各種資產(chǎn)科目評估的方法

1、各種資產(chǎn)科目評估的方法（一）流動資產(chǎn)1貨幣資金對貨幣資金中的現(xiàn)金，評估人員進(jìn)行現(xiàn)場盤點(diǎn)并根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金日記賬倒推至 評估基準(zhǔn)日，在此基礎(chǔ)上以核實(shí)后的賬面值作為評估值；對于銀行存款的評估， 評估人員通過對企業(yè)列入評估范圍的銀行存款對賬單的核對和根據(jù)銀行存款余 額調(diào)節(jié)表進(jìn)行試算平衡，核對無誤后，以經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)評估價(jià)值。2其他應(yīng)收款對于其他應(yīng)收款，在根據(jù)操作規(guī)范將壞賬準(zhǔn)備評估為零的基礎(chǔ)上， 通過綜合 分析各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的可收回性、以及預(yù)計(jì)未來收回該款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)損失、預(yù)計(jì)可收 回金額等來確定應(yīng)收款項(xiàng)的評估值。（二）非流動資產(chǎn)1長期股權(quán)投資本次評估對長期股權(quán)投資采取權(quán)益法估算，即先評估被投資企業(yè)在評

2、估基準(zhǔn) 日的全部股東權(quán)益價(jià)值，再乘上股權(quán)投資比例，得出該項(xiàng)長期股權(quán)投資價(jià)值。被投資企業(yè)全部股東權(quán)益價(jià)值的評估方法主要有市場法、收益法和成本法。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán) 益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路。市場法中常用的兩種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。 本次評估由于沒有活躍的公開 市場，缺乏具有可比性的市場交易案例，故不宜采用市場法進(jìn)行評估。收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值 的評估思路。經(jīng)調(diào)查了解，城建中投（海南）投資管理有限公司新近成立，主要經(jīng) 營方式是管理股東對外投資基金，目前相關(guān)業(yè)務(wù)正

3、在洽談當(dāng)中，尚未產(chǎn)生穩(wěn)定的 收益，處于虧損狀態(tài)。即缺少穩(wěn)定的歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)，對未來收益預(yù)測存在不確定 因素，故本次評估不宜采用收益法。企業(yè)價(jià)值評估的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù) 債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思路。 根據(jù)被評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債等現(xiàn) 狀，且相關(guān)資料易于搜集，故本次對長期股權(quán)投資僅采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。2固定資產(chǎn)2.1房屋建筑物市場比較法影院建筑具有一定的專業(yè)性，房地產(chǎn)市場上缺乏具有可比性的交易案例， 故 不能采用市場比較法進(jìn)行評估。收益法根據(jù)其租金水平扣除費(fèi)用，可求得房地年純收益，并以一定的綜合還原利 率求得房地產(chǎn)收益價(jià)格。計(jì)算公式：V= a/ (r-s )

4、1 (1+s) n / (1 + r) n其中：V房地產(chǎn)年收益價(jià)格 a房地產(chǎn)年凈收益r綜合資本化率 s 遞增率n 房地產(chǎn)剩余收益年限重置成本法另外可將土地使用權(quán)和地上建筑物分別估算，其中對房屋建(構(gòu))筑物主要采用重置成本法進(jìn)行評估，土地使用權(quán)則另采用其他方法估算。委估房屋建筑物 建造成本易于取得，各項(xiàng)損耗可以確定，故本次評估對房屋建筑物同時(shí)采用重置 成本法估算，。重置成本法是指首先計(jì)算被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè) 已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的 評估方法。重置全價(jià)的確定委估房屋建筑物建筑規(guī)模較小，結(jié)構(gòu)組成并不復(fù)雜，可通過查閱同類或類 似的其

5、他建筑工程預(yù)決算或結(jié)算審核資料，經(jīng)分析比較確定建筑單位造價(jià)。故本 次評估采用綜合調(diào)查類比法來確定重置成本。即:重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本對于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建(構(gòu))筑物采用單方造價(jià)法確定其建筑工程費(fèi)。 成新率的確定對建(構(gòu))筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘察，預(yù)計(jì)建(構(gòu))筑物的尚可使用年限，計(jì)算確定綜 合成新率。計(jì)算公式如下：成新率=尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限門x 100%評估值的確定評估值=重置全價(jià)x成新率2.2機(jī)器設(shè)備委估設(shè)備為在用設(shè)備，市場上缺少具有可比性的交易案例，且不能單獨(dú)產(chǎn)生 收益，故不宜采用市場法、收益法評估。委估設(shè)備基本不受市場供需影響，所以 較適合采用

6、成本法評估。計(jì)算公式：評估值=重置全價(jià)X成新率重置全價(jià)的確定對目前市場上仍有銷售的同類設(shè)備， 通過向生產(chǎn)廠家或者銷售商詢價(jià)，以評 估基準(zhǔn)日設(shè)備本體的購置價(jià)格加上合理的運(yùn)雜費(fèi)用、 安裝調(diào)試費(fèi)，大型設(shè)備安裝 調(diào)試期間的合理資金成本及手續(xù)費(fèi)等，作為其重置全價(jià)。對目前市場上已不再生產(chǎn)銷售，但有同類替代產(chǎn)品生產(chǎn)銷售的設(shè)備，以評估 基準(zhǔn)日替代產(chǎn)品的購置價(jià)格加上合理的運(yùn)雜費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)，大型設(shè)備安裝調(diào)試期間的合理資金成本及手續(xù)費(fèi)為基礎(chǔ)，并考慮原有設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及功能性 貶值，確定設(shè)備更新重置成本，以此作為其重置全價(jià)。對目前市場上已不再生產(chǎn)銷售、又無同類替代產(chǎn)品生產(chǎn)銷售的設(shè)備，則采用 物價(jià)指數(shù)法對委估設(shè)備

7、的原始價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，確定其復(fù)原重置成本。對于大型設(shè)備：重置全價(jià)=購置價(jià)+運(yùn)輸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本對于小型設(shè)備及辦公設(shè)備，重置全價(jià)就是購買價(jià)。對于車輛：重置全價(jià)二車輛購置費(fèi)+購置稅+上牌費(fèi)。綜合成新率的確定在根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命年限確定理論成新率的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場勘察情況進(jìn)行修正 后，得到綜合成新率。如果現(xiàn)場勘察情況與理論成新率差異不大，則不作修正。3無形資產(chǎn)3.1 土地使用權(quán)根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，通常的地價(jià)評估方法有市場比較法、收益還原法、 剩余法(剩余法)成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。評估人員通過認(rèn)真分析調(diào)查 收集到的資料，根據(jù)評估對象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告評估目的，決定采用基準(zhǔn)地 價(jià)系數(shù)修

8、正法評估委估宗地的價(jià)格。(1)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)表等評估成果， 按照替代原則，就委估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比 較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正， 進(jìn)而求取委估宗 地在評估基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。計(jì)算公式Pi = （P x PyX PqX Pf+基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度差異）X （1+K） X n SX （F）式中：Pi 委估宗地樓面（地面）地價(jià)P委估宗地對應(yīng)的樓面（地面）地價(jià)Py 土地用途修正系數(shù)Pq 期日修正系數(shù)Pf 分類用途修正系數(shù)（僅在評定住宅用地土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)使用）F 樓層修正系數(shù)（僅在評定商服、住宅某一層樓層分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán) 價(jià)格時(shí)使用）K 委估宗地區(qū)域影響因素總修正值 n S 委估宗地個(gè)別因素