理。目前，閔行、*、寶山新注冊的中小型生產(chǎn)企業(yè)很多。就地銷售批發(fā)市場向?qū)I(yè)批發(fā)物流集散地過渡*正經(jīng)歷著這樣的轉(zhuǎn)變。就地銷售批發(fā)市場與專業(yè)批發(fā)物流集散地區(qū)別是：就地銷售批發(fā)市場（如*市場與上海米行）的產(chǎn)品生產(chǎn)地不在銷售地，該批發(fā)市場對內(nèi)（以

19、區(qū)域為單位）銷售，批發(fā)給零售商（個體戶），只有批發(fā)銷售的含義，沒有做貿(mào)易的實質(zhì)。而專業(yè)批發(fā)物流集散地（如*商貿(mào)城規(guī)劃中與東方汽配城）的產(chǎn)品生產(chǎn)地大多是在銷售地，該批發(fā)市場即對內(nèi)（以區(qū)域為單位）銷售，同時也對外（以區(qū)域為單位）銷售。既有批發(fā)銷售的含義，也有做貿(mào)易的含義，即層層批發(fā)。專業(yè)批發(fā)物流集散地產(chǎn)生的前提是：與產(chǎn)品生產(chǎn)地與專業(yè)批發(fā)物流集散地距離較近。從上海對于*、寶山、閔行的定位來看，這三個區(qū)的第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占很大的比重。批發(fā)市場與生產(chǎn)廠商的物流關(guān)系是：一是在廠商力量較強的產(chǎn)業(yè)，廠商自身代行批發(fā)物流功能，對批發(fā)市場配送服務(wù)給予支援；二是在廠商以中小企業(yè)為主、批發(fā)市場力量較強的情況，由批

20、發(fā)市場集中處理多個生產(chǎn)商的物流活動。3.1.4*的發(fā)展格局從目前的情況看，*兩側(cè)還將興建多處大型商業(yè)設(shè)施，如本項目主要項目*商貿(mào)城即將投入使用。滬寧高速公路北側(cè)和環(huán)西大道交匯處，將興建一座*展貿(mào)中心，引進(jìn)先進(jìn)的商品交易市場概念，設(shè)立常年展貿(mào)中心。*以后的格局有是：*市場（菜籃子工程）和上海米行為主的（副）食品聚集地。*未來的農(nóng)貿(mào)類設(shè)施可能會引進(jìn)水產(chǎn)、禽單類的產(chǎn)品。以輕紡市場為主的輕紡產(chǎn)品聚集地。*未來的商業(yè)設(shè)施可能會吸引床上用品、布業(yè)、布藝等領(lǐng)域國內(nèi)外著名廠商入駐，與輕紡市場拉開在檔次上差距，形成一個輕紡產(chǎn)品的展銷中心。以東方汽配城為主，*西段將建立汽車零部件制造企業(yè)品牌產(chǎn)品的展銷中心和品牌汽

21、車整車展銷中心，并將開設(shè)汽車金融、汽車租賃、維修、培訓(xùn)等拓展服務(wù)功能。形成類似于吳中路的汽配一條街。為上述三類專業(yè)市場提供配套的商貿(mào)、餐飲、娛樂、文化等服務(wù)商業(yè)設(shè)施。3.1.5周邊商服租金走勢（租金：元天/）(注：均以一層商鋪租金價格作為參考)樂購超市商服處于大型居民區(qū)域內(nèi)，成為周邊居民生活消費主要場所，因而租金價格處于較高水平，商服業(yè)態(tài)以休閑、餐飲為主，商服功能性突出，相應(yīng)帶動租金價格。*沿線主要以輕紡市場作為代表，成熟的專業(yè)市場環(huán)境、區(qū)域物流中心巨大的商業(yè)吸引力和高投資回報率等因素影響，其租金水平達(dá)到區(qū)域商服租金高點。好樂廣場作為區(qū)域綜合性餐飲、娛樂休閑廣場，其輔助功能十分明顯，前期受到商

22、業(yè)業(yè)態(tài)凌亂影響，入住率不佳,后期隨著肯德基國際性連鎖餐飲的進(jìn)駐，入住率不高的局面逐漸改善，租金水平有所提升。3.1.6周邊競爭商服介紹1）輕紡市場（租金情況：萬元/年） （租金情況：元/天/） 建筑配套：外墻采用為主內(nèi)部采用簡單涂料、面磚為主配備大型自動扶梯業(yè)態(tài)形式： 一層：窗簾布、裝飾輔料、沙發(fā)布料；二層：各式品牌、經(jīng)典布藝；三層：各式家具經(jīng)營模式：依托*形成專業(yè)批發(fā)及物流中心優(yōu)勢，形成專業(yè)型市場的商業(yè)業(yè)態(tài)。商服招商經(jīng)營專業(yè)性強，形成區(qū)域?qū)I(yè)產(chǎn)品流通中心。分析:*輕紡市場屬于沿線區(qū)域最早開發(fā)的專業(yè)型商業(yè)市場，商業(yè)環(huán)境、客流量及區(qū)域商業(yè)輻射功能十分明顯，入住率達(dá)到85。臨街、中心位置商鋪成為市

23、場搶購熱點，底層臨街商鋪，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚成為經(jīng)營者首選，租金已在1617元天/的租金水平，位于二、三層電梯主入口等特殊位置的商鋪，租金價格也相對較高。隨著專業(yè)物流中心地位的確立，經(jīng)營額逐漸增長利好影響，租金漲幅在區(qū)域內(nèi)具有代表性。1520的商鋪產(chǎn)品成為主流產(chǎn)品格局，面積對于租金影響較小，產(chǎn)品分布區(qū)域的不同成為影響區(qū)域租金價格的主導(dǎo)因素。2)利富名城（售價：萬元/）建筑配套：專家設(shè)計、統(tǒng)一規(guī)范，采用輕隔間，面積大小隨心所欲統(tǒng)一玻璃門面，采光通透統(tǒng)一聲控、音響、空調(diào)、店招、燈光、色彩外墻以玻璃木墻裝飾，顯示通透大氣。業(yè)態(tài)形式：1F-時尚新天地彩妝專柜、保養(yǎng)品專柜、美發(fā)專柜、SPA水療專柜、

24、流行配件專柜、皮件皮飾專柜、生活用品專柜、女鞋專柜、可口簡餐、美容保健品專柜、手機(jī)專柜，其它婦女用品專柜。2F-繽紛新世界美少女流行廣場，時尚婦女休閑運動服飾、香榭服飾專柜、女性內(nèi)衣專區(qū)、孕婦裝。3F-童年歡樂地電動玩具、幼教玩具、兒童書店、童裝童鞋、嬰幼兒裝及用品、玩具王國、糖果屋、冰淇淋店、保健食品、其它兒童用品專柜。4F-驚喜福利宮婦兒用品甩賣中心、拍賣中心、展示中心、經(jīng)營模式：專業(yè)商場統(tǒng)一經(jīng)營，專家管理委托國際品牌專業(yè)商場物業(yè)公司專責(zé)商場物業(yè)管理訂定、統(tǒng)一經(jīng)營管理辦法、規(guī)章，落實共存共榮理念提供經(jīng)營管理基金，務(wù)期永續(xù)經(jīng)營統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計開業(yè)廣告，拉高商城知名度投資優(yōu)勢自營委租，各得其所，投

25、資自用皆宜委托商城物業(yè)公司成立專門招租部門，專責(zé)出租服務(wù)確定訂定自營與委租條例，維持商場滿柜經(jīng)營合理訂定租金，高度保障投資獲得分析:利富名城作為區(qū)域綜合型規(guī)模型商貿(mào)中心,商業(yè)帶動功能十分強勁,以”大而全”,精品路線為主要特征,商鋪面積集中在15-30平方米;1F商鋪售價在30000-50000元不等, 2F/20000-30000元, 3F/10000-20000元和4F/10000價格推向市場,高于區(qū)域在售和已售商服價格,商鋪價格已達(dá)到較高水平;15-30平方米的分割鋪位有效降低總價過高風(fēng)險,商業(yè)業(yè)態(tài)走綜合性路線,業(yè)態(tài)含蓋面較廣,增強競爭優(yōu)勢;市場銷售表現(xiàn)良好，一層171間商鋪，二層160間

26、商鋪成為市場預(yù)定的熱點，三層預(yù)定已接近65;隨著*市場商圈的逐漸形成和擴(kuò)大,未來商鋪價值將會逐漸上升,投資價值逐漸受到認(rèn)可.3)好樂休閑廣場（租金情況：元/天/）（售價：萬元/） （以區(qū)域二手商鋪銷售價格作為參考）建筑配套：建筑外墻采用色彩明快的涂料為主，體現(xiàn)舒適現(xiàn)代感旋轉(zhuǎn)鏤空樓梯連接各層面中心為鏤空天井式休息小廣場內(nèi)部以白色涂料為主業(yè)態(tài)形式：餐飲、美容美發(fā)、休閑娛樂中心、咖啡吧經(jīng)營模式：以休閑、購物、餐飲類別作為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場招商定位在餐飲休閑模式分析:好樂廣場以餐飲休閑為主要經(jīng)營方向,彌補區(qū)域人流量大,周邊居民消費需求上升得不到滿足的缺陷，打造休閑娛樂新天地;商鋪面積較大主要在40

27、-50之間,早期商業(yè)業(yè)態(tài)較為分散,市場缺乏統(tǒng)一管理，入住率維持在4550之間，影響二手商鋪價格的提升;隨著肯德基的進(jìn)駐,商業(yè)氛圍逐漸成熟和改善.商場統(tǒng)一進(jìn)行招商，明確餐飲、休閑為主要業(yè)態(tài)模式，入住率穩(wěn)步提升，當(dāng)前的入住率超過80;二期項目的即將開始銷售定位依托在大型超市（預(yù)計將建成樂購超市）來提升商服價格,以高標(biāo)準(zhǔn)商服配套環(huán)境來促進(jìn)銷售，帶動區(qū)域商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步繁榮。4)豐莊路沿線商鋪（租金情況：元/天/）（售價：萬元/）（以區(qū)域二手商鋪銷售價格作為參考）建筑配套：涂料建筑外墻配以仿大理石材質(zhì)飾面內(nèi)部均以涂料裝飾臨街商服設(shè)有通透玻璃門窗業(yè)態(tài)形式：中小型餐飲店、娛樂休閑中心、房屋中介公司音像店、

28、休閑咖啡店、便利超市、綜合性菜場、美容美發(fā)店、書店及工藝品店輕紡產(chǎn)品店經(jīng)營模式：為周邊龐大的人口消費量提供基本生活設(shè)施和休閑娛樂場所。餐飲、娛樂休閑成為主要業(yè)態(tài)分布臨近*專業(yè)市場，周邊人流量大成為擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)范圍的契機(jī)。分析:豐莊路沿線商服主要服務(wù)于周邊居民的生活基本需求餐飲店便利店成為主要經(jīng)營模式,價格差異性較大;豐莊路以北臨近*商業(yè)氛圍的商鋪租金較高，租賃情良好；豐莊路以西商鋪建造時間較早，品質(zhì)不佳多面向周邊居民生活簡單需求配備，因而租金價格較低;臨近*區(qū)域二手商服價格在10000元左右,價格受到地段品質(zhì)影響明顯;豐莊西路周邊社區(qū)商鋪開發(fā)較早,整體品質(zhì)不高，目前市場供應(yīng)量小,導(dǎo)致二手商鋪價

29、格升幅不明顯。3.1.7其他新開商業(yè)列表永樂電器項目名稱永樂生活電器項目示意圖項目位置*、豐莊路經(jīng)營業(yè)態(tài)各式家用電器營業(yè)面積分布一層：手機(jī)、精品小家電；二層：學(xué)生學(xué)習(xí)用器、電腦、IT配材、數(shù)碼產(chǎn)品；三層：廚衛(wèi)三件套、音響；四層：冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)；五層：各式品牌電視入住商家/品牌美的、格蘭仕、蘇泊爾、飛利浦、聯(lián)想、海爾、康佳、長虹、TCL、戴爾、惠普、索尼等周邊配套輕紡市場、國美電器、中國農(nóng)業(yè)銀行、好美家裝飾建材市場、易初蓮花購物中心、好樂厚生服裝輔料市場、江橋大酒店/賓館、金半島大酒店、麥當(dāng)勞/肯德基快餐、中國石化加油站、同君福酒店夜總會等公交線路旅游6號線、北安線、陸安線、公交947、94

30、8、950、740、717、860等綜合分析利多：該項目處于*商貿(mào)區(qū)和江橋開發(fā)區(qū)心臟地帶，地段優(yōu)越，人流充足旺盛。同時項目裝飾及外立面鮮艷美觀,在當(dāng)?shù)鬲毦咛厣?項目建筑品質(zhì)高尚,內(nèi)部裝飾裝修及營業(yè)分布亦較為舒心適意,顯眼明了,促進(jìn)了項目的整體品質(zhì)。利空：周邊銀行、金融項目奇缺，同時周邊仍然處于開發(fā)建設(shè)中，外地人員流動頻繁，使得商貿(mào)項目難以提升整體品質(zhì)。2)國美電器項目名稱國美電器項目示意圖項目位置*、安邊路口經(jīng)營業(yè)態(tài)家用電器營業(yè)面積分布二樓：數(shù)碼、電腦、通訊器材（手機(jī)）、小家電、空調(diào)等；三樓：各式電視、音響、冰箱、洗衣機(jī)等入住商家/品牌宏基、春蘭、諾基亞、三星、格蘭仕、蘇泊爾、飛利浦、聯(lián)想、海

31、爾、康佳、長虹、TCL、戴爾、惠普、索尼等周邊配套永和大王、永樂電器、中國農(nóng)業(yè)銀行、好美家裝飾建材市場、易初蓮花購物中心、好樂厚生服裝輔料市場、江橋大酒店/賓館、金半島大酒店、麥當(dāng)勞/肯德基快餐、中國石化加油站、同君福酒店夜總會等公交線路旅游6號線、北安線、陸安線、公交947、948、950、740、717、860等綜合分析利多：該項目處于*商貿(mào)區(qū)和江橋開發(fā)區(qū)心臟地帶，緊靠輕紡市場，地段優(yōu)越，商圈活躍，且位置、招牌十分顯眼，能充分吸納人氣，加之國美電器在全國的知名度，人流充足旺盛。利空：周邊銀行、金融項目奇缺，同時周邊仍然處于開發(fā)建設(shè)中，外地人員流動頻繁，使得商貿(mào)項目難以提升整體品質(zhì)。同時，該

32、項目的營業(yè)面積分布較為粗糙凌亂，不太明顯分布在大廈二、三層，之間的通道設(shè)施配備不佳，各種因素可能會影響部分客流的光顧。3)好美家項目名稱好美家裝潢建材超市項目示意圖項目位置*、祁連山南路口經(jīng)營業(yè)態(tài)家居廚衛(wèi)用品、裝潢、建材自選超市營業(yè)面積分布一層：各式廚衛(wèi)用品及裝潢材料；二層：永興家具入住商家/品牌匯麗涂料及地板、立豐地板、櫻花廚衛(wèi)、科勒衛(wèi)浴、摩恩衛(wèi)浴、T0T0衛(wèi)浴、歐龍漆、立邦漆、多樂士漆料等周邊配套永樂電器、國美電器、中國農(nóng)業(yè)銀行、易初蓮花購物中心、好樂厚生服裝輔料市場、江橋大酒店/賓館、金半島大酒店、麥當(dāng)勞/肯德基快餐、中國石化加油站、同君福酒店夜總會等公交線路旅游6號線、北安線、陸安線、

33、公交947、948、950、740、717、860等綜合分析利多：該市場處于*商貿(mào)區(qū)中心地帶，地段優(yōu)越，人流充足旺盛，相鄰購物中心易初蓮花超市,兩者經(jīng)營項目形成了互補，容易聚納人氣。項目內(nèi)部裝飾品質(zhì)舒心，顯眼明朗，且外圍停車場也較為寬大，突出了建材超市的自身特點。利空：周邊銀行、金融項目奇缺，同時周邊仍然處于開發(fā)建設(shè)中，對項目的整體品質(zhì)有所影響。同時項目的外立面裝飾風(fēng)格較為平庸，難以突出項目本身經(jīng)營裝潢建材家居的特征。4)國際鞋城項目名稱上海國際鞋城項目示意圖開發(fā)商兆地地產(chǎn)上海*國際鞋城有限公司項目位置*、豐莊路、新郁路建筑面積近10萬平方米銷售價格一樓沿街商鋪50000元/平方米，其他約29

34、000元/平方米；二層約20000元/平方米；三層約10000元/平方米單價范圍:商鋪10000-50000元/平方米；辦公樓價格未定面積配比以1520平米商鋪為主車位配置地上一個停車場，加上地下共約600個車位周邊配套輕紡市場、永樂電器、國美電器、中國農(nóng)業(yè)銀行、好美家裝飾建材市場、易初蓮花購物中心、好樂厚生服裝輔料市場、江橋大酒店/賓館、麥當(dāng)勞/肯德基快餐、中國石化加油站、同君福酒店夜總會等公交線路旅游6號線、公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等外地買家占主要成分，另外一部分則為上海本地買家；該項目目前只能用來經(jīng)營鞋業(yè)。綜合分析利多：該物業(yè)以超低總價、超

35、低首付吸引了一大批外地投資者的眼光，這也是該項目最大的亮點，同時該物業(yè)集展示交易、品牌推廣、訂貨會展、倉儲物流等眾多現(xiàn)代化商貿(mào)功能于一身，是*地區(qū)首屈一指的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，項目周邊餐飲、停車、交通都極其方便。利空：項目周邊配套較為欠缺，銀行、金融功能尤其缺乏，同時周邊人流以外地客戶為主，人員素質(zhì)較低，這些因素使得本項目整體定位難以拔高，同時，在以物流批發(fā)商貿(mào)為主的*地區(qū)單一經(jīng)營鞋業(yè)，既是稀有也是首次嘗試，能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)尚要等待時間考驗。5)東珠苑商鋪項目名稱東珠苑商鋪項目示意圖開發(fā)商上海明珠物流有限公司項目位置定邊路、銅川路建筑面積銷售價格一樓沿街商鋪約35000元/平方米，其他商鋪約260

36、00元/平方米單價范圍:面積配比以40120平米商鋪為主車位配置地上地下共約40個車位周邊配套輕紡市場、永樂電器、國美電器、中國農(nóng)業(yè)銀行、好美家裝飾建材市場、易初蓮花購物中心、好樂厚生服裝輔料市場、東方氣配城、江橋大酒店/賓館、麥當(dāng)勞/肯德基快餐、中國石化加油站、唐潮大酒店、同君福酒店夜總會等公交線路旅游6號線、陸安線、北安線、嘉江縣，公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙一部分外地投資者，另外一部分則為上海本地買家；該項目商鋪部分目前只能用來經(jīng)營汽車配件。綜合分析利多：該物業(yè)一層為商鋪，211層為住宅，處在*商貿(mào)區(qū)以及江橋開發(fā)區(qū)的中心地帶，地段優(yōu)越，緊依東方汽配城

37、的人流效應(yīng)打造一個汽車配件群落，特別吸引中小汽車配件投資者，項目周邊餐飲、停車、交通都極其方便。利空：項目周邊配套較為欠缺，銀行、金融功能尤其缺乏，同時周邊人流以外地客戶為主，人員素質(zhì)較低，另外周邊環(huán)境正處在開發(fā)建設(shè)中，環(huán)境質(zhì)量較差，這些因素使得本項目整體定位難以拔高，為本案的銷售增加了人為及自然的抗性。3.1.8商業(yè)產(chǎn)品分析3.1.8.1商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況*商圈商服待建及已建項目的商鋪定位在專業(yè)性市場,如輕紡市場好美家建材市場永樂家電城等,新建項目如利富名城也是以綜合性商業(yè)設(shè)施為主,突出”大而全”,專業(yè)型為特點.另一部分商鋪主要面向周邊居民消費,以提供日常生活消費休閑功能為主的商業(yè)設(shè)施,如好樂

38、廣場豐莊路沿線商服成為代表.3.1.8.2商業(yè)附加值分析商服項目的配套及基本設(shè)施配備，根據(jù)商業(yè)種類的不同分成大型商業(yè)設(shè)施，以利富名城、輕紡市場、樂購超市為代表，外觀裝飾突出宏偉氣魄，均采用大面積玻璃木墻、高級涂料及鋼筋骨架來支撐。另一部分商服屬于社區(qū)型商服設(shè)施，如豐莊路沿線商業(yè)以臨街鋪面為主，外表裝飾均采用涂料配以部分人造大理石裝飾，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約的風(fēng)格。為支撐強大的客流量，大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部多配有自動扶梯、人行樓梯等設(shè)施，還辟有專門的休息區(qū)域，內(nèi)部裝飾以涂料內(nèi)墻和面磚相結(jié)合。而沿街小型商鋪內(nèi)部裝飾簡單無過多的公共設(shè)施，根據(jù)各自不同的經(jīng)營模式來進(jìn)行裝飾。本項目為凸現(xiàn)品質(zhì)和經(jīng)營模式上的差異化，裝飾上

39、應(yīng)力求簡潔通透，有利于舒適空間的營造；在內(nèi)部設(shè)施配備及裝飾上應(yīng)更具備“以人為本”功能性和打造良好的購物環(huán)境作為重點突出。3.2辦公棪市場3.2.1辦公樓市場分析1）辦公環(huán)境較為欠缺：區(qū)域形成成熟商業(yè)中心，中、高檔生活居住區(qū)，而辦公市場剛剛起步，在消費群體相對有限的市場狀況下，整體辦公環(huán)境相對欠缺。 2）宏觀政策影響：通過典型個案的分析發(fā)現(xiàn)， 2005年4月以來受宏觀政策影響住宅產(chǎn)品的成交量、成交價格呈現(xiàn)不同程度的萎縮，市場前景不容樂觀，但上海市場辦公類產(chǎn)品需求量相對增加，特別是甲級寫字樓受到海外投資客的追捧。3）辦公類產(chǎn)品的前景：當(dāng)住宅及酒店式公寓投資受阻后，投資客資金自然會流向保值及升值空間

40、較高的辦公類產(chǎn)品及商鋪的投入。4）區(qū)域內(nèi)辦公樓產(chǎn)品較少:在售的只有真新商務(wù)樓，即將銷售的有國際鞋城的商務(wù)樓部分，真新商務(wù)樓目前已經(jīng)差不多銷售完畢，可售戶數(shù)有188套，已經(jīng)銷售登記168套，去化良好。而國際鞋城商務(wù)樓部分要到十一月中旬開始銷售。3.2.2典型個案分析時代商庭（真新商務(wù)樓）項目名稱時代商庭項目示意圖開發(fā)商上海*區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司項目位置*、祁連山南路口建筑面積銷售價格8300元/平方米單價范圍:面積配比38平方米120平方米；3850平方米約30套；50120平米約150套車位配置約120個地下車位周邊配套輕紡市場、永樂電器、國美電器、中國農(nóng)業(yè)銀行、好美家裝飾建材市場、易初蓮

41、花購物中心中國石化加油站、同君福酒店夜總會等公交線路旅游6號線、公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等外地買家占主要成分，另外一部分則為上海本地買家；其中一至三層商鋪均已售出，外地和本地投資者用來經(jīng)營皮革、鞋業(yè)、服裝輔料；正在出售的戶型被投資者商辦兩用。綜合分析利多：該物業(yè)以小戶型辦公為招牌，以超低總價、超低首付吸引了一大批外地投資者的眼光，這也是該項目最大的亮點，同時，*地區(qū)向來以批發(fā)商業(yè)為主，商場價格昂貴，而商務(wù)辦公樓較為稀有，因此，這也是該項目一大優(yōu)勢。項目周邊餐飲、停車、交通都極其方便，也是能吸引投資者的一張王牌。利空：項目周邊配套較為欠缺，銀行、金

42、融功能尤其缺乏，同時周邊人流以外地客戶為主，人員素質(zhì)較低，這些因素使得本項目整體定位難以拔高。3.3住宅市場3.3.1典型個案本案項目周邊主要分在梅川板塊，其中陽光威尼斯以110萬平方米規(guī)模成為區(qū)域超級大盤，一、二期成功銷售樹立項目的品牌形象，三期價格以跳空高開的形式切入市場，帶動區(qū)域均價的快速上揚。2004年區(qū)域市場出現(xiàn)好房難求的現(xiàn)象、排隊購房的現(xiàn)象。區(qū)域環(huán)境改善明顯，市政建設(shè)速度加快，都成為去化速度上升的有利動因。目前市場剩余量體較少，主要多以樓盤后續(xù)項目為主，承接前期市場旺銷、市場需求仍未得到滿足原因，未來剩余量也將會隨著分期銷售及進(jìn)入市場時間的不同逐漸被市場去化。但目前由于受政府宏觀調(diào)

43、控的影響，本案區(qū)域住宅成交量受阻。而且區(qū)域內(nèi)住宅新開個案基本采取了低價入市的策略，比年初的市場行情縮水了30%左右。3.3.2去化分析從去化走勢來看，宏觀政策對住宅市場整體去化速度形成較大程度的打壓，在售個案月均去化在進(jìn)入2005年出現(xiàn)不同程度的下滑；樹立品牌形象、恢復(fù)投資群體的信心，滿足普通消費者的實惠心里，將成為本案成功去化的關(guān)鍵。3.3.3其他住宅個案列表1)匯豐佳苑項目名稱匯豐佳苑項目示意圖開發(fā)商投資商：上海*區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司；開發(fā)商：上海欣盈房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 項目位置豐莊路、豐莊北路、新豐路交界占地面積60000平方米建筑面積95000平方米銷售均價7500元/平方米車位

44、配置約120個地下車位物業(yè)品質(zhì)多層與高層結(jié)合，40%綠化率周邊配套輕紡市場、永樂電器、白玉蘭餐飲連鎖、國美電器、中國工商銀行、上海銀行、郵政儲蓄所、好美家裝飾建材市場、易初蓮花購物中心公交線路旅游6號線、公交950、947、740、717、860、948等客源分析絕大部分為上海當(dāng)?shù)厝速I來自住，亦有少量外地客戶購來自住，極少量由上海及外地投資者購來投資。綜合分析利多：該項目建筑品質(zhì)較為高尚，外立面裝飾風(fēng)格、空間分布、層次都非常舒心合理。具有合理的棟距、大面積開敞的活動空間，人車分流以及智能配套。綠化率也非常高，在當(dāng)?shù)貙儆谥?、高品質(zhì)住宅。利空：項目周邊配套并不十分完善，且周邊總體大環(huán)境處于開發(fā)建設(shè)

45、之中，空氣環(huán)境質(zhì)量差強人意，對項目整體品質(zhì)有所影響，且本案在當(dāng)?shù)貙儆谥?、高品質(zhì)住宅，卻無會所等配置，缺乏建筑的溫馨度。2)志能新苑項目名稱志能新苑項目示意圖開發(fā)商上海振鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置 豐莊北路、豐莊路占地面積1萬平方米建筑面積8000平方米銷售價格71507500元/平方米車位配置半地下自行車庫物業(yè)綜述由15幢多層組成，房型面積配比自80181平米不等。綠化率超過30%。周邊配套輕紡市場、永樂電器、國美電器、白玉蘭餐飲連鎖、中國工商銀行、上海銀行、中國郵政儲蓄、好美家裝飾建材市場、易初蓮花購物中心等公交線路旅游6號線、公交950、947、740、717、860、948等客源分析絕

46、大部分為上海買家自住，少量由外地買家自住。綜合分析該項目建筑外立面風(fēng)格簡約、淳樸、明朗，凸顯小型社區(qū)的實用品質(zhì)，周邊配套較為方便，交通也十分便利。項目建筑品質(zhì)較低，戶型配置也稍顯不合理，無汽車車庫，同時綠化率也偏低，影響項目總體品質(zhì)。3.3.3酒店式公寓分析20042005上半年本區(qū)域的小戶型產(chǎn)品成為市場關(guān)注的熱點，在區(qū)域市場經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品明顯供應(yīng)不足的情況下,華軒大廈以全裝修、小面積產(chǎn)品切入市場,在高出區(qū)域均價20的市場狀況下，仍形成市場的熱銷，整體價格保持強勁的上漲走勢，銷售價格月均增幅保持4。華軒大廈目前已銷售完畢，項目以產(chǎn)品的差異化有效彌補市場的空白，彌補區(qū)域投資群體的投資空白點。但經(jīng)過三

47、月份的政府市場調(diào)控，市場去化量驟減，而其中主要是因為投資客減少，而直接導(dǎo)致去化量的減少。5 月份成交量創(chuàng)出了近兩年以來成交量的最低水平。成交量的快速下滑除了受供應(yīng)減少的因素影響外，造成成交量快速下滑的最主要因素仍是政策的影響。 05 年一季度上海商品房價格出現(xiàn)了去年觀望后的又一波快速上漲行情，這也更進(jìn)一步加劇了政府的調(diào)控決心，從 3 月份的營業(yè)稅、優(yōu)惠利率調(diào)整、國八條等，不斷從心理上加大對市場買氣的抑制，導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚。而4月上海實行的轉(zhuǎn)按揭暫停，6月1日開始正式實行的全額征收營業(yè)稅，非普通住宅契稅提高等，更是從心理、成本兩方面加大了購房者的壓力。尤其是這些政策基本都是針對購房投資者的，

48、一時市場上原來占近40%左右比例的投資購房者幾乎全線停滯，也加劇部分自住需求者的觀望情緒，導(dǎo)致市場交易量再次下滑。因此在投資需求基本停滯的情況下，本報告所研究的普通公寓及其延伸性產(chǎn)品的成交量預(yù)計將維持在低位。因此本項目不建議進(jìn)行住宅類及其相關(guān)投資類產(chǎn)品定位。四、項目定位及投資分析4.1項目SWOT分析1）優(yōu) 勢交通優(yōu)勢：地處滬寧高速公路和上海*、外環(huán)線和即將建成的二環(huán)線的中間地帶，距人民廣場僅15公里，南面可直達(dá)虹橋國際機(jī)場，有滬寧線、滬杭外環(huán)線過境，有滬嘉高速、滬寧高速、滬宜（204國道）、*（312國道）等主要公路，：以及寶嘉公路和外青松公路2條市道貫穿，又有北嘉線、北安線、嘉杭線、嘉溫線

49、等50余條客運線路分別連結(jié)上海市區(qū)、周邊區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭州、溫州、蘇州諸地。滬杭、滬寧鐵路使得這里可以對長江三角洲的30多個城市直接發(fā)揮人流、物流、商貿(mào)的輻射作用。商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：10年形成的“*市場”群落，已成為申城各行各業(yè)人士的購物“天堂”，為本案的開發(fā)奠定了堅實的市場人氣基礎(chǔ)。目前這里有人頭攢動的上海輕紡市場、東方汽配城、易初蓮花、好美家、利富商貿(mào)大廈、好樂后生商業(yè)廣場、鴻安百貨、豐莊大米批發(fā)市場等各種業(yè)態(tài)的數(shù)十家大型市場，已經(jīng)初步成為華東地區(qū)最大商貿(mào)物流走廊的核心地帶和申城重要的商品集散地。消費力優(yōu)勢：在*商貿(mào)城2公里的半徑范圍內(nèi)，將形成50萬左右的人口，商賈云集和旺盛的人氣指數(shù)，隨之

50、帶來的是巨大的即期消費和長期消費的無限潛力市場。2）劣 勢商業(yè)環(huán)境：區(qū)域商業(yè)環(huán)境不斷成熟，商業(yè)面積保有量巨大，業(yè)態(tài)分工明確，本案位于輕紡商業(yè)中心的外圍區(qū)域，人流導(dǎo)入性，商業(yè)定位的差異性成為項目成功的關(guān)鍵。外部環(huán)境：沿*公路呈狹長型分布，作為區(qū)域交通的主干道，車流量密集，外部噪音對項目居住環(huán)境產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。地塊情況：項目占地約3400，商家與消費者的互動優(yōu)勢不明顯，規(guī)模有限項目可塑性受到限制。3）機(jī) 會人氣優(yōu)勢：本案西側(cè)比鄰上海商貿(mào)城這是以專業(yè)市場為主體，綜合發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)和會展、金融、信息、文化、體育、娛樂、休閑、餐飲業(yè)等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)市場示范園區(qū)，商貿(mào)城的推出將樹立*的專業(yè)品牌形象

51、，進(jìn)一步吸引長三角地區(qū)商家、投資者的關(guān)注。產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢：*商貿(mào)城位于整個大區(qū)域開發(fā)和物流園區(qū)的中心地帶，可充分利用其優(yōu)勢的最佳區(qū)位，與物流園區(qū)進(jìn)行功能互補，與物流園區(qū)內(nèi)的中外企業(yè)開展緊密合作，達(dá)成雙方共贏的局面。4）威 脅本商圈內(nèi)威脅：項目周邊競爭個案較多，有經(jīng)營成熟的輕紡市場、處于招商階段的聚金匯銀、好樂厚生商業(yè)廣場、在建的上海商貿(mào)城。諸多項目各具特色，服務(wù)功能互補交錯，項目競爭激烈。相鄰商圈威脅：雖然梅川商圈、真如商圈有規(guī)模較大的住宅區(qū)，但是隨著商業(yè)配套社區(qū)化，商業(yè)中心集中化的城市建設(shè)的推進(jìn)，商圈內(nèi)的零售商業(yè)完全可以支撐本商圈的消費力，若*商圈放棄原有專業(yè)化、集中化的商業(yè)特色，在空間距離上

52、不具有優(yōu)勢。房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：受宏觀政策的影響，投資型市場受到打壓，2004年投資性物業(yè)酒店式公寓成為區(qū)域市場關(guān)注的熱點，帶動區(qū)域住宅價格穩(wěn)步攀升，2005年上半年市場推出的小面積商務(wù)公寓時代商庭產(chǎn)品價格出現(xiàn)小幅回落，整體去化速度緩慢。投資型物業(yè)市場前景不被看好，普通居住型產(chǎn)品將引領(lǐng)市場。綜上所述：本案應(yīng)當(dāng)充分挖掘項目沿*公路分布的商業(yè)價值，配合以少量區(qū)域形態(tài)配套產(chǎn)品，有效縮短銷售周期，確保項目價值收益的最大化。4.2項目產(chǎn)品定位4.2.1裙房業(yè)態(tài)建議4.2.1.1專業(yè)市場業(yè)態(tài)形式：專業(yè)市場，IT類高科技電子商城定位依據(jù)：中、高端消費品市場需求趨勢隨著人民生活水平的提高，人民對科技教育認(rèn)知度的

53、提高，電子產(chǎn)品的日益普及，電子產(chǎn)品將擁有更多的消費群體；在供需關(guān)系的作用下，需要更多的電子產(chǎn)品賣場與之相適應(yīng)。當(dāng)本案的電子賣場以專業(yè)市場的形象推出時，將吸引長三角的潛在客源。將一個主題定位為符合*現(xiàn)狀的業(yè)態(tài)，一個主題定位為趨向于*可能發(fā)展的業(yè)態(tài)，從避免風(fēng)險和制造銷售賣點、填補*市場空白等角度來說是可行性較高的。本案的主題定位將滿足區(qū)域多方消費人群為主的業(yè)態(tài)，電子商城定位為特色的、專業(yè)性強的、*市場現(xiàn)在是空白點的業(yè)態(tài)。項目地塊緊鄰永樂、國美家電市場，而臨近的祁連山路人流量相對較少，因此項目適宜走專業(yè)化商鋪路線，因地制宜，最大限度地吸引輕紡市場江浙商人進(jìn)駐。建筑面積：五層，12000平方米；經(jīng)營形

54、式：由于建筑面積偏大，總銷金額過高，本商業(yè)形態(tài)以招商租賃為主。投資回報分析：年租金：12000平方米13000元/平方米6%9,3600,000元形態(tài)優(yōu)勢：長期收益；產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，便于業(yè)主融資；可以兼顧固定資產(chǎn)的增值空間形態(tài)風(fēng)險：短期內(nèi)投資難以收回；產(chǎn)品單一，市場風(fēng)險較高；長期投資受經(jīng)營者經(jīng)營業(yè)績影響較大。4.1.2休閑商業(yè)街業(yè)態(tài)形式：休閑商務(wù)特區(qū)定位依據(jù)：商鋪業(yè)態(tài)定位同周邊商圈消費群體需求相呼應(yīng)，以吸引*專業(yè)市場業(yè)主經(jīng)營者為主要對象,并兼顧周邊居民消費習(xí)慣,同周邊商服業(yè)態(tài)形成差異。*商圈以專業(yè)市場主，缺少休閑娛樂、商務(wù)洽談以及商務(wù)配套服務(wù)設(shè)施。作為小面積商鋪可突出”小而全”的特點,周邊金融機(jī)

55、構(gòu)尚顯匱乏，建議本案增設(shè)金融服務(wù)功能，打造區(qū)域金融商貿(mào)中心。使業(yè)態(tài)內(nèi)容多樣化,但不失品味,功能性明顯。項目業(yè)態(tài)定位應(yīng)從提高項目附加值入手,加大業(yè)態(tài)整體品質(zhì)提升，基本設(shè)施上力求通過“人性化”“功能性”的配置，提高商務(wù)休閑環(huán)境的檔次。借助易初蓮花賣場和輕紡市場已成熟的商業(yè)環(huán)境,吸引人流,提高競爭力。建筑面積：兩層，3500平方米，單套面積控制在100200平方米之間；經(jīng)營形式：本商業(yè)形態(tài)分割銷售為主。投資回報分析：底層商鋪單價：30000元/平方米二層商鋪單價：12000元/平方米平均銷售單價：21000元/平方米總銷金額：21000元/平方米3500平方米73,500,000元形態(tài)優(yōu)勢：短期內(nèi)回

56、收資金，減輕資金壓力化整為零，降低投資風(fēng)險；經(jīng)營形式靈活多變，可租可售。形態(tài)風(fēng)險：產(chǎn)權(quán)出售，小業(yè)主經(jīng)營不能形成即定商業(yè)模式；總價因素影響去化速度。4.2主樓業(yè)態(tài)建議4.2.1辦公樓業(yè)態(tài)形式：小面積商務(wù)辦公 定位依據(jù)：2003年后，小戶型的客戶群體已經(jīng)形成了專業(yè)投資客為主、自用客為輔的市場格局。其中小戶型辦公更是得到了長足的發(fā)展。尤其是近期，因受宏觀政策調(diào)控影響，投機(jī)資金大批撤離住宅市場，使該類物業(yè)成為市場寵兒。 小戶型辦公物業(yè)在市場上受到廣泛關(guān)注，一個重要原因就是客戶面的廣泛。該類物業(yè)在自用和投資兩個市場上都擁有強大的購買需求。城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動了上海辦公樓市場的發(fā)展。對于一些追求公司形象

57、的企業(yè)，甲級寫字樓檔次高但面積偏大、租金偏高，而面積適中、靈活組合、品質(zhì)較高、地段優(yōu)越的小戶型辦公室的出現(xiàn)，恰好滿足它們的需求。 自用市場上的巨大需求是其物業(yè)出租和收益的保障，再加上其本身面積小、總價易控制、投資成本低的特點，也使其在投資市場上也大受歡迎。 目前上海的小戶型辦公市場正呈現(xiàn)“外移”的特點，從中心城區(qū)向各區(qū)級副中心、次商務(wù)中心擴(kuò)散，如閘北不夜城區(qū)域、普陀長壽路區(qū)域等都成為了這類物業(yè)聚集的區(qū)域。選擇小戶型辦公產(chǎn)品，要從以下幾個方面考慮： 一是交通便利，具有較為成熟的商務(wù)氛圍。 二是產(chǎn)品自身品質(zhì)，包括規(guī)模、配置、物業(yè)、戶型和面積等。較高的配套檔次不僅有助于提高企業(yè)形象，也有利于出租和回

58、報。 三是價格租金比，這點對投資客尤為重要。產(chǎn)品的區(qū)域位置和自身品質(zhì)基本決定了其租賃情況，價格則關(guān)系到購買者的投入成本和回報率。目前行情較好的小戶型辦公樓年回報率可達(dá)到9%甚至更高。項目位于*商業(yè)的中心區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，校高的投資回報空間，成為投資消費群體關(guān)注的熱點。本案充分挖掘自身的商業(yè)價值，以低總價、高回報的產(chǎn)品格局切入市場，勢必能取得事半功倍的效果。辦公樓市場剛剛起步，而本案位于城區(qū)的商業(yè)中心，中、高檔住宅的集中區(qū)域，市場可操作的空間巨大，通過科學(xué)的產(chǎn)品組合，合理的投資組合，為區(qū)域地標(biāo)性商務(wù)辦公中心的打造成為可能。建筑面積：九層，8500平方米，單套面積控制在5070平方米之間；經(jīng)營形

59、式：本商業(yè)形態(tài)以可分割可合并銷售為主。投資回報分析：小面積商務(wù)辦公出售：平均銷售單價：8000元/平方米總銷金額：8000元/平方米8500平方米68,000,000元小面積商務(wù)辦公出租：年租金：8000元/平方米8500平方米8%5,440,000元形態(tài)優(yōu)勢：周邊專業(yè)市場多，辦公樓相對匱乏； 控制面積，單套總價相對較低，擴(kuò)大受眾面；短期內(nèi)回收資金，減輕資金壓力；經(jīng)營形式靈活多變，可租可售。形態(tài)風(fēng)險： 宏觀政策調(diào)控；市場銷售風(fēng)險。4.2.2經(jīng)濟(jì)型酒店招商業(yè)態(tài)形式：經(jīng)濟(jì)型酒店定位依據(jù)：1）行業(yè)發(fā)展階段目前中國的經(jīng)濟(jì)型酒店僅有“錦江之星”、“如家”、“莫泰168”、“美興”、“新亞之星”（并入錦江

60、之星）、“宜必思”等幾個品牌，全國的經(jīng)濟(jì)型酒店總數(shù)不超過500家。相比較而言，在國際上的旅游發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)型酒店與豪華星級酒店的比例一般為7：3，經(jīng)濟(jì)型酒店一直居主導(dǎo)地位，占有70%左右的市場份額，有上千個品牌，僅法國雅高集團(tuán)下屬的“宜必思”就有71家。中國的經(jīng)濟(jì)型酒店僅處于行業(yè)發(fā)展的初級階段。 由于目前中國經(jīng)濟(jì)型酒店市場容量極大，而現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量，行業(yè)內(nèi)的競爭程度很小，但實力雄厚的外國經(jīng)濟(jì)型酒店品牌如“宜必思”進(jìn)入中國市場，已使國內(nèi)企業(yè)感到威脅。 由于處于行業(yè)發(fā)展的初期階段，品牌數(shù)量少，目前中國經(jīng)濟(jì)型酒店的市場集中度很高。 從中國政策法規(guī)上看，經(jīng)濟(jì)型酒店的立項批準(zhǔn)較之星級