大連市房地產(chǎn)市場月度監(jiān)測報告（2007年第三季度）_secret

1、PAGE PAGE 17PAGE PAGE 17 大連市房地產(chǎn)市場月度監(jiān)測報告2007年第三季度 *置業(yè)集團營銷部 2007年10月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc180301722 1 三季度主要競爭項目的開發(fā)及銷售情況分析 PAGEREF _Toc180301722 h 3 HYPERLINK l _Toc180301723 2 三季度*項目分析 PAGEREF _Toc180301723 h 5 HYPERLINK l _Toc180301724 2.1 *項目開發(fā)和銷售情況分析 PAGEREF _Toc180301724 h 5 HYPERLIN

2、K l _Toc180301725 2.2 房地產(chǎn)市場的變化對*項目的影響 PAGEREF _Toc180301725 h 6 HYPERLINK l _Toc180301726 2.3 競爭樓盤對*項目的影響與分析 PAGEREF _Toc180301726 h 7 HYPERLINK l _Toc180301727 2.4 *項目開發(fā)和銷售建議 PAGEREF _Toc180301727 h 8 HYPERLINK l _Toc180301728 附件：07年第三季度大連市房地產(chǎn)市場動態(tài) PAGEREF _Toc180301728 h 9 HYPERLINK l _Toc180301729

3、 1房地產(chǎn)市場動態(tài) PAGEREF _Toc180301729 h 9 HYPERLINK l _Toc180301730 1.1主要政策及其影響 PAGEREF _Toc180301730 h 9 HYPERLINK l _Toc180301731 1.2 重大行業(yè)事件 PAGEREF _Toc180301731 h 9 HYPERLINK l _Toc180301732 2土地市場 PAGEREF _Toc180301732 h 10 HYPERLINK l _Toc180301733 2.1土地出讓及成交情況 PAGEREF _Toc180301733 h 10 HYPERLINK l

4、_Toc180301734 3住宅市場 PAGEREF _Toc180301734 h 14 HYPERLINK l _Toc180301735 3.1 三季度新建住宅成交分析 PAGEREF _Toc180301735 h 14 HYPERLINK l _Toc180301736 3.2 三季度主要二手住宅成交情況分析 PAGEREF _Toc180301736 h 15 HYPERLINK l _Toc180301737 4三季度新開盤項目住宅市場 PAGEREF _Toc180301737 h 16 HYPERLINK l _Toc180301738 4.1 2007年第三季度新開盤住宅

5、項目分析 PAGEREF _Toc180301738 h 16大連市房地產(chǎn)市場季度監(jiān)測報告（2007年第三季度）1 三季度主要競爭項目的開發(fā)及銷售情況分析競爭項目確定：*特點項目位于*石灘，該區(qū)域?qū)儆诼糜味燃賲^(qū)，自然景觀優(yōu)越項目建筑形式為多層和別墅區(qū)域客群主要為外地人，其中已東北客群為主，購房目的多為養(yǎng)老度假項目首批推出房源為情景洋房和別墅競爭項目選擇條件項目周邊區(qū)域競爭樓盤對項目有分流作用的其它區(qū)域樓盤競爭項目的確定區(qū)域項目名稱摘要與*屬同一區(qū)域，自然條件基本相同，且產(chǎn)品類別相近，有一定的競爭性小平島是一個集居住娛樂為一體的綜合性項目，其環(huán)境與本案環(huán)境極為相似，后推產(chǎn)品形式類同自然環(huán)境優(yōu)美，

6、其產(chǎn)品對*有一定的客戶分流作用表1：2007年第三季度大連競爭樓盤列表樓盤競爭樓盤發(fā)展商總規(guī)模（萬）開售時間現(xiàn)售套數(shù)（套）開盤均價現(xiàn)時均價銷售進度備注1.1262005.9.227月14 375-1500萬元/套7月750-1500萬元/套26%無變動8月14 8月750-1500萬元/套26%無變動9月14 9月750-1500萬元/套26%無變動總：43.89一期10.1二期16.47三期17.322004.7.107月無4400元/7月三期未定一、二期清盤三期未銷售無變動8月無8月三期未定無變動9月無9月三期未定無變動總：137一期：8二期：17一期：2006.6.8二期：2007.3.

7、187月二期195一期：6600元/（清盤）二期：7200元/7月7600元/二期65%400元/8月二期1378月8300元/二期70%700元/9月二期1179月8500元/二期80%200元/一期20目前推出1.352007.9.297月未銷售295-720萬/套7月未定未銷售未銷售8月未銷售8月未定未銷售未銷售9月649月295-720萬/套推出部分清盤無變動2 三季度*項目分析2.1 *項目開發(fā)和銷售情況分析表2：2007年第三季度*地銷售情況列表推出房源物業(yè)類型體量（萬）總套數(shù)(套）開盤時間均價（元/）銷售率購買客群一期花園洋房8 3422007.9.8開盤：6700目前：6700

8、57%開發(fā)區(qū)：40%外籍：20%外地：40%*于2007年9月8日開盤銷售，推出8萬平方米，共342套花園洋房，目前已銷售196套，主銷面積為152-169平方米的三室二廳戶型，價格為6000-9000元/平方米，均價為6700元/平方米。購買客群主要來源于開發(fā)區(qū)和外地，多為在開發(fā)區(qū)外資企業(yè)工作的高層人員和在開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)的私營業(yè)主。開發(fā)區(qū)建設(shè)以現(xiàn)代工業(yè)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)為主導，以口岸經(jīng)濟為依托，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐，發(fā)展成為智能化、生態(tài)型、綜合性的大連市現(xiàn)代化副中心。開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境促使企業(yè)大量注入，為區(qū)域市場帶來旺盛需求。開發(fā)區(qū)05年供應面積91.2萬平方米，消化面積60.6萬平方米。06年

9、供應面積166.1萬平方米，消化面積98萬方米；07年供應面積125萬平方米，截至到目前消化了75萬平方米； 預計08年供應面積為79萬平方米。目前開發(fā)區(qū)可售房源有限，而且價格持續(xù)走高，除東部區(qū)域金灣新城銷售均價在4500元/平方米以外，均價6000元/平方米以下的項目已經(jīng)很難遇見。而且產(chǎn)品主要以高層為主，多層住宅已成為稀缺產(chǎn)品。因此對于開發(fā)區(qū)中高端人群而言，在開發(fā)區(qū)內(nèi)購買住宅的選擇余地較小，而本案位于金石灘自然景觀優(yōu)美，產(chǎn)品為多層花園洋房，價格與開發(fā)區(qū)項目相比有一定的競爭優(yōu)勢，而且自身也具有較強的品牌優(yōu)勢。這也是項目快速銷售的主要原因之一。2.2 房地產(chǎn)市場的變化對*項目的影響區(qū)域未來發(fā)展前

10、景樂觀，可開發(fā)地塊擴容能力較強，土地資源較為豐富，未來競爭壓力將有所增加。隨著大連市經(jīng)濟增長帶動旅游業(yè)快速發(fā)展，海岸度假式生活將成為一種新興的居住形式并且逐漸被全國人民所接受。全新的生活方式產(chǎn)生嶄新的市場需求，未來金石灘的住宅銷售走勢比較樂觀。除此之外，金石灘屬于國家4A級旅游度假區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大。樓盤價格走勢可能會水漲船高，也會吸引更大批量的客群前往購買。目前金石灘在售房源較少，從產(chǎn)品上看，對東方優(yōu)山美地不會有太大影響，但區(qū)域可開發(fā)地塊擴容能力較強，土地資源豐富，隨著區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展，未來競爭壓力有所增加。大量外來人士包括世界500強企業(yè)進住，預示區(qū)域明年需求將有一定增加，有利于促進*地

11、項目銷售。全球最大的半導體制造商英特爾投資25億美元在大連建一家芯片組制造廠，這是跨國公司在華最大的一筆投資，也使英特爾成為在華投資額最大的外資企業(yè)。廠址選擇在大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)淮河東路（雙D港），于2007年9月8日舉行了奠基儀式，計劃2010年上半年投產(chǎn)，預計每年直接產(chǎn)出200億元。英特爾大連廠雇員將本地化，另外，英特爾為培養(yǎng)本地人才，給大連英特爾生產(chǎn)基地輸送人才，并成為中國最大的半導體技術(shù)人材培訓基地，將投資3.48億元人民幣在開發(fā)區(qū)建設(shè)占地1萬平方米，建筑面積5500平方米的學院。學院在年內(nèi)啟動建設(shè)，2008年8月正式投入使用。屆時金石灘區(qū)域住宅需求量會有很大增加，英特爾員工中的白領(lǐng)階

12、層和英特爾學院的教職員工的硬性住房需求需要得到滿足，所以會產(chǎn)生一定程度的購買力。正是如此種種原因，金石灘房地產(chǎn)市場將進一步快速發(fā)展。目前英特爾公司已與*達成協(xié)議，其高層人員將入住08年推出的別墅，本案別墅銷售前景樂觀。別墅和海景房出現(xiàn)熱銷，旺盛的需求有利于本案別墅的快速銷售07年9月，大連市內(nèi)四區(qū)別墅供應量加大，并且出現(xiàn)熱銷局面，例如萬科溪之谷和藍灣，其產(chǎn)品定位為經(jīng)濟型別墅，推出市場便受到中高端以上客群的青睞。萬科溪之谷依山而建，景色優(yōu)美，于07年9月8日推出71套別墅，一周時間銷售率達到72%，藍灣于07年9月29日推出64套別墅，當天銷售60套。從客群上看，萬科溪之谷和藍灣購買客群，主要以

13、大連市內(nèi)私營業(yè)主為主，外地客群也占有一定比例。而關(guān)注本案別墅產(chǎn)品的來訪客群，主要以開發(fā)區(qū)私營業(yè)主和企業(yè)的高層人士為主。因此本案與藍灣等其它區(qū)域別墅項目的競爭，體現(xiàn)在外地客群上，這部分客群主要看重項目的自然環(huán)境和開發(fā)商的品牌。本案擁有較好的自然景觀和較強的品牌效應，具有一定的競爭力，而高品質(zhì)產(chǎn)品和完善的內(nèi)部配套，將成為項目快速銷售的關(guān)鍵。2.3 競爭樓盤對*項目的影響與分析金石灘區(qū)域競爭項目目前對東方優(yōu)山美地客戶分流作用有限。金石灘競爭樓盤中，王子莊園建成時間長，產(chǎn)品相對落后，銷售狀況較差，其無論是在地段、產(chǎn)品還是開發(fā)商品牌，都遠不如*，導致其銷售越加困難。但王子莊園現(xiàn)房發(fā)售，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施及綠

14、化已完成，在目前區(qū)域別墅供應量較少的情況下，對東方優(yōu)山美地別墅產(chǎn)品會有一定的影響，但影響十分有限。而*三期別墅一直沒有動工，還處于封盤期，近期也很難入市，因此對本案銷售沒有形成威脅，但隨著其三期的入市，屆時將與本案別墅產(chǎn)品形成市場競爭。小平島目前開發(fā)產(chǎn)品形式與東方優(yōu)山美地存在差異，目前競爭壓力不強。小平島項目從開盤至今，價格進行了1次調(diào)整，7月份上調(diào)400元/平方米，均價達到7600元/平方米，8月均價突破8000元/平方米，主要是由于項目目前剩余房源主要位于高樓層，價格偏高，導致在售房源房價再次上漲。到9月底，其銷售均價達到8500元/平方米，比上月上漲了200元/平方米，主要是受剩余房源價

15、格較高的拉動。小平島是一個綜合性項目，目前推出部分建筑形式為小高層、高層，銷售率達到80%，已接近尾盤期，由于與本案產(chǎn)品形態(tài)不同，對項目影響不明顯，但年底小平島花園洋房的推出，及其大量的對外宣傳，使外地客群更為關(guān)注小平島，不過超過百萬元的總房款，使小平島購買客群和東方優(yōu)山美地的客戶有一定差別，而且本案花園洋房目前銷售率已經(jīng)達到57%，未來競爭雖然會有所加劇，但近期客戶分流作用不明顯。*中的別墅部分對*地影響較大，未來存在一定競爭壓力。*位于旅順塔河灣浴場北側(cè)，自然景色優(yōu)美，開發(fā)商為*下屬企業(yè)*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在大連擁有很強產(chǎn)品知名度，加上億達集團開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)較高，對客群有一定吸引力。項目

16、建有178套別墅，面積從 170-260平方米，項目于2007年7月開始內(nèi)部認購，訂金30萬元。戶型面積棟數(shù)體量銷售率175.2811棟1928.08100%180.1212棟2161.44100%196.437棟1375.01100%216.7712棟2601.24100%240.910棟2409100%251.8312棟3021.96100%合計641.35萬100%2007年9月29日項目開盤銷售，共推出64套別墅，面積從175-251平方米，當天銷售60套，月底清盤，銷售速度極快，預計項目10月還將推出47套別墅，具體資料還沒確定。本案目前推出花園洋房，與藍灣產(chǎn)品不同，因此影響不大。2

17、.4 *項目開發(fā)和銷售建議大連2007年秋季房展會的即將舉行，以及十一黃金周的即將到來，為本案銷售提供了一個契機，而英特爾在大連市投資建立的大連芯片廠奠基儀式的舉行，也標志著金石灘區(qū)域未來購房需求將有所增加。面對區(qū)域房地產(chǎn)的利好機會，對本案提出以下建議以供參考：適當增加項目宣傳力度，充分利用秋季房展會和黃金周，吸引客群，促進銷售。本案已開盤銷售，但多層住宅局部樓間距較近，視線有所影響，因此景觀配套應有所體現(xiàn)，強烈的園林沖擊感有利于促進洋房和別墅的銷售。突出產(chǎn)品智能化。區(qū)域客群對安全性比較注重，較高的安全性對客群有較大的吸引。提高銷售人員服務(wù)水平，有利于樹立產(chǎn)品形象，更有利于口碑宣傳，促進銷售。

18、適當提升銷售價格。金石灘區(qū)域在售房源較少，產(chǎn)品品質(zhì)一般，而本案較高的品牌認可度和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，為項目快速銷售提供了良好條件，在大大連西拓北進，購房者向西、北部轉(zhuǎn)移、價格整體快速上漲的情況下，本案可適當提價。建議提升200-300元/平方米。附件：07年第三季度大連市房地產(chǎn)市場動態(tài)1房地產(chǎn)市場動態(tài)1.1主要政策及其影響表3：2007年第三季度大連新出臺政策一覽編號政策名稱頒布日期實施日期頒發(fā)單位對房地產(chǎn)市場的影響1城鎮(zhèn)土地使用稅稅額調(diào)整2007年7月13日2007年10月1日大連市地稅局此次土地使用稅稅額標準提高增加成本很小，房價不會因此受到太大影響。反而可以避免開發(fā)商囤積土地、炒作地皮。2大連市

19、海域使用管理條例2007年6月12日2007年8月1日大連市人民代表大會常務(wù)委員會根據(jù)該規(guī)定，大連將在小平島至金石灘的近海設(shè)立市民親海區(qū)域，供市民、游客趕海、垂釣。其周邊樓盤以此確定了環(huán)境優(yōu)勢，銷售熱度勢必增強。3農(nóng)民工工資保證金制度2007年7月16日2007年8月1日大連市人民政府整頓規(guī)范大連房地產(chǎn)市場秩序，推動行業(yè)健康發(fā)展，維護農(nóng)民工合法權(quán)益。4關(guān)于大連市民用建筑建筑節(jié)能實行公示的通知2007年9月10日2007年10月10日大連市人民政府促進更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快建設(shè)環(huán)境友好型住宅的步伐。1.2 重大行業(yè)事件表4：2007年第三季度大連市重大行業(yè)事件一覽編號時間事件12007年7月1

20、日全長1200米，延伸段起于港灣廣場東部，穿過大連港東北部港區(qū)后直達東海岸的人民路延伸工程竣工。22007年7月13日大連新火車站選址在既有南關(guān)嶺站站北2.8公里處。新火車站將在2010年左右投入使用。32007年7月31日大連市上半年土地放量，甘井子區(qū)占九成，中山區(qū)為零。 42007年7月31日旅順南路通公交車。52007年8月9日土羊高速公路計劃于今年底建成通車。62007年8月20日旅順新港擴建項目簽約。72007年8月23日哈大鐵路客運專線開建。 82007年9月6日夏季達沃斯論壇在大連成功召開。92007年9月8日英特爾在大連市投資建立的大連芯片廠舉行了奠基儀式。102007年9月1

21、6日投資150億元的大連天地軟件園建設(shè)工程（軟件園二期）正式啟動。112007年9月16日首批百萬平方米環(huán)境友好型住宅開建。122007年9月26日繼去年獲得“中國十佳金融生態(tài)城市”后，大連再獲金融生態(tài)城稱號。 2土地市場2.1土地出讓及成交情況表5：2007年第三季度大連土地出讓公告地塊編號（名稱）出讓方式土地面積（萬）可建面積（萬）土地性質(zhì)使用年限（年）容積率截止日期備注（2007）-24掛牌4.385553.5（按0.8計算）工業(yè)500.6-1.02007.8.8建筑密度50%以上，辦公樓、綜合樓5層，廠方1-3層，需滿足機場凈空要求（2007）-25掛牌15.06542.08(2.8算

22、）居住、公建、公寓、城市用地70、40A、B、C2.8以下，D、E6.9以下2007.8.24多層、小高層、高層、超高層，住宅小戶型比例70%（2007）-26掛牌0.463.91居住（公寓）公建70、408.5以下2007.8.24多層、高層，住宅小戶型比例70%以上（2007）-27掛牌10.4420.57公建、教育設(shè)施、城市綠地70、40AB1.97，C0.622007.8.24建筑高度100米以下，小戶型比例70%以上3.482.09公建、城市道路70、400.6（含保留建筑）2007.8.24四層以下，小戶型比例70%以上（20080-28掛牌5.6310.134住宅及配套公建70、

23、401.82007.8.24建筑高度：60米以下、沿香周路建筑高度16米以下，小戶型比例70%以上(2007)-29掛牌0.533.45公建、公寓70、406.5（地上）2007.8.24高層，住宅小戶型比例70%以上（2007）-31掛牌2.64522.48公建、公寓70、408.507.10.19高層，住宅小戶型比例70%以上（2007）-32掛牌0.2453.92公建、公寓70、401607.10.19高層，住宅小戶型比例70%以上（2007）-33掛牌0.8487.834公建（新聞綜合樓）及其配套服務(wù)設(shè)施（居住式公寓）70、409.307.10.19高層（2007）-34 掛牌8.32

24、6.656教育科研用地400.84.53.6公建400.8以下0.4751.16教學樓402.44表6：2007年第三季度大連土地出讓成交公告地塊編號（名稱）出讓方式土地面積（萬）可建面積（萬）土地性質(zhì)中標單位使用年限（年）總地價（萬元）樓面地價（元/）容積率成交日期（2007）-22掛牌4.3610.464居住704250040622.42007.7.24（2007）-24掛牌4.392.63-4.39工業(yè)50746283.65-1700.6-1.02007.8.8（2007）-26掛牌0.463.91居住70/401253532068.52007.8.23(2007)-27掛牌10.442

25、0.57居住70-405971029030.62-1.972007.8.20(2007)-28掛牌5.6310.134居住70/402906028681.82007.8.22(2007)-29掛牌0.535.45居住70/401171021496.52007.8.20（2007）-34掛牌8.326.656教育科研用地40138241210.930.807.9.74.53.6公建0.8以下0.4751.16教學樓2.44（2007）-30掛牌9.74.85-9.7工業(yè)4052871090-5450.5-1.007.9.27第三季度土地市場情況：掛牌情況：第三季度較前兩季度相比，各區(qū)域掛牌情況出

26、現(xiàn)“反常”現(xiàn)象。1、中山區(qū)：土地在“沉寂”了半年后，于本季度首次釋放出讓宗數(shù)2宗，土地性質(zhì)主要用于公建、公寓，容積率6.5-8.5，住宅小戶型比例在75%以上。2、西崗區(qū)：（2007）-9號公告，將西崗區(qū)的14.9萬的供應量一次性供應完畢老城區(qū)配套的成熟性及供應稀缺性，使其價值更為突出，也是開發(fā)商競相爭奪的“寶地”。僅10天時間，此次掛牌的4宗土地，已各有其主，全部用于住宅。3、沙河口區(qū)：本季度放量有所增加出讓宗數(shù)3宗，（2007）-25位于沙河口區(qū)中山路北側(cè)、連山街東側(cè)地塊，局部規(guī)劃進行調(diào)整，故目前暫時停止掛牌。4、甘井子區(qū)：本季度放量有所減緩，無住宅用地出讓 出讓宗數(shù)2宗，均用于教育科研及

27、配套公建設(shè)施。摘牌情況：本季度主城區(qū)土地突破“0”供應1、中山區(qū)：于本季度摘得一塊土地，位于五五路1號位置，用地性質(zhì)為公建、公寓，截至第三季度，中山區(qū)新增土地供應量3.45萬平方米。2、西崗區(qū)：本年度“地王”*路北地塊被大連*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納入囊中其占地約10.44公頃，住宅容積率為1.97，小戶型比例為70%，20萬平的建筑體量即將入市，這將是老城區(qū)商品房小戶型的稀缺供給。此地塊競拍樓板價達2985.5元/平方米，預計入市保守價格在7000元/平方米以上。3、沙河口區(qū)：共摘得一塊土地，位于沙河口區(qū)東北路東、長生街西、民權(quán)街南側(cè)，用地性質(zhì)為公建、公寓，小戶型比例達70%。4、甘井子區(qū)：本季

28、度摘牌量相對于上兩個季度有所減少，且主要用于教育科研、工業(yè)及配套設(shè)施等的用地，無住宅摘牌。根據(jù)市場情況及本年度供應計劃預測，10月份土地供應量將側(cè)重于主城區(qū)及經(jīng)濟適用房。3住宅市場3.1 三季度新建住宅成交分析表7：2007年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交情況統(tǒng)計2007年7月2007年8月2007年9月成交面積68.8萬89.1萬28.99萬環(huán)比變化（%）14.48%29.51%67.46%成交價格4791元/6591元/6491元/環(huán)比變化（%）3.37%37.57%1.5%9月份數(shù)據(jù)截至9月25日從新建住宅成交情況來看，大連市第三季度總成交面積為186.89萬平方米，整體均價為5912.8

29、5元/平方米，3個月成交面積及均價呈持續(xù)上漲的態(tài)勢，其中8月份成交面積及均價都有較大提高，9月份數(shù)據(jù)累計到25日，因此，除了房交會的臨近造成的供應和需求均處于抑制、待發(fā)狀態(tài)外，部分房源沒有登記備案也是9月份的成交數(shù)據(jù)拉低的原因。但是四區(qū)整體住宅成交及均價是呈穩(wěn)步上升趨勢的。預計第四季度成交面積及成交價格均會繼續(xù)提升。3.2 三季度主要二手住宅成交情況分析表8：2007年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)新建住宅成交情況統(tǒng)計2007年7月2007年8月2007年9月成交面積21.36萬22.03萬環(huán)比變化（%）8.9%3.1%成交價格4950元/4995元/環(huán)比變化（%）3.9%0.9%9月份數(shù)據(jù)需到10月底，政府才能公布在商品房房價快速上漲的帶動下，二房房價也呈上漲趨勢。除6月份二手房成交面積略有下降，整體呈上漲趨勢。在7月份二手房價小幅上漲以后，本月二手房價趨于平穩(wěn)，上漲幅度僅為0.9%。8月份二手房市場需求走穩(wěn)，供給充足，市場走勢平穩(wěn)，成交面積小幅上升。目前二手房市場趨于火熱，市場前景看好，成交區(qū)域仍以甘井子區(qū)為主。在政府宏觀調(diào)控下，投資客大部分轉(zhuǎn)為長線投資，長遠看未