第7章 無形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)2013.11.1

1、1第7章 無形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)7.1 無形資產(chǎn)7.2 投資性房地產(chǎn)27.1 無形資產(chǎn)7.1.1 無形資產(chǎn)的性質(zhì)7.1.2 無形資產(chǎn)的分類7.1.3 無形資產(chǎn)的取得7.1.4 無形資產(chǎn)的攤銷7.1.5 無形資產(chǎn)的出租7.1.6 無形資產(chǎn)的處置7.1.7 無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)及報(bào)表列示37.1.1 無形資產(chǎn)的性質(zhì) 無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。特征：1.由企業(yè)擁有或者控制并能帶來未來經(jīng)濟(jì)利益2.不具有實(shí)物形態(tài)（如應(yīng)收賬款、對(duì)外投資等）3.具有可辨認(rèn)性（如商譽(yù)無法與企業(yè)自身分離， 不具有可辨認(rèn)性，）4.屬于非貨幣性資產(chǎn)(如貨幣資金、應(yīng)收款項(xiàng)、持 有至到期投資等)47

2、.1.2 無形資產(chǎn)的分類無形資產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以分為不同的類別。 1、按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類 2、按來源途徑分類 3、按經(jīng)濟(jì)壽命期限分類51、按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類無形資產(chǎn)按其反映的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，可以分為：（1）專利權(quán)（2）非專利技術(shù) （3）商標(biāo)權(quán)（4）著作權(quán)（5）土地使用權(quán) （6）特許權(quán) 62、按來源途徑分類無形資產(chǎn)按其來源途徑，可以分為： 外來無形資產(chǎn)是指企業(yè)用貨幣資金或可以變現(xiàn)的資產(chǎn)從國內(nèi)外科研單位及其他企業(yè)購進(jìn)的無形資產(chǎn)以及接受投資或接受捐贈(zèng)形成的無形資產(chǎn)。 自創(chuàng)無形資產(chǎn)是指企業(yè)自行開發(fā)、研制的無形資產(chǎn)。 73、按經(jīng)濟(jì)壽命期限分類 無形資產(chǎn)按是否具備確定的經(jīng)濟(jì)壽命期限，可以分為期限確定的無形資產(chǎn)和期限

3、不確定的無形資產(chǎn)。 期限確定的無形資產(chǎn)是指在有關(guān)法律中規(guī)定有最長有效期限的無形資產(chǎn)。 期限不確定的無形資產(chǎn)是指沒有相應(yīng)法律規(guī)定其有效期限，其經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)先準(zhǔn)確估計(jì)的無形資產(chǎn)，如非專利技術(shù)?！纠?判斷題】在資產(chǎn)負(fù)債表中，商譽(yù)應(yīng)作為無形資產(chǎn)列示。（ ）【答案】【解析】無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。商譽(yù)不屬于無形資產(chǎn)。107.1.3 無形資產(chǎn)的取得主要有兩種形式： 1、購入 2、自行研究開發(fā)1、購入的無形資產(chǎn)一般情形借：無形資產(chǎn)（實(shí)際成本） 貸：銀行存款 實(shí)際成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。如律師費(fèi)、咨詢費(fèi)、公證費(fèi)、鑒

4、定費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)等。下列各項(xiàng)不包括在成本中：1.為引入新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用；2.無形資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途以后發(fā)生的費(fèi)用。 土地使用權(quán)比較特殊11【例2單選題】2013年2月5日，甲公司以1 900萬元的價(jià)格從產(chǎn)權(quán)交易中心競價(jià)獲得一項(xiàng)專利權(quán)，另支付相關(guān)稅費(fèi)90萬元。為推廣由該專利權(quán)生產(chǎn)的產(chǎn)品，甲公司發(fā)生宣傳廣告費(fèi)用25萬元、展覽費(fèi)15萬元，上述款項(xiàng)均用銀行存款支付。甲公司取得該項(xiàng)無形資產(chǎn)的入賬價(jià)值為（ ）萬元。A.1 900 B.1 990 C.2 030 D.2 005【答案】B無形資產(chǎn)的入賬價(jià)值=1 900+90=1 990（萬元）。14土地使用權(quán)應(yīng)區(qū)分以下四種

5、情況分別處理：（1）無形資產(chǎn)：企業(yè)購入的用于非房屋建筑物的土地使用權(quán)，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，在使用期限內(nèi)分期攤銷。若企業(yè)購入的用于房屋建筑物的土地使用權(quán)，由于土地使用權(quán)和房屋建筑物的使用年限不同，也應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，不計(jì)入房屋建筑物成本；土地使用權(quán)和房屋建筑物成本在使用期限內(nèi)應(yīng)分別攤銷和計(jì)提折舊。15（2）投資性房地產(chǎn)：購入用于出租或增值的（3）固定資產(chǎn)：企業(yè)購入房屋建筑物如果無法合理將其進(jìn)行分離，則應(yīng)計(jì)入房屋建筑物成本。（4）存貨：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入用于建造對(duì)外出售房屋建筑物的土地使用權(quán)，應(yīng)計(jì)入房屋建筑物等存貨成本，不確認(rèn)為無形資產(chǎn)?！纠?單選題】（2012年考題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已用于在

6、建商品房的土地使用權(quán)，在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)列示的項(xiàng)目為（）。A.存貨 B.固定資產(chǎn) C.無形資產(chǎn)D.投資性房地產(chǎn)答案A解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已用于在建商品房的土地使用權(quán)屬于該企業(yè)的存貨。（是商品成本的一部分）【例4判斷題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入的土地用于建造商品房時(shí)，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算，不轉(zhuǎn)入商品房成本。（ ）【答案】【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物時(shí)，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。192.自行研究開發(fā)的無形資產(chǎn)企業(yè)自行研究開發(fā)項(xiàng)目的支出，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩類：研究階段支出與開發(fā)階段支出。 研究是指為獲取并理解新

7、的科學(xué)或技術(shù)知識(shí)而進(jìn)行的獨(dú)創(chuàng)性的有計(jì)劃調(diào)查。 開發(fā)是指在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識(shí)應(yīng)用于某項(xiàng)計(jì)劃或設(shè)計(jì)，以生產(chǎn)出新的或具有實(shí)質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等。 注意： 無法區(qū)分研究階段和開發(fā)階段的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)作為管理費(fèi)用，全部計(jì)入當(dāng)期損益。 【例5單選題】（2011年考題）研究開發(fā)活動(dòng)無法區(qū)分研究階段和開發(fā)階段的，當(dāng)期發(fā)生的研究開發(fā)支出應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)為（）。A.無形資產(chǎn)B.管理費(fèi)用C.研發(fā)支出D.營業(yè)外支出答案B解析研究開發(fā)活動(dòng)無法區(qū)分研究階段和開發(fā)階段的，根據(jù)謹(jǐn)慎性的要求是要費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益的。例題7-2【例6單選題】甲公司2007年1月10日開始自行研究開發(fā)無

8、形資產(chǎn)，12月31日達(dá)到預(yù)定用途。其中，研究階段發(fā)生職工薪酬30萬元、計(jì)提專用設(shè)備折舊40萬元；進(jìn)入開發(fā)階段后，相關(guān)支出符合資本化條件前發(fā)生的職工薪酬30萬元、計(jì)提專用設(shè)備折舊30萬元，符合資本化條件后發(fā)生職工薪酬100萬元、計(jì)提專用設(shè)備折舊200萬元。假定不考慮其他因素，甲公司2007年對(duì)上述研發(fā)支出進(jìn)行的下列會(huì)計(jì)處理中，正確的是（ ）。（2008年考題）A.確認(rèn)管理費(fèi)用70萬元，確認(rèn)無形資產(chǎn)360萬元B.確認(rèn)管理費(fèi)用30萬元，確認(rèn)無形資產(chǎn)400萬元C.確認(rèn)管理費(fèi)用130萬元，確認(rèn)無形資產(chǎn)300萬元D.確認(rèn)管理費(fèi)用100萬元，確認(rèn)無形資產(chǎn)330萬元【答案】C符合資本化支出 = 100+200

9、=300（萬元）計(jì)入管理費(fèi)用 =（30+40）+（30+30）=130【例7判斷題】企業(yè)開發(fā)階段發(fā)生的支出應(yīng)全部資本化，計(jì)入無形資產(chǎn)成本。（ ）【答案】【解析】開發(fā)階段的支出符合資本化條件的才能資本化，不符合資本化條件的計(jì)入當(dāng)期損益。297.1.4 無形資產(chǎn)的攤銷1、無形資產(chǎn)的攤銷期限2、無形資產(chǎn)的攤銷方法 1、無形資產(chǎn)的使用壽命，通常按照以下順序確定：1）有法律法規(guī)規(guī)定的，其使用壽命通常不應(yīng)超過法律法規(guī)規(guī)定期限。如商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)；2）無法律法規(guī)規(guī)定的，看合同是否有規(guī)定年限；3）參照其他單位類似無形資產(chǎn)的使用壽命或綜合各方面因素，合理確定；4）上述三種情況都無法確定的，則界定為使用壽命

10、不確定的無形資產(chǎn)。對(duì)于使用壽命能夠合理確定的無形資產(chǎn)，應(yīng)在其使用壽命內(nèi)按照一定的方法合理攤銷。企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對(duì)使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核。無形資產(chǎn)的使用壽命與以前估計(jì)不同的，應(yīng)當(dāng)改變攤銷期限，并按會(huì)計(jì)估計(jì)變更進(jìn)行處理。對(duì)于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，持有期間無需攤銷，但必須在每期期末進(jìn)行減值測試。322、無形資產(chǎn)的攤銷方法 無形資產(chǎn)的殘值一般為零，但下列情況除外：（1）有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)購買該無形資產(chǎn)；（2）可以根據(jù)活躍市場得到預(yù)計(jì)殘值信息，并且該市場在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)很可能存在。 無形資產(chǎn)的攤銷期自其可供使用（即其達(dá)到預(yù)定用途）時(shí)起至終止確認(rèn)

11、時(shí)止。注意：當(dāng)月增加的無形資產(chǎn)當(dāng)月開始攤銷，當(dāng)月減少的無形資產(chǎn)當(dāng)月不攤銷。在無形資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)系統(tǒng)地分?jǐn)偲鋺?yīng)攤銷金額，存在多種方法。這些方法包括直線法、生產(chǎn)總量法等。（體現(xiàn)配比原則）攤銷方法，應(yīng)當(dāng)能夠反映與該項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式，并一致地運(yùn)用于不同會(huì)計(jì)期間；無法可靠確定其預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，應(yīng)當(dāng)采用直線法進(jìn)行攤銷。每年年度終了，對(duì)使用壽命、攤銷方法復(fù)核。 使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，應(yīng)于每期期末按規(guī)定進(jìn)行減值測試。提示：每期期末按規(guī)定進(jìn)行減值測試的兩種情況：一是使用壽命不確定的無形資產(chǎn)二是商譽(yù)【例8判斷題】企業(yè)取得的無形資產(chǎn)，無論是否使用該項(xiàng)資產(chǎn)，均應(yīng)自其可供使用時(shí)開始攤銷至終止

12、確認(rèn)時(shí)停止攤銷。（）答案解析按準(zhǔn)則規(guī)定，使用壽命有限的無形資產(chǎn)應(yīng)自其可供使用時(shí)開始攤銷至終止確認(rèn)時(shí)止。對(duì)于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，在持有期間內(nèi)不需要攤銷，但需要至少于每一會(huì)計(jì)期末進(jìn)行減值測試。37會(huì)計(jì)分錄：誰受益誰負(fù)擔(dān)借：制造費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 其他業(yè)務(wù)成本等 貸：累計(jì)攤銷例題7-37.1.5 無形資產(chǎn)的出租 企業(yè)讓渡無形資產(chǎn)使用權(quán)形成的租金收入和發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，分別確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本；稅金計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”科目。39企業(yè)出租無形資產(chǎn)取得的收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅出租的

13、過程中，支付律師費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用。 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款40出租無形資產(chǎn)的攤銷，一般有以下幾種方法：出租無形資產(chǎn)以后，自己不再使用該項(xiàng)無形資產(chǎn)借:其他業(yè)務(wù)成本 貸:累計(jì)攤銷出租無形資產(chǎn)以后，自己仍在使用該項(xiàng)無形資產(chǎn)借：其他業(yè)務(wù)成本 管理費(fèi)用 制造費(fèi)用 貸：累計(jì)攤銷出租部分應(yīng)承擔(dān)的折舊41出租無形資產(chǎn)取得的收入所占比例不大，按照重要性原則借：管理費(fèi)用 制造費(fèi)用 貸：累計(jì)攤銷例題7-4427.1.6 無形資產(chǎn)的處置無形資產(chǎn)的處置包括無形資產(chǎn)的出售和報(bào)廢等。 1、無形資產(chǎn)的出售 2、無形資產(chǎn)的報(bào)廢431、無形資產(chǎn)的出售 無形資產(chǎn)的出售是指將無形資產(chǎn)的所有權(quán)讓渡給他人。即在出售以后，企業(yè)不再

14、對(duì)該項(xiàng)無形資產(chǎn)擁有占用、使用、收益、處置的權(quán)利。 應(yīng)當(dāng)將取得的價(jià)款與該無形資產(chǎn)賬面價(jià)值（成本減去累計(jì)攤銷和已計(jì)提的減值準(zhǔn)備）的差額，確認(rèn)為處置非流動(dòng)資產(chǎn)的利得或損失，計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外收支。44借：銀行存款 累計(jì)攤銷 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：無形資產(chǎn) 應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅賬面價(jià)值倒擠平衡營業(yè)外支出營業(yè)外收入銷售價(jià)款例題7-5462、無形資產(chǎn)的報(bào)廢借：營業(yè)外支出 累計(jì)攤銷 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：無形資產(chǎn)賬面價(jià)值問：出租無形資產(chǎn)與出售無形資產(chǎn)所交的營業(yè)稅記 賬有何區(qū)別？注意： 1.無形資產(chǎn)出租交的營業(yè)稅計(jì)入“營業(yè)稅金及附加” 2.處置無形資產(chǎn)的營業(yè)稅不計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”，實(shí)際是沖減了營業(yè)外收入。497.

15、1.7 無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)及報(bào)表列示1、無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)2、報(bào)表列示501、無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)（1）無形資產(chǎn)的可收回金額（2）無形資產(chǎn)的減值損失51（1）無形資產(chǎn)的可收回金額 每年年末，企業(yè)應(yīng)對(duì)無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行檢查。如果出現(xiàn)減值跡象，應(yīng)對(duì)無形資產(chǎn)的可收回金額進(jìn)行估計(jì)。 可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)無形資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與無形資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。52（2）無形資產(chǎn)的減值損失 無形資產(chǎn)可收回金額的計(jì)量結(jié)果表明，資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值的借：資產(chǎn)減值損失 貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 無形資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，減值無形資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在未來期間作相應(yīng)調(diào)整。 無形

16、資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。(與固定資產(chǎn)同)例題7-6【例9單選題】某企業(yè)出售一項(xiàng)3年前取得的專利權(quán)，該專利權(quán)取得時(shí)的成本為20萬元，按10年攤銷，出售時(shí)取得收入40萬元，營業(yè)稅稅率為5%。不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，則出售該項(xiàng)專利權(quán)時(shí)影響當(dāng)期損益的金額為（ ）萬元。A.24 B.26 C.15 D.16【答案】A【解析】出售該項(xiàng)專利權(quán)時(shí)影響當(dāng)期損益的金額=40-20-（20103）-405%=24（萬元）。562、報(bào)表列示（1）“無形資產(chǎn)”項(xiàng)目。在資產(chǎn)負(fù)債表中，“無形資產(chǎn)”項(xiàng)目反映全部無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值，即以無形資產(chǎn)的原始價(jià)值扣除累計(jì)攤銷和無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的凈額列示

17、。（2）“研發(fā)支出”項(xiàng)目。在資產(chǎn)負(fù)債表中，“研發(fā)支出”項(xiàng)目反映全部處于開發(fā)階段的無形資產(chǎn)符合資本化條件的支出，可以按照“研發(fā)支出”科目的余額直接列示。577.2 投資性房地產(chǎn)7.2.1 投資性房地產(chǎn)的取得7.2.2 投資性房地產(chǎn)的出租收入7.2.3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量7.2.4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換7.2.5 投資性房地產(chǎn)的處置7.2.6 投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理舉例587.2.1 投資性房地產(chǎn)的取得 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括： 已出租的建筑物 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的(2007年之前，在固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)里核算)注意：一定是非房

18、地產(chǎn)公司?！纠?多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用權(quán) D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物答案AC選項(xiàng)B，尚未出租，不正確；選項(xiàng)D，不屬于企業(yè)自己持有的資產(chǎn)，不正確。617.2.1 投資性房地產(chǎn)的取得 企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，不論是外購還是自行建造或開發(fā)，均應(yīng)按照取得成本進(jìn)行初始計(jì)量。 借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：銀行存款、在建工程等 其取得成本的確認(rèn)與計(jì)量方法與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的方法相同。627.2.2 投資性房地產(chǎn)的出租收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅637.2.3

19、 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量計(jì)量模式有兩種： 成本模式 公允價(jià)值模式 一個(gè)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)只能采用一種計(jì)量模式，計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（不是太合理）641、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對(duì)已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，并計(jì)提折舊或攤銷。 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）65如果投資性房地產(chǎn)存在減值跡象，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例2計(jì)算分析題】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為72 000

20、 000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）每月計(jì)提折舊（72 000 00020）12300 000（元）借：其他業(yè)務(wù)成本出租寫字樓折舊300 000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300 000（2）每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）400 000貸：其他業(yè)務(wù)收入寫字樓租金收入400 000682、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 （所在的城市或郊區(qū)）（

21、2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。設(shè)“投資性房地產(chǎn)”科目，下設(shè)兩個(gè)明細(xì)科目：為“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”；(類似交易性金融資產(chǎn)P103)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，不再進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。設(shè)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的影響。70 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷。 資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，差額計(jì)入當(dāng)期損益。 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 或作相反的會(huì)計(jì)分錄公

22、允價(jià)值變動(dòng)是一個(gè)利潤表科目，表示未實(shí)現(xiàn)的收益，等處置時(shí)才實(shí)現(xiàn)。不賣不實(shí)現(xiàn)。注意：待處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)，將其持有期間累計(jì)產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”（類似交易性金融資產(chǎn)P104，最下面的分錄）取得租金收入時(shí) 借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入【例3計(jì)算分析題】210年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。210年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為80 000 000元，公允價(jià)值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模

23、式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)，210年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為84 000 000元。要求：根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）210年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本 80 000 000貸：固定資產(chǎn)寫字樓 80 000 000（2）210年12月31日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn) 4 000 000注意：資產(chǎn)增加400萬元，利潤

24、增加400萬元。3、成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式（1）要求規(guī)定：企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。企業(yè)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。（不是太合理）（2）處理：將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤分配未分配利潤），目的是變得那個(gè)年度不影響利潤。借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日的公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn) 盈余公積（10%）或借

25、記 利潤分配未分配利潤（90%），或借記 （目的是不讓調(diào)整利潤）【例4計(jì)算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。211年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為90 000 000元，已計(jì)提折舊2 700 000元，賬面價(jià)值為87 300 000元。211年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為95 000 000元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的10%計(jì)提盈余公積。要求：根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。 甲企業(yè)的賬務(wù)

26、處理如下：借：投資性房地產(chǎn)-寫字樓-成本 95 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 2 700 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 90 000 000利潤分配未分配利潤 6 930 000盈余公積 770 000【例5單選題】（2011年考題）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（）。A.資本公積 B.營業(yè)外收入C.未分配利潤D.投資收益答案C解析投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)該作為會(huì)計(jì)政策變更處理，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入留存收益。807.2.4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1、其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換

27、為投資性房地產(chǎn)2、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。1.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日（轉(zhuǎn)換日一定是租賃期開始日）2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時(shí)做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。（轉(zhuǎn)換日一定是租賃期期結(jié)束日）通常是固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)公司的存貨等轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)1成本模式下兩種資產(chǎn)互轉(zhuǎn)【例7計(jì)算分析題】大信公司2010年7月末將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至2010年7月31日，賬

28、面價(jià)值為37 650 000元，其中，原價(jià)50 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊12 350 000元。要求：作出大信公司的會(huì)計(jì)處理。大信公司2010年8月1日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊12 350 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房 50 000 000累計(jì)折舊12 350 000【例8單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2010年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為（）萬元。A.100

29、B.80C.70D.75答案C解析在成本模式下，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，計(jì)入“固定資產(chǎn)”科目的金額為100萬元，但固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為70萬元。2、公允價(jià)值模式下兩種資產(chǎn)轉(zhuǎn)換【例9計(jì)算分析題】2010年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2010年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為48 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為47 500 000元，其中，成本為45 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2 500 000元。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。甲企

30、業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本 45 000 000 寫字樓公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理：借:投資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）公允價(jià)值變動(dòng)損益（或貸資本公積其他資本公積） （差額，倒擠）貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）【例10計(jì)算分析題】2010年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。2010年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2010年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2011年1月1日，租賃期限為3年。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)2011年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為350 000 000元，其原價(jià)為500 000 000元，已提折舊142 500 000元。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。甲企業(yè)2011年1月1日的賬務(wù)處理如下：當(dāng)日的賬面價(jià)值500 000 000142 500 000357500 000（元），公允