房產(chǎn)新政引發(fā)的合同糾紛處理(上傳)張幻燈片

1、*集團(tuán)法務(wù)內(nèi)部交流講座第19期房地產(chǎn)新政引發(fā)的商品房買賣合同糾紛處理*房產(chǎn)法律室2019年9月22日 第一部分 2019年起房地產(chǎn)新政簡(jiǎn)介政府采取了一系列行政調(diào)控手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng).2019年1月國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知(國(guó)十一條)2019年3月國(guó)土資源部出臺(tái)19條土地調(diào)控新政2019年3月10日關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知2019年3月各地暫停出讓住房用地2019年3月國(guó)資委要求78戶央企退市2019年4月縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍2019年4月國(guó)家發(fā)改委提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控2019年4月加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策2

2、019年4月二套房貸首付不低于50%2019年4月國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知(國(guó)十條)2019年6月土地增值稅預(yù)征率由0.5%提高到2%2019年6月按家庭成員擁有住房數(shù)認(rèn)定二套房. .密集的政策調(diào)控下,最具代表性的當(dāng)屬 2019年4月17日 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知 “新國(guó)十條” “新國(guó)十條”主要內(nèi)容（一）統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí).堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。（二）建立考核問責(zé)機(jī)制。（三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購

3、買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。（四）發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。（五）增加居住用地有效供應(yīng)。（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（七）確保完成2019年建設(shè)保障性住房300萬套

4、,各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。（八）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。（九）加大交易秩序監(jiān)管力度。（十）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度?！靶聡?guó)十條”出臺(tái)后相關(guān)城市調(diào)控政策落實(shí)細(xì)則一覽上海10月7日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見深圳9月30日 關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知廈門10月1日關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見浙江9月30日浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法廣州5月18日關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知精神北京4月30日北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)

5、于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知廈門市關(guān)于貫徹落實(shí)住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見 廈國(guó)土房2019279號(hào)-2019年9月30日意見主要內(nèi)容： 1、執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。 2、調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策 3、在本市暫時(shí)限定居民家庭購房套數(shù)。從2019年10月1

6、日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。 4、嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 5、切實(shí)加快保障性住房建設(shè)和分配。 “新國(guó)十條”的發(fā)布，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然得到了一定的調(diào)控效果,但部分地區(qū)商品住宅成交量及均價(jià)自新政出臺(tái)后仍持續(xù)走高。國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 國(guó)辦發(fā)20191號(hào) （”新國(guó)八條“） -2019年1月26日“新國(guó)八條”主要內(nèi)容： 一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策： 對(duì)貸款購買第二套

7、住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求：原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制 八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)廈門市人民政府辦公廳貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的

8、實(shí)施意見 廈府辦201924號(hào)意見主要內(nèi)容一、合理確定我市新建住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度，擴(kuò)大住房保障范圍三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策：對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍。人民銀行廈門中心支行可根據(jù)我市新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理六、合理引導(dǎo)住房需求：自意見發(fā)布之日起至年月日止，對(duì)已擁有套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供自購房之日起算的前年內(nèi)在本市累計(jì)繳納年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍

9、居民家庭，限購套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供自購房之日起算的前年內(nèi)在本市累計(jì)繳納年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 七、加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)第二部分新政引發(fā)的幾類合同糾紛案例分析案例1 新政導(dǎo)致首付比例提高，要求解除協(xié)議 2019年4月5日，小古經(jīng)與賣方小錢簽訂房屋買賣合同一份，購買小錢位于蘇州工業(yè)園區(qū)的一套房屋，成交價(jià)86萬元。購買時(shí)按其時(shí)貸款政策可貸到總房?jī)r(jià)的80%，只需首付20%即17萬余元即可。合同簽訂時(shí)，小古向

10、小錢交付定金5萬元。但小古在辦理貸款手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控導(dǎo)致銀行信貸政策調(diào)整，對(duì)于象小古這樣外地戶籍且不在蘇州居住生活的購房者，已經(jīng)無法取得80%的貸款，最多只能貸款50%。為此，小古需要多交30%的首付款近26萬元。小古多方籌錢不得，于2019年6月8日，以房貸政策發(fā)生重大變化為由主張無力購買此房，要求撤銷合同并返還定金，但小錢予以拒絕。于是，小古向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令解除合同并要求小錢返還定金5萬元并支付相應(yīng)利息。 (合同中有如下約定：如因洪水、地震、火災(zāi)或法律法規(guī)變化、政府政策變化等不可抗力原因，導(dǎo)致本合同不能全面履行的，甲、乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任)問題1： 小古能以

11、政策規(guī)定提高首付比例屬于不可抗力為由，請(qǐng)求解除合同嗎？ 法院判決觀點(diǎn) 本案中的政策變化只是降低了可貸款比例，而不是完全不能貸款，更不是禁止本案的買方購房，不屬于“不可抗力”，并不能因此產(chǎn)生合同不能“全面履行”的后果，且雙方未約定買方取得80%的貸款為履約的必要條件，因銀行信貸政策調(diào)整所致的成本增加屬于當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，所以認(rèn)定買方不能以貸款政策變化為由主張免責(zé)，但考慮到貸款政策變化導(dǎo)致履約困難并非買方本人主觀過錯(cuò)所致，且本案中雙方當(dāng)事人約定的定金數(shù)額較高，過分高于給賣方造成的實(shí)際損失，所以酌定賣方退還部分定金2萬元。 問題2： 假設(shè)其合同中雙方免責(zé)條款約定更改為：“因不可抗力或國(guó)家政策

12、改變等因素導(dǎo)致本合同無法履行，雙方免責(zé)”，則小古能以該約定為由，請(qǐng)求解除合同嗎？法院判決觀點(diǎn) 此約定為福州倉山法院審理的另一起案例情形，法院審理認(rèn)為，依據(jù)最高院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)第26條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同”。當(dāng)事人在辦理房貸時(shí)遭遇房貸首付比例提高，其無法履行合同是因?yàn)閲?guó)家政策調(diào)整，不能認(rèn)定為違約行為，應(yīng)認(rèn)定為情勢(shì)變更，即使合同不能履行，也不能追究違約責(zé)任。上述兩個(gè)案例導(dǎo)致不同的判決，你認(rèn)為是法官對(duì)新政性

13、質(zhì)的理解認(rèn)定不同，還是與案例中關(guān)于雙方免責(zé)條款具體約定有些許不同導(dǎo)致的？問題3： 假設(shè)本案中小古尚未簽訂商品房買賣合同，僅簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議中未明確小古房款支付方式，小古是否可以新政提高首付比例為由，要求解除協(xié)議并退還定金？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，類似該種情況，如認(rèn)購協(xié)議中有明確約定首付款金額，余款辦理銀行按揭的，買方在因新政提高首付比例時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求解除協(xié)議并返還定金；如未在認(rèn)購協(xié)議中明確約定只采用按揭方式的，買方不得以新政為由要求退房。案例2 因新政導(dǎo)致無法辦理按揭貸款，要求解除合同并返還已付房款； 2019年3月14日，來自浙江的王女士向廈門某開發(fā)商購買了位于集美新城的商品房，房產(chǎn)面積95

14、平，每平方單價(jià)10680元，房產(chǎn)總價(jià)1014600元。雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)，王女士支付了首付款20.46萬元，并約定余款81萬余元以辦理銀行按揭貸款的方式于合同簽訂之日起60日內(nèi)支付給開發(fā)商。但是，此后王女士一直沒有支付剩余房款。 2019年10月29日，王女士向開發(fā)商發(fā)出律師函，表示因國(guó)家政策改變，她購買的“二套房”無法辦理銀行按揭，并且她是退休職工，配偶是殘疾人，沒有能力支付購房款，因此要求解除合同。 2019年12月，該開發(fā)商向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)王女士提出的解除合同的行為無效，同時(shí)，王女士應(yīng)支付尚欠購房款81萬余元及其逾期付款違約金。 問題1： 王女士能以何種理由，請(qǐng)求解除合同？

15、 是否適用“情勢(shì)變更原則”？ 問題2： 如在合同中有約定“無論任何原因，如買受人未能在合同簽訂后50天內(nèi)取得銀行的按揭貸款并支付給出賣人的，或按揭銀行批準(zhǔn)貸款金額低于合同約定的按揭金額，買受人應(yīng)在出賣人書面通知后七日內(nèi)自行向出賣人一次性付清全部房款，并承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任?！?王女士解除合同的主張，是否應(yīng)當(dāng)獲得支持？獲得支持的理由？ 法院判決觀點(diǎn) 審理法院認(rèn)為：王女士與開發(fā)商約定了兩種付款方式：一是以銀行按揭貸款方式支付房款;二是在王女士無法辦理銀行按揭貸款的情況下，則由被告一次性付清全部房款。 本案的當(dāng)事人雙方恰恰是預(yù)見到被告可能由于各種影響而出現(xiàn)“意外”的情況下，補(bǔ)充約定了繼續(xù)履行合同的

16、一次性付款方式，不符合不可抗力原則的前提要件。因此，王女士要求解除合同依據(jù)不足，法院不予支持。 案例3 因新政導(dǎo)致購房者為限購對(duì)象，不符合購房要求，要求返還已付定金； 吳先生夫妻兩人都70多歲了，上海戶口，他們退休后，在廈門買了一套房子。因原來的房子樓層過高，又沒有電梯，老兩口有了在廈門買一套電梯房的想法。得到子女的支持后，老兩口看中了位于集美區(qū)的一個(gè)在售樓盤的房子。2019年12月20日向某開發(fā)商認(rèn)購房產(chǎn)一套，并開發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購協(xié)議。約定認(rèn)購房產(chǎn)一套，總價(jià)為110萬元，并于當(dāng)日支付50萬元訂金，購房余款于2019年3月10日前付清，到時(shí)再簽正式的購房合同。 2019年1月27日上午，吳先

17、生夫妻倆一大早就聽到了國(guó)家出臺(tái)了新的“國(guó)八條”，心想，自己戶口又不在廈門，已經(jīng)買了一套，按照這個(gè)政策，肯定不能買第二套了。 但是，該樓盤的售樓小姐就給老兩口打了電話，要他們1月29日就帶著戶口本和結(jié)婚證去簽合同，趕在政策開始落實(shí)前辦了。但老兩口有著不同的想法，老兩口都一把年紀(jì)了，只想安享晚年，不想做違背國(guó)家政策的事，既然國(guó)家規(guī)定已經(jīng)不能買了，何必去鉆空子，于是向開發(fā)商提出解除認(rèn)購協(xié)議，退房，推定金。雙方幾次協(xié)商未果，無奈之下，老兩口將開發(fā)商告上法庭，請(qǐng)求解除已簽訂的認(rèn)購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還50萬元。問題1： 本案買受人能以新政限購為由退房嗎？ 退房觀點(diǎn)：根據(jù)樓市調(diào)控政策規(guī)定“擁有一套及以上住

18、房非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房”。 老人戶口不在廈門，已經(jīng)買了一套，屬于限制銷售對(duì)象，應(yīng)當(dāng)解除商品房認(rèn)購協(xié)議。 不退房觀點(diǎn)：商品房認(rèn)購協(xié)議書是雙方真實(shí)意思的表示，合同內(nèi)容并無違反國(guó)家法律，雙方均應(yīng)當(dāng)遵守履行。而且，新國(guó)八條及廈八條并無溯及既往的效力。雙方當(dāng)事人于2019年12月20日簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書，該合同于當(dāng)日生效，而新國(guó)八條于2019年1月26日出臺(tái)，廈八條于2019年2月20日出臺(tái)，兩者均未對(duì)之前的合同作出具有溯及力的規(guī)定。認(rèn)為，只要吳老先生兩口子積極地去實(shí)現(xiàn)合同目的，對(duì)其履行合同義務(wù)不產(chǎn)生影響，對(duì)其合同

19、權(quán)利也不構(gòu)成影響。 “限購令”實(shí)質(zhì)上不影響雙方買賣合同權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)。 不應(yīng)當(dāng)解除認(rèn)購協(xié)議。 法院判決觀點(diǎn) 該案為廈八條房產(chǎn)新政后的首期糾紛案件，對(duì)于這個(gè)案件， 法院很慎重，還為此征求了房管部門的意見。 房管部門答復(fù)認(rèn)為：“根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作實(shí)施意見，本案件中的購房人不符合我市住房限購規(guī)定，不能辦理房屋交易合同備案手續(xù)?！?因此，法官認(rèn)為，本案兩原告均非廈門市戶籍，且在廈門市已有一套住房，同時(shí)兩原告均已超過70歲，不能提供社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，按照該規(guī)定，應(yīng)暫停在廈門市范圍內(nèi)向其售房。由于商品房買賣程序復(fù)雜，合同目的實(shí)現(xiàn)過程漫長(zhǎng)，面對(duì)國(guó)家和地方相繼出臺(tái)的調(diào)控政策，吳老夫婦作為普通購房者，缺

20、乏判斷和存在不安實(shí)屬正常。將商品房認(rèn)購協(xié)議書目的不能實(shí)現(xiàn)之風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)加于吳老夫婦，缺乏正當(dāng)性依據(jù)。依中華人民共和國(guó)合同法第九十四條之規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。問題2： 如按合同約定簽訂商品房買賣合同在新政出臺(tái)前(如約定2019年1月20日簽訂正式合同)，但由于買受人原因未及時(shí)簽約，后由于新政出臺(tái)導(dǎo)致買受人因限購無法簽約，買受人應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？如買受人延遲簽約已征得出賣人同意，買受人是否還需要承擔(dān)責(zé)任？第三部分新政的性質(zhì)探討和各地法院審理指導(dǎo)意見簡(jiǎn)介 (一)新政的性質(zhì)探討-不可抗力、情勢(shì)變更、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)？1、新政是否屬于不可抗力 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)新政是不可抗力，退房無

21、需承擔(dān)違約責(zé)任。 不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。房產(chǎn)新政是普通人不能預(yù)見、不能克服的客觀情況。根據(jù)合同法第九十四條規(guī)定：“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同” 而判斷是否屬于不可抗力，的依據(jù)就是是否能預(yù)見，是否能避免，是否能克服。 比如說國(guó)家關(guān)于第三套房屋停貸的政策出臺(tái)前，如果購房者在與開發(fā)商的合同明確約定：在出現(xiàn)銀行不批準(zhǔn)貸款的情況下，購房者應(yīng)一次性支付剩余款項(xiàng)，這種情況下，房產(chǎn)新政是可以預(yù)見并有可能克服的情況，不屬于“不可抗力”。 但如果新的政策是屬于“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的”，比如說第三個(gè)案件中國(guó)家政策中關(guān)于暫停購房及不能辦理房屋交易合同備

22、案手續(xù)的規(guī)定，即屬于當(dāng)事人“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的”，因?yàn)橘彿空邿o法以自己的能力強(qiáng)制要求房屋管理部分辦理備案手續(xù)，無法備案就意味著購房者的“合同目的落空”。2、新政是否適用情勢(shì)變更？ 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)新政是情勢(shì)變更，退房無需承擔(dān)違約責(zé)任。 情勢(shì)變更是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。根據(jù)最高人民法院的合同法解釋（二）第26條規(guī)定 “合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公

23、平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”?房產(chǎn)新政是買賣合同雙方訂立合同時(shí)無法預(yù)見的重大變化，對(duì)買房人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)購房目的，買房人請(qǐng)求變更或者解除合同無需承擔(dān)違約責(zé)任。 3、新政僅為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)？ 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)新政是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，解除合同要承擔(dān)違約責(zé)任。 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)事人訂立合同時(shí)應(yīng)該預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。比如價(jià)格可能漲跌，履行合同可能會(huì)導(dǎo)致盈利減少或虧損的風(fēng)險(xiǎn)。按照合同法規(guī)定的合同履行原則，在房屋買賣合同中，買方有義務(wù)在約定的付款期限內(nèi)付清房款，逾期即算違約。如何付清是買方要解決的事情，賣方可以不管。因

24、此，政策改變應(yīng)該由買方想辦法去克服，而不是給買方終止交易的借口。 4、不可抗力與情勢(shì)變更區(qū)別不可抗力情勢(shì)變更合同阻礙程度不同不可抗拒的，絕對(duì)或者大部分的履行不能履行顯示公平，相對(duì)的履行困難，而不是覺得的履行不能引發(fā)原因不同自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)異常變更等情形合同履行基礎(chǔ)的變更當(dāng)事人的權(quán)利性質(zhì)不同形成權(quán)，只需在不可抗力事件發(fā)生后通知對(duì)方即可，無須進(jìn)行協(xié)商請(qǐng)求權(quán)，須經(jīng)司法判決來變更或解除合同法律后果不同法定免責(zé)事由非法定免責(zé)，需法官綜合雙方的利益均衡，自由裁量變更或解除合同，不免除一方合同義務(wù)5、情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別 情勢(shì)變更商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)見性不同不可預(yù)見可以預(yù)見（應(yīng)當(dāng)預(yù)見或推定可以預(yù)見，故意

25、或過失沒有預(yù)見）過錯(cuò)要求不同雙方當(dāng)事人均無過失當(dāng)事人過失所致客觀情況的變化程度不同客觀情況發(fā)生根本性變化在價(jià)格規(guī)律范圍內(nèi)的波動(dòng)是否繼續(xù)履行如繼續(xù)履行構(gòu)成顯失公平，可以認(rèn)定予以解除合同，不予繼續(xù)履行一般要求承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)履行 個(gè)人觀點(diǎn)：將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，比較符合法律規(guī)定，更能體現(xiàn)當(dāng)事人的利益均衡，也符合當(dāng)前的房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。但依據(jù)情勢(shì)變更提出解除合同或變更合同的一方是否要承擔(dān)違約責(zé)任，要具體案件具體分析。 (二)各地法院觀點(diǎn)簡(jiǎn)介一、浙江省 浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)了首個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)新政案件審理指導(dǎo)意見-關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行），主要相關(guān)

26、內(nèi)容如下： 一、審理受調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件，應(yīng)堅(jiān)持合同自由、誠實(shí)信用、依合同履行義務(wù)和公平原則。認(rèn)定相關(guān)房屋買賣合同效力時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定；只有明確存在法定無效情形的，才可以認(rèn)定合同無效。 二、純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應(yīng)認(rèn)定屬于解釋第四條、第二十三條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求解除合同的，可予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 三、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請(qǐng)求解除合同的，一般不予支持。

27、 四、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，而請(qǐng)求解除合同的，可予以支持；出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。五、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同在限貸政策實(shí)施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約，出賣人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同或解除合同，并由買受人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予以支持。 六、調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請(qǐng)求買受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。 七、調(diào)控政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人隱瞞或