商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作可行性報(bào)告（購(gòu)物中心）_secret

1、購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作可行性報(bào)告綱要編制目的： 為項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施提供綱領(lǐng)性文件，指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，保證項(xiàng)目成功運(yùn)作。綱要編制統(tǒng)籌：主 要 人 員： 綱 要 目 錄第一章 項(xiàng)目名稱(chēng)1第二章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想1一、項(xiàng)目定位說(shuō)明11、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位12、經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位23、競(jìng)爭(zhēng)策略定位2二、經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想3三、經(jīng)營(yíng)管理理念簡(jiǎn)述4四、經(jīng)營(yíng)信條要素4第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)特色構(gòu)想5一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)5二、一樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析6三、二樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析8四、三樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析8第四章 項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)程序計(jì)劃11一、市場(chǎng)廣告推廣策略11二、專(zhuān)業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計(jì)劃13三、組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)13第五章

2、項(xiàng)目招商工作安排與作業(yè)程序15一、招商基本政策15二、招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立15三、招商宣傳資料編制（略）15四、招商工作計(jì)劃作業(yè)進(jìn)度安排15五、招商工作作業(yè)程序15第六章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理構(gòu)想16一、項(xiàng)目發(fā)展與管理目標(biāo)16（一）、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營(yíng)16（二）、建立總店經(jīng)營(yíng)效應(yīng)16（三）、促進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展16（四）、提高xx市整體商業(yè)水平16（五）、締造第二商圈17二、項(xiàng)目行政組織架構(gòu)17三、項(xiàng)目各部門(mén)組織架構(gòu)17四、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)人員管理17五、項(xiàng)目招商（出租）業(yè)主管理17六、項(xiàng)目店面裝修工程管理17七、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理制度17第七章 項(xiàng)目推廣、宣傳基本步驟17一、廣告策劃、執(zhí)行（綱要）17二、招商說(shuō)明

3、會(huì)策劃、執(zhí)行（綱要）17三、開(kāi)業(yè)籌備及開(kāi)業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）17第八章 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用投入分析171、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（人事費(fèi)用）182、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）213、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）224、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用）235、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用）256、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用）26第九章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)分析27一、招商租金收入分析27二、廣告位招商收入分析27三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析27四、項(xiàng)目投入及利潤(rùn)回報(bào)分析271、項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概算表272、利潤(rùn)回報(bào)分析27第十章

4、 報(bào)告可行性結(jié)語(yǔ)31一、項(xiàng)目運(yùn)作的基礎(chǔ)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才31二、項(xiàng)目執(zhí)行的保證專(zhuān)業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)31三、項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)組織、制度、效率32第一章 項(xiàng)目名稱(chēng)： 諸城市愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)： 諸城市愛(ài)民購(gòu)物中心： 諸城市新愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)： 諸城市愛(ài)聯(lián)廣場(chǎng)： 諸城市三聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)以上建議名稱(chēng)由甲方董事會(huì)批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報(bào)告暫用“愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)”一名，后文中用“本項(xiàng)目”或“愛(ài)民廣場(chǎng)”皆指同義。第二章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想一、項(xiàng)目定位說(shuō)明根據(jù)2005年5月2日至5月16日對(duì)諸城市場(chǎng)的調(diào)查資料匯總分析，對(duì)本項(xiàng)目的定位特作以下說(shuō)明。1、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位針對(duì)諸城市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”。這種業(yè)態(tài)是

5、目前山東省、國(guó)內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)被其他業(yè)態(tài)所取代。如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂(lè)福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個(gè)最近的有力證明。臺(tái)灣統(tǒng)一企業(yè)在進(jìn)軍大陸零售業(yè)市場(chǎng)時(shí)，其旗下的“大潤(rùn)發(fā)”、“大福源”兩個(gè)品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。當(dāng)然，僅是以“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”為經(jīng)營(yíng)核心，帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動(dòng)力。（其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位中作詳細(xì)說(shuō)明）2、經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)及輔配業(yè)種以如下10個(gè)大業(yè)種為主力業(yè)種：超市（面積4000m2左右，經(jīng)營(yíng)單

6、品應(yīng)不8000個(gè)，涵蓋所有百姓日常生活所需）；家電（面積4000m2左右，經(jīng)營(yíng)所有家電系列）；輕型交通用具（摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)、童車(chē)等）；家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；餐飲（各地風(fēng)味、KFC、德克士、迪迪漢堡等）；中高檔品牌服裝；中高檔鞋帽、化妝品系列；兒童游樂(lè)園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；3、競(jìng)爭(zhēng)策略定位戰(zhàn)場(chǎng)中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗。在本項(xiàng)目的最強(qiáng)對(duì)手中（百盛、利群），均有共同的弱勢(shì)餐飲，而且這個(gè)業(yè)種也是當(dāng)前諸城市場(chǎng)的空白點(diǎn)。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)采用避實(shí)擊虛之策，即先用餐飲與其競(jìng)爭(zhēng)，再回頭用規(guī)

7、模（即大賣(mài)場(chǎng)）與之強(qiáng)項(xiàng)“超市”爭(zhēng)奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨部分一爭(zhēng)高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。4、商品定位比例關(guān)系：A、高檔商品10%，B、中檔商品70%，C、中低檔商品20%。二、經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想1、經(jīng)營(yíng)管理模式簡(jiǎn)述準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是一個(gè)商場(chǎng)生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場(chǎng)發(fā)展的保證。根據(jù)當(dāng)前國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢(shì)，“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”這種近年來(lái)發(fā)展出來(lái)的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因?yàn)檫@種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級(jí)業(yè)態(tài)（Shopping Mall）發(fā)展的必由之路。因此，為了讓諸城的商業(yè)發(fā)展駛上快車(chē)道，提升諸城商業(yè)文化水準(zhǔn)，本項(xiàng)目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)

8、營(yíng)管理模式來(lái)運(yùn)營(yíng)。本項(xiàng)目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂(lè)福”，而且通過(guò)“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對(duì)品牌招商，餐飲娛樂(lè)等相關(guān)業(yè)種，在引進(jìn)的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式。在購(gòu)物廣場(chǎng)的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一”，以提升購(gòu)物廣場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營(yíng)水平。管理“八統(tǒng)一”即：統(tǒng)一布局規(guī)劃；統(tǒng)一店面形象；統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間；統(tǒng)一人員管理；統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)；統(tǒng)一人員著裝；統(tǒng)一品牌管理；統(tǒng)一價(jià)格政策。推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營(yíng)造購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氛圍，吸引市場(chǎng)熱銷(xiāo)商品品牌進(jìn)駐，也有利于提高購(gòu)物廣場(chǎng)的管理檔次和水平。使這座位于核心商圈

9、邊沿的商場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的現(xiàn)代化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。三、經(jīng)營(yíng)理念闡述經(jīng)營(yíng)理念是購(gòu)物廣場(chǎng)的靈魂和思想，針對(duì)諸城市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，我們提出愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念：引領(lǐng)時(shí)尚生活，創(chuàng)新都市文化。倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，保證真品真價(jià)。都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時(shí)尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代都市購(gòu)物廣場(chǎng)，它有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M(fèi)方式。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達(dá)為基礎(chǔ)，自古就有“無(wú)商不富”之說(shuō)，足見(jiàn)商業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征?，F(xiàn)代人追求時(shí)尚、舒適和回歸自然，所以，愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的

10、經(jīng)營(yíng)理念核心是引領(lǐng)時(shí)尚，營(yíng)造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，提供真品真價(jià)之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。四、經(jīng)營(yíng)信條要素要能夠完美的達(dá)成和延展經(jīng)營(yíng)理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經(jīng)營(yíng)信條要包含如下要素：誠(chéng)信務(wù)實(shí)，經(jīng)營(yíng)永續(xù)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律?；ブ?ài)，共榮共利。第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)特色構(gòu)想一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)1、總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購(gòu)物廣場(chǎng)生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購(gòu)物廣場(chǎng)總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問(wèn)題，本項(xiàng)目共 3 層結(jié)構(gòu)，總營(yíng)業(yè)面積約為 13000平方米，樓層單體面積均超過(guò)4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費(fèi)群，所以必須考慮通過(guò)科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。

11、龍城市場(chǎng)街當(dāng)前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場(chǎng)，消費(fèi)人潮集中在生活用品和菜市場(chǎng)上，消費(fèi)水平停留在低檔消費(fèi)層次，依托市場(chǎng)現(xiàn)形成的人潮，做好本項(xiàng)目的整體規(guī)劃，這是本項(xiàng)目最高決策層必須要認(rèn)真面對(duì)的課題。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果評(píng)估，我們提出本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)想。利用經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，以1帶1的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)把消費(fèi)人潮引上二層，一層則分別開(kāi)設(shè)“風(fēng)味餐飲街”、“品牌服裝”、“品牌鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費(fèi)群，三樓則經(jīng)營(yíng)大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：1F：時(shí)尚廣場(chǎng)；2F：愛(ài)民大賣(mài)場(chǎng)；3F：三聯(lián)家電城。2、經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色主要體現(xiàn)在

12、以下四個(gè)方面新理念：采用大賣(mài)場(chǎng)成功之經(jīng)營(yíng)理念；新模式：引進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營(yíng)，最貼近市場(chǎng)需求，延伸經(jīng)營(yíng)面；一站式：真正通過(guò)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“一站式”購(gòu)物；平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)定位，既迎合了諸城當(dāng)前的市場(chǎng)消費(fèi)，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費(fèi)階層。本項(xiàng)目將突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的管理模式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式，既加強(qiáng)了購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)范化管理，又增強(qiáng)了招商業(yè)主的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，同時(shí)，依托市場(chǎng)龐大的人潮，將消費(fèi)主流客群引入購(gòu)物廣場(chǎng)，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。二、1F經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件1）一層是商場(chǎng)的黃金樓層，以我們對(duì)諸城現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)主力店的調(diào)查結(jié)果分析，

13、并結(jié)合目前諸城的消費(fèi)現(xiàn)狀，初步擬定1F的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃如下：總經(jīng)營(yíng)面積約 5000 平方米（建筑面積）。1、經(jīng)營(yíng)主題：時(shí)尚廣場(chǎng)2、主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種計(jì)劃A、紳士館：約 700 平方米，經(jīng)營(yíng)男裝系列；B、女人天地：約1200 平方米，經(jīng)營(yíng)女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾品等；C、時(shí)尚鞋館：約800平方米，經(jīng)營(yíng)男女皮鞋及皮具；D、兒童世界：約500平方米,經(jīng)營(yíng)童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂(lè)項(xiàng)目；E、風(fēng)味餐飲街：約1100平方米，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味小吃；F、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營(yíng)品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次；G、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克士等。H、其他面積使用見(jiàn)規(guī)劃圖。三

14、、二樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件2）1、經(jīng)營(yíng)主題：愛(ài)民大賣(mài)場(chǎng)四、三樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件3）1、經(jīng)營(yíng)主題：三聯(lián)家電城。第四章 項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)程序計(jì)劃一、市場(chǎng)廣告推廣策略項(xiàng)目形象推廣策劃1、項(xiàng)目推廣口號(hào)；2、項(xiàng)目推廣理念；3、項(xiàng)目促銷(xiāo)專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)策劃；4、項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)；5、項(xiàng)目標(biāo)志字設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)；6、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范設(shè)計(jì)；7、裝修期間項(xiàng)目圍檔設(shè)計(jì)；8、招商接待中心導(dǎo)識(shí)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)；9、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)（平面部分）；10、招商用手袋、DM設(shè)計(jì)；11、項(xiàng)目宣傳車(chē)體廣告設(shè)計(jì)；12、招商、項(xiàng)目管理人員服裝設(shè)計(jì)（夏裝、冬裝）；13、項(xiàng)目各部門(mén)人員工裝設(shè)計(jì)；14、招商人員、管理人員名牌、胸卡設(shè)計(jì)；15、項(xiàng)目保

15、安人員服裝設(shè)計(jì)；16、1F2F規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計(jì)、制作。（二）項(xiàng)目運(yùn)作文件編制1、招商手冊(cè)編制（文案）；2、項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊(cè)編制（超市部分）；營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)；營(yíng)運(yùn)培訓(xùn)手冊(cè)；收貨運(yùn)作手冊(cè)；客戶服務(wù)手冊(cè)；生鮮管理手冊(cè)；收銀管理手冊(cè)；安全防損手冊(cè)；管理人員手冊(cè)；人事工作手冊(cè)。3、項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊(cè)編制（百貨部分）項(xiàng)目管理基本制度；業(yè)戶手冊(cè)；營(yíng)業(yè)人員手冊(cè)；接待中心管理手冊(cè)；業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；管理人員手冊(cè)（與超市共用）廠促人員管理規(guī)范；項(xiàng)目規(guī)范合同文本（含超市合同）。（三）辦公場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)1、辦公場(chǎng)地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃）；2、辦公場(chǎng)地裝飾設(shè)計(jì)；3、辦公設(shè)備配置方案；4、辦公室管理規(guī)范。（四）廣告?zhèn)髅酵度?/p>

16、方案策劃1、電視專(zhuān)題廣告投入方案；2、報(bào)紙廣告投入方案；3、專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)廣告投入方案；4、其他廣告投入方案；二、專(zhuān)業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計(jì)劃1、專(zhuān)業(yè)人才需求計(jì)劃表（另附）2、培訓(xùn)計(jì)劃表（另附）三、組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)（見(jiàn)下表組織架構(gòu)表）第五章 項(xiàng)目招商工作安排與作業(yè)程序一、招商基本政策1、免租金政策（具體減免由董事會(huì)決定）；建議：免租期24個(gè)月。2、免管理費(fèi)政策（具體減免由董事會(huì)決定 ）；建議：免第一年的管理費(fèi)。3、免稅政策（具體減免由董事會(huì)決定 ）；建議：一樓招租部分免稅兩年。4、其他相關(guān)促進(jìn)招商政策。二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附）。三、招商宣傳資料編制。1、愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)宣傳畫(huà)冊(cè)（文案稿）；2、愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)

17、三維動(dòng)畫(huà)宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計(jì)劃作業(yè)進(jìn)度安排（已包含在諸城市愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)綜合統(tǒng)籌策劃工作計(jì)劃進(jìn)度表內(nèi)）。五、招商工作作業(yè)程序。采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領(lǐng)諸城市場(chǎng)，以達(dá)成永續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)目標(biāo)。規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營(yíng)（略）。建立總店經(jīng)營(yíng)效應(yīng)（略）。促進(jìn)諸城商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略）。提高諸城市整體商業(yè)水平（略）。締造諸城第二商圈。二、項(xiàng)目行政組織架構(gòu)（見(jiàn)前表）。三、項(xiàng)目各部門(mén)組織架構(gòu)（略）。四、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)人員管理（另附營(yíng)業(yè)人員手冊(cè)）。五、項(xiàng)目招商（出租）業(yè)主管理（另附業(yè)戶手冊(cè)）。六、項(xiàng)目店面裝修工程管理（另附店面裝修工程管理規(guī)范）。七、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理制度（另附）。第七章 項(xiàng)目推廣、宣傳基本步驟一

18、、廣告策劃、執(zhí)行（另附）。二、招商說(shuō)明會(huì)策劃、執(zhí)行（另附招商說(shuō)明會(huì)實(shí)施方案綱要）。三、開(kāi)業(yè)籌備及開(kāi)業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附）。第八章 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用投入分析1、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（人事費(fèi)用）2、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）3、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）4、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用）5、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用）6、項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用）第九章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)分析一、1F招商租金收入分析（見(jiàn)表）二、廣告位招商收入分析（見(jiàn)表）三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析（見(jiàn)表）四、項(xiàng)目投入及利潤(rùn)回報(bào)分析1、項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總

19、概算（見(jiàn)表）2、利潤(rùn)回報(bào)分析根據(jù)本報(bào)告投資預(yù)算，本項(xiàng)目共投入啟動(dòng)資金798.26萬(wàn)元，其中固定費(fèi)用758.16萬(wàn)元，變動(dòng)費(fèi)用35.1萬(wàn)元，綜合人事費(fèi)用投入第一年約250.56萬(wàn)元（本人事費(fèi)用預(yù)算包含專(zhuān)業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)費(fèi)用）。固定費(fèi)用折舊攤銷(xiāo)（按10年攤銷(xiāo)）每年折舊攤銷(xiāo)約為 75.81萬(wàn)元。目前，本項(xiàng)目擁有建筑面積約13042.98m2，2F、3F分別為4105.46m2，按正常商業(yè)項(xiàng)目，折合營(yíng)業(yè)面積約8478m2。根據(jù)諸城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金狀況，1F招租租金測(cè)算為315.94萬(wàn)元；2F、3F樓外店租金收入測(cè)算為 42 萬(wàn)元，2F、3F整體大賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)額預(yù)算，每年約 5580 萬(wàn)元，平均毛利率 8 %，實(shí)際

20、毛收入 446.40 萬(wàn)元，整個(gè)項(xiàng)目年收入（第一年）約 804.34 萬(wàn)元。通過(guò)商業(yè)運(yùn)作，1F的租金每年約遞增 15 %左右。以正常商業(yè)投資測(cè)算，本項(xiàng)目約需 3 年可回收投資成本。第十章 報(bào)告可行性結(jié)語(yǔ)一、運(yùn)作的基礎(chǔ)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，是一項(xiàng)系統(tǒng)性、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)驗(yàn)性很強(qiáng)的工作，從前期策劃、招商、籌備開(kāi)業(yè)到日常經(jīng)營(yíng)管理，均需要有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才主導(dǎo)運(yùn)作，以確保達(dá)到低成本投入，正確性執(zhí)行，高效率運(yùn)營(yíng)的目的。1、前期策劃：2005年5月20日2005年6月15日，組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)，引進(jìn)各專(zhuān)業(yè)人才。2、前期招商：2005年6月15日2005年9月15日，全面推動(dòng)招商工作和編制購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管

21、理政策、制度。3、內(nèi)、外新改造及裝修，2005年6月15日2005年9月15日，全面改造商場(chǎng)。4、營(yíng)運(yùn)籌備：2005年7月1日2005年9月30日，為營(yíng)運(yùn)和開(kāi)業(yè)籌備階段，準(zhǔn)備各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)工作和開(kāi)業(yè)慶典工作。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標(biāo)，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素質(zhì)、個(gè)性、指揮能力、協(xié)調(diào)能力和溝通能力。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對(duì)執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度。所以，在我們運(yùn)作的項(xiàng)目中，都極力倡導(dǎo)合作雙方均能以“信任、坦誠(chéng)、信心”相待，給予主導(dǎo)運(yùn)作者足夠的信任和充分授權(quán)。三、經(jīng)營(yíng)的實(shí)施組織、制度、效率要使這個(gè)計(jì)劃方案變成現(xiàn)實(shí)，達(dá)成運(yùn)作目標(biāo)則必須推行規(guī)范化、制度化的管理，而規(guī)范化、制度比的管理，則必須要求有可行性的管理文本，這是一個(gè)高度集中，系統(tǒng)集成的工作，要有良好的組織，完善的制度，高效率的執(zhí)行，只有這樣才能保證購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)范有效運(yùn)行，以創(chuàng)造最佳利潤(rùn)。 購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)策劃運(yùn)作組織架構(gòu)（計(jì)劃）董事會(huì)代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：營(yíng)運(yùn)部招商部銷(xiāo)售部財(cái)務(wù)部人事行政部客服中心控管部購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)部組織架構(gòu)總監(jiān)：管理制度（1人）信息匯總（1人）二樓商場(chǎng)（1人）制度編訂：信息中心：檔案管理（1人）品牌控制（1人）營(yíng)業(yè)督察：三樓