房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)專業(yè)(zhuny)基礎(chǔ)知識7/27/20221共五十一頁房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及常用(chn yn)名詞1、房地產(chǎn)： 是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)與建筑物密不可分。 上述(shngsh)定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性，地上定著物包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià) 值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為 提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通 風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。7/27/20222共五十一頁2、土地(td)的所有權(quán)種類： 國有土地，集體土地。3、土地使用權(quán)

2、的獲取方式： 征用、劃撥、出讓。 其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前已經(jīng)實(shí)行“招拍掛”的方式 進(jìn)行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。4、生地與熟地： 熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。 生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。 三通一平：水通、電通、路通，場地平整。 七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、供?通，場地平整。7/27/20223共五十一頁5、房地產(chǎn)按用途劃分(hu fn)的類型: a.居住房地產(chǎn)（普通住宅，高級公寓，別墅等）； b.商業(yè)房地產(chǎn)（寫字樓，旅館，商店，影劇院等） c.旅游房地產(chǎn)（公園，風(fēng)景

3、名勝，歷史古跡，沙灘等） d.工業(yè)房地產(chǎn)（廠房，倉庫，） e.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)場，林場，牧場，果園） f.特殊房地產(chǎn)（學(xué)校，教堂，政府機(jī)關(guān)辦公樓等）6、土地使用權(quán)出讓的使用年限： 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育，科技，文化衛(wèi)生，體育用地50年； 商業(yè)，旅游，娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年；7/27/20224共五十一頁7、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑贺泿叛a(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷(bn qin)）。目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。8、在什么情況下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)：a.土地使用屆滿（如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的 土地出讓金，出讓金視該地段標(biāo)的收取，就可以繼續(xù)使

4、用）b.根據(jù)社會(huì)公共利益的需要依照法律程序提前收回c. 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回7/27/20225共五十一頁9、土地出讓金： 指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價(jià) 款。10、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類： 房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房屋產(chǎn)權(quán)： 指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利人： 指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他(qt)組織。7/27/20226共五十一頁產(chǎn)權(quán)證書：

5、 指“房屋(fngw)所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋(fngw)產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋(fngw)結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋(fngw)平面圖大產(chǎn)權(quán)證： 即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。 小產(chǎn)權(quán)證： 即每個(gè)購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。商品房： 是指房屋開發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。7/27/20227共五十一頁公房： 也稱公有住房、國有

6、住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位(sh y dn wi)投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。使用權(quán)房： 由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。集資房： 改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 共有房產(chǎn)： 兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)7/27/20228共

7、五十一頁五證（預(yù)售條件）: 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。一證三書（樓房交付使用條件）： 一證： 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證 三書：商品房質(zhì)量保證書 、商品房使用說明書 、收樓通知書 商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修(bo xi)年限、保修(bo xi)方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注 意的問題。 7/27/20229共五十一頁現(xiàn)房： 已經(jīng)交付使用的商品房客戶交付部分(b fen)或全部房款后即可入住。 開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。期房： 尚未交付使用的商品房。

8、指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始 至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。準(zhǔn)現(xiàn)房： 指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。7/27/202210共五十一頁11、價(jià)格： 價(jià)格的種類很多，如均價(jià)、起價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)、一口價(jià)等。 其中的兩種。 最低價(jià)指目前銷售中最低的單價(jià) 最高價(jià)指目前銷售中最高的單價(jià) 均價(jià)：指各單位(dnwi)的銷售價(jià)格相加之后的和除以單位(dnwi)建筑面積和。 可以反映一個(gè)樓盤整體價(jià)格。 起價(jià)：指物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的 銷售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的

9、售價(jià)作為起價(jià)，不能真實(shí) 的反映樓盤的價(jià)位。 一口價(jià)指不分樓層 不分方向一次性付款的價(jià)格7/27/202211共五十一頁12、定金與訂金的區(qū)別： 定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于(shy)一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的20%。 如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。

10、 這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。7/27/202212共五十一頁13、違約金: 指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有(jyu)懲罰性和補(bǔ)償性， 但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論 是否給對方造成損失，都要支付違約金。14、房地產(chǎn)一級市場: 房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即 國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為 國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以

11、 是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷 的市場。 7/27/202213共五十一頁15、房地產(chǎn)二級市場: 房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地 產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交 易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用 者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓(zhunrng)的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。16、房地產(chǎn)三級市場: 房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換。7/27/202214共五十一頁17

12、、預(yù)售(y shu)的條件： 商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示許可證。其商品房預(yù)售廣告、售房宣傳資料和說明書均應(yīng)載明預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。其許可證應(yīng)在售樓場所顯著位置懸掛。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 7/27/202215共五十一頁內(nèi)銷商品房預(yù)售： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房須持以下證件(zhngjin)或資料： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照； 有市計(jì)委、建委批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃文件； 已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件，并已交付全部土地使用權(quán)出

13、讓金； 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證； 有納入市建委銷售計(jì)劃的證明文件； 按申請預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，或達(dá)到相應(yīng)的工程進(jìn)度，并已確定施工進(jìn)度和交付日期； 本市商品房預(yù)售許可證。7/27/202216共五十一頁外銷商品房預(yù)售： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照； 付清地價(jià)款（包括市政(shzhng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證； 市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)狻㈦娨暯邮?、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料； 已完成工程建設(shè)

14、總投資額的25； 工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定； 外銷商品房預(yù)售許可證。 7/27/202217共五十一頁1、建筑面積: 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如 果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積 包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、他 公攤面積等。 2、使用面積： 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面 積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況， 但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格(jig)。 3、套內(nèi)建筑面積 : 套內(nèi)使用面積和套內(nèi)墻體面積與陽臺建筑面積之和規(guī)劃術(shù)語(shy)

15、及相關(guān)規(guī)定7/27/202218共五十一頁4、公用面積： 住宅(zhzhi)的公用面積是指住宅(zhzhi)樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。5、竣工面積： 指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑. 6、共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積7/27/202219共五十一頁7、分?jǐn)偯娣e 公共場所(如樓梯)及公共設(shè)施(如供電房)所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1

16、電梯(dint)井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)： 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 7/27/202220共五十一頁8、容積率： 項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 容積率=總建筑面積總用地面積 多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率

17、越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明(shumng)樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。9、建筑密度: 在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。 建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 建筑密度 =小區(qū)全部建筑地基面積小區(qū)總占地面積100%7/27/202221共五十一頁10、綠化率： 項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠化率自然越高越好，一般在40%左右。 綠化率=綠化面積總用地面積100%11、實(shí)用率： 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積

18、之比。也稱之為“K”值。 實(shí)用率 = 套內(nèi)建筑面積 建筑面積7/27/202222共五十一頁12、用地面積： 規(guī)劃地塊劃定的面積。 是指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道(tngdo)、庭 院占地面積的總和，即占地面積。13、用地紅線： 指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。14、道路紅線： 城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。15、日照間距系數(shù)： 指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 7/27/202223共五十一頁16、建筑間距： 兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、

19、日照標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。 1994年2月1號執(zhí)行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)(xiosh)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。7/27/202224共五十一頁18、居住區(qū)用地： 住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間 綠地和宅間小路。 公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各 類 設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停 車場(ch chn)等。 道路用地

20、：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽 車、單位通勤車等車輛的停放場地。 公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供 居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他 塊狀、帶狀綠地。7/27/202225共五十一頁19、配套設(shè)施： 指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路 和公共綠地的總稱。20、建筑小品： 指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量(t lin)建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。7/27/202226共五十一頁建筑(jinzh)基礎(chǔ)知識1、定義： 廣義：人工建筑而成的所有東西。

21、狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨 ，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或其他 活動(dòng)的空間場所，不包含構(gòu)筑物。 構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)(shngchn)和生 活活動(dòng)。如煙囪、水塔、水井、隧道等。一、建筑物7/27/202227共五十一頁2、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于(duy)建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同， 現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。 按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 按層數(shù)分：低層（13層） 多層（46層） 小高層（715層） 高層（15層以上至建筑高度100米） 超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超

22、過 100米）。 按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力 墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。一、建筑物7/27/202228共五十一頁 1、基礎(chǔ)： 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它 支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳 給下面的地基。 按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層 常用）、樁基礎(chǔ)。 2、地基： 定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的 土層(t cn)或巖層。二、建筑構(gòu)造7/27/202229共五十一頁3、建筑物的結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋 主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。

23、又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為(fn wi)排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。優(yōu)點(diǎn)：A. 耐久性好：強(qiáng)度不隨時(shí)間增長而降低，反而略有提高B. 耐火性好：水泥保護(hù)鋼筋受熱，使之耐高溫C. 整體性好：節(jié)點(diǎn)的連接強(qiáng)度高，提高其剛度和穩(wěn)定性D. 可模性好：根據(jù)模具澆筑成任意形狀E. 就地取材：其粗、細(xì)骨料產(chǎn)地普遍，降低造價(jià)F. 節(jié)約鋼材二、建筑構(gòu)造7/27/202230共五十一頁磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié) 構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都?xì)w此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、 磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土

24、草房(co fn)等。 框架結(jié)構(gòu)與混合結(jié)構(gòu)的區(qū)別 框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務(wù)，只起間隔與維護(hù)的作用，故可以拆除?；旌辖Y(jié)構(gòu)是由磚墻和鋼筋水泥樓板構(gòu)成，墻體是承重構(gòu)件，不能隨意拆除。二、建筑構(gòu)造7/27/202231共五十一頁4、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和 自重傳給基礎(chǔ)。 墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。 非承重墻：一般(ybn)情況下僅承受自重的墻。 結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的 承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。 二、建筑構(gòu)造7/27/202232共五十一頁

25、 剪力墻高層建筑因?yàn)槠涓叨鹊脑?，將承受較大的水平荷載（風(fēng)力、地震力），從而產(chǎn)生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。 它是承受垂直及水平力設(shè)計(jì)的墻體，起承重的主力(zhl)，由鋼筋砼搗制而成，墻內(nèi)設(shè)有雙層鋼筋網(wǎng)。墻上的門、窗洞在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)按力學(xué)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，洞口的四周還另外埋設(shè)有鋼筋進(jìn)行加固。因剪力墻鋼筋網(wǎng)密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周的被破壞部分，并且會(huì)直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。7/27/202233共五十一頁5、門窗： 門的分類(fn li)：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門 ；木門、塑 鋼門、鋁合金門等。 窗的分類：平開窗、推拉

26、窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗 ；木窗、塑 鋼窗、鋁合金窗等。 6、地面、樓板和梁： 地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。 樓板：分隔層與層之間的水泥混凝土板。 梁：跨過空間的橫向構(gòu)件。7/27/202234共五十一頁7、樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 樓梯的寬度一般在1.2米左右。 住宅樓梯的傾斜度一般在1520度 臺階(tiji)分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺最舒適。 8、屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。 建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。 二、建筑構(gòu)造7/27/202235共五十一頁9、開間： 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間

27、房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮 之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅 開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體 性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶(zhh)提供一個(gè)40 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比， 承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 二、建筑構(gòu)造7/27/202236共五十一頁10、進(jìn)深： 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻 壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用

28、地，但為了保證 建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上 有一定(ydng)的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要 限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。11、層高： 指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。12、凈高： 層高減去樓板厚度的凈剩值。 注：一般樓層規(guī)定凈空應(yīng)為2.8米高，連樓板在內(nèi)應(yīng)為3米高。二、建筑構(gòu)造7/27/202237共五十一頁13、過道： 住宅套內(nèi)使用(shyng)的水平交通空間14、走廊： 住宅套外使用的水平交通空間15、格局： 指一戶房屋之房型，方正或?qū)匍L型，不方正，異型16、私密性： 指私生活之隱私性（動(dòng)靜分區(qū)，棟距要寬）17、采光： 指光

29、線日照之明亮度18、通風(fēng)： 風(fēng)之來源，去路二、建筑構(gòu)造7/27/202238共五十一頁19、標(biāo)準(zhǔn)層： 指平面布置相同的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊設(shè) 計(jì)工藝。20、躍式： 室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯(cuò)開，高度差約為4060cm之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。一般在設(shè)計(jì)當(dāng)中把客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動(dòng)區(qū)域的樓層面與房間等私密性強(qiáng)的樓層面通過3級踏步樓梯級相對(xingdu)錯(cuò)開，形成高低兩級樓層平面。二、建筑構(gòu)造7/27/202239共五十一頁21、錯(cuò)層： 一般指一套住宅內(nèi)有三個(gè)層面，房間大門走進(jìn)去是客廳，樓高一般是3.6米以上，在進(jìn)去

30、會(huì)分開上下兩層，走下去下層一般會(huì)安排廚房，衛(wèi)生間，走上去上層一般會(huì)安排臥房，書房，形成三個(gè)平面樓層。22、復(fù)式： 是一套住宅占兩個(gè)(lin )樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，（一般在首層 安排起居室，廚房，衛(wèi)生間，二層安排臥室，書房，）二、建筑構(gòu)造7/27/202240共五十一頁23、地下室： 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。24、半地下室： 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 25、住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？ 住宅的樓梯一般(ybn)凈寬不應(yīng)少于1米，梯級為3015（寬高） 二、建筑構(gòu)造7/27/202241共五十一頁1、給

31、水、排水系統(tǒng) 給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。） 給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。 排水系統(tǒng)主要指排放(pi fn)生活污水、廢水及雨水。多采用100 150的鑄鐵管或PVC管材。三、建筑設(shè)備7/27/202242共五十一頁2、采暖系統(tǒng)： 采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨(dú)立采暖；二是集中采暖。 集中采

32、暖又可分為兩種： 熱水供暖：采用熱水進(jìn)行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。 蒸氣采暖：采用水蒸氣進(jìn)行供暖。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。 集中供暖國家目前提倡采用分戶計(jì)量式采暖方式，但是由于計(jì)量價(jià)位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。 無論是分戶計(jì)量還是(hi shi)分戶控制，現(xiàn)在都沒有達(dá)到“誰用誰交費(fèi)，不用不交費(fèi)”的狀態(tài)。三、建筑設(shè)備7/27/202243共五十一頁3、通信和空調(diào)系統(tǒng) 包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設(shè)備： 包括導(dǎo)線(doxin)、

33、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。5、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng) 燃?xì)饽壳俺Ｓ玫挠腥N： 人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是 CO，比重與空氣相近。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。三、建筑設(shè)備7/27/202244共五十一頁 天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦 發(fā)生泄漏，天然氣會(huì)飄于上層，不會(huì)發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而 且天然氣燃燒后不會(huì)產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國 正大力推廣。 液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜(fz)，熱值高。液化石油氣與上述兩 種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個(gè)居住區(qū)一套加 壓系統(tǒng)。液化石油氣一般用于市政燃?xì)夤芫W(wǎng)尚未達(dá)到的地 區(qū)。6、設(shè)備層、管道井： 設(shè)備層一般用于放置建筑運(yùn)行機(jī)械。多用于高層住宅、寫字間等。