房地產(chǎn)稅收管理課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理一、概述二、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收一、概述一、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，人民生活水平的顯著提高，城鎮(zhèn)化進程逐步加快，居民住房消費觀念的較大轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易非?；钴S，房地產(chǎn)也逐步成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)節(jié)：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)保有等環(huán)節(jié)。三、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收：涉及營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、印花稅等十多個稅種。（一）土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)：則應繳納契稅和印花稅，占用耕地進行開發(fā)建設的，還應繳納耕地占用稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)（轉(zhuǎn)讓）環(huán)節(jié)：應繳納營業(yè)稅及附加、印

2、花稅、土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅。（三）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)：應繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)清算環(huán)節(jié)：土地增值稅、企業(yè)所得稅二、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收（一）土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié) 1、契稅：契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。 征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 契稅的計稅依據(jù)： （1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格； （2）土地使用權(quán)贈與、房屋所有權(quán)贈與，由契稅征收機關(guān)參照同類土地

3、使 用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定 （3）土地使用權(quán)交換 、房屋交換、為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額； 9、我們的市場行為主要的導向因素，第一個是市場需求的導向，第二個是技術(shù)進步的導向，第三大導向是競爭對手的行為導向。7月-227月-22Wednesday, July 27, 202210、市場銷售中最重要的字就是“問”。05:46:1505:46:1505:467/27/2022 5:46:15 AM11、現(xiàn)今，每個人都在談論著創(chuàng)意，坦白講，我害怕我們會假創(chuàng)意之名犯下一切過失。7月-2205:46:1505:46Jul-2227-Jul-2212、在購買時，你可以用任何

4、語言；但在銷售時，你必須使用購買者的語言。05:46:1505:46:1505:46Wednesday, July 27, 202213、He who seize the right moment, is the right man.誰把握機遇，誰就心想事成。7月-227月-2205:46:1505:46:15July 27, 202214、市場營銷觀念：目標市場，顧客需求，協(xié)調(diào)市場營銷，通過滿足消費者需求來創(chuàng)造利潤。27 七月 20225:46:15 上午05:46:157月-2215、我就像一個廚師，喜歡品嘗食物。如果不好吃，我就不要它。七月 225:46 上午7月-2205:46July

5、 27, 202216、我總是站在顧客的角度看待即將推出的產(chǎn)品或服務，因為我就是顧客。2022/7/27 5:46:1505:46:1527 July 202217、利人為利已的根基，市場營銷上老是為自己著想，而不顧及到他人，他人也不會顧及你。5:46:15 上午5:46 上午05:46:157月-22納稅義務人和稅率： 契稅的納稅義務人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。 契稅實行3%5%的幅度稅率。 應納契稅=土地出讓金3% 2、印花稅： 印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 稅率：

6、0.05% 應納印花稅=土地出讓合同價 0.05%3、耕地占用稅：是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，就其實際占用的耕地面積征收的一種稅。屬于?？顚Ｓ玫囊环N稅，應用于建立發(fā)展農(nóng)業(yè)專項基金，開展宜耕土地開發(fā)和改良現(xiàn)有耕地之用。 納稅義務人：是占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人。 稅率：采用地區(qū)差別定額稅率。 應納稅額=實際占用耕地面積適用定額稅率（二）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)： 1、營業(yè)稅：是以在我國境內(nèi)提供勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)所取得的營業(yè)額為課稅對象而征收的一種商品勞務稅。 稅計稅依據(jù)： 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 納稅人銷售不動產(chǎn)價格

7、明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額： 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關(guān)確定。 稅率：銷售不動產(chǎn)稅率為5% 應納稅額=營業(yè)額（預收款）5%2、城市維護建設稅：是從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。隨“三稅” 同時征收。 城建稅是一種專款專用的稅種，其所征稅款要求保證用于城市公用事業(yè)

8、和公共設施的維護和建設。 稅率：分別為7%、5%、1%。 應納稅額=納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅 稅率 3、教育費附加：是為加快地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)費的資金而征收的一種附加費。 稅率：3% 應納稅額=納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅 稅率 4、印花稅：稅率0.05% 應納稅額=合同金額 0.05% 5、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。 土地增值稅的計稅依據(jù) ：計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 收入包括貨幣收入、實物收入和其他收

9、入。 扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：取得土地所支付的地價款、在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費開發(fā)間接費用等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅。（5）其它扣除項目：對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（1）（2）項規(guī)定計算金額之和，加計20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。應納稅額的計算：應納稅額=增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣

10、除系數(shù)增值額=收入-扣除項目稅率：級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率%速算扣除系數(shù)%1不超過50%3002超過50%至100%4053超過100%至200%50154超過200%6035根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例試試細則關(guān)于“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定”的規(guī)定，對于納稅人預售房地產(chǎn)取得的收入，反當?shù)囟悇諜C關(guān)規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)蕉悇諜C關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補。注：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。6、土地

11、使用稅：是以城鎮(zhèn)土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。稅率：采用定額稅率，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應納稅額。大城市：1.530元；中等城市：1.224元；小城市：0.918元；縣城 建制鎮(zhèn) 工礦區(qū)：0.612元。全年應納稅額=實際占用應稅土地面積適用稅額7、企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的所得稅。 國稅發(fā)200931號第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品

12、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。收入的處理范圍：國稅發(fā)200931號第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。其實代收代繳費用是否納入收入管理，對企業(yè)所得稅不會造成本質(zhì)影響。 納稅人還是需要對代收代繳款項開票流程進行必要籌劃，畢竟開票還要涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅。 成本費用扣除的稅務處理：企業(yè)在進行成本費用的核算

13、與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或分月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)的應納稅所得額。 國稅發(fā)200931號第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定: 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5預交所得稅額=預售收入毛利率（10%）25%（三）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)：1、房產(chǎn)稅：是以房產(chǎn)為征稅