房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不確定性分校詳解

1、 第九章 不確定性分析(fnx)盈虧平衡分析敏感性分析概率分析7/27/20221共四十二頁 第一節(jié) 概 述 一、不確定性分析（uncertainty analysis ）概念 分析不確定性因素(yn s)對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險，確定項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 7/27/20222共四十二頁不確定性分析(fnx)二、為何進(jìn)行不確定性分析1、客觀事物(k un sh w)復(fù)雜多變的特點(diǎn)2、人們對客觀事物認(rèn)識的局限性7/27/20223共四十二頁為何進(jìn)行不確定性分析 投資項(xiàng)目決策分析與評價工作所采用的各項(xiàng)數(shù)據(jù)（如投資、成本費(fèi)用、產(chǎn)品銷售價格、建設(shè)工期等）都是預(yù)測得到，由此得出的評

2、價指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險(fngxin)。為了向項(xiàng)目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評價中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定性分析，并提出規(guī)避風(fēng)險的對策。 7/27/20224共四十二頁三、不確定性分析的方法(fngf)1、盈虧平衡分析2、敏感性分析3、概率分析其中盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。 7/27/20225共四十二頁 第二節(jié) 盈虧平衡(pnghng)分析 一、盈虧(yngku)平衡分析概念與分類 1、概念：通過分析產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本與利潤之間關(guān)系，找出盈虧平衡點(diǎn)，以判斷不確定因素對方案經(jīng)濟(jì)效果的影

3、響程度，說明方案實(shí)施的風(fēng)險大小。 盈虧平衡點(diǎn)表達(dá)形式有多種，可以用產(chǎn)量、價格、單位可變成本和固定成本表示，也可以用生產(chǎn)能力利用率等相對量表示。 其中產(chǎn)量與生產(chǎn)能力利用率是應(yīng)用最廣泛的。 7/27/20226共四十二頁盈虧(yngku)平衡分析2、分類(fn li)（1）按照收入和成本與產(chǎn)量間的關(guān)系線性盈虧平衡分析非線性盈虧平衡分析（2）按照是否考慮資金的時間價值靜態(tài)盈虧平衡分析動態(tài)盈虧平衡分析7/27/20227共四十二頁 二、線性盈虧(yngku)平衡分析1、假設(shè)產(chǎn)銷相等價格不變總成本劃分為固定成本與可變成本兩部分盈虧(yngku)平衡分析7/27/20228共四十二頁2、盈虧平衡點(diǎn)參數(shù)的計(jì)

4、算盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量 Q0 = F/（P-V） 當(dāng)Q實(shí)Q0 時，盈利(yn l) ； 當(dāng)Q實(shí) Q0/Q盈利 ；Q實(shí)/QQ0/Q 虧損。 允許降低率 1-Q0/Q 7/27/202211共四十二頁 盈虧平衡點(diǎn)參數(shù)(cnsh)的計(jì)算 盈虧平衡點(diǎn)價格(jig) 絕對臨界點(diǎn) P0=F/Q+V 相對臨界點(diǎn) P0/P 允許降低率 1- P0/P7/27/202212共四十二頁盈虧平衡(pnghng)可變費(fèi)用 絕對臨界點(diǎn) V0=P-F/Q 相對臨界點(diǎn) V0/V 允許提高率 1-V0/V盈虧平衡點(diǎn)參數(shù)(cnsh)的計(jì)算7/27/202213共四十二頁盈虧(yngku)平衡點(diǎn)參數(shù)的計(jì)盈虧平衡(pnghng)固定費(fèi)用

5、絕對臨界點(diǎn) F0=(P-V)Q相對臨界點(diǎn) F0/F允許提高率 1-F0/F注意：盈虧平衡分析僅僅用于財(cái)務(wù)評價。7/27/202214共四十二頁線性盈虧平衡(pnghng)分析舉例某企業(yè)生產(chǎn)線設(shè)計(jì)能力(nngl)為100萬件，單價450元，單位變動成本250元，年固定成本為8000萬元，年目標(biāo)利潤為700萬元。試進(jìn)行盈虧平衡分析，并計(jì)算目標(biāo)利潤為700萬元時的銷售量以及銷售量為50萬件時的保本單價、單位變動成本和固定成本。7/27/202215共四十二頁線性盈虧(yngku)平衡分析 3、應(yīng)用 (1)不確定性分析尋找盈虧平衡點(diǎn)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤的產(chǎn)量，僅僅是第一步，重要的是研究當(dāng)投資、成本、價格

6、(jig)因素發(fā)生變動時盈虧平衡的移動情況，并據(jù)此作出項(xiàng)目的不確定性分析。7/27/202216共四十二頁線性盈虧平衡分析應(yīng)用(yngyng)舉例例：某項(xiàng)目設(shè)計(jì)能力為2000臺，單價2萬元，單位變動成本12000元，年固定成本為640萬元。若因投資增加使固定成本增加，單位變動成本上升，單價降低。試進(jìn)行盈虧(yngku)平衡分析。7/27/202217共四十二頁線性盈虧(yngku)平衡分析應(yīng)用(2)判斷(pndun)項(xiàng)目經(jīng)營安全率經(jīng)營安全率是項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售量（額）與盈虧平衡點(diǎn)銷售量（額）之間的差額（安全邊際）與預(yù)計(jì)銷售量（額）之比。是反映項(xiàng)目經(jīng)營狀況是否安全可靠的一個重要指標(biāo)。經(jīng)營安全率越大，經(jīng)

7、營風(fēng)險越小。7/27/202218共四十二頁線性盈虧(yngku)平衡分析應(yīng)用經(jīng)營安全(nqun)狀況的參考值經(jīng)營狀況 經(jīng)營安全率安全 30%比較安全 25%30%不太好 15%20%警惕 10%15%危險 10%7/27/202219共四十二頁線性盈虧(yngku)平衡分析應(yīng)用舉例某項(xiàng)目(xingm)固定成本50萬元，單位變動成本25元，產(chǎn)品單價50元，預(yù)計(jì)年銷售量為23000件，試判斷該項(xiàng)目(xingm)經(jīng)營是否安全。7/27/202220共四十二頁線性盈虧平衡分析(fnx)應(yīng)用(3)互斥方案(fng n)的盈虧平衡分析某產(chǎn)品生產(chǎn)有三種方案，采用方案1，年固定成本800萬元，單位產(chǎn)品變動成

8、本10元；采用方案2，年固定成本500萬元，單位產(chǎn)品變動成本20元；采用方案3，年固定成本300萬元，單位產(chǎn)品變動成本30元。分析各方案適用的生產(chǎn)規(guī)模。7/27/202221共四十二頁盈虧平衡(pnghng)分析三、非線性盈虧(yngku)平衡分析7/27/202222共四十二頁非線性盈虧平衡(pnghng)分析某項(xiàng)目年總成本C=20Q2+200Q+500，產(chǎn)品單價P=200-Q，Q為產(chǎn)量，求盈虧(yngku)平衡點(diǎn)產(chǎn)量,最大利潤是多少？并畫出盈虧(yngku)平衡圖。7/27/202223共四十二頁復(fù)習(xí)(fx)與思考盈虧平衡分析的基本原理。盈虧平衡狀態(tài)常用(chn yn)哪幾個參數(shù)表示？哪些

9、因素變化會影響盈虧平衡點(diǎn)的位置？7/27/202224共四十二頁 第三節(jié) 敏感性分析 一、概念 敏感性分析(sensitivity analysis)是指從眾多不確定性因素(yn s)中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。 7/27/202225共四十二頁敏感性分析(fnx) 敏感性分析的有關(guān)(yugun)概念 (1)不確定因素:對效益有影響的因素，一般選取產(chǎn)量、價格、成本、投資額、建設(shè)期等。 到底選哪些因素，依據(jù)具體情況確定。一般原則:選不確定性大或?qū)πб嬗绊懘笳摺?(2)敏

10、感性因素？ (3)效益指標(biāo):表明效益的指標(biāo)有多個，可選其中的一個或幾個指標(biāo)。如:凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期、靜態(tài)投資收益率等。7/27/202226共四十二頁敏感性分析(fnx) 二、敏感性分析法的目的 1、找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)； 2、研究不確定性因素變動引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險的能力； 3、比較多方案的敏感性大小，以便(ybin)在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。 7/27/202227共四十二頁 三、敏感性分析分類 1、單因素敏感性分析:每次分

11、析只變動一個分析因素。 2、多因素敏感性分析:多個因素(兩個或兩個以上)同時變動。 一般只進(jìn)行單因素分析。 敏感程度判別或比較要通過(tnggu)數(shù)值，這時可用絕對數(shù)表示，也可用相對數(shù)表示。用什么表示依具體情況而定，以能直觀表達(dá)、有利判斷為準(zhǔn)。敏感性分析(fnx)7/27/202228共四十二頁四、敏感性分析程序1、確定具體評價指標(biāo)作為敏感性分析的對象； 評價指標(biāo)有多個(du )，可選其中的一個或幾個指標(biāo)。如:凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期、靜態(tài)投資收益率等。2、確定目標(biāo)值；3、列出各種不確定性因素；4、根據(jù)因素變動幅度，重新計(jì)算有關(guān)評價指標(biāo)（用圖或表的形式表示出來）；5、尋找敏感性因素；6、

12、綜合分析，決定方案取舍。敏感性分析(fnx)7/27/202229共四十二頁敏感性分析(fnx)五、單因素敏感性分析某投資方案設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力為10萬臺，計(jì)劃項(xiàng)目投產(chǎn)時總投資為1200萬元，其中建設(shè)投資為1150萬元，流動資金為50萬元；預(yù)計(jì)產(chǎn)品價格為39元臺；銷售稅金及附加為銷售收入的10%；年經(jīng)營成本為140萬元；方案壽命期為10年；到期時預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)余值為30萬元，基準(zhǔn)(jzhn)折現(xiàn)率為10%，試就投資額、單位產(chǎn)品價格、經(jīng)營成本等影響因素對該投資方案做敏感性分析。7/27/202230共四十二頁單因素(yn s)敏感性分析所繪制(huzh)的現(xiàn)金流量圖如下圖所示。 7/27/202231

13、共四十二頁單因素(yn s)敏感性分析選擇財(cái)務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值為敏感性分析的對象，根據(jù)財(cái)務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式，可計(jì)算出項(xiàng)目在初始條件下的財(cái)務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值。FNPV=121.21(萬元)由于FNPVo0，該項(xiàng)目是可行的。 取三個因素：投資額、產(chǎn)品價格和經(jīng)營成本，然后令其逐一在初始值的基礎(chǔ)上按10%、20%的變化幅度變動。分別計(jì)算相對應(yīng)的財(cái)務(wù)(ciw)凈現(xiàn)值的變化情況，得出結(jié)果如下表及下圖所示。 7/27/202232共四十二頁7/27/202233共四十二頁由上表(shn bio)和圖可以看出： 1、產(chǎn)品價格每下降1%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降17.75%，且產(chǎn)品價格下降幅度超過5.64%時，

14、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將由正變負(fù)，也即項(xiàng)目(xingm)由可行變?yōu)椴豢尚校?2、投資額每增加1%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將下降9.90%，當(dāng)投資額增加的幅度超過10.10%時，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值由正變負(fù)，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚校?3、經(jīng)營成本每上升1%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降7.10%，當(dāng)經(jīng)營成本上升幅度超過14.09%時，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值由正變負(fù)，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚小?/27/202234共四十二頁單因素(yn s)敏感性分析由此可見，按財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對各個因素的敏感程度來排序，依次是：產(chǎn)品價格、投資額、經(jīng)營成本，最敏感的因素是產(chǎn)品價格。從方案決策的角度來講，應(yīng)該對產(chǎn)品價格進(jìn)行進(jìn)一步、更準(zhǔn)確的測算，因?yàn)閺捻?xiàng)目風(fēng)險的角度來講，如果(rgu)未來產(chǎn)品價格發(fā)

15、生變化的可能性較大，則意味著這一投資項(xiàng)目的風(fēng)險性亦較大。7/27/202235共四十二頁第四節(jié) 概率分析敏感性分析不能確定各種不確定性因素發(fā)生(fshng)變動的概率。實(shí)際生活中可能會出現(xiàn)這樣的情形：敏感性分析找出的某個敏感性因素在未來發(fā)生(fshng)不利變動的可能性很小，引起的項(xiàng)目風(fēng)險不大；而另一因素在敏感性分析時表現(xiàn)不太敏感，但其在未來發(fā)生不利變動的可能性卻很大，進(jìn)而會引起較大的項(xiàng)目風(fēng)險。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評估和決策時，尚須進(jìn)一步作概率分析。 7/27/202236共四十二頁概率分析一、概念：概率分析（probability analysis）是通過研究各種不確定性因素

16、發(fā)生不同(b tn)變動幅度的概率分布及其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，對項(xiàng)目可行性和風(fēng)險性以及方案優(yōu)劣作出判斷的一種不確定性分析法。通過計(jì)算項(xiàng)目目標(biāo)值（如凈現(xiàn)值）的期望值及目標(biāo)值大于或等于零的累積概率來測定項(xiàng)目風(fēng)險大小，為投資者決策提供依據(jù)。累計(jì)概率越大，表明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險越小。 7/27/202237共四十二頁概率分析二、概率分析的方法(fngf)期望值法模擬法( 蒙特卡羅法)。7/27/202238共四十二頁 1、 期望值法（Expectancy Method） 通過計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率，比較方案優(yōu)劣、確定項(xiàng)目可行性和風(fēng)險(fngxin)程度的方法。 概率分析7

17、/27/202239共四十二頁期望值法步驟(bzhu) 1、列出各種欲考慮的不確定因素。例如銷售價格、銷售量、投資和經(jīng)營成本等。 2、設(shè)想各不確定因素可能發(fā)生的情況及概率。3、計(jì)算目標(biāo)值的期望值。 4、求出目標(biāo)值大于或等于零的累計(jì)(li j)概率。 對于單個方案的概率分析應(yīng)求出凈現(xiàn)值大于或等于零的概率，由該概率值的大小可以估計(jì)方案承受風(fēng)險的程度，該概率值越接近1，說明技術(shù)方案的風(fēng)險越小，反之，方案的風(fēng)險越大。可以列表求得凈現(xiàn)值大于或等于零的概率 7/27/202240共四十二頁概率分析 2 、模擬分析法（Model Analysis） 模擬分析法就是利用計(jì)算機(jī)模擬技術(shù)，對項(xiàng)目的不確定因素進(jìn)行模擬，通過抽取服從項(xiàng)目不確定因素分布的隨機(jī)數(shù)，計(jì)算分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)，從而得出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的概率分布，以提供項(xiàng)目不確定因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響(yngxing)的全面情況。7/27/202241共四十二