某公司房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)內(nèi)容_secret

1、PAGE PAGE 目 錄第一部分 置業(yè)顧問的定位第6頁一、銷售是什么:二、售樓小姐/售樓先生三、置業(yè)顧問四、置業(yè)顧問扮演的角色五、優(yōu)秀置業(yè)顧問的基本素質(zhì)可分為內(nèi)在素質(zhì)和外在素質(zhì)兩類。（一）、內(nèi)在素質(zhì)有：（二）、外在素質(zhì)有：六、如何成為一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問（一）、認(rèn)清自己的角色（二）、置業(yè)顧問的基本質(zhì)素 1、專業(yè)知識 2、六心 3、八力 4、豐富的常識（三）、性格（四）、優(yōu)秀置業(yè)顧問的八點標(biāo)準(zhǔn)（五）、如何成為優(yōu)秀的房地產(chǎn)推銷人員（六）、內(nèi)外共完善的置業(yè)顧問的中心環(huán)節(jié)（七）、 置業(yè)顧問應(yīng)克服的痼疾 第二部分 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第10頁一：房地產(chǎn)的種類與特性、房地產(chǎn)種類、房地產(chǎn)特性 二：房地產(chǎn)市場的特性

2、與功能（一）、房地產(chǎn)市場的特性（二）、房地產(chǎn)市場的功能 三：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語1、房 地 產(chǎn)2、土地使用權(quán)3、三通一平4、七通一平5、土地使用年限6、商 品 房7、經(jīng)濟適用房8、TOWNHOUSE9、商住住宅10、酒店式公寓11、SHOPPING MALL12、低層住宅13、多層住宅14、小高層住宅 15、高層住宅16、期 房17、現(xiàn) 房18、準(zhǔn) 現(xiàn) 房19、尾 房20、爛 尾 房21、毛 坯 房22、單元式住宅23、公寓式住宅24、花園式住宅25、標(biāo) 準(zhǔn) 層26、躍層住宅27、復(fù)式住宅28、錯層住宅29、露 臺30、陽 臺31、走 廊32、過 道33、地 下 室34、半地下室35、玄 關(guān)36、隔

3、 斷37、外 飄 窗38、框架結(jié)構(gòu)39、剪力墻結(jié)構(gòu)40、框架剪力墻結(jié)構(gòu)41、砌體結(jié)構(gòu)42、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)43、鋼 結(jié) 構(gòu)44、住宅的開間45、住宅的進(jìn)深46、住宅的層高和凈高47、建筑容積率48、建筑密度49、綠 地 率50、戶 型 比51、會 所52、中空玻璃53、商品房預(yù)售54、商品房現(xiàn)售55、五證兩書57、內(nèi)部認(rèn)購58、建筑面積的測算原則套內(nèi)建筑面積的測算60、公攤面積的測算61、其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)62、起 價63、基 價64、均 價65、表 價66、底 價67、一次性買斷價68、一次性付款69、分期付款70、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)71、產(chǎn)權(quán)證書72、大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別？四、房地產(chǎn)經(jīng)營知識

4、 五、工程、建筑知識 （一）：工程知識（二）：建筑六、物業(yè)管理 （一）、什么是物業(yè)管理？（二）、智能化管理系統(tǒng)第三部分 銷售流程第32頁流程一：接聽電話 流程二：迎接客戶 流程三：介紹產(chǎn)品 流程四：購買洽談 流程五：帶看現(xiàn)場 流程六：暫未成交流程七：填寫客戶資料表流程八：客戶追蹤 流程九：成交收定流程十：定金補足 流程十一：換戶流程十三：退戶 第四部分 銷售技巧第37頁電話技巧銷售技巧、現(xiàn)場基本銷售方法與技巧1、銷售心態(tài)（如何對待失?。╀N售過程（2）推銷技巧（3）成功的推銷分為四個階段：、顧客購買意見的信號：（5）、怎樣接待難以接近的顧客、怎樣對待不同類型的顧客、怎樣化解顧客的異議、怎樣促進(jìn)成

5、交：、銷售的跟蹤技巧（10）、補足、簽約追蹤技巧、按揭基礎(chǔ)知識 （12）、銷售方法小結(jié)（13）、銷售技巧小結(jié)討價還價的心態(tài)技巧幫客下決心購買的技巧提問促銷的技巧洽談過程中的注意細(xì)節(jié)第五部分 禮儀第54頁一、個人形象禮儀二、商務(wù)社交禮儀第六部分 策劃的重要性第57頁一、市場調(diào)查（一）、踩盤者的潛規(guī)則 （二）、售樓處銷售人員的行為準(zhǔn)則（三）、建議 策劃推廣與銷售的關(guān)系（策劃經(jīng)理準(zhǔn)備）本案的策劃思路（策劃經(jīng)理準(zhǔn)備）第一部分 置業(yè)顧問的定位一、銷售是什么:銷售?銷售是什么?什么是銷售呢?銷售就是介紹一種商品提供的利益,好處,以滿足客戶特定需求的過程.商品包括有形的商品及無形的服務(wù),滿足客戶特定的需求是

6、指客戶特定的欲望被滿足,或者客戶特定問題被解決二、售樓小姐/售樓先生售樓?什么叫售樓小姐/先生?就是介紹住宅這種特定的商品,以滿足客戶居住或投資特定需求的過程.售樓小姐/先生是個媒介,把開發(fā)公司開發(fā)出來的商品,介紹給它特定的客戶群.從中取得報酬. 三、置業(yè)顧問 顧問:什么是顧問?有美容顧問有理財顧問。美容顧問會根據(jù)你的皮膚年齡等因素為你分析建議，如何讓自己更美。置業(yè)顧問就是根據(jù)特定客戶的特定需求為其提供理財計劃的購房顧問，同時又能為開發(fā)公司、代理公司提供營銷決策參考性意見的前線營銷人員。置業(yè)顧問已超出簡單或傳統(tǒng)的售樓小姐/先生的范疇,我希望在坐的各位以后都把自己定義為一名置業(yè)顧問,這是房地產(chǎn)發(fā)

7、展趨勢對從事這一行人員的要求。 在平常人眼中:售樓工作很簡單:工作環(huán)境好,穿著體面統(tǒng)一的職業(yè)裝,不用出門,不用出去找,廣告一出,客戶就會自己跑過來.而且收入又高.面對客戶時也很簡單:將早已背熟的樓盤資料,統(tǒng)一說詞地向客戶宣講一番,然后回答幾個類似“小區(qū)周邊有什么生活配套”的問題即完成.看不出有什么挑戰(zhàn)性,也無需創(chuàng)造性,好象誰都能做.其實不然,隨著房地方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,不斷成熟,這種只能算是初級的售樓人員將被市場淘汰. 一、 老板角度不希望：中國房地產(chǎn)發(fā)展至今，已十幾年，市場競爭愈來愈烈，市場競爭不斷產(chǎn)生的結(jié)果之一便是產(chǎn)品“同質(zhì)化”。你景觀做得漂亮，我也可以，你安防系統(tǒng)做得好，我也能做。市場已慢慢由

8、賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場，在產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化情況下，價格是最關(guān)鍵的競爭要素?？上苤喾矫鏃l件的制約，住宅產(chǎn)品又不可能像小商品那樣比拼價格戰(zhàn)。因為住宅商品成本大部分掌控在政府手上，就是土地成本。那么競爭將轉(zhuǎn)為服務(wù)競爭。誰能讓客戶滿意，心理高興，踏實，誰將勝利。而售樓人員處在第一線?？蛻舨粫c公司老板打交道，只會與售樓小姐/先生打交道。售樓小姐/先生成是公司的第一形象。同質(zhì)化出現(xiàn)的情況下，哪家公司的售樓小姐/先生服務(wù)好，到位，專業(yè)，誰將取得勝利。 二、市場競爭同質(zhì)化，必然導(dǎo)致開發(fā)公司做出來的商品都差不多，消費者有了從容決策、理性選購的機會。而客戶又是門外漢，真要其在價格、素質(zhì)都較接近的樓盤間作出最佳

9、購買選擇，還真不是一件輕而易舉的事。一般的消費者這時多半會求助于親戚、朋友、同事、其實那些也是農(nóng)民也并不是專家，他們的意見只不過是一針自我安慰針而已。因此消費者最渴望、最需要的是一位專家出來（上海廣州等地已有很多購房者專門聘請律師等專業(yè)人士來全程購房），以客觀的態(tài)度、專業(yè)的知識，為其提供從地段發(fā)展趨向、建筑規(guī)劃理念、戶型等方面理性、中肯實際的分析意見。今天的房地產(chǎn)售樓員不應(yīng)是簡單的“營業(yè)員”、“算價員”，而應(yīng)是能為客戶提供購房投資置業(yè)專業(yè)顧問服務(wù)的“顧問人”，大家想想，購房大部分人一生只有一次，辛苦大半輩子的錢交給你，那份信任、那就是你要負(fù)的責(zé)任！四、置業(yè)顧問扮演的角色 置業(yè)顧問是代言人（明星

10、） 是公司經(jīng)營理念、服務(wù)產(chǎn)品的傳遞者（火炬手） 是專家，購樓的引導(dǎo)者，是理財者（教授） 是城市的貢獻(xiàn)者（農(nóng)民工） 是一個信息反饋者 （特工FBI）五、優(yōu)秀置業(yè)顧問的基本素質(zhì)可分為內(nèi)在素質(zhì)和外在素質(zhì)兩類。（一）、內(nèi)在素質(zhì)有： 忠誠服務(wù)于公司； 豐富的商品知識； 良好的道德習(xí)慣； 識別他人的能力與獨到的敏銳見地 幽默感； 良好的社會公共關(guān)系； 判斷力與常識； 對客戶需求的滿足,以及發(fā)自真誠的關(guān)心 悟性； 說服能力； 機警善變； 忍耐力強，精力充足，勤勉過人； 見人所愛，滿足其要求； 樂觀，富創(chuàng)造性； 記憶力； 順應(yīng)性。 （二）、外在素質(zhì)有： 善于接近顧客，引起顧客的注意； 善于表達(dá)自己和有關(guān)商品；

11、 善于激發(fā)顧客對商品的信心； 善于喚起顧客對商品的占有欲望，并博得顧客信任； 把握顧客占有欲望，促成購買。 六、如何成為一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問（一）、認(rèn)清自己的角色置業(yè)顧問是誰？1、置業(yè)顧問是公司的形象代表，要具有親和力，拉近與客戶的距離，形象整潔，舉止有氣質(zhì)。2、置業(yè)顧問是公司經(jīng)營理念的傳遞者。3、置業(yè)顧問是客戶購樓的引導(dǎo)者或?qū)I(yè)顧問。4、置業(yè)顧問是將產(chǎn)品推薦給客戶的專家。（做到三個相信：相信自己代表的公司；相信自己的產(chǎn)品；相信自己的能力。）5、置業(yè)顧問是將客戶的意見向公司反應(yīng)，以便公司能及時糾正或處理。6、客戶是置業(yè)顧問最好的良師益友，客戶是置業(yè)顧問的收入源泉，衣食父母。7、置業(yè)顧問是市場信息

12、的傳遞者。8、置業(yè)顧問具有創(chuàng)新精神，針對不同的客戶要有不同的銷售模式。（二）、置業(yè)顧問的基本質(zhì)素置業(yè)顧問應(yīng)具備的基本素質(zhì)，要想做一個成功的置業(yè)顧問，應(yīng)該就以下幾項經(jīng)常自我充實，自我鍛煉。1、專業(yè)知識 一個置業(yè)顧問必須充分具備自身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)最基本的專業(yè)知識，包括建筑法規(guī)、建筑設(shè)計、稅法、地政、契約、契約行為、市場行情、商品構(gòu)造、品質(zhì)、商譽等，以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專業(yè)術(shù)語，才能對客戶詳細(xì)說明產(chǎn)品的優(yōu)缺點，進(jìn)而取得客戶的信任，爭取客戶的訂單，達(dá)到銷售目的。2、六心耐心凡從事高價位商品的銷售工作，必須對客戶作長期而耐心的訴求與說明。關(guān)心要站在消費者的立場去考慮他們的各項問題，并給予完善的解答，才能博

13、取客戶的信任。熱心熱心協(xié)助客戶，發(fā)掘問題、解決問題、達(dá)成購買目的。誠心置業(yè)顧問應(yīng)是誘導(dǎo)消費者從事購買優(yōu)良商品的指導(dǎo)者，而不是一味的欺騙。決心接觸到一個新的個案時，要下定決心，不可猶豫不決，錯失良機。旺盛的進(jìn)取心為自己定預(yù)期銷售目標(biāo)及理想的利潤，以強烈而旺盛的進(jìn)取心去達(dá)成目標(biāo)及任務(wù)。八力觀察力要在短時間內(nèi)敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向， 面對產(chǎn)品時，要能立即觀察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點、特性、對策和解決方法理解力要能深刻了解客戶的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問題。創(chuàng)造力新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng)造力，推陳出新，這就是您賺錢的先機。想象力要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來的遠(yuǎn)德景，加以對個案投

14、資或銷售工作，作最好的判斷與說明。記憶力房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶繁多，客戶提出的總是不盡相同，加強記憶力，才能對每個客戶作最好的說明和服務(wù)。判斷力良好而正確的判斷力是成功的最大因素，反之，錯誤的判斷則 令人一敗涂地，前功盡棄。說服力有強勁的說服能力，技巧地推廣房子的優(yōu)點，常能贏得客戶的心動而成交。分析力站在客戶立場分析市場、環(huán)境、地段、價位、增值發(fā)展?jié)摿Γ⒈容^附近土地加以個案分析，能分析更周到則更能掌握成交勝算。 4、豐富的常識 與客戶洽談時，除了交換專業(yè)知識的意見外，不妨談些主題外的閑話，若置業(yè)顧問具有豐富的常識與靈活的談話技巧，可借以縮短與客戶的距離，強化銷售時的影響力。（三）、性格 精力充沛

15、 充滿自信 渴望成功 勤奮向上 將挫折與困難當(dāng)作挑戰(zhàn)（四）、優(yōu)秀置業(yè)顧問的八點標(biāo)準(zhǔn) 旺盛的精力 腳踏實地 表達(dá)能力 適合顧客 社會技能 有沖動 服從指揮 配合工作之智力產(chǎn)品知識房屋產(chǎn)品須有充分甚至能達(dá)到“一點一滴”的深入了解，因此與凡有關(guān)的平面立面動線格局建材環(huán)境公共設(shè)施交通市場學(xué)區(qū)建材等等皆須詳實而不能有疏漏。市場知識與個案最直接相關(guān)的市場狀況，競爭者狀況，一般市場資訊，置業(yè)顧問必須知已知彼，借市場知識的加強來強化銷售重點，掌握消費者心理。公司政策及營業(yè)方針 包含公司沿革，背景，組織，業(yè)績，精神以及個案目標(biāo)，營業(yè)方向等。推銷技巧 包含一般推銷原理，技巧，策略以及個案銷售的模擬與優(yōu)缺點等之攻防

16、與說服方式。（五）、如何成為優(yōu)秀的房地產(chǎn)推銷人員具有房地產(chǎn)的專業(yè)知識。并能作不斷的追求補充。有親切誠懇的態(tài)度，進(jìn)退有序的禮儀。有流利的口才，清晰的口語，速度適中，有抑揚頓挫的效果。整潔的儀容，面露微笑。有耐心耐力，能與顧客“磨“，鍥而不舍。平常多涉獵相關(guān)知識隨時研究各種狀況，針對各類型的顧客作不同的游說，見機行事，隨機應(yīng)變。主動積極，勤奮，保持高銳的士氣。盡量以顧客的立場來考慮，非一味的強迫推銷。對市場情況，競爭者資料，及顧客的購買動機作不斷的留心與研究。（六）、內(nèi)外共完善的置業(yè)顧問的中心環(huán)節(jié)一個中心以客戶為中心；兩種能力應(yīng)變能力，協(xié)調(diào)能力；三顆心對工作的熱心，對客戶的客戶的耐心，對成功的信心

17、；四條熟悉熟悉國家政治經(jīng)濟形勢，熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)市場行情，熟悉本公司物業(yè)情況；五必學(xué)會學(xué)會市場調(diào)查，學(xué)會分析算帳，學(xué)會揣摩客戶心理，學(xué)會追蹤客戶，學(xué)會與客戶交朋友。（七）、 置業(yè)顧問應(yīng)克服的痼疾 言談側(cè)重道理 喜歡隨時反駁談話無重點 言不由衷的恭維自私（對同事） 懶惰 第二部分 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一：房地產(chǎn)的種類與特性（一）、房地產(chǎn)種類 土地 建成后的物業(yè) 居住物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 特殊用途物業(yè) （二）、房地產(chǎn)特性 位置的固定性或不可移動性 經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性 適應(yīng)性 不一致性 需要管理 能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益 二：房地產(chǎn)市場的特性與功能（一）、房地產(chǎn)市場的特性1、房地

18、產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房地產(chǎn)市場交易的對象實際是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益（或權(quán)利）而不是土地或房地產(chǎn)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán)（包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)），也可以是部分所有權(quán)。2、房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場 不同城市甚至一個城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場條件、供求關(guān)系、價格水平等都是不可比的。如鼓樓區(qū)與倉山區(qū)之間。易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷 總的來說，進(jìn)入房地產(chǎn)市場是自由的，也有足夠的買家和賣家。但是我們也要承認(rèn)，在某些情況下會出現(xiàn)少數(shù)物業(yè)持有者壟斷、控制市場的情況（二）、房地產(chǎn)市場的功能 1、配置存量房地產(chǎn)資源和利益 由于土地資源的有限性，及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯

19、后于市場需求的變化，必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人之間進(jìn)行分配。 通過市場機制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。2、顯示房地產(chǎn)市場需求的變化 假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升，而租金就會下降3、能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供應(yīng)計劃 在我國，城市土地屬于國家所有，制定土地供應(yīng)計劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價格和數(shù)量、市場發(fā)展趨勢等信號的分析研究，制定出符合市場需要、可操作性強、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供應(yīng)計劃4、引導(dǎo)需求適應(yīng)供應(yīng)條件的變化 例如，隨著建筑技術(shù)發(fā)展，在地價日

20、漸昂貴的城市中心區(qū)建造成高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供應(yīng)逐漸增加，價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供應(yīng)成為很自然的事。 如果有足夠的時間，每一宗房地產(chǎn)都可以找到其獲利最大狀態(tài)（最高最佳使用），因為市場價格機制的作用總能使人獲得其所擁有物業(yè)的最佳利用方式。然而，房地產(chǎn)市場的不完全性和復(fù)雜性，使得達(dá)到這種理想的均衡狀態(tài)幾乎成為不可能三：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 1、房 地 產(chǎn) 房地產(chǎn)，也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）2、

21、土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先要必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出

22、讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。3、三通一平 三通一平，是指在土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。4、七通一平 七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通、土地平整?、土地使用年限 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占有的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。不同開發(fā)用途的土地使用年限一樣。開發(fā)商在土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即： 居住用地七十年。 工業(yè)用地五十年。 教育、科技、文化、衛(wèi)生

23、、體育用地五十年。 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。 綜合用地或者其他用地五十年。 土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。 必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！币虼速彿空咴诤炗嗁彿亢贤蛉〉卯a(chǎn)權(quán)證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。 另外，有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。

24、土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。6、商 品 房 商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用、于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等，建筑開工分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可以分為商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。 內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)

25、企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。7、經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房，是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商業(yè)房，它是帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的文件，并經(jīng)過排號購買。8、TOWNHOUSE TOWNHOUSE通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小

26、于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫，離城不太遠(yuǎn)，價格不算太貴，屬中等偏高水平。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，目前在歐美十分普及。 TOWNHOUSE的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶、距市中心車程5至30分鐘，滿足第一居所的需求，生活、工作兩便利。周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。社區(qū)容積率一般不超過0.6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休

27、閑等配套設(shè)施必須齊備。9、商住住宅 商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。10、酒店式公寓 所謂酒店式公寓，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。11、SHOPPING MALL S

28、HOPPING MALL，直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征:開放性的公共休閑廣場，強烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣；相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流；購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。12、低層住宅 低層住宅，是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。13、多層住宅 多層住宅，是指層數(shù)為4至7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好,公攤面積少,物業(yè)費較低,是廣泛建造的一種住宅類型。 同時，多層住宅也存在著公用部分不足

29、、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點。14、小高層住宅 小高層住宅。是指層數(shù)在層之間。按規(guī)定層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)，它的特點是方便的同時又能給生活帶來一種新的高度。 15、高層住宅 高層住宅，是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅，對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。16、期 房 從專業(yè)角度來說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。 習(xí)慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。17、現(xiàn) 房 這里所謂

30、的“現(xiàn)房”，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。18、準(zhǔn) 現(xiàn) 房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。19、尾 房 尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一

31、種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到90%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。20、爛 尾 房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 樓盤的“爛尾”情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進(jìn)一步步顯現(xiàn)出來21、毛 坯 房 “毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是

32、指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過對其較大的改造裝修。22、單元式住宅 單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個樓梯，住房由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般每個樓梯可以安排24戶（大進(jìn)深住宅每層一梯可安排58戶）。 如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計，則一幢條形住宅可有多個樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個樓梯的控制面積稱為一個“居住單元”。條形的梯間式多層住宅又稱為“連續(xù)單元式住宅”。 如果住宅的平面是點式設(shè)計，各層住戶將圍繞一個樓梯分戶，點式（墩式或塔式）住宅可稱為“獨立單元式住宅

33、”。23、公寓式住宅 公寓式住宅，是相當(dāng)于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。24、花園式住宅 花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。25、標(biāo) 準(zhǔn) 層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。26

34、、躍層住宅 躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接。一般一層安適廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。 躍層式住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市（尤其是福建、廣東）較為流行，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計中，也開始得到推廣。27、復(fù)式住宅 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但是高較普通住宅（普通住宅層高

35、通常為2.83.0米）高，可在局部陶出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。其實那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅是完全不同的兩個概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。28、錯層住宅 戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣

36、能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不得于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅29、露 臺 露臺，一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。30、陽 臺 陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動，晾曬衣

37、物等的空間。31、走 廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。32、過 道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。33、地 下 室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。34、半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者35、玄 關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運用裝飾手段加以分割。此外，玄關(guān)之處還可設(shè)置鞋柜、儲物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱

38、包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單的會客場所。36、隔 斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?7、外 飄 窗 外飄窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗38、框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 框架結(jié)構(gòu)住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。同時由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內(nèi)使用39、剪力墻結(jié)構(gòu) 剪力墻

39、其實就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。 剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。相比框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)具有較好的抗震性能，其不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大。預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)通?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，此時，房間分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚內(nèi)衛(wèi)生間分隔墻可以采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間，此種方式為日后的室內(nèi)裝修改造帶來了較大的方便之處，深受廣大住戶歡迎。40、框架剪力墻結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置

40、一定數(shù)量的梁柱，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。 框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框架結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因為，在下部樓層，力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，框架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，不額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負(fù)剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力。41、砌體結(jié)構(gòu) 通俗地講，砌體結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝

41、土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。常規(guī)的砌體厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等。習(xí)慣上人們常把370毫米厚的墻稱為“三七墻”，240毫米厚的墻稱為“二四墻”在工程中，厚度大于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米墻用做非承重墻。 承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷生和承受縱橫方向來的地震力。外墻作承重作用，理應(yīng)受到充分的重視，非承重墻僅承擔(dān)自重承擔(dān)上部荷重，可作為間隔墻使用。 在家庭室裝修中要保證其建筑結(jié)構(gòu)的安全，應(yīng)高度重視與杜絕裝修中“拆墻鑿洞”而造成危及住宅結(jié)構(gòu)的安全隱患買房人要樹立安全第一的意識，在家庭裝飾中嚴(yán)禁拆改、損壞主體的承重

42、結(jié)構(gòu)，不得在承重墻上開洞；不得任意擴大門窗洞口；外墻的窗間墻和窗下墻，均是重要的承受荷重的部分，裝修工程時不得拆除挑陽臺上的窗下墻，這種情況往往造成挑陽臺傾覆失穩(wěn)，造成人身安全事故。在承重墻上任意開鑿門窗洞口，不但減少了墻體截面積，也在鑿墻過程中造成洞口附近的墻體酥裂，實際受損部位已超出了洞口寬度范圍，有可能造成承重墻截面削弱過大，磚砌體已不能滿足承載能力及穩(wěn)定性要求，隨時可能有倒塌的危險。42、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并

43、且房間開間、進(jìn)深相對較大，室風(fēng)活動空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。目前，高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)，其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。43、鋼 結(jié) 構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費用省、不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點 。 目前，國外60%以上的高檔住宅都采用了鋼結(jié)構(gòu)。以前我國由于鋼產(chǎn)量不足，只是在一些高層公共建筑上使用了鋼結(jié)構(gòu)，在住宅上應(yīng)用的還很少。 現(xiàn)在，建設(shè)部已經(jīng)把鋼結(jié)構(gòu)房屋作為一種綠色環(huán)保建筑為全國重點推廣項目。專家認(rèn)為，這種具有節(jié)能、健康、環(huán)保、抗震等諸多優(yōu)點的鋼結(jié)構(gòu)住宅，將成為今后我國住

44、宅的發(fā)展趨勢。它將引發(fā)建筑的一場革命。44、住宅的開間 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ100-87）規(guī)定，住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住宅的開間為3.03.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。但同時，小開間住宅也存在著許多弊病。因為開間小，在住宅建筑面積中，承

45、重墻、柱結(jié)構(gòu)面積相對較大，從而使得有效使用面積縮??；同時由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。45、住宅的進(jìn)深 住宅的長度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 雖然進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開

46、間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5.0米左右，不能任意擴大。46、住宅的層高和凈高 住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI10087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的層高都在2.8米3.0米居多。 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表

47、示：凈高=層高-樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。47、建筑容積率 所謂建筑容積率，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑物也計算在內(nèi)，但不計算面積的附屬建筑物外。其計算公式為： 建筑容積率=總建筑面積總用地面積 100% 例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000平方米，建筑總面積為18000平方米，由其容積率為1.8（1800010000）。 一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到的48、建筑密度 所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指

48、項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。其計算公式為： 建筑密度=建筑占地面積總用地面積100% 例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地總面積為10000平方米，項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30%（300010000）。 建筑密度作為一項指標(biāo)，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度。一般來說，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項目。49、綠 地 率 所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)

49、包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率應(yīng)不低于30%。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個項目都能做到。 這里必須注意，綠地率不同于綠化覆蓋率。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。在計算時，要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能不計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設(shè)施的地表覆上一般達(dá)不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠化覆蓋率有時能做到60%以上。開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概

50、念。50、戶 型 比 戶型比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。51、會 所 所謂會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬條件如下：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐館與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。52、中空玻璃 中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形

51、成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。53、商品房預(yù)售 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正建設(shè)中的房屋預(yù)出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。一、商品房預(yù)售條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 向縣級以上房產(chǎn)管理部門登記備案，取得商品房預(yù)售許可證。二、商品房預(yù)售許可證 商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可

52、，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向出售人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。三、預(yù)售合同 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。四、權(quán)屬登記 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證

53、書，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的責(zé)任。54、商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。一、商品房現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。已通過竣工驗收。拆遷安置已經(jīng)落實。供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。二、商品房買賣合同 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立

54、書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。 商品房基本狀況。商品房的銷售方式。 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。交付使用條件及日期。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。面積差異的處理方式。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。解決爭議的方法。 違約責(zé)任。雙方約定的其他事項。55、五證 “五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）、商品房銷售（預(yù)售）許可證。 “五證”中最重要的是國有土地使用證和

55、商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤。兩書“兩書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 “兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。57、內(nèi)部認(rèn)購 內(nèi)部認(rèn)購房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得商品房預(yù)售許可證等相關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購”方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。 然而，由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的情況下銷售的，是不受法律

56、保護(hù)的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。因此，購房者在進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購時應(yīng)慎重地考察該房地產(chǎn)項目是否除了商品房預(yù)售許可證外其他證件都齊備，以免使自己的合法權(quán)益受到損害。 目前是，由于商品房內(nèi)部認(rèn)購引起不少的法律糾紛，國家也采取了相關(guān)的政策對內(nèi)部認(rèn)購的銷售形式進(jìn)行限制與管理。58、建筑面積的測算原則 一般規(guī)定 房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同

57、占有或共同使用的建筑面積。 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪+0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。計算全部建筑面積的范圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計算建筑面積。2、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。3、房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等），層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。4、穿

58、過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。5、樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。7、房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。8、原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。9、挑樓、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。10、與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。

59、11、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。12、層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計算。13、有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。14、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他票幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準(zhǔn)計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。15、屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。16、與房屋相通的有柱雨棚按柱外圍水平面積計算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水平面積時，

60、按上蓋水平投影面積計算。17、室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。18、機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。19、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上的部位的外圍水平投影面積計算。20、房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。2、獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的半計算。3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外