第7章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、第7章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析7.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述 7.1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性，即隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。具體而言，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、投資額大，回收期長(zhǎng)。2、房地產(chǎn)投資自由進(jìn)入或者退出市場(chǎng)難度較大。 以上房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不確定性伴隨其始終，并對(duì)房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)起著決定作用。 7.1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資具有周期長(zhǎng)、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也具有其自身的特點(diǎn)：1、多樣性。由于房地產(chǎn)投資的整個(gè)過程涉及到社

2、會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個(gè)方面，因而其風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化也呈現(xiàn)出極其復(fù)雜的關(guān)系。2、變現(xiàn)差。由于房地產(chǎn)投資投入的資金量大、周期長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)不完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)也不像其他資產(chǎn)如存款、國(guó)庫券等可以隨時(shí)變現(xiàn)因而其變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也較大。3、補(bǔ)償性。由于房地產(chǎn)投資具有風(fēng)險(xiǎn)，因而投資者一般對(duì)承擔(dān)的這一風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)上要求補(bǔ)償，這一補(bǔ)償也叫風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。 7.1.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)不同，可將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)，每種風(fēng)險(xiǎn)又可細(xì)分為多種風(fēng)險(xiǎn)。 7.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定性測(cè)度與評(píng)價(jià)7.2.1頭腦風(fēng)暴法 頭腦風(fēng)暴法所表達(dá)的

3、內(nèi)涵是非常規(guī)的思維方式帶來的創(chuàng)造性設(shè)想。頭腦風(fēng)暴法的程序是讓合理數(shù)量（一般為610人，根據(jù)成本適當(dāng)調(diào)整）的與會(huì)專家敞開思想和見解。按照其分類有直接頭腦風(fēng)暴和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法。7.2.2德爾菲法 德爾菲法（Delphi Method）強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)的程序和采用匿名發(fā)表意見的方式，即專家之間不得互相討論，不發(fā)生橫向聯(lián)系，只能與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過多輪次調(diào)查專家對(duì)問卷所提問題的看法，經(jīng)過反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預(yù)測(cè)的結(jié)果。 7.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定量測(cè)度與評(píng)價(jià)7.3.1期望值分析法（概率分析法） 期望值分析法是在不確定條件下進(jìn)行投資決策的最簡(jiǎn)單、最方便的方法，是運(yùn)用概率分析

4、確定投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的期望值作為實(shí)際值的代表，計(jì)算投資項(xiàng)目決策指標(biāo)（如凈現(xiàn)值的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)）的大小，來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法。 目前把投資收益率的標(biāo)準(zhǔn)差作為衡量投資風(fēng)險(xiǎn)大小的工具，在可供選擇的投資項(xiàng)目中，哪個(gè)投資項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)差大，哪個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)就大，反之投資風(fēng)險(xiǎn)越小。 7.3.2風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整法 風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整法主要分為調(diào)整貼現(xiàn)率法和調(diào)整現(xiàn)金流量法兩種方法。 1、調(diào)整貼現(xiàn)率法 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法是根據(jù)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，將與特定投資項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，加入到資本成本或企要求達(dá)到的報(bào)酬率中，構(gòu)成按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的貼現(xiàn)率，并據(jù)此進(jìn)行投資決策分析的方法。其關(guān)鍵點(diǎn)是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小確定風(fēng)險(xiǎn)因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)

5、整貼現(xiàn)率。 2、調(diào)整現(xiàn)金流量法 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整現(xiàn)金流量法是先根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整現(xiàn)金流量，然后再根據(jù)投資決策指標(biāo)進(jìn)行投資決策的評(píng)價(jià)方法。最常用的調(diào)整辦法是肯定當(dāng)量法。 肯定當(dāng)量法 肯定當(dāng)量法就是把不確定的各年現(xiàn)金流量，按照一定的系數(shù)（通常稱為肯定當(dāng)量系數(shù)或約當(dāng)系數(shù)）折算為大約相當(dāng)?shù)拇_定的現(xiàn)金流量，然后，利用無風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率來評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的決策分析方法。關(guān)鍵點(diǎn)在于如何根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小確定各年的肯定當(dāng)量系數(shù)。 7.3.3盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是指在項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下，通過盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point，簡(jiǎn)稱BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn)指的是項(xiàng)目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

6、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，主要是分析計(jì)算由于一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)。 收入、費(fèi)用虧損區(qū)盈利區(qū)BEPBEP(Q)Q產(chǎn)量年銷售收入線年總成本線圖7-1 線性盈虧平衡分析圖固定成本線 7.3.4敏感性分析 敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)用十分廣泛的一種方法。敏感度分析是針對(duì)某一個(gè)敏感或不確定因素，分析其數(shù)值的變化對(duì)投資結(jié)果可能產(chǎn)生的影響大小。1、單因素敏感性分析2、多因素敏感性分析 敏感度系數(shù)的計(jì)算公式為：=A/F 其中，為評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)于不確定因素F的敏感度系數(shù)；A為不確定因素F發(fā)生F變化率時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)A的相應(yīng)變化率（%）；F為不確定因素F的變化率（%

7、）。 7.4房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)處置 7.4.1風(fēng)險(xiǎn)自留 風(fēng)險(xiǎn)自留是指房地產(chǎn)投資者以擁有的財(cái)力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險(xiǎn)損失，即將風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，從財(cái)務(wù)角度應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留具體可以分為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與自保風(fēng)險(xiǎn)。1、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是指某種風(fēng)險(xiǎn)不可避免或該風(fēng)險(xiǎn)的存在可能獲得較大利潤(rùn)或較少成本支出時(shí)，企業(yè)本身將風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)下來，自身承受風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失。2、自保風(fēng)險(xiǎn) 自保風(fēng)險(xiǎn)是通過調(diào)查研究，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失的概率與大小，根據(jù)投資人的財(cái)務(wù)能力預(yù)先提取準(zhǔn)備金，以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)損失的自我承擔(dān)。 7.4.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移即投資主體將其損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)，具體包括非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移和保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移兩種。1

8、、非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移 又稱合同轉(zhuǎn)移，投資者通過合同將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)出另一方承擔(dān)和賠償。雙方的媒介是合同，轉(zhuǎn)移成功與否有賴于雙方對(duì)合同的一致認(rèn)同和細(xì)節(jié)詮釋。2、保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移 保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過參加保險(xiǎn)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，將本應(yīng)由自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。 7.4.3資產(chǎn)組合 一個(gè)投資者可能持有不同的投資物業(yè)，發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可能是非同期的，將資產(chǎn)組合起來，用取得風(fēng)險(xiǎn)收益的部分補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的損失部分。即通過資產(chǎn)組合分散和降低風(fēng)險(xiǎn)。 資產(chǎn)組合利用了投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)單位的空間與時(shí)間的分離，達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的。7.4.4風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防屬于事前控制，是指事先采取相應(yīng)的措施，阻止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。這是處理房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要方法之一。 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防一般有如下措施：防止危險(xiǎn)因素的產(chǎn)生，將其扼殺在萌芽狀態(tài)；減少已經(jīng)存在的危險(xiǎn)因素，