經(jīng)濟學投資性房地產(chǎn)課件

1、第十九章投資性房地產(chǎn)基本概述定義與特征、范圍確認與初始計量后續(xù)計量轉換與處置主要賬務處理一、投資性房地產(chǎn)基本概述（一）定義與特征投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。 （企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)第二條和第三條規(guī)定 ）房地產(chǎn)：土地（土地使用權）和房屋（土地上的房屋等建設物及構筑物）及其權屬的總稱。主要特征：1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動讓渡資產(chǎn)使用權；2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式成本模式和公允價值

2、模式；但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 （二）投資性房地產(chǎn)的范圍第三條 本準則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的土地使用權。（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。（3）已出租的建筑物。1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的建筑物。 2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。 按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。 3.

3、某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。4.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。 不屬于投資性房地產(chǎn)的項目：1.自用房地產(chǎn)為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；2

4、.作為存貨的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。二、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量（一）確認符合投資性房地產(chǎn)的定義，并同時滿足下列條件的，才能予以確認：1.與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。（二）初始計量準則第7條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。1.外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。1.外購投資性

5、房地產(chǎn)只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認。在采用成本模式計量時，按取陽的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”等；在采用公允價值模式計量時，在“投資性房地產(chǎn)”下設“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按外購實際成本計入“投資性房地產(chǎn)成本”科目。2.自行建造的投資性房地產(chǎn)只有在自行建造或開發(fā)活動完成（達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能確認。采用成本計量的，按確定的成本（土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、資本化的借款費用及其他費用），借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”。采用公允價值計量的，按確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)借成本

6、”，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”。（三）后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。（一）采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量 在成本模式下，應當按照企業(yè)會計準則第4號固定資產(chǎn)和企業(yè)會計準則第6號無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應

7、當按照企業(yè)會計準則第8號資產(chǎn)減值的規(guī)定進行處理。 （二）采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量 根據(jù)本準則第十條規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件： 1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。 2企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性

8、質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。 注：（1）.采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。（2）.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照企業(yè)會計準則第28 號會計政策、會計估計變更和差錯更正處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

9、四、投資性房地產(chǎn)的轉換與處置（一）轉換1.轉換的條件企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用。（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（3）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。（4）自用建筑物停止自用，改為出租。2.轉換日的確定。 （1）投資性房地產(chǎn)開始自用，是指投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)。其轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。 （2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物、自用土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日

10、。 3.計量（1）在成本模式下，應當將房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。（2）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。（3）自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。（二）處置1.條件當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。2.計量企業(yè)出售、轉讓、

11、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。五、主要賬務處理成本模式公允價值模式采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務處理。（一）企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的，應按其在轉換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。將自用的建筑物等轉換為投資性房地產(chǎn)的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入本科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房

12、地產(chǎn)減值準備”科目。（三）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。（四）將投資性房地產(chǎn)轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。（五）處置投資性房地產(chǎn)時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記”其他業(yè)務成本”科

13、目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務處理。（一）企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的，應按其在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。將自用的建筑物等轉換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按已計提的累計折舊等，借記“累計折舊”等科目，

14、按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。（三）資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。（四）將投資性房地產(chǎn)轉為自用時，應按其在轉換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記本科目（成本、公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。（五）處置投資性房地產(chǎn)時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記