商業(yè)地產(chǎn)模式研究

1、商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告目錄商業(yè)房地產(chǎn)概述商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況商業(yè)房地產(chǎn)模式分析商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析商業(yè)房地產(chǎn)概述商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。按照功能劃分，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)主要有以下11種形式其中購(gòu)物中心是目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)投資方式，特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。按照規(guī)模劃分主要有以下五類近鄰型（小型）社區(qū)型（中型）都市型（大型）超區(qū)域型（超大型）超級(jí)型7000M210-20家20-100家100家以上150-200家250-700家5-10萬20萬以上50萬

2、以上商圈輻射幾百萬至幾千萬人口10分鐘車程以內(nèi)30分鐘車程以內(nèi)1.3萬M21.5-7萬M27萬M2以上主營(yíng)日用品、食品大型超市或批發(fā)商店主力店為大型百貨公司或批發(fā)店100輛500輛1000-5000輛5000輛以上10000l輛10-20萬主力店3-5家10萬M2以上主力店3-6家，業(yè)態(tài)組合更加豐富類型出租面積入駐商戶商圈內(nèi)人口商圈半徑主力店情況停車位數(shù)量商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀宏觀市場(chǎng)情況市場(chǎng)參與者狀況分析價(jià)值鏈分析國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的總體向好。零售業(yè)市場(chǎng)的放開，政策的促進(jìn)以及城市化水平的提升是宏觀環(huán)境的大趨勢(shì)商機(jī)一：WTO承諾的保護(hù)期結(jié)束，2005年后，中國(guó)零售市場(chǎng)全面開放，將由一線、二線城市擴(kuò)大到三

3、線、四線城市商機(jī)二：根據(jù)商務(wù)部、建設(shè)部的關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知要求，各地要在04年底前，完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，以城市經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)的商業(yè)形態(tài)建設(shè)，將成為城市未來建設(shè)的重點(diǎn)商機(jī)三：城市化步伐加快。我國(guó)目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15個(gè)百分點(diǎn)，隨著我國(guó)城市化水平的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大，新興城市，特別是科技園區(qū)、工業(yè)園和衛(wèi)星城的出現(xiàn)，作為城市形象的商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃和建設(shè)，將成為城市建設(shè)的重點(diǎn)人均商業(yè)面積比較城市化程度比較商鋪銷售面積占房地產(chǎn)銷售面積比較資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)其次，政策的推動(dòng)。目前正在進(jìn)行的各地級(jí)市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的總體規(guī)劃，將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大的

4、、潛在的市場(chǎng)機(jī)遇購(gòu)物中心投資熱點(diǎn)將從各直轄市、省會(huì)城市轉(zhuǎn)移至地級(jí)市3國(guó)內(nèi)各大城市的小商品市場(chǎng)將面臨全面的升級(jí)、改建1商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃將不得不與所在城市的商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合4大型購(gòu)物中心數(shù)量的增長(zhǎng)速度將得到控制2由購(gòu)物中心全國(guó)市場(chǎng)五力競(jìng)爭(zhēng)分析可知：購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)較為激烈潛在的競(jìng)爭(zhēng)者較多：現(xiàn)有的住宅開發(fā)商、國(guó)際房地產(chǎn)巨頭、非房地產(chǎn)大型企業(yè)；大多實(shí)力雄厚國(guó)家土地供應(yīng)日趨緊縮融資渠道單一，銀行貸款條件嚴(yán)格競(jìng)爭(zhēng)者：跨區(qū)域開發(fā)商數(shù)量較少，但大多實(shí)力雄厚各大型零售商和品牌店對(duì)開發(fā)商要求嚴(yán)格，存在共同發(fā)展的需求，侃價(jià)實(shí)力強(qiáng)大品牌專賣店、超市、便利店數(shù)量眾多替代品供應(yīng)方客戶潛在競(jìng)爭(zhēng)者商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈和關(guān)鍵成功

5、因素分析立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理招商管理商業(yè)管理開發(fā)資金融資流動(dòng)資金融資商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈業(yè)態(tài)組合商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素商業(yè)管理能力所在商圈吸引力自有資金實(shí)力/融資能力規(guī)模主力店/品牌店效應(yīng)招商能力土地獲取能力商業(yè)房地產(chǎn)模式分析商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位中國(guó)熱點(diǎn)商業(yè)模式研究國(guó)際購(gòu)物中心模式介紹商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖價(jià)格細(xì)分中端商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)處于一個(gè)高價(jià)及位于商業(yè)中心區(qū)的位置，并有向郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì)圖例： 商業(yè)房地產(chǎn) 寫字樓 住宅寫字樓所主要處于商業(yè)中心，屬于高端價(jià)位。并有部分寫字樓處于郊區(qū)住宅處于中低價(jià)位，并且主要在

6、居住區(qū)和郊區(qū)之間別墅群體：高價(jià)位，郊區(qū)各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖價(jià)格細(xì)分中端備注： 項(xiàng)目 大型購(gòu)物中心基本處于郊區(qū)，并成為未來發(fā)展的趨勢(shì)百貨商場(chǎng)商業(yè)街超市小商品城都市型購(gòu)物中心處于商業(yè)中心區(qū)，高端價(jià)位中國(guó)熱點(diǎn)商業(yè)模式研究大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）模式研究產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究訂單地產(chǎn)模式研究大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）模式研究上海新天地一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的奇跡 上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，并榮獲“2001年中國(guó)年代新銳榜建筑”獎(jiǎng)、美國(guó) 建筑師學(xué)會(huì)頒發(fā)的“文化遺產(chǎn)建筑”獎(jiǎng)和東方

7、周末舉辦的第一屆“2002 HIGH在上?！薄白顣r(shí)尚場(chǎng)所”獎(jiǎng)上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門里弄于充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，成為集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂中心。 北里由多棟石庫(kù)門老房子組成， 通過外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。新天地北里 新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)兩萬五千平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心于二零零二年中正式開幕，除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品點(diǎn)、美

8、食廣場(chǎng)、電影院及大規(guī)模的一站式健身中心 新天地南里建有酒店式公寓和一個(gè)具有二百二十個(gè)車位的地下停車場(chǎng)新天地南里在南里和北里的分水嶺（興業(yè)路）是中共“一大”會(huì)址所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與現(xiàn)代藝術(shù)的城市風(fēng)景線 新天地一派繁華，但目前這個(gè)項(xiàng)目對(duì)投資商來說卻是虧損的，總體14億的投資大約要10年以后才可收回 高成本 新天地項(xiàng)目收回14億的投資至少要在10多年以后了。正是由于這個(gè)原因，瑞安董事長(zhǎng)羅康瑞在接手個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候被業(yè)界譏為“瘋子”。1、高地價(jià)新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段2、高費(fèi)用為保持石庫(kù)門建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請(qǐng)來了具有東西方背景的兩

9、家國(guó)際公司以及同濟(jì)大學(xué)專家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊動(dòng)遷安置費(fèi)用達(dá)6.7億，地下管道費(fèi)用高達(dá)3億3、低密度新天地建筑最高不超過四層，新天地每平方米建造成本高達(dá)2萬元人民幣，項(xiàng)目總投資14億元4、低容積率新天地項(xiàng)目的容積率只有1.8，這樣的項(xiàng)目在上海市中心肯定虧本5、低收入目前新天地內(nèi)共有租戶92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬人民幣瑞安集團(tuán)賠本建設(shè)新天地，玄機(jī)就在于在太平橋的整體改建計(jì)劃中，新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià) A 太平橋人工湖綠地： 人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場(chǎng)可提供20

10、0多個(gè)車位。整個(gè)項(xiàng)目耗資近1億元。B 上海新天地 上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游區(qū)，占地3萬平方米。集餐飲、商業(yè)、文化和娛樂功能為一體。D 企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū) 企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2公里的湖邊建筑。建筑面積逾50萬平方米，將興建多棟甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)及其他配套設(shè)施。企業(yè)天地目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，發(fā)展成為跨國(guó)公司總部所在地。C 翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū) 翠湖天地位于人工湖的南側(cè)，是整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬平方米。 翠湖天地一期五棟住宅樓在三周內(nèi)已全部售完，二期正在開發(fā)中。太平橋整體改造項(xiàng)目目的及理念 先改善環(huán)境來提升該

11、地區(qū)品質(zhì)和價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。首先開發(fā)新天地，為該地區(qū)營(yíng)造一個(gè)高品位的人文環(huán)境；然后開發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了 52公頃的土地的品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。E 瑞安集團(tuán)總部大樓東區(qū)將興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，作為瑞安集團(tuán)未來的總部。白玉蘭是上海市花，這個(gè)建筑將成為太平橋項(xiàng)目的象征。上海新天地成了中國(guó)舊區(qū)改造的樣板。羅康瑞也通過新天地的成功獲得了杭州西湖和重慶化龍橋改造項(xiàng)目。瑞安集團(tuán)正逐步躋身亞太重量級(jí)房產(chǎn)集團(tuán)的行列化龍橋片區(qū)重建項(xiàng)目位于重慶主城區(qū)的中心地段，占地面積130萬平方米。建成后的化龍橋片區(qū)，將配合重慶市的國(guó)際化

12、發(fā)展，延伸和補(bǔ)充解放碑中央商務(wù)區(qū)的功能?；垬蚱瑓^(qū)改造項(xiàng)目定位：重慶的制造業(yè)服務(wù)中心。瑞安集團(tuán)將在設(shè)計(jì)上強(qiáng)化該區(qū)與山水的親和性。作為重慶制造業(yè)的服務(wù)中心，未來的化龍橋片區(qū)將提供各種的配套服務(wù)設(shè)施：包括會(huì)展、貿(mào)易和批發(fā)中心、高檔星級(jí)酒店、智能寫字樓、高檔住宅下去以及餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑等相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施，成為國(guó)內(nèi)外駐渝人士、商賈以及企管、設(shè)計(jì)、開發(fā)、市場(chǎng)退管、貿(mào)易等各界人士的匯聚點(diǎn)。杭州西湖天地西湖天地是瑞安集團(tuán)應(yīng)杭州市政府官員邀請(qǐng)到杭州打造既具歷史文化特色又有國(guó)際水準(zhǔn)的時(shí)尚休閑場(chǎng)所。整個(gè)西湖天地發(fā)展項(xiàng)目占地五萬平方米，總建筑面積達(dá)五萬八千平方米。第一期園林篇占地三萬平方米，已于二零零三年五月

13、開幕。 西湖天地將成為具有杭州歷史文化特色的多功能休閑旅游景區(qū)。重慶化龍橋片區(qū)重建項(xiàng)目金源時(shí)代購(gòu)物中心，無論是龐大的規(guī)模還是齊備的功能都當(dāng)之無愧現(xiàn)代中國(guó)的商業(yè)航母 大建筑面積大：作為北京市2003年60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，金源ShoppingMall占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬平方米；單體面積大：一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，是世界最大的商業(yè)單體建筑。東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層；停車面積大：有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá)6800余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的ShoppingMall之一。業(yè)態(tài)種類多：一站式購(gòu)物理念，集百貨，超市，建材家居

14、，汽車展銷，專賣店，餐飲，溜冰場(chǎng)，電影院，酒吧，咖啡廳，書店等休閑娛樂項(xiàng)目于一體；店鋪多：規(guī)劃有5至6家主力店，還有20余家半主力店，600余家專賣店，100余家主題餐廳，10余家娛樂休閑娛樂場(chǎng)所；客流量多：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，金源ShoppingMall的客流量每天將達(dá)到10萬人次，年銷售額將超過50億元人民幣。購(gòu)物環(huán)境好：統(tǒng)一管理，以具有時(shí)尚休閑風(fēng)格的連接各個(gè)業(yè)態(tài)商家的步行街，具有環(huán)境與人文意識(shí)的多個(gè)中庭布置，以及大型觀光屋頂花園；品牌知名度高：已簽約燕莎、正大集團(tuán)易初蓮花、居然之家、北京亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)、紅人俱樂部、紙老虎等眾多著名的國(guó)際國(guó)內(nèi)主力店；消費(fèi)力高：擁有附近世紀(jì)城、魯藝上河園、萬

15、泉新新家園、錦繡大地等高檔社區(qū)的客流優(yōu)勢(shì)。123 多 高無獨(dú)有偶，金源集團(tuán)采用低廉的租金作Shopping Mall，也是看重Shopping Mall 附近世紀(jì)城的開發(fā)，只不過這一次是先造城再造Mall金源 Mall金源集團(tuán)首先建造120萬M2的世紀(jì)城一、二期。通過準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、5000元每平方米的低價(jià)、大規(guī)模成熟社區(qū)等賣點(diǎn)，2003年以3663億元的銷售額高居北京十大熱銷樓盤榜首1 繼成功投資開發(fā)京西最大商品房項(xiàng)目“世紀(jì)城”后，再次重拳出擊，投資38億，打造世界最大的商業(yè)單體：68萬M2金源時(shí)代購(gòu)物中心 2與此同時(shí)，金源集團(tuán)開展了183萬M2世紀(jì)城三期的建設(shè)，三期開盤就已經(jīng)達(dá)到均價(jià)6300元

16、3金源模式總結(jié)首先建造中檔次的大型住宅區(qū)，采用低價(jià)銷售，快速回籠資金然后再建設(shè)高檔次的Shopping Mall，提升該地段的人氣及商業(yè)氛圍同時(shí)推出大型的綜合住宅區(qū)，再一次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠利用回籠的現(xiàn)金以及造成的影響，迅速在全國(guó)其他地方復(fù)制該模式，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的快速擴(kuò)張。綜觀金源模式，其最大的特點(diǎn)在于“做快大盤”-快速銷售、快速回籠資金、快速在全國(guó)擴(kuò)展復(fù)制低價(jià)快速銷售120萬M2的世紀(jì)城住宅區(qū)，在短期內(nèi)迅速回籠資金達(dá)80億借勢(shì)迅速推出68 M2的MALL和183萬M2的住宅區(qū)。低價(jià)快速引進(jìn)商家，提升地段整體價(jià)值。123未來發(fā)展（04-08）1、金源集團(tuán)將在全國(guó)將設(shè)4家左右的Shopping Ma

17、ll2、在全國(guó)將建設(shè)6至8家左右的五星級(jí)酒店 通過快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)由住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)和酒店業(yè)的轉(zhuǎn)型一體化開發(fā)模式已經(jīng)成為Shopping Mall 的主要開發(fā)模式，并有著巨大的商業(yè)利潤(rùn)，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn)253以小帶大，實(shí)現(xiàn)一體化整體區(qū)域的升值部分微利或虧損，整體盈利只租不售的經(jīng)營(yíng)手法與政府密切配合，獲得整體開發(fā)權(quán)新天地首先改善環(huán)境、營(yíng)造商業(yè)文化和歷史文化來提升太平橋整體地段的品質(zhì)和價(jià)值，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。金源mall的建設(shè)也是為整體303萬M2的世紀(jì)城大盤營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。新天地地區(qū)目前是虧損很大，但是通過新天地效應(yīng)所帶來的地價(jià)升值卻是非常大的。太平橋地段以前

18、均價(jià)是8000元，但是2003年翠湖小區(qū)的售價(jià)達(dá)到了20000元左右。金源mall目前投資要12年以上才能收回投資，但是其住宅房地產(chǎn)確有大量現(xiàn)金回籠新天地和金源并沒有采用流行的分割商鋪，迅速取得現(xiàn)金的方法，而是采用只租不售的經(jīng)營(yíng)手法，有利于企業(yè)的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，樹立企業(yè)的整體形象而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷。瑞安集團(tuán)密切配合盧灣區(qū)政府，最終獲得了整體52公頃的開發(fā)權(quán)。瑞安集團(tuán)才敢拿出一小塊地做新天地。金源集團(tuán)也是拿到了3000畝地。如果工程切分成幾塊，交給不同的房產(chǎn)開發(fā)商去做，將會(huì)使各開發(fā)商單兵作戰(zhàn)，缺乏整體協(xié)調(diào)，難形成綜合效應(yīng)，也不可能有今天的新天地和金源14以市場(chǎng)為導(dǎo)向的周密的項(xiàng)目規(guī)劃與完善的

19、企業(yè)管理上海新天地的規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)都是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，有著周密安排的 。新天地所作的環(huán)環(huán)相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。金源集團(tuán)也是如此。一體化開發(fā)模式以其巨額的利潤(rùn)引來無數(shù)英雄競(jìng)折腰，然而機(jī)會(huì)只垂青那些已經(jīng)準(zhǔn)備好的人適用于自有資金比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)；能夠獲得大塊土地開發(fā)權(quán)，能夠從后續(xù)的開發(fā)中取得收益；擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；不適用于自有資金不雄厚的企業(yè)，希望通過項(xiàng)目短期內(nèi)獲得資金回報(bào)；僅取得小塊土地的開發(fā)權(quán)，不能從周圍地段的升值取得收益彌補(bǔ)前期損失；沒有統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃和完善的管理體系。產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究案例1：柳林大廈在繁華的上?；春Ｂ?，岳祥投資推出分割出售并返租柳林大廈

20、商鋪的舉措，引來眾多的投資者爭(zhēng)相購(gòu)買，即將為投資商帶來了5.5億元的現(xiàn)金流入 柳林大廈位于上海最高檔商業(yè)區(qū)淮海中路商業(yè)街的南首。是一棟綜合大廈，大廈樓高131.9米，地下二層，地上33層。總建筑面積4萬平方米，16層為大型商場(chǎng)，總建筑面積1.38萬平方米。1分割出售返租：分割出售產(chǎn)權(quán)，投資人將商鋪交由HK100統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，在前五年享受5的固定年度回報(bào)率 2引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：由香港“HK100”負(fù)責(zé)商場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理3引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由“第一一百第一太平”作為物業(yè)管理專業(yè)顧問4引進(jìn)專業(yè)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：由第一百貨組織實(shí)施商業(yè)策劃5引進(jìn)畢馬威華振：負(fù)責(zé)對(duì)招商收入進(jìn)行審計(jì)，確保招商收入的真實(shí)性6引

21、進(jìn)聯(lián)合律師事務(wù)所：對(duì)招商活動(dòng)的真實(shí)性和租金收入分配進(jìn)行監(jiān)督岳祥投資的具體措施“柳林模式”模式是通過經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)“三權(quán)分離”的營(yíng)運(yùn)模式，達(dá)到交易三方的三贏局面擁有管理權(quán)通過分割銷售在短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金回報(bào)分散風(fēng)險(xiǎn).1通過三權(quán)分離實(shí)現(xiàn)三贏局面開發(fā)商2業(yè)主方3經(jīng)營(yíng)方擁有所有權(quán)可以通過固定租金回報(bào)取得投資收益，擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)通常是由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以保證物業(yè)增值模式特點(diǎn)： 發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將商場(chǎng)分割成不同面積單位進(jìn)行出售來快速獲取開發(fā)利潤(rùn)。同時(shí)在保證業(yè)主每年一定的收益率的前提下，要求業(yè)主與發(fā)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂租賃合同奠定基礎(chǔ)

22、 。 對(duì)于業(yè)主來講，這是一種低投入，低風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)穩(wěn)定的投資方式。 案例2：常興時(shí)代廣場(chǎng)2003年8月，深圳常興時(shí)代商城推出全國(guó)首創(chuàng)的商鋪銀行投資模式，在地產(chǎn)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)引起強(qiáng)烈轟動(dòng)。短短幾個(gè)月時(shí)間，商鋪銀行已成為了深圳城中最熱門的話題項(xiàng)目情況： 常興時(shí)代廣場(chǎng)位于南山常興北路與桃源路交匯處，由深圳新常興城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)而成，本項(xiàng)目由五層群樓商場(chǎng)及兩棟二十五層的住宅塔樓共同組成，總建筑面積為84875.49平方米，一至五層商業(yè)面積為37019平方米。開發(fā)商的做法：1、客戶購(gòu)鋪后，開發(fā)商將一次性返還34，年租金回報(bào)率達(dá)到約4.5，客戶可以立刻收租；2、投資者每年可獲10的固定返租額，同時(shí)擁有

23、鋪位的產(chǎn)權(quán)3、天虹商場(chǎng)承租常興時(shí)代廣場(chǎng)24樓15年，整體為月租金46元/平方米，該租金在2年內(nèi)不變，而在后面的315年內(nèi)每年至少遞增2%10%4、根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，當(dāng)一方提出年租金的遞增比例超過2%時(shí)，須由甲乙雙方協(xié)商決定，若雙方協(xié)商不成，則仍按2%遞增比例執(zhí)行5、提出商鋪銀行概念常興時(shí)代廣場(chǎng)借助商鋪銀行的概念，在開盤當(dāng)日即銷出130套商鋪，當(dāng)月銷售超過2000套，并居2003年深圳市商鋪銷售的榜首，其具體情況如下 經(jīng)營(yíng)則交給專業(yè)大型商家天虹商場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)作，通過先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理獲取高額穩(wěn)定的收益商鋪銀行的投資者由合作銀行統(tǒng)一辦理商鋪投資一本通。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均通過銀行在一本存折上處理

24、和體現(xiàn)。在滿足要求的情況下還可憑一本通向銀行進(jìn)行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。 商城鋪位的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分離，業(yè)主和投資者投入資金獲得產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)商鋪銀行“商鋪銀行”的特點(diǎn)： 以產(chǎn)權(quán)式商城為載體，以現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)為盈利方向，以金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)和保障機(jī)制，從而使得地產(chǎn)、商業(yè)、金融這幾大黃金行業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源全面匯聚，為廣大中小投資者創(chuàng)造了一個(gè)全新的理財(cái)平臺(tái)和投資渠道地產(chǎn)商業(yè)金融 案例3：涌金廣場(chǎng)一樣米養(yǎng)百樣人，地處浙江吳山商圈的涌金廣場(chǎng)也曾借商鋪投資熱潮的東風(fēng)，采用產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷售奇跡，被稱為延安路南部商圈重新崛起的領(lǐng)頭羊 ，但是開業(yè)僅20天，就出現(xiàn)商家大忌：“關(guān)店門”現(xiàn)象 1、位置涌金廣場(chǎng)

25、位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場(chǎng)，東臨杭州火車站，西靠西子湖2、結(jié)構(gòu)涌金廣場(chǎng)是主體高五層的特大型商業(yè)中心，總建筑面積達(dá)10.2萬平方米，商場(chǎng)面積6.6萬平方米，公寓、寫字樓面積1.3萬平方米。涌金廣場(chǎng)是杭州目前面積最大的集商場(chǎng)、超市、餐飲、娛樂于一體的單體建筑 經(jīng)過總結(jié)，我們得出：涌金項(xiàng)目失敗主要有四大失誤根本原因：開發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售過程中，未能充分考慮商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，以致造成脫節(jié)失誤之一：選址錯(cuò)誤涌金廣場(chǎng)處于西湖大道。西湖大道一頭連結(jié)著火車站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對(duì)乘火車的旅客來說，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差失誤之二：缺乏

26、規(guī)劃涌金廣場(chǎng)開發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。并且不知道為什么要造這么大的樓。涌金廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)10.2萬平方米，其中商場(chǎng)面積就達(dá)6.6萬平方米 失誤之三： 采用分割銷售，完全失去了控制權(quán)涌金廣場(chǎng)直至建成后才發(fā)現(xiàn)，大面積帶來了售樓上的難題 ，不得已之下，涌金廣場(chǎng)作了分格式出售，分格式出售帶來了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用“店中店”的模式 失誤之四：分散經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)一的管理涌金廣場(chǎng)全部采用房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營(yíng)的方式，缺乏整體管理和可信度。銷售后各店鋪各自為政，無法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場(chǎng)無法形成合力與品牌。案例4：中國(guó)小商品城專業(yè)市場(chǎng)的一朵

27、奇葩。中國(guó)小商品城經(jīng)過幾十年的發(fā)展，不僅在1993年成為上市公司，目前更發(fā)展成為國(guó)際性的先進(jìn)的全亞洲最大的小商品集散中心 中國(guó)小商品城由中國(guó)義烏國(guó)際商貿(mào)城、篁園市場(chǎng)、賓王市場(chǎng)三個(gè)市場(chǎng)簇群組成, 市場(chǎng)擁有34個(gè)行業(yè)、1502個(gè)大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷量占全國(guó)市場(chǎng)1/3強(qiáng)。物美價(jià)廉，應(yīng)有盡有的特色鮮明，在國(guó)際上具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 中國(guó)小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)建于1982年，是我國(guó)最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場(chǎng)之一。20多年來，經(jīng)歷四次搬

28、遷八次擴(kuò)建，現(xiàn)擁有營(yíng)業(yè)面積80多萬平方米，商位34000余個(gè)，從業(yè)人員8萬多，日客流量20多萬人次,2003年市場(chǎng)總成交額達(dá)248.27億元，其中外貿(mào)出口占50%強(qiáng)，連續(xù)13年位居全國(guó)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)榜首，被國(guó)家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽(yù)”市場(chǎng)榮譽(yù)稱號(hào)，是國(guó)際小商品的流通、研發(fā)、展示中心，我國(guó)最大的小商品出口基地中國(guó)小商品城經(jīng)過幾十年的發(fā)展形成了如下特點(diǎn)連鎖化的擴(kuò)張隨著中國(guó)小商品城市場(chǎng)外向度不斷提高，建立了以義烏為中心在金、臺(tái)、溫、麗等地區(qū)形成國(guó)際性的小商品產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)了市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)簇群式發(fā)展，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大市場(chǎng)在國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工中的地位國(guó)際化的戰(zhàn)略定位建立了“打造全球最大超市、建設(shè)國(guó)際購(gòu)物天堂”的

29、戰(zhàn)略目標(biāo)，積極實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略，大力發(fā)展購(gòu)物旅游業(yè)，加速市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)范而現(xiàn)代化的管理中國(guó)小商品城是我國(guó)首個(gè)建立ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系，首家采用專業(yè)市場(chǎng)電子信息化管理系統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)，已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)開發(fā)、商位租賃、經(jīng)營(yíng)戶行為規(guī)范、商務(wù)信息等服務(wù)的全電腦管理中國(guó)小商品城的特點(diǎn)發(fā)達(dá)而完善的物流體系中國(guó)小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達(dá)5000余噸。同時(shí)，開辦海關(guān)辦事處，開通“一關(guān)三檢”，配套建設(shè)了國(guó)際物流中心、商城物流中心兩個(gè)現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)，功能完善、高效 使用電子商務(wù)中國(guó)小商品城市場(chǎng)信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業(yè)報(bào)刊

30、。并建立了中國(guó)小商品數(shù)字城。形成了中國(guó)小商品城的網(wǎng)上市場(chǎng)，促進(jìn)了電子商務(wù)的發(fā)展 面向世界，服務(wù)全國(guó)、輻射深遠(yuǎn)中國(guó)小商品城商品輻射180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，行銷東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達(dá)總成交額的50%強(qiáng)。先進(jìn)的市場(chǎng)設(shè)施中國(guó)小商品城擁有先進(jìn)而發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系，會(huì)展業(yè)發(fā)起早、影響力大。市場(chǎng)配套建有居國(guó)際先進(jìn)水平的大型展館每年承接不同規(guī)模的國(guó)際國(guó)內(nèi)展會(huì)20余個(gè)。采用上市融資手段2004年3月，小商品城以16.62元/股的高價(jià)增發(fā)2094萬股A 股，并獲49倍超額認(rèn)購(gòu) 。小商品城從此敲開了資本市場(chǎng)融資的大門 中國(guó)小商品城從最早簡(jiǎn)陋的交易場(chǎng)所發(fā)展到現(xiàn)在的全亞洲最大的商品集散地，其秘訣在于小商品城一套

31、完善的發(fā)展戰(zhàn)略1繁榮市場(chǎng)、提高素質(zhì)由注重“量”的擴(kuò)展到注重“質(zhì)”的提高的主體發(fā)展戰(zhàn)略2連鎖經(jīng)營(yíng)、對(duì)外拓展以連鎖經(jīng)營(yíng)為依托，加強(qiáng)與全國(guó)大中市場(chǎng)聯(lián)系合作，提高市場(chǎng)鋪蓋面的對(duì)外拓展戰(zhàn)略3扶強(qiáng)倡聯(lián)、創(chuàng)建品牌創(chuàng)建市場(chǎng)品牌：加強(qiáng)市場(chǎng)管理、加大打假力度，強(qiáng)化服務(wù)功能，注重市場(chǎng)的現(xiàn)代化建設(shè)強(qiáng)調(diào)商品品牌：注重引進(jìn)名 牌商品、拓展精品經(jīng)營(yíng)的品牌戰(zhàn)略4依托國(guó)內(nèi)、走向世界以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為依托，將未來發(fā)展重點(diǎn)定位于發(fā)展中國(guó)家的跨國(guó)戰(zhàn)略5股票上市、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合一方面加大股市操作力度，另一方面積極推進(jìn)資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略6科學(xué)經(jīng)商、以人為本以“科學(xué)興商”為原則，造就現(xiàn)代經(jīng)商者；以人為本，注重人才的人才戰(zhàn)略7強(qiáng)化主

32、業(yè)、多元發(fā)展以強(qiáng)化市場(chǎng)功能為目標(biāo)，圍繞市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行商業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、交通、信息、旅游、廣告等行業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略小商品城發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)式商鋪模式有著良好的發(fā)展前景，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn)23收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風(fēng)險(xiǎn)低租售相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)手法，不利于長(zhǎng)期的發(fā)展，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品在不斷更新?lián)Q代產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了具有商業(yè)房地產(chǎn)的高利潤(rùn)特點(diǎn)之外，開發(fā)商還可以通過售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)迅速回籠資金，收回投資，具有風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開發(fā)商資金實(shí)力不足的問題。但是對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)造成了極大的障礙，從長(zhǎng)期來看，風(fēng)險(xiǎn)較大。最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割

33、出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪是深圳常興時(shí)代廣場(chǎng)又推出了商鋪銀行的概念。1通過對(duì)以上案例的分析，我們初步得到以下結(jié)論優(yōu)點(diǎn)目前發(fā)展前景良好；投資回報(bào)率高對(duì)自有資金要求較低；對(duì)地段要求相對(duì)較低；資金回籠迅速，現(xiàn)金流順暢缺點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來越高；業(yè)主越來越理性，存在招商風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)如何處理好開放商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商的關(guān)系要求很高；對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理要求非常高。對(duì)開發(fā)商而言， 產(chǎn)區(qū)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點(diǎn)訂單地產(chǎn)模式研究“訂單地產(chǎn)”模式主要內(nèi)容是聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建四個(gè)方面的綜合訂單地產(chǎn)1234 聯(lián)合協(xié)議1、具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界強(qiáng)企業(yè)

34、；2、社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；3、國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名與全球各大跨國(guó)企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。共同參與城市的選擇地塊選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面的對(duì)接在項(xiàng)目開發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可平均租金與合作伙伴達(dá)成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級(jí)，并事先規(guī)定好租金的數(shù)目。將合同洽談的時(shí)間大大減少。先租后建在確定面積、城市、租金后在開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。要運(yùn)作好“訂單地產(chǎn)”，必須關(guān)注六大要素：結(jié)合實(shí)際、準(zhǔn)確選址、規(guī)劃為本、主力店入駐、以租為主、經(jīng)營(yíng)管理結(jié)合實(shí)際在選址等方面不可照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，必須必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來進(jìn)行準(zhǔn)確選址地段是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功因素，選擇地段需結(jié)合客戶需求、商

35、業(yè)氛圍、租金要求、交通狀況、周邊人口、城市規(guī)劃等各個(gè)方面來綜合考慮12規(guī)劃為本有了好的地段還必須進(jìn)行好的規(guī)劃才能做好一個(gè)項(xiàng)目。在做規(guī)劃之前要注意以下原則：客戶需求、交通優(yōu)先、路路相通、提高任期、小店優(yōu)先3主力店入住購(gòu)物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號(hào)召力的品牌主力店：1、人氣的保證2、永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證4以租為主以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。有利于物業(yè)的長(zhǎng)久升值。5經(jīng)營(yíng)管理良好的經(jīng)營(yíng)管理是維護(hù)地段升值的保障因素。良好的經(jīng)營(yíng)管理不僅可以在短期內(nèi)提升租金，更可在長(zhǎng)期內(nèi)保障企業(yè)規(guī)劃的順利執(zhí)行6訂單地產(chǎn)模式六大運(yùn)作要素采用訂單地產(chǎn)的項(xiàng)目，其融資結(jié)構(gòu)增加了主力店的投資，大大減少了

36、項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約20將由開發(fā)商直接投資20左右由主力店企業(yè)自己投資約60投資將向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款。首先努力爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣С?，其次以主力店入駐為賣點(diǎn)取得銀行支持。爭(zhēng)取與銀行達(dá)成銀企合作協(xié)議訂單地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)我們總結(jié)，訂單地產(chǎn)開發(fā)模式的特點(diǎn)如下23采用訂單捆綁方式，降低風(fēng)險(xiǎn)選擇合作伙伴采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)充分考慮合作伙伴的需求、在各個(gè)環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合萬達(dá)有15個(gè)頂級(jí)的商業(yè)企業(yè)合作伙伴，萬達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)在建設(shè)之前已經(jīng)有了租戶的訂單，降低了建成之后的承租風(fēng)險(xiǎn)。而且，萬達(dá)與租戶的“固定租金年度升值”出租模式，不僅保證了長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且在開工之前就大致算出了長(zhǎng)期的投資收益

37、率選擇具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界強(qiáng)企業(yè)；社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名的合作伙伴。并且通過合作伙伴的選擇實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)業(yè)態(tài)的資源整合，各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體輻射力 在建造購(gòu)物中心之前，充分考慮合作伙伴的需求，在城市選擇、地塊選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)要求、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合，確保成功。14以租為主的經(jīng)營(yíng)手法以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)手法，有利于企業(yè)的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，樹立企業(yè)的整體形象，實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷。訂單地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)大。使用訂單地產(chǎn)模式必須具備以下特點(diǎn)適用于整合資源能力很強(qiáng)，能夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴；擁有完善的管理體系和

38、統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；具有跨區(qū)域管理的能力。不適用于整合資源能力不強(qiáng)，不夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴；不具有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；不具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；不具有跨區(qū)域管理的能力。注意：主力店撤資等違約行為將會(huì)給訂單地產(chǎn)模式帶來的致命的潛在風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際先進(jìn)地產(chǎn)模式介紹美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展歷程 大型購(gòu)物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿足 雛型：美國(guó)西爾斯羅巴克公司在城市邊緣地帶，規(guī)劃建造的具有初步的整體規(guī)劃的許多獨(dú)立的商店街，同時(shí)

39、附設(shè)了免費(fèi)的停車場(chǎng)鼻祖：Country Club Plaza：提供住宅區(qū)內(nèi)居民可以享受消費(fèi)服務(wù)的場(chǎng)所特色：具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購(gòu)物中心所遵循的基本規(guī)范 郊區(qū)化發(fā)展：由于郊區(qū)城市的低土地價(jià)格及新興產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購(gòu)物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購(gòu)物中心而繁榮起來的邊緣城市 此階段購(gòu)物中心的發(fā)展：具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義 發(fā)展原因1、7 0 年代初能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，郊區(qū)購(gòu)物費(fèi)用過高2、解決城市中心空心化的要求市區(qū)化發(fā)展期：摩爾購(gòu)物中心又開始開進(jìn)美國(guó)市中心， 且

40、市區(qū)摩爾的業(yè)績(jī)也都相當(dāng)不錯(cuò)， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型共同發(fā)展 20世紀(jì)20年代初期20世紀(jì)20年代中期萌芽發(fā)展期20世紀(jì)50年代20世紀(jì)70年代郊區(qū)化快速發(fā)展期2000年市區(qū)化回歸發(fā)展期至今多類型發(fā)展期年份發(fā)展階段美國(guó)成功Shopping Mall目前具有以下四大特點(diǎn)琳瑯滿目的商品和多樣化的服務(wù)以人為本的舒適購(gòu)物環(huán)境便捷的地理位置先進(jìn)的管理技術(shù)1234奉行以人為本的經(jīng)營(yíng)理念：將消費(fèi)者的利益放在首位，最大限度地滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求，使消費(fèi)者的購(gòu)物成為一種快樂的體驗(yàn)。設(shè)有多種休閑

41、、娛樂設(shè)備：為了體現(xiàn)以人為本的宗旨，Shopping Mall 大多設(shè)有較多的休閑、娛樂設(shè)施。歐洲最大的 MallBluewater為了追求消費(fèi)者最大的滿意，用將近15000 平方米作為娛樂休閑場(chǎng)地，并伴有風(fēng)景如畫的7個(gè)湖泊和20公頃的園地、花園，并建有自行車道、劃船和野餐區(qū)，還有一個(gè)1000 平方米的大型溫室建筑，以熱帶雨林為主題， 擁有30米高的熱帶樹木，以及池塘和瀑布。商品組合力求多樣化：以最大限度地滿足不同層次的消費(fèi)者不同檔次的消費(fèi)需求。引入各種不同的零售業(yè)態(tài)：國(guó)外的Mall大體是以百貨店和超市為核心，輔以眾多的專賣店、專業(yè)店和餐飲店及各種其他設(shè)施，并定期舉辦音樂、戲劇、表演和藝術(shù)展覽

42、等活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者在Mall內(nèi)一次購(gòu)全所需商品的目標(biāo)以日本為例：日本福崗的運(yùn)河城內(nèi)設(shè)有兩家國(guó)際著名星級(jí)酒店、專賣店、餐飲、影視劇場(chǎng)和娛樂城等。運(yùn)河城對(duì)各個(gè)不同的目標(biāo)顧客進(jìn)行分類，據(jù)此分設(shè)不同的購(gòu)物區(qū)，盡量滿足消費(fèi)者一站購(gòu)物的需要最大限度地增加客流量：Mall經(jīng)常選址在消費(fèi)者相對(duì)容易到達(dá)的地方。由于國(guó)外小汽車的普及，消費(fèi)者購(gòu)物以駕車為主，因此，為了降低營(yíng)運(yùn)成本、避免城市的交通擁擠，國(guó)外大多數(shù)Mall選址在城市的郊區(qū)。為此，Mall必須提供便捷的交通。Bluewater為了減少公路的交通流量，每,- 分鐘就有一趟從倫敦和其周邊城鎮(zhèn)到Bluewater的定時(shí)火車服務(wù)，以及由火車站到購(gòu)物城門口的短

43、距離往返巴士接送。Mall的優(yōu)勢(shì)在于整合效應(yīng)：為了最大限度地發(fā)揮這一效應(yīng)，Mall在管理上必須借助于高科技，運(yùn)用先進(jìn)的管理方法來發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代Mall的設(shè)計(jì)、運(yùn)作和管理打破了傳統(tǒng)零售業(yè)的種種局限性，已經(jīng)成為了零售業(yè)中的最具高科技特征之一的經(jīng)營(yíng)方式。將最先進(jìn)的管理手段運(yùn)用到Mall中已成為國(guó)外購(gòu)物中心發(fā)展商的共識(shí)：英國(guó)的許多Mall紛紛自建網(wǎng)絡(luò)，并且將其鏈接到不同零售商的網(wǎng)站，為購(gòu)物者提供了先在網(wǎng)上瀏覽再到店里選購(gòu)的方便。新加坡是東南亞各國(guó)中零售業(yè)發(fā)展較快的國(guó)家。零售業(yè)總營(yíng)業(yè)額1993年至1996年每年增長(zhǎng)7%，1996年為160億美元。新加坡人口320萬人，1998年觀光客人數(shù)達(dá)600萬人

44、 ，其購(gòu)物中心近期有如下特點(diǎn)郊區(qū)與市中心購(gòu)物中心同時(shí)發(fā)展零售業(yè)發(fā)生變化購(gòu)物中心發(fā)生變化新加坡較大型的購(gòu)物中心集中在新加坡市中心的烏節(jié)（Orchard）地區(qū)，是著名的“烏節(jié)購(gòu)物環(huán)帶區(qū)”，包括多種形式。2001年建成的布爾斯/羅可區(qū)的購(gòu)物中心，位于交通樞紐附近，周末假日客流可達(dá)到16萬人次；首家郊區(qū)型購(gòu)物中心1994年才在新加坡北部出現(xiàn)，但發(fā)展的十分迅速，陸續(xù)有15個(gè)這種大型購(gòu)物中心完工。均座落在較大型的住宅區(qū)，同時(shí)又位于交通樞紐附近，有百貨公司、電影城、娛樂電玩中心、保齡球館、購(gòu)物商店、室外餐廳和咖啡館等多種業(yè)態(tài)形式。都市與郊區(qū)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成；以生活型態(tài)為導(dǎo)向的多種零售業(yè)更加流行：如

45、教育娛樂業(yè)的書店興盛、美容美發(fā)等新興行業(yè)增加；.重視年輕消費(fèi)族群，且其將成為主流：新加坡人口中年輕人占37%，亦即有110萬的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以零售業(yè)者都已注意到這個(gè)族群；國(guó)際網(wǎng)路普及率提高：雖然電子購(gòu)物的比例不高，但零售業(yè)者在網(wǎng)上出現(xiàn)，有助于提升知名度。購(gòu)物中心的收入由傳統(tǒng)的租金收入占多數(shù)轉(zhuǎn)向廣告和停車收入等：由于商場(chǎng)的顧客流量提高了50%，用作廣告和展示的公共空間的面積大約增加55%；購(gòu)物中心進(jìn)行重整時(shí)，以邊調(diào)整邊營(yíng)業(yè)的方式：可以繼續(xù)營(yíng)業(yè)有收入，而消費(fèi)者也可以有休閑逛街的地方；購(gòu)物中心改善和整修的部分主要有：開放空間加大、增加采光、裝設(shè)新的信號(hào)裝

46、置如方向指示和停車指示訊號(hào)、引進(jìn)專為餐飲店設(shè)計(jì)的空調(diào)、增設(shè)電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、保持賣場(chǎng)的動(dòng)線順暢、在門口裝設(shè)新的安全警衛(wèi)系統(tǒng)、提供額外通往停車場(chǎng)的通道等，以方便消費(fèi)。新加坡零售業(yè)中購(gòu)物中心的平均店面出租率為90%。烏節(jié)路黃金地段的購(gòu)物中心毛利率約在5%6%之間，并且在不斷的發(fā)展中形成了完善的管理方式有效組織及運(yùn)作系統(tǒng)：購(gòu)物中心管理有明確的工作流程，以進(jìn)行催收租金等例行性工作。對(duì)行政作業(yè)也制訂了明確的管理規(guī)范，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評(píng)估一次。組織結(jié)構(gòu)：一個(gè)20萬平方米的購(gòu)物中心，一般有20個(gè)管理人員，包括購(gòu)物中心經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)管理專員、專員助理、工程師、技術(shù)人員、停車場(chǎng)管理、商場(chǎng)租賃人員等。不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)等

47、大多外包，可使人員任用較有彈性。.采取各種策略提高出租率以增加收入：提高廣告曝光率，增加知名度；制作簡(jiǎn)介手冊(cè)、海報(bào)；發(fā)放、郵寄宣傳品；與承租戶保持良好關(guān)系，定期作意見調(diào)查等。招商條件：購(gòu)物中心與承租戶的租約大都以23年為主，押金在23月租金之間。對(duì)具競(jìng)爭(zhēng)性的主力商店，要比其它的商店條件低。完善的管理方式從國(guó)際先進(jìn)購(gòu)物中心的發(fā)展，我們看到在中國(guó)發(fā)展Shopping Mall 應(yīng)該注意以下四點(diǎn)得到消費(fèi)者的認(rèn)同處理好規(guī)模與效益的關(guān)系實(shí)現(xiàn)有序競(jìng)爭(zhēng)形成集體競(jìng)爭(zhēng)力使消費(fèi)者形成到Mall 購(gòu)物的習(xí)慣1234基本特點(diǎn)是規(guī)模大：一般的Mall都在10萬20萬平方米之間，大的可達(dá)到.40萬50萬平方米。獲利為標(biāo)準(zhǔn)

48、的：任何一種商業(yè)形態(tài)、選擇都是以是否獲利為標(biāo)準(zhǔn)的。Mall雖然 以規(guī)模取勝，但并不是規(guī)模越大越好。24億到30億元的銷售額：城鄉(xiāng)結(jié)合部建一個(gè)30萬平方米的Mall，每年每平方米保本銷售額大致不能少于800- 1000元，全年Mall 總的銷售額為24億到30億元。吸引消費(fèi)者是關(guān)鍵：要實(shí)現(xiàn)Mall的銷售額，必須保證適當(dāng)?shù)娜肆鲾?shù)量，吸引更多的消費(fèi)者來購(gòu)物成為Mall 生存與發(fā)展、及時(shí)收回成本獲得贏利的關(guān)鍵。實(shí)現(xiàn)贏利的關(guān)鍵是得到消費(fèi)者的認(rèn)同：從而吸引越來越多的消費(fèi)者前來購(gòu)物，為消費(fèi)者創(chuàng)造和提供滿足消費(fèi)需求的一切條件，真正實(shí)現(xiàn)以人為本。國(guó)外比較成功的Mall都崇尚顧客第一、消費(fèi)者至上的經(jīng)營(yíng)理念。經(jīng)常為顧客提供咨詢，解決顧客困難，協(xié)助辦理退換貨手續(xù)，創(chuàng)建優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境。但是目前國(guó)內(nèi)許多的購(gòu)物中心大多還不具備這一條件。因此，能不能創(chuàng)造一個(gè)讓消費(fèi)者滿意的購(gòu)物環(huán)境成為今后國(guó)內(nèi)Mall發(fā)展的重要因素之一。