河南鄭州某CBD社區(qū)作戰(zhàn)計(jì)劃

1、作 戰(zhàn) 報(bào) 告戰(zhàn)略策略戰(zhàn)術(shù)Swot分析及開發(fā)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想核心要素確定感性（形象塑造）和理性（價(jià)位分析）應(yīng)該怎樣做？（開發(fā)方向）應(yīng)該做什么？（產(chǎn)品定位）做出什么樣的?（產(chǎn)品價(jià)值）戰(zhàn)略篇一：SWOT戰(zhàn)略分析 優(yōu)勢（serength） 劣勢 （weakness）區(qū)位優(yōu)勢（CBD/交通/開發(fā)量）地塊優(yōu)勢（平坦 /三面臨街/南北向）配套優(yōu)勢（學(xué)校/商業(yè)/未來CBD市政）景觀優(yōu)勢（CBD觀景臺(tái)）成本優(yōu)勢（土地成本）技術(shù)優(yōu)勢（開發(fā)經(jīng)驗(yàn)） 周邊環(huán)境，人口素質(zhì)，衛(wèi)生，治安城中村印象城市污染立交橋交通不便利容積率品牌機(jī) 會(huì)CBD開發(fā)，城市東移政策控制開發(fā)門檻抬高片區(qū)認(rèn)同度片區(qū)相對偏高樓價(jià)大盤認(rèn)同周邊大盤造市市場存

2、在機(jī)會(huì)亮點(diǎn)（如小戶型）SO戰(zhàn)略依托借助CBD資源，強(qiáng)調(diào)CBD社區(qū)強(qiáng)調(diào)首個(gè)CBD生活圈樓盤，強(qiáng)調(diào)新都心，新生活的升級(jí)產(chǎn)品”吸引全市范圍跨區(qū)域置業(yè)，周邊換房需求為輔運(yùn)用靈活的價(jià)位杠桿策略強(qiáng)調(diào)“我也是大盤”抓住市場亮點(diǎn)，推出填補(bǔ)市場空缺的創(chuàng)新產(chǎn)品WO戰(zhàn)略加強(qiáng)小區(qū)自身環(huán)境和社區(qū)形象營造一個(gè)飛地強(qiáng)調(diào)“購買的是未來七十年，展示的是CBD生活”加大前期投入，加強(qiáng)工程形象展示進(jìn)度，加強(qiáng)現(xiàn)場和賣場包裝展示，以彌補(bǔ)品牌力，提高競爭門檻盡早入市策略提高綠化率和景觀營造，分散對容積率的注意威脅預(yù)計(jì)整體樓價(jià)走低中中高端樓盤總量規(guī)模大周邊大盤競爭ST戰(zhàn)略開啟置業(yè)投資市場，開辟第二戰(zhàn)場以區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)品價(jià)值營造置業(yè)熱點(diǎn)性價(jià)比

3、競爭WT戰(zhàn)略多元產(chǎn)品組合控制推盤量相對低價(jià)入市快速消化(opportunity)(treat)戰(zhàn)略篇二：開發(fā)戰(zhàn)略原則梳理 相對效益復(fù)合適量空缺/差異創(chuàng)新需求經(jīng)濟(jì)+美麗開發(fā)戰(zhàn)略復(fù)合原則（豐富產(chǎn)品線）豐富產(chǎn)品線，避免單一產(chǎn)品（如住宅類產(chǎn)品）所可能帶來的市場壓力，“不把全部的雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里”，具體產(chǎn)品策略是：項(xiàng)目組團(tuán)A 組團(tuán)B 商服類產(chǎn)品 住宅類產(chǎn)品 寫字樓 緊湊型二三房為主的平面住宅小高層多層+小高層底商街鋪+產(chǎn)權(quán)式商城SOHO小戶型商務(wù)公寓（可以部分樓層調(diào)整為產(chǎn)權(quán)式酒店）首層底層TOWNHOUSE 戰(zhàn)略篇三：開發(fā)戰(zhàn)略原則梳理 適量原則：10萬平米總量控制下，實(shí)現(xiàn)少而多的開發(fā)原則，即“多”產(chǎn)品

4、線豐富，“少”各單一產(chǎn)品開發(fā)量控制住宅：44000寫字樓：26000 Soho： 20000 商 鋪： 10000 戰(zhàn)略篇三：開發(fā)戰(zhàn)略原則梳理 空缺差異原則：作為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異。 住宅緊湊型兩房、三房，立面風(fēng)格創(chuàng)新，入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型 ，空中TOWNHOUS 寫字樓80100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓 Soho4060平米，一房一廳，兩房兩廳，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級(jí)版 ，建議樓中樓 ,建議三錯(cuò)層 產(chǎn)權(quán)酒店（市場空缺）產(chǎn)權(quán)商場區(qū)域

5、市場首個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)擁有自有產(chǎn)權(quán)的“車居超市”戰(zhàn)略篇三：開發(fā)戰(zhàn)略原則梳理 創(chuàng)新需求原則： （自用+投資雙通路）吸引置業(yè)自用為主的前提下，以具有投資價(jià)值的物業(yè)品種（具有唯一性）啟動(dòng)置業(yè)投資市場，其中產(chǎn)權(quán)式商場（固定投資回報(bào)），產(chǎn)權(quán)式酒店（固定投資回報(bào)），SOHO公寓，小戶型寫字樓（代為租賃）都具備置業(yè)投資價(jià)值 住宅自用寫字樓自用+投資SOHO投資+自用產(chǎn)權(quán)商場投資（固定回報(bào)）街鋪?zhàn)杂?投資戰(zhàn)略篇三：開發(fā)戰(zhàn)略原則梳理 經(jīng)濟(jì)+美麗原則：（中檔價(jià)位銷售中高端產(chǎn)品） 住宅為例，BCG矩形分析高端（如：德億時(shí)代城）中價(jià)（小高層）2500元中端（如：福田麗景）高價(jià)（小高層3200元）中端中價(jià)市場產(chǎn)品競爭優(yōu)勢

6、中價(jià)高端市場市場空缺高端高價(jià)市場價(jià)格競爭優(yōu)勢 戰(zhàn)略篇三：開發(fā)戰(zhàn)略原則梳理 相對效益原則：（追求含金量，強(qiáng)調(diào)銷售速度） 開發(fā)效益相對最大化效益相對最快化利益提高單價(jià)降低單價(jià)商服住宅貼補(bǔ)戰(zhàn)略篇三：開發(fā)戰(zhàn)略原則梳理 整體項(xiàng)目定位形象主題定位價(jià)格定位開發(fā)模式定位競爭模式定位產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格定位目標(biāo)對象定位策略篇三：項(xiàng)目定位 OUSE+OFFICE+SHHO+MALLCBD都市復(fù)合型高尚社區(qū) 產(chǎn)品競爭（復(fù)合/差異）性價(jià)比競爭技術(shù)競爭門檻競爭住宅：中高端緊湊型住宅寫字樓：小面積高檔OFFICESOHO：商務(wù)酒店式小戶型公寓商場：產(chǎn)權(quán)式車居超市底商：風(fēng)情商業(yè)街 簡約歐陸風(fēng)格，首個(gè)瑞士峰景建筑整體開發(fā)，商服先

7、行都市白領(lǐng)階層2735歲為主置業(yè)自用為主（偏重首次置業(yè)）置業(yè)投資為輔 （入市價(jià)）住宅：2500元寫字樓：3100元SOHO：2600元商業(yè)：5000元 街鋪：略都市中央，城市精英首席白領(lǐng)社區(qū) 策略篇三：項(xiàng)目定位 戰(zhàn)術(shù)篇一形象主題設(shè)計(jì)項(xiàng)目整體案名：碧云天新城、國際村、麗港城、世紀(jì)村彩虹岸、中原陽光、世紀(jì)春城、大世紀(jì)花園、美麗365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國際村、水晶之城、金領(lǐng)港灣、金色文城、綿緞濱彩虹岸、金水花都、盈翠雅園、中原新城、新鄭州花園。SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會(huì)100寫字樓命名：創(chuàng)富時(shí)代廣場、CBD城市廣場小高層社

8、區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景、優(yōu)仕閣、歐園。北歐印象命名CBD城市精英社區(qū)CBD白領(lǐng)生活圈城市的、成功的、風(fēng)尚的國際人文居住社區(qū).風(fēng)尚生活人居坐標(biāo)瑞士風(fēng)情特區(qū)從容CBD，閑情瑞士園戰(zhàn)術(shù)篇一形象主題設(shè)計(jì)主題：概念:城市中央生活圈“精生活”概念（精致、精品、精華、精彩、精英）CBD第一居所城市眼世紀(jì)燈塔戰(zhàn)術(shù)篇一形象主題設(shè)計(jì)產(chǎn)品單價(jià)面積收益住宅2500(2200-2800)44000110,000000寫字樓3100(3100-3500)2600080,600,000SOHO2600(2600-3000)20000.52,000,000商鋪50001000050,000,

9、000項(xiàng)目預(yù)計(jì)總收入292,600,000戰(zhàn)術(shù)篇二定價(jià)策略設(shè)計(jì)價(jià)格體系注：以入市價(jià)計(jì)算，各產(chǎn)品收益隨“低開高走”的原則，會(huì)有20%-40%不等的溢價(jià)未計(jì)算產(chǎn)權(quán)式酒店和街鋪收益戰(zhàn)術(shù)篇二定價(jià)策略設(shè)計(jì)定價(jià)原則 定價(jià)策略基本原則（低開高走/留有余地/小幅頻調(diào)/靈活付款） 相對效益原則 成本原則 市場價(jià)位體系原則 消費(fèi)承接力原則 形象檔次原則 性價(jià)比優(yōu)原則 競爭樓盤綜合比較原則 周邊樓盤參照比較原則戰(zhàn)術(shù)篇二定價(jià)策略設(shè)計(jì)定價(jià)分析（價(jià)位優(yōu)勢）1、住宅價(jià)格（多層2200,小高層2800元）在整體樓價(jià)體系屬中檔價(jià)位（區(qū)域內(nèi)小高層價(jià)位在25003500元）相對周邊（同類型）價(jià)位低300500元/，價(jià)格競爭優(yōu)勢明顯

10、，溢價(jià)空間200300元/2、寫字樓價(jià)格（3100/）在整體樓價(jià)體系屬中高價(jià)位（全市范圍內(nèi)寫字樓價(jià)位26003500元/ ）和周邊（同類競爭）樓盤比較，價(jià)格低200元/小面積寫字樓明顯的低總價(jià)低月供優(yōu)勢（以80，3100元/的戶型為例，首付七萬元，月供僅1200元（七成二十年計(jì)算），月供小于租金，租不如買。3、SOHO定價(jià)（2600元/）和在售小戶型住宅比，單價(jià)總價(jià)不存在優(yōu)勢，但作為白領(lǐng)小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級(jí)版），其價(jià)位能為市場所認(rèn)同，且相比商務(wù)公寓存在單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢，（以50，2600元/的戶型為例，首付3萬余元，月供僅800元，對月收入20003000元的白領(lǐng)族存在吸引力）4、產(chǎn)權(quán)商場定價(jià)(5000元/)取決于投資回報(bào)方案（略）溢價(jià)分析：本項(xiàng)目未來