房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

1、房地產(chǎn)企業(yè)(qy)成本核算西安中道財稅(ci shu)咨詢有限公司共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)財務核算(h sun)關鍵點項目開發(fā)(kif)模式收入開發(fā)成本期間費用共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目土地征用(zhngyng)及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目一、土地費用(fi yong)及拆遷補償費1、土地出讓金國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場）（1）招標、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）入賬憑證2、土地轉(zhuǎn)讓款企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求年限延續(xù)

2、，使用性質(zhì)延續(xù)原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務城市房地產(chǎn)管理法（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、印花稅受讓方：契稅、印花稅（3）入賬憑證轉(zhuǎn)讓、投資、合并、分立共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目一、土地費用及拆遷補償費3、相關稅費（1）大市政配套費市政公用設施配套費及其他（2）契稅（3）耕地占用(zhn yn)稅（4）土地使用費（5）土地閑置費所得稅、土地增值稅區(qū)別（6）土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費注意：土地使用權(quán)核算科目問題，攤銷問題共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目一、土地費用及拆遷補償費4、拆遷補償費（1）貨幣補償方式房地產(chǎn)公司入賬的合法

3、有效(yuxio)憑證補償方為單位：補償協(xié)議，對方提供的發(fā)票還是收款收據(jù)？其他資料補償方為居民：補償協(xié)議，個人提供的發(fā)票還是收據(jù)？其他資料補償方為村民：補償協(xié)議，批文，補償花名冊，村委會收據(jù)案例國有企業(yè)甲擁有一處土地及土地上的辦公房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙準備在該土地開發(fā)項目，請問是購買土地還是購買不動產(chǎn)？共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目一、土地費用及拆遷補償費4、拆遷補償費（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何計算拆遷補償費？回遷安置部分房屋視同銷售，同時按照市場(shchng)價值計入拆遷補償費。視同銷售的涉稅問題：營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 營業(yè)稅同其他稅種的差異B、補差價款處理房

4、地產(chǎn)企業(yè)補給被拆遷戶（面積差或價差）計入拆遷補償費被拆遷戶補給房地產(chǎn)企業(yè)（面積差或價差）抵減拆遷補償費共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目二、前期工程費前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪(chu)、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。1、設計費入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票或其他有效憑證。境外設計費問題2、勘探、測繪入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？3、三通一平費用入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票4、施工圖審查費5、招標費6、各種檢測費7、監(jiān)理費共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目二、建安成本(chngbn)指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和

5、開發(fā)項目安裝工程費等?；A工程土建工程安裝工程主體工程裝飾工程人工土方機械土方土釘墻降水工程樁基礎滿堂基礎鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程保溫工程輕質(zhì)隔墻門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外粉工程上下水電梯消防工程暖通工程強電弱電天然氣空調(diào)通風共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目二、建安成本1、入賬憑證工程施工合同、發(fā)票(fpio)、工程進度驗收報告、決算報告、監(jiān)理報告等。2、建筑安裝工程費發(fā)票審核是否在項目所在地稅務機關開具3、各項成本的合理性同當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本比較。4、甲供材問題（1）甲供材發(fā)票能不能直接入賬做成本？（2）甲供材營業(yè)稅問題（3

6、）甲供材處理方式（4）甲供設備的問題共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目二、建安成本5、建筑業(yè)混合(hnh)銷售問題甲供材的混合銷售行為建筑業(yè)特殊混合銷售營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條納稅人的下列混合銷售行為，應分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅，未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額。（1）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（2）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情況本條實際源自于國家稅務總局關于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知國稅發(fā)（2002）117號文共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(q

7、y)開發(fā)成本項目一、關于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收增值稅、營業(yè)稅劃分問題(wnt)納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營活動時，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務收入(不包括按規(guī)定應征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業(yè)稅:(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明

8、建筑業(yè)勞務價款。凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。對上所稱建筑業(yè)勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務價款為準。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目三、關于自產(chǎn)貨物范圍問題本通知所稱自產(chǎn)貨物是指:(一)金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；(二)鋁合金門窗；(三)玻璃幕墻；(四)機器設備、電子通訊設備；(五)國家稅務總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。該條已廢止。拓展到建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)等全部建筑業(yè)應稅行為。四、關于納稅人問題本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個人。納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供

9、增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務，應向營業(yè)稅應稅勞務發(fā)生地地方稅務局提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明，營業(yè)稅應稅勞務發(fā)生地地方稅務局根據(jù)納稅人持有(ch yu)的證明按本通知的有關規(guī)定征收營業(yè)稅。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目如果是納稅人提供建筑業(yè)勞務同時提供非自產(chǎn)貨物怎么辦？銷售非自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務怎么辦？核心(hxn)問題是判斷到底屬于營業(yè)稅的混合銷售還是增值稅的混合銷售。如果屬于增值稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納增值稅，營業(yè)稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納營業(yè)稅。案例一：建安企業(yè)乙為為房地產(chǎn)企業(yè)甲提供建安勞務，合同約定為大包，總金額中包含

10、材料、設備在內(nèi)，請問乙如何繳納營業(yè)稅？案例二：某工程設備公司與房地產(chǎn)企業(yè)甲簽署建筑工程施工合同，約定工程設備公司承建甲的中央空調(diào)工程，整體工程采取包工包料形式，其中中央空調(diào)工程（非自產(chǎn)）造價1400萬，設備價款1200萬，安裝費200萬，該公司為一般納稅人，請問如何納稅？案例三某消防設備公司為一般納稅人，且具備相應施工資質(zhì)。該公司同房地產(chǎn)企業(yè)簽署工程施工合同，銷售自產(chǎn)消防設施同時提供安裝，請問應如何納稅？共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目建筑行業(yè)材料(cilio)（設備）稅收政策對比表施工方（乙方）提供材料或設備建設方（甲方）提供材料或設備自產(chǎn)材料（設備）外購材料（設備）甲供材料甲供設備

11、分別計算繳納營業(yè)稅、增值稅并向?qū)Ψ椒謩e開具不同發(fā)票。如：30萬材料開具增值稅發(fā)票，70萬工費開具營業(yè)稅發(fā)票。按照混合銷售判斷，繳納增值稅或營業(yè)稅。如：30萬材料。70萬工費，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。營業(yè)額應當包括工程所用所有材料。如：30萬甲供材，70萬工費，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。營業(yè)額不包括建設方提供的設備。如：30萬甲供設備，70萬工費，按照70萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目三、基礎設施建造費開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路(dol)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠

12、化等園林環(huán)境工程費。（1）入賬憑證合同、發(fā)票、驗收報告等（2）多個(或分期)項目共同發(fā)生的基礎設施費，是否按項目合理分攤。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目四、公共配套建造費開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。（1）項目基本完工時，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按照預算造價合理預提建造費用。 財務、所得稅、土地增值處理差異（2）多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套建造費，是否按項目合理分攤。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)與國家有關部門合資建設公共配套設施，建設完工后有償移交的，國家有關部門給予的經(jīng)濟補償，

13、抵減開發(fā)成本中的建安工程費。（4）盈利性配套設施共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目四、公共配套建造費公共配套設施四種類別：盈利性：單獨成本對象單獨作為核算對象，成本與收入配比。非營利性：公共配套非營利性配套設施產(chǎn)權(quán)可能屬于全體業(yè)主，或無償贈與地方政府和公用事業(yè)單位的，先統(tǒng)一歸集，后成本分配進入開發(fā)對象。固定資產(chǎn)(gdngzchn)性：單獨成本對象，進入公司資產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)不明性：先統(tǒng)一歸集，明確后再處理。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本項目五、開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目(xingm)所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費

14、、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目(xingm)營銷設施建造費等。 （1）入賬依據(jù)項目部成立的合法文件；項目部人員確定的文件；項目部資產(chǎn)確定的文件；項目部辦公場所的文件。其他要求同管理費用相關科目費用。（2）營銷設施建造費核算（3）利息核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用資本化在房地產(chǎn)完工前計入開發(fā)成本。當所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗收合格，停止借款費用資本化。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算劃分(hu fn)成本對象歸集開發(fā)成本分配共同成本實際發(fā)生成本預提費用待攤費用確定完工標準計算單位工程成本計算銷售成本后續(xù)成本調(diào)整共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算房地產(chǎn)開

15、發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積100畝，計劃分兩期開發(fā)，一期20畝，沿街開發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面25層是住宅；另有配套會所一個，地下人防車庫一個。二期80畝，規(guī)劃為多層6棟，高層4棟，非人防獨立車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該企業(yè)成本(chngbn)對象如何劃分。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算成本對象：為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（二）分類

16、歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)(chxin)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。會計核算成本對象、所得稅成本對象同土地增值稅清算項目

17、可否不一致?共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算一、開發(fā)成本歸類（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更(bingng)用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。共三十九頁房

18、地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括(boku)開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

19、共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算二、預提費用與待攤費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目分兩期，劃分為兩個成本對象。在一期項目中修建休閑會所一座，造價2000萬元，該會所為整個一期二期整體配套設施。假設一期二期建筑面積相當(xingdng)。一期項目計算成本時，如何扣除休閑會所成本？共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算三、公共成本分攤方法1、占地面積法土地(td)成本分攤必須按照占地面積法2、建筑面積法單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施成本必須按照建筑面積法分攤。3、直接成本法4、預算造價法借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或預算造價法進行分配。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開

20、發(fā)成本核算土地成本分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)甲拿到一塊土地，面積20畝，一期開發(fā)寫字樓兩棟（樓座面積2.5畝），二期開發(fā)住宅樓四棟（樓座2.5畝），另有配套會所一個（2畝），非人防獨立車庫一個（2.5畝），物業(yè)管理場所一個（0.5畝）。道路、綠化共計10畝。土地面積如何分配？ 寫字樓：2.5/1020=5畝 住宅樓：2.5/1020=5畝 會所： 2/10 20=4畝 車庫： 2.5/1020=5畝 物業(yè)： 0.5/1020=1畝物業(yè)和會所是公共配套設施，因此再同其他成本一起以建筑面積法分攤至獨立成本對象。共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算公共(gnggng)配套設施費分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

21、甲拿到一塊土地，面積20畝，一期開發(fā)寫字樓兩棟（10萬平方），二期開發(fā)住宅樓四棟（12萬平方），另有配套會所一個（6000平方），非人防獨立車庫一個（3000平方），物業(yè)管理場所一個（1000平方）。物業(yè)和會所是公共配套設施。如何分配成本？1、假定會所同一期一起開發(fā)，先在開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本會所成本中歸集各項開發(fā)成本項目2、假定歸集后會所成本為600萬，如何在各成本對象間分配成本？是否需要給獨立車庫分配？如果是物業(yè)成本，是否需要分配給獨立車庫？3、假定會所同二期一起開發(fā)，一期開發(fā)成本如何分配？共三十九頁房地產(chǎn)企業(yè)(qy)開發(fā)成本核算借款費用分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，一期

22、開發(fā)寫字樓（10萬平方），二期開發(fā)住宅樓（12萬平方），另有配套會所一個（6000平方），非人防獨立車庫一個（3000平方），物業(yè)管理場所一個（1000平方）。假定一期二期同時開發(fā)，銀行借款3億元，產(chǎn)生合法利息費用4800萬元。請問利息費用如何在成本對象間進行(jnxng)分攤。1、直接成本法：4800一期直接成本（一期直接成本二期直接成本車庫直接成本）2、預算造價法：4800一期預算（一期預算二期預算車庫預算）共三十九頁確定(qudng)完工標準除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料(cilio)已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始

23、投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。1、竣工驗收備案表2、開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。國稅函【2009】342號3、初始產(chǎn)權(quán)證明大房產(chǎn)證4、完工標準針對的是成本對象，而不是一棟樓。共三十九頁確定(qudng)完工標準完工標準的重大意義1、未完工銷售收入和完工銷售收入的分水嶺（預計計稅毛利率）2、稅務稽查風險的增大（關注開發(fā)成本）3、達到完工標準結(jié)轉(zhuǎn)成本的時間點 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關

24、有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收(zhngshu)管理法的有關規(guī)定對其進行處理。 風險：發(fā)票取得不及時共三十九頁計算(j sun)單位成本單位工程成本成本對象總開發(fā)成本總可售面積什么(shn me)是總可售面積？是否可以剔除拆遷補償面積？劃分成本對象歸集開發(fā)成本分配共同成本實際發(fā)生成本預提費用待攤費用成本對象總開發(fā)成本共三十九頁計算銷售(xioshu)成本配比(pi b)原則銷售成本單位工程成本已銷售面積房地產(chǎn)企業(yè)甲單位工程成本為每平方3000元。1月份銷售房屋10000平方，其中8000平方米為銀行按揭，業(yè)主已支付30%首付，銀行按揭款尚未批下，請問1月

25、份成本如何結(jié)轉(zhuǎn)？面積：2000（800030%）4400結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：3000 440013200000元共三十九頁后續(xù)成本(chngbn)調(diào)整特指成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應該按照計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，其次再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。但應當注意，上述成本分攤后均扣除在后續(xù)支出實際發(fā)生年度，不允許追溯調(diào)整。后續(xù)維修費用問題如何處理？企業(yè)對尚未出售(chshu)的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。質(zhì)量保證金問題（合同5%）、維修基金問題共三十九頁后續(xù)(hux)成本調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，一期開發(fā)寫字樓，可售面積10萬平方，二期開發(fā)住宅樓，可售面積12萬平方。2009年寫字樓項目已完工，發(fā)生開發(fā)成本3億元人民幣，共計賣出8萬平方米。2010年