房地產(chǎn)開發(fā)成本估算

1、不動(dòng)產(chǎn)投資(tu z)分析第五章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(shj)的分析估算共六十四頁基本(jbn)要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成及成本測(cè)算。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益獲取方式及收益測(cè)算了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容(nirng)掌握借款還本付息的測(cè)算共六十四頁房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(shj)的分析估算1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同(b tn)2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措共六十四頁1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(xingm)投資與一般建設(shè)項(xiàng)目(xingm)投資的不同一般項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期借款利息+流動(dòng)資金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

2、目總投資=開發(fā)建設(shè)投資(開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資指在開發(fā)期內(nèi)完成(wn chng)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用于出售或出租時(shí)，開發(fā)建設(shè)投資就等于開發(fā)產(chǎn)品成本。經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。共六十四頁開發(fā)(kif)產(chǎn)品成本定義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如果項(xiàng)目開發(fā)完成后用于租售，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費(fèi)用）如果項(xiàng)目開發(fā)完成后用于經(jīng)營(jngyng)，項(xiàng)目總投資等于開發(fā)建設(shè)投資（開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營(jngyng)資金共六十四頁例題(lt)某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總

3、建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分(b fen)為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場(chǎng)為1000平方米。住宅部分(b fen)全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營時(shí)， 需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。共六十四頁開發(fā)(kif)項(xiàng)目投資13057萬元開發(fā)建設(shè)(jinsh)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元土地前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝公共配套設(shè)施開發(fā)間接管理費(fèi)用財(cái)務(wù)銷售開發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬

4、元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖總成本費(fèi)用共六十四頁2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(xingm)總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的內(nèi)容共六十四頁房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成(z chn)房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，可分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用配套及其他收費(fèi)支出管理費(fèi)用和籌資成本共六十四頁土地(td)、土建、設(shè)備費(fèi)用這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項(xiàng)目總成本的80。其中(qzhng)最重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。共六十四頁配套及其他收費(fèi)(shu fi)支出配套費(fèi)用主要是指水、電、煤氣、大市政(shzhng)和公建配套費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費(fèi)用支出，因?yàn)樯唐贩恳邆渚幼」δ?，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。其他收費(fèi)支出這些費(fèi)用中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費(fèi)、檔案保

6、證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費(fèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項(xiàng)目總投資的1015，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 共六十四頁管理費(fèi)用和籌資成本(chngbn)管理費(fèi)用籌資成本籌資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)

7、，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何(rh)把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營成果將起到非常重要的作用。 共六十四頁房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容土地費(fèi)用估算( sun)前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用其他費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)運(yùn)營費(fèi)用及修理費(fèi)用成本的測(cè)算分項(xiàng)測(cè)算匯總以表格的形式表現(xiàn)出來。成本測(cè)算的原則不能重復(fù)，也不能遺漏。準(zhǔn)確合理。共六十四頁土地(td)費(fèi)用測(cè)算涵義為了取得房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)用地使

8、用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。費(fèi)用估算根據(jù)實(shí)際情況而定；費(fèi)用類別土地征用拆遷費(fèi)農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)土地出讓地價(jià)款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)共六十四頁前期(qinq)工程費(fèi)涵義開發(fā)(kif)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三/七通一平”等階段的費(fèi)用支出。費(fèi)用組成及測(cè)算規(guī)劃設(shè)計(jì)建安工程費(fèi)的3%；可研費(fèi)總投資的1%3%水文、地質(zhì)勘查費(fèi)根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右?！捌咄ㄒ黄健?費(fèi)可根據(jù)實(shí)際工程量參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行共六十四頁基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)建設(shè)費(fèi)（見教材p154表5-5）涵義指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和

9、道路等工程的費(fèi)用；費(fèi)用組成供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用；費(fèi)用測(cè)算一般按實(shí)際(shj)工程量估算。詳細(xì)估算時(shí)，可按單位指標(biāo)估算法計(jì)算。共六十四頁建筑安裝工程費(fèi)含義建造(jinzo)房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝修家具費(fèi)等。建筑工程費(fèi)用包括結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)。設(shè)備采購費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用給排水、電器照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等。室內(nèi)裝修家具費(fèi)共六十四頁建筑安裝工程費(fèi)估算( sun)方法單元估算( sun)法=基本建設(shè)單元的綜合投資單

10、元數(shù)單位指標(biāo)估算法=單位工程量投資工程量工程量近似匡算法=匡算工程量相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概算指標(biāo)估算法直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積類似法共六十四頁公共配套(pi to)設(shè)施建設(shè)費(fèi)涵義指居住小區(qū)為居民服務(wù)配套建設(shè)(jinsh)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（公建設(shè)(jinsh)施）的建設(shè)(jinsh)費(fèi)用；費(fèi)用組成居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。費(fèi)用測(cè)算這些配套設(shè)施是不能有償轉(zhuǎn)讓的，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。共六十四頁管理費(fèi)用含義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理(gunl)部門為組織和管理(gunl)開發(fā)經(jīng)營

11、活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。項(xiàng)目主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3一5估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?共六十四頁財(cái)務(wù)費(fèi)用涵義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。費(fèi)用組成借款和債券(zhiqun)的利息金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)融資代理費(fèi)承諾費(fèi)外匯匯兌凈損失企業(yè)籌資所發(fā)生的其他費(fèi)

12、用共六十四頁財(cái)務(wù)費(fèi)用利息的計(jì)算，可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外(ywi)的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10左右。 共六十四頁銷售費(fèi)用涵義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用。費(fèi)用構(gòu)成銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(di xio)手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可申領(lǐng)費(fèi)等；共六十四頁銷售費(fèi)用費(fèi)用(fi yong)測(cè)算廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入的2%3%。銷售代理費(fèi)銷售收入的1.5%2%。其他銷售費(fèi)用銷售收入的0.5%1%。費(fèi)用合計(jì)銷售收入的4%6%共六十四頁其

13、它(qt)費(fèi)用費(fèi)用(fi yong)組成臨時(shí)用地費(fèi)臨時(shí)建設(shè)費(fèi)工程造價(jià)咨詢費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)用測(cè)算按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%3%。共六十四頁開發(fā)(kif)期稅費(fèi)概念項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)(yugun)的各種稅金和地方政府或有關(guān)(yugun)部門征收的費(fèi)用。費(fèi)用組成固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)在已經(jīng)停止征收)土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)費(fèi)用測(cè)算按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算共六十四頁不可(bk)預(yù)見費(fèi)依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度前面各項(xiàng)費(fèi)用(fi yong)測(cè)算的準(zhǔn)確度。上述

14、費(fèi)用之和的3%7%共六十四頁運(yùn)營(ynyng)費(fèi)用指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成(wn chng)后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。管理費(fèi)用銷售費(fèi)用共六十四頁修理(xil)費(fèi)用以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗(xioho)和維修費(fèi)用。共六十四頁3房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措經(jīng)營收入估算稅金(shu jn)估算銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措共六十四頁經(jīng)營收入估算( sun)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(xingm)的經(jīng)營模式租售方案的確定租售價(jià)格的確定經(jīng)營收入的估算共六十四頁房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(jngyng)模式經(jīng)營模式出售

15、出租自營混合經(jīng)營模式?jīng)Q定(judng)收益模式共六十四頁房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(xingm)收益分析租售方案(fng n)的確定租售價(jià)格的確定經(jīng)營收入/租售收入的估算共六十四頁租售方案(fng n)的確定租售方案的含義出售、出租、自營(z yn)等的計(jì)劃；考慮銷售數(shù)量/銷售價(jià)格/銷售時(shí)間總體安排。內(nèi)容房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營形式？項(xiàng)目出售？/項(xiàng)目出租？/租售并舉？可出售的面積？/可出租的面積？/在建筑物中的位置？進(jìn)度安排？市場(chǎng)變化的影響？售價(jià)與租金水平的確定？收款方式與收款計(jì)劃地確定？結(jié)果相應(yīng)的表格銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃共六十四頁租售價(jià)格(jig)的確定租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置

16、、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。成本導(dǎo)向定價(jià)法成本加成/目標(biāo)定價(jià)法購買者導(dǎo)向定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法/價(jià)值定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法領(lǐng)導(dǎo)(ln do)導(dǎo)向定價(jià)法挑戰(zhàn)定價(jià)法隨行就市定價(jià)法共六十四頁租售價(jià)格(jig)的確定租售價(jià)格的確定要與開發(fā)商市場(chǎng)營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)(shhu)等宏觀環(huán)境對(duì)物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。 共六十四頁經(jīng)營收入的估算( sun)經(jīng)營收入

17、含義經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣(hub)收入。種類銷售收入租金收入自營收入共六十四頁經(jīng)營收入的估算( sun)銷售收入銷售收入銷售收入=可出售的建筑面積銷售單價(jià)(dnji)注意銷售量與銷售價(jià)格的關(guān)系共六十四頁經(jīng)營收入的估算( sun)租金收入租金收入(shur)租金收入=可出租建筑面積租金單價(jià)可出租建筑面積考慮空置情況空置期出租率租金單價(jià)調(diào)查與預(yù)測(cè)要合理。共六十四頁經(jīng)營收入的估算租金(zjn)收入租金收入的種類潛在(qinzi)總收入/毛租金收入潛在總收入=可出租面積單位租金其他收入除租金之外的其他收入實(shí)際總收入/有效總收入實(shí)際總收入=潛在總收入（1空置率）+其他收入

18、實(shí)際總收入=潛在總收入出租率+其他收入凈租金收入（凈經(jīng)營收入）凈經(jīng)營收入=實(shí)際總收入運(yùn)營費(fèi)用共六十四頁經(jīng)營收入的估算( sun)自營收入自營經(jīng)營收入開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。估算時(shí)考慮經(jīng)營所在的行業(yè)(hngy)以及市場(chǎng)價(jià)格?？紤]的因素目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響；未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響共六十四頁經(jīng)營收入的估算自營(z yn)收入自營收入的估算年收入=年經(jīng)營收益年運(yùn)營費(fèi)用（成本）注：通常以年等值的形式表現(xiàn)出來(ch li)；年運(yùn)營費(fèi)用包括房地產(chǎn)所形成的固定資產(chǎn)的折舊共六

19、十四頁稅金(shu jn)的估算稅金國家和地方政府(zhngf)依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。稅收國家或地方政府通過稅金籌集財(cái)政資金的手段；稅收具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)；注意與開發(fā)期稅費(fèi)的區(qū)別共六十四頁稅金(shu jn)的估算房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種經(jīng)營稅金及附加(fji)土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅應(yīng)注意的問題計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅稅率共六十四頁稅金的估算( sun)經(jīng)營稅金及附加含義在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程(guchng)中發(fā)生的稅費(fèi)；種類兩稅一費(fèi)營業(yè)稅=應(yīng)納稅銷售（出租）收入稅率（5%）城市建設(shè)維護(hù)稅教育費(fèi)附加共六十四頁城市(chngsh)建設(shè)維護(hù)稅

20、一般計(jì)稅依據(jù)增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的實(shí)交稅額；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，城市建設(shè)維護(hù)稅的計(jì)稅依據(jù)實(shí)際繳納的營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅=營業(yè)稅稅率稅率以納稅人所在的地區(qū)而有所區(qū)別市區(qū)(shq)7%縣城、鎮(zhèn)5%上面兩種情況除外1%共六十四頁教育費(fèi)附加(fji)一般計(jì)稅依據(jù)同城市建設(shè)維護(hù)稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，城市建設(shè)維護(hù)稅的計(jì)稅依據(jù)實(shí)際繳納(jion)的營業(yè)稅教育費(fèi)附加=營業(yè)稅稅率稅率教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。共六十四頁經(jīng)營稅金及附加(fji)的計(jì)算經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市建設(shè)維護(hù)稅+教育費(fèi)附加=營業(yè)稅+營業(yè)稅7%+營業(yè)稅3%=營業(yè)稅（1+ 7%+ 3% ）=應(yīng)納稅銷售(xioshu)（出租）收入5%

21、 （1+ 7%+ 3% ）=應(yīng)納稅銷售（出租）收入5.5%共六十四頁關(guān)于其他(qt)稅種共六十四頁相關(guān)(xinggun)表格銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算( sun)表出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅共六十四頁房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的資金籌措資金籌措的依據(jù)投資估算的結(jié)果房地產(chǎn)投資資金的來源資本金（股本金）銀行貸款預(yù)售收入資金的籌措計(jì)劃根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及(yj)投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。共六十四頁資金籌措(chucu)計(jì)劃制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)(yngdng)注意的問題嚴(yán)格按照資金的需要

22、量確定籌資額；以需定量金額資金使用的時(shí)間認(rèn)真選擇籌資來源渠道；可行性成本合法性避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。共六十四頁資金(zjn)使用計(jì)劃考慮的因素項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度可能發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間及金額編制計(jì)劃應(yīng)注意的問題根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量；根據(jù)設(shè)備(shbi)到貨計(jì)劃，安排設(shè)備(shbi)購置費(fèi)支出。項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)；在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。共六十四頁資金(zjn)使用計(jì)劃編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。如果我們將工程發(fā)包出去，編制資金使用計(jì)劃

23、的依據(jù)(yj)是什么？有什么不同。 共六十四頁資金籌措(chucu)計(jì)劃資金籌措計(jì)劃依據(jù)資金使用計(jì)劃銷售收入計(jì)劃資金來源資本金預(yù)租售收入借貸資金為了滿足開發(fā)項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后(zuhu)仍然不滿足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。共六十四頁借款(ji kun)還本付息的估算還本付息的資金來源利潤預(yù)售或預(yù)租收入(shur)還款方式及還款順序方式按照借款協(xié)議所確定的方式進(jìn)行還款；順序先貸款先還，后貸款后還；利息高的先還，利息低的后還；共六十四頁利息(lx)的計(jì)算國內(nèi)借款利息的計(jì)算借款時(shí)的利息計(jì)算為了簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)借款當(dāng)年(dngnin)在年中使用，按半

24、年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息；每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款2）利率見教材p186例題還款時(shí)的利息計(jì)算等額償還本金和利息總額等本償還見教材p187， p189例題國外借款利息的計(jì)算同國內(nèi)借款利息的計(jì)算共六十四頁等額償還(chnghun)第一步求年等值（等額還本付息額）A=P (A/P,i,n) = P i(1+i)n / (1+i)n-1第二步計(jì)算每年償還的利息和本金求第t年末的貸款余額貸款余額= M0 (1+i)n-t-1/ i(1+i)n-t T是已過去(guq)的年數(shù), M0 = A每年償還利息=每年初貸款余額年利率每年償還本金=每年付款額（等額還本付息額）-每年償還利息共六十四頁等本償還(chnghun)含義指償還期內(nèi)每年償還的本金額(jn )是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，